פרוטוקול ועדה
הכנסת השבע עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי
פרוטוקול מס'
מישיבת ועדת הכספים
יום שלישי, י"ח בחשוון התשס"ח (30 באוקטובר 2007), שעה 11:45
סדר היום: הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60),
התשס"ז-2007
נכחו:
חברי הוועדה:
סטס מיסז'ניקוב – היו"ר
שלי יחימוביץ
ניסן סלומינסקי
ראובן ריבלין
מוזמנים:
יהודה נסרדישי, סגן יו"ר רשות המסים
יהודה הן, סמנכ"ל בכיר, משרד הבריאות
עו"ד דלית זמיר, מחלקת ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים
יוסי שבת, סגן מנהל אגף מידע וניתוח כלכלי, משרד הבינוי והשיכון
דוד פילזר, מינהל התכנון, משרד הפנים
בתיה פודרביטל, רכזת שיכון, אגף תקציבים, משרד האוצר
יוסי גורדון, משרד האוצר
עו"ד יעל קינן-מרקוביץ, סגנית היועצת המשפטית, מינהל הכנסות המדינה, משרד האוצר
ורד אולפינר-סגל, רשות המסים
מיכל הנר-דויטש, רשות המסים
בועז סופר, רשות המסים
יעל קליגמן, ועדת ההיגוי להיערכות לרעידות אדמה
שלמה אורן, מנהל התאחדות ארצית (חדשה) של בוני ומפתחי ישראל
אשר שוחט, סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים בישראל
עו"ד אהוד נדב, יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל
עמי גאון, יו"ר ועדה מוניציפאלית, התאחדות הקבלניים והבונים בישראל
עו"ד מאיר מזרחי, לשכת השמאים
עו"ד יוני כהן
עו"ד אופיר סעדון
ד"ר בנימין סלמון, יו"ר התאחדות בעלי בתים
ייעוץ משפטי:
שגית אפיק
ייעוץ כלכלי:
סמדר אלחנני
מנהל הוועדה:
טמיר כהן
רשמה וערכה:
אהובה שרון – חבר המתרגמים בע"מ
הצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מס' 60), התשס"ז-2007
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
אני פותח את ישיבת ועדת הכספים בהצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תיקון מספר 60), התשס"ז-2007. תמ"א 38.
יהודה נסרדישי:
אנחנו עוברים לנושא הבא שבז'רגון נקרא תמ"א 38. עוד במרץ 2005 התקבלה החלטת ממשלה בנושא תמ"א 38, איך להמריץ ולעודד חיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980. בעקבות החלטת הממשלה הוקמה באוגוסט 2006 ועדה ומכאן צמחה הצעת החוק.
הצעת החוק אומרת שאותן הדירות ההיסטוריות כאשר יש חשש מפני רעידת אדמה, הדיירים יקבלו זכויות בנייה. כאשר מקבלים זכות בנייה זה נושא לעסקת מס שבח והיא חייבת במס שבח. אנחנו מדברים על מס ישיר. אותה הזכות שמוקנית לדיירים היא זכות שנופלת בה חבות מס שבח בחוק מיסוי מקרקעין. אנחנו באים ואומרים שאותה הזכות שאתה מממש ותמורתה, אם אתה נוגע בכסף, על זה אתה תשלם מס שבח. אין כאן שמאות אלא יש עלות של הקבלן מול התמורה שאתה מקבל. אנחנו אומרים שאותה זכות שאתה מממש עד לגובה אותה ההשקעה שאתה משקיע באמצעות קבלן בשיפוץ וחיזוק באותו בניין, זה יהיה פטור ממס שבח. על זה מדברת הצעת החוק. אתה מקבל זכויות בנייה על המבנה, הוספה, אתה מוכר את זכות הבנייה ומעביר אותה לקבלן, עצם העברת זכות הבנייה לקבלן על ידי הדייר לא תחויב במס שבח ובתנאי שאותה התמורה, אותו שווי של אותה זכות, הושקעה בשיפוצו וחיזוקו של אותו בניין.
על זה מדברת תמ"א 38.
שלי יחימוביץ:
אתם רואים את העסקאות האלה?
יהודה נסרדישי:
כן. על זה מדברת תמ"א 38.
שלי יחימוביץ:
אתם רואים את העסקאות האלה?
יהודה נסרדישי:
כן.
ניסן סלומינסקי:
יש הגדרה?
יהודה נסרדישי:
כן, יש הגדרה. הייתה ועדה. יש הגדרה בחקיקה אבל אני לא אכנס לפרטי ההצעה. כבר בשנת 2005 הייתה החלטת ממשלה והוועדה פעלה בשנת 2006. שוב אנחנו נותנים היום ולא לוקחים כלום. אנחנו מבקשים שתאשרו את הצעת החוק שמוצעת כאן.
מיכל הנר-דויטש:
יש את השאלה של השמאות. בעצם נקודת מוצא והבסיס של הצעת החוק הזאת הייתה שלא תהיה שמאות. כלומר, כל עוד במפגש בין בעלי הדירות, כל אחד והזכויות שהוא קיבל מכוח התמ"א, כשהוא מוכר את זכויות הבנייה לקבלן, כל עוד הקבלן נותן לו רק את הבטון, בין אם זה החיזוק ובין אם זה העיבוי ובין אם זה שיפוץ דלת הלובי מבחוץ, כל עוד עומד זה מול זה, אנחנו לא נכנסים ושואלים כמה עולה הדלת וכמה עולה המעלית ועכשיו נראה מה עם זכויות הבנייה.
ראובן ריבלין:
בתנאי שהבנייה היא לצורך תמ"א 38.
מיכל הנר-דויטש:
ובלבד שהתמורה היא בבטון ונעשה חיזוק בבניין.
