חומר רקע - גורמים חיצוניים

ניתוח אוכלוסיית דיירי הדיור הציבורי הממודרגים ינואר 2026 אגף בכירנכסים ונכסים וחברות משרד הבינוי והשיכון 1 24.02.2026 רקע — אוכלוסיית דיירי הדיור הציבורי משלמים שכ"ד לפי כללי המדרוג. ישנם כ120 כללי מדרוג המבוססים על כושר ההכנסהשל משק הבית, קיצבאות מבטל"א וגודל הנכס (מ"ר.) ובהתאם לזאת טווח ההנחה נעה בין 0% - 92% ( וועדה ייחודית במנהל לסיוע בדיוריכולה להעניק עד 100% הנחה) — אחת לשנתיים או ע"ב בקשהמטעם הדייר, דיירי הדיור הציבורי מתבקשים למלא שאלון מדרוג .ניתוח תוצאות שאלון המדרוג קובעות את גובה שכ"ד שהדייר ישלם. — במקרה והדייר לא קיבלהנחה לאחר מילוי השאלון, ניתן להסיק כי מצב משק הבית השתפר. — ניתוח הנתונים להלן משלב בין שלוש עולמות תוכן: מצב משקי הבית הממלאים שאלון מדורג לפי צורך, ערך נכסים הדיור הציבורי ע"ב תיעוד עסקאות נדל" ן במשרד האוצר ומלאי הנכסים המנוהלים תחת אגף בכירנכסים וחברות. 2 24.02.2026 נתוניםכלליים .1 סה"כ נכסים במלאי: 46,664 .2 מתוכם נכסים בשכירות: 42,578 .3 סה"כ משקי דיור ציבורי זכאיםממודרגים: 40,367 4 . שווי מוערך של כלל נכסי דיור הציבורי בהם מתגוררים דיירים ממודרגים: 50 מילרד' ₪ למען הנוחות חילקנו את אוכלוסיית הדיירים הממודרגים לשלוש אשכולות מרכזיים: .1 אוכלוסייה שאינה מקבלת הנחה, קרי משלמת שד"ח מלא. .2 אוכלוסיית ביניים המקבלת הנחה שונה לפי מצב משק הבית, טווח הנחה: 0.1% - 85% .3 אוכלוסייה המקבלת הנחה מקסימלית בשיעור של 85% + 3 24.02.2026 חלק א ניתוח אוכלוסייתהממודרגים לפי אשכולות הנחה הניתניםושווימוערך של הנכסים 4 24.02.2026 1 . ניתוחאוכלוסייתדיירים שאינםמקבלים אף הנחהבשכ"ד — סה"כמשקי בית: 5,705 ( 14.1% מסך הדיירים הממודרגים) — שווי נכסים מוערך: 7.4 מילרד' ₪ התפלגות דיירים ממודרגים שאינם מקבלים הנחה בשאלון המדרוג לפי קבוצת גיל שווי מוערך בש" ח ₪ 2,000,000,000.00 1600 1513 1514 ₪ 1,800,000,000.00 1400 ₪ 1,600,000,000.00 1200 ₪ 1,400,000,000.00 1000 ₪ 1,200,000,000.00 944 841 ₪ 1,000,000,000.00 800 ₪ 800,000,000.00 600 532 ₪ 600,000,000.00 400 ₪ 400,000,000.00 49 314 200 ₪ 200,000,000.00 ₪ 56,267,773.15 ₪ 408,853,067.33 ₪ 1,045,295,885.90 ₪ 1,893,933,302.99 ₪ 1,896,531,989.23 ₪ 1,346,895,243.14 ₪ 782,847,905.64 ₪ 0.00 0 עד 24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 + 5 סכום שווי מוערך מספר דירות 24.02.2026 2 . ניתוחאוכלוסייתדייריםהמקבלים 85% + הנחה — סה"כמשקי בית: 19,488 ( 48.4% מסך הדיירים הממודרגים) — שווי נכסים מוערך: 22.5מילרד' ₪ התפלגות דיירים ממודרגים המקבלים הנחה מקסימלית בשאלון המדרוג לפי קבוצת גיל ושווי מוערך באלפי ש" ח ₪ 6,000,000 5000 4500 4446 4291 ₪ 5,000,000 4000 3776 3530 3500 ₪ 4,000,000 3000 2577 ₪ 3,000,000 2500 2000 ₪ 2,000,000 1500 789 79 1000 ₪ 1,000,000 