חומר רקע - גורמים חיצוניים
פעריםביןתכנוןלביןביצועבתוכניותמועדפות
לדיורהחלותעל
שטחיםפתוחיםבדגשעלקרקעות
חקלאיות
2025יולי●תמוזתשפ"ה
כתיבה:פרופ'איריס
האן
עריכה:מילכהכרמל
1
עיקרי הממצאים
למשרד הפנים, למנהל התכנון ולועדה למתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) אין מידע על
היקף
יחידותהדיורשנבנואוהיתריבנייהשהונפקומכוחתוכניותמועדפותלדיור.בתגובהלבקשת
חופש
2025
.
מידעבנושא
זהמחודשמרץ
ניתן
מענהלפיו"איןלנונתוניםבנושאזה"
התוצאה: מדובר במנגנון תכנוני מזורז ועתיר סמכויות, שחוקק כמסלול תכנון ה"עוקף" את דרך
המלךהתכנוניתהרגילה,וכלמטרתויצירתיחידות
דיורופתרוןמשברהדיור.ואולם,מנגנוןזה
אינו
מחזיקבמידעעלהיקף
התוצריםשעליולייצר,וגםלאבמידעעליעילות
הפעלתו.
ללאהצגתמידע
כמותיבדברהיקף
יחידותהדיורשהונפקו
להן
היתרי
בנייהוכאלושנבנובפועל
-לאתימצאתשתית
ראויה
ומספקתלקבלתהחלטותבדברהארכתחוקהותמ"ל.
הותמ"לאינהעומדתבחובותהדיווחלוועדותהכנסת,
המוטלות
עליהמכוחחוק1.
שליש
מיחידותהדיור,סה"ככ-
80,000
יח"ד,שאושרובותמ"ל
בתוכניותהחלותעלשטחיםפתוחים
וקרקעחקלאית,שחלפו4שנים(לפחות) מיום
אישורן– אינן עומדות בדרישות החוק2
,כלומר,לא
25%
בוצעובהןאפילו
מסךהתשתיותהנדרשותלתוכניות.
מתאשרותמהראבלנבנותלאט-קצבהביצועשלתוכניותהמאושרותבותמ"להינואיטימהצפוי:
✔
160,000
היקף
עמידהבהוראותהחוק
לעניין'ביצוע'-שנישלישמהתוכניות,
הכוללותכ-
יח"ד,
אמנם עומדות
בדרישות החוק מבחינת
אחוזי ביצוע, אך רק
28%
מיחידות הדיור (כ-
66,000
יח"ד) מתוך כלל התוכניות שאושרו בותמ"ל–
נכללות בתוכניות העומדות בדרישות החוק
50%
ונמצאותבאחוזיביצועהעוליםעל
מסך
היקףהתשתיות.
✔
גם בתוכניות בהן יש ביצוע של
50%
מהיקף התשתיות ומעלה, היקף הביצוע איטי
מהחזוי,
ובחלקןאיןכלליחידותדיורבנויות.
✔
30%
70,000
היקףהליכירישוי-עלפיאומדןשנערךבעבודהזו3,פחותמ-
מיחידות
הדיור(כ-
4
יח"ד)
שאושרו בותמ"ל וחלפו
שנים
מיום
אישורן –
נמצאות
בהליכי רישוי, והוגשו
לגביהן
בקשות
להיתרי בניה, חלקם בהליכי רישוי ראשוניים. ובחלוקה לפי שנות פעילות הותמ"
ל
7,000
מדוברבפחותמ-
יחידותדיורלשנהבהןהחלהפעילותלהוצאתהיתריבנייה.
✔
היקף
הבנייהבפועלבשטח-בבדיקהפיזיתבשטח,ועלפיהנחותשמרניותמאוד,בשטח
החלה
20%
14,000
הבנייה בפועל,
של
מיחידות הדיור שהחלו הליכי הרישוי שלהן, וסה"
כ
יח"ד,
המהוות
4.5%
בלבד מכלל
התחלות
הבנייה
בשנים
2025 !
-
2020
(
מתוך סה"כ
309,530
4
התחלות
בניהבכלישראלבשניםאלו,עלפינתוניהלמ"ס.)
1ס'
35
לחוק
קובעכך:(א)"
שרהפניםושר
האוצרידווחולוועדתהפנים
והגנתהסביבהשלהכנסת,מדישישהחודשים
4א,בדיווחכאמור בסעיף קטן(
מיוםתחילתו של חוק זה,עליישומו.(ב)לעניין סעיפים4ו-
א,)
יכללו השרים פירוט של
התכניות אשר אושרו בסטייה מתכניות מיתאר
ארצי
ות ותכניות מיתאר מחוזיות, ובכלל זה
היקף השטחים
שאושרו
בסטייהכאמור".
2ס'
26
לחוקהותמ"לקובעכך: (א)(
1
)ביצועהשלתכניתמועדפתלדיוריחלבתוךארבעשניםמיוםאישורה;
(
2
)
לעניין
סעיף זה יראו ביצועבפועל של
25%
מכלל עבודותהתשתית המתוכננות
בשטח
התכנית
כתחילת
ביצועה
שלתכנית;
3 עבודהזועסקהבתוכניותהחלותבעיקרןעלשטחיםפתוחיםוקרקעחקלאית,ואליהןמתייחסהאומדן.
4תקופהזונבחנה,שכןב-
2020
הסתיימו4שניםממועדאישורן
שלהתוכניותהראשונותשאושרובותמ"ל.
2
המשמעות:תרומתהותמ"ללבנייהבפועלהיאזעומה–למעלהמעשורמאזהחלהלפעול,תרומת
הותמ"ל ליצירת מלאי תכנוני עומדת על כ-
5
31%
, אך תרומתה להיקף הבנייה בפועל עומדת על
4.5%
בלבד.
ממצאים
אלו
מחזקים
את הטענה כי משבר
הדיור
אינו תכנוני, אלא נובע
מחסמי
ביצוע
ומימוש,שעימםהותמ"לאינהמתמודדת.
בהעדרמידעשנאסףומנוטרעלידיהמדינה,נבדקובעבודהזו
מספרחקריאירוע-בדיקהפרטנית
שלמספרתוכניות,המפורטיםבהמשךהדוח.להלןהממצאיםהעיקריים:
קריתאתא:תמ"
ל
1024
,קריתאתאדרום,אושרהבשנת
2018
עלשטחשלכ-
1,500
o
4,600
דונם, בהם מטעים פעילים ומניבים, וכוללת כ
יח"ד. התוכנית עומדת בהוראות
החוקלענייןביצוע,אךבפועלבוצעובהרק
30%
מהתשתיותוהוגשובה
בקשותלהיתר
ל-
219
יח"ד,קרי,פחותמ-
5%
מסךהיחידותבתכנית.בשטחאיןאףיחידתדיורבנויה.
1025
, המשתרעת
6,300
בקרית אתא יש תמ"
ל נוספת, תמ"
ל
על
שטח של
דונם,
ברובםחקלאיים.התוכניתאינה
עומדת
בהוראותהחוק
לענייןביצוע. הפערביןתכנון
לביןביצועבקריתאתאמוכיחכיאיןצורךבהיקףאדירכזהשליחידותדיור,ואיןיכולת
לממשאותןבקצבשלשמוהוקמהופועלתהותמ"ל.
תמ"ל
179
, בני עייש: אושרה ב-
2019
על למעלה
מ-
1,500
דונם של שטחי
עידית
o
חקלאיים מניבים, שכולם ננטשו. בחלוף
5.5
שנים מאישור התכנית, ביצוע תשתיות
30%
,והיתריבניהנמצאיםבתהליךל36%
2,111
בפועלעומדרקעל
מיחידותהדיור(
מתוך
5,739
יח"ד,)חלקןהגדולבשלבי
רישויראשוניים.
תמ"ל
1057
מעלות צוריאל: אושרה ב
2017
,
לאחר שנדונה עשור לפני כן
בוועדה
o
המחוזיתלתכנוןובניהובמועצההארצית,תוךהתנגדויות
עזותלקידומה.התוכניתחלה
עלכ-
800
דונםשל
שטחשהיהבחלקוחקלאיובחלקוטבעיבערכיותגבוהה.התוכנית
30%
מחושבת
כעומדת
בהוראותהחוק
עם
ביצוע,אךבפועל
בשטחבו
צעורקעבודות
עפר,ו
לתוכניתלא
הוגשוכללבקשותלהיתריבניה.
תמ"ל
1020
ביר
אל
מכסור: התוכנית חלה על שטח של
582
דונם, וכוללת
706
יח"ד.
o
2016
. על פי דיווחי הותמ"ל היקף ביצוע התשתיות
25%
,
היא אושרה בשנת
בה הוא
ועל כן עומדת בדרישות החוק. ביקור בשטח מוכיח
שאין כל פעילות ,ורובו
סובל
מעזובהופסולתבנייה.מכוחהתוכניתהוגשובקשותלהיתריבניההכוללים
76
יח"ד,
10%
1-2
כ-
בלבד
מסךהיחידות,רובןבנות
יחידות.
לסיכום -
11
שנים למועד פעילותה של הותמ"ל נמצא כי בתוכניות שעברו
4
שנים ויותר
ממועד
אישורןותוכננובשוליהערים,בשטחיםהחקלאיםוהפתוחים:
✔
פחותמ-
30%
מיחידותהדיורנמצאותבהליכיהוצאתהיתריבנייה.
✔
4.5%
בנייה בפועל
של מבני מגורים נאמדת בהיקף של כ-
מכלל
התחלות הבניה
במשק
בשניםאלו.
✔
30%
25%
כ-
מיחידות הדיור-לא עומדותבהוראותהחוק בדברהיקףהביצוע(כ-
הכשרה
שלתשתיותציבוריות.)
זאת,בזמןשעשרותאלפידונםשלשטחיםחקלאיםננטשו.
5עלפידוח
הRIA
שהוכןלקראתהצעתהחוקלשינוימעמדהועדה.
3
תוכן עניינים
עיקרי
הממצאים
................................
................................
................................
...................
2
................................
................................
................................
...............................
תקציר
5
תובנותודרישות
מרכזיות
................................
................................
................................
.......
9
רקע,
מטרותומסגרת
העבודה
................................
................................
...............................
11
................................
................................
................................
...........
מטרת
העבודה
12
מסגרת
העבודה
................................
................................
................................
..........
12
שיטת עבודה
................................
................................
................................
..............
12
................................
...............
תוכניות
שאינן
עומדותבדרישות
החוקבדבר
מינימוםהיקף
ביצוע
12
תכניות
בולטותבאיהביצוע
שלהן................................
................................
........................
14
תוכניות העומדות בדרישות החוק, אך היקף הביצוע בהן נמוך
................................
..................
14
................................
................................
................................
.......................
חקרי
אירוע
16
1תמ"
1024
................................
................................
...................
ד.
ל
קריית
אתא
דרום
16
ד.2
תמ"ל 1079
בני עייש
................................
................................
.............................
17
................................
..........................
ד.3
תמ"ל 1049
יבנה מזרח................................
19
ד.4
תמ"ל 1042
שערי עכו
................................
................................
............................
20
ד.5
תמ"ל 1057
מעלות צוריאל
................................
................................
.....................
21
................................
................................
................................
.
ד.6
תמ"ל 1081
אלעד
23
ד.7
תמ"ל 1020
ביר אל מכסור
................................
................................
.....................
24
ד.8
תוכניות נוספות שנבחנו
................................
................................
..........................
25
העדרמידע
בדברהיקףיחידותהדיורשנבנומכוח
תוכניות
שאושרובותמ"
ל
................................
.....
26
הצורך במידע נוכח המהלך להפוך את הותמ"ל לקבועה
................................
......................
26
הנזק
שבצבירתמלאי
תכנונילא
ממומש
................................
................................
............
28
................................
................................
.........................
סיכוםנתוניביצוע
ותובנות
מרכזיות
29
................................
................................
................................
..
אומדן
נתוניםבדבר
רישוי
30
אומדן
נתוניםבדבר
ביצוע
................................
................................
................................
.
31
................................
................................
................
המלצות
מרכזיות................................
33
.................
נספח א': ריכוז נתוני התכניות במסלול 'רגיל' שעברו למעלה מ 4
שנים מיום אישורם
34
נספח ב': תכניות שאינן עומדות בדרישות החוק
................................
................................
.
35
נספח ג': תוכניות העומדות בדרישות החוק, אך היקף הביצוע בהן הוא 50%
ופחות
..................
37
4
א.
תקציר
2014
, באמצעות הליכי תכנון מקוצרים ומזורזים, והוענקו לה
הותמ"ל הוקמה ופועלת החל משנת
סמכויותנרחבותבמטרהלהביאלהגדלתהיצעיחידותהדיורבכלל,ויחידות
הדיורלהשכרהלטווח
ארוך בפרט, ובמחיר מופחת. הליכי התכנון המזורזים והסמכויות הרבות גובים מחיר כבד
המתבטאים בפגיעה באינטרסים אחרים, בראשם פגיעה משמעותית
בשטחים חקלאיים
פוריים
ומתפקדים,פגיעהבביטחוןהמזון,ובשטחיםהפתוחיםבישראל.
בימים אלו מקודמת הצעת חקיקה לפיה הותמ"ל, הפועלת כיום מכוח הוראת שעה, תהפוך לועדה
קבועהבחוק,לצדהמועצההארציתוהועדות
המחוזיות.לחילופיןמוצעלהאריך
בצואתתוקףהחוק
בשלוששנים
נוספות6ולהרחיבאתסמכויותיה.עבודה
זובוחנתוחושפתאתהפערהגדולביןתכנון
לבין ביצוע בתוכניות הותמ"ל, בכדי
שממצאים אלו יעמדו בפני מקבלי
החלטות בבואם
לשקול
את
תרומת הועדה להיצע הדיור, למול המחיר הציבורי הכבד
של הליכי האישור המקוצרים.
העבודה
מתמקדת בתוכניות במסלול ה'רגיל'
, במתחמים שהוכרזו בשולי הערים בתוכניות המשנות
את
ייעודםשלשטחיםחקלאייםופתוחים,ולאבתכניותלהתחדשותעירונית.
