פרוטוקול ועדה
הכנסת השבע-עשרה נוסח לא מתוקן
מושב שלישי
פרוטוקול מס' 579
מישיבת ועדת הכלכלה
מיום שלישי, כ"ב אייר התשס"ח ( 27 במאי 2008), שעה: 10:30
סדר היום: הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006
נכחו:
חברי הוועדה:
משה כחלון – מ"מ היו"ר
יעקב כהן
מוזמנים:
עו"ד אמיר פז – הלשכה המשפטית, משרד הבינוי והשיכון
עו"ד כרמית יוליס – משרד המשפטים
משה גילארי – מנהל אגף בעלות ורישום, מינהל מקרקעי ישראל
אטי בן עטר – סגן מנהל אגף בעלות ורישום, מינהל מקרקעי ישראל
יוסף גורדון – מנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים
ראול סרוגו – סגן נשיא התאחדות הקבלנים והבונים
אשר שוחט – סמנכ"ל התאחדות הקבלנים והבונים
עו"ד נתן לרר – יועץ משפטי, התאחדות הקבלנים והבונים
נתן חילו – מנהל אגף טכני, התאחדות הקבלנים והבונים
רון ז"ק – יו"ר ועדת איכות הבנייה, התאחדות הקבלנים והבונים
שלמה חייט – יו"ר ועדת תקינה ואיכות בנייה, התאחדות הקבלנים והבונים
עו"ד סלעית קולר – המועצה לצרכנות
שלמה אורן – מנכ"ל התאחדות ארצית של בוני ומפתחי ישראל
עו"ד שמעון בן ישי – יועץ משפטי של התאחדות ארצית בוני ומפתחי ישראל
עו"ד יהודה גור – לשכת עורכי הדין
ייעוץ משפטי: ניר ימין
יניב רוזנאי
מנהלת הוועדה: לאה ורון
קצרנית: אושרה עצידה
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006
היו"ר משה כחלון:
שלום לכולם. אני מתכבד לפתוח את ישיבת ועדת הכלכלה. על סדר היום הצעת חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 5), התשס"ז. הצעת החוק הזאת היא הצעת חוק ממשלתית שעברה בקריאה ראשונה ב-8 לנובמבר 2006, וכעת היא הגיעה לכאן להכנה לקריאה שנייה ושלישית.
לפני שנדון בסעיפי החוק, אני אאפשר למי שנרשם לדבר באופן כללי על החוק כי בכל זאת זהו דיון ראשון. משרד השיכון יציג את החוק, ולאחר מכן נשמע את התייחסויות.
אמיר פז:
כמובן שאני לא אכנס עכשיו לפרטים, אלא אציג באופן כללי. חוק המכר דירות הוא חוק צרכני במהותו. כידוע לכולם, עסקה עיקרית שעושה האדם הממוצע בישראל היא רכישת דירה. החוק הזה מתייחס למגזר החשוב של רכישת דירה ממי שעסקם בנייה ומכירת דירות.
החוק הזה נחקק כבר בשנות ה-70, ואחר כך הוא תוקן בתיקון מרכזי בתחילת שנת התשעים שבו נקבע כל נושא אי ההתאמה בדירה וחובות הבדק והאחריות של הקבלן. עכשיו אנחנו באים להוסיף עוד נדבך בנושאים שונים.
למעשה, יש פה מקבץ של כמה נושאים בכמה תחומים ולא בהכרח יש קשר בין אחד לשני. אבל, יש קשר ישיר בין כולם לעסקת המכר הזאת. הדברים העיקריים שנמצאים פה מבלי לגרוע כמובן גם מיתר הדברים שכמובן נעבור עליהם אחד אחד, הם: קודם כל, יש פה נושא של הוראות תחזוקה ושימוש שזה יכול להיראות כעניין קצת טכני. אבל, בזה שמסדירים ומחייבים למסור הוראות תחזוקה ושימוש אנחנו חושבים שזה לטובת העניין, ולטובת שני הצדדים - לא רק הרוכשים, אלא גם המוכרים. כמו שמסבירים לאדם איך מפעילים אוטו, קל וחומר צריך להסביר לו איך הוא צריך לתפעל, לתחזק ולשמור על הנכס הכול כך יקר שהוא קונה, וגם חי בו.
ניר ימין:
על רקע מה הגיעה הצעת החוק? האם היא הגיעה על רקע פניות שקיבלתם מקונים ורוכשים של דירות, או ועדה שהיתה לצורך העניין הזה?
אמיר פז:
באופן כללי, הצעת החוק היא עקב הצטברות של נושאים. יש שני נושאים חשובים שבהם גם היתה ועדה, ואני מייד אגיע אליהם. קורה לפעמים שגם משרדי ממשלה מנסים לחדש או להזיז נושא גם בלי איזשהו טריגר. אפרופו הדיון הקודם, לא היתה הצעת חוק פרטית בנושא.
אנחנו כמובן לא קובעים את תוכן הוראות תחזוקה ושימוש, זה לא אפשרי וזה גם לא נכון. אבל, עצם העובדה שיש חובה למסור, והקבלנים ירכיבו הוראות תחזוקה ושימוש – מה שקיים גם היום בהרבה נושאים ואצל הרבה קבלנים – יהיה לטובת העניין.
נושא נוסף הוא עניין הבהרה מבחינתנו של מי הוא קונה הדירה שעליו מדבר החוק, שהוא לא רק הקונה הראשון, אלא כל קונה שבא במהלך תקופות האחריות שקבועות בחוק – גם אם זה קונה שקנה מהקונה הראשון.
נושא נוסף – ופה נגיע לעניין הוועדה – בשנת 2005 ישבה ועדה מקצועית במשרד השיכון שהיו חברים בה גם אנשי מקצוע מהתחום, מהטכניון, המכון הלאומי לחקר הבנייה, מכון התקנים. הוועדה גם שמעה גופים שונים כמו כמובן התאחדות הקבלנים, המועצה לצרכנות, ואחרים. היא עסקה בנושא תקופות הבדק והאחריות שזה אחד הדברים החשובים ביותר בחוק. כלומר, איזה תקופה תהיה לקבלן אחריות, ומה הנטל שמוטל עליו. בגדול, בתקופת הבדק נטל ההוכחה עליו אם הוא חושב שהדייר אשם ולא הוא. לאחר מכן, תקופת אחריות שבה נטל על הדייר להוכיח שהקבלן לא היה בסדר. מה שהוועדה קבעה מתייחס לכמה דברים. הדבר הראשון שמופיע כרונולוגית פה בחוק הוא נושא של אי התאמה יסודית. אי התאמה יסודית זה כל נושא הקונסטרוקציה, השלד של הבניין והביסוס שלו. אלו נושאים שקשורים ליציבות שלו. ההגדרה והנושא הזה היו קיימים בחוק. הבעיה היתה שלא היתה הגדרה של תקופה. החוק אמר שגם אחרי תקופות האחריות יש אחריות של הקבלן לאי התאמה יסודית. חשבנו שזה לא נכון להשאיר את זה ללא תקופת זמן. הוועדה לאחר ששקלה, חשבה ששלושים שנה לנושא הזה לנושא הזה של קונסטרוקציה הוא נכון, וזה תיקון משמעותי בחוק.
הנושא החשוב הבא הוא תיקונים. התיקון הזה בא לאפשר שבמידה ובמשך שנה הדייר פונה לקבלן, בלי קשר לשאלת האחריות – כלומר, לקבלן יש אחריות, ונניח שאין ויכוח - כדי למנוע סחבת מוגזמת בנושא נותנים לו פרק זמן של שנה לתקן. ברטיבות קצת יותר. זה לאו דווקא פעם אחת, אלא לתקן כמה פעמים שצריך. אם לא - מאפשרים לדייר לפעול בעצמו ולתקן.
היו"ר משה כחלון:
ומה אם הוא לא מתקן במהלך השנה?
אמיר פז:
במהלך השנה זכותו של הקבלן לחזור ולתקן, ולבדוק וכו'. צריך לתת איזשהו פרק זמן. או אם זה תיקון דחוף כמובן – זו גם אופציה – אז הדייר לא צריך לחכות. הוא מודיע לקבלן, והקבלן אומר שהוא יבוא עוד שבוע. אבל, הוא אומר לו שהעניין דחוף כי יש לו נזילת מים - זכותו.
היו"ר משה כחלון:
מה קורה היום?
אמיר פז:
היום אין הסדרה. יש חובה של הקבלן לתקן. שוב, בהנחה שאין ויכוח, וזה בתקופת הבדק אז יש חובה לתקן. אבל, לא כתוב מה קורה אם הקבלן נניח לא מגיע תוך זמן סביר, או שהדייר אומר לו שזה דחוף והוא לא מגיע, ואז הדייר מתקן בעצמו. ואז מתחיל ויכוח למה שהוא יקבל החזר על כך וכו'. מנסים לעשות איזושהי הסדרה כללית של התחום הזה שהוא יותר מעשי, והוא לא נוגע לאחריות. האחריות ידועה, אבל מבחינה מעשית זה לא עוזר לדייר אם הקבלן לא בא ומתקן, אלא הוא אומר לו:" יש לי שנת בדק, ואני אבוא לקראת סוף השנה, אז מה אם אתה סובל מזה, וזה דחוף".
הנושא הבא הוא נושא של תעודות בדיקה. זהו נושא שגם היתה פנייה אלינו ממשרד התמ"ת בעבר לעזור בנושא הזה. יש כל מיני נושאים שבהם יש בדיקות חובה שהקבלן חייב לעשות על פי חוקים שונים. למשל, טיב הבטונים בקונסטרוקציה של הבניין. למשל, בתקנות תכנון ובנייה יש נושא של בדיקת מתקני התברואה שזה מתקני מים, צנרת מים, ועוד כל מיני דברים. יש
כל מיני תחומים שבהם חייבים לעשות בדיקות. הרצון היה לאפשר לדיירים איזושהי בקרה על הנושא הזה. כלומר, דייר לא יודע היום אם קבלן למשל לא עשה בדיקות שהוא חייב לעשות לפי החוק על הערכות מסוגים שונים. אנחנו אומרים שזה לבקשת קונה. אנחנו הגענו למסקנה שלא צריך לחייב את זה אוטומטית. המוכר לבקשת קונה צריך למסור לו לא את כל תעודות הבדיקה כי זה יכול להיות תיקים שלמים, אלא איזושהי תעודות סיכום שמסכמת את תעודות הבדיקה. גם ציינו במפורש שהוא חייב לציין אם לא נעשתה בדיקה, או אם לא בוצע במלואה. הוא חייב לכתוב את זה כדי שהדייר יראה, וידע שהדבר הזה קרה. משרד התמ"ת גם רצה את זה כאיזשהו מנגנון סיוע משמעותי מההיבט של בדיקת חומרים, מוצרים, עבודות - מה שהחוק דורש לבצע לגביו בדיקות.
הנושא הבא הוא הנושא שהוא מוכר, חשוב וידוע, וזה כל הנושא של איחורים במסירת דירות. אנחנו מדברים בעסקאות עם מוכרים. כלומר, לא דירות יד שנייה. ואז הרבה מאוד פעמים עולה הסוגיה מה קורה כאשר יש איחור במסירת דירה. ראשית, מה קבוע בחוזים בנושא. שנית, מה קורה כאשר יש איחור, האם אפשר לבטל את החוזה? ובאיזה נסיבות? כמה זמן הקבלן יכול לקחת לעצמו להמשיך ולאחר? האם הוא צריך לשלם פיצוי, ואיזה פיצוי הוא צריך לשלם?
