חומר רקע
כתיבה :
לירן קוסמן, כלכלן |
:אישור עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי
:תאריך
י"ט באדר תשפ"ג ,
12
במרץ2023
הכנסת–
מרכז
המחקר והמידע עריכה לשונית: מערכת דברי הכנסת
www.knesset.gov.il/mmm
פיקוח תקציבי
אומדן הכנסות המדינה
מ
דירות חדשות - עדכון
מסמך זה נכתב לבקשת חבר הכנסת יעקב אשר,, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה
לקראת דיון
ב-
13
במרץ2023
" בנושא זינוק בהכנסות המדינה משיווק וממיסוי דירות חדשות ובחינת
האפשרות לשימוש בכספים אלה להורדת מחירי הדירות- ממצאי דו"ח ממ"מ".
1
במסמך
יוצגו
נתונים על מכירת דירות חדשות2 בשנים האחרונות, נתונים על הכנסות המדינה מדירות חדשות
וממקרקעין בכלל , פילוח מחיר הדירה לרכיבים והשינוי במדד מחירי דירות חדשות בשנים
האחר.ונות
1.
רקע: תהליכי תכנון ובנייה של
דירות חדשות
תהלי
כי תכנון ו
בניי
ה
של דירות חדשות, הנבנות על
קרקע
ות
מדינה או על קרקעות
פרטי
ות,
נמשך שנים
רבות , כמפורט בטבלה1 ש.להלן
טבלה 1
:אומדן שלבי תכנון ובנייה של דירה
ומשך הזמן הממוצע
לכל שלב3
שלב
)משך זמן (שנים
הגוף
האחראי
.א בדיקת היתכנות והכנת הת
ו
כנית להגשה לוועדה המחוזית
1
רמ"י, משרד השיכון
.ב אישור הוועדה המחוזית
5
)מנהל התכנון (משרד הפנים
.ג הכנה לשיווק הקרקע בידי רמ"י
1.5
רמ"י, משרד השיכון
.ד
)פרסום המכרז ובחירת הזוכה (שיווק הקרקע
0.5
רמ"י, משרד השיכון
.ה
)מתן היתר בנייה (הוועדות המקומיות
3
הוועדות המקומיות, הקבלנים
.ו פרק זמן שחולף מקבלת היתר בנייה ועד התחלת הבנייה
0.5-0
הקבלנים
.ז משך הבנייה
2
הקבלנים
סך הכול
13.5-13
אפשר לראות ב אומדן של בנק ישראל
מ-
2015
ש משך
ה זמן
ה כולל של שלבי התכנון והבנייה הוא
13
עד13.5
,שנים והשלבים הממושכים יותר הם
בעיקר שלבי
( אישורי הוועדה המחוזית חמש
( שנים), מתן היתר בנייה על ידי הוועדות המקומיות שלוש.)שנים) ומשך הבנייה (שנתיים
אפשר
להניח כי מאז פורסם האומדן חלו שינויים ב
משכי הזמן של ה שלבים השונים. כך, משך הבנייה
עלה מ-
24
חודשים
ליותר מ-
30
חודשים, נכון ל מרץ2022
.
4 ל
התארכות שלבי התכנון והבנייה
יש השפעה על אמידת הכנסות המדינה מדירות חדשות ,שכן ההוצאות נפרסות על פני
1 המסמך מעדכן מסמך קיים: לירן קוסמן ,אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, יולי2023
.
2 דירה חדשה: דירה שנמכרה בפעם הרא."שונה, שאינה דירה "יד שניה
3
,בנק ישראל דוח שנתי2014
', לוח ז-
'א-
3 –
שלבי תכנון ובנייה של דירה ומשך הזמן הממוצע שהם אורכים, מרץ2015
.
4
,הלמ"ס
התחל
ו ת וגמר בנייה בתקופה אפריל2021
–
מרץ2022
,
20
ביוני2022
.
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
2
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
שנים ארוכות ,וכך גם הכנסות המדינה . במסמך זה הכנסות המדינה מדירות חדשות הן לשנה
מסוימת, ומבוססות על הכנסות מש
לבי ה
ב נייה השונים–
שיווק קרקעות מדינה, מע"מ בשלבי
הבנייה השונים וכדו
מה.
:הכנסות המדינה מדירות חדשות הן מכמה אפיקים
מיסים :שיש להם זיקה ישירה לעסקאות מכירה של דירות חדשות הם מס ערך מוסף (להלן
מע"מ) ומס רכישה. נוסף על אלו , יש מיסים
שיש להם
זיקה,עקיפה
כגון מס חברות על חברות
בנייה, מ
סי וי ישיר (מס הכנסה )ודמי ביטוח לאומי
על שכר המועסקים בענף הבנייה ו מיסוי
( עקיף
מע"מ, מכסים ומיסי קנייה) על ייצור מקומי ויבוא של תשומות המשמשות לבנייה.
