חומר רקע

כתיבה : לירן קוסמן, כלכלן | :אישור עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי תאריך :ז' בתמוז תשפ"ב , 06 ביולי2022 הכנסת– מרכז המחקר והמידע עריכה לשונית: מערכת דברי הכנסת www.knesset.gov.il/mmm ניתוח תקציבי אומדן הכנסות המדינה מ דירות חדשות מסמך זה נכתב לבקשת חבר הכנסת יעקב אשר בנושא אומדן הכנסות המדינה מדירות .חדשות1 במסמך יוצגו נתונים על מכירת דירות חדשות בשנים האחרונות, נתונים על הכנסות המדינה מדירות חדשות וממקרקעין בכלל , פילוח מחיר הדירה לרכיבים והשינוי במדד מחירי .דירות חדשות בשנים האחרונות 1. רקע: תהליכי תכנון ובנייה של דירות חדשות תהלי כי תכנון ו בניי ה של דירות חדשות, הנבנות על קרקע ות מדינה או על קרקעות פרטי ות, נמשך שנים ארוכות, כמפורט בטב לה1 .להלן טבלה 1 :אומדן שלבי תכנון ובנייה של דירה ומשך הזמן הממוצע שהם אורכים2 שלב )משך זמן (שנים הגוף האחראי .א בדיקת היתכנות והכנת התכנית להגשה לוועדה המחוזית 1 רמ"י, משרד השיכון .ב אישור הוועדה המחוזית 5 )מנהל התכנון (משרד הפנים .ג הכנה לשיווק הקרקע בידי רמ"י 1.5 רמ"י, משרד השיכון .ד )פרסום המכרז ובחירת הזוכה (שיווק הקרקע 0.5 רמ"י, משרד השיכון .ה )מתן היתר בנייה (הוועדות המקומיות 3 הוועדות המקומיות, הקבלנים .ו פרק זמן שחולף מקבלת היתר בנייה ועד התחלת הבנייה 0.5-0 הקבלנים .ז משך הבנייה 2 הקבלנים סך-הכול 13.5-13 אפשר לראות כי לפי אומדן בנק ישראל אשר נערך בשנת2015 משך זמן כולל של שלבי התכנון והבנייה הוא13 עד13.5 ( שנים, וכולל בעיקר אישורי הוועדה המחוזית5 שנים), מתן היתר בנייה ( על ידי הוועדות המקומיות3 שנים) ומשך הבנייה.)(שנתיים אפשר להניח כי מאז פורסם האומדן חלו שינויים ב משכי הזמן של ה שלבים השונים. כך , משך הבנייה עלה מ- 24 חודשים ל מעל30 חודשים נכון ל מרץ2022 . 3 התארכות שלבי התכנון והבנייה יש השפעה על אמידת הכנסות .המדינה מדירות חדשות, שכן ההוצאות נפרסות על פני שנים ארוכות, וכך גם הכנסות המדינה במסמך זה הכנסות המדינה מדירות חדשות הן לשנה מסוימת, ומבוססות ע ל הכנסות משלבי נבה ייה השונים– .שיווק קרקעות מדינה, מע"מ בשלבי הבנייה השונים וכדומה :הכנסות המדינה מדירות חדשות הן מכמה אפיקים 1 דירה חדשה: דירה שנמכרה בפעם."הראשונה, שאינה דירה "יד שניה 2 ,בנק ישראל דוח שנתי2014 ', לוח ז- 'א- 3 – שלבי תכנון ובנייה של דירה ומשך הזמן הממוצע שהם אורכים, מרץ2015 . 3 ,הלמ"ס התחל ו ת וגמר בנייה בתקופה אפריל2021 - מרץ2022 , 20 ביוני2022 . אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 2 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm  מיסים :שיש להם זיקה ישירה לעסקאות מכירה של דירות חדשות הם מס ערך מוסף (להלן מע"מ) ומס רכישה. נוסף על אלו , יש מיסים שיש להם זיקה,עקיפה כגון מס חברות על חברות בנייה, מ סי וי ישיר (מס הכנסה )ודמי ביטוח לאומי על שכר המועסקים בענף הבנייה ו מיסוי ( עקיף מע"מ, מכסים ומיסי קנייה) על ייצור מקומי ויבוא של תשומות המשמשות לבנייה.  )הכנסות של רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י מ שיווק קרקעות למגורים .  ה יטל השבחה ואגרות פיתוח .המהווים מקור הכנסה של הרשויות המקומיות 2 . נתונים על דירות חדשות בתרשים1 מוצג מספר הדירות החדשות שנמכרו בשנים2016 עד2021 . תרשים 1 :מספר הדירות החדשות שנמכרו ( 2016 – 1 202 ) 4 אפשר לראות כי בשנים2016 – 2018 הייתה יריד ה במס פר הדירות החדשות שנמכרו ובשנים 2019 – 2021 הייתה עלייה. בשנת 2021 נמכר ו 56,648 דירות חדשות, כ- 91% יותר ב השוואה ל שנת2016 . בשנים2016 – 2021 נמכרו בממוצע כ- 34,800 .