היו"ר משה כחלון:
אתה רוצה להיכנס למקרים שזה לא נכתב בחוזה.
אמיר פז:
אנחנו קבענו איזשהו כלל שהוא במידה מסוימת גם נסמך על מה שהתגבש במשך השנים בבית הדין לחוזים אחידים מבחינת התנאים נראו לבית הדין לחוזים אחידים כסבירים בנושא הזה. לכן, נקבע שתקופה של ששים ימים מהמועד שנקבע בחוזה שזה כמובן פתוח למשא ומתן, אבל אותו מועד שנקבע בחוזה בתום ששים ימים אחרי המועד הזה, הדייר זכאי לפיצוי של שכר דירה של דירה דומה בגודלה.
היו"ר משה כחלון:
האם אלה דברים שלא נסגרים בחוזה בין הקבלן לרוכש?
אמיר פז:
אלא אם כן, הוא מקבל יותר מזה בחוזה. אני נותן לו איזשהו קו תחתון. מעבר לזה, נתנו איזשהו פתח בכל זאת לצדדים להסכים על דחייה עקב אירועים בלתי צפויים. אבל שוב, יש פה רשימה של תנאים שצריכים להתקיים כדי שהקבלן יוכל לעשות את זה בחוזה. דבר נוסף מהותי בהקשר הזה הוא שאנחנו מתנים את זה שאם הקבלן מסדיר עם הדייר שזה לא יהיה חודשיים, אלא כמה שצריך במקרה של סגר למשל, עדיין יש זכות לדייר אם חלפה תקופה סבירה והדירה לא מושלמת, לבטל את החוזה. כי אם נשאיר את זה פתוח אז לפעמים לצערנו דברים יכולים להימשך גם שנים אחרי מועד המסירה. אנחנו חושבים שצריך לשים על זה גבול. לא יכולנו לדעתנו לקבוע מועד נקוב כי זה תלוי בנסיבות: גודל הדירה, סוג הדירה, המיקום, שלב הבנייה. לכן, נקטנו בתקופה סבירה בהקשר הספציפי הזה.
הנושא הבא הוא נושא שקשור לוועדה נוספת. יש ועדה ממשלתית בין-משרדית להאצת רישום הזכויות במקרקעין. זה נושא מאוד כבד שיש לו חשיבות אפילו לאומית מעבר להקשר הצרכני דווקא של היחסים בין מוכר וקונה, אלא כל הנושא של הפיגור העצום שקיים בארץ ברישום זכויות בדירות מגורים. אחד ההיבטים החשובים של זה הוא כמובן לראות שהקבלנים בונים, והקבלן כמובן – זה המצב גם היום – הוא זה שחייב לרשום את הזכויות, גם בית משותף, וגם זכויות הדיירים. אותה ועדה בין-משרדית המליצה במקור כבר ב-99 לקבוע תקופות מחייבות בחוק לנושאים האלה. בשנת 2002 היא קבעה החלטה נוספת שמאריכה את התקופות, והמליצה שזה יהיה בחוק, כאשר התקופות מתחילות לאחר ביצוע הפרצלציה. יש שלב ביצוע הפרצלציה שלגביו אין קביעה של תקופה, ויש גם בעיה לקבוע תקופה לנושאים של הסדר מקרקעין לביצוע פרצלציות. אבל, לאחר שסיימו פרצלציה יש תשעה חודשים לרישום בית משותף, ועוד ארבעה חודשים לרישום זכויות המשתכנים.
היו"ר משה כחלון:
איזה עניין יש לקבלן למשוך את זה? אם יש הערת אזהרה, או שיעבוד, הוא יכול להשתמש בקרקע? לא.
אמיר פז:
לא. לאו דווקא למשוך במכוון. ההליכים האלה הם לא פשוטים.
היו"ר משה כחלון:
אני שומע על מספרים מדהימים של דירות - - -
אטי בן עטר:
זה מן הסתם עולה כסף.
היו"ר משה כחלון:
זו סיבה טובה למשוך.
אמיר פז:
זה בוודאי עולה כסף, אבל לא בטוח שזו התשובה כי בדרך כלל את הכסף הקבלנים גבו מראש. ושוב, אני מדבר באופן כללי, יש כל מיני.
אטי בן עטר:
זה יתגלגל למקומות אחרים, ולאו דווקא לרישום.
סלעית קולר:
הרבה פעמים זה קשור בעורך הדין של הקבלן. מכיוון שהקבלן בחר את עורך הדין אז שתוטל עליו האחריות גם לשלוחים שלו.
אמיר פז:
אנחנו כמובן מוציאים ממניין התקופות תקופות שלגביהם הוכיח המוכר כי העיכוב בביצוע היה מסיבות שלא בשליטתו, והוא לא יכול היה למנוע אותם. אבל שוב, הנטל עליו להוכיח שהוא לא יכול היה למנוע את זה, ולא כי עורך הדין היה במילואים, או כי הוא שכח להחתים דיירים על איזשהו מסמך בדרך. מבחינתנו, גם הנושא הזה הוא כבד משקל.
ישנו נושא כתבי הוויתור. החוק אומנם הוא קוגנטי, ואין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הדייר כיוון שהוא חוק צרכני, וזה גם כתוב בו. אבל, גם אם לא היה כתוב כמו בחוק מכר הבטחת השקעות. עם זאת, וזה שוב מניסיון החיים, במעמד מסירת הדירה הדייר נמצא בעמדת חולשה, וזו גם נקודה קריטית מבחינת שני הצדדים, מסירת הדירה הוא מאוד קריטי – פרוטוקול מסירה, רשימת ליקויים וכו'. הדבר היחיד שאנחנו מצאנו לנכון כן לכתוב בנושא הזה מעבר לקוגנטיות הכללית של החוק הוא שאם דייר חותם על מסמך ויתור על זכויות בקשר לאי התאמות בדירה, במעמד מסירת הדירה כלומר אם זה היה תנאי לקבלת הדירה, זה בטל. לא מחזיקים אותו כמי שבאמת ויתר אם הנסיבות היו קבלת הדירה. אם למשל, מספר חודשים אחרי שהוא קיבל את הדירה, והסתדר עם הדייר וכו', הוא חתם על איזשהו ויתור, אז זה כבר עניין אחר.
היו"ר משה כחלון:
מה זאת אומרת ויתור? נניח שראיתי את הדירה, בדקתי אותה, ומצאתי אותה מתאימה לצרכיי, האם זה ויתור?
קריאה:
צריך לעשות חוק שהשמש זורחת בחמש בבוקר.
אמיר פז:
הדירה בסדר, ואין שום אי התאמות. יכולות להיות שתי סיטואציות. יכול להיות שהדייר חתם על מסמך כזה שאומר: "אין לי שום טענות כלפי הקבלן, והכול בסדר", כשהקבלן אומר לו: "עכשיו אתה צריך לקבל מפתח, תחתום על הנייר הזה".
לאה ורון:
אין לי טענות בעניין ליקויים שבדקתי ומצאתי?
אמיר פז:
בעניין ליקויים, בעניין אי התאמות. לא בעניין התחשבנות, או בעניין רישום זכויות.
ניר ימין:
באיזה דוגמאות של ליקויים אתם נתקלתם?
אמיר פז:
התריס שבור והקבלן אומר לו: "אם לא תחתום, אני לא נותן לך היום מפתח". אם התריס שבור אז זה עניין קל משום שזה משהו שבולט לעיין. הוא אומר: הדירה היא בסדר כי אם מסתכלים ככה היא בסדר, וגם לא יהיו לי שום טענות". אבל, שבועיים אחרי שהוא נכנס לדירה הוא מתחיל לראות שיש בעיות. נניח שתקופת הבדק היא שנה. האם בגלל שהוא חתם על כתב ויתור במועד הכניסה שהכול בסדר, הוא לא יוכל לתבוע? אנחנו אומרים שלא. אנחנו אחר כך ניכנס לדיון.
היו"ר משה כחלון:
אני חששתי ממשהו אחר. הקבלן אומר: למרות שהמנעול לא נראה לך עכשיו, ואני יודע שהמשאית כבר עמוסה עם החפצים שלך, אז או שאתה חותם שהכול בסדר ואתה לא יכול לתבוע אותי על המנוע, או לא. זה נראה לי ויתור מראש על דברים שאתה יודע עליהם. אבל, אין ספק שאם עוד שבועיים יתפוצץ הצינור, כתב הוויתור שהוא חתם עליו לא יתפוס לגבי הצינור שהתפוצץ.
אמיר פז:
כולנו סביב השולחן חושבים שאין ספק. אבל, בחיים היו הרבה מצבים שזה לא היה כך. שוב, אני עושה אבחנה גם. יש קבלנים, יש חברות גדולות, יש חברות קטנות, קבלנים קטנים. לא הכול נוגע לכולם. אבל, הכול סיטואציות מהחיים.
הדבר האחרון הוא תיקון התוספת שבה נקבעו תקופות הבדק לנושאים שאינם אי התאמה יסודית. כלומר, לכל תחום אחר של ליקויים בדירה. התוספת היתה קיימת גם קודמת, ואותה ועדה מקצועית שהזכרתי קודם ישבה גם על הנושאים האלה, ובדקה האם יש מקום לשנות, לעדכן.
לאה ורון:
ככלל, האם העלו את תקופות האחריות? האם חלק מהתקופות הורידו , וחלק לא?
אמיר פז:
לא הורידו שום דבר. חלק נותרו בעינם, חלק הוארכו. נדמה לי, שסעיף אחד נוסף סעיף חדש לחלוטין. הדברים הבולטים – הוארכו התקופות לנושא הרטיבות למינה. כלומר, גם רטיבות במעטפת הדירה וגם צנרת, כשלים במערכות צנרת ומים. אלו שני נושאים שהוארכה תקופת האחריות. אלו גם נושאים מאוד פופולאריים מבחינת סוגי הליקויים שיש בדירות.
נושא חדש נוסף שהוכנס הוא נושא בידוד תרמי. יש גם קצת שינויי נוסח בדברים אחרים. בפיתוח חצר יש הרחבה של המונחים, ושל התחולה.
ניר ימין:
לגבי דוודים למשל, יש מנועים בתוספת הקיימת, ואתם משמיטים אותם בתוספת המוצעת.
אמיר פז:
כי מכונות ודוודים זה דווקא שם כולל שלדעת הגורמים המקצועיים הוא יותר כוללני, כי בבניינים מודרניים היום הרבה פעמים יש עוד כל מיני סוגי מכונות ומערכות. אם נתחיל להכניס את זה לא יהיה לזה סוף, ומחר יהיו בניינים גבוהים שיהיו בהם עוד סוגי מנועים ומערכות שהיום אין. לכן אמרו, נכניס באופן כללי מכונות ודוודים כדי שזה יחול על כל סוגי המיכון, חשמליים או מכאניים וכו'.
באופן כללי, זוהי הצעת החוק. אנחנו מקווים שנוכל להמשיך בדיונים.