מןהעבודהעוליםהממצאיםהמרכזייםהבאים:
(
1
) העדרמידעבדברתרומתהותמ"ללהיצעהדירותהבנויותבמשק
בידימקבליהחלטותוהציבורהרחב
אין
מידעבדברהיתרי
בניה
ויחידות
דיורשנבנובפועלמכוח
תוכניות מועדפות לדיור. על אף שמטרת חוק הותמ"ל היא הגדלת היקף יחידות הדיור
בכדי
להתמודד עם עליית מחירי הדיור –לא הוצג בפני מקבלי ההחלטות והציבור המידע המתבקש
באשרלהיקףהיתריהבניהשהונפקומכוחתוכניותמועדפותלדיור,והיקףיחידותהדיורשנבנו
בפועל.
מידעזהלאפורסםבדו"חותהשנתייםשמפרסמתהותמ"ל,לאבדו"חגיבושהרגולציה(
RIA
)
שהוכן
לתזכירחוקהותמ"ל,
הואלאהוצגבפניהמועצההארציתולאבפניוועדתהפניםוהגנתהסביבהשל
הכנסתשהותמ"למחויבתלדווחלהמדי6חודשים7.
למידע זה חשיבות מוגברת, הן בשל המחיר הכבד מבחינת פגיעה באינטרסים ציבוריים
ובהם
חקלאות, ביטחון מזון ושטחים
פתוחים, כתוצאה מההסדרים המזורזים והסמכויות הנרחבות של
הותמ"ל;הן
בשלההסדריםהקבועיםבחוקלעניין
חובתהביצועהמיידי
שלתוכניותמועדפות
לדיור,
הסדריםשאינםקיימיםבתוכניותאחרות;הן
בשלהנזקהפוטנציאלילהתפתחותהעירוניתבמרקם
הוותיקעקבהפנייתהמשאביםהעירונייםלשכונות'לווייניות,'הןובעיקרבשלתכליתהחוק-
לייצר
יחידות שניתן לגור בהן ולא יחידות דיור על הנייר, והן
בשל כוונת הממשלה להפוך את הוועדה
לקבועה.
17.3.2025
לבקשתחופשמידע
שלמרכזהשלטוןהאזורימיום
בדברמספרהיתריהבניהשהוצאו
מכוחתוכניותשאושרובותמ"ל,ענהמינהלהתכנוןכיבותמ"ל
..."מובאותלדיוןומאושרותתוכניות
(ההדגשה במקור)
ככל שמונפקים היתרי בניה מתוכניות אלו, הם אינם מונפקים ע"י הותמ"ל...
משכך,איןלנונתוניםבנושאזה."
6 חוקההסדרים
2026
7 ס'
35
לחוקקובעכך:(
א)"שרהפניםושרהאוצרידווחולוועדתהפניםוהגנתהסביבהשלהכנסת,מדישישה
4א,בדיווחכאמורבסעיףקטן(
חודשיםמיוםתחילתושלחוקזה,עליישומו.(ב)לענייןסעיפים4ו-
א,)יכללוהשרים
פירוטשלהתכניותאשראושרובסטייהמתכניותמיתארארציותותכניותמיתארמחוזיות,ובכללזההיקףהשטחים
שאושרובסטייהכאמור".
5
על
רקעהעדר
המידע
בדברהיקףיחידותהדיורשנבנובפועל,או
לכלהפחותנמצאותבהליכירישוי,
צורמת במיוחד
הקביעה בדברי
ההסבר
לטיוטת החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים
לדיור
(הוראת שעה) (
–
2025
- לפיה "מכאן, שקצב המימוש
הארכת תוקף) התשפ"ה
של
התוכניות
המועדפותומידתהבשלותשלהן- נחזיםלהיותגבוהים".לקביעהכזואיןעל
מהלהסתמך.
ללאהצגתמידע
כמותיבדברהיקף
יחידותהדיורשהונפקו
להן
היתרי
בנייהוכאלושנבנובפועל
-לאתימצאתשתית
ראויה
ומספקתלקבלתהחלטותבדברהארכתחוקהותמ"ל.
(
2
)
78,180
יח"ד,שהןכשליש
מיחידותהדיורבתוכניותשחלפו4
שניםמיוםאישורן-
הינן
בתוכניותשאינןעומדותבדרישות
החוק
לענייןרףהביצוע
הנדרש.
מאז
החלהלפעול8,ועדלסוף
שנת
2024
,
אושרובותמ"לכ-
421,000
יחידותדיורב-
147
תוכניות9.
מתוכן,נכוןלינואר
2025
,חלפו4שניםממועדאישורןשל
82
תוכניות,ובהןכ-
252,384
יח"ד.מתוכן,
66
בחנה עבודה זו
תוכניות 'רגילות' (שאינן התחדשות עירונית) החלות בעיקרן על שטחים
חקלאיים10
,שחלפו4שניםמיוםאישורןוהןכוללותכ-
238,000
יח"ד.
כשלישמיחידותהדיור(כ-
80,000
יח"דב-
19
תכניות)
נמצאות
בתוכניותשחלפו
יותרמ-
4
שנים
25%
מיום אישורן ולא עומדות בדרישות החוק, כלומר בוצעו פחות מ-
מהתשתיות הנדרשות.
תוכניותאלומשתרעותעלשטחשלכ-
32,000
דונם.עלפידיווחיהותמ"ל,חלקמהתוכניות,
אף
אינןמראות
כללסימניהתקדמותלקראתביצוע.
31,266
8 תוכניות במחוזות חיפה
חלוקת יחידות הדיור בתוכניות אלו, לפי מחוזות:
יח"ד ב-
וצפון,
30,771
יח"ד ב-
8
תוכניות במחוזות ירושלים, ת"א ומרכז, ו-
16,143
יח"ד ב-
3
תוכניות במחוז
הדרום.
בתוכניות שאינן עומדות בדרישות החוק אין ולו יחידת דיור בנויה אחת,
משמע שבקטגוריה זו כ-
80,000
יח"דשחלפויותרמ-
4שניםמיוםאישורן–וטרםנבנו.
93,064
יח"ד, שהן כ-
40%
מיחידות
הדיור בתוכניות שחלפו
4
שנים
ממועד אישורן
(
3
)
ונחשבות כעומדות
בדרישות החוק
–
הן
בתוכניות
שהיקף הביצוע שלהן הוא
50%
ומטה,וברבותמהןלאנבנתהאףלאיחידתדיוראחת.
54
מתוך
82
התוכניותשחלפו4שניםממועדאישורן–עומדותבדרישותהחוק11
,מהן
47
במסלול
הרגיל. מתוכן, בלמעלה ממחצית (
26
מתוך
47
) היקף הביצוע הוא נמוך -
50%
או פחות מכלל
93,064
31,772
עבודותהתשתית,הןכוללות
יח"ד,והןמשתרעותעל
דונם.
המשמעות: תוכניות העומדות
בהוראות החוק בדבר
היקף ביצוע, לא מייצגות בניה בפועל:
תוכניותאלו,אינןבהכרחמכילותולויחידתדיורבנויהאחת.זאתהןבשלהרףהנמוךשקובע
החוק
להגדרה מהי תכנית שהוחל בביצועה, והן בשל הגדרה הכללית והנתונה לפרשנות בדבר
אופן
8התכניותהראשונותקיבלותוקףבותמ"לבתחילת
2016
9סיכוםפעילותשנתי,
2024
,הועדההארציתלתכנוןובניהשלמתחמיםמועדפיםלדיורולפיתוחמוטהתחבורה
ציבורית,מאי
2025
10
לתכניותה'
רגילות'נוספהתכנית קריתמשהברחובות,החלהעלשטחיםפתוחיםבשולי
העיר
11
7.1.2025
,לאלונוספו3תכניותשעומדותבדרישותהחוק
עלפינתוניהותמ"לשהוצגובמועצההארציתבתאריך
אףשטרםחלפו4שניםממועדאישורן.
6
החישוב. כך למשל, לפי נציג רמ"י12
עולה כי חישוב
של
25%
מכלל עבודות התשתית – הוא
על פי
שיעורההוצאההתקציבית(ולאבהכרחלפיהביצועבפועלבשטח.)חלקמתוכניותאלויובאו
בחקרי
האירועבחלקב'שלעבודהזו.
(
4
) רק
66,380
יח"ד,שהן
28%
מכלליחידות
הדיורשחלפולמעלהמ-
4שנים
מיום
אישורן
– נכללותבתוכניותהעומדות בדרישותהחוקונמצאותבאחוזיביצועהעוליםעל
50%
מסךהיקףהתשתיות.
גםבהן,
היקף
הביצוע
איטימהחזוי,ובחלקןאיןכלליחידותדיור
בנויות.
להלן התפלגות יחידות הדיור ומספר התוכניות לפי רמת ביצוע, מתוך כלל יחידות הדיור שאושרו
בותמ"ל:
חלוקת יחידות הדיור בתוכניות במסלול הרגיל, החלות
על שטחים פתוחים וחקלאיים, לפי רמת
הביצועמתוארתבתרשיםשלהלן:
חלוקת יחידות הדיור לפי רמת ביצוע
66380
78180
93064
לא עומדות בדרישת החוק
ביצוע בהיקף נמוך
ביצוע בהיקף גבוה
12
7.1.2025
,ע"ימריוסימזרחי,סגןמנהלאגףפיתוחרשותמקרקעי
נמסרבדיוןבמועצההארציתלתכנוןולבניהמיום
ישראל(עמ'
180
בתמליל
הדיון),
7
בחלוקהלפימחוזות-בולטיםאחוזיהביצועהגבוהיםיחסיתבמחוזהדרום.לעומתזאת,
במחוזות
צפון
וחיפה, רק כ-
8.5%
מכלל יחידות הדיור נמצאות בתוכניות עם אחוזי ביצוע גבוהים,
ולמעלה
31,266
56,339
,שהם
55%
-הןבתוכניותשאינןעומדות
ממחציתיחידותהדיור–
מתוך
בדרישות
החוק!
–
במחוזות
הליבה
ת"א, מרכז וירושלים, רק
כרבע מיחידות הדיור נמצאות בתוכניות שהיקפי
הביצועבהןגבוהים.
יח"ד בתוכניות בחלוקה לפי רמת ביצוע ומחוזות
50000
45000
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
דרום
ליבה
צפון וחיפה
לא עומדות בחוק
ביצוע בהיקף נמוך
ביצוע בהיקף גבוה
מדגםתכניות-בהעדרנתוניםעלהיקףהביצועבפועלמבחינתמספרהיתריבניההנמצאיםבהליכי
רישוימכוחתוכניותמועדפותלדיור,בחנהעבודהזואתמספריחידותהדיורבבקשותלהיתרבניה
במדגםמייצגשל
11
תוכניות,הכוללות
28%
שליחידותדיורמכללהקבוצההנבחנתבעבודהזו:
2
50%
, ו-
8
שאינן עומדות
בהוראות החוק, אחת העומדת בהוראות החוק בהיקף ביצוע גבוה מ-
תוכניותהעומדותבדרישותהחוקעםהיקףביצוענמוךמ-
50%
.
היקפיהרישויבתוכניותאלוהיוובסיסלאומדןהיקףיחידותהדיורהמצויותבהליכירישוי,עלפי
המתוארבטבלהב
נספח
א.
30%
4
על פי המדגם, פחות מ-
מיחידות הדיור שאושרו בותמ"ל וחלפו
שנים מיום אישורן –
נמצאותבהליכירישוי,והוגשולגביהןבקשותלהיתריבניה.יודגש,כיחלקגדולמההיתריםהוגשו
רקלאחרונה,ויחלוףזמןרבנוסףעדלביצועןבפועל.
30%
(
5
) חקריהאירועמלמדיםכיפחותמ-
מסךיחידותהדיורשאושרובתוכניותשחלפו4
שנים
מיום אישורן,
שהן
70,396
יח"ד, נמצאות בהליכי רישוי, וחלקן – בהליכי
רישוי
מוקדמיםמאוד.
(
6
) בשטח, גם בתוכניות העומדות בדרישות החוק, לא נבנתה ולו יחידת
דיור אחת
ובאחרותקצב
הביצוענמוך.
(
7
) בחינת מצב הבנייה בפועל בשטח: מלמדת כי מדובר בהיקפים מועטים. על פי האומדן,
, כ-
20%
ובהנחות שמרניות
מאוד13
מכלל יחידות הדיור
שנמצאות בהליכי רישוי,
השלימו
13
ההנחהשמרניתלנוכחהעובדהשחלקגדולמהליכיהרישוימצוייםבראשיתם.
8
אותו ונמצאות בבנייה בפועל בשטח. על פי אומדן זה, החלה בנייתן של
14,000
יח"ד
(
20%
מתוך
70,000
שבהליכירישוי)מאזהוקמההוועדה.
2020
(אז מלאו
4
2025
(
8
) בשנים
שנים לתוכניות הראשונות שאושרו בותמ"
ל) עד סוף
היו
בישראל
309,530
התחלותבניה.תרומתהותמ"ללביצועהתחלות
בניהבפועל
בשטח
4.5%
עומדתעל
מכללהתחלותהבנייה!
העבודה מציגים תמונה עגומה בדבר יכולת התוכניות להתבצע ולהתממש
(
9
) ממצאי
בהתאםלתכליתהחוק–כלומרבטווחהמיידי: חוקהותמ"ל
שם
דגשעליכולת
הביצוע
והמימוששל
התוכניותהמאושרות,בטווח
זמןקצר.כךקובעס'
26
לחוק,הנוקבבמועד
תחילתביצועה
שלתוכנית,ומפרטסנקציותלאיביצועהבמועד,ובכללזהפקיעה
שלהיתרה
מכך. המועצה הארצית, לעת דיוניה בהארכת התוקף של תוכניות מועדפות לדיור,
מכוח
26
(ג) לחוק הותמ"
, ואין אף תוכנית מועדפת
סעיף
ל, מאריכה את תוקף התוכניות כולן14
לדיורשבוטלהאושתוקפההוקפאעקבחוסרהיתכנותלביצועהבטווחהקרוב.
10
תובנות
ודרישותמרכזיות:
10.1
-לנוכחקיומןשלעתודותבנייהמאושרותבהיקףנרחבמאודהמצביעעלכךכימשברהדיור
אינו
משברתכנוני -
איןכל
הצדקהלמסד
את
קיומהשלהותמ"לכוועדהקבועה,
על
ההסדרים
המזורזיםהקבועיםבה,וסמכויותיההנרחבות.לפיכך,ישלהסיראתההצעהלמיסודמעמד
הועדה
כקבועהמסדרהיום.