דירות חדשות בשנה נוסף על דירות חדשות שנמכרו ת על ידי קבלנים , יש דירות חדשות שאינן למכירה, הנבנות במסגרת בנייה .עצמית, בנייה להשכרה וקבוצות רכישה בשנת2021, החלה בנייתן של כ- 14,911 דירות שאינן למכירה – ירידה של כ- 25% לעומת שנת2016 . בתרשים2 מוצג שיעור השינוי המצטבר במדד מחירי ת שומה בבנייה למג ורים לפי מרכיבי המדד בשנים2018 – 2021 . 4 שנים 2020 – 2021 ,: הלמ"ס הכמות המבוקשת של דירות חדשות– פברואר– אפריל2022 , 14 ביוני2022 ;שנים 2016 – 2019 ,: הלמ"ס שנתון סטטיסטי2021 , לוח20.12 דירות חדשות שנמכרו, לפי מחוז ויישובים שבהם100 אלף תושבים ויו תר , 26 באוגוסט2021 . 29,667 24,880 22,771 33,708 41,099 56,648 -16% -8% 48% 22% 38% -20% 0% 20% 40% 60% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 דירות חדשות שיעור שינוי שנתי(ציר ימני) בשנת2021 נמכרו 56,648 דירות חדשות, כ- 91% יותר לעומת שנת2016 . אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 3 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים2 : שיעור השינוי המצטבר ברכיבי מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים ( 2018 – 2 202 ) 5 אפשר לראות כי מדד מחירי ת שומה בבנייה למגורים עלה בכ- 13% במצטבר מינואר2018 עד מאי2022. רוב העלייה, כ- 9.7% מתוך ה- 13% , הייתה מדצמבר2020 עד מאי2022 , ונבעה ברובה מעלייה חדה ב מדד מחירי חומרים, כגון ברזל עץ ו . בתרשים3 ש להלן מוצג השינוי במדד מחירי דירות חדשות בשנים2018 עד אוגוסט2021 . תרשים3 : מדד מחירי דירות חדשות( 18 20 - 2022 , בסיס: ינואר2018 ) 6 אפשר לראות כי בין ינואר2018 לאפריל2022 מדד מחירי דירות חדשות עלה בשיעור של כ- 21% ורוב העלייה הייתה מאמצע שנת2021 ואילך .בממוצע שנתי מדד מחירי דירות חדשות בשנת2019 ירד בכ- 2.4% ; בשנת2020 עלה בכ- 1% ,ובשנת 2021 עלה בכ- 8.1% .ב מדד מחירי דירות חדשות נכללות גם דירות חדשות ב סבסוד ממשלתי, כגון ת ו ,כנית מחיר למשתכן .שמחירן נמוך ביחס לדירות חדשות בשוק החופשי ולכן הן תורמות להורדת המדד משקלן של דירות חדשות בסבסוד ממשלתי מסך הדירות החדשות שהשתתפו בחישוב המדד בתקופה המוצגת נע מידי חודש בין19% ל- 51% . 5 ,הלמ"ס מחולל מחירים ומדדי מחירים :, אוחזר9 בנובמבר2021 . 6 ,הלמ"ס מדד ומחירים ממוצעים מש וק הדירות מאי2022 , לוח2.4 : מדד מחירי דירות חדשות , 15 בנובמבר2021 . 3.3% 13.0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% ינואר 2018 ינואר 2019 ינואר 2020 ינואר 2021 ינואר 2022 עלייה מצטברת הוצאות כלליות שכירת ציוד ורכב שכר עבודה חומרים 21% -10% 0% 10% 20% ינואר 2018 יולי 2018 ינואר 2019 יולי 2019 ינואר 2020 יולי 2020 ינואר 2021 יולי 2021 ינואר 2022 שינוי מצטבר מדד מחירי ת שומה בבנייה למגורים עלה בכ- 8.3% במצטבר מינואר2018 עד ספטמבר2021 . רוב העלייה, כ- 5% מתוך ה- 8.3% , הייתה מנובמבר2020 עד ספטמבר2021 . אומדן הכנ סות המדינה מדירות חדשות | 4 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 3 . הכנסות המדינה מ עסקאות של דירות חדשות 3.1 מס רכישה ומע"מ ש כי רב ה של זכות במקרקעין, כגון דירה, קרקע או נדל"ן עסקי, חייב הרוכש ב מס רכישה7 המחושב כשיעור משווי ה ש כי ר.ה כולל מע"מ8 ש כי רב ה של זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים חל מס רכישה בשיעור קבוע של6% משווי ה.