חומר רקע

כתיבה: מתן שחק | :אישור עמי צדיק, ראש המחלקה לפיקוח תקציבי תאריך :ה' בחשון תשפ"ג , 30 באוקטובר2022 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm סקירה ניתוח ה פעילות של עמידר, החברה ה לאומית לשיכון בישראל בע"מ מסמך זה נכתב לבקשת חברת הכנסת אורלי לוי-אבקסיס בנושא ניתוח ה פעילות של עמידר, החברה ה לאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: החברה או עמידר) . המסמך כולל נתונים כספיים על עמידר, תיאור פעילותה בתחום התחדשות עירונית ו בתחום תחזוקת הדיור הציבורי )והממשקים עם משרד הבינוי והשיכון (להלן: המשרד. 1. רקע: דיור ציבורי עמידר היא חברה ממשלתית1 המשמשת כזרוע ביצוע של משרד הבינוי והשיכון והשליטה בה נמצאת במלואה בידי .המדינה פעילות הליבה של החברה היא בפתרונות דיור לאוכלוסיות נזקקו ת : עיקר פעילות החברה מתמקדת בניהול יחידות דיור של זכאי הדיור הציבורי ושל בתי דיור מוגן לקשישים עבור ה משרד, ניהול נכסים של רשות הפיתוח עבור רשות מקרקעי ישראל, פיקוח על מקבצי דיור עבור משרד העלייה והקליטה ומתן סיוע בשכר דירה לזכאי ה משרד. בנוסף לעיסוקיה העיקריים, מעניקה החברה שירותי טיפול בבקשות לסיוע בדיור עבור מיזם "מחיר למשתכן" במסגרת הסכם שנחתם בין החברה למשרד ב- 15 באפריל2015 וכן מחזיקה החברה בנכסי נדל"ן להשקעה. ב נוסף, פועלת החברה להרחיב את פעילותה גם לתחום ההתחדשות העירונית, בין היתר, בהתאם להתקשרות החברה עם ה משרד מחודש ספטמבר2016 .בהסכם התחדשות עירונית2 פעילות זו עושה עמידר מכוח הסכמי ניהול שנחתמו עם משרד ,הבינוי והשיכון ש עליו מוטלת האחריות הכוללת על הדיור הציבורי והוא אמור לפקח על ניהולו. במסגרת הסכם הניהול התחייבה עמידר לנהל את מערך הדירות, לשכן את הדיירים ולטפל בהם במהלך מגוריהם, ל פ י כללים והנחיות של ה.משרד. בהסכם נקבעו בין היתר השירותים שעל עמידר לספק וכן מדדי השירות3 עמידר מנהלת את הדיור הציבורי באמצעות 15 מרכזי שירות הפ ז .)ורים בשלושה מחוזות (הצפון, המרכז והדרום האחריות לביצוע עבודות תחזוקה ותיקון ליקויים מחולקת בין אגף השירות שאחראי להפעלת מוקד שירות טלפוני ארצי לקבלת פניות דיירים, ולטיפול בתיקון ליקויי תחזוקה שוטפים, ואגף ההנדסה שנושא באחריות המקצועית בתחומי ההנדסה והבינוי, כגון ביצוע התקשרויות עם קבלנים ופיקוח על מיזמים .שאינם תיקוני תחזוקה שוטפים4 1 כהגדרתה ב חוק החברות הממשלתיות, התשל"ה- 1975 . 2 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , 30 במרץ2022 ', עמ4 – 6. 3 .שם ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 ', עמ2045 . 4 .שם ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 2 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm נכון לסוף2021 עמידר מנהלת כ- 358 37, דירות של הדיור הציבורי, בהתאם להסכם עם המשרד ;וכ- 659 4, נכסים5 הנמצאים בבעלות רשות הפיתוח ,בהתאם להסכם עם רשות מקרקעי ישראל. 6 תרשים 1 שלהלן מציג את מספר כלל דירות הדיור הציבורי בשנים האחרונות. 7 תרשים1: מלאי דירות הדיור הציבורי ( 2020 - 2011 ) 8 אפשר לראות כי בשנים2011 – 2020 הצטמצם מלאי דירות הדיור הציבורי בכ- 19%, מכ- 65,500 דירות בשנת 2011, לכ- 53 אלף דירות בסוף שנת2020 ,ירידה של כ- 2% בממוצע בשנה (תרשים1 ). הסיבה העיקרית לצמצום מלאי הדיור הציבורי הוא מכירת דירות לזכאים., כפי שיפורט בהמשך לוח1 להלן מציג את מספר הדירות בדיור ציבורי ומהן את מספר דירות הדיור הציבורי הנמצאות בשימושים ציבוריים (ושאינן מוקצות לזכאים) לפי סוג הרש.ות המקומית 5 מקרקעין, מבנים או דירות 6 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , 30 במרץ2022 ', עמ9. 7 הנתונים כוללים את כל דירות הדיור הציבורי, אלו שמנוהלות על ידי חברת עמיד.ר, ואלו שמנוהלות על ידי חברות אחרות 8 נתונים אלו נמסרו על ידי משרד הבינוי והשיכון למרכז המחקר והמידע של הכנסת בהזדמנויות שונות בשנים האחרונות: לנתוני- 2011 2016 ,ראו: מתן שחק, נתונים על הדיור הציבורי והאוכלוסייה הזכאית לו, מסמך מרכז המחקר והמידע של הכנסת14 בנובמבר2016 ; לנתוני2017 ,ראו: מתן שחק, נתונים על הדיור הציבורי בישראל, מסמך מרכז המחקר והמידע של הכנסת14 ביוני2018 ; נתוני2020 : ,נתנאל לפידות, הממונה על אגף נכסים וחברות במשרד הבינוי והשיכון, מכתב2 בפברואר2021 . התקבל בדוא"ל ביום23 בפברואר 2021 . ל ,הרחבה ראו: מתן שחק מגמות במלאי הדיור הציבורי ומצבן של תכניות הממשלה להגדלתו ,, מרכז המחקר ומהידע של הכנסת 2 בא וגוסט2021 . 65,464 64,312 63,855 62,17559,846 59,446 54,286 53,793 53,320 52,813 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומ ית לשיכון בישראל בע"מ | 3 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm לוח1: מספר הדירות בדיור ציבורי והדירות בשימושים ציב ו ריים לפי סוג הרשות המקומית ( 2021 ) 9 סוג דיור ציבורי ב- % דירות בשימושים ב- % משקל עירייה 48,430 91.7% 548 66.1% 1.1% מועצה מקומית 3,708 7.0% 225 27.1% 6.1% מועצה אזורית 675 1.3% 56 6.8% 8.3% סך הכול 52,813 100.0% 829 100.0% 1.6% אפשר לראות כי כ- 91.7% מדירות הדיור הציבורי הן בעיריות, וכ- 66.1% מכלל הדירות בשימושים אחרים הן בעיריות. כמו כן, כ- 98.7% מהדירות בדיור ציבורי הן בעיריות ובמועצות מקומיות. תרשים1 להלן מציג את מספר הדירות, דירות בדיור ציבורי ומשקל הדירות בדיור ציבורי לפי מחוז .)(ללא מועצות אזוריות תרשים 2 : משקל הדירות בדיור ציבורי מסך הדירות לפי מחוז ( 2021 , ללא מועצות אזוריות) 10 אפשר לראות כי במחוז הדרום יש כ- 321,490 דירות (ללא מועצות אזוריות ,)וכ- 17,147 דירות בדיור ציבורי ומשקלן הוא כ- 5.3% .משקל הדירות בדיור ציבורי במחוז הצפון הוא כ- 3.5% ובמחוז חיפה כ- 1.6% .