לא מצאנו גם הצדקה להאריך בשנה נוספת את פעילות הועדה לאור היעילות הנמוכה שלה
ואי
עמידתה במטרות החוק המרכזיות שהן -
תרומה משמעותית להיצע הדיור בפועל ולהורדת מחירי
הדיור.
10.2
- תוכניות מועדפות לדיור נוגסות בהיקפים גדולים מאוד של שטחים פתוחים וחקלאיים,
ומביאותלחיסולהשלחקלאותפוריהומתפקדת.
עד
שנת
2024
פגעותוכניותהותמ"
לב-
150,000
דונם,ברוטו,שלקרקעחקלאית,שהםשווהערך
לפגיעה ב-
370,000
טון ירקות
ופירות, המהווים
17%
מסך התוצרת החקלאית לשוק
המקומי
.המשךפעילותהותמ"לבמתכונתהנוכחיתיגרוםלפגיעהמתמשכת
10%
בישראל15
שללמעלהמ-
משטחי החקלאות של המדינה תוך פחות מעשור (
400,000
דונם בהערכה שמרנית,)
ובשטחים
הפתוחים.
ממצאיהעבודהמלמדיםכיהקרקעהחקלאיתננטשתברובההגדולגםכאשרהתוכניות
אינןמבוצעותבפועל,אושמש
ךביצועןמתארך.
בנוסף,התוצרהתכנוני
הואלאאחתשכונותלווייןמנותקותשתרומתןלעריםזניחהבמקרההטוב,
ושליליתבמקרההרע.
ישלעצורהכרזותשלמתחמיםמועדפיםלדיורעלקרקעחקלאיתושטחים
פתוחיםעדלביצועחלק
הארישלהתוכניותהמאושרותתוךבחינהשלמידתתרומתןלהשגת
מטרותחוקהותמ"ל.
10.3
- בצד הפגיעה בשטחים הפתוחים ובחקלאות, תרומת הותמ"
ל לבנייה בפועל היא
זעומה –
4.5%
2020-2024
.לנוכחזאת,מתעוררספקכבדמבחינת
מסךהתחלותהבניהבשנים
היעילות
14
ראולמשלדיוןבמועצההארציתמיום
7.1.2025
15
עלפינתוניםשהוצגועלידי
מרכזהשלטוןהאזוריבישראלבמכתבלוועדתהשריםלחקיקהמיום
22.5.2025
.היקף
זהכוללשטחיםשנגרעיםישירותלטובתהפיתוח,ושטחיהיקףנוספיםשבשלקיטוע,פגיעהבדרכיגישהוקירבה
לפיתוח–הופכיםלהיותבלתימתאימיםלגידולחקלאי.
9
והתרומה של הועדה למשק. הנזק לחקלאות ולביטחון המזון
מתרחש, ותועלת יחידות
הדיור
בשטחאינהנראית
באופק.
10.4
- על המועצה הארצית להימנע
מלהאריך באופן
גורף
את תוקפן של תכניות
מועדפות
לדיור. על המועצה הארצית
להחזיר אליה לדיון חוזר,
ואף לבטל תוכניות בעלות
השפעה
.
סביבתית
שלילית
שאינן
עומדותבדרישות
החוקושאינן
מראותכל
התקדמותלקראת
ביצוע16
הותרת תוקפן של תוכניות אלו באופן גורף מנוגדת לתכלית החוק, ומנציחה את הפגיעה
בביטחון
המזוןובשטחיםהפתוחים,מבלילהנפיקאתהתוצרלשמוחוקקהחוק–יחידותדיור.
10.5
-
עלהותמ"ל
לעמוד
בהוראותהחוק
לענייןדיווחחצי
שנתי
לוועדתהפנים
והגנתהסביבה
בדברפעילותהועדה.
10.6
- על גורמי הממשלה לפעול
לממש את המלאי התכנוני הגדול הקיים, ולקדם
תוכניות
להתחדשות עירונית,
תוך שמירה על שטחי החקלאות והשטחים הפתוחים, ויצירת אופק
של
וודאותלחקלאותהנדרשתביןהיתרליצירתביטחוןמזון.
16
7.1.2025
,בההוחלטלהאריךאתתוקפןשלכל
ההארכההגורפתהאחרונההייתהבישיבתהמועצההארציתמיום
התוכניותהמועדפותלדיור,ובכללזהכאלושלאהוחלכלל
בביצוען,ואיןאופקלתחילתביצוע.
10
ב.
רקע, מטרות ומסגרת העבודה
החוק
לקידום
הבנייה במתחמים מועדפים (
הוראת שעה) תשע"ד-
2014
(
להלן
חוק
הותמ"ל)
נחקק
במטרה
..."להביא להגדלת היצע יחידות
הדיור וליצירת היצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך,
ובמחיר
מופחת17
." החוק
נחקק בשנת
2014
כהוראות שעה,
ומאז
הוארך פעמיים.
החוק יצר
מסלול תכנון
מקביל
למסלול הרגיל הקבוע בחוק התכנון והבניה, שראשיתו בהכרזה על מתחם כ'מתחם מועדף לדיור'
והמשכו
בהליכים מקוצרים ומזורזים, בוועדה
הארצית
לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן
ה
ותמ"ל,)
שהיאבעלת
רובממשלתימובהק.
ביןההסדריםהמזורזיםוהסמכויותהרחבותשהוענקולוועדהניתןלמנותאתאלו:הליךתכנונימואץ
בלוחות
זמנים מקוצרים; הליךמזורזלעניין השבת קרקעות מדינה לטובת תוכניות מועדפות
לדיור;סמכויות
רחבות
לשינוי
תכניות
ארציותומחוזיות;רוב
מוחלט
למשרדיהממשלהבהרכבהוועד
ה,בתוכניתשראשיתה
בהכרזה
.
שלקבינטהדיור;לאניתןלערורעלהחלטת
הועדה18
לזירוזולקיצור
ההליכיםנלווהמחירכבד.היטיבלתארזאתבימה"ש
העליוןבעע"
מ
3202-21
מרכז
השלטון
האזורינ'
הועדההארציתלתכנוןובניהשלמתחמיםמועדפיםלדיור,ובהפניות
המובאותשם:
"כפי
שצוייןלא
אחת,לצדהאינטרסהציבורישבקידוםמהירשלבנייתיחידותדיור,
יצירתםשל
מנגנוני
תכנון
מזורזיםמעוררתאתהחשששתכנוןשרצוישיתבצעבמסלולהרגיליועברלמסלולהרגילשלאלצורך...מצב
זה
עלוללהוביללפגיעה
ברמתהתכנון,באיכותוובאינטרסים
ציבורייםשו
נים...
כנגזר ממטרת החוק,
ייעול וקיצור הליכי תכנון והגדלת המלאי התכנוני, חוק הותמ"ל קובע
לוחות
זמנים
מקוצריםלביצועהתכניות.ס'
26
בחוקקובעכיביצועהשלתכניתמועדפתלדיוריחלבתוךארבעשנים
מיום
25%
אישורה. על פי
החוק, ביצוע של
מכלל
עבודות
התשתית המתוכננות בשטח
התכנית,
נחשב
כתחילת
ביצועבפועלעלפיהוראותהחוק.
26
(ג)לחוקהותמ"לקובעכי-"בחלוףמשךזמןזה,ימסורמתכנןהועדההודעהעלמצבביצועהתוכנית
ס'
למועצה הארצית. אם לא הוחל בביצועה
של תכנית בפרק הזמן הנקוב, דהיינו
ביצוע של לפחות
25%
–
מהתשתיות המתוכננות בשטח התוכנית
לא יפקע תוקפה, אולם
התוכנית
תובא
לדיון חוזר
במועצה
הארצית,
ויהיו
נתונותלה
סמכויותהועדה(הותמ"
ל.)
אםלאהחליטה
המועצה
הארצית
עלהמשך
תוקפה
של
התוכניתבתוך9
חודשיםמתום4
השנים–
יפקעתוקפהשלהתוכנית."
עודקובעחוקהותמ"לחובותדיווח לכנסת:ס'
35
(
א) קובעכי"שרהפנים
ושרהאוצר ידווחו לוועדת
הפנים
35
(
והגנת הסביבה של הכנסת, מדי 6 חודשים מיום תחילת החוק, על יישומו." ס'
ב) לחוק קובע כי
הדיווח
כאמור יכלול פירוט של התכניות שאושרו בסטייה מתוכניות ארציות
ומחוז
יות, ובכלל זה היקף
השטחים
שאושרו בסטייה כאמור,
וכן פירוט
לגבי עמידה בהוראות הביצוע של התוכניות: תוכניות שהוחל בביצוען,
הדיווחשניתןלמועצההארצית,והחלטותהמועצה
הארציתבענייניםאלו(לפיס'
26
(ג)לחוק.)
חובותדיווחאלו,שהןנרחבותיחסיתואינןמחויבות
בתוכניותהמתאשרותבמסלוליהתכנוןהרגילים
הקבועים
בחוק
התכנוןוהבניה,מבטאות
אתדאגתהמחוקקלמחירולפגיעהבאינטרסים(
ובכללזהפגיעה
בחקלאות)
שגובים
הליכי התכנון המזורזים, ואת
הצורך
במעקב הדוק אחר עמידה בהוראות החוק
וביעדי
הביצוע
המזורזים
שהוא מציב. בקביעת הסדרים אלו
המחוקק
ביקש להבטיח כי
בצד
פגיעתם של
הליכי
התכנון
המזורזים–החוקאכן'מספקאתהסחורה'ומביאלשוקהדיוראתמלאייחידותהדיורעבורו
הוקם
מסלולזה.
17
page
-
landing
-
https://www.gov.il/he/departments/topics/vatmal/govil
מתוךאתרמינהלהתכנון
18
הצעתחוקהותמ"ל–רקעונקודותלדיון,מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת9.7.2024.,
11
מטרתהעבודה
בימים אלו מקודמת
הצעת חקיקה לפיה הותמ"ל,
הפועלת כיום מכוח הוראת שעה, תהפוך לועדה
קבועה
בחוק,אובשלב
ראשון–הארכתתוקף
החוקבשנה,והרחבתסמכויותהועדה.
מטרת
העבודה
הינה
לבחון
ולהעריךאתהפערביןתכנוןואישורתוכניותמועדפותלדיורלביןביצועןבפועל
בשטח,בכדי
שממצאים
אלו
יעמדו
בפני
מקבליהחלטות
בבואם
לשקולאת
תרומת
הועדהלהיצעהדיור,
למולהמחירהציבוריהכבד
של
הליכי
האישורהמקוצרים.
העבודהכוללת
המלצותהנובעותמהפערשנחשף
ביןהתכנוןלביןהביצועבפועל.
מסגרתהעבודה
עבודה
זומנתחת
אתהנתוניםשהוצגוע"יהותמ"
לבפניהמועצההארציתבדברתכניותשחלפו4
שנים
מיום
אישורן,מידע
נוסףבדברתוכניותאלו,
ומידעמהשטח.
זאת
בכדילתת תמונת
מצבמהשטח על מצב
ביצוע
התכניות, בדגש על בניית יחידות דיורבפועל- שהרי
לשםביצועןהוקמההותמ"ל, ונקבעו לההליכי
תכנון
מזורזים תוך פגיעה מודעת באינטרסים וצרכים אחרים, בהם פגיעה בשטחים
פתוחים ובשטחים
חקלאיים
פעילים.
העבודה מתמקדת בתוכניות החלות על שטחים פתוחים, ובעיקר שטחים חקלאיים,
ולא עוסקת
בתוכניות
.
להתחדשות
עירונית19
שיטת עבודה
בהעדר מידע נגיש לציבור בדבר היקף יחידות הדיור
שנבנו ו/או ניתנו להם היתרים
מכוח תכניות
מועדפות
לדיור, מתבססת העבודה
על מקורות
המידע הבאים:
מידע
שהוצג על ידי הותמ"
ל למועצה הארצית
כחלק
מחובתהדיווחשלה,
מידעמאתר
מינהלהתכנון,
מידעמאתרי
הועדות
המקומיות
בדברבקשותלהיתריבניה,
פרוטוקולים,
עבודות
קודמותשנערכו
עלידיגופיםשוניםבנוגעלותמ"ל,ניתוחתצלומיאווירוסיוריםבשטח.
בכדילהעמיקאתהבנתהיקףביצועהתוכניותבפועלבשטח,עבודהזומחלקתאתקבוצתהתוכניות
העומדות
בהיקפי
הביצוע
המתחייביםבחוק(
25%
מכלל
עבודותהתשתית)לשתיקבוצות:
1
.
25-50%
תוכניות
שעומדות
בהוראותהחוק,אך
היקף
הביצועבהןנמוךיחסית(
ביצוע.)
2
.
תוכניות
שהיקף
הביצוע
בהןעולהעל
50%
.
ג.
תוכניות שאינן עומדותבדרישות החוק בדבר מינימום היקף ביצוע
הותמ"
ל
היא
הועדה היחידה
שהחוק
כולל לגביה הוראות
לעניין
ביצוע התוכניות, בלוח זמנים
קצוב
וקצר
יחסית.זאתבכדילהבטיחכייחידותהדיורשמקודמותבמסלולמזורז–אכןיוצאותמןהכוחאלהפועל
ונבנות
בשטח.
סקירתהמידעבנושאזה
מלמדת
כיתוכניותרבותרחוקות
מלעמודביע
דיהביצוע,
לחלקןגם
אין
אופק
נראה
לעיןלענייןעמידה
ביעדי
הביצוע
המתחייבים
בחוק-
ולמרות
זאת–
תוקפה
של
אףתוכניות
לאפג,
ואף
תוכניתלאבוטלה.
2025
בחודש
ינואר
הוצגו
עלידיהותמ"
ל
בפני
המועצההארצית
נתוניהפיתוח
והביצועשלתוכניות
מועדפות
לדיור.על
פי
הנתוניםשהוצגו,
מתוך
82
תוכניות
שחלפו יותר מ-
4שנים
מיום אישורן,
57
עומדות
בהוראות
.
החוק(
בהן3שעומדותבדרישות
החוק
אף
שלא
חלפו4שניםמיוםאישורן)
המשמעותהיא
כי
שליש
מכלל
19
1086
,קריתמשה,המקודמתאמנםעלידיהרשותלהתחדשותעירונית,אךחלהעלשטחיםפתוחים
למעטתמ"ל
בשוליהעיררחובות.