500 ₪ 98,989 ₪ 994,919 ₪ 3,350,416 ₪ 4,621,429 ₪ 4,294,984 ₪ 4,827,107 ₪ 4,324,399 ₪ 0 0 עד 24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 + 6 סכום שווי מוערך באלפי ש" מספר דירות J 24.02.2026 3 . אוכלוסייתבינייםהמקבלת הנחה שונה לפי מצבמשק הבית, טווח הנחה: 0.1% - 85% — סה"כמשקי בית: 15,145 ( 37.5% מסך הדיירים הממודרגים) — שווי נכסים מוערך: 22.6מילרד' ₪ התפלגות אוכלוסיית ביניים המקבלת הנחה שונה לפי מצב משק הבית בשאלון המדרוג לפי קבוצת גיל ושווי מוערך באלפי ש" ח ₪ 6,000,000 4500 4214 4000 ₪ 5,000,000 3500 3504 3390 ₪ 4,000,000 3000 2500 ₪ 3,000,000 2106 2000 1618 ₪ 2,000,000 1500 293 1000 20 ₪ 1,000,000 500 ₪ 23,253 ₪ 352,399 ₪ 2,106,535 ₪ 4,491,576 ₪ 5,680,754 ₪ 4,952,713 ₪ 3,038,206 ₪ 0 0 עד 24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75 + 7 מספר דירות סכום שווי מוערך באלפי ₪ 24.02.2026 ניתוחתמונת מצבעודף דיור — רקע: כללי הזכאותלאכלוס בדירת דיור ציבורי מחושביםלפי גודל משק הבית (נפשות) ומספר החדרים, בהתאםלקריטריונים הבאים: — במשך הזמן משק הבית עשוי לקטון ונוצר מצב בו דיירים מתגוררים בדירות"גדולות" יותרמזכאותם. בניתוח להלן התייחסנו לדירות ביישובים עירוניים בלבד, ללא המגזר הכפרי. — מקור: " המדריך לקבלת סיוע בדיור הציבורי" , אתר משב"ש 8 24.02.2026 פילוחעודף דיור לפיגודל הנכסים(חדר') — סך משקי הבית המתגוררים בעודף דיור: 26,468 . סה" כ 3 חד' 4 חד' 5 חד' 6 חד' נכסים/ גודל ומעלה דירה (חד') נכסים 19,517 6,389 573 169 9 24.02.2026 חלק ב ניתוח אוכלוסייתהממודרגים לפי קבוצות גיל ושווימוערך של הנכסים 10 24.02.2026 1 . היסטוגרמת שווידירות באלפי ₪ — שווי מחיר ממוצע לדירתדיור ציבורי: 1,268,500 ₪ מחיר חציוני: 1,086,500 ₪ . היסטוגרמת שווי דירות דיור ציבורי באלפי ש" ח ומחיר ממוצע לדירה (ע"ב תיעוד עסקאות בדו" ח כרמ"ן לשנים 2023-2025 ) ₪ 7,000.00 10000 9041 9000 ₪ 6,000.00 8000 7077 מחירממוצעלדירהבש" ₪ 5,000.00 7000 6325 6000 ₪ 4,000.00 4887 5000 3835 ₪ 3,000.00 4000 2708 3000 ₪ 2,000.00 2054 ח 2000 1346 1139 ₪ 1,000.00 835 1000 348 310 111 108 89 53 16 33 17 26 4 2 1 2 ₪ 0.00 0 טווח עלות באלפי ₪ 11 ממוצע עלות דירה באלפי ₪ סה"כ דירות 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים עד 24 — שוויכולל: 178.9מלש"ח, סה"כ דירות: פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלסייה עד גיל 24 באלפי ש"ח ₪ 40,000.00 45 41 40 ₪ 35,000.00 35 ₪ 30,000.00 30 ₪ 25,000.00 24 25 21 ₪ 20,000.00 20 19 20 ₪ 15,000.00 15 ₪ 10,000.00 9 10 4 ₪ 5,000.00 5 3 2 2 1 1 1 ₪ 0.00 - 0 to 250 250 to 500 to 750 to 1000 to 1250 to 1500 to 1750 to 2000 to 2250 to 2500 to 2750 to 3000 to 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 12 