היו"ר משה כחלון:
בתחילת דבריך אמרת שהמשרד ישב עם הקבלנים, עם הבונים, עם איגודי הצרכנים.
אמיר פז:
יש שני דברים. הוועדה המקצועית שמעה, וגם פנתה אקטיבית ושמעה התייחסויות גם של קבלנים, המועצה לצרכנות, וגורמים נוספים. יש לי פה את דוח הוועדה המלא. בנושאים האחרים נשמעו התייחסויות שונות, והמשרד גם שמע וגם ישב, לרבות ברמה של המנכ"ל ושר, עם התאחדות הקבלנים. נותרו חילוקי דעות, זה לא שכל הנושאים הוסדרו. אבל, היו בהחלט דיונים. גם לאורך השנים, כי הצעת החוק הזאת ברובה – לא כמי שהיא בדיוק היום – כבר פורסמה בכחול ב-2002, ואז התחלפה הכנסת, ולא הצלחנו להחיל דין רציפות. כבר אז היו דיונים גם עם התאחדות הקבלנים, ובסיבוב הנוכחי היו דיונים נוספים.
היו"ר משה כחלון:
ראשון הדוברים ראול סרוגו סגן נשיא התאחדות הקבלנים, בבקשה.
ראול סרוגו:
שלום לכולם, ראשית אני רוצה לפתוח בנימה אישית. אני מאוד מופתע ומאוכזב ממשרד השיכון, כי משרד השיכון מצא לו את הזמן לבוא היום ולקדם הצעת חוק מהסוג הזה. זהו חוק אנכרוניסטי. אני שמח שנציג משרד השיכון סיים את דבריו כפי שהוא סיים. הם כבר שנים מנסים להעביר את החוק הזה, ומנסים לעשות את זה דווקא היום כשכל עולם הבנייה גועש ורועש סביב ההתייקרויות של תשומות הבנייה שאמורות להעלות את מחירי הדירות ב-50,000 שקל לפחות, בעיות ביקושים בפריפריה, בעיות של התחדשות עירונית שלא זזה.
היו"ר משה כחלון:
מר סרוגו, בוא נתייחס לעניין . כל יום יש לנו פה דיון על העלאת מחיר הברזל, המלט. אבל, זה לא הדיון עכשיו.
ראול סרוגו:
אני אמרתי את כפתיח שזהו הזמן שהוא מוצא לנכון. האם ליקוי הבנייה הוא הנושא הכואב ביותר, והכבד ביותר, והקשה ביותר שיש?
היו"ר משה כחלון:
אני חייב לתקן פה משהו. משרד הבינוי העביר את זה לכאן בגבולות נובמבר 2006. הוועדה החליטה להעלות את זה עכשיו. "תרד" כרגע ממשרד השיכון.
ראול סרוגו:
החוק עצמו הוא חוק אנכרוניסטי, הוא חוק מיושן. אומר גם נציג משרד השיכון שהם מסתמכים על איזושהי ועדה מקצועית שישבה בשנת 99, לפני עשר שנים - - -
אמיר פז:
20005.
ראול סרוגו:
אמרת הרגע 99.
אמיר פז:
זה נושא הרישום.
היו"ר משה כחלון:
הוא פירט את החוק.
ראול סרוגו:
2002 - שש שנים.
ניר ימין:
לעניין הוועדה. לעניין דברים אחרים שבחוק ישבו ב-2005.
ראול סרוגו:
דרך אגב, אני לא יודע על איזו ועדה מקצועית הוא מדבר. אנחנו הופענו פעם אחת בפני משרד השיכון, פעם אחת ויחידה, אחרי שהצעת החוק הזאת נכתבה. הערנו הערות, ואמרנו דברים. אבל, דבר אחד לא תוקן. הוא לא יכול להצביע על דבר אחד ששונה.
אמיר פז:
- - -נציג שלכם, אני מייד אמצא.
ראול סרוגו:
אני לא הפרעתי.
היו"ר משה כחלון:
אני מניח שהיו להם הרבה הערות לדברים שלך, והם התאפקו.
ראול סרוגו:
ככלל, חוק מכר דירות הוא חוק שלא קיים בשום מדינה. בכלל, הוא נולד בחטא. אין מדינה מערבית אחת שקיים אצלה חוק ספציפי לנושא של דירות. ישנן תקופות אחריות במדינות שונות ברחבי העולם, במדינות המערביות. יש לי פה סקר מושלם, ואם תרצו אני אעביר אותו, שמדבר על תקופות אחריות של בין שנתיים לעשר שנים של אחריות הקבלן, כאשר נטל ההוכחה ברוב המדינות האלה מוטל על רוכש הנכס מכיוון שהוא זה שמשתמש בו, הוא זה שיודע בפועל מה קורה. כאן מטילים עלינו את תקופות ההוכחה בתקופות הבדק, ורוצים להאריך את זה עד כדי שלושים שנה באי התאמה יסודית, ועוד לשרשר את זה לרוכשים של רוכשים של רוכשים של רוכשים, כאשר לנו כקבלנים אין לנו שום שליטה, ושום ידע מה קורה בדירה, שינויים שעשו שם, טיפולים שעשו שם, אחזקה שנעשתה שם, או לא נעשתה שם. לכן, החוק הזה הוא חוק רע. תקופות הבדק הקבועות היום אין להן שום קשר למציאות. גם היום התקופות שמאריכים – ואנחנו בדקנו את זה היטב גם עם מכון התקנים, וגם עם הטכניון – אין להן שום קשר למציאות. אני לא יודע על מה מתבסס משרד השיכון, ואיזה מחקרים מקצועיים הוא עשה כשהוא קובע שהאחריות המצטברת לדלת זה חמש שנים. כי אם יש לנו שנתיים תקופת בדק, ושלוש שנים תקופת אחריות, שיבוא ויאמר לי משרד השיכון למה האחריות על דלת שמורכבת מידית, ומפרזול, ומעץ, צריכה להיות אחריות של חמש שנים. העניין המרכזי פה הוא שהם לא מבוססים על שום מחקר מקצועי שנעשה בעניין הזה.
שנית, הנחת היסוד של משרד השיכון בחוק המוצע, ובחוק הקיים, היא ככל שנרחיב את תקופת הבדק, ואת תקופת האחריות, אז טיב המוצר ואיכות המוצר תגדל. זו הנחה שגויה, מכיוון שהאחריות או טיב מוצר או איכות מוצר, היא נגזרת של התקן, ושל איך קבעו שצריך להשתמש במוצר הזה, ולכמה זמן, ומזה נגזר איכות הבנייה שלו. למשל, כשהולכים לבדוק האם ברז עומד בתקנים, אז יש מכונה שבודקת את הברז, והיא מפעילה אותו אלפי פעמים, ומוגדר מראש כמה פעמים לפי התקן, ולפי זה יודעים אם המוצר תקין או לא, ולא לאורך זמן מדברים על המוצר.
דבר נוסף – ברוב המוצרים וברוב המערכות שאנחנו מתקינים בבניינים, אנחנו מושתתים על אחריות היצרן. בחלק גדול מהמקרים גם המוצרים מיובאים מחו"ל. האם יש לנו שליטה על תקופת האחריות שהיצרן נותן? מה בעצם משרד השיכון בא ואומר לנו? אתם תהיו אחראים לשבע שנים כאשר האחריות של היצרן היא לשנה. אז אני צריך להיות חשוף שש שנים בלי שום אחריות, אין לי גם שום יכולת לבטח את זה. אגב, נושא הביטוחי הוא נושא בפני עצמו. ברוב אותן מדינות בעולם יש ביטוח על ליקויי בנייה.
היו"ר משה כחלון:
פעם היתה אחריות על דוד שמש של שנה או שנתיים. עכשיו אני שומע כבר על שבע, ולפעמים מעל עשרים. הדברים האלה הם דינאמיים.
ראול, אנחנו הבנו את נושא הבדק. אני מבקש התייחסות לנושאים אחרים, כמו למשל, רישום.
ניר ימין:
לגבי הארכת תקופות הבדק - הרי גם היום בחוק המכר דירות יש תקופות שאתם חייבים לעמוד בהן. האם היום זה תואם?
ראול סרוגו:
גם היום זה לא תואם, ועל אחת כמה וכמה ההארכה שלהם. היום זה לא תואם, והיום הקבלנים חשופים למצב שאין להם back to back את האחריות מהיצרן.
היו"ר משה כחלון:
ראול, בוא נעצור עם הבדק. אני לא הולך היום להצביע. זהו דיון ראשוני וכסגן נשיא ההתאחדות אני רוצה לקבל ממך רקע כללי על כל הנושאים, גם על הרישום. כמו כן, אלו חלקים בחוק אתה רואה שהם טובים.
ראול סרוגו:
החלק הטוב שקיים בחוק זהו נושא חוברת האחריות או חוברת תחזוקה ושימוש שהוא דיבר עליה בהתחלה, כי הבעיה היותר קשה שגם ועדת זיילר של אסון ורסאי דיברה עליה היא נושא אחזקה לקויה של מבנים. החיוב הוא קטע בכיוון הנכון. היום רוב הקבלנים נותנים את החוברת. אבל, צריך גם בחוק – וזה אחד התיקונים שאנחנו מציעים – לחייב את הקונה, ושיירשם בחוק שלא רק שהוא קיבל את החוברת, אלא שהוא מתחייב לנהוג לפיה, וזה כתנאי לאחריות. זה נכון בכל תחום צרכני.
אני רוצה להגיע כעת לשני אספקטים כבדים שנמצאים פה שהם לא בבדק. הנושא הראשון הוא איחור. יש גבול מסוים במה שהרגולאטור יכול להתערב. יש לנו כאן חוזה בין קונה למוכר. ההתערבות של הרגולאטור במערכת היחסים הזאת היא לא במקום. היא גורמת לאנדרלמוסיה שלמה. אם מטילים עליי עונש עד כדי ביטול העסקה, זה אומר שהדייר יוכל לבטל את החוזה. האם אתם יודעים איזו משמעות כבדה יש לדבר כזה? איך הבנקים יראו את זה? איך אנחנו נראה את זה? האם אנחנו יכולים להיות מושתתים על כך שלקונה תהיה אפשרות לבטל את ההסכם?
מה הקבלנים יעשו אם החוק הזה יעבור? אם אני אמור לבנות את הבניין ב-18 חודש, אני אכתוב בחוזה 36 חודש בגלל הסכנה שתהיה לי בביטול הסכם - אני לא אוכל לעמוד בזה. אנחנו נקבע תאריכי יעד לגמר הרבה יותר רחוקים מהמציאות, וזה יגמור לאנדרלמוסיה שלמה, לאנרכיה מוחלטת, ולמצב של אי ודאות. הדייר לא ידע מתי הוא מוכר את הדירה שלו, ומתי הוא יקבל את הדירה החדשה. יש כאן התערבות בוטה. אנחנו היום בעידן של הפרטה, ושל לתת לכוחות השוק לעשות את שלהם. למה מדינה צריכה לבוא ולהגיד לי שאחרי חודשיים אני צריך לתת שכר דירה? הרי זה חלק מהמשא ומתן שלי עם הדייר. אם יש קבלן שמאחר באופן קבוע במסירת דירות לא יקנו אצלו דירות. מה עוד שאנחנו לצערי נמצאים בעידן של בעיות רגולציה, וגם בעיות שיש לנו נושאים שאין לנו שליטה עליהם. כמו למשל, נושא הברזל שלא רק המחיר הוא בעייתי, אלא גם ההספקה היא בעייתית היום. הספקים לא מסוגלים להתחייב לספק לי את הברזל בזמן, או בעיית כוח האדם שיש לנו שיוצרת מצב שקשה לי לעמוד לפעמים בזמנים.