12
התוכניות(
28
מתוך
82
,)ובהןכ-
88,000
יח"
ד
לאעומדותבדרישות
החוק:
כלומרבוצע
בהן
היקף
נמוך
25%
מ-
מהתשתיותהדרושות
לתוכנית.
בקבוצהזו,
שלתוכניות
שאינןעומדותבדרישותהחוק,נכללות
19
תוכניותבמסלול
הרגיל(
שאינן
התחדשות
78,000
עירונית,
בתוספתתכניתקרייתמשהברחובות,
החלהעלשטחים
פתוחיםבשוליהעיר)
הכוללותכ-
יחידות
דיור(ללאדיורמוגן,)והמשתרעותעלשטחשלכ-
32,000
דונם,רביםמהם
היושטחים
חקלאיים
פעילים
עד
למועד
אישור
התמ"ל.
נזכירכיהחוקהציבמלכתחילהרףנמוךיחסיתלענייןתחילתביצוע,
25%
מהתשתיותבשטחהתוכנית,
ואינו
מחייב
ביצועשליחידותדיור
בפועלבשטח.מכאן,
שאיעמידה
גםברףנמוך
זה–היאחמורה.
בדיווחהותמ"
ללמועצההארציתמחודש
ינואר
2025
הוצגוהתוכניות
הללו(
30%
מתכניותהותמ"ל)
בחלוקה
לשתיקטגוריות:
תוכניות
שאינן
עומדותבדרישות
החוק
●
תוכניות'במגמתפיתוח'
●
חשוב
להדגיש
כי
למרות ההפרדה
הסמנטית המלאכותית, גם
אלו
וגם
אלו
אינן
עומדות
בדרישות
החוק.
בקבוצה
השנייה
אמנם
נעשות פעולות
להדבקת
הפערים הנדרשים
כדי
לעמוד
בהוראות החוק, כפי
שדווח
למועצההארצית,אךלמרותהשםהאופטימישהוצמד לקבוצהזו–'מגמתפיתוח'
–התוכניותהכלולות
בה
אינןעומדותבהוראותהחוק.
עם זאת, מהחלוקה שביצעה הותמ"ל, משתמע
כי לתוכניות הכלולות בקבוצה הראשונה, 'תוכניות
שאינן
עומדותבדרישותהחוק'ושאינןבמגמתפיתוח–איןכלצפילהתקדםולעמודבדרישותהחוק
בטווח
הנראה
לעין.
לא
למותר
לציין
כי
בכלהתוכניות
הללו
איןולא
יחידת
דיוראחתבנויה,
והמהלכים
שבוצעובהן
הם
לכל
היותר
עבודותתשתית,שיווקים,השגת
הסכמותוכיו"ב.
יוער
כי מסיבה
לא ברורה הותמ"ל מציגה למועצה הארצית
את
פילוח
מספר
התוכניות לפי
מידת
העמידה
בהוראות החוק,
ולא את היקף יחידות
הדיור בהן.
הבקשה
להציג
את
המידע
המבוקש בפילוח
לפי
היקף
יחידותדיורולאלפימספרהתוכניותשאושרוו/אוהעומדותבסעיפיהחוק,הועלתהכמהפעמיםעלידי
מרכז
השלטוןהאזורי,ולאנענתה.
להלןריכוזמידע
לגבי
תוכניות
שאינן
עומדותבדרישותהחוק,
בחלוקה
לפי
מחוזות
מס'
תוכניות שאינן
מס' יח"ד
בתוכניות
שטח בתכניות
שאינן
עומדות
בדרישות
שאינן
עומדות
עומדות
בדרישות
החוק
החוק
בדרישות
החוק
מחוז
דרום
3
16,143
9654
מחוזותת"א,מרכז,י-ם
8
30,771
6908
מחוזותחיפה
וצפון
8
31,266
15435
סה"
כ
19
78,180
31997
לפירוטמלאשלהתוכניות
'. ראונספחב
13
תכניות
בולטותבאיהביצועשלהן
בתוך התכניות שאינן עומדות בדרישות החוק, בולטות כמה תוכניות
המשלבות כמה פרמטרים:
היקףביצוע נמוךבמיוחדעדאפסי,משךזמןארוךממועדאישורהתוכנית(
תוכניותשחלפויותרמ-
5שניםמיוםאישורן,)והיקףגדוליחסית
שליחידות
דיור.תוכניותאלוהן:
תמ"ל
1035
,רובע
13
בקצרין,
1,741
יח"ד,אושרהלמתןתוקףב
10.5.2017
●
תמ"ל
1056
,עפולהרובעגלבוע,
7,785
יח"דאושרהב
29.9.2018
●
תמ"ל
1025
,קריתאתאצפון,
10,952
יח"ד,אושרהב
24.11.2019
●
תמ"ל
1076
,סירקיןמערב,
12,352
יח"ד,אושרהב23.12.2019
●
תמ"ל
1047
,אשקלוןמתחםמ-
6
,
4,740
יח"ד,
אושרהב
2.10.2017
●
תמ"ל
1038
,גניאז"ר,
2,270
יח"ד,אושרהב
9.10.2018
●
ביום
7.1.2025
,קיימההמועצההארציתדיוןלפיסעיף
26
לחוקהותמ"ל,במסגרתוהוצגלה
סטטוס
9חודשיםמחלוף4שניםממועד
הביצועשלהתוכניותשחלפו4שניםמיוםאישורן(חלקןלמעלהמ-
אישורן, כפי שמחייב
החוק.) המועצה ביקשה להציג לה בתום שנתיים עידכון נוסף לגבי
תחילת
הביצועשלחלקמהתכניותשהיקפיהביצועבהןהיונמוכיםבמיוחד,ובהן2תוכניותמתוךהרשימה
שלעיל(תמ"ל
1056
ותמ"ל
1035
.)לגבייתרהתוכניותהחליטההמועצההארציתכיאיןצורך
בדיון
נוסף,וזאתעלאףשבחלקןאיןביצועכלל.
בהתאם לתכלית החוק,
מתבקש כי יפקע תוקפן
של תוכניות הרחוקות מעמידה ביעדי הביצוע,
הנמוכיםגםכך.
מוצע כי המועצה
הארצית תפעיל את
הסמכויות הנתונות לה בסעיף
26
לחוק הותמ"ל ביחס
לתוכניות
הרחוקות מביצוע -תיטולאת סמכויותהותמ"לולאתאריך
את תוקפן, באופן
שיביא
לפקיעתן.
תוכניות העומדות בדרישות החוק, אך היקף הביצוע בהן נמוך (50%
או פחות
מעבודות התשתית)
עלפינתונימינהלהתכנוןשהוצגובמועצההארצית,
54
מתוך
82
התוכניותשחלפו4שניםממועד
,דהיינובוצעובהןלפחות
25%
אישורן–עומדות
בדרישות החוק20
מהתשתיותהנדרשותלתוכנית.
47
מהן
במסלולהרגיל שאינוהתחדשותעירונית.
פילוחשל
47
תוכניותאלומלמד
כיבלמעלה
ממחציתמהם(
26
מתוך
47
)
היקףהמימוש
הוא
נמוך
-
50%
או
פחות מכלל
עבודות
התשתית21
.
בתוכניות אלו
93,064
יח"ד,
שהן כ-
40%
מיחידות
הדיורבתוכניותשחלפו4שניםממועדאישורןונחשבותכעומדותבדרישותהחוקוברבותמהןלא
31,772
נבנתהולאיחידתדיוראחת.תוכניות
אלומשתרעותעלשטחשל
דונם.
המשמעות: תוכניות העומדות בהוראות החוק בדבר היקף ביצוע, לא מייצגות בניה בפועל.
תוכניותאלו,אינןבהכרחמכילות יחידותדיורבנויות.זאתהן
בשלהרףהנמוךשקובעהחוק
להגדרה
20
עלפינתוניהותמ"לשהוצגובמועצההארציתבתאריך
7.1.2025
,לאלונוספו3תכניותשעומדותבדרישותהחוק
אףשטרםחלפו4שניםממועדאישורן.
21
הנתוניםבדברהיקףהביצוע לקוחיםמתוךהדיווחשלהותמ"ללמועצההארצית,ינואר
2025
.
14
מהי
תכנית
שהוחל בביצועה, והן
בשל הגדרה הכללית
והנתונה
לפרשנות
בדבר אופן החישוב. כך
למשל,לפינציגרמ"י22
עולהכיחישובשל
25%
מכללעבודות
התשתית–הוא
עלפישיעורההוצאה
התקציבית(ולאבהכרח
לפיהביצועבפועלבפרמטריםשל
שטח.)
חלקמתוכניותאלויובאובחקריהאירועשלעבודהזו.
להלןחלוקת
יחידותהדיורבתוכניותהעומדותבדרישותהחוק,
אךהיקף
הביצועבהןנמוך:
' יח"ד
מס'
תוכניותבהיקף
מס
בתוכניות
שטח
בתוכניות
ביצוענמוך
שהיקףהביצוע
בהן
נמוך
שהיקף הביצוע
בהן
נמוך
5
28,675
12,672
מחוז
דרום
13
44,110
11,150
מחוזותת"א,מרכז,י-
ם
8
20,279
7,950
מחוזותחיפה
וצפון
סה"
כ
26
93,064
31,772
22
7.1.2025
,ע"ימריוסימזרחי,סגןמנהלאגףפיתוחרשותמקרקעי
נמסרבדיוןבמועצההארציתלתכנוןולבניהמיום
ישראל(עמ'
180
בתמליל
הדיון),
15
ד.
חקרי אירוע
ד.
1תמ"ל
1024
קרייתאתאדרום
1024
(קרית אתא דרום) היא בין התוכניות הראשונות שהוכרזו, בתאריך
13.7.2015
.
תמ"ל
התוכנית
פורסמה
לאישור בעיתונים ב
8.6.2018
.שטח
התוכנית
הוא
1,535.5
דונם, והיא
כוללת
4,561
יחידות
דיור.
,ושטחחקלאיפעיל
מרביתשטחהתוכנית
חלעלקרקעהמיועדתכחקלאי/נוףכפריפתוחבתמ"מ6
–מטעיאבוקדומניביםשעיבדקיבוץאושה.
התמ"ל
התבססה בין היתר על הכוונות
התכנוניות שבוטאו בתוכנית
הכוללנית של קריית אתא,
27.3.2017
.ואולם,
שהוחלטעלהפקדתהב
תכניתזולאהופקדהמעולםבפועל,וכךגםלא
נשמעו
ולאנדונולגביההתנגדויותמצדמישהיועשוייםלהיותנפגעיםממנה.
לתמ"
ל
1024
הוגשו
11
התנגדויות,ובהןהתנגדות
שלמרכז
המועצותהאזוריות(היום
מרכזהשלטון
האזורי,)ושלהקיבוציםאושהורמתיוחנן.בהתנגדותם,פירטוהקיבוציםאתהיקףהקרקעהחקלאית
שהתכנית מחסלת, סה"כ כ-
870
דונם, ובעיקר מטעי אבוקדו בוגרים ומניבים מזנים שונים ברמ
ת
עיבודגבוהה,הדריםומעטגידולישדהושלחין.
מרכז השלטון האזורי הצביע על ההיקף הגדול של העתודות הזמינות
בקריות בכלל ובקרית אתא
בפרט, על כישלון
בשיווקים, ומכאן - על
היעדר
הצורך בקידום מתחם זה כמתחם מועדף לדיור,
בוודאי לנוכח הפגיעה המשמעותית בחקלאות. בעקבות ההתנגדויות צומצם חלק קטן של
השטח
החקלאיבתוכ
נית.
עשורחלףמאזהוכרזההתוכניתכמועדפתלדיור,ו-
6.5
שניםחלפוממועדאישורה.מועד4השנים
מאישורהחלב-
8.6.2022
.
30%
על פי דיווחי הותמ"ל למועצה הארצית, התוכנית עומדת בדרישות החוק, והחל ביצוע של
מהתשתיותהנדרשותבתוכנית.כתוצאהמכךנעקרוחלקמהמטעים.
8.3.2025
, מהן ניתן
להלן כמה תמונות מסיור שנערך בשטח התוכנית,
לראות כי בשטח בוצעו
עבודות עפר בלבד. לא נסללו ולא הונחו תשתיות, וכמובן שלא נבנו יחידות דיור. בצד התרומה
האפסית לקריית אתא עתירת עתודות הבנייה,
ולשוק הדיור בישראל
בכלל -
הנזק
לחקלאות
ולביטחוןהמז
וןכברהתממש,ומטעיהאבוקדוהפעיליםוהמניביםכברנעקרו.
2025
,
בדיקתהבקשותלהיתריבניהבאתרהועדה
המקומיתלתכנוןובניה,מעלה
כינכוןלחודשיוני
הוגשו בתחום התכנית בקשות להיתרים ל-
219
יח"ד (כ-
4.8%
מסך יחידות הדיור המאושרות
בתוכנית.)
עוד נציין כי בתחום קריית אתא הוכרזה תכנית נוספת כמועדפת לדיור, תמ"ל
1025
, קריית
אתא
צפון. תכנית זו משתרעת על כ-
6,300
דונמים, בהם שטחים חקלאיים פעילים, וכוללת למעלה מ-
10,000
יחידות
דיור.תכניתזועדייןמצויהבהליכיםמשפטיים.בחינתאתרהועדההמקומית
לתכנון
ובניה מעלה כי בתחום התוכנית הוגשו
בקשות להיתרים במגרשאחד, בהיקף של
309
יח"ד,זאת
עלאףשטרםהוכשרותשתיותבשטח.
כפי שנטען בהתנגדויות, וכפי שהתרחש בפועל – אין צורך בהיקף אדיר כזה של יחידות דיור,
ואין
יכולתלממשאותן
בקצבשנקבעבחוקהותמ"ל.
תוכניות
אלואינן
עונות
למטרותחוקהותמ"ל,הןאינן
ישימות לביצוע מידי, אינן מתאימות ואינן ראויות להיות מקודמות
במסלול המזורז והאגרסיבי
של
הותמ"ל,והןמסבותנזק
רב
לסביבהולחקלאות.