בסך הכול בשנת 2021 היו 2,555,895 דירות , 52,813 דירות בדיור ציבורי ומשקלן היה כ- 2% מכלל הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת מדי שנה קובץ רשויות מקומיות הכולל אשכול חברתי- .כלכלי אשכול חברתי- כלכלי מדרג את הרמה החברתית- כלכלית של התושבים ברשות המקומית. 11 בתרשים 3 להלן מוצגים מספר הדירות ,דירות בדיור ציבורי ומשקלן לפי אשכול חברתי- כלכלי של הרשויות המקומות. 9 נתנאל לפידות, ראש אגף נכסים וחברות במשרד הבינוי והשיכון, דוא"ל, 31 במרץ2022 . ,הלמ"ס קובץ נתונים של רשויות מקומיות2020 . ,להרחבה: מתן שחק נתונים על שימושים ציבוריים בדירות הדיור הציב ורי לפי יישוב, גוף שוכר ושימוש בפועל , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מאי2022 . 10 ,שם. הלמ"ס קובץ נתונים של רשויות מקומיות2020 .מספר דירות נכון לחודש יוני2021, דירוג חברתי- כלכלי נכון לשנת2017 . 11 הרמה החברתית- כלכלית של האוכלוסייה( מסווגת לעשרה אשכולות מהנמוך1 ( ) לגבוה10), ו נמדדת באמצעות שילוב של תכונות לרבות .הרכב דמוגרפי, השכלה וחינוך, רמת חיים, תעסוקה וגמלאות הפרסום האחרון של הלמ"ס הוא לשנת2017 . הנתונים המצויים בידינו לגבי הדיור הציבורי הם לפי רשויות מקומיות ולא לפי אזורים סטטיסטיים, ועל- .כן הניתוח נעשה לפי רשויות מקומיות אזור סטטיסטי מונה לרוב 5,000-3,000 תושבים והוא היחידה הגאו- סטטיסטית הקטנה ביותר לגביה מפורסמים נתונים סטטיסטיים רשמיים על ידי הלמ"ס. 321,490 349,842 634,536 560,285 360,303 274,202 56,237 2,556,895 17,147 12,309 6,787 6,095 5,926 3,230 644 52,138 5.3% 3.5% 1.1% 1.1% 1.6% 1.2% 1.1% 2.0% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% - 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 דרום צפון מרכז תל אביב חיפה ירושלים איו"ש סך-הכול דירות דיור ציבורי משקל דיור ציבורי ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 4 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים3 : מ שקל דירות בדיור ציבורי מסך הדירות לפי אשכול חברתי-כלכלי של רשויות מקומ ות י ( 2021 ) 12 אפשר לראות כי בשנת2021 באשכול חברתי- כלכלי1 היו 30,349 דירות, ו- 43 דירות בדיור ציבורי שמשקלן היה 0.1% . באשכול2 היו154,466 ,דירות2,017 דירות בדיור ציבורי ומשקלן היה1.3% . באשכול3 היו418,046 ,דירות 5,026 דירות בדיור ציבורי ומשקלן היה1.2% . באשכול4 היו276,470 ,דירות14,431 דירות בדיור ציבורי ומשקלן היה5.2% - המשקל הגבוה ביותר מבין האשכולות. באשכול5 היו306,654 ,דירות14,461 דירות בדיור ציבורי ומשקלן היה4.7% . באשכול7 היו558,366 ,דירות6,556 דירות בדיור ציבורי ומשקלן היה1.2% . בלוח 2 .)להלן חלוקה של סך דירות, דיור ציבורי ושימושים אחרים לפי מגזר (ללא מועצות אזוריות לוח 2 : חלוקה של סך דירות, דיור ציב)ורי ושימושים אחרים לפי מגזר (ללא מועצות אזוריות13 רשות מקומית דירות ב- % דיור ציבורי ב- % בשימוש ב- % יהודים 1,631,094 63.8% 41,615 79.8% 590 76.3% ערבים 261,406 10.2% 334 0.6% - 0.0% מעורב 664,395 26.0% 10,189 19.5% 183 23.7% סך-הכול 2,556,895 100.0% 52,138 100.0% 773 100.0% אפשר לראות כי בשנת 2021 כ- 10.2% מהדירות היו ברשויות מקומיות במגזר הערבי בהשוואה לכ- 0.6% דירות בדיור ציבורי, כ- 26% מהדירות היו ברשויות מקומיות מעורבות בהשוואה לכ- 19.5% דירות בדיור ציבורי וכ- 63.8% היו ברשויות מקומיות במגזר היהודי לעומת כ- 79.8% .דירות בדיור הציבורי 12 .שם רשויות מקומיות רבות כוללות אוכלוסיות ברמות שונות, ולכן חלוקה של רשויות לפי אשכול חברתי כלכלי אינה מדויקת, ועדיף לערוך חלוקה לפי אשכולות של אזורים סטטיסטיים 13 שם. רשויות מקומיות מעורבות הן: ירושלים, תל-אביב יפו, חיפה, רמלה, לוד, עכו, כרמיאל, מעלות- .תרשיחא 30,439 154,466 418,046 276,470 306,654 216,268 558,366 424,235 165,648 6,303 43 2,017 5,026 14,431 14,461 4,314 6,556 4,377 913 - 0.1% 1.3% 1.2% 5.2% 4.7% 2.0% 1.2% 1.0% 0.6% 0.0% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 דירות דיור ציבורי משקל דיור ציבורי ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 5 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 2 . דוחות כספיים של חברת עמידר בשנת2017 הנפיקה חברת עמידר אגרות חוב למימון רכ ש של דירות נוספות למלאי הדיור הציבורי, ולפיכך מחויבת בדיווח שנתי לבורסה לניירות ערך בתל אביב .. מקור הנתונים שלהלן בדיווחים אלו לוח ב ות 3 ו-4 להלן מוצגים הנתונים הכספיים של החברה לשנ ים2020 ו- 2021 ., כפי שדווח לבורסה לניירות ערך וח ל 3 : מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה, לשנת2020 באלפי ש"ח14 סעיף דיור ציבורי נכסי רשות הפיתוח נדל"ן להשקעה פעילויות אחרות15סך הכ ול הכנסות מ גופים חיצוניים 303,473 45,640 8,457 42,954 400,524 הכנסות מעליית ערך - - - - 0 סך הכול 303,473 45,640 8,457 42,954 400,524 עלויות קבועות 36,387 5,594 662 4,940 47,583 עלויות משתנות 252,166 27,380 4,653 38,337 322,536 סך הכול 288,553 32,974 5,315 43,277 370,119 רווח מפעולות רגילות המיוחסות לבעלים 14,920 12,666 3,142 323 - 30,405 אפשר לראות כי בשנת2020 רווחי החברה הסתכמו בכ- 30 מיליון ש"ח. לוח 4 : מידע כספי לגבי תחומי הפעילות של החברה, לשנת2021 באלפי ש"ח16 סעיף דיור ציבורי נכסי רשות הפיתוח נדל"ן להשקעה פעילויות אחרות17סך הכ ול הכנסות מ גופים חיצוניים 280,840 49,326 8,182 40,353 378,701 הכנסות מעליית ערך - - 17,984 - 17,984 ס ך הכול 280,840 49,326 26,166 40,353 396,685 עלויות קבועות 34,992 6,128 2,241 5,075 48,436 עלויות משתנות 241,931 27,080 549 31,744 301,304 ס ך הכול 276,923 33,208 2,790 36,819 349,740 רווח מפעולות רגילות המיוחסות לבעלים 3,917 16,118 23,376 3,534 46,945 אפשר לראות כי בשנת2021 הסתכמו רווחי החברה בכ- 47 מיליון ש"ח . 