חומר רקע
הצגת פעילות"דירה להשכיר"
ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת
13.3.23
מי אנחנו
"זרוע
ביצוע
של
הממשלה,כגורם
מתכלל,מתכנן
ומבצע
בתחום
פרויקטים
לדיור
ו
שיווקם
של
מתחמים
הכוללים
דיור
להשכרה
ארוכת
טווח
לרבות
מכלול
הפעולות
הקשורות
בכך"
מתוך
החלטת
ממשלה2147
תפיסת
הפעלה :
.1
חברה רזה ויעילה הכוללת אנשי מקצוע מהמגזר העסקי
והממשלתי
.2
מכפיל כוח באמצעות הפעלת נותני שירותים
במיקור חוץ .
.3שימוש מסיבי ב
כלי מימון חדשניים ,בנקים וגופים מוסדיים.
.4יכולת ביצוע גבוהה ב
היקפים לאומיים.
דירה להשכיר–מטרות החברה
‹פיתוח
שוק
מוסדי
להשכרה
ארוכת
טווח
‹קידום
תכניות
סטטוטוריות
למגורים
‹זרוע
ביצוע
של
הממשלה
בתחום
הדיור
והנדל"ן
שוק השכירות הפרטית בישראל
למ"ס2022
בישראל כ-
2.85
מיליון דירות למגורים
30%ממשקי הבית גרים בדירות שכורות
בסה"כ כ-
850,000דירות שכורות בישראל
30.4%
64.6%
5 %
שכירות
בעלות
הסדרים אחרים
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
השוואה עולמית
שיעור משקי הבית הגרים בשכירות במדינותOECD
7
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
אחוז השכירות מפוקחת
אחוז השכירות בשוק הפרטי
השוואה עולמית
שכירות מפוקחת מסך שוק השכירות-
OECD
מודל דירה להשכיר להשכרה ארוכת טווח
שיווק קרקע
במכרז
היתר בנייה
השכרת הדירות מכירת
הדירות
בקרה של דירה להשכיר
תכנון ,הקמה והפעלה ע"י יזם פרטי
הקמה
10/15/20שנים
מודל דירה להשכיר להשכרה ארוכת טווח
שכ"
ד מופחת
(
25%
)
שוק חופשי
(
75%
)
אוכלוסיית היעד זכאי"חסר דירה"כלל האוכלוסייה
שכר הדירה20%הנחה ממחיר שוק
מחיר שוק
תקופת חוזה השכירות5שנים5שנים
תקופת שכירות אופציונלית5שנים5שנים
עדכון שכ"ד
במהלך התקופה אחת לשנה(מדד)
אחת לשנה(מדד)
בחידוש החוזה
לפי שומה עדכנית עד5%
מודל דירה להשכיר להשכרה ארוכת טווח
היזם
רכישת קרקע מדינה ללא מחיר מינימום
תכנון ,
הקמה והשכרה לתקופה של15/20שנה
רשאי למכור את הפרויקט כנכס מניב לאחר אכלוסו
רשאי למכור את הדירות בתום תקופת ההשכרה
השוכר
חוזה שכירות ל-
10
שנים ,גמישות מלאה לשוכר
שכר דירה קבוע וידוע מראש
חוזה"דירה להשכיר"
בקרה ופיקוח של דירה להשכיר
מפרט תחזוקה ושירות מוגדרים
דירות
בשכ"ד מופחת ל"זכאי מחיר למשתכן"
כיום דירה בשכירות אינה אלטרנטיבה לדירה בבעלות
שוק ספורדי של בעלים פרטיים
תקופת שכירות קצרה
חוסר יציבות לשוכר
עליות מחירים
רמת תחזוקה נמוכה
מאזן הכוחות לטובת המשכיר
תועלות לרשות המקומית
פתרון דיור בהישג יד
עדיפות לבני מקום
שימור אוכלוסייה צעירה