16
עבודות תשתית בתחום תמ"ל 1024
מבט
עבודות תשתית בתחום תמ"ל 1024
, מבט
מקרית אתא
מדרום צפונה (מקיבוץ אושה לכיוון ק. אתא)
1024
1024
עבודותתשתיתבתחום
תמ"ל
מבט
עבודותתשתיתבתחום
תמ"ל
מבט
מקרית
אתא
מקרית
אתא
ד.2
תמ"ל 1079
בני עייש
תמ"ל
1079
, ביוזמת משרד הבינוי והשיכון וחברת 'ערים,' הוכרזה ב15.6.2017
כמתחם
מועדף
1,566
5,739
250
לדיור.התכנית
משתרעתעל
שטח
של
דונם,היאכוללת
יח"ד,מתוכן
יח"
דלדיור
מוגן.היישובבניעיישמונהכ-
8,000
נפש23
,המתגורריםב
2,200
יח"ד,ושטחו
817
דונם.מבחינה
זו,התמ"ל מציעהלשלשאתשטחהיישובואתהיקףהאוכלוסייהבו.בנוסף,כוללתהתמ"לשטחי
350,000
תעסוקהבהיקףשל
מ"ר.התוכנית
עומדתבסתירהלתוכניתהמתארהמחוזית
שלמחוז
המרכז (תמ"מ
3/21
) ושל תכנית המתאר המחוזית למחוז הדרום (תמ"מ
4/14
) שמייעדת את
הקרקעעליהחלה
התוכניתכקרקע
חקלאית24
.
רוב השטחים עליהם חלה התמ"ל היו בתחומי המועצה האזורית באר טוביה, בעיקר שטחי מושב
חצב(
770
דונם,)מושבביצרון(כ-
240
דונם)ומוסדחינוכיכנות(כ-
130
דונם,)וסה"ככ-
1,300
דונם
שטחי
חקלאות25
,שהיוו
77%
משטחהתכנית.
עלפיאתרהמועצה23
1079דו,"חהחוקרלשמיעתהתנגדויותלתמ"ל24
1079מתוךהתנגדותמרכזהמועצותהאזוריות(כשמםאז)לתמ"ל25
17
איכות
הקרקע
החקלאית אותם
חיסלה
התוכנית הייתה
מהטובות בארץ,
ובהם
33%
מהשטחים
לעיבודחקלאיאינטנסיבישל
מושבחצב(כ-
40%
משטחהמשבצת,
כאשרכולליםגםשטחי
מעטפת
שאינםניתניםעודלעיבודכתוצאהמהפיתוח.)
עוד בשלב ההתנגדות לתוכנית נטען, בין היתר על ידי מרכז המועצות האזוריות (מרכז
השלטון
האזורי,) כי
שילוש גודל היישוב הקטן יחסית, במנה אחת, באמצעות תכנית מועדפת לדיור – הוא
חסרכלפרופורציה,ואינומבטאהתפתחותאורגניתומידתיתשלהיישוב.
בנוסף,תכניתזונמצאתבמרחק
לארב(כ-
8ק"מבקואווירי) מתמ"
ל
1049
יבנהמזרח(ראוהרחבה
להלן,)גםהיאתכניתנרחבתבשטחהובהיקףיחידותהדיורשבה.מימושהיקףכהגדול,שלאלפים
רבים של יחידות דיור במרחק קטן יחסית, ובזמן
קצר
– הינו בלתי ריאלי בעליל, פוגע בחקל
אות,
ומעכבתהליכי
התחדשותעירוניתבתחומיהיישובים.
2019
.לפניכשנהורבע,ב12/2023
,חלפו4שניםממועדאישורה.סיור
התכנית
אושרה בדצמבר
בשטחבאפריל
2025
,מעלהכי:השטחכולומגודר,ואיןבופעילותחקלאית–השטחננטש. במתחם
המיועדלתעשיהאיןכמעטעבודות,למעטכ-
2
סככותצלוחפירת
הצלהלעתיקות.במתחםהמרכזי
ישמעטמאודעבודותעפר,ובמתחםהדרוםמערבינעשותעבודותעפרבחלקמהמתחמים.
בחינת הבקשות להיתרים שהוגשו לועדה המקומית לתכנון ובניה, מעלה כי ישנן
2,111
יח"ד
בבקשות להיתרים, בשלבים שונים (שהן כ-
36%
מסך יחידות הדיור המאושרות
בתכנית) חלקן
הגדולבשלבירישויראשוניים.
בדיווח של הותמ"ל למועצה הארצית,
נכתב כי בוצעו בשטח
30%
מכלל עבודות התשתית,
כלומר
התוכנית עומדת בהוראות החוק לעניין ביצוע. עם
זאת, הביצוע בפועל הינו מצומצם מאוד בשטחו
ובעוצמתו,ומרביתהשטחכבראינומעובדואינומניב–ובהבעתגםאינונמצאבתהליכיפיתוחכלל.
למותרלצייןכיאיןולו
יחידתדיוראחתבבנייהבשטח.
תמונת מצב זו מאששת
את טענות מרכז השלטון האזורי בדבר היעדר הצורך, בוודאי העדר
צורך
דחוףבהתמרתהיקףכהנרחבשל
קרקעחקלאיתעידיתפעילהלמטרותמגוריםעלידיהותמ"ל.
להלןתמונותאפריל2025
:
1079
,מתחםתעשייה–
1079
,מתחם
תמ"ל
איןעבודות,למעט
תמ"ל
מרכזי–
איןעבודות
ברוב
רובו
חפירותהצלה
נקודתיות
של
השטח
18
1079
,מתחם
1079
,מבטמכבישהגישהליישוב
תמ"ל
דרוםמערבי,
עבודות
עפר
תמ"ל
אל
.ראשוניות
המתחםהמרכזי
ד.3
תמ"ל 1049
יבנה מזרח
3,446
תכנית זו מייעדת רובע מגורים חדש לעיר יבנה. היא משתרעת על שטח של
דונם,
כוללת
12,500
יח"דוכ-
340,000
מ"רלמסחרולתעסוקה.התוכניתהוכרזהב
7/3/2016
.
שטח התכנית
חל
על שטחים חקלאיים שהיו מעובדים בפועל: כ-
2,740
דונם שטחים חקלאיים,
79.5%
390
11.3%
המהווים
משטח התכנית,
כאשר במצב המוצע נותרים
דונם בלבד (
משטח
התוכנית.)
התכנית משפיעה ישירות על
11
יישובים, ובהם בית גמליאל, בן זכאי,
פלמחים, גאליה, גן רווה.
מעבר לפגיעה הישירה בשטחים החקלאיים, התוכנית גם
כולאת שטחים חקלאיים נוספים
שיכולת
העיבוד שלהם תוגבל מאוד, חוצה חלקות ופוגעת ביכולת העיבוד של החלקים שנותרו,
ופוגעת
ביכולת העיבוד
של השטחים המקיפים אותה. ההערכה היא כי היקף השטח החקלאי
שנפגע
3,500
.
מהתוכניתבאופןישירועדיףהינו
דונם26
התכנית אושרה ב-
27/2/2019
. מועד
4
השנים מאישורה חל ב-
27/2/2023
, לפני יותר
משנתיים
ממועדכתיבתהדוח.
בימיםאלו
מקודמתתכנית
בסמכותמקומיתלשינויבתכנית
הבינויובהוראותהתכנית,
ללא
הגדלת
כמותיחידותהדיורוזכויותהבניה.
בדיווחהותמ"ללמועצההארצית,התכניתמסווגת
ככזו העומדתבדרישותהחוקלעניין
ביצוע,
שכן
בוצעובה
32%
מהתשתיותהנדרשות.המצבבשטח,אפריל
2025
,כ-
6שנים
לאחראישורהתכנית,
חושףעבודותעפרבהיקףמצומצםביותר,על
חלקקטןמהשטח,ושילוטהמבשרעלעבודות
לבניית
42
.כלזאת,כשהקרקעהחקלאיתברובהננטשה.
מחלףעלכביש
בחינתהבקשותלהיתרשהוגשולוועדההמקומיתמעלהכילוועדההוגשוהיתריםל-
5,538
יח"ד(כ-
44%
מסך יחידות הדיור המאושרות בתוכנית) הנמצאות רובן
ככולן בשלבי רישוי ראשונים,
של
חישובאגרותוהיטליםופתיחתבקשה.
בשטחאיןיחידותדיורבנויות.
26
מתוךהתנגדותמרכזהמועצותהאזוריות(כשםהמרכז
דאז)לתוכנית.
19
להלן תמונות מחודש
מאי
2025
:
מבט
לשטחתמ"ל
1049
,מהמעברהעילילבןזכאי.
מבטלתמ"ל
1049
מכביש42
מבט
מכביש42
שלט
עלעבודותלבנייתהמחלףהמתוכנן
ד.4
תמ"ל 1042
שערי עכו
תכנית זו משתרעת על
3,463
דונם, וכוללת
8363
יח"ד. התוכנית אושרה ב
27.12.2017
,
וחלפו
למעלהמ-
8שניםממועדאישורה.מועד4השניםמאישורהחלב-
27.12.2021
.
רובוככולושלשטחהתוכניתהיהקרקעחקלאיתפעילה,רובהננטשה,גםבשטחיםשטרםנבנו.עד
כה הוגשו לוועדה
המקומית בקשות להיתרי
בניה הכוללות
2079
יח"ד, שהם
24%
מסך
היחידות
1,500
המאושרותבתוכנית.בשטחכברנבנותיחידות
דיור,אךמרביתהבקשותלהיתר(
יח"ד)
הוגשו
לוועדה
רקב-
2025
.
יסור בשטח מלמד כי התחילה
אמנם בנייה
של יחידות דיור בפועל בשטח, אך אלו נבנות
בחלק
הדרומי של התוכנית בלבד, וחלקים נרחבים שלה עדיין ללא פיתוח כלל, או בעבודות תשתית
ראשוניות,ובכלל
זהסלילתגישהתחבורתית
נוספתלמתחם.
המשמעות:
שטח גדול
של קרקע חקלאית נלקח וננטש, וקצב הביצוע איטי וארוך שנים. גם
בקצב
–
מואץ יחסית, ביצוע התוכנית למלוא יחידות הדיור שהיא
כוללת
ייארך
מספר שנים. בזמן זה,
הקרקעות החקלאיות הפעילות שהיו בתחום
התוכנית –
הולכות וננטשות,
גם לפני ביצוע
יחידות
הדיורב
פועל.
20
להלןתמונות
מחודשמרץ:2025
מבטמדרום
מבט צפונה
מצפוןדרומה,
ניתןלראותאתהשטחים
שטרםהחלהההכשרה
שלהם
תחילת
ביצועעבודותבחלקהצפונישלהתוכנית,
שטחיםחקלאייםשננטשובתחום
התוכנית
ברקע
מבניםשל
העירהותיקה,ממערב
לכביש
4
ד.5
תמ"ל 1057
מעלות צוריאל
התוכנית משתרעת על שטח של כ-
783
דונם, וכוללת
2,292
יח"ד. היא הועברה לותמ"ל לאחר
שנדונה לאורך שנים בועדה המחוזית לתכנון ובניה, ולא אושרה על רקע התנגדויות נחרצות,
ובהן
הטענהכיאיןצורךואיןהיתכנותלביצועהיקף
כהגדולשליחידותדיורבעיר,וכיהיא
חלהעלשטחי
ם
ברגישותסביבתיתגבוהה.
התוכנית
אושרהב28.9.2017
, לפני
7.5
שנים.ב
28.9.2021
,לפניקרובל-
4
שנים,חלפו4שנים
30%
מיוםאישורה.עלפידיווחיהותמ"ללמועצההארצית,התכניתעומדתבהוראותהחוק,עם
.ביצוע
2025
,בשטחהתכניתאיןיחידותדיורבנויותכלל,ורקבחלקמהשטחנעשו
בפועל,בחודשמאי
עבודותעפר.בחינתאתרהוועדההמקומיתלתכנוןובניה,מעלהכיבשטח
התוכניתלאהוגשוכלל
.בקשותלהיתריבניה
21
כמעט8שניםלאחראישורהתכנית,
הנזקהסביבתינגרם,השטחהופר–אךיחידותדיוראין,וגם
טרםהחלוהליכיםלאישורן.
תצ
לום אוו
יר (אתר מנהל התכנון)
מבטמהצדאלעבודותהעפר
מבטעלכללשטח
התכנית
22
ד.6
תמ"ל 1081
אלעד
2,663
3,980
התוכנית משתרעת
על שטח
של
דונם,
וכוללת
יח"ד, שטחי ציבור ושטחי תעסוקה.
התוכניתאושרהב-
10.8.2020
,כ-
5
שניםלפנימועדכתיבתהדוח.מועד4
השנים
מאישורה
חלב-
10.8.2024
התוכנית
כוללתמספרמתחמים,כפישניתןלראותבתשריט
הסביבההבא:
עלפידיווחיהותמ"ל,היקףביצועהתשתיותהוא
40%
,כלומרהתוכניתעומדתבדרישותהחוקלעניין
2757
61%
ביצוע.לוועדההמקומיתהוגשובקשות להיתרי
בניה הכוללות
יח"ד,שהן
מסך
יחידות
הדיורבתוכנית.בסיורבשטחבמאי
2025
,מתבררתתמונתהמצבכדלקמן:
בפוליגוןהדרומייש
הכשרתחלקית
שלדרכיםותחילתבנייהשלשנימבנים.
●
באחדמשניהפוליגוניםהמרכזייםישעבודותעפר,בשניאיןעבודותכלל.
●
בפוליגוןהצפוןמזרחיישעבודותעפרועגורנים,טרםנבנומבנימגורים.
●
להלןתמונותמהשטח:
23
ד.7
תמ"ל 1020
ביר אל מכסור
התוכנית משתרעת עלשטחשל כ-
582
דונם וכוללת
703
יח"ד וכןשטחיתעסוקהבהיקף
43,000
מ"ר.
התכניתאושרהב
8.11.2016
,כלומרב8.11.2020
מלאו4שניםלאישורה,וסה"כ
7.5
שניםמיום
אישורה.עלפידיווחי
הותמ"ל
למועצההארצית,התוכניתעומדת
בדרישותהחוק,ובוצעובה
25%
מהתשתיותהנדרשות.
בחינת הבקשות להיתר שהוגשו לוועדה המקומית לתכנון ובניה אלונים, מלמדת
כי לתכנית הוגשו
בקשותלהיתרים
הכוללותסה"כ
76
יח"ד,רובןבמבנים
של
1-2
יח"ד,וסה"כ
10.7%
מכללהיחידות
המאושרות.
בסיורבשטחבחודשמאי
2025
,ניכרשנעשועבודותעפרוהונחותשתיותבשטח,אךהואאינו
פעיל
ואיןבועבודות
בשלבזה.