היו"ר משה כחלון:
אבל, שמעתי התייחסות לזה, יש התייחסות. למשל, לנושא של סגר.
ראול סרוגו:
נכון. אבל, תראו מה קורה כאן. יש כאן איחורים שהם מסיבות שלקבלן אין שליטה עליהן, והדייר יוכל לבטל את ההסכם בגלל זה. זה דבר גרוע. הרי מה הנזק שנגרם לדייר? נגרם לו נזק שהוא צריך להשכיר דירה, אז שהקבלן יפצה אותו - זה בסדר. אבל, תשאירו את זה למערכת היחסים שבין הקונה למוכר. אין צורך שהמדינה תתערב בקטע הזה, כי ייגרם בדיוק ההיפך. זה הרוח של כל החוק הזה. החוק הזה בא לברך, אבל יוצא מקלל.
גם בנושא של ליקויי הבנייה. הרי תעשיית ליקויי הבנייה וכל המשפטים, ובתי המשפט בעבר קרסו תחת הנטל - היום לדעתי יש רגיעה בעניין הזה – זה יגדיל את התביעות המשפטיות. האם זה מה שאנחנו רוצים?
בכלל, נושא הרישום הוא מצב מגוחך פה, כי הם מחפשים את המטבע תחת הפנס. אחת הבעיות הגדולות בנושא הרישום, ואני בטוח שהוועדה הבין-משרדית עלתה על זה, זה הנושא של הרה-פרצלציה בעיקר, ועיכובים שנובעים מאי סדרים או אי רישום במינהל. ברגע שיש מגרש שהוא כבר מחולק של רישום בית משותף, והעברה בטאבו על שמם הדיירים אז זה הקטע הקל, וזה הקטע המהיר דווקא של התהליך. אנחנו נדרשים לטופס 50, ולכל מיני דברים. מס הכנסה מחזיק את הדיירים כבני ערובה לכך שהדייר שילם את חובותיו ברישום. זה גם כן עיוות שצריך לתקן אותו. אבל, הבעיה העיקרית היא בנושא של הרה-פרצלציה. ומה אומר פה החוק? בזמן המוקדם האפשרי – זו ההצעה. כלומר, את הבעיה העיקרית של הרה-פרצלציה, של איחוד וחלוקה, לא פתרו. הם באים לקבלן ואומרים לו לרשום את זה בארבעה חודשים, בתשעה חודשים וכו'. כבוד היושב ראש הוועדה שאל שאלה נכונה, לי יש אינטרס מובהק לבוא ולרשום את זה כמה שיותר מהר. אני רוצה להיפטר מזה, זו מחויבות שלי. גמרתי את הבניין, אני רוצה להוציא תעודת גמר, אני רוצה לרשום טאבו. כל קבלן נורמאלי סביר זה מה שהוא עושה. בהרבה מאוד מקרים זה לא מסתייע בידו בגלל סיבות שאין לו שליטה עליהן שבהן צריך לטפל.
לעניין תעודת בדיקה – אם זו תעודת בדיקה כפי שאמר פה נציג משרד השיכון אז זה בסדר, ואין לנו בעיה איתה. אנחנו עושים ממילא את הבדיקות האלה. אגב, יש בקרה על כך. אין מצב שקבלן יכול להתחמק מבדיקה מסוימת, מכיוון שהבקרה היא על-ידי טופס 4. העירייה בשלב של טופס 4 מחייבת אותנו להציג את כל תעודות הבדיקה הנדרשות: בטונים, מערכות סולאריות, אינסטלציה, צנרת, וכו'. אבל מה? בהצעת החוק כאן נדרשת בדיקה מקיפה של כל המערכות בבניין, ולא רק בדיקות המחויבות היום. בדיקה כזאת אין. אין אף גורם – לא מכון התקנים, לא הטכניון, לא שום מעבדה מאושרת – שיסכים לקחת על עצמו לתת תעודה על כל המערכות בבניין. אין חיה כזאת, זה דבר שהמציאות או הקבלנים לא יוכלו לעמוד בה.
לסיכום - וזה המסר העיקרי שלי – החוק הזה הוא חוק רע מכיוון שבמקום לשפר הוא מקלקל. ולכן, שיפור איכות הבנייה צריך לבוא דרך תקנים, דרך הליכי תקינה, ודרך ההליך של ביטוח ליקויי הבנייה ומזה ייהנו הדיירים יותר. כלומר, צריך לעשות פה הפוך – להקטין את תקופות האחריות, ועל-ידי זה חברות הביטוח יסכימו לבטח. תודה רבה.
היו"ר משה כחלון:
מר סרוגו סגן נשיא התאחדות הקבלנים, תודה רבה. אני מבקש גם מהתאחדות הקבלנים וגם ממרכז המחקר של הכנסת להעביר אלינו מחקר השוואתי בעקבות הדברים שלך לגבי מה קורה בעולם בנושא תקופות הבדק, וזאת אם תרצו באמת להתקדם בהליך החקיקה.
ראול סרוגו:
יש לנו את זה מוכן.
לאה ורון:
אם לא קשה לכם תעבירו את זה למזכירות הוועדה. אנחנו נפיץ את זה לחברי הכנסת.
היו"ר משה כחלון:
שלמה חייט יושב-ראש ועדת תקינה של התאחדות הקבלנים, בבקשה.
שלמה חייט:
בגדול, אני לא רוצה לחזור על דברים שאמר ראול סרוגו. אני רק אומר באופן כללי לגבי החוק הקיים שחוקק בשנות התשעים – ואני מדבר על התיקון – לכשעצמו הוא חוק מקסימליסטי - החוק שהיום בתוקף. יש בו תקופות אחריות ובדק החל משנה ועד עשר שנים על- פי מרכיבי הבניין, תקופות שבזמנו נראו לנו מאוד קיצוניות. אבל, למדנו לחיות איתן. החוק הזה היום פועל בקצה גבול יכולת הקבלנות לעמוד בו.
מה שהולכים היום לעשות בדרישות החדשות בחוק החדש – ולכן אנחנו טוענים שהוא חוק מיותר – הוא להאריך את התקופות האלה לזמנים בלתי סבירים. מצד אחד, אני חושב שציבור הקבלנים לא יוכל לעמוד בחוק חמור יותר. מצד שני, זה יכול לגרום לתופעות הפוכות כמו ששמענו ממר סרוגו, ואפילו לדברים קיצוניים של קבלנות מסוימת שתרצה אפילו להתחמק מהחוק הזה בכל מיני דרכים. לכן, מוטב היה לו לא היה מגיע החוק הזה.
אבל, אני רוצה לומר לוועדת הכלכלה שהנושא החשוב ביותר בקטע שהאחריות לבניין זה נושא תחזוקת המבנים. הנושא הזה פרוץ לחלוטין. הנושא הזה אמור להיות באחריות בעלי הנכסים. אני הייתי מציע לוועדת הכלכלה להמליץ למשרד השיכון להקים ועדה מיוחדת בנושא הזה שתציע חוק רציני לתחזוקת מבנים, ואז לא תהיה לנו הבעיה לדרוש מקבלנים תקופות אחריות ובדק ארוכות. כי מי שמטפל בבניין, מי שרואה את הבניין יום יום – ואני מדבר בשנה- שנתיים אחרי שקיבלו את הדירה – הוא הדייר. ניתן לעשות את זה דרך ועדי בתים וחברות.
היו"ר משה כחלון:
כלומר, לא להסתפק בחוברת.
שלמה חייט:
בהחלט לא. החוברת הזאת יכולה לחייב. אגב, היום הפרקטיקה היא שהתופעה הזאת מיושמת. אנחנו היום מוסרים חוברת תחזוקה לדייר, אנחנו רק לא יודעים מה עושים איתה. אנחנו לא יודעים אם פועלים על פיה, כי החוברת הזאת מאוד מפורטת. היא מסבירה איך לטפל בכל מתקן, ובכל חלק של הבניין - לתחזק אותו נכון, לשמור עליו, ואז הבניין יוכל להתקיים לטווח ארוך. מה שקורה היום הוא שאין חוק שיאכוף את התחזוקה הזאת. לדעתי, משרד השיכון אמור וצריך לעסוק בנושא הזה, ולדעתי האישית הוא אמור להציע לכנסת חוק שיחייב בעלי נכסים לתחזק אותם.
יעקב כהן:
איך אתה יכול לעשות כזה חוק? יש לי רכב, האם אתה יכול לעשות חוק שאני חייב לשמר אותו?
קריאות:
יש חוק כזה.
נתן לרר:
אתה חייב על מנת לקבל את אחריות היצרן.
היו"ר משה כחלון:
זה לא נכון, וזה לא נכון – לא חייב כלום. האם אתה יודע מה זה חוק? יכולה להיות התניה, שאם תעמוד בזה תקבל את זה, ואני רואה את עצמי פטור אם לא תעמוד בזה. אבל, זה לא חוק, וזה לא חייב.
שמעון בן ישי:
מה זה טסט לרכב?
שלמה חייט:
היום בעידן המודרני, אנחנו נכנסים לבנייה לגובה. היום אנחנו רואים יותר ויותר בניינים גבוהים, בניינים בעלי מערכות מאוד מסובכות עם אלמנטים שדורשים מקצוענות ומקצועיות. יש לזה היום חברות ניהול שמתחזקות, חברות אחזקה לבניינים. הפרקטיקה היא שאין אף אחד שמחייב את זה. ולכן אני טוען שאפשר לאכוף את זה, אפשר להטיל קנסות כבדים על מי שלא מקיים חוק כזה, ובעלי הדירות לפי חלק יחסי יעמדו בזה.
היו"ר משה כחלון:
אשר שוחט סמנכ"ל התאחדות הקבלנים בבקשה.
אשר שוחט:
אנחנו יושבים בוועדה הבין-משרדית לרישום בתים בטאבו. אני רוצה להביא לתשומת לב משרד הבינוי והשיכון, אתם אחראים היום על 300 – 400 אלף יחידות דיור שלא רשומות בטאבו באשמתכם, בגללכם. הוצאתם מכרזים, הקרקע לא היתה מפורצלת. אמרה נציגת המועצה לצרכנות: "עורך הדין של הקבלן". עורך הדין הזה יכול להיות של הקבלן, ומחר שלך. עורך הדין הזה צריך לעבור משוכות של טופס 50, ואני חושב שאת לא מודעת לעניין הזה בכלל. אני מציע להתמקצע בעניין וללמוד את הנושא לפני שאומרים פה דברים. זוהי פשוט אמירה סתמית.
אדוני ממשרד השיכון והבינוי, הנושא של רישום בטאבו בקרקע הפרטית, ואצל הקבלנות הפרטית, זוכה לטיפול הטוב ביותר. במשרד הבינוי והשיכון הוא לא זוכה. אני חושב שהעניין הזה הוא לא נכון וגם לא צודק.