השאלה של השמאות תעלה כאשר יהיה מפגש עם כסף. כלומר, בעל זכויות הבנייה האלה יאמר שהוא מוכר לקבלן את זכויות הבנייה, הוא יחזק את הבניין, הוא יבנה מעלית, הוא יעשה את כל השאר אבל בעל הזכויות חושב שמגיעים לו עוד 10 שקלים. במקרה הזה אנחנו נמסה את החלק של ה-10 שקלים בלבד ורק את זה. כלומר, לא יהיה לנו ויכוח שמאי כמו בעסקות קומבינציה כי זאת הייתה נקודת המוצא של הצעת החקיקה הזאת, לא להגיע לשמאויות של עסקאות קומבינציה, כמה עלויות קבלן וכולי.
ההצעה הזאת בעצם מעניקה פטור ממס שבח וממס מכירה לבעלי הדירות שמקבלים את זכויות הבנייה.
ראובן ריבלין:
התמורה נעשית רק לצורך תמ"א 38.
מיכל הנר-דויטש:
שנעשה חיזוק הבניין לפי הוראות התמ"א. לפעמים המעלית לא נדרשת לשם חיזוק, אבל אם הוא התקין מעלית, לא בגלל זה הוא לא יקבל את הפטור.
ראובן ריבלין:
תשאל מי מתנגד לזה.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
עוד רגע.
מיכל הנר-דויטש:
זה הצד של בעלי הדירות. אנחנו דאגנו לזה כדי לממן. אנחנו בעצם באנו ורצינו לאפשר לבעלי הדירות לממן את החיזוק של המבנים שממשלת ישראל מבקשת לחזק אותם. זה הצד אליו כיוונו.
ניסן סלומינסקי:
אנחנו מברכים על כך כי זה דבר טוב אבל יש לי כמה שאלות להבנה. זה מדבר רק על בתים קיימים שעכשיו רוצים לחזק אותם או גם מדובר באדם שרוצה לבנות בית רגיל שעולה X לעומת אדם שרוצה לבנות בית שמתאים לדרישות לפי X פלוס Y, כך שאנחנו מדברים על החלק של ה-Y.
מיכל הנר-דויטש:
ה-Y זאת התוצאה. אדם בונה בית, הוא משקיע בלבנים ובבטון מיוחד. יש לו את כל ההוצאות בפול אחד. כשהוא יבוא וימכור את הבית הזה, הוא יאמר ששווי המכירה שלו הוא X וכדי לבנות אותו הוא הוציא Y ו-Z וכולי, וזה בחוזה וזה השבח שלו.
ניסן סלומינסקי:
זאת אומרת, זה לא רק בבתים קיימים.
מיכל הנר-דויטש:
הצעת החוק מדברת לא על המכירה של הבית. הצעת החוק מדברת על המכירה של זכויות הבנייה שהוענקו לבעלי בתים שנבנו לפני 1980.
ניסן סלומינסקי:
בית שנבנה היום מראש הוא מחויב?
מיכל הנר-דויטש:
אין לו זכויות בנייה. החוק הזה מדבר על מכירת זכויות בנייה. הזכויות לצורך התמ"א מעניקות זכות בנייה של קומה נוספת על הגג. בעלי הבתים מוכרים לקבלן את זכויות הבנייה על הגג ותמורת זה הוא מעבה להם את הדירה ומחזק את הבניין. זאת העסקה בה אנחנו מטפלים. לקבלן עכשיו יש את הגג.
אשר שוחט:
אני מבקש להדגיש מספר דברים ותכף אכנס לניואנסים. אני מבקש ליידע את חברי הכנסת שתמ"א 38 בצורה הבדוקה ביותר היא טובה מאזורי הביקוש והיא בעצם לא יכולה להתממש חוץ מאזורי הביקוש. אני מבקש לקשור את הנושא של היטל השבחה עם מס שבח היום ולהסביר את הדברים.
יכול להיות שלא הבינו בוועדת הפנים שאי אפשר לעשות 90 אחוזים באזור הביקוש פטור מהיטל השבחה ולתת פטור 100 אחוזים מסביב. אנחנו תומכים בפטור ממס השבח אבל אתם צריכים להבין שאם כוונת ועדת המנכ"לים של משרדי הממשלה – כאשר הממשלה אמרה שהיא לא יכולה לבצע את חיזוק המבנים – אם אנחנו לא נקבל, תמ"א 38 לא תצא לדרך ולא יהיה חיזוק מבנים.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
גם באזורי ביקוש?
אשר שוחט:
אני אבהיר את הדברים. אם העסקה לא תהיה כדאית ליזם, קרי, קבלן, מול הדיירים, העסקה הזאת לא תתבצע.
לנו יש ויכוח עם רשות המסים. אני לא יודע מה תהיה ההחלטה שתתקבל כאן.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
לא ענית לי על השאלה למה גם באזורי ביקוש זה לא יהיה כדאי?
אשר שוחט:
כי לא באזור ביקוש מס ההשבחה הוא אפס ובאזור ביקוש הדיירים לא יוכלו להתארגן ולקבל את המוצר הסופי שהוא חיזוק מבנים, כך שהם לא יסתבכו בעניין הזה.
שלי יחימוביץ:
אם יש עסקה לגבי זכויות הבנייה ובתמורה הם מקבלים שיפוץ וחיזוק הבניין, למה שהם לא ילכו לזה? מה מונע מהם ללכת לזה?
אהוד נדב:
אני מציע שנראה מה אומרת תמ"א 38 ואחר כך נראה מה אומרת הצעת החוק הזאת ואיפה הכשלים.
עד 1980 לא היה תקן מחייב במדינת ישראל לגבי בניית בניינים בבנייה רבויה מעל שתי קומות לגבי בניינים שיהיו גם מחוזקים מפני רעידות אדמה ולכן יש לנו בניינים שנקרא להם בניינים ישנים שאם היום חלילה וחס תהיה רעידת אדמה, הם לא יעמדו בה.
בתחילת שנות ה-2000 ישבה ועדה במשך כמה שנים טובות ודנה מה עושים עם הבעיה הזאת כאשר הבעיה היא בעיה של המדינה ולא דווקא בעיה של האזרחים. בשנת 2005 פורסמה תמ"א 38 שאמרה שצריך לחזק את הבניינים.
ראובן ריבלין:
היא פרוסה על כל הארץ.
