חומר רקע

1 [email protected] : Mail 545902096 - : 153 Fax 902096 - 0545 : Tl לכבוד 06/02/2023 "ח כ יעקב אשר יו"ר ועדת הפנים הכנסת ירושלים :הנדון זכויות שוכרים וותיקים המתגוררים ב פרוייקטים העוברים התחדשות עירונית ,נכבדי לקראת הדיון בועדה בו י סקור משרד השיכון את פעולותיו בנ ושא ההתחדשות העירונית אני מבקש לשים על שולחן הועדה נושא הנוגע לאוכלוסי ית דיירים יחודית אשר החוקים והתקנות הקיימים אינם מעניקים לה זכויות כל שהם במסגרת הפרוייקטים השונים של ההתחדשות העירונית. הנושא שלפניך אינו חדש ו הפעם הראשונה שעסקתי בו היתה במסגרת הקליניקה לשינוי מדיניות שהפעלתי במסגרת תפקידי בעמותת "ידיד" במשותף ע ם בי"ס לעבודה סוציאלית באוניברסיטת תל אביב. רצ"ב נייר עמדה מסכם של הנושא וכן הצעת חוק היכולה לתקן את הט עון תיקון. כמי שהיה נציג ם של שר הרווח ה ו שר השיכון בועדה המייעצת להתחדשות עירונית לפני מספר שנים, ניסיתי להעלות את הנושא אך לצערי לא הצלחתי לגייס מספיק ידיים תומכות עבורו. נדמה לי שדווקא עכשיו קיימת הזדמנות גדולה לעשות .מעשה. לעשות שינוי ,בברכה רן מלמד נקודת מפנה. המרכז לקידום מדיניות של רווחה כלכלית :העתק שר הבינוי והשיכון השר ל קליטת עלייה שר האוצר ה שר לפיתוח ה נגב והגליל חברי ועדת הכלכלה ח"כ מ ירב כה ן ראש מינהלת ההתחדשות העירונית יו"ר מרכז השלטון המקומי 2 [email protected] : Mail 545902096 - : 153 Fax 902096 - 0545 : Tl :נייר עמדה בנושא זכויות שוכרים וותיקים המתגוררים ב פרוייקטים העוברים התחדשות עירונית כללי פרו ייקטי ם בתחום ההתחדשות העירונית הולכים ופורחים בשנים האחרונות. מבלי להכנס לשאלת הכדאיות הכלכלית בפריפריה הגאוגרפית והחברתית אין ספק שהתמודדות נכונה עם מבנים ישנים בעלי סיכון גבוה להתמו טטות ופגיעה ב דיירים הינה הכרחית. מדברים על ההתחדשות הצפויה, השיפור באיכות החיים, העלייה הניכרת במחירי הדירות בעקבות השיפוץ וכן על .העלייה בתחושת הביטחון האישי בזכות המיזם לצד זאת, הנושא הפחות מדובר הוא שמלבד בעלי הדירות והיזמים, יש נם שותפים סמויים שנוטלים חלק בלתי נפרד בפרויקטים אלו, בעל כורחם- שוכרי הדירות ובעיקר השוכרים הוותיקים . לשוכרים אלה אין ממש הגדרה בחוק. אין להם כמעט זכויות למעט העובדה שבפרוייקטים של חיזוק מבנים ולא הריסתם הם יכולים לבקש להפחית במעט את שכ"ד בתקופת שיפוץ המבנה אך אין להם כל ביטחון לגבי העתיד, גובה שכ"ד שי בקש מהם בעל הנכס, יכולת עמידתם בתשלומי הארנונה החדשים והמו גדלים וכן תשלומי ועד בית / חברת ניהול חדשים וכד'. בנייר זה ננסה ל הציג פתרון לשתי סוגיות מרכזיות: 1 . מי הם שוכרים ותיקים 2 . איזה זכויות צריכים שוכרים ותיקים המתגוררים בפרוייקטים העוב רים התחדשות עירונית לקבל. מיהם השוכ רים הותי קים ניתו ח המידע שנאסף ב- 15 השנים האחרונים בעמותת "ידיד" כמו גם בארגונים ומחקרים אחרים מאפשר לנו להציג מודל המגד יר את השוכרים הותיקים בצורה ה באה: 1 . שוכרים וותיקים הינם שוכרים המתגוררים בדירה שכורה קבועה מעל5 שנים . שוכרי הדירות הוותיקים גרים בדירתם שנים רבות, משקיעים בה ממיטב כספם, משפצים אותה לעת ים קרובות ומתייחסים אליה כ אל ביתם הקבוע. במהלך שנו ת מגורים אלו הם בנו ועיצבו את חייהם וחיי משפחתם סביבה על בסיס ביטחון בקביעותם בדירה . על כן במהלך פרויקטים של התחדשות עירונית נערכים שינויים בביתם ללא כל התייחסות לרצונותיהם וצורכיהם. כך נוצר מצב שפרויקטים א לו, לצד היתרונות הגלומים בהם מייצרים שתי בעיות מרכזיות עבור אוכלוסיית .