3 . מלאי דירות הדיור הציבורי ונכסי רשות הפיתוח המנוהלים על ידי החברה מרכז המחקר והמידע של הכנסת פנה לחברת עמידר בקשת נתונים לגבי מכירת דירות של הדיור הציבורי שבניהול החברה, ורכישת דירות על ידי החברה למלאי הדיור הציבורי שבניהולה בשנים2010-2021 . החברה סירבה להעביר ,נתונים לגבי מכירת הדירות, בטענה שהדבר באחריות משב"ש אך העבירה נתונים לגבי רכישת דירות למלאי הדיור 14 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה ה לאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , 30 במרץ2022 . 15 תחום פעילות זה כולל את עיסוקיה של החברה שאינם נכללים במסגרת תחומי הפעילות האחרים המפורטים לעיל, כגון ניהול מקבצי דיור, ניהול הוסטלים)דיור מוגן,( פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, סיוע בשכר דירה לזכאים ועוד.. ראו: שם 16 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , 30 במרץ2022 . 17 תחום פעילות זה כולל את עיסוקיה של החברה שאינם נכללים במסגרת תחומי הפעילות האחרים המפורטים לעיל, כגון ניהול מקבצי דיור, ניהול הוסטלים)דיור מוגן,( פעילות בתחום ההתחדשות העירונית, סיוע בשכר דירה לזכאים ועוד.. ראו: שם ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 6 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm ציבורי. נציין כי פנינו גם למשב"ש בבקשת מידע מפורטת בנושא מכירה וגריעה של דירות מכלל מלאי הדיור הציבורי עוד בנובמבר2021 ., אך עד כה לא התקבלה תשובת המשרד בטבלה5 שלהלן מוצגים נתוני עמידר על רכישת דירות למלאי הדיור הציבורי. נציין כי החברה החלה לרכוש דירות למלאי הדיור הציבורי רק משנת2014 .ולכן הנתונים הם משנה זו18 לוח5: רכישת דירות ל ,מלאי הדיור הציבורי על ידי חברת עמידר2021 - 2014 19 שנה מס' הדירות שנרכשו למלאי הדיור הציבורי סך הכספים ששולמו בקניית הדירות מחיר ממוצע לדירה 2014 5 6,130,000 1,226,000 2015 259 313,115,000 1,208,938 2016 213 239,571,700 1,124,750 2017 174 214,693,000 1,233,868 2018 741 920,985,600 1,242,896 2019 182 216,222,000 1,188,033 2020 133 145,104,000 1,091,008 2021 45 59,424,000 1,320,533 ךס-הכול 1,752 2,115,245,300 1,207,332 נכון לסוף2021, ניהלה החברה כ- 37.4 אלף דירות ציבורי ות ו- 4.7 אלף נכסים של רשות הפיתוח , כמוצג ב תרשים4. תרשים4 : מלאי דירות ,דיור ציבורי ונכסי רשות הפיתוח בניהול עמידר2014 – 1 202 20 אפשר לראות כי בסוף2021 מספר דירות הדיור הציבורי שבניהול החברה היה37,358 , ירידה בשיעור שנתי מוצע של כ- 1% משנת2014 .מספר נכסי רשות הפיתוח בסוף2021 היה4,659 ירידה בשיעור שנתי ממוצע של4.3% . 4 . פעילות החברה בתחום ההתחדשות העירונית 4.1 הסכם התחדשות עירונית ב- 15 בספטמבר2016 התקשרה החברה עם ה משרד בהסכם לקידום וביצוע חיזוק מבנים בפריפריה באמצעות קידום מיזמים להתחדשות עירונית ,ביישובים שונים ברחבי הארץ לרבות יישובים שבהם לא קיימת כדאיות כלכלית21 18 סיון חומרי מזרחי, מנהלת י ,חידה משפטית, מכרזים והתקשרויות, עמידר, מכתב מענה לבקשת מידע, הועבר בדוא"ל21 ביולי2022 . 19 ,סיון חומרי מזרחי, מנהלת יחידה משפטית, מכרזים והתקשרויות, עמידר, מכתב מענה לבקשת מידע, הועבר בדוא"ל21 ביולי2022 . 20 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , 30 במרץ2022 ', עמ88 . 21 ,ראו: מדינת ישראל דוחות כספיים ליום31 בדצמבר2020 ', עמ408 . 40,066 40,604 39,937 39,704 38,839 38,285 38,018 37,358 6,321 6,122 5,849 5,596 5,443 5,032 4,782 4,659 - 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 דירות דיור ציבורי נכסי רשות הפיתוח ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 7 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm לביצוע (להלן: .)ההסכם מטרת ההסכם העיקרית הינה חיזוק מבנים בפריפריה, הן הגיאוגרפית והן החברתית, שאין .בהם כדאיות כלכלית זאת, באמצעות ביצוע פרויקטים רווחיים של התחדשות עירונית במבנים בהם יש רוב שוכרים של הדיור הציבורי. 22 במסגרת ההסכם החברה מתחייבת לפעול לקידום וביצוע מיזמים ב תחום ההתחדשות העירונית, שיאושרו על ידי ה משרד ו ש היקף הדירות המשתייכות לדיור הציבורי באותו מיזם הוא בשיעור של למעלה מ50%- (במקרים פרטניים היקף המשרד יהיה נמוך מ,50%- אך ל א פחות מ,20%- בהתאם לאישור של צוות משרדי ברשות מנכ"ל ה משרד ). החברה מתחייבת לבצע את כל ה מיזמים ה כלולים בסך ה מיזמים ואת כל הנדרש להשלמת .הבניה, רישום הזכויות ומסירת הדירות לבעלי הזכויות ולמדינה23 24 ,לפי ההסכם בגין פעילות החברה, ישלם מש ה רד לחברה את התמורה כמפורט להלן: א. בגין מיזמ ים שיוגדרו הפסדיים, ויהיו הפסדיים לאחר תום הביצוע תהא החברה זכאית לתשלום עמלה בשיעור6.5% ,בתוספת מע"מ י שת גזר מעלות הביצוע בפועל; ב. בגין מיזמ ים שהוגדרו כרווחיים והסתיימו ברווח כלשהו, תהא החברה זכ א ית לתשלום עמלה בשי עור של30% כולל מע"מ מהרווח בפועל שיתקבל מה מיזם; ג. בגין מיזם שהוגדר רווחי והתברר .לאחר סיום ביצועו כהפסדי, לא תשולם לחברה עמלת ניהול כחלק מההסכם תוקם קרן לקידום התחדשות עירונית ב פריפרי ה ;)"("קרן הפריפריה קרן ייעודית אשר תפעל כמשק סגור ואשר כספיה ישמשו לחיזוק מבנים בפריפריה ב מיזמ ים שאינם כדאיים כלכלית וכן לכיסוי גירעונות מיזמ ים שהיו צפויים להיות רווחיים אך בפועל הסתיימו בהפסד. כמו כן, הקרן תשמש לרכישת דירות לדיור הציבורי בהסכמת הצדדים מראש. 25 במסגרת ההסכם החברה הייתה אמורה לבנות כ- 300 דירות בפרויקטי תמ"א38 וכ- 1,600 דירות בפרויקטי פינוי בינוי. נכון לסוף שנת2020 , נחתם עם עמידר נספח להסכם לביצוע פרויקט אחד בלבד: במהלך שנת2018 נחתם נספח להסכם לביצוע פרויקט ברחוב יהושפט ברמת גן, במסגרתו ייהרס בניין המונה12 דירות ישנות, ובמקומו ייבנה בניין המונה41 דירות חדש ות. בעקבות החלטת הוועדה המקומית, הופחת מספר הדירות מ- 41 ל- 36 . 