עסקה9 ברכישה של דיר ת מגורים, שיעור ה מס מדורג לפי שווי המכירה ו בעלות על דירה יחידה)או דירה שאינה יחידה (להלן: דירה להשקעה. 10 בתרשים4 מוצג ות מדרגות מס רכישה, לפי שווי המכירה, נכון לדצמבר2021 . יש לציין שבין יולי 2020 לנובמ בר2021 .הופחת מס הרכישה על דירות להשקעה תרשים 4 : מדרגות מס רכישה לפי שווי המכירה ( דצמבר2021 , במיליוני)ש"ח11 אפשר לראות שעד לשווי של כ- 1.7 מיליון ש"ח שיעור מס רכישה על דירה יחידה הוא0% ; בין שווי של כ- 1.7 מיליון ש"ל לכ- 2.1 מיליון ש"ח שיעור מס הרכישה הוא3.5% , ובין שווי של כ- 2.1 מיליון ש"ח לכ- 5.3 מיליון ש"ח השיעור הוא5% . מס הרכישה על דירה להשק עה עד5.3 מיליון ש"ח הוא8%, ומע בר לכך – 10% . חלק מהכנסות המדינה ממס רכישה מועברות לקרן פיצויים לנזקי מלחמה ופעולות איבה. מס רכישה הוא מקור ההכנסה העיקרי של קרן הפיצויים, מלבד הכנסות מריבית על היתרה שבקרן, שנכון ל חודש מאי2021 הייתה כ- 15 .מיליארד ש"ח12 שיעור המע"מ בשנת2021 הוא17% "ממחיר דירה חדשה לפני מע מ כ או- 14.5% ממחיר דירה סופי כולל .מע"מ בשנת2020 נמכרו כ- 39,414 דירות חדשות13 בס כום כולל של כ- 70.5 7 סעיף9 ל חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג– 1963 . 8 ועדת ערר )(ת"א1369/07 אוזן יגאל ניסים נ' מנהל מס שבח מקרקעין , אזור רחובות ,פסק דין , 7 במאי2009 . 9 סעיף2(1) ל תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה– 1974. בתנאים מסוימ ים שיעור מס הרכישה מופחת ל- 5% . 10 .בתנאים מסוימים חל מס רכישה של דירה יחידה גם אם אין מדובר בדירתו היחידה של הרוכש 11 ,רשות המיסים הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר2021/1 , 17 בינואר2021 . במקרים מסוימים חל מס רכישה מופחת, למשל אם הרוכש ;הוא עולה או נכה, או במכירה לקרוב משפחה ללא תמורה 'חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס98), התשפ"ב– 2021 . 12 :להרחבה נע ם בוטוש ,פיצויים לעסקים שנפגעו בעקבות מבצע שומר החומות ,, מרכז המחקר והמידע של הכנסת יוני2021 . 13 גלית בן נאים, מנהלת תחום בכירה, אגף הכלכלנית ,הראשית, משרד האוצר, דוא"ל3 בנובמבר2021 . נתון זה שונה במעט מהנתון שהוצג .קודם כיוון שהתקבל ממשרד האוצר ולא מהלמ"ס 0% 2% 4% 6% 8% 10% דירה יחידה דירה להשקעה 0% 8% 3.5% 8% 5% 8% 8% 10% 10% 10% 1.7-0 2.1-1.7 5.3-2.1 17.8-5.2 17.8ומעלה ברכישה של זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים חל מס רכישה בשיעור קבוע של6% משווי העסקה. ברכישה של ,דירת מגורים שיעור המס מדורג לפי שווי המכירה ובעלות על דירה יחידה או על .דירה שאינה יחידה אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 5 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm מיליארד "ח ש .)(כולל מע"מ ב הכנסות המדינה מעסקאות אלה נ כללו מע"מ בסך כ- 10.2 מיליארד "ח ש ומס רכישה בסך כ- 1.2 מיליארד "ח ש. 14 נתונים אלה משקפים מחיר דירה ממוצע של כ- 1.79 "מיליון ש ח , תשלום מע"מ ממוצע של 258.8 אלף ש"ח לדירה– כ- 14.5% ממחיר הדירה – ו מס רכישה ממוצע של 30.4 אלף ש"ח לדירה, כ- 1.7% ממחיר הדירה. בתרשים5 ש להלן מוצגת התפלגות הכנסות המדינה ממס רכישה לפי סוג הנכס שנרכש. תרשים 5 :הכנסות המדינה ממס רכישה לפי סוג הנכס (שנת2020 ), מיליארדי ש"ח15 אפשר לראות כי רוב הכנסות המדינה ממס רכישה בשנת2020 היו מדירות להשקעה, כ- 32% , ומקרקע– כ- 30% . מס הרכישה מדירות יחידות היה כ- 14% .מסך מס הרכישה בשנה זו במ חקר של ה- OECD צוטטו מחקרים ש לפיהם מס רכישה יוצר עיוותים בשוק הדיור ובשוק .