נסללה
חלק
מתשתיתהכבישים,אך
דרך
הגישה(
ברכב)לשטחהמתוכנן
נחסמה באמצעות בולדרים. העזובה גורמת לכך כי המקום הפך ליעד להשלכת פסולת מסוגים
שונים.
בחלקזהשלהתוכניתאיןאףיחידת
דיור.
24
ד.8
תוכניות נוספות שנבחנו
בעיר
אשקלוןמאושרותמזהלמעלהמ-
7
שניםכ-
25,000
יח"ד
שאושרובותמ"ל,עלאלפידונמים,
במסגרת4תוכניותמועדפותלדיור:
תמ"ל
1047
מתחםמ-
6
,אושרהב2017
,משתרעת
עלשטחשל
1991
דונםוכוללת
4740
●
15%
יח"ד–אינהעומדתבהוראותהחוק,עם
ביצועתשתיותבלבד,החסםמפניביצועה-
העדרמט"ש.
תמ"ל
1048
(אבןעזרא)
– אושרה
גם
היא ב-
2017
,
ביצוע
תשתיות בהיקף
50%
.
בשטח
●
תכנית זו הוגשו בקשות להיתרי בניה הכוללים
2,186
יח"ד, מתוך
3976
מאושרות, שהם
55%
.הבקשותלהיתרנמצאותבשלביקידוםשונים.
תמ"ל
1006
, עיר היין, הכוללת
11,466
יח"ד,
אושרה ב-
2016
, ועומדת
על
70%
ביצוע
●
תשתיות
תמ"ל
1022
,אגמיםמזרח,אושרהגםהיאב-ינואר
2016
,עם
5,185
יח"ד,ועומדתעל
60%
●
ביצוע.
קצבביצועהתכניות,שהןמהוותיקותשאושרובותמ"ל,הואאיטי,ואחתמהןאינהעומדתבדרישות
החוק.
תמ"ל
1041
גנייהודההתוכניתהועברהלסמכותהותמ"ללאחרשטופלהשניםולאאושרהבוועדה
המחוזית. התוכנית חלה על
804
דונם, ואושרה בותמ"ל ב-
2018
. היקף ביצוע התשתיות עומד
25%
,)אבלבקושי–
26%
בדרישותהחוק(
ביצוע
בלבד.
בחינת הבקשות להיתרים שהוגשו לועדה המקומית מעלה כי יצאו בקשות להיתרי בניה
הכוללות
1982
4417
44.8%
.עםזאת,רובהבקשותנמצאותבשלבים
יח"דמתוך
מאושרו,שהם
ראשונים
שלמסירתתיקמידעובחינתתנאיםמקדימים.
תמ"ל
1087
, הרובע המערבי, לוד: תכנית
רחבת היקף הכוללת
11,373
יח"ד בשטח של
3,781
דונם. התוכנית אושרה בשנת
2018
, והיקף הביצוע הוא
60%
. עד
כה הוגשו לוועדה
המקומית
5347
47%
בקשות להיתרים הכוללות
יח"ד, שהן
מסך היחידות המאושרות. ניתן
לראות
כי גם
50%
)מתאפיינת
תוכניתזו,המצאתבקבוצתהתוכניותששיעורביצועןגבוהיחסית(יותרמ-
בקצב
ביצועאיטי.
25
ה.העדרמידעבדברהיקףיחידותהדיורשנבנומכוחתוכניותשאושרובותמ"ל
עלאףשהתוצרהברוראליומכווןחוקהותמ"להואיחידותדיור,ומטרתוהמוצהרתהיאהגדלת
היקף
יחידות הדיור בכדי להתמודד עם עליית מחירי הדיור –לא הוצג בפני מקבלי ההחלטות והציבור
המידע המתבקש
באשר
להיקף היתרי הבניה שהונפקו
מכוח תכניות מועדפות לדיור,
והיקף
יחידות
הדיורשנבנובפועל.
הותמ"ל מפרסמת מדי שנה דוחות על היקף פעילותה, ובהם מידע על היקף יחידות
הדיור
המאושרות,ומתהדרתבאישורמהירשלהיקףנרחבשליחידותדיור,בהשוואהלועדותהמחוזיות.
הועדה גם מציגה בפני המועצה הארצית
את היקף התוכניות
שלא עמדו בדרישות החוק
באשר
לעמידהבהיקףהביצ
ועהנדרשבחוק.ואולם,גםבדיווח
זהלאמוצג
הנתון
המתבקשביותר–
כמה
היתרי בניה ניתנו, וכמה יחידות דיור נבנו בפועל, ומהם החסמים המונעים את בנייתן של
אלו
המתעכבות. בנוסף,הועדהלאעומדתבחובותהדיווחכנדרשבסעיף
35
לחוקהותמ"ל,ולאבדיון
בהארכתתוקפן
שלתכניותבמועצההארציתתוך9חודשיםבחלוף4שניםממועדאישורה,כנדרש
26
(ג)בחוק.
בסעיף
הצורך במידע
נוכח המהלך להפוך את הותמ"ל לקבועה
במהלךכתיבתהעבודהנמצאת
בבחינההכוונהלהפוךאתהותמ"
ללוועדהקבועהמןהמניין,ולבטל
RIA
,עלתזכירשינוי
את
הוראה
השעהמכוחההיאפועלת.במסגרתזונערךדו"
ח27
גיבושרגולציה,
חוק הותמ"ל. אך גם במסמך זה, שנועד להניח תשתית למקבלי החלטות – אין פירוט של מספר
היחידותשנבנובפועל.יתרהמזו,הדו"חמזכיראתייחודה
שלהותמ"
ל
ככזוהעוסקתבליוויומעקב
אחרביצועהתכניותלאחראישורן,מנגנוןאשרלאקייםביתרמוסדותהתכנון.לעפיהאמורבדו"ח,
המעקב מתבצע באמצעות דיווח שוטף
של גופי השיווק והפיתוח לגבי מידת ביצוע התכניות,
.
ובתוכניותמורכבותמתבצעמעקבובקרהבאמצעותמערכתרישויזמין,וכןבאמצעותצוותמלווה28
אם אכן
כך
הם פני הדברים – מדוע
לא מוצג
מידע זה, בדבר
היקף
יחידות הדיור שניתנו
להם
היתרי
בנייה
מכוח
תוכניותהותמ"ל–לאבפניהמועצההארצית,
לאבפניועדתהפניםבכנסת,
ולאבפניהציבור?
כך יוצא שגם בדו"ח שתכליתו להניח
את היסודות הנדרשים להערכת החקיקה ולטייב אותה - אין
איזכור
שלהנתון
המבטאבצורההברורה
ביותר
אתתכליתהחוק–
כמההיתריבנייההונפקומכוח
תוכניותמועדפותלדיור,וכמהיחידותדיורנבנובפועל.
לבקשת חופש
מידע
של מרכז השלטון האזורי
בדבר מספר היתרי
הבניה שהוצאו מכוח תוכניות
שאושרו בותמ"ל, ענה מינהל התכנון כי בותמ"ל
..."מובאות לדיון ומאושרות תוכניות (
ההדגשה
במקור)ככלשמונפקיםהיתריבניהמתוכניותאלו,הםאינםמונפקיםע"יהותמ"ל...משכך,איןלנו
נתוניםבנושאזה."
27
דו"ח גיבוש רגולציה, תיאור התהליך לגיבוש רגולציה
מיטבית ולהערכת השפעותיה, תזכיר חוק לקידום
הבניה
במתחמיםמועדפיםלדיור,
מינהלהתכנון,אוקטובר
2024
.
28
שם,סעיףד.'
26
הגדלת מלאי תכנוני
היא יעדחשוב,
אך אינו מספק.לנוכחשינויהחקיקההנוגע לותמ"ל, מן הראוי
היהלהציגבאופןברור
בפנימקבליהחלטותאתהנתוןהמתבקשוהבסיסי–כמהיחידותדיורנבנו
בפועלמכוחתכניותמועדפותלדיור.זאתבמיוחדבהתחשבבנסיבותהבאות:
להליכי התכנון המזורזים בותמ"ל ולסמכויותיה הנרחבות יש מחיר כבד מבחינת
פגיעה
●
באינטרסיםציבורייםאחריםכמוחקלאותושטחיםפתוחים.
הביצועהמיידישלהתכנית,הוארכיבמשמעותיבתכליתהחוקובהסדריםהקבועיםבו.
●
תכלית ההסדרים המקוצרים היא בסופו של דבר
לייצר יחידות שניתן לגור בהן ולא
יחידות
●
דיורעלהנייר.
בכוונת
הממשלהלהפוךאתהוועדהלקבועה,
ולא
רק ככזו
הפועלת
במסגרתהוראתשעה
●
לזמןמוגבל.
עלהבעייתיותשבהעדרמידעבדברהיקףהיתריהבניהוהבנייהבפועלמכוחתכניותהותמ"ל,עמד
גםמרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,המצייןאתהחלטתממשלהמס'
854
שעניינה"איגום
ושיתוף
המידעלתכנון ומימושולטיובהרגולציהבתחום
הבנייה."מאגרהנתוניםשלתחוםהתכנוןוהבניה,
מ
תכנוןועדמימוש,
שעל הקמתו
החליטה
הממשלה – לאהוקם,ולכןאין אפשרותלקשורביןנתוני
התכנון, הרישוי והביצוע. וכך
"בעיית הנתונים
מקשה על היכולת לקבוע מדיניות
מבוססת נתונים,
ופוגעת ביכולת לעקוב אחר עמידה ביעדיה.... נוסף על כך, לא ידוע כמה דירות קיימות כ"
מלאי
תכנוני"שלאמומשכמהמהןעשויותלהתממש
ובאילוסיכויים,מהםהגורמיםהמעכביםאו
מונעים
..."
אתמימושהבנייה,וכדומה".
29
להיעדרהמידעישלהוסיף:
רףנמוך
לקביעה מה
נחשב
כתחילת ביצועה
של
תכנית,רףהעומדעל ביצועבפועלשל
25%
(
1
)
מכלל
עבודותהתשתיתבשטחהתכנית.כלומר,
דרישות
החוק
עצמןאינןמחייבותבנייהשל
ולויחידתדיוראחת
כדישתוכניתתיחשבככזוהנמצאתבביצוע.
(
2
)
העדר בהירות
מה נכלל בהגדרה זו:
על פי דבריו
של מר
יוסי מזרחי, סגן
מנהל אגף
פיתוח
25%
ברשות מקרקעי ישראל, חישוב של
מהתשתיות מחושב על פי סך התקציב המנוצל
של
הפרויקט(כלומר,לאנמדדההיקףשבוצעבפועלבשטח,אלאהיקףהתקציבשנוצל)
.
30
מן המקובץ עולה כי גם תוכניות העומדות
בהוראות החוק בדבר היקף ביצוע
–
אינן בהכרח
מכילותולויחידת
דיורבנויהאחת.
בחינה
של
המצבבפועלבשטח
מלמד
שהמלאיהתכנוניהגדול
שמייצרת הועדה מתורגם רק בחלקו הקטן ליחידות דיור בפועל. הליכי התכנון מזורזים, אך הליכי
הרישויוהביצועממושכיםמסיבותשונות.
עלרקעהעדר
המידעבדברהיקףיחידותהדיורשנבנובפועל(או
לכלהפחותשבהליכירישוי)צורמת
במיוחדהקביעה
בדבריההסברלטיוטתהצולקידוםהבניה
במתחמיםמועדפיםלדיור(
הוראת
שעה)
(הארכת תוקף)התשפ"ה-
2025
לפיה
"מכאן, שקצב המימוש של התוכניות המועדפות
ומידת
הבשלותשלהן- נחזיםלהיותגבוהים".לקביעהכזואיןעל
מהלהסתמך.
דיווחלוועדתהפניםוהגנתהסביבהשלהכנסת:בצדהחובה
הקבועהבחוקלענייןתחילתביצוע
התכנית
עד4שניםמיוםאישורה,ודיווחלמועצההארצית
בדברמצבביצועהתוכניותשחלפו4שנים
29
2024
.
מרכזהמחקרוהמידעשלהכנסת,הצעתחוקהותמ"ל–רקעונקודותלדיון,יולי
30
מתוךתמלילישיבתהמועצההארציתמיום
7.1.2025
,בההוצגסיכוםפעילותהותמ"לעדסוף
2024
,עמ'
180
27
מיום
אישורן, קובע סעיף
35
לחוק הותמ"ל חובת דיווח גם לוועדת הפנים והגנת הסביבה, מדי
6
חודשים מיום תחילת החוק. חובת הדיווח כוללת פירוט לעניין תוכניות שאושרו בסטייה
מתוכניות
ארציותומחוזיות,היקףהשטחיםשאושרובסטייהמהן,וכןפירוטלגביעמידהבהוראותהביצועלש
התוכניות: תוכניות שהוחל בביצוען, הדיווח שניתן למועצה הארצית, והחלטות המועצה
הארצית
בענייניםאלו.
עיוןבפרוטוקוליםשלוועדתהפניםוהגנת
הסביבהמעלהכי
אכןהתקייםדיוןשעניינודיווחעלעבודת
הותמ"לביום
18.1.2022
,אךמבירורשקיימנו,נראהכילאהתקיימודיוניםנוספים.בכךנמנע
דיון
מקצועי וציבורי שתכליתו מעקב אחר העמידה בתכלית החוק ובהוראותיו, ובראש ובראש
ונה
אחר
היקףיחידותהדיורשנבנובפועל.
הנזקשבצבירת
מלאיתכנונילא
ממומש
בחינה השוואתית של מספר התחלות הבנייה להיקף יחידות הדיור המתאשרות – מלמדת כי
אין
2015
מתאםביןהשניים,ועלאףהעלייההדרמטיתבמספריחידותהדיורהמתוכננותמאז
המיוחסת
31%
בחלקה לותמ"ל (כ-
מכלל יחידות הדיור
שאושרו
מאז
הקמת הועדה ועד היום בכל
מוסדות
התכנון–או
שרובותמ"ל31
)
–היקףהתחלותהבניהנותרכמעטסטטי,כ-
60,000
-
50
יח"דבשנה.
מכאןעולהכימערכתהתכנוןאינההחסםהמונעהתחלותבניה,ועלכןאיןזהפלאכיהעלייה
במלאי
המתוכנןאינהמשפיעהעלמחירי
הדיור32
.