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים25-34 — שוויכולל: 1.7 מילרד' ₪ , סה"כ דירות: 1,396 פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלוסיית הגילאים 25-34 באלפי ש"ח 350,000 400 335 350 300,000 300 250,000 258 250 224 200,000 200 150,000 135 150 108 100,000 92 100 73 55 50,000 38 50 31 13 12 12 4 2 1 1 1 1 - - 0 to 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5250 5750 6250 6500 250 to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 13 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5000 5500 6000 6500 6750 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים35-44 — שוויכולל: 6.5 מילרד' ₪ , סה"כ דירות: 5,036 פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלוסיית הגילאים 35-44 באלפי ש"ח 1,200,000.00 1,400 1,147 1,200 1,000,000.00 1,000 800,000.00 848 785 800 600,000.00 596 600 447 400,000.00 351 400 299 200,000.00 152 200 134 116 60 44 16 14 12 5 4 4 1 1 2 - - 0 to 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5250 5750 6250 6500 250 to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5000 5500 6000 6500 6750 14 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים45-54 — שוויכולל: 11.1מילרד' ₪ , סה"כ דירות: 8,035 פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלוסיית הגילאים 45-54 באלפי ש"ח 1,800,000.00 2,000 1,827 1,800 1,600,000.00 1,600 1,400,000.00 1,391 1,400 1,301 1,200,000.00 1,200 1,000,000.00 1,008 1,000 865 800,000.00 800 578 600,000.00 600 469 400,000.00 400 291 221 198 200,000.00 200 89 86 32 23 21 13 12 6 1 2 1 - - 0 to 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5250 5750 6250 6500 250 to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5000 5500 6000 6500 6750 15 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים55-64 — שוויכולל: 12.03מילרד' ₪ , סה"כ דירות: 9,058 פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלוסיית הגילאים 55-64 באלפי ש"ח 2,000,000.00 2,500 2,132 1,800,000.00 1,600,000.00 2,000 1,637 1,400,000.00 1,509 1,200,000.00 1,500 1,203 1,000,000.00 928 800,000.00 1,000 634 600,000.00 491 400,000.00 500 289 240 203 200,000.00 66 62 27 17 18 26 5 9 6 2 4 - - 0 to 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5250 5750 6250 6500 250 to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5000 5500 6000 6500 6750 16 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים65-74 — שוויכולל: 11.2 מילרד' ₪ , סה"כ דירות: 8,900 פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלוסיית הגילאים 65-74 באלפי ש"ח 1,800,000.00 