)הכנסות של רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י
מ
שיווק קרקעות למגורים .
היטל הש
בחה ואגרות פיתוח
.המהווים מקור הכנסה של הרשויות המקומיות
2
.
נתונים על דירות חדשות
בשנת2022
נמכרו כ-
110,500
דירות
, מתוכן כ-
36%
דירות חדשות ו-
64%
.דירות יד שנייה
מתוך הדירות החדשות שנמכרו ב-
2022
כ-
24%
היו דירות בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה
בהנחה כגון מחיר למשתכ
ן) וכ-
76%, כ-
29,900
,דירות.בשוק החופשי5
בתרשים1
מוצג מספר הדירות החדשות שנמכרו בשנים2016
עד2021
.
תרשים 1
:מספר הדירות החדשות שנמכרו (
2016
–
2022
)
6
אפשר לראות כי בשנים2016
–
2018
הייתה יריד
ה במס
פר הדירות החדשות שנמכרו,
בשנים
2019
–
2021
הייתה עלייה
ובשנת2022
שוב הייתה ירידה. בשנת
2021
נמכר
מספר שיא של
57,842
דירות חדשות – כ-
95%
יותר לעומת שנת2016
.
בשנים2016
–
2022
נמכרו בממוצע
5
,משרד האוצר, אגף הכלכלנית הראשית סקירת ענף הנדל"ן למגורים–
דצמבר2022
,
14
ב פברואר2023
.
6 שנים
2020
–
2022
,: הלמ"ס, הודעה לתקשורת עסקאות נדל"ן–
דירות חדשות בשנת2022
,
14
בפברואר2023
;שנים
2016
–
2019
:
,הלמ"ס שנתון סטטיסטי2021
,
לוח20.12
:
דירות חדשות שנמכרו, לפי מחוז ויישובים שבהם100
אלף תושבים ויו
תר ,
26
באוגוסט2021
.
29,667
24,880
22,771
33,708
41,311
57,842
40,478
-16%
-8%
48%
23%
40%
-30%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
0
20,000
40,000
60,000
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
מספר דירות
דירות חדשות שנמכרו שיעור שינוי שנתי(ציר ימני)
בשנת2021
נמכר
מספר שיא של57,842
דירות חדשות– כ-
95%
יותר לעומת שנת2016
אומד ן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
3
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
כ-
35,800
.דירות חדשות בשנה
ב נוסף
ל דירות חדשות
שנמכרו
ת על ידי קבלנים,
המוצגות
,בתרשים יש גם דירות חדשות שאינן למכירה, הנבנות במסגרת בנייה
עצמית, בנייה להשכרה
.וקבוצות רכישה בשנת2021, החלה בנייתן של כ-
15,031
דירות שאינן למכירה.
7
בתרשים2
מוצג שיעור
השינוי המצטבר במדד מחירי ת
שומה בבנייה למגורים לפי מרכיבי המדד
בשנים2018
–
2021
.
תרשים2
: שיעור השינוי המצטבר ברכיבי מדד
מחירי תשומה בבנייה למגורים (
2018
–
2023
)
8
אפשר לראות כי מדד
מחירי ת
שומה בבנייה למגורים עלה בכ-
15.2%
במצטבר מינואר2018
עד ינואר2023. רוב העלייה – כ-
10.8%
מתוך ה-
15.2%
–
הייתה מדצמבר2020
עד
יולי
2022
,
ונבעה
בעיקר מעלייה חדה ב מדד
מחירי חומרים, כגון ברזל עץ ו . בתרשים3 ש להלן מוצג השינוי
במדד מחירי ד ירות חדשות בשנים2018
עד אוגוסט2021
.
תרשים3
: מדד מחירי דירות חדשות(
18
20
-
2022
:, בסיס דצמבר2017
)
9
אפשר לראות כי בין דצמבר2017
לדצמבר
2022
מדד מחירי דירות חדשות עלה בשיעור של
כ-
31%
ורוב העלייה הייתה מאמצע שנת2021
ואילך .בממוצע שנתי
מדד מחירי דירות חדשות
7
,הלמ"ס הכמות המבוקשת של דירות חדשות-
נובמבר2018
,
14
בינואר2019
;
הכמות המבוקשת של דירות חדשות- ספטמבר-
נובמבר
2022
,
12
בינואר2023
.
8
,הלמ"ס
מחול
ל מחירים ומדדי מחירים :, אוחזר6
במרץ2023
.
9
,הלמ"ס מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות ינואר2023
,
לוח2.4
: מדד מחירי דירות חדשות ,
15
בפברואר2023
.