26 ב- 12 בדצמבר2021 אישר צוות המנכ" לים(כהגדרת מונח זה בתקנות חובת המכרזים), ולאחר מכן ב- 24 בפברואר 2022 אושר בהחלטת ממשלה, תיקון עקרונות להסכם הניהול, המפורטים במסמך עקרונות להסכם מסגרת עם החברה, ה כולל אפשרות ביצוע מיזמים של התחדשות עירונית בנכסי הדיור הציבורי ובשכונות שיקום, על ידי החברה או בדרך אחרת שתקבע ועדת סל ה מיזמים, לפי הסכם התחדשות עירונית, לרבות ביצוע באמצעות חברה יזמית או בשותפות עמה או בדרך של העברת הזכויות ב מיזם התחדשות עירונית, כולו או חלקו. יובהר, כי נכון למרץ2022 החברה טרם התקשרה עם מש ה רד בתיקון להסכם הניהול כאמור(המעגן את הנוסח המתוקן של מסמך העקרונות,) תנאיו טרם גובשו, והחתימה עליו כפופה לקבלת אישורים שונים, ובכלל זה אישור האורגנים המוסמכים של החברה. 27 22 .שם 23 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , עמוד29 , 30 במרץ2022 . 24 ,מדינת ישראל דוחות כספיים ליום31 בדצמבר2020 ', עמ408 . 25 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , עמוד29 , 177 , 30 במרץ2022 . 26 ,מדינת ישראל דוחות כספיים ליום31 בדצמבר2020 ', עמ408 . 27 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , עמוד29 , מרץ2022 . ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 8 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בהמשך לאישור התיקון להסכם, אישר דירקטוריון החברה אסטרטגיית מימוש מיזמי התחדשות עירונית, כך שמימושם יכול שיעשה גם בדרך של שותפות עם חברה יזמית או בדרך של התקשרות כמארגן עם חברת יזמית או בדרך של מכירת זכויות הייזום ב מיזמים, וזאת בכפוף לחתימה על עדכון ההסכם ע ם ה משרד ולתנאים שיקבעו בו, בכפוף לקבלת החלטה פרטנית של החברה לגבי אופן מימושו של כל מיזם לפי נסיבותיו ו.תנאים נוספים28 ,כלומר שלאחר שהחברה לא הצליחה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, תינתן לה האפשרות לעשות זאת באמצעות .העברת הפרויקטים ליזמים פרטיים 4.2 מיזמים של התחדשות עירונית המקודמים על ידי עמידר מתוך מיזמ י התחדשות עירונית שהחברה מקדמת נכון למרץ2022 , דירקטוריון החברה אישר הכנסת שותפים בדרך של מכרז לשלושה מיזמ ים: מרכז הקליטה בגילה, רחוב שמעוני בתל אביב ו פרויקט מגדל ברעננה . נוסף על כך, אישר הדירקטוריון מכירה בדרך של מכרז את זכויות החבר ה כיזם, בין היתר, ב מיזמי ם הבאים: רחוב יסוד המעלה בהו ד השרון , רחוב יהושפט ברמת גן, רחוב נחמיה בהרצליה, רחוב מצדה בכפר סבא(בכפוף ,)להסדרת זכויות רחוב הרא"ה ברמת גן (שמימושו אינו דורש עדכון להסכם ההתחדשות העירונית מכיוון שאינו כולל דיור ציבורי ,) רחוב וולפסון בחולון, והכל בכפוף ל קבלת הסכמות בעלי הזכויות הפרטיי ם כ שהדבר נדרש, ובהתאם לזכויות ולערך הכלכלי שיתגבש בכל אחד מ המיזמ ים. 29 לוח ב 5 מוצגים נתוני ה מיזמ.ים בהתחדשות עירונית אותם החברה מקדמת נציין כי על חלק מהפרויקטים לא מוצגים נתונים בדיווח של החברה לבורסה, ולכן .נתוני הטבלה חלקיים 28 .שם 29 'שם, עמ30 – 31 . ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 9 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm לוח 6 :מיזמ ים של התחדשות עירוני ת שהחברה מקדמת, מרץ2022 30 שם מיזם סוג מספר דירות קיימות :מהן מספר דירות דיור ציבורי מספר דירות נוספות לשיווק בשוק החופשי סך הדירות המתוכננות ב מיזם הכנסות צפויות במיזם (מיליוני )ש"ח רווח צפוי במיזם (מיליוני ש"ח , ללא )מע"מ רווח צפוי לחברה (מיליוני )ש"ח מרכז קליטה בגילה , ירושלים פינוי-בינוי 288 179 1,036 1,324 1,833 303.7 91.1 ( 30% ) מגדל , רעננה פינוי-בינוי 35 33 53 88 112 15.5 4.6 ( 30% ) יהושפט , רמת גן תמ"א38/2 הריסה ובנייה 12 7 24 36 - - - יסוד המעלה , הוד השרון תמ"א38/2 הריסה ובנייה 14 8 25 39 - - - וולפסון , חולון בבחינה 24 14 45 69 - - - שמעוני , תל אביב פינוי-בינוי 76 כ- 50 161 237 - - - נחמיה, הרצליה תמ"א38/2 הריסה ובנייה 16 8 22 38 - - - ,יוגוסלבים חדרה פינוי בינוי 22 צמודי קרקע 22 צמודי קרקע - - - - - מצדה, כפר סבא תמ"א38 8 8 6 14 - - - אפשר לראות כי החברה מקדמת תשעה מיזמ ,ים של התחדשות עירונית ארבעה מהם של פינוי- ,בינוי שלושה בתמ"א 38/2 )(הריסה ובניה מחדש ח , א ד במסלול תמ"א38 ,חיזוק ובאחד טרם נקבע המסלול התכנוני. הרווח הצפוי משני מיזמי של פינוי-בינוי, לגביהם הוצגו בדוח נתונים בנושא, הוא כ- 319 מיליון ש "ח , מהם, כ- 96 מיליון ש"ח ר ווח של חברת עמידר , שה וא 30% מהרווח הכולל של ה מיזם בהתאם להסכם עם מש ה רד ,(יתר הרווח70%, מועבר למש רד). כפי שנ יתן לראות בטבלה, מתחם אחד של דיור ציבורי בצמודי קרקע נמ צא בשלבים ראשוניים של קידום תכנית לפינוי בינוי. מחברת עמידר נמסר כי החברה פועלת לעריכת סקר של בתים צמודי קרקע, ובהתאם לסקר תבחן .האפשרות לבצע התחדשות עירונית במתחמים כאלו31 עוד נמסר כי החברה בוחנת אפשרות לקדם פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית ב ש נים הקרובות .אך בשלב זה אין מידע לגביהם32 נציין כי חלק מהנתונים המפורטים בטבלה זו אינם סופיים, שכן הליכי התכנון או הנפקת ההיתרים טרם הסתיימו. בשנים האחרונות נוקטת ממשלת ישראל ביוזמות ש תכליתן הגדלת מספר הדירות החדשות המיועדות לדיור הציבורי. מדיניות זו באה לידי ביטוי, בין היתר, בהחלטות ממשלה ביחס לדיור הציבורי, האחרונה שבהן מ ה- 24 בפברואר2022 33 כוללת הרחבת התקציב המיועד ל ביצוע רכש דירות לדיור הציבורי מכ- 1.2 מיליארד ש"כ ח ל- 2.2 מיליארדי ש"ח; ו בקידום וביצוע מיזמ ים בתחום ההתחדשות העירונית , ש חלק מרווחיהם ישמשו לרכישת דירות ל דיור הציבורי. 34 אין בידינו מידע לגבי שיעור הרווח מ ה מיזמ ים בהתחדשו ת .