2,000 1,884 1,800 1,600,000.00 1,578 1,600 1,400,000.00 1,381 1,400 1,200,000.00 1,133 1,200 1,000,000.00 903 1,000 800,000.00 800 644 600,000.00 600 434 400,000.00 312 400 234 178 200,000.00 200 63 61 19 21 18 11 7 6 9 1 2 1 - - 0 to 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5250 5750 6250 250 to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5000 5500 6000 6500 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 17 24.02.2026 פילוחשווי דירות לדייריםממודרגים באוכלוסייתהגילאים75 ומעלה — שוויכולל: 8.2 מילרד' ₪ , סה"כ דירות: 6,942 פילוח שווי דירות המאוכלסות באוכלוסיית הגילאים 75 + באלפי ש"ח 1,600,000.00 1,800 1,675 1,600 1,498 1,400,000.00 1,400 1,200,000.00 1,200 1,000,000.00 951 1,000 800,000.00 788 800 600,000.00 565 600 400 400,000.00 331 400 285 183 200,000.00 200 108 56 42 14 15 15 5 4 2 2 1 2 - - 0 to 250 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5250 5750 6250 6500 250 to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to to 500 750 1000 1250 1500 1750 2000 2250 2500 2750 3000 3250 3500 3750 4000 4250 4500 4750 5000 5500 6000 6500 6750 18 שווי כולל באלפי ₪ סה"כ דירות 24.02.2026 חלק ג ניתוח אוכלוסייתהממודרגים לפי עמידה לזכאות לתוכניות "מחיר למשתכן" , משך זמן מגורים בנכס, ושווי הנכסים 19 24.02.2026 אוכלוסייתהדייריםהעומדים בזכאותלתוכיותמחיר למשתכןמכל דיירי הדיור הציבורי בפרק זה נבחן את אוכלוסיית הדיירים הממודרגים לפי הקריטריונים הבאים: .1 עמידה בזכאות לתוכנית "מחיר למשתכן", .2 משך זמן אכלוס בדירה, .3 שווי הנכסים בהם הדיירים מתגוררים. נזכיר:סה" כ דיירי הדיור הציבורי הממודרגים אשר נותחו בחלק זה (מחושב לפי נכסים:) 40,637 . 20 24.02.2026 אוכלוסייתהדיירים העומדים בזכאותלתוכיות מחיר למשתכןמכלל דיירי הדיור הציבוריהממודרגים 98.62% מכלל אוכלוסיית הדייריםהממודרגיםכיום עומדת בזכאות לתכוניות מחירלמשתכן. סה"כ אוכלוסייה 556 39,811 לא זכאים זכאים 21 24.02.2026 משך זמן אכלוס בדירה 61.6% מכלל הזכאיםמתגוררים בנכסים מעל ל10 שנים. 19.8% מכלל הזכאיםמתגוררים בנכס בין 5 ל10 שנים, מתוכם עבור כ4% אחוז משך האכלוס כולל השלמה בעמידה בתור לעד 10 שנים בסה"כ. נתון זהמחושב גם עבור דיירים שעברו בין דירות במסגרת וועדות הטת"ד וכיוצא בזאת. משך זמן אכלוס בדירה (מחושב לפי נכסים) 24,897 25,000 20,000 15,000 10,000 8,017 5,000 1,568 - 22 מעל 10 שנים בדירה בין 5 ל10 שנים בדירה בין 5 ל10 שנים בדירה ובסהכ הכל 10 שנים כולל עמידה בתור הממתינים 24.02.2026 היסטוגרמת שווידירות באלפי ₪ למען הנוחות חילקנו את שווי הדירותלאשכולות הבאים: 1 . עד1.1 מלש"ח 2 . עד1.25 מלש"ח 3 . עד1.5 מלש"ח 4 . עד1.75 מלש"ח 5 . עד2 מלש"ח. הפילוח הבא אינו מתחייס