העבודה בשוק הדיור מס רכישה עשוי להניא משקי בית שמספר הנפשות בהם השתנה מלעבור לדירה אחרת שמתאימה יות,ר לגודלם החדש זאת מכיוון שירצו להימנע מתשלו ם מס רכישה על הדירה שיקנו. ב שוק העבודה, מס רכישה עשוי להניא עובדים מלהעתיק את מקום מגוריהם .לטובת עבודה בתנאים טובים יותר כמו כן, לפי ה מ חקר, פער המיסוי בין מס רכישה על דירה יחידה לדירה להשקעה ככל הנראה מביא לרישו ם פיקטיבי של נכסים על שם קרובי משפחה של .רוכש הדירה האמיתי כדי לחמוק מתשלום מס בשל בעיות אלה המליץ ה- OECD לבטל כליל את מס הרכישה על דירה ראשונה ולשקול לבטלו גם על דירה שנייה, זאת בד בבד עם העלאת מס הארנונה ו ה מס על דמי שכירות, כדי לא לפגוע בהכנסות המדינה והרשויות המקומיות. 16 3.2 עלות הקרקע ככלל, קרקעות לבנייה נרכשות מידי אחד מהשניים: 17 רמ"י: משווקת את הקרקעות של מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח , המהוות יחד כ- 93% המ קרקעות המוסד ר ות בישראל. על חלק ניכר מקרקעות רמ"י אין אפשרות לתכנן 14 שם. יש לציין שבשנת2020 .מס רכישה על דירה להשקעה היה נמוך יותר ממה שהוא כיום 15 ,רשות המיסים סקירת הכנסות ממיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן בשנים2013 – 2021 , 14 בדצמבר2021 . 16 Alastair Thomas, Reforming the taxation of housing in Israel, OECD Taxation Working Papers 53, 2021. 17 .כמו כן, קיימת רכישת זכויות בקרקע במסגרת עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית דירה שאינה יחידה 2.6 32% קרקע 2.4 30% דירה יחידה 1.1 14% משפרי דיור 0.9 11% פעולה באיגוד מקרקעין 0.2 3% בניין 0.8 10% בשנת2020 נמכרו כ- 39,414 דירות חדשות ב סכום כולל של כ- 70.5 מיליארד ש"ח .)(כולל מע"מ ב הכנסות המדינה מעסקאות אלה נ כללו מע"מ בסך כ- 10.2 מיליארד ש"ח ומס רכישה בסך כ- 1.2 .מיליארד ש"ח אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 6 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בנייה (לרבות שטחי אש בשימוש צה"ל, שמורות טבע, יערות קק"ל, שטחים בנויים ושטחים בתכנון), והשטח הנותר הראוי לתכנון בנייה הוא כ- 7.9% מסך קרקעות .רמ"י18 לפ י הע ה רכ ,כ- 59% מהדירות החדשות בשנת2018 נבנו על קרקע מדינה ששווקה על ידי רמ"י , ומוער ך ששיעור זה לא ישתנה ביותר מאחוזים בודדים בשנים .הבאות19 ב הכנסות המדינה משיווקי קרקע של רמ"י נכללות הכנסות של רמ"י ממכירת הקרקע ו מס רכישה שמשלם רוכש הקרקע. ההכנסות של רמ"י ממכירת קרקעות משמשות, בין היתר, לפיתוח תשתיות המשרתות את הקרקע ששווקה, למימון הוצאות המטה של רמ"י, וחלקן מועברות לרשויות המקומיות במגוון דרכים, כגון חלף ,היטל השבחה20 הקצאות של הקרן לשמירה על שטחים פתוחים ו אגרת מבני ציבור. פרטי ם: כ- 7% מה קרקעות ה מוסדרות בישראל הן בבעלות פרטית .בהכנסות המדינה מעסקה ב קרקע פרטית , נכללים מ ס רכישה, שמשלם רוכש הקרקע, ומס שבח או מס חברות, .שמשלם מוכר הקרקע21 ההפרש בין ההכנסות להוצאות.של רמ"י מועבר לבעלי הקרקע22 בטבלה2 ש להלן מוצגים נתונים על העברות רמ"י לבעלים בשנים2015 עד2021 .ונתונים נוספים טבלה 2 : רמ"י– העברות לבעלי הקרקע ונתונים נוספים ,(מיליוני ש"ח2015 – 2021 ) 23 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 הכנסות רמ"י 9,414 9,514 16,136 12,986 12,755 12,035 31,000 העברות לבעלים 4,912 3,962 7,404 4,850 4,814 4,265 21,000 מדינה 2,185 1,504 2,830 1,152 828 1,102 רשות הפיתוח 1,308 1,152 1,851 2,052 2,450 1,204 קק"ל 1,419 1,306 2,723 1,646 1,536 1,959 % העברות ה מה כנסות 52% 42% 46% 37% 38% 35% 68% הנחות בקרקע 934 1,917 3,332 2,598 2,107 1,263 הנחות מההכנסות% 10% 20% 21% 20% 17% 10% אפשר לראות כי משקל העברות רמ"י לבעלי הקרקע מ תוך ה כנסותיה ירד מכ- 52% בשנת2015 לכ- 35% בשנת2020 . בשנת2021 עלה המשקל לכ- 68%, כ- 21 .