השוכרים הוותיקים 2 . במ קרי ם רבים מדובר ב שוכרים מבוגרים - מעל גיל50 3 . ב מקרים אחרים מדובר ב משפחות מעוטות הכנסה והזדמנויות , חלקן הגדול מוכר למערכות הממשלה – אמהות חד הוריות, משפחות ה ממתינות לדיור ציבורי, משפחות ויחידים המתקיימים מקצבא ות הביטוח הלאו מי ואף משפח ות בהם יש מפרנס אחד או יותר אך בשל הכנסתם הנמוכה הם מקבלים תוספת של השלמת הכנסה מהמוסד לביטוח לאומי. 3 [email protected] : Mail 545902096 - : 153 Fax 902096 - 0545 : Tl 4 . בחלק לא מבוטל של המקרים מבוטל בשוכרים מבוגרים שהם עולים ותיקים, רוב ם הגיע מחבר המדינות בעלייה הגדולה של שנות התשעים 5 . ח לק גדול מהשוכרים הותיקים מקבלים סיוע בשכר דירה מהמדינה ורובם אף מקבלים קצבאות קיום שונות מהמוסד לביטוח לאומי. 6 . חלק מהשוכרים משתייך לקבוצת השוכרים הזכאים לדיור ציבורי מוגן . מדובר באזרחים ותיקים שרמת הכנסתם נמ וכה מאד והם זכאים לדיור ציבורי מוגן של משרדי השיכון או הקליטה . מדובר על כ- 27 אלף מש פחות של עולים ותיקים ועוד כמות לא קטנה של אזרחים ותיקים ילידי הארץ בעלי הכנסות נמוכות במיוחד. חסמים וכשלים הפוגעים בשוכרים הותיקים 1 . בפרויקטים בהם הדיירים מפונים מבתיהם לתקופת הבניה, דוגמת תוכניות פינוי-בינוי בעלי הדירות זכאים לפיצוי כלכלי עבור הוצאתם על דירה חלופית, על שכר הדירה שהם ישלמו בתקופה זו או על האבדן הכספי שהם סופגים מחוסר ההכנסה משכר דירה באותם חודשים. בדומה להם גם השוכרים הוותיקים סופגים פגיעה כל כלית במקרה זה, לאחר שנים ארוכות הם נאלצים לעבור דירה, תהליך הכרוך בפני עצמו בהשקעה רבה. בנוסף לכך, פעמים רבות לא ,יצליחו למצוא דירה באותו מחיר ולכן שכר הדירה שלהם יעלה אך הם לעומת הראשונים אינם זכאים לכל פיצוי או סיוע 2 . העתי ד המצפה לשוכ רים הותיקים בסיום תקופת השיפוצים/הבנייה מחדש . בעלי הדירות לאחר ההתחדשות עלולים להעלות את שכר הדירה בעקבות הפרויקט, עליה זו בשכר הדירה נעשית על חשבון השוכרים הוותיקים שנאלצים לבחור לשלם את המחיר הגבוה יותר או למצוא דירה חדשה, שככל הנראה תהיה גם היא, בשכר ד ירה גבוה יותר מזה ששילמו טרם תחילת הפרוייקט מה שמוביל לפגיעה כלכלית חמורה בשוכרים הוותיקים. בנוסף עליית מחירים זו, עלולה להרחיק אותם מאזור המגורים בו גרו בשנים האחרונות, ממקומות עבודתם, לימודים וסביבתם המ וכרת .