4.5%
הבחינה שנערכה בעבודה זו מעלה כי תרומת הותמ"ל לבנייה בפועל עומדת על כ-
בלבד
2020-2024
(התקופה בה חלפו
4
מסך התחלות הבנייה, בשנים
שנים לאישורן של
התוכניות
הראשונותשאושרובותמ"
ל.)ממצאים
אלו מחזקים
את
הטענה כי
משברהדיוראינותכנוני,
אלא
נובע מחסמים בתחומי
המימוש והביצוע, ומשכך – לותמ"ל אין
תרומה של
ממש
בהתמודדות
עימו.
2013
423,000
יתרה מזו, המצטברות מלאי יחידות
הדיור, שעמד בשנת
על כ-
יח"ד, עומד
בסוף
2023
1,205,000
,וזאתללאיחידותדיורשאושרוברמההמקומית,
שנת
על
יחידותדיור!
33
בעיקר
בדרך של הקלות. המסקנה הבלתי
נמנעת היא
כי המלאי התכנוני הקיים הוא אדיר, וכי אין
צורך
בוועדהלהאצתהליכיהתכנון.יצירתמלאיתכנונילטווחהרחוקכרוכהגםבנזק:המלאימתיישן,אינו
תואםעודמגמותתכנוןעדכניות,ו
מגבילאתהדורותהבאיםביכולתלתכנןבאופןמיטבי34
.התוכניות
המתאשרותבותמ"
למכתיבותסטנדרטים
שלתכנוןנוכחיעלעתודותקרקעעתידיות,באופןשאינו
מתחשב ואף אינו יכול לצפות ולחזות כלל את המאפיינים של השטחים האמורים בעתיד,
ובהם
צפיפות אוכלוסין, תלות בתחבורה פרטית, התפתחות של
תחבורה ציבורית, שינויים בהרגלי
הת
עסוקהוכדומה.
זאתבנוסףלפגיעהבחקלאות,בביטחוןהמזון,ובשטחיםהפתוחים.
לסיכום:בידימקבליהחלטותוהציבור
הרחבאיןמידעבדברהיקףיחידותהדיורשהותמ"
ל
הביאה
לבנייתן, כלומר אין מידע המאפשר להעריך באופן כמותיאת
מידת העמידה במטרות החוק
ויעדיו.
–
ללא
הצגת מידע זה
לא תימצא
תשתית ראויה ומספקת לקבלת החלטות בדבר חוק הותמ"ל.
31
דו"חגיבושרגולציה,תיאורהתהליךלגיבושרגולציהמיטביתולהערכתהשפעותיה,מינהל
התכנון
32
משברהדיוראינומשברתכנוני:עידכוןנתונים–ינואר
2025
,פרופ'ערןפייטלסון.
33שם
34
שם.
28
מבחינת הנתונים שנאספו בעבודה זו, עולה כי תרומת הועדה לבנייה בפועל של יחידות
דיור,
היא
זעומה.
ו. סיכום נתוני ביצוע ותובנותמרכזיות
עד סוף
2024
אושרו בותמ"ל
421,000
יח"ד ב-
147
תוכניות, מתוכן
237,624
יח"ד הנכללות
32%
(
78,180
)אינןעומדות
בתוכניותשחלפו4שניםמיוםאישורן.מביןהתוכניותהללוכ-
בדרישות
40%
(
93,064
החוקולאנבנוכלל,כ-
יח"ד)נכללותבתוכניותשפחותממחציתהתשתיות
בהןבוצעו
ב
שטח,ורקכ-
28%
(
66,380
יח"ד)מיחידותהדיורהןבתוכניותשהושלמהבהןבנייתיותרמ
50%
מהתשתיותהנדרשות.
להלן
טבלה
מרכזת
שלעיקרינתוניהביצוע:
יחידות
דיור
תוכניות
421,000
147
כלל
התוכניותשאושרובותמ"ל
252,384
82
תוכניותשחלפו4שנים
מאישורן
237,624
66
סה"
כ
תוכניות
במסלול
4
רגיל שחלפו
שנים
78,180
19
תוכניות
שאינןעומדות
מאישורן
בדרישותהחוק
93,064
26
תוכניותבביצוענמוך
66,380
21
תוכניותבביצועגבוה
ובתרשים:
29
להלןריכוזהמידעבדברהיקףביצועהתכניות,בחלוקהלפימחוזות:
מספריח"ד
יח"דבתוכניות
יח"דבתוכניות
סה"כ
בתוכניותשאינן
העומדות
העומדות
עומדות
בדרישותהחוק
בדרישותהחוק
בדרישותהחוק
אךבהיקףנמוך
בהיקף
גבוה
(פחותמ-
25%
(
25%
-
50%
(מעל
50%
מכללעבודות
מכללעבודות
מכללעבודות
התשתית
התשתית)
התשתית)
המתוכננות)
16,143
28,675
36,300
81,118
דרום
מרכז,ת"
אוי-
ם
30,771
44,110
25,286
100,167
צפון
וחיפה
31,266
20,279
4,794
56,339
סה"כ
78,180
93,064
66,380
237,624
מקורהנתונים:עיבודהמידעשהוצגע"יבותמ"לבמועצההארציתלתכנוןולבניה,ינואר
2025
.
ובתרשים:
חלוקת יחידות הדיור לפי רמת ביצוע התשתיות
בתוכניות
78180
66380
93064
לא עומדות בדרישת החוק
ביצוע תשתיות בהיקף נמוך
ביצוע תשתיות בהיקף גבוה
אומדן נתונים בדבר רישוי
בהעדרנתוניםבדברהיקףהביצועבפועלמבחינתמספרהיתריבניההנמצאיםבהליכירישוימכוח
תוכניות מועדפות לדיור, עבודה זו בחנה את מספר יחידות הדיור בבקשות להיתר בניה ב-
11
תוכניות:
2שאינןעומדותבהוראותהחוק,אחתהעומדתבהוראותהחוקבהיקףביצועגבוהמ-
50%
,
ו-
8
תוכניות העומדות בדרישות
החוק עם היקף ביצוע נמוך מ-
50%
. המידע בדבר היתרי הבניה
2025
2025
.
נשלףמאתריהועדותהמקומיותהרלוונטיותלתוכניות,ממחציתמאי
עדמחציתיוני
היקפיהרישויבתוכניותאלוהיוובסיסלביצועאומדןהיקףיחידותהדיורהמצויותבהליכירישוי,
על
פיהמתואר
בטבלההבאה.אחוזיהרישוי
שחושבו
בכלקבוצתמדגם,היוו
בסיסלאומדןהיקףהליכי
30
הרישוי באותה קבוצת ביצוע (תוכניות שאינן עומדות בדרישות החוק, תוכניות העומדות בדרישות
החוקבביצוענמוך,ותוכניותהעומדותבדרישותהחוקעםהיקףביצועגבוהמ-
50%
.)
30%
חקריהאירוע
והאומדןשבוצעעלבסיסם,
מלמדים
כיפחותמ-
מסך
יחידותהדיור
שאושרו
70,396
בתוכניותשחלפו4
שניםמיוםאישורן,שהן
יח"ד,
נמצאות
בהליכירישוי,וחלקן–
בהליכי
רישוימוקדמיםמאוד.
בחלוקהל-
11
שנותפעילותהועדה,מדובר
עלתרומהשל
פחותמ-
7,000
יח"
ד
בשנה
המצויות
בהליכירישוי.
אומדן נתונים בדבר ביצוע
בחינת מצב הבנייה
בפועל בשטח,
מלמדת כי
מדובר בהיקפים מועטים.
בשטח, גם בתוכניות
העומדות
בדרישותהחוק,לאנבנתהולויחידתדיוראחתוגם
באחרות
קצב
הביצוענמוך.
עלפי
, כ-
20%
האומדן, ובהנחות שמרניות מאוד35
מכלל יחידות הדיור שנמצאות בהליכי רישוי,
השלימו
את ההליך ומצויות בבנייה בפועל בשטח. על פי
אומדן זו, החלה בנייתן של
14,000
יח"ד (
20%
מתוך
70,000
שבהליכי רישוי) מאז
הוקמה הוועדה. בשנים
2020
(
אז מלאו
4
שנים לתוכניות
הראשונותשאושרובותמ"
ל)עדסוף
2025
היו
בישראל
309,530
התחלותבניה.תרומתהותמ"ל
4.5%
לביצוע
התחלותבניהבפועלבשטחעומדתעל
מכללהתחלותהבנייהבשניםאלו!
ריכוזאומדניםבדבררישויוביצועראובטבלה
שלהלן
תוכניותעומדות
תוכניותעומדות
תוכניותשאינן
בהוראותהחוק
בהוראותהחוק
עומדותבהוראות
בביצועגבוהמ-
(25-בביצוענמוך
החוק(פחותמ-
50%
מהתשתית
50%)
5%
2ביצוע
)תשתיות
21
26
מספרתוכניות 19
66,380
93,064
יחידותדיורבתוכניותאלו 78,180
תמ"ל
1087
תמ"ל לוד
1049
יבנה
תמ"ל
1024
ק.
פירוטהתוכניותשעבודהזו
בחנה
אתהיקףהיתריהבניה
תמ"ל
1079
בני
אתאדרום
1025
שהוגשומכוחן
תמל
ק.
עיש
תמ"ל
1048
אתאצפון
אשקלון
תמ"ל
1041
גני
יהודה
תמ"ל
1081
אלעד
תמ"ל
1042
עכו
1057
תמ"ל
מעלות
תמ"ל
1020
ביר
אלמכסור
35
ההנחהשמרניתלנוכחהעובדהשחלקגדולמהליכיהרישוימצוייםבראשיתם.
31
11,373
42,266
יח"דבתוכניותשנבדקו 16,827
בעבודהזו
5347
16,772
מס'יח"דבהליכירישוי 528
בתוכניותאלו36
47%
39.6%
אחוזהיתריבניה 3.1%
שבתהליך
מסךהיחידות
המאושרות
31,198
36,853
אומדןיח"דבהליכירישוי 2,345
בכללהתוכניות
שבקבוצה
70,000
30%
כ-
יח"ד,שהןכ
מסךיחידותהדיורבתוכניות
סה"כאומדןיח"דבהליכי
שחלפו4שניםמיוםאישורן
מכוחתוכניותשחלפו רישוי
4
שנים
מאישורן
יח"ד,שהן 14,000
20%
מסךיחידותהדיורשהחלהליך
סה"כאומדןהתחלותבניה
.הרישוישלהן
בשטח
תוכניות מועדפות לדיור נוגסות בהיקפים גדולים מאוד
של
שטחים פתוחים וחקלאיים, ומביאות
לחיסולה
של
חקלאותפוריהומתפקדת.בצדהפגיעה–היקפיהבניה
בפועלמכוחתוכניות
מועדפות
לדיורהינם
זעומים, וגם
איןהיתכנותלבנייתןשלמרביתיחידותהדיור
המאושרותבותמ"לבעתיד
הקרוב.בנוסף,התוצרהתכנוניהואלאאחתשכונותלווייןמנותקותשתרומתןלעריםזניחהבמקרה
הטוב,ושליליתבמקרההרע.
הקמתהותמ"
ל היתה על רקע הטענה כיאין די יחידות דיורמתוכננות, וכי
נדרשת ועדה שתתמקד
10
בתכנוןמהיר
של
שכונותגדולות.לאחר
למעלהמ-
שנותפעילותה
שלהועדה,עולה
כיקיים
מלאי
אדירשליחידותדיורמתוכננות.
כיוםאיןחולקכיה
קושיבשרשרת"ייצור"הדירותבישראללא
נובעמהתכנון,כיאםמהיכולת
לבצע
ולהקים יחידות דיור בפועל מסיבות מגוונות ובהן סביבת ריבית, מחסור בעובדים, חסמי תשתית,
וקושי בהליכי
הרישוי. ממצאי עבודה זו מוכיחים זאת:
היקפי הביצוע של התוכניות המאושרות
בותמ"לנמוכיםמהחז
וי,רובןעומדותעלהיקפיביצוענמוכים,וכשלישמיחידותהדיורבהןכלל
אינן
עומדות בדרישות החוק לעניין ביצוע (דרישות נמוכות מלכתחילה.) הפתרון הנדרש לשיפור איכות
החייםבישראלויצירת
היצעתכנוניעדכניוראויהואחיזוקםשלמוסדותמהתכנוןהקיימים–
הוועדות
המחוזיו
תוהמקומיותלתכנוןולבנייה–והפניהשלכוחהאדםוהתקציביםשנמנעומהםזמןרב.זאת,
בצדייעולהליכיהרישוי,והסרתחסמיביצוע.
ממצאי העבודה מלמדים כי הקרקע
החקלאית ננטשת
ברובה הגדול
גם כאשר התוכניות אינן
מבוצעות בפועל, או שמשך ביצוען מתארך. לנוכח זאת, ולאור העובדה כי גם תוכניות
העומדות
בדרישות החוק לעניין ביצוע
–
אינן מציגות בנייה בפועל
–
מתעורר ספק כבד מבחינת
היעילות
והתרומהשלה
ועדה
למשק.הנזקלחקלאותולביטחוןהמזוןמתממש,ותועלתיחידותהדיורבשטח
אינהנראיתבאופק.
36
יוער,כיכפישמפורטבחקריהאירוע,חלקבלתימבוטלשלהליכיהרישוינמצאיםבשלביםראשונייםמאוד.
32
ז.
המלצותמרכזיות
לאורממצאיהעבודה,ולנוכחקיומןשלעתודותבנייהמאושרותבהיקף
נרחב
מאודהמצביע
על
כך
כימשברהדיור
אינומשברתכנוני -
איןכלהצדקהלמסדאתקיומהשלהותמ"
ל
כוועדהקבועה,
עלההסדריםהמזורזיםהקבועיםבה,וסמכויותיההנרחבות.לפיכך,ישלהסיראתההצעה
למיסוד
מעמד הועדה כקבועה מסדר היום, וגם לא לאפשר
את הארכת תוקפה, ובוודאי שלא להרחיב
את
סמכויותיה.
1
.
על
המועצה
הארצית להימנע
מלהאריך
באופן
גורף את
תוקפן של
תכניות מועדפות לדיור.