מתחם מנוהל בבעלות אחודה
רמת גמר ותחזוקה גבוהה לאורך זמן
פיקוח על היזם מצד החברה
פרויקטים להשכרה ארוכת טווח בארץ
בהקמה |
14,500יח"ד
באר יעקב(
3
)
|
808
ירושלים(
4
)
|
1004
קריית גת |
295
חיפה |
402
שוהם |
72
ראשון לציון |
78
אור יהודה(
3
)
|
630
תל אביב(
4
)
|
1191
רמת השרון |
139
רמלה |
200
כרמיאל |
91
נוף הגליל(
2
)
|
361
אופקים |
138
אילת |
140
אשקלון(
3
)
|
721
בית שמש(
2
)
|
269
בני ברק |
219
יוקנעם |
70
לוד(
7
)
|
2,373
אשדוד(
4
)
|
845
רכסים |
198
רמת גן(
5
)
|
1622
שדרות |
49
כרמיאל |
91
פתח תקווה(
3
)
|
741
ראש העין |
243
בשיווק |
3,450יח"ד
קרית אתא |
219
ירושלים(
3
)
|
285
ירוחם |
81
באר שבע |
498
הרצליה(
2
)
|
385
טירה |
60
מגדל העמק(
2
)
|
360
מעלות |
100
אשקלון |
208קרית גת |
276
חצור הגלילית |
72
בני עיש |
432
רמת גן(
2
)
|
474
מאוכלס |
3,606יח"ד
חיפה(
2
)
|
293
הרצליה |
273
רמת השרון |
281
ירושלים |
333
כפר יונה |
58גדנ"ע ת"
א |
370
ראשון לציון |
216
אור יהודה |
364
נהריה |
61
שוהם |
271
חולון |
51
כרמיאל |
100
רמלה |
240
גן יבנה |
235
כ-
22,000יח"ד
554
348
370
1,077
1,427
1,384
2,931
1,084
6,554
6,385
7,000
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
סך שיווקי דירה להשכיר לארוך השנים(יח"ד)
היקפי שיווק מתחמי שכירות ארוכת טווח בין2013-2023
*
על פי תוכנית העבודה לשנת2023
*
מדוע בחרתי לגור בפרויקט דירה להשכיר?
"גורמי משיכה"
למאפייני מודל ההשכרה ארוכת הטווח
משקל משמעותי בבחירת הפרויקט
המוצר–יציבות ולא מחיר
הביקוש עולה על ההיצע
פרוייקט
מתמודדים
כמות יח"ד
כמות באחוזים
ת"
א(המשתלה)
2200
44
5000%
הרצליה1500
68
2200%
רמת השרון600
70
850%
חיפה300
46
650%
חולון250
13
1900%
ת"
א(גדנ"ע)
460
92
500%
כרמיאל145
25
580%
ראשון לציון700
54
1300%
גן יבנה630
68
925%
רמלה494
60
825%
יזמי הנדל"ן המובילים בישראל
פרויקטים מאוכלסים
הושלם
בתכנון
1,250
ג'א סר'זרקא
142
שחמון11
-אילת
450
הדסה הקטנה
ירושלים
1,444
שהם כ"א
136
המשתלה-ת"א166
הבית
הירוק-
ת"א
75,274יח"ד
1,546
גן יבנה(מערב)
11,158
ניר צבי
116
שבעת הנוטרים
8,100
רחובות-מזרח
342
בית שמש
4,750
בן שמן ובית
הקשתות
750
משולש
הבורסה–ר"ג
2,260
שיכון
הרופאים–
ר"ג
200
טירת הכרמל
240
עיריית נשר
8000
נוף ירקון-
הוד השרון
20,932יח"ד
440
שוק גולדמן-
אור יהודה2,800
נס ציונה
7000
כפר סבא צפון
3,750
גדרה
106
ג'לג'וליה
3,200
ראשון לציון
7000
כפר יונה
240
קריית
שמונה
18000