היו"ר משה כחלון:
חבר הכנסת כהן שואל, מה הסטאטוס היום? כמה שנים זה בדק, וכמה שנים זה אחריות היום לפני החוק?
רון ז"ק:
אחריות זה שלוש שנים. לגבי בדק יש רשימה. יש דברים שהם שנה, דברים שהם שלוש שנים, דברים שהם שנתיים. אחריות בכל המקרים היא שלוש שנים.
אמיר פז:
אחריות באה אחרי בדק.
היו"ר משה כחלון:
אני היום לומד לראשונה על בדק. תסביר מה זה בדק.
אמיר פז:
אחריות זה פחות מעניין, והטיעונים הם גם פחות רלוונטיים, כי אחריות ממילא הנטל על הדייר להוכיח שהקבלן אשם.
היו"ר משה כחלון:
בבדק זה הפוך. בבדק האחריות היא על הקבלן להוכיח שהדייר אשם.
אמיר פז:
נעשה סדר מה ההבדל בין ההצעה לחוק הקיים. ההבדל הוא בשני מרכיבים. קודם כל, צנרת – החוק הקיים שנתיים.
לאה ורון:
עו"ד פז, תתחיל משלב יותר מוקדם. תסביר לחברי הכנסת מהי תקופת הבדק, מהי תקופת האחריות, ואז תציג לוועדה את ההבדלים.
אמיר פז:
תקופת הבדק היא תקופה שמתחילה במועד מסירת הדירה, ובה כל ליקוי, כל אי התאמה, הקבלן אחראי לתקן אותה, אלא אם כן הוא מצליח להוכיח שאותו ליקוי נגרם באשמת הדייר.לאחר מכן, תקופת אחריות שמתחילה בתום הבדק ואז הנטל הוא הפוך. אם הדייר טוען שיש ליקוי, זכותו של הקבלן לומר: תבוא ותוכיח שאני הקבלן לא הייתי בסדר.
יעקב כהן:
האם זה רק בבנייה חדשה?
אמיר פז:
כן.
יעקב כהן:
נניח ואני מזמין אינסטלאטור שיחליף לי את הצנרת בכל הדירה, האם גם על זה יש חוק?
אמיר פז:
לא, לא בחוקי המכר דירות.
יעקב כהן:
אני דייר שהחליף את הצנרת בדירה, ואחרי שנה התגלה שהוא הכניס לי לשם חומרים לא כשירים. האם יש על זה חוקים?
אמיר פז:
נכנסים החוזים בינך לבין האינסטלאטור.
היו"ר משה כחלון:
הוא שואל האם זה חל גם על שיפוצים?
אמיר פז:
לא.
יעקב כהן:
אז אין חוק.
היו"ר משה כחלון:
אין חוק, אנחנו בעזרת השם נעשה.
ניר ימין:
החוק הזה חל על היחסים שבין המוכר הקבלן לבין הקונה – מה שנקרא יד ראשונה.
היו"ר משה כחלון:
רון ז"ק יו"ר ועדת איכות הבנייה, בבקשה.
לאה ורון:
האדונים הנכבדים רוצים לדבר או לא?
היו"ר משה כחלון:
מצטער, אתה איבדת. שלמה אורן, בבקשה.
רון ז"ק:
רגע, אני רוצה. למה? לא שמעתי.
היו"ר משה כחלון:
שלמה אורן, בבקשה. יושב-ראש אחר היה מוציא אותך מהדיון. יצאת טוב.
רון ז"ק:
סליחה, האם לא אוכל לדבר?
היו"ר משה כחלון:
לא.
רון ז"ק:
למה?
היו"ר משה כחלון:
אני חושב שאתה יודע למה. שלמה אורן, בבקשה. מר ז"ק, אני חושב שהדברים צריכים להיות ברורים. אני ממתין לך ואתה מדבר כאילו אתם נמצאים - - -
רון ז"ק:
אני לא שמעתי.
היו"ר משה כחלון:
לא צריך לדבר כאן, לא צריך לשמוע. עזוב, אני מבקש. מר אורן, בבקשה.
שלמה אורן:
אני אומנם מייצג את התאחדות הקבלנים החדשה
היו"ר משה כחלון:
אני מבין שזה משהו אחר.
שלמה אורן:
כן, זה משהו אחר לגמרי. אבל, בעניין הזה אני חושב שהעמדות שאנחנו נבטא פה הן זהות או דומות לעמדות שהציגה התאחדות הקבלנים. אנחנו בהחלט חושבים שהחוק הזה הוא מיותר. אנחנו חושבים שאין לו שום תקדים בעולם או בענפים אחרים. החוק הקיים הוא מספיק טוב, והוא נותן מענה. מבחינתנו, זה חמור מאוד שהוא מוגש מבלי שמתקיים באמת דיאלוג אמיתי עם הקבלנים. היתה ועדה ב-2002 או היתה ועדה ב-2005, אבל ענף הבנייה הוא כל כך דינאמי, והוא כל כך משתנה. היה ראוי שמשרד השיכון יקיים איזשהו דיאלוג אמיתי, יבחן את הדברים עם הקבלנים לפני שהוא מגיע לשלב שבו התהליך נמצא.
החוק הוא רע. אני מסכים עם מה שנאמר פה קודם לגבי העיתוי שלו. אי אפשר להתעלם מהעניין הזה. אנחנו נמצאים במצב שיש האטה במשק, יש האטה במכירת דירות, יש האטה בבניית דירות. החוק הזה הוא חוק אנטי צמיחה.
יעקב כהן:
מה הקשר?
היו"ר משה כחלון:
אם החוק הוא טוב אז הוא טוב לכל הזמנים. אם הוא רע, הוא רע לכל הזמנים.
שלמה אורן:
קודם כל, הוא רע לכל הזמנים. העיתוי שלו מראה את הצורך בקיום דיאלוג, והוא מראה עד כמה המשרד מנותק.
היו"ר משה כחלון:
מר אורן, ברור מהדברים שלך שמה שמחייב פה זה דיאלוג ושיחות. פה ושם לקבל גם את העמדות של מישהו אחר, כי הבנתי שהיה דיאלוג.
שלמה אורן:
איפה היה דיאלוג? לא היה שום דיאלוג.
היו"ר משה כחלון:
ראול אמר בהתחלה שהם ישבו, והתייחסו לזה. אבל, לא - - -
שלמה אורן:
בוועדה ב-2004 – 2005.
אמיר פז:
לא רק בוועדה.
היו"ר משה כחלון:
איתכם ודאי שלא. כמה זמן אתם קיימים?
שלמה אורן:
שנה וחצי. אני לא חושב, ולפי מיטב ידיעתי – אולי אני טועה – גם עם התאחדות הקבלנים לא היה דיאלוג אמיתי.
היו"ר משה כחלון:
היה, אני מכיר את זה. גם כיהנתי כיושב ראש ועדת הכלכלה לפני שנה וחצי ואני מכיר את זה. היה דיאלוג. לא שהתייחסו יותר מידיי לדברים שהם העלו שם, אבל היה.
שלמה אורן:
החוק הזה הוא רע, והוא רע גם לענף. הוא כמובן רע מאוד לקבלנים, ולדעתנו הוא גם רע לרוכשים, מכיוון שבסופו של דבר הוא לא מבטיח שום איכות, והוא יביא לעלייה במחירי הדירות שבסופו של דבר תיפול גם על הרוכשים.
אחריות לשלושים שנה על כשל מהותי היא אחריות לא סבירה. אין לה שום תקדים בשום תחום אחר. אני רוצה לקחת את השלושים שנה, ולתת איזושהי דוגמה להראות עד כמה העניין הזה מגוחך.
ניר ימין:
מהי היום תקופת האחריות?
שלמה אורן:
היום אין פסיקה לגבי כשל מהותי, אין חקיקה. הפסיקה של בתי משפט עוסקת בין שבע לעשר שנים.
אמיר פז:
יש בחוק הנוכחי. אחריות היא ללא הגבלת זמן.
ראול סרוגו:
האחריות היא לכל החיים בנושא של אי התאמה יסודית. אחריות היא ללא הגבלת זמן, הוא צודק. אבל, תקופת הבדק היא שנה, וזה העניין. הם מעלים את תקופת הבדק משנה לשלושים שנה – זה בלתי אפשרי.
יעקב כהן:
אני חושב שסך הכול זה טוב לקבלנים. הדיירים יתפללו שהקבלן יאריך ימים שלושים שנה.
שלמה אורן:
קודם כל, אין הגדרה ברורה מהי התקופה. בואו נתאר מצב שאחרי עשרים וחמש שנה מתגלה איזשהו פגם קונסטרוקטיבי, מה עושים? איך מטפלים בזה? מיהי החברה שבנתה? איפה נמצא הקבלן? כמה דיירי משנה עברו בדירה הזאת במשך השנים? אחד פירק קיר, השני פירק מרפסת, אחר הוסיף חדר. מי בכלל יודע או רואה איפה נמצאות התוכניות המקוריות? מי עוקב אחרי זה, מי מתעד? איך ניתן יהיה להוכיח מה קרה?
היו"ר משה כחלון:
מר אורן, הדברים האלה ברורים. אם אתה רוצה אתה יכול להתייחס ליתר הסעיפים כמו הרישום.
שלמה אורן:
גם בעניין הרישום אני חושב שההצעה היא לא סבירה, מעבר לזה שיש הרבה מאוד מגרשים שאין לגביהם פרצלציה, ולזה דווקא ההצעה נותנת מענה. אבל, התהליכים הבירוקרטים היום בתוך המערכת הם תהליכים שלא מאפשרים לעמוד בלוחות הזמנים שמופיעים שם. תיקים שוכבים במשרדי הרישום חודשים, וחודשים ארוכים, וזה בכלל לא תלוי בקבלנים. ולכן, ההצעה גם בנושא הרישום היא לא סבירה, והיא לא מעשית.
שלמה חייט:
אני אתן דוגמה מהשנה. יש לי תיק בנייה ממודיעין שסיימנו אותה לפני חמש או שש שנים. זה תיק ששכב במינהל שנה לקבל חותמת, וזה כבר לא פרצלציה, אלא זה אחרי פרצלציה. הוא שכב חצי שנה בלשכת רישום מקרקעין כדי לרשום בית משותף ללא שום סיבה. הכול היה מוכן, התשריטים, טופס 50 היה מוכן. הנה שנה וחצי שהלכו על תור.
שלמה אורן:
גם בנושא האיחור – מוצע פה ששים יום. אנחנו מקבלים את העמדה. זה בכלל לא נושא שהמחוקק צריך להיכנס אליו. צריך להשאיר את זה למשא ומתן ולדיאלוג בין המוכר לקונה.
היו"ר משה כחלון:
אני חייב להעיר לכם פה הערה שעו"ד פז התייחס אליה בנושא אחר. המעמד של הקונה מול הקבלן הוא מאוד בעייתי.
ניר ימין:
בדרך כלל, גם הקבלן בוחר עבור הקונה את עורך הדין.
קריאה:
זה לא נכון.
היו"ר משה כחלון:
אני מנסה לחשוב מאיפה הם שאבו את זה, ויכול להיות שזה רק בגלל העניין הזה. היות ואנחנו לא מקיימים דיון ולא הצבעה, אני מציע שמר אורן ימשיך בדבריו. אני שומע את זה כבר שלוש או ארבע פעמים, ולכן הערתי.
