פרוטוקול ועדה

הכנסת השבע-עשרה נוסח לא מתוקן מושב שלישי פרוטוקול מס' 250 מישיבת ועדת הפנים והגנת הסביבה שהתקיימה ביום רביעי, ד' בכסלו התשס"ח – 14 בנובמבר 2007 – בשעה 09:30 סדר היום: הצעת חוק המקרקעין (תיקון – הרוב הדרוש להרחבה לשם בניית ממ"ד), התשס"ז-2007, של חברי הכנסת יצחק וקנין, אברהם מיכאלי, אמנון כהן, חיים אמסלם, נסים זאב, שלי יחימוביץ', דוד אזולאי (פ/2295) נכחו: חברי הוועדה: אופיר פינס-פז – היו"ר דוד אזולאי מרינה סולודקין מוזמנים: עו"ד דרורי לסקר, לשכה משפטית, משרד הפנים עו"ד עליזה קן, ממונה בכירה – ענייני קניין מח' ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים הילה דווידוביץ', מתמחה בלשכה המשפטית, משרד המשפטים עו"ד ארז קמניץ, ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים עו"ד אסף מסדה, לשכה משפטית, משרד הבינוי והשיכון עו"ד אריאל סיזל, לשכה משפטית, משרד הבינוי והשיכון אהוד ענבר, יועץ לתכנון ובנייה, איגוד המהנדסים, מרכז השלטון המקומי אינג' נתן חילו, מנהל האגף הטכני; חבר ועדת ההיגוי, התאחדות הקבלנים והבונים בישראל עו"ד אביב טסה, אגודה לתרבות הדיור ייעוץ משפטי: תומר רוזנר מנהלת הוועדה: יפה שפירא רשמת פרלמנטרית: הדס צנוירט הצעת חוק המקרקעין (תיקון – הרוב הדרוש להרחבה לשם בניית ממ"ד), התשס"ז-2007, של חברי הכנסת יצחק וקנין, אברהם מיכאלי, אמנון כהן, חיים אמסלם, נסים זאב, שלי יחימוביץ', דוד אזולאי (פ/2295) היו"ר אופיר פינס-פז: בוקר טוב, אני מתכבד לפתוח את הישיבה. על סדר היום הצעת חוק המקרקעין (תיקון – הרוב הדרוש להרחבה לשם בניית ממ"ד), התשס"ז-2007, של חברי הכנסת יצחק וקנין, אברהם מיכאלי, אמנון כהן, חיים אמסלם, נסים זאב, שלי יחימוביץ', דוד אזולאי (פ/2295). בזמנו עסקנו בנושא הממ"דים וגם בנושא הרוב הדרוש. הנושא הזה נדחה וחיכינו להצעת החוק של חבר הכנסת אזולאי. דוד אזולאי: היא לא היתה מוכנה לקריאה ראשונה. היתה הצעת חוק של חבר הכנסת יעקב כהן, הייתי אמור להצמיד וזה לא הוצמד, אז העברנו את זה בנפרד ואז הבאנו את זה הנה. אדוני היושב ראש, אני רוצה להודות לך על כך שאתה מביא את הנושא הזה לדיון. הצעת החוק הזו באה במחשבה לאחר מלחמת לבנון השנייה כאשר התוודענו כולנו למצב הקיים באזור הצפון ובארץ בכלל, שחלק גדול מהבתים, אין להם ממ"דים, אני מדבר בעיקר על הבתים המשותפים, ומצאתי לנכון להביא את החוק הזה כדי לפתור את הבעיה. מתברר שכדי לבנות בכלל היום יש צורך ב-75% מהדיירים בבניין כדי לאשר כל תוספת בנייה. לזה כרגע לא אכנס, אך חשבתי לנכון שבניית ממ"ד אינה בנייה רגילה אלא צורך חיוני, במיוחד שאנו נמצאים במצב חירום ומכירים בחשיבות העניין הזה. המגמה שלי בהצעת החוק הזו היא להקל על התושבים שמעוניינים לבנות ממ"ד, שבשעת חירום, חלילה, יהיו מוגנים בדל"ת אמות שלהם ולא יצטרכו לרוץ לכל מיני מקומות מרכזיים כדי למצוא את ההגנה שם. לכן הצעתי להקל על האזרחים שרוצים לבנות ממ"ד, ובמקום ש-75% מהדיירים יסכימו, הצעת החוק שלי מדברת על 50%. אפילו הייתי מרחיק לכת ואומר ללכת על פחות מזה, אך חייבים לעשות צעד ולהקל על אותם אנשים המעוניינים לבנות ממ"ד וכרגע להסתפק בהצעת החוק של 50% ובלבד שזה ייתן פתרון לכל המעוניינים לבנות את הממ"ד. היו"ר אופיר