מיליארד ש"ח יש לציין בש נתונים אלה נכללות כל הכנסות רמ"י, לרבות ה כנסות שאינן משיווק קרקע למגורים, כגון 18 ,משרד האוצר הצעת תקציב רמ"י לשנים2021 ו- 2022 , אוגוסט2021. שטח מדינת ישראל הוא כ- 22 מיליון דונם (ל לא אגמים), מתוכו כ- 410 אלף דונם ם אינ מוסדר ים (קרקע בבעלות לא ידוע או קרקע בסכסוך). יש שונות גבוהה באחוז הבעלות הפרטית על קרקעות לפי מחוז: במחוז תל אביב: 51%; במחוז חיפה: 31%; במחוז המרכז: 21%; במחוז הצפון: 13%; במחוז ירושלים: 8% ובמחוז הדרום : 1% . 19 ,משרד הבינוי והשיכון תחזית רב-שנתית ,לתוספת יחידות דיור להיקף ולתמהיל האוכלוסייה ולביקוש לשירותים ציבוריים ברשויות המקומיות בישראל 018 2 - 2027 , אוגוסט2018 . 20 ,רשות מקרקעי ישראל 'נוהל מס01 M.06 – חלף היטל השבחה , 7 בספטמבר2014 . 21 במקרים.מסוימים חל גם מע"מ על העסקה 22 רשות מקרקעי ישראל ,עיקרי ת ו כניות העבודה לשנת2016 , יוני2016 ', עמ22 . 23 שנים 2015 – 2020 ,: רשות מקרקעי ישראל דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לשנת2020 , 19 בינואר2022 ;שנת 2021 : מאיר ,שטאובר, יועץ למנכ"ל, רשות מקרקעי ישראל תשובה על פניית מרכז המחקר והמידע של ה,כנסת ,דוא"ל 13 במרץ2022 . אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 7 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm הכנסות מ קרקע לתעשייה, מסחר ,תעסוקה, חקלאות ו.השכרת נכסים כמו כן, בשנים המוצגות שיווק הקרקעות למגורים נעשה ברובו בהנחה במסגרת ת ו כניות ממשלתיות, כגון מחיר למשתכן , אשר הפחית את ההעברות לבעלים. ההנחות בקרקע שנרשמו בתקציב רמ"י בשנים2015 – 2020 היו בסכום מצטבר של כ- 12.1 מיליארד ש"ח שהיוו כ- 17% .מהכנסות רמ"י בתרשים7 להלן תנ ונים על שיווקים ועסקאות של רמ"י במונחי דירות בשנים2015 עד2020 . תרשים7 : נתונים על שיווקים ועסקאות של רמ"י במונחי דירות בשנים2015 עד2020 24 אפשר לראות כי בשנת2021 רמ" ה ווק יש י קרקעות לכ- 101.8 אלף דירות ,ע לייה של כ- 68.3% לעומת הממוצע ב שנים2020-2015 . כמות העסקאות בפועל ב שנת2021 היתה כ- 63.4 אלף דירות , עלייה של כ- 71.9% בהשוואה לממוצע ב שנים2020-2015 . 3.3 היטלי השבחה ואגרות פיתוח ב השבח ה של ,קרקע25 למשל על ידי הוספת זכויות בנייה, מוטל על בעל הקרקע היטל השבחה המשולם לרשות המקומית, ששיעורו מחצית מ ההשבחה שנוצרה. 26 קרקעות המשווקות על ידי ר מ"י אינן חייבות בהיטל השבחה, ובמקום זאת רמ"י מעבירה לרשויות המקומיות חלף היטל השבחה בשיעור של12% מהכנסותיה משיווק קרקעות. 27 הכנסו ת הרשויות המקומיות מהיטל השבחה ו מ חלף היטל השבחה בשנת2019 היו כ- 4.4 מיליארד ש"ח. 28 יש להבהיר שהכנסות אלה התקבלו לא רק מ דירות חדשות, אלא ממגוון נכסי מקרקעין, .כגון מסחר ותעסוקה בניית דירות מגורים כרוכה לרוב גם ב תשלום של אגרות והיטלי פיתוח, כגון היטל סלילת כבישים ואגרת ניקוז, המשולמים גם הם לרשו יו ת המקומי ות לשם מימון של.פיתוח המרחב הציבורי בחלק ממכרזי הקרקע של רמ"י, נגבות הוצאות פיתוח על ידי רמ"י ב מקום גבייה של אגרות פיתוח על ידי .