שלמה אורן:
נאמר פה ברמז – ואני אולי אהיה יותר חד בעניין הזה – שזה ידחוף קבלנים לכל מיני כיוונים שבהם הם יוכלו להתחמק מהגדרתם כמוכרים. למשל, קבוצות הרכישה שאנחנו מנסים להילחם בהן כי הן גורמות נזק. למעשה, בעסקה של פיצול עסקאות מכר דירה יש פה למעשה התחמקות מהגדרת מוכר כפי שהיא מופיעה בחוק. למעשה, אין מוכר ואין קונה. זה ידחוף אנשים לכיוון שאנחנו רוצים למנוע אותו, כי פה יש התחמקות מתשלום מס, גם מס רכישה, גם מס ערך מוסף, במאות מיליוני שקלים בשנה.
אני בסך הכול מקבל את כל ההערות שנאמרו פה, ולכן אני לא רוצה להרחיב, זהו גם דיון עקרוני. אני מציע והייתי מאוד ממליץ למשרד השיכון למשוך את הצעת החוק הזאת, להיכנס לתהליך של הידברות מול הקבלנים, לראות מה הדברים הנכונים. יש פה ושם דברים נכונים שאפשר לאמץ אותם, בנושא אחזקה ובדברים אחרים. מכל מקום, יש להיכנס לדיאלוג עם הקבלנים כדי לראות מה ניתן לעשות הכי נכון, הכי סביר, שיהיה מחובר למציאות, ושלא תהיה איזושהי הצעת חוק ישנה שמישהו מנסה לדחוף אותה כבר שנים. לא סתם היא מתעכבת הרבה שנים, יש לזה סיבה.
היו"ר משה כחלון:
אני אחזור לרון ז"ק יו"ר ועדת איכות ובנייה של ההתאחדות, בבקשה.
רון ז"ק:
קודם כל, רציתי להבהיר בפני הוועדה שלא היו דיונים עם התאחדות הקבלנים. הוקמה ועדה שבראשה הועמדו אנשי אקדמיה, אנשי משרדים ממשלתיים, ולא מצאו בכלל לנכון לשתף אותנו כצרכנים העיקריים אולי - אותנו ואולי גם את איגוד הצרכנים. לנו נודע בדיעבד על הקמת הוועדה. אחרי מספר דיונים קראו לנו פעם אחת. אנחנו הופענו, ואני כיושב ראש. הצגנו את כל העמדות שלנו, ולא קיבלנו תשובות.
היתה עוד פעם שאנחנו הזמנו את נציגי משרד השיכון יוסקה מנור, ורזי, להתאחדות הקבלנים. ישבנו איתם סעיף סעיף, ולא קיבלנו בכלל תשובות. ניסו להעביר את זה בצורה כזאת או אחרת כפי שהם החליטו בוועדה ללא שום התחשבות לצרכי הקבלנים – שום התחשבות.
פה חזרו על עניין השלושים שנה, ואני הייתי רוצה להיכנס לדבר מסוים שהוא חשוב מאוד לעניין השלושים שנה. אנחנו מנסים שנים רבות למצוא חברות ביטוח שיבטחו נגד ליקויי בנייה, יבטחו את הבניינים.
היו"ר משה כחלון:
לטווחים של שלושים שנה? אל תחפשו, לא תמצאו.
רון ז"ק:
אף אחד, ואף חברת ביטוח. עמדנו בקשר עם מספר חברות ביטוח כמו "איילון", "מנורה" ואחרות, וברגע שהן שמעו שלושים שנה הן ירדו מהפרק.
הביטוחים האלה קיימים בכל מערב אירופה, קנדה, בארצות הברית. באנגליה זה מאוד מפותח, בצרפת. המקסימום שישנו הוא עשר שנים על כשל. זה הולך מחמש, שש וכן הלאה עד עשר שנים. על פי סטטיסטיקה שלנו אין יותר מ-10% חברות בנייה שקיימות שלושים שנה. לחברות בנייה יש אורך חיים מסוים וזה לא בגלל שהן רוצות. חברה קיימת כמה שנים, עשר שנים למשל, והיא הולכת מהעולם.
היו"ר משה כחלון:
איך מתמודדים עם מצב שבו חברה בונה פרויקט, ולאחר שנסגר הפרויקט היא נסגרת, ואחר כך היא עוברת לפרויקט אחר ונסגרת?
רון ז"ק:
יכריחו היום קבלנים לעשות חברה חדשה בכל פרויקט. יש הרבה חברות שעושות את זה.
היו"ר משה כחלון:
יש הרבה שעושים את זה. לכל חברה יש שם אחר.
רון ז"ק:
אני לא מוצא בזה שום דבר צרכני, ושמשרד השיכון לא ינסה לזרות חול בעיניים שקודם היתה תקופה בלתי מוגבלת. קודם תקופת האחריות היתה בלתי מוגבלת. היום הם רוצים לעשות שלושים שנה לתקופת הבדק, וכבר דיברו מה ההבדל בין בדק לאחריות.
היו"ר משה כחלון:
אני לא מבין מה זה תקופה בלתי מוגבלת? נניח שיש בבניין סדק, תסבירו לי מה זה תקופה בלתי מוגבלת.
נתן לרר:
אין סדק שלא תגלה אותו תוך שנתיים שלוש – זה לא קיים.
היו"ר משה כחלון:
אני רוצה לקבל דוגמה למשהו שאפשר לגלות אחרי 23 שנים.
נתן לרר:
אין דוגמאות כאלה.
רון ז"ק:
הוא יכול להיות גם משקיעה. אבל, יכול להיות שדייר הוריד קורה, רצה להרחיב חדרים, הוריד עמוד, ואז לך תדע. מי יכול לדעת מה נעשה שם?
קריאה:
או שהיו תנודות בקרקע.
נתן חילו:
אני אתן לך דוגמה מבנייה של משרד השיכון ברחוב חברון בירושלים. הביוב התקלקל, לא תיקנו אותו והבניין שקע. הדיירים פונו כי הבניין מסוכן. קרה עוד מקרה כזה. זה קרה אחרי הרבה שנים, אחרי עשרים- שלושים שנה.
נתן לרר:
אני היועץ המשפטי של ההתאחדות. אני רוצה לתת דוגמה למשרד השיכון כמשרד שעוסק בפרויקטים האלה. גם לאחר פרצלציה ייתכן ורושמים בתים משותפים בשיכון בשכונה ועד שאתה לא גומר לבנות את הבית האחרון הבית הראשון יכול להיות מאוכלס, ושם יש זכויות דרך,
ומרתפים משותפים. עד שאתה לא מסיים את האחרון אתה לא יכול להתחיל את הרישומים. זה יכול לקחת גם ארבע וחמש שנים.
אני רוצה לזרוק את הכפפה של ביטוח חובה שתהיה אחריות לליקויים שלושים שנה. אנחנו חקרנו, ואנחנו גם ישבנו עם עו"ד בירן ציפי עוד בתקופתו של שרנסקי על שינויים, והצענו תיקונים ואף אחד לא התייחס. החברים שלנו כאן מתייחסים לתוספת, אם יהיה עוד שנה, פחות שנה. לגבי החוק – היתה - - -
היו"ר משה כחלון:
אנחנו עוד לא שם. האם אתה רוצה שעכשיו אנחנו נקבע מועד כמה שנים אפשר יהיה לבטח, כמה לא?
עו"ד סלעית קולר, בבקשה.
סלעית קולר:
ראשית, יש דברים שהתאחדות הקבלנים אומרים, ואנחנו מסכימים איתם. למשל, על זה שזה נמשך הרבה זמן. על זה שבאמת רישומים לפעמים מתעכבים בגלל שיש בעיות בירוקרטיות. אין על זה ויכוח ברמה הזאת, ויכול להיות שצריך לבדוק את זה. אבל, היתה ועדה בין-משרדית, ואני מניחה שהם מודעים לבעיות הבירוקרטיה, ואני מניחה שהם גם יתייחסו לזה בוועדה. אני מאוד אשמח לקרוא.
שלמה חייט:
אז איך מציעים ארבעה חודשים?
סלעית קולר:
אתם יושבים פה בדיון שעוסק בתחום שלכם. אבל, אנחנו מגיעים לדיונים כל פעם כשמתעסקים בנושא של רגולציה מול עוסקים בתחום מסוים, ואז כולם בתור התחלה טוענים את אותן טענות. הטענה הראשונה היא: "מה פתאום הרגולאטור מתערב?". הטענה השנייה היא: "אתם הופכים לעבריינים עכשיו, והאנשים שאנחנו מייצגים יתחילו לנקוט עכשיו בכל מיני תכסיסים ותרגילים כדי לא לקיים את החוק". אתם לא הראשונים, ולא האחרונים, ועדיין יש רגולציה בישראל - יותר טובה, פחות טובה - ואנחנו שמחים שסוף סוף היא מתערבת במקומות שבאמת יש נחיצות לזה, ופה יש נחיצות. בתחום הקבלנים, בתחום הדירות החדשות, יש נחיצות. יש הרבה קבלנים טובים, הרבה דירות טובות. אבל, יש גם הרבה נפגעים ממצבים לא טובים.
לדוגמה, נושא האיחורים במסירת הדירות. אם אתה בא ואומר לי שבחוזה יהיה כתוב 36 חודשים, ולא 18 חודשים, אבל ב-36 אתה תעמוד, אז תכתוב בחוזה 36 – זה נורא פשוט. בוודאי שזה טוב אם אני יודעת את זה מראש, ואני מתכננת את החיים שלי בהתאם, ואני יודעת מתי לשכור דירה, ואני יודעת עד מתי אני אשכור דירה. אתה אפילו תהיה יותר טוב מזה. הרי אתה תגמור את זה אחרי 18 חודשים – לא 24 חודשים - ואתה תמסור לי את הדירה קודם, אז אני אחשוב שאתה קבלן מדהים.
היו"ר משה כחלון:
לא בטוח, כי נניח שמישהו שכר דירה ל-36 חודשים, ואז הדירה שהוא שכר תישאר 12 חודשים ריקה בשעה שהוא כבר מימן אותה.
סלעית קולר:
זה בשוליים. כלומר, לבוא ולטעון טענות כאלה זה לבוא ולהגיד: אל תתערבו לנו בדברים שלא עובדים, והם לא עובדים. הנושא של איחור במסירת הדירה היא תופעה.
היו"ר משה כחלון:
האם יש הרבה טענות מהסוג הזה?
סלעית קולר:
יש הרבה תלונות על הדברים האלה. זו פשוט תופעה, זה לא מקרים.
ראול סרוגו:
שיגידו כמה.
סלעית קולר:
או שלא מתכננים נכון את הזמנים, או שדברים באמת קורים במדינת ישראל אחרת. אבל, אני חושבת שאם אתה חתום על חוזה, ואתה מתחייב לתקופת זמן מסוימת, היית צריך לקחת בחשבון את כל הדברים, והסטיות צריכות להיות קטנות, ולא כל כך גדולות כפי שהן קורות בפועל.