פינס-פז: יש פה נוסח חדש? תומר רוזנר: באנו בדברים עם משרדי המשפטים והפנים, גיבשנו נוסח שמקובל עליהם למעט הערה מהותית שיש להם לגבי שיעור הרוב הנדרש. הנוסח המתוקן מקובל על משרד המשפטים. עליזה קן: פרט לעניין הרוב הדרוש. היו"ר אופיר פינס-פז: אז מה עמדתכם לעניין הרוב הדרוש? עליזה קן: לפי הדין, כל שימוש ברכוש המשותף או שינוי מעמדו בצורה שפוגעת בזכות של בעל דירה גורם להוצאות, טעון הסכמה של כל הדיירים. בחוק חוקקו מספר הוראות שמטרתן לאפשר שינוי שימוש או שינוי מעמד של הרכוש המשותף לצרכים מיוחדים. היו"ר אופיר פינס-פז: למה זה מוגדר רכוש משותף? עליזה קן: בניין משותף מורכב משני סוגים של נכסים: דירות ורכוש משותף. הרכוש המשותף זה כל החלקים של הבניין שלא הוצמדו בהצמדה מיוחדת לדירה. זה יכול להיות גינה, זה יכול להיות מחסנים משותפים לכולם, יכול להיות המבואה. פה אנו מדברים על גריעה של רכוש משותף והצמדתה לדירה פלונית או לדירות פלוניות, אם זה ממ"ק, תוך הסבת תועלת לבעלי דירות ספציפיים בלבד. לכאורה לפי הדין בלי ההוראה הזו ובלי ההוראה של ההרחבה היה צריך 100%. המחוקק הכיר במקרים מיוחדים שבהם אפשר לשנות מעמד של רכוש משותף או לשנות שימוש בו בפחות מ-100%, אבל אנו מתחילים עם 100 וגורעים, וכך יש ההוראה של הדוד שמש ויש הוראת המעלית וגם הרחבת הדירה. היום לפי הדין הרחבת דירה וכל שימוש שהוא טעונה הסכמה של מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף. כשאנו מדברים על הורדה, אנו רואים בחיוב הורדה לשם בנייה שמטרתה ממ"ד, אבל צריך לקחת בחשבון שעדיין אנו גורעים מהרכוש המשותף כמו לכל הרחבה אחרת, ועדיין יש פה תוספת לבעל דירה או לבעלי דירות ספציפיות. כשאני מסתכלת על כל ההוראות בחוק המקרקעין, הרוב שנראה רצוי להוריד אליו זה שני שלישים ולא רוב. אנו מדברים על רוב שהיום זה הדרוש להתקנת מעלית בבית משותף, שזה בפועל מתקן שמשמש את כל בעלי הדירות, שני שלישים. היו"ר אופיר פינס-פז: יש משהו שפחות משני שלישים? עליזה קן: כן, החלפת ספק גז למשל זה רוב + 1 מבעלי הדירות שרוכשים גז באמצעות הספק, יש התקנת דוד שמש, שזה בעל דירה יחיד אך בתנאי שאפשר להתקין דוד שמש לכל הדיירים על הגג, יש גם הינתקות ממערכת חימום מרכזית, אך גם שם יש תנאים. מדובר בדברים שבסופו של דבר אמנם מביאים תועלת לדייר הספציפי אבל לא גורעים מהדיירים האחרים. פה אנו מדברים על משהו שיכול להיות שלילת מקום חנייה, זה יכול לתפוס מקום בגינה המשותפת, זה יכול לגרוע מהמחסן, זה משהו שצריך להתחשב בבעלי הדירה האחרים, עד כמה שאנו מכירים בצורך, ותוך הכרה בצורך אנו סבורים שיהיה ראוי להוריד את הדרישה הקיימת של שלושה רבעים אבל לא לרוב + אחד אלא לשני שלישים. יש הצעת חוק ממשלתית לעניין ניצול זכויות על פי תמ"א 38, תיקון חוק המקרקעין והורדת רף ההסכמה, ושם אנו מציעים לניצול זכויות שמטרתו הרחבת דירה להוריד לשני שלישים. גם שם מדברים על חיזוק מבנה. לכן אנו דואגים לעקביות ונראה שזה גם הרף הצודק מבחינת היחסים בין בעלי הבית בתוך הבית המשותף. היו"ר אופיר פינס-פז: מה עמדת משרד הפנים? דרורי לסקר: משרד הפנים תומך בעמדת משרד המשפטים. אנו חושבים שצריכה התאמה בין התיקון של חוק המקרקעין שמתאים עצמו לתמ"א 38 לתיקון שייעשה פה. היו"ר אופיר