לדירותששוויון הינו מעל ל2 מלש"ח המהוות כ12% מכלל המלאי המנוהל. פילוח שווי הדירות לפי אשכולות שווי ואחוז מצרפי 100.00% 40,000 87.38% 90.00% 80.67% 35,000 80.00% 71.17% 30,000 70.00% 59.06% 25,000 60.00% 50.48% 50.00% 20,000 40.00% 15,000 30.00% 10,000 20.00% 5,000 10.00% 20,378 23,842 28,729 32,564 35,272 0.00% - עד 2 מלש"ח עד 1.75 מלש"ח עד 1.5 מלש"ח עד 1.25 מלש"ח עד 1.1 מלש"ח 23 סה"כ דירות אחוז מצרפי 24.02.2026 מיזוג אוכלוסיות לפיקריטריון זכאות לתוכניותמחיר למשתכן ושווי הנכס היחסביןאוכלוסייתהדייריםשנמצאהזכאית לזושאינהנשאר זהה ככלושוויהדירהעולה.מכלמקום, גם ברף שווישלעד2 מלש"ח רף הדייריםשנמצאו לא זכאים נשאר זניח. הפרש הזכאיםהמתגוררים בדירותבשווישל עד 1.1 מלש"ח ובדירותבשווישל עד2 מלש"ח הינוכ14 אלף משקיביתהמהוויםכ36% מסך משקי הביתהממודרגים. פילוח אוכלוסיית הדיירים הממודרגים לפי עמידה בתנאי זכאות לתוכניות מחיר למשתכן ושווי הנכסים 40000 34787 35000 32122 28343 30000 23522 25000 20104 20000 15000 10000 5000 442 485 274 320 386 0 עד 2 מלש"ח עד 1.75 מלש"ח עד 1.5 מלש"ח עד 1.25 מלש"ח עד 1.1 מלש"ח 24 זכאי למחיר למשתכן אינו זכאי למחיר למשתכן 24.02.2026 ניתוחראשון: מיזוג אוכלוסיותלפי משך האכלוס בדירה ושוויהנכס פילוח אוכלוסיית הדיירים הממודרגים לפי משך אכלוס בדירה ושווי הנכסים 1128 עד 2 מלש"ח 22170 960 עד 1.75 מלש"ח 20580 712 עד 1.5 מלש"ח 18218 516 עד 1.25 מלש"ח 15111 406 עד 1.1 מלש"ח 12783 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 מתגוררים בנכס בין 5 ל10 שנים וסבה" כ 10 שנים כולל עמידה בתור מתגוררים בנכס מעל ל10 שנים 25 24.02.2026 ניתוחשני: מיזוג אוכלוסיות לפימשך האכלוס בדירה וזכאותלמחיר למשתכן לפי שווי נכס פילוח אוכלוסיית הדיירים הממודרגים לפי משך אכלוס בדירה וזכאות למחיר למשתכן לפי שווי הנכסים 5.11 4.68 6.00 25,000 3.43 23,211 3.92 22,083 3.19 21,464 20,504 5.00 20,000 18,863 18,151 4.00 15,575 15,059 15,000 13,145 12,739 3.00 10,000 2.00 5,000 1.00 0.00 - עד 2 מלש"ח עד 1.75 מלש"ח עד 1.5 מלש"ח עד 1.25 מלש"ח עד 1.1 מלש"ח זכאי למחיר למשתכן וגר בנכס מעל 10 שנים 26 זכאי למחיר למשתכן ומתגוררים בנכס בין 5 ל10 שנים וסבה" כ 10 שנים כולל עמידה בתור 24.02.2026 הפרש (באחוזים) הערות על הנתונים — בין ניתוח חלק א' לבין חלק ב' בוצע טיובבאיכות המידע שהוגש לניתוח, במסגרת הטיוב נוספו דירות והוחסרו דירות מאוחדות. סך הדירות והדיירים שנדגמו בחלקא' הינו: 40,340 ,ובחלק ב' הינו: 40,367 .בחלק ג' שנותח כחודשלאחר מכן וחושב מחדש, סך הדיירים הממודרגים עמד על 40,637 . — שווי הדירות לאורך כלל הדוח חושב ע" ב קובץ תיעוד עסקאות רכש דירות של רשות המסים בישראל לשנים 2023-2025 .מתוך הקובץ הוסרו עסקאות רכש יד ראשונה. מחיר ממוצע חושבלפי מ"ר בגין כל נכס. 27 24.02.2026