חולון
2000
גבעת שמואל
4,400
הרצליה
450
כרמיאל
תכנון סטטוטורי למגורים
שם תוכנית
מספר יחדות
דיור
יחדות
השכרה
משולש הבורסה750
400
ניר צבי11158
1483
רחובות מזרח8400
1200
שחמון1
-אילת140
140
שיכון הרופאים2260
1700
מרכז הצעירים-ג'לג'וליה106
106
בית שמש200
200
ג'א סר-זרקא1250
240
טירת הכרמל-מתחם העירייה200
100
גדרה מתחם2
1000
200
מתחם ליד המכללה-כרמיאל250
250
מס 'יח"
ד
בתב"ע|כ-
4,500יח"ד
תכנית"נופי בן שמן"
,לוד
עירוב שימושים :מגורים ,
מסחר ופארק עירוני
מס 'יח"
ד להשכרה|כ-
1,300יח"ד
סטטוס |מאושרת ובשיווק
מס 'יח"
ד
בתב"ע|כ-
11,000יח"ד
תכנית"הרובע המערבי"
,לוד
עירוב שימושים :מגורים ,
מסחר ותעסוקה
מס 'יח"
ד להשכרה|כ-
3,000יח"ד
סטטוס |
מאושרת
מס 'יח"
ד
בתב"ע|כ-
200יח"ד
תכנית"בין הגבעות "בית שמש
עירוב שימושים :מגורים ,שב"צ
ושצ"פ
סטטוס |
החלטה על אישור
התכנית
מס 'יח"
ד
בתב"ע|כ-
8,400יח"ד
תכנית"רחובות מזרח "תמ"ל3003
עירוב שימושים :מגורים ,
מסחר ותעסוקה בהיקף
של700,000מ"
ר
סטטוס |
תוכנית מאושרת(תצ"ר)
מתחם ח/
500
תכנון+
ניהול ;
ארי כהן
סטטוס :מצב קיים +
חלופות תכנון
צפי להגשת מסמכים :
אוקטובר2023
צפי החלטה להפקדה :
מאי2024
צפי אישור התוכנית :
ספטמבר2025
יח"ד :
18,000תעסוקה ומסחר :
500,000מ"
ר
תכנית רחבה
צפי להגשת מסמכים :
עד6.3
צפי החלטה להפקדה :
יוני2023
צפי אישור התוכנית :
דצמבר2023
תכנית איחוד וחלוקה בעתיד
קידום התוכנית ללא תחנת מנחם בגין
מתחם אבא אבן ,הרצליה
נתונים
שטח :
870625
יח"ד :
4,400
מסחר ותעסוקה :
200,000
מתחם קרקע פרטית מרובת בעלים
תכנון :
גורדון אדריכלים
ניהול :סיטילינק
סטטוס :
עריכת דוח מצב קיים ואיתור פוטנציאל
בסביבת התחנה
צפי להגשת מסמכים :
פברואר2024
צפי החלטה לאישור :
יוני2025
צפי החלטה להפקדה :
אוגוסט2024
27
תמ"
א70
סטטוס :העברה להערות והשגות
M3
אזור פיתוח
שטח פתוח
מרחב עירוני מוטה מטרו
מרחב הליבה
טבעת ראשונה
תוואי מטרו
קוו רק"ל
כניסה\יציאה לתחנת המטרו
הנחיות מיוחדות לתחנת ממשק
ציר ירוק
2
20
רחוב עירוני ראשי
רקל02
העצמה של אזור התעסוקה ,
כולל תוספת
שימושים ,
תוך פיתוח רשת
הליכתיות
ומרחב ציבורי איכותי שיקשור את
אז"ת
לתחנת המטרו.
03
רחוב אבא אבן יפותח כרחוב ראשי
המוביל אל הים ,
שימושים מעורבים ודופן
פעילה ,בהתאם לעקרונות ה-
TOD
.
04
קישוריות אל רצועת החוף והמרינה כעוגן
ציבורי במרחב.
05
הבטחת קישוריות איכותית בין תחנת
המטרו לתחנת
הרק"ל כחלק מפיתוח
מרחב הליבה של התחנה.
פיתוח מועצם מעורב שימושים במרחב
התחנה הקרוב300מ'.