ובכך מייצרת פגיעה נוספת ברווחתם האישית 3 . :עלויות נוספות מושתות לאורך פרוייקט ההתחדשות העירונית על השוכרים הותיקים א . גידול צפוי בתשלומי הארנונה ב. תשלומי ועד בית/חברת ני הול מוגד לים/חדשים ג . הוצאות עבור מעבר בין דירות – אלפי ש"ח לכל פעולה שכזו ד . הוצאות נסיעה/דלק ואחרות כתוצאה מהצורך ל מצוא דירות במחיר שהם יכולים לעמוד בו לסיכום חלק זה ניתן לומר כי מצד אחד תהליך ההתחדשות העירונית הינו בעל ערך עבור גורמים רבים ומתקיים ,בעידוד של המדינה. מצד שני חוק ההתחדשות העירונית מגן בפועל רק על חלק מהאוכלוסייה, אוכלוסיית בעלי ה דירות. לעומתם, אוכלוסיית השוכרים הוותיקים נפגעת מתהליכי ההתחדשות. השינוי מייצר עבורם פגיעה כלכלית כפולה, גם בשלב הראשון של יישום התכניות וגם לאחר סיומן. השוכרים אינם שותפים לכל החלטה הנעשית .בנושא, למרות שהיא נוגעת ישירות אליהם 4 [email protected] : Mail 545902096 - : 153 Fax 902096 - 0545 : Tl הפתרון המוצע הגדרת מערכת זכויות עבור שוכרי הדירות הוותיקים, על- מנת למנוע את הפגיעה הכלכלית בהם .בעקבות המיזמים מוצע לתקן את חוק ההתחדשות העירונית כדלקמן : 1 . .'הוספת הגדרה של 'שוכר ותיק 2 . כל שוכר שיעמוד בקריטריונים ויוגדר כ'שוכר ותיק' יקבל פיצוי כספי בזמן השיפוץ במידה ו צריך ל עזוב את הדירה או לחילופין שכ"ד שלו יופחת לתקופת השיפוצים 3 . הפיצוי יעמוד על מחצית סכום שכר הדירה בשנות בניית הפרויקט . 4 . מימון הפיצוי יגיע מהיזם כתנאי לתחילת פרויקט ההתחדשות . 5 . שוכר ותיק המקבל סיוע בשכ"ד יקבל הארכה אוטומטית של זכ אותו לסיוע לתקופת השיפוצים וה פיצוי שיקבל לא יובא בחשבון בזמן חישוב הזכאות לסיוע בשכ"ד. 6 . שוכר ותיק יקבל זכות ראשונים לחז ו ר לדירה המקורית והמשופצת וזאת ב שכ"ד שלא יעלה ב- 15% על המחיר ששילם קודם לכן לאור הקשיים הקיימים לפתחם של היזמים העוסקים בתחום אנו חושבים שיש מקום שממשלת ישראל תסייע ל שוכרים ותיקים הזכאים לסיוע בשכ"ד ו/או הממ תינים לדיור ציבורי מוגן ובכך תסייע גם ליזמים עצמם. 5 [email protected] : Mail 545902096 - : 153 Fax 902096 - 0545 : Tl רצ"ב טיוטא של הצ "ח חוק הבאה לתקן חלק מהסו גיות שהועלו מ על ה. חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית )תיקון מס...( – זכויות שוכרים ותיקים בדירה במתחם פינוי ובינוי או בבינוי במסגרת תכנית החיזוק )תמ"א38 ( הוספת סעיף18א 18א לאחר סעיף18 יבוא סעיף18א :שלשונו )( א נחתמה עסקת פינוי בינוי או ניתן היתר בנייה לביצוע עבודה ברכוש ה משותף שמטרתה הריסת בניין קיים והקמתו מחדש בהתאם לתוכנית החיזוק )תמ"א38(, ובמתחם או בבניין, לפי העניין, יש :שוכרים ותיקים, יחולו הוראות אלו ) 1 ( ,מי שהיה שוכר ותיק במועד חתימת העסקה או מתן היתר כאמור :יהיה זכאי המשך שכירות )א ( אופציה ראשונה להמשיך ולשכור את ד ירת התמורה לתקופה מינימאלית של5 .שנים )ב( שוכר ותיק שבחר להמשיך לשכור את דירת התמורה , לא יחויב בתשלום שכר דירה בשיעור העולה בלמעלה מ- 15% , .על זה ששילם ערב חתימת העסקה או מתן ההיתר מענק מעבר)ג ( שוכר ותיק יהיה זכאי ל מענק מעבר , בסך50% מדמי השכירות ששילם ערב חת ימת העסקה או מתן ההיתר , בעבור כל חודש , למשך תקופת הבנייה, ועד לתקופה של 4 .שנים )( ד מענק מעבר לפי סעיף זה ישולם על ידי יזם הפרויקט , אחת לכל רבעון, ב- 20 .לחודש בו יבוצע התשלום הגדרות )ה( בסעיף זה– ""שוכר ותיק – מי שבמועד חתימת העסקה או מתן ההיתר כאמור, התגורר בשכירות בדירה במשך 5 .