אהוד נדב:
כן, על כל הארץ. בהתחלה היו דיונים האם רק באזורים שמועדים לפורענות כמו צפת, כמו השבר הסורי-אפריקאי, אבל בסופו של דבר אמרו כל מדינת ישראל.
ניסן סלומינסקי:
לפי אזורי רעידת אדמה.
ראובן ריבלין:
יש שתי שכונות בירושלים, שכונה אחת שאנשים רוצים לגור בה ושכונה שנייה שאנשים שלא רוצים לגור בה. בשכונה שאנשים לא רוצים לגור בה, לא יימצא קבלן שיסכים לקבל כתמורה לחיזוק הבניין איזה שהן זכויות משום שהזכויות האלה יביאו אותו לידי מצב שיהיה לו רכוש שהוא לא סחיר.
אהוד נדב:
אנחנו רואים פרויקטים בירושלים של שכונות שפעם לא רצו לגור בהן אבל בנו בהן דברים מדהימים.
ראובן ריבלין:
מה זה שייך לקבלן? החוק הזה לא מחייב את הקבלנים בכלום. אם הם ירצו, הם יעשו את העסקה, ואם הם לא ירצו, הם לא יעשו את העסקה.
אהוד נדב:
אנחנו לא אדישים. עזוב לרגע את הקבלנים בצד.
ראובן ריבלין:
אני לא יכול לעזוב אותם בצד, מה עוד שאתם נציגי הקבלנים.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
אני מציע שתסבירו כי לא הבנו את המהות.
אהוד נדב:
התמ"א למעשה אמרה שאנחנו רוצים שאת אותם בניינים ישנים יחזקו, אנחנו לא רוצים או כרגע אין לנו תקציב ממשלתי להשקיע בחיזוק כל אותם בניינים, אנחנו ניתן הטבות לשוק האזרחי כדי שחיי הכלכלה יממנו בעצם את חיזוק הבניינים. ההקלות לא קשורות כרגע לעולם המיסוי. אמרו שייתנו לכל בעל דירה זכות להרחיב את דירתו, ייתנו גם זכות לבנות עוד קומה אחת נוספת מעבר לזכויות הבנייה הקיימות. זאת אומרת, או שיוסיפו קומה על הגג, או יבנו בין העמודים. אם תוסיף לדוגמה שתי קומות, קומה אחת היא לפי תמ"א 38 והקומה השנייה היא זכויות בנייה רגילות ואין שם שום הקלה ותמ"א 38 לא הוסיפה דבר וחצי דבר וגם לא גרעה. זה הרעיון של תמ"א 38. היא פורסמה וקיבלה תוקף ב-2005. מאז ועד היום כמעט לא היה פרויקט אחד, למיטב ידיעתנו לא היה פרויקט אחד שהושלם, אבל אנחנו לא יודעים בוודאות.
אני מדבר על האזורים שבין גדרה לחדרה ואני לא מדבר על אזורים בדימונה. שאלת שאלה לגבי האזורים המועדים לפורענות ואחת המסקנות של אותה ועדה שישבה הייתה שמבחינה גיאוגרפית בעצם כל מדינת ישראל מועדת לפורענות ולא רק בית שאן ולכן התמ"א חלה על כל מדינת ישראל.
אחרי שפורסמה התמ"א ישבה ועדת מנכ"לים משותפת כדי לראות איך אנחנו גורמים לשוק הפרטי להיכנס לנושא. אחת הסיבות שאנחנו יושבים כאן היום היא כי ההמלצות היו לתת פטור או הקלה מהיטל השבחה וזה מול המועצה המקומית או רשות התכנון. הדבר השני לתת פטור ממיסוי מקרקעין. הדבר השלישי, אגב, יש כאן גם צלע שלישית, זה לשנות את חוק המקרקעין בעולם נטול מסים כך שבעצם רוב הדיירים יכולים לכפות גם על מיעוט מתנגד לחזק את הבניין. אלה שלושת הצלעות שכרגע מונחות על המדוכה.
בנושא של העולם הכלכלי, אנחנו מוצאים שיושבים הקבלנים ואומרים שקומה אחת נוספת באזורי ביקוש לא מספיקה כדי לממן את הסיפור הזה. אני לא מדבר על פרוייקט יו בלב תל-אביב אלא אני מדבר אתך על גדרה-חדרה או על רחובות או על ראשון-לציון, מקומות שמוגדרים כאזורי ביקוש.
נשאלה כאן שאלה מה עושים בדימונה או בבית-שאן. אמרנו שתמ"א 38 לא גורעת זכויות אחרות. זאת אומרת, בהחלט אנחנו רואים מצבים בהם ייבנו שתיים ושלוש קומות נוספות כאשר אחת מהן תזכה לתמריצים והשתיים האחרון לא תזכינה לתמריצים. זה המערך. ישבו הקבלנים ובדקו בפרוייקטים. יש בוועדה קבלן שנפגש כבר עם 130 בתים והגיעו למסקנה שיש חסמים כאשר אחד החסמים הוא נושא המיסוי.
דייר הוא בעל הבית והוא גם בעל זכויות הבנייה בבית. יש לו חלק יחסי מהרכוש המשותף. הוא נותן לקבלן או ליזם לבנות על זה, כלומר, הוא מכר לו זכויות בנייה. כאן לא תהיה הקלת מס והוא יצטרך לשלם על זה מס. הקבלן נותן שירותי בנייה לדייר וגם זאת תמורה.
בנושא שמאות נאמר כאן ונכון, אבל זה נכון לגבי כל מקרה. בין אם יש תמורה בכסף ובין אם אין תמורה בכסף, נושא שמאות לא רלוונטי כי אם אין תמורה בכסף זה ממילא פטור.
ראובן ריבלין:
אתה רוצה לפתוח את הדיון בתמ"א 38 ואנחנו לא נמצאים שם כרגע.
אהוד נדב:
לא, אני לא רוצה לפתוח את הדיון.
ראובן ריבלין:
אנחנו נמצאים כרגע בשלב שתמ"א 38 עברה. באה המדינה ואומרת שתרומתה לתמ"א 38 על מנת שיחוזקו הבניינים בארץ – אני לא אומר שזה נכון אלא אני אומר לך מה היא אומרת – היא בכך שהיא תפטור ממס כל עסקת מקרקעין לפי החוק שהיא תהיה כרוכה במתן זכויות תמורת חיזוק הבניין.