01
השלד העירוני ועיקרי התכנון המוצע
תכנון מפורט בסביבת מטרו
תוכנית
מוסד תכנון
יח"ד
מ"
ר תעסוקה
ומסחר
צוות תכנון
סטטוס צפי להגשת
מסמכים
איחוד וחלוקה בעתיד
צפי לאישור
שלב א'
ח/
500חולון
תחנת רמת אליהו
מחוזית18,000-
25,000
500,000ניהול ותכנון :ארי כהן
מצב קיים +
חלופות תכנון
10/23
512.2023
כפר גנים(
הרצועה
השלישית)-
גבעת
שמואל
ותמ"ל2,000
246,000ניהול :סיטי לינק
תכנון :גורדון אדריכלים
מצב קיים02/24
12.2023
בנות חיל-ראשון לציון
(המשולש)
מחוזית800
95,000ניהול :ליאורה סטולר
תכנון:יובל קדמון
מצב קיים02/24
תל גיבורים-חולון
מחוזית1,320
32,000ניהול :אביב
תכנון :עדן בר
מצב קיים2/24
גולדה מאיר-חולון
(
תחנת הHIT
)
מחוזית2,700
35,000ניהול :סיטי לינק
תכנון :גורדון אדריכלים
מצב קיים02/24
שלב ב'
אבא אבן-הרצליה
(
מתחם1בחוף התכלת)
ותמ"ל4,400
200,000ניהול :סיטי לינק
תכנון :גורדון אדריכלים
מצב קיים02/24
בן גוריון-
הרצליה
(התחדשות עירונית)
מחוזית2,250
100,000ניהול :פז כלכלה
תכנון :עידו אלונים
מצב קיים01/24
תחומי פעילות נוספים של החברה
מעונות סטודנטים
פתרונות דיור מוגן למעמד הביניים
קידום רגולציה לפיתוח שוק שכירות מוסדית-
קרנותREIT
קידום פרויקטים באוכלוסיות מיוחדות
יישום החלטת ממשלה625
קידום פתרונות דיור במסגרת מעבר
צה"ל לדרום
מאגר
ידע משותף בשוק השכירות עם מפ"י
קידום תכנון מתחמי מגורים לאורך קו המטרו
תכנית"השכר ומהר"
מעונות סטודנטים
מטרה:
סיוע
למוסדות
להשכלה
גבוהה
ולרשויות
מקומיות
בקידום
הקמת
המעונות
אמצעי:
פרסום
קול
קורא
העברת
מענקים
בסך-
87מלש"ח
7מוסדות
להשכלה
גבוהה
ורשויות
מקומיות
2,500מיטות
לסטודנטים–יחידים
וזוגות
שכירות
במחיר
מופחת
ליווי
פיקוח
על
הפרויקטים
בשלבי
התכנון,ההקמה
וההפעלה
למשך20שנה
במסגרת
הסכם
שנחתם
מול
המדינה,החברה
הקימה
ותפעולה
מערך
פיקוח
ובקרה
על24פרויקטים
במסלול"מחיר
למשתכן",עבורם
הועמדה
ערבות
מדינה
במסגרת זו ,החברה ביצעה ,בין היתר ,על:
מינוי מפקחים מורשים לליווי בנייה לדיור ,לצורך עריכת דו"ח אפס ודו"חות ביצוע לפרויקטים
ניתוח דו"
חות האפס ורמות חשיפה ומתן המלצות למדינה בנוגע למתווה הפיקוח המומלץ
מעקב חודשי אחר דוחות הביצוע ובחינת קצב התקדמות הפרויקטים ,חסמים ,הפרות וכו '
פרסום דו"
חות תקופתיים ודיווחים מיידים(ככל שנדרש )לוועדת ההיגוי במשרד האוצר
עריכת מפגשים תקופתיים מול המפקחים וביקורים בשטח לביצוע מעקב שוטף
ניהול ערבויות מדינה
בפרויקטי"מחיר למשתכן"
הממשלה מינתה צוות בין-
משרדי במטרה
להנגיש
את פתרון הדיור המוגן לשכבות אוכלוסייה נוספות
באחריות"דירה להשכיר:"
גיבוש מודל מכרזי חדש לשיווק קרקעות המדינה המיועדות לדיור מוגן–
מענה לגידול
האוכלוסיה
מודל מבוסס על הפחתת מכלול מרכיבי עלויות הפרויקט
פיקוח ובקרה על קיום תנאי המכרז בשלבי התכנון ,ההקמה וההפעלה
פעולות נדרשות:
איתור קרקע באזור הביקוש ליישום הפיילוט
קידום החלטת ממשלה להגדרת הזכאים למגורים בפרויקט
פתרונות דיור מוגן למעמד הביניים
במסגרת
החלטת
הממשלה625הוטל
על
החברה
לקדם
כלי
סיוע
לפיתוח
פרויקטי
מגורים
להשכרה
ארוכת
טווח
ביישובי
המטרה.