פינס-פז: למה אתם מסכימים לתמ"א 38? דרורי לסקר: כי יש הצורך שתהיה התאמה, הצורך המיוחד בהקלה לעניין מרחב מוגן, אבל מול זה קיימת פגיעה גדולה ברכוש המשותף שצריך מעבר לרוב. 50% זה חצי, זה לא רוב משמעותי. היו"ר אופיר פינס-פז: זה סוג של חוק יסוד. דרורי לסקר: בבית המשותף זה פגיעה בקניין. היו"ר אופיר פינס-פז: לא השתמשת בטיעון הזה – רציתי לעזור לך... דוד אזולאי: אני שומע נימה של דאגה לרכוש המשותף, שזה בסדר, אך לא שמעתי דאגה לנפש, לאנשים שנמצאים בסיכון שאין להם ממ"ד. מה עם אותו אדם שגר בקו הגבול בצפון ואין לו ממ"ד והוא רוצה לבנות ממ"ד ויש בעיה עם השכנים. אז באים פה עם הצעה מקלה של 50% ואתם באים עם הצעה של שליש. מה הועילו חכמים בתקנתם? עליזה קן: אנו חושבים שבעלי בתים בבתים משותפים הם לא יצורים שמונעים ממניעים לא רציונליים או רוצים לפגוע בנפש של אנשים אחרים. בכל אופן, יש הרבה דרכים שבהן אפשר להקים ממ"ד ולהסכים על הקמת ממ"ד. הותרת הקמת ממ"ד שהוא בסופו של דבר גם חדר נוסף בבית ברף נמוך כל כך עלולה לפגוע בצורה לא סבירה בבעלי הבתים האחרים. כולנו יוצאים מנקודת הנחה שצריכה להיות הסכמה של דיירים, השאלה היא כמה. דוד אזולאי: לכן באתי עם הצעה ריאלית של 50%. עליזה קן: אנו מוכנים לקבוע דין מיוחד להרחבה שלצורך ממ"ד, אבל לא ברוב. אני גם רוצה לציין, שלעומת ההצעה שמדברת על שני תנאים מצטברים, גם בעלי דירות וגם רכוש משותף שצמוד לדירותיהם, אנו סבורים שאפשר להסתפק בדרישה הראשונה בלבד, כלומר להעלות את הרף לשני שלישים מבעלי הדירות בלי לדרוש כמות מסוימת של רכוש משותף שצמוד לדירותיהם. כלומר זאת הקלה. היו"ר אופיר פינס-פז: היועץ המשפטי, מה דעתך? תומר רוזנר: ללא ספק יש פה מצב של פגיעה בקניין, כאשר התכלית היא ראויה, אין על כך ויכוח, והשאלה היא שאלת המידתיות, האם מדובר בפגיעה מידתית ואין דרכים אחרות. יש לזכור, שאנו מדברים על בניינים קיימים שבהם רוצים להוסיף ממ"ד. צודק חבר הכנסת אזולאי בזה שסכנת הנפשות מצדיקה הקלה מסוימת בדרישות, אך מצד שני יש לזכור שאם סכנת הנפשות היא מאוד קריטית, אפשר גם למגן חדר קיים בדירה, לא חייבים להרחיב, למשל לעבות את הקירות. דוד אזולאי: אתה מכיר עלויות של דבר כזה? תומר רוזנר: לא. דוד אזולאי: אני מציע לך לבדוק את זה. זה לפעמים יותר יקר מלבנות חדר. תומר רוזנר: לכן אני סבור שההצעה שמשרד המשפטים מציע היא הצעה מאוזנת שמאזנת מצד אחד את הצורך לאפשר את המיגון כשמדובר בסכנה כמו שאנו מדברים עליה, ומצד שני שומר על איזושהי הרמוניה עם הוראות אחרות בחוק ומאזן בצורה ראויה את זכות הקניין. ארז קמניץ: אנו נמצאים בעולם של בתים משותפים כאשר מבוקש כאן להוסיף חדר, למעשה. יש פה העלאה של הקניין גם של האדם שמבקש. יש פה כן התייחסות לזכויות קניין, ונכון שמדובר גם במרחב מוגן, אבל לא כולם נמצאים באזורי ספר, לא לכולם החשיבות היא תהומית. אנו מדברים פה על הוספת ערך לדירת המבקש, כאשר אם אנו מפחיתים מהרף, אנו מונעים למעשה את אותם שכנים בבית המשותף שידוע שפועלים בצורה לא רציונלית. אנו מנטרלים, ואם צריך 100% בהרבה מקרים יהיה האחד ההוא שמתנגד סתם כי הוא לא אוהב את השכן. כשאתה מוריד את הרף לעד שני שלישים אתה מנטרל את האנשים שפועלים בצורה לא רציונלית וזה נראה מספיק כדי