ברמת העיקרון, אנחנו בעד הצעת החוק. היו לנו כמה הערות לכל מיני דברים, אני לא רוצה להיכנס לכל ההערות. אבל, אני כן רוצה לומר שאנחנו כן פנינו למשרד הבינוי והשיכון בכל מיני דברים במהלך השנים, ב-2005 לכל נושא של רישומים, הטיות. לא הטיות מכוונות, בסדר? אבל למשל, רישום אחיד של שטח הדירה בפרסומים, ובכל הפניות לצרכנים, כדי שאפשר יהיה להשוות בין דירות, ומהו גודל הדירות באמת.
היו"ר משה כחלון:
תנו לי בבקשה הסבר למה זה רישום אחיד.
סלעית קולר:
למשל, בכל הפרסומים מפרסמים גודל דירה. מפרסמים לך גודל דירה בפרויקט ספציפי של דירה אחת מסוימת. כשאתה רוצה להשוות בין גודל הדירה הזה לדירות אחרות, מסתבר לך שהדירה שאתה מתעניין בה לא בהכרח זהו גודלה. אבל, זה לא היה כתוב לך בפרוספקטים, וזה לא נאמר לך בפרסומים קודם. מן הראוי שיציינו את זה.
דבר נוסף – גודל הדירה לא ברור לצרכנים. יש פסיקה על זה, יש פסקי דין.
היו"ר משה כחלון:
זה נכון. האם זה עם מדרגות, בלי קירות, שטח פנימי, שטח חיצוני, מעטפת.
קריאה:
יש מפרט מכר חדש.
ראול סרוגו:
יש כבר, זה תוקן החל מחודש מאי 2008.
סלעית קולר:
זה לא תוקן. מה שתוקן זה במפרט, וזה אומר שכשאני חותמת על החוזה אני מקבלת את המידע. אבל, כשאני רוצה להשוות בין הדירה הזאת ובין דירה אחרת כי אני מתעניינת בקניית דירה ואני רוצה לדעת מה יש בדירה הזאת, ומה יש בדירה אחרת, מה הגודל שלה, איך אני יכולה
להשוות אם אני לא יודעת את הנתונים האלה. חוק הגנת הצרכן מחייב למסור לי הרבה מאוד פרטים, רק שהקבלנים ברוב המקרים לא מכפיפים את עצמם לחוק הגנת הצרכן. לצערי הרב, הרגולאטור כשמדובר בחוק הגנת הצרכן בנושאי פרסום - - -
לאה ורון:
עו"ד קולר, ישנה הצעת חוק בנושא זה שהעביר משרד הבינוי והשיכון לוועדת הכלכלה. זה לא הנושא שמונח כעת על שולחן הוועדה. כשיסתיים הדיון, אני בשמחה אתן לך את ההצעה.
סלעית קולר:
אני אשמח לקבל את זה.
הסתירה בין הסכם לתשריט – יש סתירה בין ההסכם לתשריט ובין מה שכתוב בתשריט להסכם היא תופעה נרחבת. היא מתרחשת הרבה, ובתי המשפט מלאים ב- - -
היו"ר משה כחלון:
האם יש התייחסות בחוק החדש לזה?
אמיר פז:
אנחנו מקווים שהמפרט החדש יפתור גם את זה, כי מחייבים במפרט גם את שיטת החישוב, וגם לכתוב במפורש.
היו"ר משה כחלון:
גם מבחינת הקבלנים השקיפות חייבת להיות שם ברורה.
ראול סרוגו:
אנחנו בעד.
סלעית קולר:
יש לנו הערה נוספת לגבי משהו שחסר לנו פה בחוק.
היו"ר משה כחלון:
אנחנו עדיין לא בחוק. את היחידה שאפשרתי לה לדבר לגופו של החוק.
סלעית קולר:
התייחסתי לפרסומת. החוק מתייחס למועד החוזה. כשאנחנו חותמים על החוזה צריך למסור מסמכים מסוימים, צריך לתת את המפרט, ועכשיו גם לתת את תנאי השימוש, ואני מבינה למה הקבלנים מאוד שמחים. כיוון שאז הם יוכלו להטיל את האחריות באמת על הקונה במובן שהנה הוא קיבל את הניירת, הוא יודע איך להשתמש, והוא כנראה השתמש לא נכון, ובגלל זה יש את הנזק. לכן, הם מעודדים את הסעיף הזה. אנחנו חושבים שהסעיף הזה הוא חשוב כי זה שקיפות. אבל מה שאני אומרת הוא שיש - - -
היו"ר משה כחלון:
אני חושב שהמוניטין של הקבלנים הרבה יותר חשוב מהמנעול.
קריאה:
למה את חושדת בכשרים?
סלעית קולר:
כי זה מה שאתם אמרתם פה.
קריאה:
אמרנו שזה טוב, לא אמרנו - - -
סלעית קולר:
אגב, החוק הוא טוב. החוק מכסה גם את המצב שבו הצרכן הוא זה שהשתמש לא נכון כבר נכון להיום. לכן, אני לא מבינה - - -
רון ז"ק:
האם כשאת קונה מכונית את מקבלת ספר תחזוקה?
סלעית קולר:
אני מאוד בעד. אני רק אומרת שהנימוק שלכם היה: איזה יופי, עכשיו נטיל אחריות על הצד השני.
קריאות:
לא נכון. זה קונוטציה שלילית.
סלעית קולר:
ישנם הסכמים שנחתמים בין הקבלנים לבין הצרכנים בטרם נחתם החוזה. יש את הנוהג הזה של דמי שמירה או דמי רצינות שבו לפני שאני ראיתי את תנאי החוזה, לפני שאני ראיתי את המפרט וכמו שאמרתי אנחנו לא באמת יודעים מה אנחנו מקבלים בשלב הזה, אני כקונה פוטנציאלי מעוניינת לקנות את הדירה הספציפית, והקבלן מוכן לשמור לי אותה תמורת סכום מסוים, ואז אנחנו מתחייבים גם לחתום חוזה בתוך זמן מסוים. הבעיה היא שמדובר פה בסכומים מאוד גדולים. אחר כך יש לצרכן לחץ להסכים לתנאי החוזה.
היו"ר משה כחלון:
האם הכסף לא חוזר?
סלעית קולר:
אם הוא לא חותם על החוזה, הכסף הזה לא חוזר.
קריאות:
לא נכון.
סלעית קולר:
זה תלונות שהגיע אלינו.
קריאה:
למה את לא מעבירה אלינו?
היו"ר משה כחלון:
מניסיון אישי אני אומר לך שלי החזירו. אבל, אני לא יודע – נשמע מכם.
נתן לרר:
ודאי שמחזירים.
רון ז"ק:
מר כחלון, זה לא נכון.
שמעון בן ישי:
ישנה פסיקה מפורשת בעניין הזה שקובעת שאם לא מחזירים את הכסף זה תנאי מקפח. זה טופס שאי אפשר להתנות עליו, זה לא טופס שאת מנהלת עליו משא ומתן.
סלעית קולר:
מעבר להערות הפורמאליות, יש כמה הערות מהותיות שהיו לנו. ראשית, נושא אותן תעודות בדיקה נדרשות שהקונה יוכל לבקש אותן עד שנה מתום הבנייה. אנחנו סבורים שאם היו מחייבים את הקבלן ואותם מסמכי בדיקה שאפשר, שהחוק מחייב, שהקבלן צריך אותן בשביל לקבל היתר בנייה, ובשביל לקבל היתר אכלוס וכל הדברים האלה, אותם הניירות אנחנו היינו שמחים אם יהיו במקום ניטראלי כמו תיק הבניין, ושיהיו לעיון הציבור. ואז, לא יצטרכו כל פעם לפנות לקבלן, ובטח אם אחרי שנה אין לו אחריות להעביר לי את המסמכים האלה. כך יכולה להיות נגישות במקרה נניח ויתעורר סכסוך בעוד עשר שנים, וקונה ירצה לשפץ את הדירה, וירצה לדעת ממה זה עשוי, וכדי לדעת איך לשפץ.
היו"ר משה כחלון:
האם זה לא נמצא בעירייה?
סלעית קולר:
נכון להיום, אין חובה כזאת. אם היתה חובה כזאת אני מניחה שלא היו מטילים חובה על הקבלן למסור לי את זה בהכרח.
שלמה חייט:
אני חושב שבתיק הבניין זה קיים כי בטופס 4 אנחנו מחויבים להציג את זה לרשויות, כולל בדיקת כיבוי אש, כולל - - -
היו"ר משה כחלון:
אנחנו רוצים לקבל פרטים, ואז אנחנו ניגשים לעירייה ומהנדס העיר מוציא. אבל עו"ד קולר, אני חושב שהטענה הזאת היא נכונה.
סלעית קולר:
אני לא אומרת שהקבלנים לא עושים את זה. רק שהעירייה תהיה מחויבת לשמור.
היו"ר משה כחלון:
מה איכפת להם? יעבירו עוד העתק.
ראול סרוגו:
אין לנו שום התנגדות להעביר את זה לדייר.
סלעית קולר:
אני לא רוצה להיכנס לסעיפים הספציפיים כיוון שזה יהיה לדיונים אחרים. אנחנו באמת נשמח לשמוע מה שיש לכם לומר כי אנחנו גם חושבים שמשרד השיכון לא תמיד מתייעץ ומדבר עם כולם. אבל, כל הרגולאטורים הם כאלה. לא תמיד הם מתייעצים ומדברים עם כולם, וגם אנחנו סובלים לפעמים מאותה בעיה.
היו"ר משה כחלון:
אחרון הדוברים שמעון בן ישי היועץ המשפטי של התאחדות הארצות של בוני ומפתחי ישראל. האם יש עוד מישהו שביקש רשות דיבור ולא קיבל? אין.
שמעון בן ישי:
יש לי כמה דברים שאני רוצה לחדד בעקבות הדברים שנאמרו כאן. לדעתי, רובם באמת נגעו בעניינים העיקריים הבעייתיים בהצעת החוק הזאת. באופן כללי, הצעת החוק מנוסחת בצורה שהיא יותר מתאימה לתקנות מאשר לחוק.
בנוסף, הניסוח של הצעת החוק הוא ניסוח בעייתי מאוד שיוביל לריבוי התדיינויות בבתי המשפט.
ניר ימין:
אדוני, האם אתם יכולים להעביר לוועדה הצעות לתיקון הנוסח לישיבה הבאה לסעיפים ספציפיים?
שמעון בן ישי:
כן, בהחלט.
ניר ימין:
אם יש משהו שאתם רוצים שהוועדה תתקן בהתאם להערות.
שמעון בן ישי:
בהחלט נוכל להעביר את זה בכתב.
נתן לרר:
אנחנו העברנו כבר ב-2002.
ניר ימין:
לא לוועדת הכלכלה, זה עוד לא היה.
לאה ורון:
הצעת החוק עכשיו מונחת על שולחן הוועדה, והיא זו שמכינה אותה לקריאות השנייה והשלישית. חשוב להעביר.
היו"ר משה כחלון:
היועץ המשפטי לוועדה ומנהלת הוועדה מנסים להסביר לכם שהמגרש הוא כבר פה. הזירה היא כבר לא במשרד השיכון, אלא היא כבר פה.
קריאה:
הוא יכול למשוך את החוק אם הוא ירצה.
היו"ר משה כחלון:
הרושם שלי הוא שהוא לא כל כך רוצה.