הרשות המקומית 24 ,רשות מקרקעי ישראל, מצגת תוכנית הדיור הממשלתית, הוצג במסיבת עיתונאים12 ביוני2022 . מאיר שטאובר, יועץ למנכ"ל, רשות ,מקרקעי ישראל, תשובה על פניית מרכז המחקר והמידע של הכנסת, דוא"ל13 במרץ2022 . 25 השבחה מוגדרת ב חוק התכנון והבני י ה, תשכ"ה– 1965, כ עליית שווי י ם של מקרקעין עקב אישור ת ו כנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. 26 סעיף3 לתוספת השלישית ל חוק התכנון והבניה, תשכ"ה– 1965 . 27 ,רשות מקרקעי ישראל נוהל06.01 M – נוהל חלף היטל השבחה , 7 בספטמבר2014 . 28 ,משרד הפנים דוחות כספיים מבוקרים של כל הרשויות המקומיות לשנת2019 , :עודכן11 במאי2021 , עיבוד של מרכז המחקר והמידע .של הכנסת 44,264 71,643 69,249 70,687 56,340 50,622 101,777 30,776 35,936 46,313 43,122 38,857 26,311 63,420 69.5% 50.2% 66.9% 61.0% 69.0% 52.0% 62.3% 0% 20% 40% 60% 80% - 50,000 100,000 150,000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 שיווקים עסקאות משקל עסקאות א ומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 8 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 3.4 קל שמ הכנסות המדינה מ מחיר דירה חדשה קל שמ הכנסות המדינה ממחיר של דירה חדשה מושפע מגורמים שונים, כגון שווי ה קרקע וה דירה, עלות הבנייה ו בעלות על ה קרקע(מדינה או פרטי)ת . לפי מחקר שהוכן עבור משרד הבינוי והשיכון ב שנת2015 , אפשר לסווג את העלות של דירה חדשה בישראל לרכיבים אלו:  מיסים ממשלתיים – בעיקר מס הרכישה שמשלם היזם על רכישת הקרקע, ללא מס הרכישה ;שמשלם קונה הדירה  ;מע"מ עסקאות  קרקע מפותחת – עלות הקרקע, לרבות ;היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח  עלויות בני יה – ;לרבות תכנון, שיווק ומימון29  .רווח יזמי משקלם של רכיבים אלה בדירה ממוצעת מוצגים בתרשים6 ש.להלן תרשים 6 : קל שמ רכיבי עלות בנ י יה ממוצעת בקרקע פרטית ובקרקע מדינה30 אפשר לראות כי ב הכנסות המדינה מדירות הנבנות על קרקע מדינה נכללים שווי הקרקע, מע"מ עסקאות ומיסים ממשלתיים, ןהו מהוות כ- 32% .ממחיר הדירה בהכנסות המדינה מדירות הנבנות על קרקע פרטית לא נכלל שווי הקרקע, ו הן מהוות כ- 15% ממחיר הדירה . יש להדגיש שאלה ערכים ממוצעים ה עשויים להשתנות מדירה לדירה, לפי מאפיינים שונים, ו בין אזורים שונים בארץ . לדוגמ ה, משקל המיסים הממשלתיים במחיר דירה במחוז ירושלים היה בממוצע כ- 0.4% , ובמחוז תל אביב כ- 2%, בעיקר בגין ערכי קרקע שונים . כמו כן, ב נתונים אלה לא נ כלל מס הרכישה שמשלם רוכש הדירה , שכאמור היה בשנת2020 כ- 1.7% .ממחיר הדירה בממוצע כאמור, ב עלות הקרקע המוצגת בתרשים נכללים היטל השבחה ואגרות פיתוח המשולמות .לרשויות המקומיות במ ,דגם הדירות שעליו התבסס המחקר משקל היטל ההשבחה היה 29 במחקר שהוכן עבור משרד הבינוי והשיכון רכיבים אלה הוצגו בנפרד. במסגרת מסמך זה מוצג."ים רכיבים אלה יחד כ"עלויות בנייה 30 משרד הבינוי והשיכון ,רכיבי עלויות הבנייה למגורים ומשקלם במחיר הדירה , ספטמבר2015 ', עמ37 , עיבוד של מרכז המחקר והמידע של הכנסת. המחקר מבו סס על מדגם של כ- 110 פרויקטים שבנייתם הסתיימה בשנים2010 – 2012 . בנתונים שבתרשים לא נכלל מס הרכישה שמשלם רוכש הדירה . שיעור המע"מ בתקופת המחקר היה16% , ובמועד כתיבת מסמך זה שיעור המע"מ הוא17% . רווח יזמי15% רווח יזמי15% עלויות בנייה53% עלויות בנייה45% קרקע מפותחת17% קרקע מפותחת25% מע" מ עסקאות14%מע" מ עסקאות14% מיסים ממשלתיים1% מיסים ממשלתיים1% 0% 100% קרקע מדינה קרקע פרטית הכנסות מדינה ישירות בהכנסות המדינה מדירות הנבנות על קרקע מדינה נכללים שווי הקרקע, מע"מ עסקאות ומיסים ממשלתיים, והכנסות אלה מהוות כ- 32% .