לנטרל את אותם אנשים. אביב טסה: אני רואה בהצעת החוק החדשה שהונחה פה הבחנה בין מרחב מוגן דירתי למרחב מוגן קומתי, כלומר ממ"ד לצורך דירה ספציפית או ממ"ד מחדר המדרגות לכל הקומה. לכן אני חושב שבמרחב מוגן קומתי צריך הסכמה של 100% של כל הקומה. עליזה קן: זה כתוב. היו"ר אופיר פינס-פז: 100% זה מוגזם. אתם נותנים זכות וטו לאחרון האנשים להחליט לכל היתר. זה לא מתקבל על הדעת. תעשו 75%. אביב טסה: טוב. דבר נוסף, הוזכר פה עניין תמ"א 38. תמ"א 38 הוא נכון רק למרכז הארץ. אם אדם בתוך תל אביב, רוב של 66% אם אני שם תמ"א מול מרחב מוגן דירתי או קומתי, כולם ילכו לתמ"א וזה לא יפתור שום דבר. עניין התמ"א בכל ערי הפריפריה לא יבוא לידי ביטוי, לכן כאן אולי כן צריך את ההקלה, מדרג מהתמ"א 38 כלפי מטה. אם בתמ"א 38 דורשים 66%, אולי ראוי 60%, להביא לידי ביטוי את היכולת לערי הפריפריה כי ערי הפריפריה לא ישתמשו כרגע בתמ"א 38. אני מציע לממ"ד. אני חושב שהממ"ד צריך להיות רף נמוך יותר מהתמ"א 38, כי בתמ"א 38 מעבר לממ"ד אני מקבל גם זכויות בנייה נוספות. עליזה קן: אבל אנו מדברים על הרחבה כלשהי. היו"ר אופיר פינס-פז: הממשלה תעשה הכל בתמ"א 38 חוץ מלשים כסף בפריפריה - מה שצריך לעשות. אביב טסה: בתמ"א 38 מעבר לאותו ממ"ד, שזה נותן את המימון לקבלן, הדיירים מקבלים גם מעבר לממ"ד את השיפוץ של הבניין שלהם, מקבלים מעלית- - עליזה קן: לא תמיד. לשיפוץ ולדברים האלה יש רף נמוך יותר. היו"ר אופיר פינס-פז: ויכוח המידתיות הוא מאוד סובייקטיבי וקשה לכוון, לכן אני מתנגד, אמרתי לשר המשפטים שגם ברוב של 119 חברי כנסת אני מתנגד להצעת החוק שלו, שמעבירה את ההכרעה לכנסת על חקיקת חוקים שעומדים בסתירה לחוקי יסוד, אני לא מוכן לעיקרון. אבל אני מבין שיש לפעמים ויכוח, מהו מידתי. מרינה סולודקין: הפתרון הוא בית משפט לחוקה. היו"ר אופיר פינס-פז: בישראל בית המשפט לחוקה הוא בית המשפט העליון, עד שיוחלט אחרת. אני רוצה להציע שבשלב הזה נקבל את העמדה של היועץ המשפטי לוועדה. יכול להיות שבקריאה שנייה ושלישית נקטין את הרוב. אנו לפעמים עושים דיונים מעט תיאורטיים מדי. שווה פעם להזמין את האנשים בשטח, לשמוע מה באמת קורה במדינה שלנו. אני נותן אתגר גם לחבר הכנסת אזולאי וגם למנהלת הוועדה, להביא אנשים שנמצאים במקום הזה, והשאלות עבורם הן לא רק עקרוניות אלא אמיתיות. כרגע נלך על שני שלישים. יכול להיות שלקראת הקריאה השנייה והשלישית נשתכנע שהרוב צריך להיות נמוך יותר, כמובן שחייב להיות רוב. תומר רוזנר: כפי שמשרד המשפטים מציע – שני שלישים מבעלי הדירות בלבד. היו"ר אופיר פינס-פז: למעט באותה קומה, אני מציע שזה לא יהיה 100% אלא 75%. עליזה קן: ההצעה של הנציג מהאגודה לתרבות הדיור היתה שכשרוצים להצמיד ממ"ק לדירות פלוניות, זה יהיה ברוב X, ובלבד שמי שנהנה מההרחבה יהיה בין המסכימים. האמת היא שהסעיף הקיים, 71ב, מניח שהמבקש להרחיב את דירתו נמצא בין המסכימים וזו היתה גם הנחת המוצא שלנו. אם צריך להוסיף את זה, אני מותירה את זה לשיקול דעתו של היועץ המשפטי לוועדה. תומר רוזנר: צריך לבדוק את זה. היו"ר אופיר פינס-פז: נלך על הנוסח שאנו מסכימים עליו. מה שצריך לבדוק, נבדוק לקראת הקריאה השנייה והשלישית. תודה רבה, הישיבה נעולה. הישיבה ננעלה בשעה 10:10.