אהוד נדב:
לא זה מה שאומרת הצעת החוק. תכף נגיע לפרטים.
ראובן ריבלין:
אתה אומר שמה שהיא אומרת לא כתוב בחוק?
אהוד נדב:
היא לא נותנת פטור מלא.
ראובן ריבלין:
אתה רוצה לדון עכשיו בתמ"א 38 פעם נוספת.
אהוד נדב:
לא. מעכשיו המילה תמ"א 38 לא תעלה על השולחן.
ראובן ריבלין:
אני בא אליך ואומר לך שיש לי דירה בבניין שכולו זקוק לחיזוק. אני לא מדבר עכשיו על 75 אחוזי דיירים וכל הדברים האלה אלא אני מדבר רק על המיסוי. אני בא אליך ומבקש ממך לחזק לי את הבניין וקח את הגג. אומרים שזה פטור ממס.
מיכל הנר-דויטש:
אם הוא לא יקבל כסף.
ניסן סלומינסקי:
אתה אומר שבחוק לא כתוב כך.
ראובן ריבלין:
הוא רוצה עוד קומה.
אהוד נדב:
לא, אני לא רוצה. אנחנו אומרים שבפרוייקטים האלה לפעמים אפשר לתת את הבנייה, והבנייה היא כאשר הקבלן לוקח זכויות בנייה על הגג והוא צריך לתת בתמורה שיפוץ ו/או הרחבת דירות. שיפוץ בכל מקרה הוא צריך לתת. החיזוק חייב להיות כי אם לא יהיה חיזוק, אין בכלל פטור. הוא צריך לתת שירותי בנייה, מעלית, עמודים יותר חזקים והוספת דירות, כלומר, הרחבת דירות לדיירים. זה בתוך התמ"א וזה לא מחוץ לתמ"א. הרחבת הדירות הקיימות.
קריאה:
הוא יכול להוסיף חדר ביטחון למשל.
אהוד נדב:
בוודאי. גם מעלית.
המס נמצא בכמה דברים. היום אומרים לנו כאן החברים, וזה כתוב בהצעת החוק, שככל שאני נותן לך שירותי בנייה, ככל שנותן הקבלן שירותי קנייה, קרי, מחזק את העמודים - ואנחנו הוספנו כאן כמה תיקונים שנדמה לי שלא יהיו לגביהם סייגים כמו אני משפר את החניות, את הגדר שמקיפה את הבית וכולי – פטור. אני מוסיף לך חדר בדירה או יש מקום שאני לא יכול להוסיף חדרים, אז אני משלם כסף. לפעמים תכנונית יש אגף מסוים בתוך הבניין ואי אפשר להרחיב את הדירות או יש אחד שהרחיבו לו ב-40 מטרים כי אפשר ולשני הרחיבו רק ב-24 מטרים. אזורי הביקוש הדיירים יודעים כמה שוות זכויות הבנייה שלהם.
על הדבר הזה אומרים לנו כרגע שלזה אין הקלת מס. אנחנו לא ממציאים את הגלגל. יש גם פרוייקטים של פינוי-בינוי שאני מניח שהוועדה הזאת מכירה אותם. אותו הדבר, יש אינטרס לגבי שכונות מצוקה, שכונות בעייתיות, למחוק ולבנות מחדש. נותנים פטור מקביל ממס. שם אומרים שהתמורה בדרך כלל תהיה בדירה, דירה תמורת דירה, בדרך כלל הדירה שניתנת היא קצת יותר גדולה והיא בוודאי יותר יקרה. אומרים שגם אם התמורה או חלקה הוא לא בכסף ובלבד שהוא לא עולה על תקרה מסוימת, שזה 150 אחוזים משווי הדירה המקורית של הקבלן, אנחנו נותנים על זה הקלה במס.
ראובן ריבלין:
זה בפינוי-בינוי.
אהוד נדב:
כן, שגם הוא נועד לשרת אינטרסים ציבוריים שאנחנו רוצים לקדם אותם. כאן בוודאי ובוודאי זה משהו שהממשלה בעצם מעבירה לציבור את המימון שלו. אנחנו אומרים שיש מקרים שאנחנו לא יכולים לתת לדייר את התמורה דווקא בצורה כזאת. אנחנו אומרים עוד משהו והוא שבאזורי ביקוש תמיד הדייר יקבל יותר מאשר העמודים לבנייה. תמיד כי אחרת לא תהיה עסקה. זה ה-GO NO GO. העובדה שעברו שנתיים וחצי ולא היו כמעט עסקאות כאלה.
אנחנו בעניין של הסרת חסמים, האם אנחנו משאירים את החסם של מסים או אומרים שעד תקרה מסוימת לא משנה לי איך קיבלת את זה, מה אפשרי ומה לא אפשרי, אלא אנחנו פוטרים ממס, אבל מאותה תקרה והלאה, אנחנו בוודאי מחייבים במס. זאת הסתייגות אחת שאני חושב שהיא מאוד מרכזית.
קריאה:
היא מחושבת כמספר אבסולוטי?
אהוד נדב:
היא מחושבת כמספר אבסולוטי אבל כאחוזים מהשווי. אנחנו מדברים על 150 אחוזים – אותו הדבר כמו בפינוי-בינוי – משווי הדירה. במקרה הזה של הדירה שלא נשארת, זה רק 50 אחוזים. בפינוי-בינוי מחקו לו את הדירה ונתנו לו דירה אחרת עד 150 אחוזים וכאן משאירים לו את הדירה המקורית. הרחיבו לו את הבית, בנו לו עמוד, נתנו לו כסף, היו תשלומים בין דיירים כי זה קיבל פחות וזה קיבל יותר, זה ויתר על הגג שלו וזה לא ויתר על הגג שלו. חייב להיות כאן כסף או תמורה אחרת בכל עסקה כמעט.
שלי יחימוביץ:
כי אחרת לא יהיה תמריץ לעשות את זה.