שנים לפחות ""דירת תמורה- דירת מגורים בבית משותף מחודש שניתנה למחזיק שהוא בעל הזכויות בדירת מגורים בבית משותף שנהרס במסגרת מיזם להתחדשות עירונית, בתמורה לדירה הקודמת שבה התגורר ערב הריסת הבית המשותף 6 [email protected] : Mail 545902096 - : 153 Fax 902096 - 0545 : Tl דברי הסבר פרויקטים רבים של תמ"א38 ופינוי- בינוי מתוכננים ומוקמים בימים אלו. כולם מדברים על ההתחדשות הצפויה, השיפור .באיכות החיים, העלייה הניכרת במחירי הדירות בעקבות השיפוץ וכן על העלייה בתחושת הביטחון האישי בזכות המיזם לצד זאת, הנושא הפחות מדובר הוא שמלבד בעלי הדירות והיזמים, ישנם שותפים סמויים שנוטלים חלק בלתי נפרד בפרויקטים אלו, בעל כורחם- שוכרי הדירות ובעיקר השוכרים הוותיקים. שוכרים וותיקים הינם שוכרים המתגוררים בדירה שכורה קבועה מעל5 שנים. שוכרי הדירות הוותיקים גרים בדירתם שנים רבות, משקיעים בה ממיטב כספם, משפצים אותה לעתים קרובות ו מתייחסים אליה כאל ביתם הקבוע. במהלך שנות מגורים אלו הם בנו ועיצבו את חייהם וחיי משפחתם סביבה על בסיס ביטחון בקביעותם בדירה. במקרים רבים מדובר בעולים חדשים אשר בשל חוסר בדיור ציבורי או בדיור ציבורי מוגן הם נאלצים לגור שנים רבות בדירות שכורות. כיום מדובר על כ- 27 אלף משפחות של עולים וותיקים שכאלה, רובם אזרחים ותיקים )אחרי גיל פרישה( אשר כל תנודה בשכר הדירה כמו גם במקום המגורים שלהם יכול להביא לנזק ממשי לאיכות חייהם ויכולת הקיום שלהם. בפרוייקטים של התחדשות עירונית זכאים בעלי הדירות לפיצוי כלכלי עבור הוצאתם על דירה חלופית, על שכר הדירה שהם ישלמו בתקופה זו או על האבדן הכספי שהם סופגים מחוסר ההכנסה משכר ד ירה באותם חודשים. בדומה להם גם השוכרים הוותיקים סופגים פגיעה כלכלית במקרה זה, לאחר שנים ארוכות הם נאלצים לעבור דירה, תהליך הכרוך בפני עצמו בהשקעה רבה. בנוסף לכך, פעמים רבות לא יצליחו למצוא דירה באותו מחיר ולכן שכר הדירה שלהם יעלה, אך הם לעומת הראשונים אינם זכאים לכל פיצוי. לאחר ביצוע פרוייקט של התחדשות עירונית קיים סיכוי גבוה כי בעלי הדירות יבקשו להעלות את שכר הדירה בעקבות הפרויקט, עליה זו בשכר הדירה נעשית על חשבון השוכרים הוותיקים שנאלצים לבחור לשלם את המחיר הגבוה יותר או למצוא דירה חדשה, שככל הנראה תהיה גם היא, בשכר דירה גבוה יותר מזה ששילמו טרם הפרויקט, דבר שמוביל לפגיעה כלכלית חמורה בשוכרים הוותיקים. בנוסף עליית מחירים זו, עלולה להרחיק אותם מאזור המגורים בו גרו בשנים האחרונות, ממקומות עבודתם, לימודים וסביבתם המוכרת ובכך מייצרת פגיעה נוספת ברווחתם האישית . הצעת החוק באה להציע פתרון, גם אם חלקי, למצב לא פשוט זה באמצעות הגדרת שוכרים ותיקים כזכאים מענק מעבר בעת ביצוע של פרוייקטים של התחדשות עירונית וזאת לכל תקופת הפרוייקט וכן לזכות ראשונים לחזור ולשכור את הדירה בה התגוררה לתקופה של5 שנים לפחות בשכ"ד שלא יעלה ביותר מ- % 5 1 .על שכר הדירה האחרון ששילמו הצעת החוק נכתבה על ידי עמותת "ידיד" בשיתוף עם הקליניקה לקידום מדיניות חברתית בבי"ס לעבודה סוציאלית ע"ש שאפל, אוניברסיטת תל אביב.