ממחיר הדירה הכנסות מדינה ישירות אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 9 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm בממוצע כ- 2.2% מ מחיר הדירה הסופי ו משקל אגרות הפיתוח היה בממוצע כ- 2.5% . לפי הערכה של התאחדות הקבלנים לגבי דירה טיפוסית בשוק החופשי בשווי1.7 ,מיליון ש"ח משקל היטל ההשבחה הוא כ- 8% ממחיר הדירה ו משקל אגרות הפיתוח ה וא כ- 3% . 31 3.5 הכנסות עקיפות משוק הדירות החדשות נוסף ,על הכנסות המדינה שצוינו לעיל שוק הדירות החדשות מניב למדינה הכנסות נוספות ש הזיקה שלו אליהן היא פחות ישירה . בשל כך, אמידת המשקל של הכנסות מדינה אלה מ מחיר של דירה חדשה היא מורכבת יותר, ולכן הן רק יצוינו באופן כללי. על ההכנסה החייבת של חברות בישראל חל מס חברות בשיעור של% 23 , 32 ו שיעור המס האפקטיבי, שהוא שיעור המס בניכוי הטבות מס, הוא כ- 21.6% . 33 בהנחה ששיעור הרווח היזמי הוא כ- 15% ,ממחיר דירה חדשה אפשר לאמוד את שיעור מס החברות המגולם במחיר דירה חדשה בכ- 3.2% .מעלות הדירה אולם ייתכן שחברה תעסוק בתחומים נוספים, פרט ל בניית דירות מגורים, ,כגון בניית שטחי תעסוקה או תשתיות לו כן רמ ת הרווחיות של פעילותה ב ת חומים האחרים עשויה להשפיע .על היקף מס החברות שתשלם בגין פעילותה בתחום הבנייה למגורים נוסף על מס חברות, מוטל גם מס ה על רווחים המחולקים ,לבעלי המניות אולם בהסתכלות כוללת על סך רווחי החברות במשק, רוב הרווחים לא מחולק ולכן גם לא ממוסה. 34 דירות חדשות שאינן למכירה, כגון דירות להשכרה ובנייה עצמית, מניבות למדינה הכנסות .ממע"מ על שירותי הבנייה על שכר של מועסקים בענף הבינוי חלים מ י סים שונים, כגון מס ,הכנסה דמ י ביטוח לאומי ו מס בריאות, היטל העסקת עובדים זרים35 ו היטל השוואה על העסקת תושבי הרשות הפלסטינית. 36 על רכישת תשומות לבנייה מייצור מקומי ומ ייבוא מוטלים מיסים שונים, ו כג ן ,מע"מ מכס , מיסי קנייה .והיטלי סחר לרכישה של דירה חדשה נלוו ת לא פעם גם הוצאות על מוצרים ושירותים משלימים כגון מוצרי חשמל ,ריהוט, עיצוב פנים, שיפוצים וגינו .ן ,שוק הדירות מחולל פעילות רבה גם בשוק האשראי לרבות הלוואות לדיור )(משכנתאות ו אשראי ל עסקים ב ענפי הבינוי והנדל"ן, רובו אשראי בנק א .י ב שנים 2012 עד2020 גדלה יתרת ה אשראי לדיור מהבנקים בכ- 82% ו יתרת האשראי לעסקים בתחומי בינוי ונדל "ן גדלה בכ- 55% . 37 31 ,זיו לזר, כלכלן, התאחדות הקבלנים בוני הארץ תשובה על פניית מרכז,המחקר והמידע של הכנסת ,דוא"ל 8 בספטמבר2021 . 32 סעיף126 ל]פקודת מס הכנסה [נוסח חדש. 33 OECD.stat, Corporate Tax Statistics, Effective Tax Rates 2020, retrieved: September 12th 2021. 34 ,משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי דו"ח הכנסות המדינה לשנים2015 – 2016 , פרק ח– מס החברות ', עמ1. 35 סעיף45 ל חוק הת ו כנית להבראת כלכלת ישראל (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות הכספים2003 ו- 2004), התשס״ג– 2003 . החל מינואר2022 :בוטל היטל העסקת עובדים זרים חוק התוכנית להבראת כלכלת ישראל (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות הכספים2003 ו- 2004 ') (תיקון מס20), התשפ"ב- 2022 . 36 פרק ו' ל חוק יישום ההסכם בדבר רצועת עזה ואזור יריחו (הסדרים כלכליים והוראות שונות) (תיקוני חקיקה), התשנ"ה– 1994 . 