אהוד נדב:
הבית של הדיירים באזורי ביקוש שווה הרבה מאוד כסף. כל אחוז בנייה שווה הרבה מאוד כסף והם לא ייתנו את זה לאף אחד בלי כסף.
שלי יחימוביץ:
אין לכם בעצם דוגמה.
אהוד נדב:
יש מאות עסקאות שנבדקו אבל לא הגיעו לכדי מימוש.
ההסתייגות השנייה המרכזית שלנו, וכאן צפינו ואכן קיבלנו התנגדות גדולה מרשות המסים, היא בנושא של מס רכישה. מס רכישה, אמרנו מס מחזור ואין כאן שום רווח של אף אחד.
מאיר מזרחי:
בנייר העמדה שלנו הצגנו את דעתנו. לעניין מס הרכישה אני מבקש לשקול את זה מחדש ולחזור עם נייר עמדה חדש וזאת לאור שיחה מוקדמת שהייתה עם רשות המסים.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
לא הבנתי.
קריאה:
את ההסתייגות שלנו לגבי מס הרכישה אנחנו מבקשים כרגע להוריד אותה. אנחנו מורידים אותה מסדר היום.
אהוד נדב:
דיברנו על הכללת שירותי בנייה אינטגרלית. הוספת מחסנים, חניות, טיפול בהם, טיפול במערכות הבנייה, שדרוגם – צריך להבהיר שזה כלול בשירותי הבנייה. לדעתי אפשר היה לפרש את זה גם ככה, אבל צריכה להיות הבהרה מפורשת.
קריאה:
שיפוץ הבניין הוא לא רק הקומה הנוספת.
אהוד נדב:
דבר נוסף שאני רוצה להעלות הוא תיקון עקיף לחוק מע"מ. הקבלן נותן שירותי בנייה. שירותי הבנייה האלה, אם נחיל עליהם מע"מ, מישהו צריך לשלם את זה. מדינת ישראל שבעצם העבירה את הנטל לממן את הדבר הזה לשוק הציבורי אומרת לשוק הציבורי שהוא גם ישלם לה מע"מ על כך שהיא העבירה אליו את הנטל. אני חושב שזה המקום וזאת המסגרת לתקן את חוק מע"מ ולהוסיף שיעור מס אפס וגם כתבנו לכם בדיוק איך אפשר לעשות את זה.
מאיר מזרחי:
אנחנו כמובן מצטרפים לבקשה למעין פטור כספי עד 150 אחוזים משווי הדירה אבל בכל מקרה, אם לא, יש הצעות נוספות שהן לא בכסף אבל הן קשורות להליך. למשל, כאשר מרחיבים למישהו את הדירה ומוסיפים לו חדר, הרבה פעמים הוא אומר לקבלן שהוא לא יכול לחיות בדירה בזמן העבודות. הקבלן אומר לו, כמו בפינוי-בינוי, שהוא ישכיר לו מקום לחצי שנה. כרגע על דמי השכירות האלה צריך לשלם מס. בפינוי-בינוי דרך אגב, ייאמר לזכותה של רשות המסים, יש פטור ממס לאותם דמי שכירות שמשולמים ואנחנו מבקשים שלכל הפחות ייתנו גם את הפטור ממס מדמי השכירות כאשר מפנים את הדייר.
נקבע שהפטור ממס הוא לא רק על הבנייה אלא גם הוצאות נלוות. הוצאות נלוות לתמ"א 38 זה גם כאשר שוכרים למישהו דירה למשך תקופת השיפוץ. זה לא כתוב כאן וצריך להוסיף את זה.
ראובן ריבלין:
זה בחוק התכנון והבנייה.
מאיר מזרחי:
זה לא כתוב כאן.
ראובן ריבלין:
לא לעניין זה. זה חוק מיסוי.
מאיר מזרחי:
אני מבקש להוסיף את זה.
תמ"א 38 לא תחול במקומות שבאמת צריך אותה כמו בית-שאן וערד שנמצאות ליד השבר הסורי-אפריקאי אלא זה כנראה יהיה דווקא בתל-אביב כי בערד להוסיף קומה, זה יותר יקר מאשר לקנות קרקע ולבנות. בתל-אביב היום בא אדם ומבקש זכויות לפי תמ"א 38 ומתברר שיש לו כבר לפי תוכניות אחרות זכויות לבנות. יש לו זכויות לפי תוכנית ל' בתל-אביב והוא מקבל גם זכויות לפי תמ"א 38.
קריאה:
זה מצטבר.
מאיר מזרחי:
לא, זה לא מצטבר. הוא מנצל את זכויות הבנייה לפי התוכנית הרגילה והוא מבקש מהקבלן שיחזק לו את היסודות לפי התוכנית הרגילה, שיוסיף לו עוד חדר ביטחון ורשויות המס יאמרו לו שלא רק שהוא לא מקבל פטור כי זה לא תמ"א 38, כי אי אפשר לקבל תמ"א 38, אלא הם יראו את החיזוקים האלה שעושים כחלק מהתמורה שהוא מקבל והוא ישלם מס.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
תיאורטית הוא יכול להעביר את ההטבות שהיו לו קודם לתמ"א?
מאיר מזרחי:
הוא לא יכול. אם חושבים על פתרון, זה אומר שהבעיה מקובלת וזה מקובל עלי. אני רוצה להציע לוועדה תיקון קטן. הדייר מקבל פטור על ארבעה דברים שמפורטים כאן והם החיזוק, הוספת מעלית וכולי. אני מציע תיקון קטן שאומר שמכירת הזכויות הפטורה ממס, זאת לא רק מכירת זכויות מכוח תמ"א 38 אלא מכירת זכויות מכוח תוכנית, כל תוכנית, כל עוד מה שעושים זה מחזקים לך את הבניין, עובדים על דברים כדי שיעמדו במקרה של רעידת אדמה. מה זה איכפת אם הזכויות הן מכוח תמ"א 38 או מכוח תוכנית ל'? יש הרבה בתים בתל-אביב שלא בנו לפי התקן, הבתים נבנו לפני 1980, אבל יש להם זכויות לבנות.