עירונית שיועבר להגדלת מלאי הדיור הציבורי 30 'שם, עמ30; סיון חומרי מזרחי, מנהלת יחידה משפטית, מכרזים והתקשרויות, עמידר, מכת ,ב מענה לבקשת מידע, הועבר בדוא"ל21 ביולי2022 ,; הנ"ל, דוא"ל17 באוגוסט2022 . 31 סיון חומרי מזרחי, מנהלת יחידה משפטית, מכרזים והתקשרויות, עמידר, מכתב מענה לבקשת מי ,דע, הועבר בדוא"ל17 באוגוסט2022 . 32 ,סיון חומרי מזרחי, מנהלת יחידה משפטית, מכרזים והתקשרויות ,עמידר, מכתב מענה לבקשת מידע, הועבר בדוא"ל21 ביולי2022 . 33 הממשלה ה- 36 , החלטה1182 בנושא תיקון עקרונות הסכם מסגרת עם חברת עמידר , 24 בפברואר2022 . 34 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , 30 במרץ2022 ', עמ12 . ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 10 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm .מהנתונים עולה כי הדירות שיתווספו בתכניות ההתחדשות העירונית ימכרו בשוק החופשי חלק מהרווח ממכירת דירות אלו אמור להיכנס ל קרן הפריפריה , קרן ייעודית ש תפעל כמשק סגור, ש כספיה ישמשו לחיזוק מבנים בפריפריה ב מיזמ ים שאינם כדאיים כלכלית וכן לכיסוי גירעונות מיזמ ים שהיו צפויים להיות רווחיים אך בפועל הסתיימו בהפסד. קרן הפריפרי ה אמורה לשמש גם לרכישת דירות לדיור הציבורי בהסכמת הצדדים מראש. 35 מחברת עמידר נמסר כי אין ב ,יכולתה להעריך בשלב זה מה היקף הכספים שצפויים להיכנס לקרן הפריפריה מהפרויקטים המקודמים כיום .או כמה דירות דיור ציבורי סכום זה עשוי לאפשר לקנות למלאי הדיור הציבורי36 נציין כי עד מועד פרסום המסמך .קרן הפריפריה עדיין לא הוקמה עולה השאלה, מדוע לא מוקצות דירות נ וספות לדיור הציבורי ב מיזמ ים אלו עצמם, וזאת במקום לנצל חלק מהרווחים לרכש דירות אחרות למלאי הדיור הציבורי? נציין כי מאמצי מש ה רד להגדלת מלאי הדיור הציבורי בשנים האחרונות נחלו הצלחה חלקית בלבד ומלאי הדיור הציבורי ממשיך להצטמצם. 37 5 . פעילות החברה לתחזוקת הדיור הציב ורי נכון לסוף2021 ניהלה החברה כ- ,358 37 אלף דירות ציבורי ות , כ- 45% מהן נבנו לפני יותר מ- 50 שנה. 38 דוח מבקר המדינה ממאי2022 כולל פרק העוסק בתחזוקת דירות הדיור הציבורי על ידי עמידר, 39 והלן עיקרי ממצא יו. לצורך הסדרת היחסים בין ה משרד לעמידר בכל הנוגע לניהול ,ותחזוקה של הדירות שבאחריותה נחתם ביניהם בספטמבר2017 , הסכם ניהול לתקופה של חמש שנים המסדיר את אופן ניהולן, ובכלל זה השירותים שיינתנו על מנת להבטיח רמת תחזוקה נאותה בדירות וקיום זכויותיו וחובותיו של הדייר ,לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי התשנ"ח- 1998, ות קנותיו. במסגרת הסכם הניהול התחייבה עמידר לנהל את מערך הדירות, לשכן את הדיירים ולטפל בהם במהלך מגוריהם, על פי כללים והנחיות של ה משרד ועל פי הוראות נספח שירות שצורף להסכם (להלן- נספח השירות). בנספח השירות נקבעו השירותים שעל עמידר לספק ומדדי השירות והקנסות ב גין אי- .עמידה בהם עמידר מנהלת את הדיור ה ציבורי באמצעות15 מרכזי שירות בשלושה מחוזות (הצפון, המרכז והדרום). האחריות לביצוע עבודות תחזוקה ותיקון ליקויים מחולקת בין אגף השירות שאחראי להפעלת מוקד שירות טלפוני ארצי לקבלת פניות דיירים, ולטיפול בתיקון ליקויי תחזוקה שוטפים בדירות הדיור הציבורי, ואגף ההנדסה שנושא באחריות המקצועית בתח ומי ההנדסה והבינוי, כגון ביצוע התקשרויות עם קבלנים ופיקוח על מיזמ ים שאינם תיקוני תחזוקה .המטופלים באמצעות מוקד השירות הארצי החברה פועלת ,לתחזוקת הדירות באמצעות קבלנים חיצוניים המבצעים .עבודות תחזוקה שוטפת, שיפוץ עמוק ושיפוצים לפני אכלוס תקצוב תחזוקת הדירות נעשה בהתאם להסכם עם מש ה רד .ובאמצעות תקצוב המועבר מהמשרד 35 ,הבורסה לניירות ערך עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , דוח תקופתי ושנתי לשנת2021 , עמוד29 , 177 , 30 במרץ2022 . 36 סיון חומרי מזרחי, מנהלת יחידה משפטית, מכרזים והתקשרויות, ,עמידר, מכתב מענה לבקשת מידע, הועבר בדוא"ל17 באוגוסט2022 . 37 ,להרחבה: מתן שחק מגמות במלאי הדיור הציבורי ומצבן של תכניות הממשלה להגדלתו , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, אוגוסט 2021 . 38 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , עמ וד 53 20 , מאי2022 . 39 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , עמ וד 2045 , מאי2022 . ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 11 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בתרשים5 להלן תקצוב תקנת תחזוקת דיור ציבורי על ידי משרד הבינוי והשיכון וביצועה בשנים2017 – 2020 . תרשים 5 : תקצוב תקנת תחזוקת דיור ציבורי על ידי משרד הבינוי והשיכון ( 2017 – 2020 ,מיליוני "ח ש) 40 אפשר לראות כי בשנים2017 – 2019 תקציב ההרשאה להתחייב הבסיסי שנקבע בתחילת כל שנה היה 19% – 24% מהתקציב שהוקצה עד סוף השנה לתקנה זו. זאת, מפני שבמהלך השנה ניתנו תוספות לתקציב הבסיס בשל פניות מש ה של רד . כלומר, ש כבר בתחילת השנה פעולות תחזוקה של דירות הדיור הציבורי מתוקצבות בחסר אל מול הצרכים, ו ייתכן כי משמעות הדבר היא שעמידר (כמו גם חברות משכנות אחרות) מבצעת עבודות שיפוצים ובנייה במשורה ובאופן חלקי, וכך אכלוס דירות שהתפנו מתעכב , כמו כן מצב זה עשוי להקשות על תכנון מיטבי של עבודות השיפוצים. נתוני הביצוע בשנים2019-2017 היו בטווח של 123 – 156 מיליון ש"ח לשנה , שהם30% – 40% מהצורך עבור תחזוקה נאותה של דירות הדיור הציבורי ,לפי הערכות עמידר העומד על כ- 400 .מיליון ש"ח לשנה 5.1 תחזוקת שבר בסל התחזוקה הבסיסי לצורך תחזוקתן השוטפת של הדירות נקבע בתקנות מפרט הכולל פריטים כגון מערכות מים, חשמל, ריצוף, חלונות וכיוצא באלה (להלן: המפרט), שהיעדרם או פגם באחד מהם בשל בלאי ייחשבו לליקוי שעל החברה להתחיל לתקנו בדחיפות ולא יאוחר מ- 60 .