שמעון בן ישי:
אני אתן דוגמה לעניין הרישום. באמת נגעו כאן בבעיה העיקרית של הרישום שלמעשה לא מתעסקים בפצע, או בנושא הבעייתי בתהליכי הרישום. הנושא הבעייתי בתהליכי הרישום – וזו באמת התעלמות שאני לא מבין אותה – הוא במוסדות השלטון שאחראים על מיפוי, תשריטים, מדידות, וכלה בלשכת רישום המקרקעין. סטטיסטית אם הוועדה תעשה בדיקה, היא תראה שבמרבית הבניינים שאינם רשומים, הבעיה היא לא בקבלנים. מרגע שיש הכנה בשטח של איחוד וחלוקה של רישום חלקות נפרדות לצורך רישום בית משותף, התהליך הוא מהיר. התהליך לא נתקע שם - לא זו הבעיה. פשוט לא נגעו בנושא הכואב שהוא תהליכי רישום במוסדות השלטון, וחבל.
בזמנו בחוק התכנון והבנייה קבעו איזשהו פרק זמן מסוים לצורך רישום איחוד וחלוקה של תוכנית. נדמה לי שקבעו עשרים חודש, ותתקנו אותי אם אני טועה. אף אחד לא עומד בזה.
היו"ר משה כחלון:
כמה אלפי בתים לא רשומים.
שמעון בן ישי:
נכון. הכול טוב ויפה, הנייר סובל הכול. אבל, לא פותרים את הבעיה.
היו"ר משה כחלון:
זו בעיה שבאמת צריך לפתור אותה, אבל אני לא יודע מי.
אמיר פז:
אבל לא בחוק המכר דירות, לצערנו.
היו"ר משה כחלון:
אבל, אתה משיט עליו את האחריות.
אמיר פז:
לא משית עליו את האחריות, הוא גם לא טוען את זה. ה - - - הם אחרי פרצלציה.
שמעון בן ישי:
לא, תסתכל בסעיף 6א(1). אתה אומר לי כקבלן לבצע תוך פרק זמן מסוים את כל הפעולות של איחוד וחלוקה. איחוד וחלוקה זה לא אצלי. חלוקה ואיחוד לא מוטל עליי, למה אתה מציין את זה?
היו"ר משה כחלון:
אנחנו עדיין לא שם. אבל, הבעיה היא ידועה. אני לא יודע איך פותרים אותה. אבל, באמת צריך לפתור את העניין.
שמעון בן ישי:
פותרים אותה על-ידי כך שנוגעים בחוקים, או מתקנים תקנות שנוגעות לחיוב מוסדות השלטון לעמוד בפרקי זמן. מרגע שאני הפקדתי את כל המסמכים שהם מסמכים התלויים ברשויות המס, ובמינהל מקרקעי ישראל - - -
היו"ר משה כחלון:
אמרת הכול, האם ישנן עוד הערות?
שמעון בן ישי:
בעניין הרישום אני רוצה להוסיף שאין מה לעשות, יהיה תמיד שלב שבו תהיינה דירות לא רשומות. יש פרק זמן כזה שמחייב מבחינת ההליכים, מבחינת הכנת התיקים, שתהיינה דירות שאינן רשומות. ואז, אני הייתי אולי מציע לצרף את הפתרון למינוי ממונה במשרד השיכון שתוקן בתיקון 5 לחוק הבטחת השקעות. יש ממונה שאליו מפרק זמן מסוים, מתאריך מסוים שנדמה לי שזה אוקטובר, חייבים לדווח על כל מכירת דירה. אני חושב שאפשר לפתור גם את הנושא הזה של חברות משכנות, חברות שזה לא התפקיד שלהן ולא האינטרס שלהן לנהל רישומים. אפשר להטיל את זה על הממונה החדש במשרד השיכון שינהל את הרישום של דירות שאינן רשומות – טאבו לדירות לא רשומות.
אמיר פז:
לא יאומן. לפני רגע טענו על בירוקרטיה, ועכשיו רוצים להאדיר.
קריאה:
אנחנו מתנגדים. זה לא הדיון.
שמעון בן ישי:
לגבי מסירת מסמכים – יש איזשהו כפל בצו המכר טופס של מפרט. הרי ציינו שהקבלנים צריכים לצרף מסמכים והוראות שימוש והוראות תחזוקה כמו גם תוכניות של אינסטלציה וכו' בצו המכר, וצריך לראות שאין כאן איזושהי כפילות מיותרת. זה דבר מבורך, זה דבר טוב.
לגבי יתר הדברים - אין לי אלא להצטרף לתנאים המכבידים ולניסיונות התחמקות שאותם תנאים מכבידים יכולים להוביל אליהם מצד קבלנים שלא יכולים לעמוד בזה. יש כאן גזרות שפשוט לא ניתן לעמוד בהן אם זה בעניין של שלושים שנה, תקופות הבדק והאחריות, דיברו על זה בהרחבה ואין לי אלא להצטרף לזה.
אני מבקש - אם אפשר לקבוע איזשהו הליך של דיאלוג והעברת הערות בצורה מסודרת הן לנוסח והן לעניין במסגרת הדיונים שהוועדה תקיים בעניין הזה. תודה.
משה גילאי:
אני ממינהל מקרקעי ישראל. מאחר ונאמרו פה מספר דברים שלדעתי הם לא מדויקים בלשון המעטה, והם מטים קצת את הנושא, אני רוצה לשפוך אור על הסיפור של פרצלציות בתים משותפים וזכויות.
קודם כל, פרצלציות כמעט ללא יוצא מהכלל – מה שנקרא איחוד וחלוקה – נעשה על-ידי המינהל, או בוא נאמר באחריות המדינה. זה המינהל, זה משרד הבינוי והשיכון, וזה עוד גורמים שהם מפוקחים על-ידי שני המשרדים האלה.
שמעון בן ישי:
בעניין הזה, בחוזים חדשים שלכם אתם מטילים את זה על היזמים.
משה גילאי:
אנחנו מטילים על יזמים, וגם בחוזים הישנים. אבל, מעט מאוד קבלנים – והקבלנים יודעים את זה – נדרשים לעשות את זה. יש חברות שמטעמים שלהן – בעיקר החברות הגדולות – בוחרות לעשות את זה בעצמן.
בכל אופן, הבעיה אינה בפרצלציה כיום. נכון שהיתה בעיה לגבי כל היחידות שנבנו לאחר קום המדינה, ולאחר מכן בשנים שהיתה עלייה, וקצב הבנייה היה יותר מהיר גם מהתכנון, גם מהרישום בטאבו, ובוודאי מחלוקת הקרקע. מה שהמדינה ניסתה לעשות זה פשוט לרוץ אחרי הרכבת. בעקבות החלטות ממשלה, אנחנו מ-99 התחלנו "להתלבש" על היחידות הלא רשומות. היו אז כ-400,000. המבצע התחיל ב-2003, והיום אנחנו עומדים על פחות מ-200,000 יחידות שהזכויות בהן לא רשומות. הפעילויות שאנחנו עושים זה הסדרת הפרצלציות. בעקבות זה יש הודעות לקבלנים שיש פרצלציות, וניתן לרשום את הבית המשותף ואת הזכויות.
היו"ר משה כחלון:
אתה רוצה לומר פה שהקבלנים יכולים לרשום, והם לא רושמים.
משה גילאי:
נכון, לקבלנים יש סיבות מסיבות שונות. קודם כל, אני רוצה לומר שטופס 50 אינו קשור לרישום בית משותף. אישורי מסים גם אינם קשורים. בית משותף ניתן לרשום ברגע שהוא בנוי, מחולק, ויש פרצלציה על הקרקע.
אשר שוחט:
מר גילאי, מה שאתה אומר הוא לא רלוונטי משום שמ-2003 אתה מחזיק דיירים בדירות שרוצים לעשות שינויים. העירייה תובעת אותם על היטלי השבחה שונים. ממתי זה תלוי בקבלן? זה תלוי ברשות המקומית.
משה גילאי:
בשביל בית משותף אתה לא צריך את כל זה.
היו"ר משה כחלון:
הנושא הזה של חלוקה פה הוא יותר חשוב כרגע. אתם אומרים שלגבי איחוד וחלוקה, אין אצלכם בעיה בכלל. אתם מן הסתם מחזיקים 92% מקרקעות המדינה. כלומר, את הרוב.
משה גילאי:
בסדר, אבל אנחנו גם הקצאנו. אנחנו לקחנו על עצמנו לבצע את הפרצלציות.
היו"ר משה כחלון:
האם אין היום קבלנים במדינת ישראל שמחכים שלוש-ארבע שנים לחלוקה?
משה גילאי:
יש, בוודאי. משום שיש עוד גורמים שעוסקים בנושא של הפרצלציה, אבל אין להם את האחריות. יש את המרכז למיפוי ישראל, יש ועדות מקומיות שצריכות לאשר את מה שנקרא תוכניות לצורכי רישום. ההליך הוא מורכב, ואנחנו לקחנו לפחות את האחריות לנושא, והורדנו את זה מכל אחד שמופיע לו בחוזה שהוא צריך לעשות את זה. זאת אומרת, אנחנו עושים את זה.
היו"ר משה כחלון:
מר גילאי, יש לי שאלה. למה 200,000 יחידות דיור לא רשומות?
משה גילאי:
הן בתהליך של רישום.
היו"ר משה כחלון:
מה מעכב?
משה גילאי:
חלק מהן נגמרו פרצלציות. אין לי כרגע את המספרים. אבל, בחלק גדול נגמרו הפרצלציות, ואנחנו דורשים מהקבלנים לרשום בתים משותפים. לגבי חלק שהקבלנים לא רושמים, אנחנו אפילו הגשנו תביעות משפטיות. אנחנו משתדלים למנוע מהם לגשת למכרזים נוספים של המינהל. במקום דיאלוג יש לנו קצת נתק. אם הקבלנים היו משנסים מותניים ורושמים את הבתים המשותפים ואת הזכויות, הנפח היה יורד – זה לגבי הישן.
לגבי החדש – אנחנו משתדלים לנקוט בשיטה חדשה לגמרי. אנחנו משתדלים להגיע למצב של פרצלציה לפני השיווק, כך שבזמן השיווק כבר תהיה לי חלקת רישום, ואני אוכל לרשום מייד את הזכויות על שם הקבלן. מה הוא עושה אחר כך - - -
היו"ר משה כחלון:
ראיתי כבר בכמה מקומות שזה כבר מגיע עם חלוקה, והכול.
נתן לרר:
יש לזה פתרון.
היו"ר משה כחלון:
עו"ד לרר, הרי אין לזה סוף. אנחנו שמענו הערות כלליות של כל המוזמנים. אני מבקש פעם נוספת גם מהתאחדות הקבלנים, וגם מהתאחדות בוני ישראל, ועוד גורמים כמו ארגוני הצרכנים, להעביר לוועדה הערות והצעות נוסח, כי אני כבר אומר לכם, החוק רץ, הוא כבר יצא לדרך. לדעתי, הוועדה – אומנם לא בראשותי - תתחיל לדון בהצעת החוק סעיף סעיף, ואני מבקש להתייחס לזה ממש לפי הסדר. אני מודה לכולם, הישיבה נעולה.
הישיבה ננעלה בשעה 12:00.