שלי יחימוביץ:
הדוגמה שנתת היא לא טובה כי תוכנית ל' נבנתה אחרי 1980.
מאיר מזרחי:
אני מציע בסך הכל תיקון קטן מאוד שאני חושב שאנשי רשות המסים, אם יחשבו עליו, יסכימו לו. בפטור ממס כתוב מכירת זכויות המקרקעין שהתמורה נובעת מזכויות בנייה לפי תוכנית תמ"א 38, שיהיה כתוב לפי תוכנית. לא צריך להוריד את תמ"א 38.
עשו כאן הצעת חוק שבאמת צריך לומר מילה טובה עליה אלא שיש לי הערה קטנה שאני רוצה להעיר. נניח שלפי הצעת החוק הזאת נתת זכויות בנייה לפי תמ"א 38 והוסיפו לך חדר והוסיפו לך גם עוד 10,000 דולר כי הזכויות שלך היו שוות יותר. על ה-10,000 דולר צריך לשלם מס. אני מבקש שיקבעו כאן שאתה צריך לשלם מס על 10,000 דולר אבל שייקחו בחשבון שזכויות הבנייה עלו לך כסף כאשר קנית את הדירה. תשלם מס, אבל יתחשבו בזה.
דוד פילזר:
אני מעורב בתמ"א מאז תחילתה וזה יותר מ-10 שנים. אנחנו כמובן תומכים בהצעת החוק.
ראובן ריבלין:
זה מ-1999, כך שזה פחות מ-10 שנים.
דוד פילזר:
העבודה בנושא והרעיון. התמ"א אושרה ב-2005. אנחנו תומכים וזה חלק מהחלטות הממשלה וגם המלצות ועדות המנכ"לים. הייתי רוצה שבכל-זאת יהיה אישור מרשות המסים שדירה איננה בהכרח רק דירה למגורים כיוון שבחוק התכנון והבנייה דירה אינה רק למגורים אלא אם נאמר למגורים, מפני שהתמ"א מאפשרת תוספת בנייה גם שלא למגורים. כלומר, אפשר להוסיף קומה ולחזק את הבניין.
ניסן סלומינסקי:
חנות, עסק.
דוד פילזר:
חנות, עסק או אפילו בניין משרדים, אפשר להוסיף לו קומה וראוי שגם בניינים כאלה יחוזקו.
הייתי רוצה הבהרה שגם תוספת ממ"ד, מרחב מוגן דירתי, יהיה כלול. אולי זה כלול בתוספות.
קריאה:
זה כלול.
ראובן ריבלין:
בניין משרדים לא כלול?
מיכל הנר-דויטש:
לא הגבלנו את השימוש של הזכות במקרקעין.
ורד אולפינר-סגל:
זה חל על כל מי שמוכר זכות במקרקעין שקיבלה זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 והוא מוכר את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 שהוא קיבל כדי לחזק את המבנה. על כל מוכר כזה, את הזכויות האלה, תמורת הדבר הזה.
שגית אפיק:
למעשה הנושא של תמ"א 38 הוסדר בשלוש הצעות חוק שונות כאשר האחת עוסקת בהיטל השבחה, תיקון לחוק התכנון והבנייה, השנייה עוסקת בחוק המקרקעין לעניין בתים משותפים והשלישית זאת ההצעה שמונחת בפניכם שמתקנת את חוק מיסוי מקרקעין ונותנת את הפטור ממס שבח ומס מכירה שאתם מציעים לבטל אותו בכלל בחוק ההסדרים.
כאשר הובאה הצעת החוק לוועדת הפנים לעניין הפטור מהיטל השבחה, ההצעה הממשלתית דיברה על פטור בשיעור של מאה אחוזים לכלל הארץ. בוועדת הפנים התקבלה טענה של הבחנה בין אזורי הפריפריה לבין אזורי המרכז ושם הוצע בנוסח שבסופו של דבר גם הוצבע עליו בוועדה, למרות שזה נוסח שטרם הובא למליאה לקריאה השנייה והשלישית, שם הוצע לעשות הבחנה בין אזורי הפריפריה לאזורי המרכז, כך שהפטור שיינתן באזורי הפריפריה יהיה פטור מלא בעוד שבאזור המרכז יינתן פטור בהיטל השבחה בשיעור של 90 אחוזים ולא יינתן בכלל פטור מאגרות. זה בגלל הבעיה של הבחנה בביקושים.
ניסן סלומינסקי:
לא בגלל רמת הסיכוי לרעידת אדמה.
שגית אפיק:
לא. בשווי.
הממשלה התנגדה להצעה הזאת אבל הנוסח הזה עבר בוועדת הפנים ובסופו של דבר סוכם שם שהנושא הזה של 90 אחוזים ו-10 אחוזים יובא לדיון מחדש בפני ועדת ההיגוי של תמ"א 38 שהיא תתכנס ב-8 בנובמבר ותנסה לתת איזשהו מענה לטענה הזאת של הבחנה בין אזורי הפריפריה לאזורי המרכז.
לתמ"א יש תוקף של 5 שנים ואתם כאן עשיתם אותה כהוראת קבע.
ורד אולפינר-סגל:
כי זה צמוד לתמ"א.
שגית אפיק:
כי בהצעות האחרות זאת הוראת שעה.
ורד אולפינר-סגל:
כן, אבל זה מיותר כי זה צמוד לתמ"א.
שגית אפיק:
אם כן, התוקף יהיה חמש שנים או בהתאם לתמ"א.
ורד אולפינר-סגל:
כל עוד התמ"א חיה.
שגית אפיק:
הערה נוספת בהקשר לנושא שהעלה חבר הכנסת ריבלין. אתה שאלת איך הם יחשבו את הזכות ואיך תיעשה השמאות. הנוסח משתמש פה במשפט "מכירת זכות אשר מושפעת מזכויות בנייה". לנו זה היה נראה איזשהו נוסח שהוא נתון לשיקול דעת ושאפשר לקבוע נוסח שהוא קצת יותר סגור.