ימים מהיום שבו קיבלה תלונה על הליקוי, ולהשלימו בתוך זמן סביר ,על פי הסכם הניהול על עמידר לבצע בנכסים עבודות תח זוקה שוטפת על פי המפרט. 41 " עבודות אלה מכונות תחזוקת שבר ", והן כוללות .תיקוני צנרת מים גלויה או סמויה, אינסטלציה סניטרית (פתיחת סתימות בקווי ביוב) ותיקוני חשמל לצורך ביצוע תיקוני תחזוקת שבר, עמידר מפעילה באמצעות מיקור חוץ כ מאה קבלני בנייה ושיפוצים שנבחרו במכ רז , וכן מוקד שירות לקוחות טלפוני , שתפקידו לקבל פניות מדיירי הדיור הציבורי לביצוע תיקוני תחזוקת שבר ולהעבירן לטיפול .הקבלנים קריאות שירות לתיקוני תחזוקת שבר מתקבלות במוקד השירות באמצעות פניית הדייר ישירות למוקד או באמצעות מרכזי השירות הפזורים ברחבי הארץ (כג ון לאחר ביקור מעגל42 ) , כמפורט בתרשים6 .שלהלן 40 תקנה תקציבית0070050701 - ניהול אחזקה ושיפוץ דירות הדיור הציבור.י ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , עמוד2056 , מאי2022 . 41 :ראו תקנות זכויות הדייר בדיור הציבורי, תשס"א- 2000 , תוספת (תקנה2 ), חלק א': מפרט לאחזקה שוטפת של דירות ציבוריות במשך .תקופת השכרתן בהשכרה ציבורית 42 ביקור מעגל הוא ביקור חד- .שנתי של נציג עמידר לצורך בדיקת מצבו של הנכס 29 28 29 0 120 165 156 72 123 125 156 101 0 50 100 150 200 2017 2018 2019 2020 הרשאה להתחייב בסיס הרשאה להתחייב סוף שנה ביצוע מזומן ,ניתוח הפעילות של עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 12 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים 6 : קריאות השירות השכיחות שהתקבלו במוקד השירות ( 2018 – 2020 ) 43 אפשר לראות כי בשנים2020-2018 נפתחו וטופלו במוקד השירות כ- 151,000 קריאות שירות לביצוע תיקוני תחזוקת שבר , מתוכן39% .נזקי צנרת בתרשים7 מספר דירות שבוצעה בהן תחזוקת שב ר לפי מספר הקריאות למוקד השירות. תרשים 7 : מספר דירות בהן בוצעה תחזוקת שבר לפי מספר הקריאות למוקד השירות ו הוצאה( 2018 – 2020 , )מיליוני ש"ח44 אפשר לראות כי בכ- 15% ( מהדירות שבוצעה בהן תחזוקת שבר4,005 דירות), שהן כ- 10% ,מכלל דירות עמידר נפתחו עשר קריאות ויותר, וההוצאה על תחזוקת שבר בהן הייתה כ- 38% מסך ההוצאה על תחזוקת שבר בכלל הדירות, ובממוצע כ- 6,500 ש"ח לדירה על פני שלוש שנים; כלומר, חלק ניכר מן התקציב עבור תחזוקת שבר משמש .לתחזוקה שוטפת של מעט דירות בהסכם הניהול נקבעו מדדי שירות שנועדו להבטיח רמת תחזוקה נאותה לדירות ולרכוש המשותף (להלן- SLA .) 45 על פיSLA , 80% מתיקוני תחזוקת שבר בצנרת המים והביוב, בדודי השמש ובחשמל יבוצעו בתוך10 .ימי עבודה ליקויים בדוד חימום יתוקנ ו בתוך5 .ימי עבודה80% מיתר הליקויים שלהם נדרשת תחזוק ת שבר יתוקנו בתוך30 ימי .עבודה בתרשים8 שלהלן מוצגים נתנם לגבי מידת העמידה ב- SLA .בתיקון ליקויי חשמל, שהם ליקויים בטיחותיים 43 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 ', עמ9 205 . 44 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ', עמ1 206 , מאי2 202 . 45 ראשי תיבות שלService Level Agreement - .הסכם מדדי שירות נזקי צנרת , 39% חשמל ודודי שמש , 15% דלת , חלון או תריס , 10% תחזוקת שבר אחרת , 36% 5,192 3.46 7,810 10.06 5,009 10.72 3,312 9.6 2,195 8.22 4,005 26.08 0% 20% 40% 60% 80% 100% מספר דירות השקעה בתיקון(מיליוני שקלים) קריאה אחת2-3קריאות4-5קריאות6-7קריאות8-9קריאות10קריאות ומעלה 151,000 ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 13 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים 8: מספרם ושיעורם של הליקויים הבטיחותיים (חשמל) שהטיפול בהן חרג מה- SLA ( 2020 ) 46 אפשר לראות כי מתוך755 מקרים של ליקויים בטיחותיים ב- 146 (כ- 19%) משך הטיפול חרג מן ה- SLA שבהסכם- 48 .שעות ,נוסף על כך משך הטיפול הממוצע בליקויים שחרגו מה- SLA היה כ-5 ימים ,, כלומר יותר מכפליים הזמן הקבוע ב- SLA ,. עם זאת, יצוין כי לפי דוח המבקר ברוב סוגי התיקונים האחרים שנבדקו בשנים אלו , שאינם ליקויים ,בטיחותיים עמידר עמדה בדרך כלל במדד השירות הפנימי שקבעה לעצמה. 47 5.2 עבודות תחזוקה שאינן בסל התחזוקה הבסיסי ,כאמור בהסכם הניהול נקבע כי על עמידר לבצע בקרה על מצב הדירות ולעשות את כל הפעולות הנדרשות לטיפול .בדיירים ולניהול הדירות באופן יעיל וברמה נאותה מש ה רד מתקצב מדי שנה שיפוץ דירות במצב תחזוקתי ותברואתי חמור במיוחד, לפי סעיף תקציב מאושר . מדי שנה עמידר מגישה למשרד את תוכנית העבודה השנתית שלה ובה מפורטים הצרכים התקציביים הנדרשים מהמשרד, בין היתר לצורך ביצוע פעולות בנייה ושיפוצים בדירות, שאינם בסל התחזוקה הבסיסי (להלן: שיפוץ עמוק). בתוכנית העבודה לשנת2019 העריכה עמידר כי על מנת לבצע תחזוקה נאותה של מלאי הדירות, יש לבצע מדי שנה שיפוץ עמוק ב כ- 5% מהמלאי (כ- 2,000 דירות) בעלות של כ- 55,000 ,ש"ח לדירה ,כלומר בהיקף כולל של כ- 110 .מיליון ש"ח מדי שנה48 בתרשים9 להלן מספר הדירות שבהן בוצע שיפוץ עמוק וההוצאה הכספית עבור השיפוצים בשנים2020-2018 . 46 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ', עמ62 20 , מאי2022 . 47 'שם, עמ2064 . 48 'שם, עמ2067 . 2 102 505 17 129 0% 20% 40% 60% 80% 100% תיקון תקלה במערכת החשמל החלפת ממסר פחת בלוח דירתי תיקון תקלה בלוח חשמל דירתי או בדירה טיפול בתקלות בטיחותיות בהתאם ל- SLAטיפול בתקלות בטיחות בחריגה מה- SLA ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון ביש ראל בע"מ | 14 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים 9: מספר הדירות בהן בוצע שיפוץ עמוק וההוצאה הכספית (מיליוני ש"ח , 2018 - 2020 ) 49 אפשר לראות כי מספר הדירות שבוצע בהן שיפוץ עמוק פחת במהלך השנים 2018 – 2020 , והיה נמוך מן הצורך ( שהעריכה עמידר2,000 ) בשיעור שבין40% לבין68% , ובממוצע היה כ- 970 דירות בשנה .