על
המועצההארציתלהחזיראליה
לדיוןחוזר,
ואףלבטלתוכניותבעלותהשפעה
סביבתית
שלילית שאינן עומדות בדרישות
החוק ושאינן מראות כל התקדמות לקראת ביצוע. הותרת
תוקפןשל
תוכניות
אלו באופןגורףמנוגדת
לתכלית החוק,ומנציחהאתהפגיעה בביטחוןהמזון
ובשטחיםהפתוחים,מבלילהנפיקאתהתוצרלשמוחוקקהחוק–יחידותדיור.
2
.
שי לעצור
הכרזות
של מתחמים מועדפים לדיור על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים עד לביצוע
חלקהארישלהתוכניותהמאושרותתוךבחינהשלמידתתרומתןלהשגתמטרותחוקהותמ"ל.
3
.
ר
אוי כי גורמי הממשלה יפעלו לממש את המלאי התכנוני הגדול הקיים, ויפעלו לקדם תוכניות
להתחדשות עירונית, תוך שמירה
על שטחי החקלאות והשטחים הפתוחים, ויצירת אופק
של
וודאותלחקלאותהנדרשתביןהיתרליצירתביטחוןמזון.
33
נספחא':
ריכוז
נתוניהתכניות
במסלול'רגיל'
שעברולמעלה
מ4שנים
מיוםאישורם:
תוכניות עומדות
תוכניות עומדות
תוכניות שאינן
בהוראות החוק
בהוראות החוק
עומדות בהוראות
בביצוע גבוה מ-
בביצוע נמוך
החוק (פחות מ-
50%
מהתשתית
(25- 50%)
5%
2
ביצוע
)תשתיות
21
26
מספר תוכניות 19
66,380
93,064
יחידות דיור בתוכניות אלו 78,180
תמ"ל 1087
לוד
תמ"ל 1049
יבנה
תמ"ל 1024
ק.
פירוט התוכניות שעבודה זו
אתא דרום
בחנה את היקף היתרי
תמ"ל 1079
בני
הבניה שהוגשו מכוחן
עיש
תמל 1025
ק.
אתא צפון
תמ"ל 1048
אשקלון
תמ"ל 1041
גני
יהודה
תמ"ל 1081
אלעד
תמ"ל 1042
עכו
תמ"ל 1057
מעלות
תמ"ל 1020
ביר
אל מכסור
11,373
42,266
16,827
יח"ד בתוכניות שנבדקו
בעבודה זו
5347
16,772
528
מס' יח"ד בהליכי רישוי
בתוכניות אלו37
47%
39.6%
3.1%
אחוז היתרי בניה שבתהליך
מסך היחידות המאושרות
31,198
36,853
2,345
אומדן יח"ד בהליכי רישוי
בכלל התוכניות שבקבוצה
כ-
70,000
יח"ד, שהן כ 30%
מסך יחידות הדיור בתוכניות
סה"כ אומדן יח"ד בהליכי
שחלפו 4 שנים מיום אישורן
מכוח תוכניות רישוי
שחלפו 4
שנים מאישורן
יח"ד, שהן 20% מסך יחידות הדיור שהחל הליך 14,000
סה"כ אומדן התחלות בניה
.שלהן הרישוי
בשטח
37
יוער,כיכפישמפורטבחקריהאירוע,חלקבלתימבוטלשלהליכיהרישוינמצאיםבשלביםראשונייםמאוד.
34
נספח
ב
': תכניות שאינן עומדות בדרישות החוק
מס'ושם
מועדפקיעת
שטח
יח"ד
ייעודים בתכנית
פירוט
התכנית
4
שנים מיום
בדונם
מאושרות
קודמת
אישורה
מחוזותחיפה וצפון
תמ"ל1035
10.5.2021
781
1,741
35.7
דונם קרקע
5%
ביצוע, איןשיווק,
קצרין רובע13
חקלאית
נדרש תכנון מפורט
5.3
דונם יער
להסרת חסמים
137.8
שטחללא
תכנון מפורט
515.8
שצ"פ
תמ"ל1094
24.12.2024
1,656
2,496
691
דונם קרקע
5%
ביצוע,חסם
רכסים
חקלאית 614
ללא
תחבורה(פיתוחכביש
ייעוד
אזורי) ומימון –
קרקע
25.6
נחל
פרטית
תמ"ל1101
24.12.2024
1,900
5,270
1,700
דונםקרקע
איןביצוע
טמרה דרום
חקלאית
חסםמימון בקרקע
פרטית
הוקצה תקציב לתכנון
מפורט
תמ"ל1092
1.12.2024
313
731
יער42
דונם
14%
ביצוע (תשתיות)
אעבלין
270
דונם ללא ייעוד
128
יח"דבתהליכי
שיווק
חסם פיתוחבקרקע
פרטית
תמ"ל1056
20.9.2022
2,513
7,785
אין בתכניתטבלת
0%
ביצוע,העתקת
עפולה רובע
שטחים במצב קיים.
תשתיות
גלבוע
הערכה של 1,500
דונם לפי התצ"א
תמ"ל1036
30.6.2023
1,660
1,625
יער52
דונם
5%
ביצוע תשתיות
שפרעם
ק. חקלאית 30
דונם
פיתוח בקרקע פרטית
שכונה
שטח ללא תכנון203
מזרחית
דונם
שצ"פ610
דונם
תמ"ל1089
25.7.2023
240
627
יער79
דונם
0%
שיבלי
מגורים 111
דונם
שווקו126
יח"ד. חסם
ללא תכנון מפורט 48
פיתוח בקרקע פרטית
דונם
תמ"ל1025
24.11.2023
6,372
10,952
3,960
דונםק.
הליכים משפטיים
קרית אתא
יח"ד ועוד
חקלאית
1314
יח"ד
278
דונם לתכנון
קטנות
בעתיד
93
דונםנחל, תעלות
ניקוז
מחוזותליבה: ת"א, מרכז וי-
ם
35
מס'ושם
מועדפקיעת
שטח
יח"ד
ייעודים בתכנית
פירוט
התכנית
4
שנים מיום
בדונם
מאושרות
קודמת
אישורה
תמ"ל1052
20.1.2024
254
634
15
דונםיער
12%
ביצוע תשתיות,
אבו גוש
193
דונם קרקע
שווקו 27
יח"ד.
מתחם צפוני
חקלאית
חסמי תחבורה,מימון,
ביוב.
תמ"ל1065
20.1.2024
233
634
צמוד דופן ליישוב
22%
ביצוע
אבו גוש רובע
הקיים, חלק היה
שווקו 27
יח"ד.
מערבי
מיועד למגורים.
חסם תקציב והעדפת
השארברובו חקלאי
רשמ"ק להתחילעם
(
40
דונם), יערות (כ-
תמ"ל 1092
.
90
דונם שט"פ (17
דונם)
תמ"ל1038
9.10.2022
293
2,270
אינפיל במרחב עירוני
5%
ביצוע,
רמת גן גני אזר
53
דונםקרקע
שווקו 2000
יח"ד.
חקלאית
תחילתעבודות פיתוח
בכל המתחם
תמ"ל1071
31.12.2024
1,533
3,649
421
דונם קרקע
16%
ביצוע
נתניה חבצלת
דונם
חקלאית
שווקו 1490
יח"ד
הושלמו עבודות פיתוח
שלב א, גשר חבצלת
תמ"ל1086
15.12.2023
1,551
8,352
270
דונם ק. חקלאית
מסלול התחדשות, אך
רחובות
63
דונם שצ"פ
חלק על שטחים
ק.משה
פתוחיםצמודי עיר,
ובהם שטח חקלאי.
שווקו 2,500
,ניתנו
היתרים ל-
650
, העדר
פתרון כלכלי
תמ"ל 1076
25.7.2023
2,440
12,352
1,800
דונםקרקע
0%
ביצוע,שווקו 2,400
סירקיןמערב
חקלאית
יח"ד
חסמי טיהור קרקע
ותחבורה
תמ"ל1082
2.1.2024
204.4
1,650
19
דונםפארק
5%
שווקו 700
יח"ד,
קרית שחקים
69
דונםק. חקלאי
חסם תחבורה ומימון
הרצליה
13
דונםשצפ
תמ"ל1096
24.11.2024
400
1,230
175
דונם ק. חקלאית
חסםביוב, 25%
הרצליה –
בין
26
דונםשצפ
מימוש, אין שיווק
ערים
המט"ש)(
מחוז דרום
תמ"ל1084
26.12.2023
3,099
2,047
1,718
דונםקרקע
20%
החלו עבודות עפר
רהט
חקלאית
שווקו135
יח"ד
יער 1,144
דונם
תמ"ל1047
2.10.2021
1991
4,740
754
דונם קרקע
15%
ביצוע תשתיות
אשקלון מתחם
חקלאית
חסםביוב פיתוח בפועל
6
של מט"ש אשקלון
36
מס'ושם
מועדפקיעת
שטח
יח"ד
ייעודים בתכנית
פירוט
התכנית
4
שנים מיום
בדונם
מאושרות
קודמת
אישורה
71
דונםשטחים
פתוחים
298
דונםשצ"פ.
תמ"ל1011
8.11.2020
4,564
9,360
3,642
דונם ק.
אושרה תכנית מתקנת
קרית גת
חקלאית
–
1011
ב, התאמה
מערב
136
דונם נחל
לחברההחרדית וכן
67.8
דונם יער
1011
א.
נספח
ג': תוכניות העומדות בדרישות החוק, אך היקף הביצוע בהן הוא 50%
ופחות
מס' תכנית
מועדפקיעת 4
שטח
מס'יח"ד
מה נפגע (היקפים
היקפי ביצוע
ושם
שנים מיום
בדונם
מאושרות
בתכניתמאושרת)
אישור
מחוז דרום
תמ"ל1016
29/12/2020
4525
4150
פארק, מגורים,שט"פ,
40%
באר שבע
מעט קרקע חקלאית
לפי התצ"א נראה
שכונת
שנבנהרקמעט
הרקפות
תמ"ל1044
10/6/2022
2,292
4515
368
דונםק.חקלאית
42%
רהט מתחם
484
דונם ללא תכנית
דרומי
מאושרת
(
9,1011
)
610
דונם יער
תמ"ל1051
3/6/2023
1660
3534
1,392
דונםק. חקלאית
30%
נתיבות מעלות
247
דונם יער
נחל (15-16
)
תמ"ל1048
20/10/2021
749
3976
317
דונםק.חקלאית
50%
אשקלון אבן
עזרא
תמ"ל1049
27/2/2023
3446
12,500
2,700
דונםק. חקלאית
32%
יבנה מזרח
נחלים וניקוז 88.7
דונם
אשקלון
50%
מחוזותמרכז ותל אביב
תמ"ל1003
29/6/2020
613
1546
177
דונם ק. חקלאית
50%
גןיבנה צפון
19
שצ"פ
מערב
17
שפ"פ
תמ"ל1018
29/12/2020
432
3700
383
דונםק.חקלאית
50%
מחנה צריפין
מתחם1
תמ"ל1010
3/5/2021
93
964
6
דונםק.חקלאית
50%
נתניה עין
18
דונםשצ"פ
התכלת
רוב השטח היה מיועד
למגורים
תמ"ל1017
8/11/2021
784
1230
582
דונם ק. חקלאית
44%
בת חפר
37
מס' תכנית
מועדפקיעת 4
שטח
מס'יח"ד
מה נפגע (היקפים
היקפי ביצוע
ושם
שנים מיום
בדונם
מאושרות
בתכניתמאושרת)
אישור
תמ"ל1041
3/7/2022
804
4417
777
דונםק.חקלאית
26%
יהוד גני יהודה
תמ"ל1064
18/12/2022
862
4300
585
דונםק.חקלאית
50%
לוד-בן שמן
36
דונם
מהתצ"א נראה
נחל/תעלה/מאגרמים
שנבנו חלק
38
ללא תכנון מפורט
מיחידותהדיור
תמ"ל1060
22/5/2023
768
2070
220
דונםק.חקלאית
40%
טירה מתחם4
71
דונםק.חקלאית
הנחיות מיוחדות)(
תמ"ל1079
3/12/2019
1566
5739
1,248
דונםק. חקלאית
30%
בני עייש
תמ"ל1081
10/8/2024
2663
4500
400
דונם יערות
40%
אלעד
541.5
דונםק.חקלאית
378.7
דונםשטחללא
תכנון
תמ"ל1018
א
15/11/2024
432
1094
345
דונםק.חקלאית
33%
צריפין מתחם
2
תיקון
(תוספתזכויות
בניה)
תמ"ל1001
23/12/2019
1357
9500
159
דונםק.חקלאית
25%
תל השומר
מרכז
תמ"ל1002
23/12/2019
218
2000
131
דונם ללא תכנון
25%
תל השומר
מפורט
צפון
תמ"ל1023
23/11/2021
558
3050
513
דונם ללא תכנון
50%
רמת גןתל
מפורט
השומר דרום
חיפה וצפון
תמ"ל1020
8/11/2020
581.8
703
40.5
25%
ביר אל מכסור
רוב השטח כבר מיועד
שכונה מ
לבניה
תמ"ל1014
4/12/2020
278
520
הרוב ללא תכנון מפורט
50%
בסמת טבעון
גבעתקושט
תמ"ל1042
27/12/2021
3463.5
8363
2,660
דונםק.חקלאית
25%
שערי עכו
תמ"ל1029
10/5/2022
305.8
888
206
דונם יערות
35%
אכסאל שכונה
74
דונםללא תכנון
מערבית
מפורט
תמ"ל1057
28/9/2021
783
2292
738
דונם ללא ייעוד
30%
מעלות צוריאל
מאושר
תמ"ל1063
3/1/2023
174
554
146
דונםק.חקלאית
50%
38
מס' תכנית
מועדפקיעת 4
שטח
מס'יח"ד
מה נפגע (היקפים
היקפי ביצוע
ושם
שנים מיום
בדונם
מאושרות
בתכניתמאושרת)
אישור
דיר אלאסד
תמ"ל1066
31/12/2022
819
2125
אין טבלת מצב קיים
50%
רכסים
תמ"ל1024
29/5/2022
1535
4561
979
דונםק.חקלאית
30%
קרית אתא
4.2דונם משקחקלאי
בוצע שינוי בתכנית
בסמכות מקומית
ניוד זכויותוהצרחת
שטחים.
מקורותמידע:מצגתותמ"ללמועצההארצית,נתוניפיתוחומימוש,ינואר2025(פירוטההערותלקוחמתוך
מצגתזו;)
אתר
מינהלהתכנון–
מידעתכנוני;
. הוראותהתכניות
39