מיכל הנר-דויטש:
אין הגדרה לזכויות בנייה. אין זכויות בנייה בחוק מיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין מטפל רק במכירה של זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין. אין את החיה הזאת שנקראת זכויות בנייה. לגבי זכויות בנייה יש כמה פסקי-דין ויש לנו את סעיף 49(ז). סעיף 49(ז) הוא בעצם העוגן שלנו שמדבר על מכירת דירת מגורים שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה, מהטעם שאנחנו יודעים לכמת את הדבר הזה ויודעים שהפסיקה והשוק מזהים את 49(ז) ככזה שמפרידים בין דירת המגורים לבין הזכות הנוספת שהיא זכויות הבנייה, כך שבעצם השתמשנו באותה טכניקה ואמרנו שהגג, הרצפה של הגג, עם זכויות הבנייה האמורפיות שלמעלה, הן זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות לבנייה נוספת על אותו מקום. זאת בעצם הטרמינולוגיה של חוק מיסוי מקרקעין שהוא לא התקדם עדיין והוא לא מכיר את המונח זכויות בנייה.
ראובן ריבלין:
יש לנו קושי עם הדברים האלה. אנחנו מדברים כאן בחוק מיסוי. אתם טוענים שלא יבצעו עסקאות. תבוא הממשלה ותאמר לנו שכן יבוצעו עסקאות. אתם באים ומזהירים שלא יבצעו. מרכז העניין הוא בכך שיש חשש כבד מאוד מי ואיך יכסו את הישבן כאשר חלילה תהיה רעידת אדמה בארץ הזאת ו-20 אלף בתים ייפלו על יושביהם. רוצה הממשלה לומר שהיא פועלת במרץ רב על מנת להקדים רפואה למכה ומבקשת לחזק את הבניינים. לצורך כך היא הוציאה את תמ"א 38. תמ"א 38 היא קבלתה כולה. ההגיון מאחורי תמ"א 38 הוא לחזק את הבניינים ולא לעשות עסקאות במקרקעין. בזמנו רצינו לעודד בנייה לזוגות צעירים ואמרנו שכל המקומות בהם יש חלל כניסה, אפשר יהיה למכור את הזכויות ובלבד שיימכר לזוג צעיר ואחר כך הרחבנו את זה לחסרי ישע אבל לא יצא מזה כלום. כאן באים היום ואומרים שרוצים לחזק את הבניינים. אתם כבר פועלים בעניין זה כמוכר מרצון וכקונה מרצון כי בא אדם שחושב על רעידת אדמה והוא אומר שרעידת האדמה בטח תהיה אחרי שהוא ימות כך שידאגו לכך כבר היורשים שלו. אם הם רוצים לעשות זאת, הם יכולים לממש את זכויותיהם כפי שהן ניתנות בתמ"א 38. זאת לא הכוונה של החוק שמובא לפנינו.
אם אתם רוצים, אתם יכולים לבקש מאתנו לדחות את הדיון – אני לא אומר שנסכים לכך – בנושא ולהחזיר את כל הדיון לוועדת הפנים או לוועדה משותפת על מנת שהיא תדון באופי של תמ"א 38. תמ"א 38 הושלמה. באה הממשלה ואומרת דבר. קשה לי להסכים עם הממשלה, אני כבר מודיע לכם, כי אני לא תמיד מאמין בכנות הסיפורים שהיא מספרת לאזרחים והייתי שר בממשלה. הממשלה אומרת שהיא רוצה לדאוג לכך שמה שנוכל לעשות כאן, זה חיזוק הבניינים. מעבר לכל דבר אחר שהוא מהווה – כדי לחזק את הבניינים – איזה שהן עבודות, לא עבודות אינסידנטיאליות אלא עסקאות אינסידנטיאליות. אני אתן לכם דוגמה. ברמת אביב ג' יש בניין והבית נבנה בשנת 1959 והוא היה פעם שכונה מאוד מפוארת והיום זה סלאמס והבית מט ליפול, מתגוררים בו שמונה דיירים כאשר חמישה מאוד רוצים לחזק את ביתם על מנת שלא ייפול על ראשם אבל שלושה באים ואומרים שזה לא מעניין אותם. הם אומרים הקבלן, במקום שיתן חיזוק, שייתן כסף. אומרת לך רשות המסים שחמשת הדיירים האלה,עבורם ייעשה החיזוק ולא יקבלו כסף, פטורים ממס. אלה שרוצים רק את החיזוק יהיו פטורים ממס ואלה שרוצים כסף, ישלמו.
סמדר אלחנני:
כל אחד הרי מכיר את המצב באופן אישי. יש מצבים בהם לא רוצים לממש את זכויות הבנייה. יש דיירים שלא רוצים לבנות על הגג אבל הם רוצים לחזק את הבניין וחייבים לחזק אותו מפני רעידת אדמה. איך אתה נותן את ההטבה? ניקח את הכסף ונקנה.
דוד פילזר:
אני לא נותן.
סמדר אלחנני:
יותר חשוב שיחזקו בניינים מפני רעידת אדמה.
מיכל הנר-דויטש:
כשאת תמכרי את הדירה שלך, תקבלי את ההוצאות הללו כהוצאות בחישוב השבח אם לא תרצי להשתמש בפטור שכנראה יש לך.
סמדר אלחנני:
אני שואלת אתכם. אני מציגה לפניכם את הבעיה ושואלת איזה תמריץ אתם נותנים לעשות את החיזוק הזה בלי למכור את הגג או את הקומה התחתונה?
מיכל הנר-דויטש:
מערכת המס לא יכולה לתמרץ אלא במקום בו היא נפגשת עם האזרח והיא נפגשת עם האזרח כשהוא מוכר משהו או אם הוא הוציא כסף מהבנק ושילם לשיפוצניק שיתקין מעלית. האיש בדוגמה שלך לא עשה אירוע מס שנפגשנו אתו. שאלתך דומה לשאלה של חברת הכנסת יחימוביץ ששאלה איך עוזרים לאנשים שלא מגיעים לסף המס.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
שאלה לנציג משרד הפנים. אנחנו מדברים כאן על בניינים ועל דירות של אנשים פרטיים. מה קורה עם מוסדות ציבור? מי לוקח אחריות על חיזוק אותם מבני ציבור לפי תמ"א 38 או לפי תמ"א 34?