37 ,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל סקירה שנתית2020 , 25 במאי2021 ', עמ39 . בשנים2012 עד 2020 גדלה יתרת האשראי לדיור מהבנקים בכ- 82% ויתרת האשראי לעסקים בתחומי בינוי ונדל"ן גדלה בכ- 55% . אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות | 10 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 4 . הכנסות המדינה ממקרקעין ב הכנסות המדינה ממקרקעין, כלומר ממכירת קרקעות מדינה מו מיסוי עסקאות נדל"ן, נכללות הכנסות מדירות חדשות שנבנו על ידי קבלנים, כפי שתואר לעיל , ו הכנסות מסוגים נוספים של מקרקעין, לרבות ,דירות בבנייה עצמית ,דירות יד שנייה נדל"ן עסקי ואיגודי.מקרקעין38 מס רכישה מוטל כאמור, בין היתר, על דירות מגורים חדשות ו דירות .יד שנייה, קרקעות ונדל"ן עסקי מס שבח מוטל, בין היתר, על דירות יד שנייה, קרקעות ונדל"ן עסקי, אך לא על מכירה של דירות חדשות. הכנסות רמ"י הן מ מ כירת קרקעות לכל הייעודים, לרבות מגורים ות עסוקה, וכן ממכירת .נכסי נדל"ן לרבות דירות ונדל"ן עסקי ב מע"מ על בנ י יה חדשה נכללים מכירה של דירות חדשות ו מע"מ המוטל על דירות ב .בנייה עצמית בטבלה3 ש להלן מוצגות הכנסות המדינה מכל סוגי המקרקעין .בשנים האחרונות טבלה3 ( : הכנסות המדינה ממקרקעין2012 – 2019 ), מיליארדי ש"ח39 שנה מס רכישה מס שבח40 הכנסות רמ"י מע"מ מבנייה חדשה41 סך הכול 2012 3.7 2.1 5.1 8.0 19.0 2013 4.5 2.6 6.0 9.9 23.1 2014 5.0 2.7 6.1 10.6 24.3 2015 6.8 3.8 9.4 13.2 33.2 2016 6.6 4.1 9.5 12.3 32.5 2017 6.6 4.3 16.1 13.8 40.9 2018 6.7 4.7 13.0 13.1 37.5 2019 6.9 4.4 12.8 13.5 37.6 שינוי 19 - 2012 86.5% 109.5% 151.0% 68.8% 97.9% אפשר לראות כי בשנת2019 הכנסות המדינה ממקרקעין (לרבות הכנסות משיווק קרקעות )מדינה, וממיסוי ישיר על נדל"ן היו כ- 37.6 מיליארד ש"ח – גידול של כ- 97.9% לעומת שנת 2012 .מקורות ההכנסה העיקריים מ תוך אלה המוצגים לעיל נכון לשנת2019 הם מע"מ מבנייה חדשה, 13.5 מיליארד ש"ח, והכנסות ר מ"י – 12.8 מיליארד ש"ח. בשנת2020 הכנסות המדינה ממס רכישה היו כ- 6.9 מיליארד ש"ח, ו ממס שבח – כ- 4.5 ,מיליארד ש"ח כמו ב שנת2019 . 42 מ ינואר עד אוקטובר2021 הכנסות המדינה ממס רכישה היו כ- 9.8 מיליארד ש "ח וההכנסות ממס שבח היו כ- 6.3 מיליארד ש"ח – כ- 70% יותר לעומת התקופה המקבילה בשנת2019 . 43 38 איגוד מקרקעין הוא חברה פרטית שנכסיה העיקריים הם מקרקעין. העברת זכויות באיגוד מקרקעין, למשל על ידי מכירת מניות, חייבת במיסי מקרקעי.ן 39 מס רכישה ומס שבח: ,משרד האוצר, אגף הכלכלנית הראשית דוח הכנסות המדינה לשנים2015 – 2016 ;הכנסות רמ"י: רשות מקרקעי ,ישראל דין וחשבון לשנים2019 ו- 2015 ;מע"מ מבנייה חדשה: אבי לבון, סגן בכיר לממונה על הכנסות המדינה, אגף הכלכלנית ה ,ראשית ,משרד האוצר תשובה על פניית ,מרכז המחקר והמידע של הכנסת ,דוא"ל 16 בדצמבר2021 . ה נתונים היו זמינים עד2019 . 40 .מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת מקרקעין 41 בנייה חדשה – דירות חדשות, בנייה עצמית ושיפוצים.. נתוני המע"מ הם אומדן של פוטנציאל הגבייה ולא הגבייה בפועל 42 החשב הכללי, משרד ה ,אוצר מדינת ישראל דוחות כספיים ל- 31 בדצמבר2020 )(בלתי מבוקרים , יולי2021 ', עמ224 . 43 רשות המיס ,ים סקירת הכנסות ממיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן בשנים2013 – 2021 , 14 בדצמבר2021 . בשנת2019 הכנסות המדינה ממקרקעין (לרבות הכנסות משיווק קרקעות מדינה, וממיסוי ישיר על נדל"ן) היו כ- 37.6 מיליארד ש"ח– גידול של כ- 97.9%, לעומת שנת2012 .