נציין כי ב שנים2019 – 2020 לא אושר תקציב מדינה ו הייתה לכך השפעה ישירה על הקצת התקציב לעניין זה, ולפיכך על יכולת החברה לבצע.את השיפוצים העמוקים ,נוסף על כך, לפי נתוני דוח מבקר המדינה בכ- 92% מהדירות שבוצע בהן שיפוץ עמוק בשנים2018 – 2020 ההוצאה הייתה נמוכה מ- 55,000 ש"ח לדירה , הסכום שעמידר העריכה כנחוץ על מנת לבצע תחזוקה שוטפת נאותה לדירה, ובכ- 35% ההוצאה הייתה נמוכה מ- 10,000 ש"ח ל דירה ,. לדברי עמידר השיפוצים בוצעו בהתאם להיקף התקציב שהקצה מש ה רד.לנושא50 לפי דוח ,מבקר המדינה דיירים של דירות רבות שעברו שיפוץ עמוק פנו לאחר השיפוץ בעניין תחזוקת שבר, כפי שמוצג בתרשים9 .שלהלן תרשים10 : פניות של דיירים שבוצע בדירתם שיפוץ עמוק לצורך ביצוע תחזוקת שבר לאחר השיפוץ ( 2018 – 2019 ) 51 אפשר לראות כי 59% ( מהדיירים1,290 דיירים) שדירתם עברה שיפוץ עמוק בשנים2018 - 2019 פנו בשנת2020 , כלומר בתוך שנה-שנתיים מסיום השיפוץ, למוקד השירות לצורך דיווח על ליקויי תחזוקה ופנייתם טופלה, וכ- 19% ( 409 דיירים) פנו ארבע פעמים ויותר. יצוין כי שיעורים אלה גבוהים משיעורי הפניות למוקד מקרב כלל הדיירים באותה שנה, אשר היו47% ו- 13% .בהתאמה; כלומר, דווקא דיירים שבוצע שיפוץ עמוק בדירתם פנו יותר למוקד 49 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 ', עמ8 206 . 50 'שם, עמ2069 51 מבקר המדינה, דוח ש ,נתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 ', עמ2071 . 1,250 1,069 640 26.7 23.3 14.6 0 5 10 15 20 25 30 - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 2018 2019 2020 מספר דירות היקף ההוצאה( מיליוני₪ ) לא פנו 902 41% פנו פעם אחת 409 19% פנו פעמיים 295 13% פנו שלוש פעמים 177 8% פנו ארבע פעמים או יותר 409 19% ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 15 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm אינדיקציה נוספת לגבי מצב התחזוקה של דירות הדיור הציבורי ש בניהול עמידר אפשר לקבל מנתוני מצב הדירות כפי שעלה מביקורי מעגל- ביקור חד-שנתי של נציג עמידר לצורך בדיקת מצבו של הנכס , כמוצג בתרשים11 .שלהלן תרשים 11: התפלגות דירות עמידר, לפי מצבן בביקור המעגל האחרון ( 2020 ) 52 אפשר לראות כי כ- 34% ( מהדירות12,154 דירות) היו במצב תקין, כ- 42% היו במצב תקין אך ישן, בכ- 20% מהדירות נדרש תיקון נקודתי, וכ- 4% ( 1,328 דירות) היו במצב לא תקין המצריך תיקון מקיף וחלקן כלל לא ראויות .למגורים מבקר המדינה בדק( אם בדירות שמצבן הוערך כבלתי תקין169 דירות לא ראויות ל מגורים ו- 1,159 שנדרש בהן תיקון מקיף) במסגרת ביקורי המעגל בשנת2020 ( , בוצע שיפוץ עמוק בשנתיים שקדמו לכך2018 – 2019 .) הממצאים מוצגים ב לוח 7 ש להלן. לוח7 : דירות במצב קשה בשנת2020 אשר נערך בהן שיפוץ עמוק בשנים2018 - 2019 53 דירוג מצב הדירה מספר הדירות מספר הדירות שבוצע בהן שיפוץ עמוק בשנים2019-2018 סכום השיפוץ הממוצע בשנים2019-2018 )(בש"ח לא ראוי למגורים 169 12 ( 7.1% ) 33,420 נדרש תיקון מקיף 1,159 48 ( 4.1% ) 16,290 סך-הכול 1,328 60 ( 4.5% ) 19,716 אפשר לראות כי ב- 60 דירות שצוין לגביהן בשנת2020 ,כי נדרש בהן תיקון מקיף או שהן אינן ראויות למגורים בוצע שיפוץ עמוק בשנים2018 – 2019 בסכום ממוצע של19,716 ש"ח . דירות אלו הן כ- 4.5% מהדירות שנדרש בהם שיפוץ .מקיף או שלא היו ראויות למגורים כלומר ,ש על אף השיפוץ שבוצע בהן , הדירות .נותרו במצב לקוי ביותר 5.3 שיפוץ דירות לפני אכלוס ,לפי דוח מבקר המדינה מדי שנה מתפנות בממוצע כ- 1,200 דירות, בעיקר עקב פטירת דיירים ותיקים. על פי ההסכם, על עמידר לבצע שיפוץ בדירות שהתפנו לפני אכלוסן המחודש- בסכום ממוצע של כ- 35,000 ש"ח לדי .רה ,לפי נתוני עמידר בשנים2020-2018 שופצו בממוצע מדי שנה כ- 1,300 דירות לפני אכלוס בסכום ממוצע של 36,000 ש"ח לדירה , ובסך הכ ו ל142 מיליון ש"ח בשנים2020-2018 . זאת, כאשר מספר זכאי ה משרד הממתינים 52 'שם, עמ2073 . 53 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, עמוד2074 , מאי2022 . 12,154 14,922 6,980 1,159 169 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 תקין תקין אך ישן תקין נדרש תיקון נקודתי לא תקין נדש תיקון מקיף לא ראוי למגורים ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 16 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm לדיור ציבורי, נכון לשנת2021 , היה כ- 5,700 .משקי בית54 על עמידר לבצע אכלוס של דירה שנר ,כשה או התפנתה בתוך60 ימי עבודה מיום קבלתה או התפנותה, בכפוף לקבלת תקציב שיפוץ מתאים ולהמצאת כל המסמכים מהדייר .הפוטנציאלי בתרשים12 שלהלן מוצגים נתוני משך אכלוס חוזר בשנת2020 . תרשים 12 : משך זמן אכלוס דירה מיום ההתפנות עד אכלוס חוזר (בימים , 2020 ) 55 אפשר לראות כי בפועל כ- 10% מהדירות אוכלסו תוך60 יום או פחות, ו כ- 26% מהדירות אוכלסו בפרק זמן העולה ( על חצי שנה180 ימים או יותר.) מבקר המדינה ציין כי ה משרד לא ביצע בקרה בנדון, לרבות בנוגע למידת עמידתה של עמידר במדד השירות לאכלוס חוזר של הדירות; הוא לא בדק א ת הסיבות לעיכובים בימי האכלוס החוזר מעבר .לנקבע בנספח השירות, ואם מתחייב קנס בגין החריגות באשר לדירות המיועדות לאכלוס וממתינות לשיפוץ, לפי דוח המבקר נכון ל ספטמבר2021 היו259 דירות המיועדות .לאכלוס שעמדו ריקות בשל היעדר תקציב בתרשים3 1 שלהלן מוצג משך הזמן.בו הדירות עומדות ריקות תרשים13 : משך הזמן בו דירות המיועדות לאכלוס דיור ציבורי עומדות ריקות (בימים , ספטמבר2021 ) 56 אפשר לראות כי כ- 39% ( מהדירות המיועדות לאכלוס דיירי עמידר המנוהלות על ידי עמידר101 דירות) עומדות ריקות למעלה מ- 300 ימים. 54 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , עמוד2080 , מאי2022 . 55 'שם, עמ2081 . 56 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , עמוד2081 , מאי2022 . 