דוד פילזר:
תמ"א 38 זה פתרון חלקי כחלק מהיערכות הממשלה לרעידת אדמה. הנושא של מבני ציבור יידון כחלק מהמלצת ועדת המנכ"לים וזה עומד לדיון אצל מר רענן דינור.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
יש המלצה?
דוד פילזר:
ב-8 בנובמבר תתקיים ישיבה אצל רענן דינור בנושא יישום ההמלצות שהן מחוץ למסגרת התיקון הזה.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
ושם יעלה נושא מוסדות הציבור?
דוד פילזר:
כן. גם מוסדות ציבור, בתי חולים, מוסדות חינוך וכולי.
ראובן ריבלין:
אני מפנה את השאלה שלי לייעוץ המשפטי של הוועדה וגם רוצה לקבל תגובת רשות המסים.
אתם כותבים בהגדרות שירותי בנייה לפי תוכנית חיזוק. אתם כותבים שזה חיזוק של מבנה שבו ניתנת זכות הרחבה, הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה, התקנת מעלית במבנה, עיצור ושיפוץ המבנה, ויש דברים שהם רק עניין של פרשנות אבל הם דבר שכתובות בתוכניות מתאר שונות ובחוק התכנון והבנייה ואלה הוצאות אינסידנטיאליות. זה היה בחוק המקורי ואלה הוצאות נלוות, הוצאות הכרוכות בזה. עיצור המבנה ושיפוצו, יכולים להיות עוד כל מיני דברים שקשורים חד-משמעית במהותם לחיזוק הבניין והם דברים שאי אפשר כרגע לבוא ולפרט אותם באיזושהי רשימה נפרדת. אם אתה מוסיף בסעיף 5 הוצאות נלוות ליישום התוכנית, ליישום כל תוכנית, כל אחד לפי העניין, השאלה אם זאת הגדרה רחבה מדיי. הוצאות נלוות זה בסדר?
מיכל הנר-דויטש:
כן.
ורד אולפינר-סגל:
אנחנו יכולים לשקול להכניס פה איזושהי הסמכה. כפי שעשינו בפינוי-בינוי, שם קבענו הסמכה בחקיקה וההסמכה אפשרה למנהל מיסוי מקרקעין לקבוע רשימת הוצאות נוספת. כמובן שרשימת ההוצאות האלה, אין לנו אותן בחקיקה ראשית אלא אנחנו קובעים אותה בהוראות ביצוע כהנחיות מקצועיות שמתפרסמות ומחייבות.
ראובן ריבלין:
בסדר גמור אבל זה צריך להיות בחוק.
ורד אולפינר-סגל:
הסמכה.
ראובן ריבלין:
ההסמכה צריכה להיות. צריך להיות כאן סעיף נוסף שהוא לא סעיף מילולי אלא סעיף של קומנסנס.
ורד אולפינר-סגל:
בסדר.
יהודה נסרדישי:
בסדר. תהיה הסמכה.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
עלו כאן כמה סוגיות שלדעתי שווה שנשקול אותן שוב. לא הייתי רוצה להצביע היום. במיוחד עלתה טענה גם על ידי שגית לגבי הפריפריה וגם אני שאלתי הבוקר את אנשי רשות המסים כי ב-8 בנובמבר יתקיים דיון בוועדת הפנים שם ינסו להגיע לפשרה. חבל להצביע עכשיו על משהו ששם יכולים להגיע לאיזושהי פשרה לגבי הטבות לפריפריה.
לכן ברשותכם אני מציע להמשיך את הדיון אחרי ה-8 בנובמבר ואז לקבל החלטה.
ראובן ריבלין:
אבל להוסיף גם את ההוצאות הנלוות.
היו"ר סטס מיסז'ניקוב:
כן. להוסיף את ההוצאות הנלוות.
תודה רבה.
הישיבה ננעלה בשעה 12:45
לכבוד
חברי ועדת הכספים
נכבדיי,
הנדון: רקע - הגדלת הפטור ממס רכישה
סעיפים 19(2)(א) ו-20 בחוק ההסדרים
הממשלה החליטה ב- 12.8.07 להוסיף הקלות במס רכישה ולבטל את מס המכירה, בתחולה רטרואקטיבית מ- 1.8.07.
מס רכישה הוא מס הפוגע בניידות, מהווה חסם לביצוע עסקאות נדל"ן וכל הפחתה בו ראויה מבחינה כלכלית.
המצב כיום
ההצעה
פטור1
עד 602,260
עד 850,000 2
3.5%
602,260 – 746,820
1,300,000 – 850,000
5%
מעל 746,820
מעל 1,300,000
למי שקונה דירה שמחירה 1,000,000 ₪ מס הרכישה ירד מ- 17,718 ₪ ל- 5,250 ₪ - הקלה של 12,468 ₪.
כדי שהקלה זו תכנס לתוקף יש להשלים את תהליך החקיקה ולפרסם ב"רשומות".
הממשלה מציעה לכלול הטבה זו בחוק ההסדרים, שחקיקתו תסתיים, במקרה הטוב, בסוף דצמבר. כלומר – בסך הכל כ- 5 חודשים של אי ודאות לרוכשי דירות.
רשות המסים הורתה כי מי שרוכש דירה, יפנה למשרד מס רכישה ויבקש לשלם לפי החקיקה המוצעת. יונפק לו שובר תשלום בהתאם לחישוב החדש ולאחר התשלום יוקפא הפרש המס כיתרת חוב עד לסיום הליך החקיקה.
מהפניות שמגיעות לוועדה מתברר שעדיין קיימת אי ודאות ויש צורך לפנות למשרדי מס רכישה, בעוד שבמצב רגיל ניתן לסיים את התשלום בקלות בסניפי הבנקים.
האם לא מן הראוי לחלץ מחוק ההסדרים תיקון חוק שהוא הקלה ?
לא ניתן אומדן של עלות ההטבה.
בכבוד רב,
סמדר אלחנני
היועצת הכלכלית לועדת הכספים