קידום פתרונות דיור עבור משרתי הקבע במסגרת
מעבר צה"ל לדרום
"כלי
סיוע
לפיתוח
פרוייקטי
מגורים
להשכרה
ארוכת
טווח
ביישובי
המטרה:להקים
צוות
בראשות
משרד
ראש
הממשלה
ובהשתתפות
משרד
הביטחון,משרד
הבינוי
והשיכון
ואגף
התקציבים
במשרד
האוצר,ובהתייעצות
עם
חברת"דירה
להשכיר",אשר
יגבש
תוך180יום,כללים
למתן
סיוע
לפיתוח
דיור
איכותי
להשכרה
ארוכת
טווח
ביישובי
המטרה,לרבות
דיור
שיתופי,שיתנו
מענה,ביו
היתר,עבור
משרתי
הקבע,לרבות
שילוב
פרויקטים
מהשוק
הפרטי
שיימצאו
מתאימים
למטרה
זו.לצורך
יישום
סעיף
זה
יוקצה
סך
של15מלש"ח
מתקציב
משרד
האוצר
בשנת2022
.ככל
שיישארו
יתרות
תקציב
מתוקף
החלטה
זו
שלא
מומשו,יתרות
אלו
יוקצו
בעדיפות
ראשונה
לצורך
מימוש
סעיף
זה."
חוק
מיסוי
מקרקעין
קבע
כי
חברת
דירה
להשכיר
מאשרת
פרויקטי
דיור
להשכרה
לקרנות
להשקעה
במקרקעין
למגורים
עם
הקמתם.
החברה
מפקחת
ומאשרת
בכל
שנה
כי
הקרנות
עמדו
בתנאי
החוק
והארבעת
תנאי
ההשכרה
בין
הקרן
לשוכרים.
אושרו
ע"י
החברה
כ-
1,000יח"ב ד-
17פרויקטים
פיקוח על פרויקטי השכרה ארוכת טווח בשוק הפרטי
קרנותREIT
עיקרי פרק השכירות בחוק ההסדרים-
תקציב2022
הגדרה אחידה
לשכירות ארוכת
טווח
בכל מסלולי
החקיקה והמיסוי
הסבת שטחי
משרדים
לשכירות
ארוכת טווח
תוספת זכויות
בנייה לשכירות
מוסדית
לוועדות תכנון
מקומיות
תיקון החוק
לעידוד
השקעות הון
הארכה ותיקון
פקודת המס
לעניין קרן
השקעות
במקרקעין
הגדרה אחידה לשכירות ארוכת טווח
בכל מסלולי החקיקה והמיסוי
השונים
תיקון ההגדרה"השכרה לטווח ארוך "בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה באופן הבא :
תקופת השכירות תהיה בת חמש שנים לפחות ,
עם אפשרות להארכת התקופה על ידי השוכר כך שלא תפחת
מעשר שנים
במצטבר
גובה דמי השכירות ומנגנון לעדכונם ייקבעו ויוגדרו מראש ויקבעו בחוזה ביחס לכל תקופת השכירות
השוכר יהיה רשאי להודיע על סיום החוזה מדי שנה בהתראה שתיקבע בחוזה
תוספת זכויות בנייה לשכירות מוסדית ארוכת טווח
ועדה
מקומית
תהא
מוסמכת
להגדיל
את
השטח
הכולל
המותר
לבנייה
למגורים
ל"השכרה
לטווח
ארוך"בתכנית
שאישרה
ועדה
מחוזית
במגרש
המיועד
למגורים,לפי
התוספת
השישית
במקרים
הבאים:
•ועדה
מקומית
לא
עצמאית
בעד50%
•ועדה
מקומית
עצמאית
בעד200%
.