113 210 208 171 119 291 עד60 60-89 90-119 120-149 150-180 180ומעלה 16 78 28 36 101 עד30 30-120 120-210 210-300 300ומעלה עד30 30-120 120-210 210-300 300ומעלה ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 17 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 5.4 טיפול במבנים מסוכנים לפי דוח המבקר, נכון ל ספטמבר2021 היו35 מבנים שה חברה סיווגה כמסוכנים, ובהם417 דירות שמהן138 הן .דירות דיור ציבורי שבניהולה לפי בדיקה של23 מבנים, שהוצא להם צו מבנה מסוכן מהרשות המקומית וטרם שופצו ,לצורך הסרת המפגע המסוכן שבעה מהמבנים ממתינים עד ש נה ;לתחילת השיפוץ שישה מבנים ממתינים בין שנה לשנתיים ;שישה מבנים נוספים ממתינים בין שנתיים לחמש שנים ; ו ארבעה נוספים ממתינים מעל שש שנים. להערכת עמידר, התקציב הנדרש להסרת המפגעים ב- 35 המבנים האמורים הוא כ- 20 .מיליון ש"ח ה משרד ציין בתשובתו למבקר המדינה כי במ סגרת הסיכום התקציבי בינו לבין משרד האוצר לתקציב2021 - 2022 נכללה דרישת תקציב להסרת צווי סכנה ל.מבנים מסוכנים, אולם התוכנית לא תוקצבה במלואה עקב מגבלות התקציב57 5.5 בקר ה על עבודות תחזוקה ושיפוצים מוקד האחזקה של החברה עובד בד בבד עם מוקד השירות. מוקד האחזקה כפוף מנהלתית לאגף השירות והוא מקבל הנחיות מקצועיות מאגף הנדסה. תפקידו של המוקד הוא ניהול התהליכים ופיקוח ממרכז שליטה ארצי על .תחזוקת שבר ועל קבלני ביצוע נוסף על הניהול והפיקוח השוטפים של מוקד האחזקה כאמור, נוהל עמידר קובע כי מפקחי ההנדסה במחוז יבצעו אחת ל חודש בקרה על5% מעבודות מוקד האחזקה (תחזוקת שבר), ובייחוד על ביצוע עבודות המוקד בדירות בחודש שחלף, וזאת תוך מתן דגש לנושאי בטיחות כגון שקיעת מרצפות, בעיות חשמל, שיתוך .(קורוזיה) בעמודים ובקירות בטון, יציבות מעקים, יציבות מסתורי כביסה ואבנים נושרות בתרשים14 ש להלן מוצג מספר הבקרות שביצעו מפקחי ההנדסה המחוזיים בשנים2018 – 2020 לעומת מספר הבקרות הנדרש שחושב לפי הנוהל. תרשים 14 ,: מספר הבקרות שביצעו מפקחי ההנדסה בפועל לעומת הנדרש בנוהל2018 - 2020 58 אפשר לראות כי שיעור הבקרות שביצעו מפקחי ההנדסה היה קטן משמעותית מהשיעור שנדרש בנוהל, ועמד על כ- 2% לעומת5% .כפי שנדרש 57 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 ', עמ2080 - 2079 . 58 מבקר המדי ,נה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 , 'עמ2087 . 988 1,049 1,054 2,431 2,414 2,749 - 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2018 2019 2020 מספר בקרות בפועל מספר בקרות נדרש על פי הנוהל( 5% ) ניתוח הפעילות של עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ | 18 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm :בבקרה שמפקח הנדסה מחוזי מבצע על תחזוקת שבר נבחנים כמה רכיבים לפי משקלות איכות וביצוע העבודה כולל ניקיון( 50% ( ), איכות החומרים20% ,)עמידה בלוח זמנים ( 20% ( ), וחוות דעת הדייר10% ). רכיבים אלו משוקללים.לציון כללי לפי מבקר המדינה, קיימת אי-התאמה מהותית בין הציונים ש מפקחי ההנדסה המחוזיים נתנו לעבודות בכל הנוגע לרכיב העמידה בלוחות הזמנים, לבין מצב הדברים בפועל והעמידה ב- SLA .הפנימי59 נוסף על ,כך הציון הממוצע שניתן בבקרות על עבודות שביצעו קבלני השיפוצים שמנה ל מוקד התחזוקה העניק להם ציונים ( נמוכים5 ומטה מתוך10 ), עמד על ציון ממוצע של97 . ,לדברי המבקר אי- ההתאמות המהותיות האלו מעלות ספק בדבר האיכות והאפקטיביות של הבקרה הפנימית של .עמידר על ביצוע עבודות המוקד לפיכך, המליץ המבקר כי עמידר תבחן את נוהלי הבקרה לעבו דות תחזוקה ולביצוע מיזמים., תבהיר ותחדד אותם בפני המפקחים וכן תבחן דרכי בקרה נוספות 5.6 הפיקוח והבקרה של משרד הבינוי והשיכון על הסכם הניהול בהסכם הניהול, ובפרט בהוראות נספח השירות, נקבעו השירותים שעל עמידר לבצע והמדדים לשירות והקנסות בגין אי- .עמידה בהם באוגוסט 2019 חתם ה משרד על חוזה התקשרות עם החברה שזכתה במכרז פומבי למתן שירותי בקרה על פעילות מערך הדיור הציבורי, ובכלל זה לבחון בין היתר אם החברות המשכנות, ובהן עמידר, עומדות במדדי השירות שנקבעו בהסכמים של המשרד איתן. תקופת ההתקשרות נקבעה במכרז לשנה ממועד החתימה על החוזה עם אפשרות להאריך את ההתקשרות לתקופות נוספות, עד חמש שנים ממועד החתימה. ,לפי דוח מבקר המדינה בפועל בוצעה הבקרה על מערך הדיור של עמידר בלבד ולא על החברות המשכנות .האחרות החברה הגישה דוחות על פעילות עמידר בשנת 2019 ובשנת 2020 . בשנת2021 לא הוחל בביצוע בקרה בתחום התחזוקה עקב ה י .עדר תקציב ה משרד מסר בתשובתו למבקר המדינה כי הבקרה על חברות משכנות נוספות לא התאפשרה עקב אילוצי תקציב, וכי במסגרת הסיכום התקציבי לשנים2021 ו- 2022 תוקצב נושא הבקרה באופן .שתתאפשר בקרה בהיקף רחב יותר60 דוח הבקרה שבוצע בש נת2019 העלה חריגות ואי-עמידה במדדי השירות והקנסות בגינן עמדו על כ- 378,000 .ש"ח כך לדוגמה, בנספח השירות נקבע כי תיקון דוד חימום יתבצע בתוך חמישה ימי עבודה והקנס על כל יום איחור הוא 500 ש"ח. הבקרה העלתה חריגה ב- 40 מקרים בסך כולל של195 ימים, ובהתאם לכך סך הקנסות שהיה על ה משרד להטיל על עמידר היה97,500 .ש"ח מדוח מבקר המדינה עלה כי ה ,משרד שקיבל את ממצאי הדוח משנת2019 , .ובכלל זה בעניין הקנסות, לא העביר אותו לידי עמידר ולא פעל לגביית הקנסות לפי הסכם הניהול, משרד הבינוי והשיכון רשאי למנות מטעמו מפקחים לבדיקת הנכסים ורמת תחזוקתם והתאמתם .לכללים ולסטנדרטים שנקבעו בהסכם ,לפי דוח המבקר המשרד לא מ ינה מפקחים מטעמו לבדיקת הנכסים ורמת .תחזוקתם, והוא לא ביצע בדיקה של הנכסים, לא בעצמו וגם לא באמצעות חברת הבקרה61 59 'שם, עמ2087 . 60 ,מבקר המדינה, דוח שנתי תחזוקת דירות עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ , מאי2022 ', עמ2093 . 61 'שם, עמ2095 .