(במקום30%כיום)
•בשטח
שחלה
עליו
תכנית
כוללנית
עד60%או120%שאישור
ועדה
מחוזית
ועדות
מקומיות
יהיו
מוסמכות
להגדיל
או
להסב
את
השטח
הכולל
המותר
לבנייה
למגורים
להשכרה
ארוכת
טווח,לפי
התוספת
השישית,בעד100%מהשטח
הכולל
המותר
לבנייה
למגורים
בתכנית
תעסוקה
ומסחר
שאישרה
ועדה
מחוזית(במקום30%כיום)
הגדרת השכרה לטווח ארוך לעניין חוק עידוד השקעות הון בהתאם להגדרה בתוספת השישית לחוק התכנון והבנייה
הארכת משך חיי פרויקט למשך15
שנים לפחות תוך העמקת ההטבות ומתן אפשרות כניסה בנעלי לאחר5
שהשנים
הראשונות
יצירת מסלול ליישובי פריפריה
פיקוח על יישום באמצעות חברת"דירה להשכיר "
באמצעות המנהל בחוק
התו"ב
מצב קיים
מצב חדש:
השכרה ארוכת טווח
מצב חדש:
השכרה ארוכת טווח בפריפריה
שיעור מס11%
לאחר5
שנים-
11%
לאחר10
שנים-
9%
לאחר15
שנים-
5.5%
6%
פחת מואץ20%
20%
20%
מס 'דירות מינימלי6
10
6
תקופת ההשכרה בפרויקט5שנים15שנים לפחות15שנים
שיעור דירות מושכרות50%
66%
30%
מס רכישה6%
-
5%
0.5%
0.5%
תמריצים כלכליים לקידום פרויקטים להשכרה ארוכת טווח-חוק עידוד השקעות הון
המרת שטחי משרדים ליחידות דיור קטנות המיועדות שכירות ארוכת טווח
בתכנית מפורטת החלה בתחום רשות עירונית ותירה שימוש לתעסוקה תיתן הוועדה המקומית היתר לתוספת שימושים
אחרים למגורים לפי התנאים הבאים:
הסבת30%מכלל שטחי המשרדים שטרם החלה בהם בנייה לשטחים שמיועדים לדיור להשכרה ארוכת טווח
לעניין דיור להשכרה לטווח ארוך יחולו
הוראות התוספת השישית
השטח הכולל המותר לבנייה של דירת מגורים לא יעלה על50מ"ר ויכלול40יחידות דיור לפחות.
ועדה מקומית רשאית ,לאשר תוספת שימוש ציבורי שנועד לשרת את הגדלת השימוש למגורים
עיקרי הרפורמה בשוק השכירות במסגרת חוק ההסדרים2023
תכנון ייעודי לפרויקטים להשכרה ארוכת טווח-ועדת הפנים והגנת הסביבה
מסלול חדש לוועדות מחוזיות לקבוע
בתכנית
דיור להשכרה ארוכת טווח הוראה מחייבת על בעלות אחודה
אימוץ עקרונות"תדריך תכנון להשכרה ארוכת טווח "
מתן תוספת זכויות ותמהיל התואם את הביקוש לדיור להשכרה
הגדרת יחסי שוכר משכיר בהתאם להגדרה השכרה ארוכת טווח בתוספת השישית לחוק
התו"ב
קביעת רגולציה ופיקוח לפרויקטים אלה
עידוד שכירות מוסדית ארוכת טווח-ועדת הכספים
הסרת חסמים ועידוד פעילות קרנות השקעה במקרקעין למגורים-
REIT
הארכת תקופת ההקמה לפרויקטים
מתן גמישות"מכירה למשכיר "תוך עמידה בכלל ההתחייבויות הקבועות בחוק
התאמה לפריפריה
תודה!תודה!