3.3%
15.2%
0%
5%
10%
15%
ינואר-
18ינואר-
19ינואר-
20ינואר-
21ינואר-
22ינואר-
23
עלייה מצטברת
חומרים
שכר עבודה
שכירת ציוד ורכב
הוצאות כלליות
31%
-10%
0%
10%
20%
30%
דצמבר
2017
דצמבר
2018
דצמבר
2019
דצמבר
2020
דצמבר
2021
דצמבר
2022
שינוי מצטבר
מדד מחירי תשומה
בבני בכ-
15.2%
במצטבר מינואר2018
עד ינואר2023
. רוב
העלייה– כ-
10.8%
מתוך ה-
15.2%
–
הייתה מדצמבר2020
עד יולי
2022
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
4
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
בשנת2019
ירד בכ-
2.4%
;
בשנת2020
עלה בכ-
1%
,ובשנת
2021
עלה בכ-
8.1%
.ב מדד
מחירי דירות חדשות נכללות גם דירות חדשות
ב
סבסוד ממשלתי, כגון ת
ו ,כנית מחיר למשתכן
שמחירן נמוך לעומת .דירות חדשות בשוק החופשי משקלן של דירות חדשות בסבסוד ממשלתי
מסך
הדירות החדשות שהשתתפו בחישוב המדד בתקופה
זו
נע מדי חודש בין19%
ל-
51%
.
3
.
הכנסות
המדינה מ
עסקאות של דירות חדשות
3.1
מס רכישה ומע"מ
ש כי רב ה של
זכות במקרקעין,
כגון
דירה, קרקע או נדל"ן עסקי, חייב
הרוכש
ב
מס רכישה10
המחושב כשיעור משווי ה
ש כי ר.ה כולל מע"מ11 ש כי רב ה של זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים
חל מס רכישה בשיעור קבוע של6%
משווי ה.עסקה12
ברכישה
של דיר
ת מגורים, שיעור ה
מס
מדורג לפי שווי המכירה ו בעלות על דירה יחידה)או דירה שאינה יחידה (להלן: דירה להשקעה.
13
בתרשים4 מוצג
ות
מדרגות
מס רכישה, לפי שווי המכירה,
נכון לשנת2023
.
תרשים 4
:
מדרגות
מס רכישה לפי שווי המכירה (
ינואר2023
)
14
אפשר
לראות
שעד לשווי של כ-
1.9
מיליון ש"ח שיעור מס רכישה על
דירה יחידה
הוא0%
; בין
שווי של כ-
1.9
"מיליון ש לכ ח-
2.3
מיליון ש"ח
שיעור מס הרכישה
הוא3.5%
, ובין שווי של כ-
2.3
מיליון ש"ח ל-
5.9
מיליון ש"ח
שיעור המס
הוא5%
.
מס הרכישה על
דירה שאינה יחידה (דירה
להשקעה)
עד5.9
מיליון ש"ח הוא8%
,ומעל לכך –
10%
.
10
סעיף9 ל חוק
מיסוי מקרקעין (שבח ורכיש
ה), תשכ"ג–
1963
.
11 ועדת ערר
)(ת"א1369/07
אוזן יגאל ניסים נ' מנהל מס שבח מקרקעין , אזור רחובות ,פסק דין ,
7
במאי2009
.
12
סעיף2(1) ל תקנות
מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה–
1974. בתנאים מסוימים שיעור מס הרכישה מופחת ל-
5%
.
13
.בתנאים מסוימים חל מס רכישה של דירה יחידה גם אם אין מדובר בדירתו היחידה של הרוכש
14
,רשות המיסים הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר1/2023
,
16
בינואר2023
. במקרים מסוימים חל מס רכישה מופחת, למשל אם הרוכש
;הוא עולה או נכה, או במכירה לקרוב משפחה ללא תמורה)תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה (מס רכישה), התשל"ה–
1974
.
0
1.9 2.3
5.9
19.6
0%
2%
4%
6%
8%
10%
מס רכישה
מחיר
(מיליוני ש"ח)
דירת מגורים שאינה יחידה
דירת מגורים יחידה
קרקע
ברכישה של זכות
במקרקעין שאינה
דירת מגורים חל מס
רכישה בשיעור קבוע
של6%
משווי
העסקה. ברכישה של
דירת מגורים, שיעור
המס מדורג לפי שווי
המכירה ובעלות על
דירה יחידה או על
.דירה שאינה יחידה
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
5
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
חלק מהכנסות המדינה ממס רכישה מועברות
לקרן פיצויים
לנזקי מלחמה ופעולות איבה. מס
רכישה הוא מקור ההכנסה העיקרי של קרן הפיצויים,
מלבד
הכנסות מריבית על היתרה שבקרן,
שנכון לדצמבר2021
הייתה כ-
17.8
.מיליארד ש"ח15
שיעור המע "מ בשנת2021
היה17%
"ממחיר דירה חדשה לפני מע מ כ או-
14.5%
ממחיר דירה
סופי
כולל
.מע"מ
בשנת2020
נמכרו כ-
39,414
דירות חדשות16
בס
כום כולל של כ-
70.5
מיליארד "ח ש
.)(כולל מע"מ
ב הכנסות המדינה מעסקאות אלה
נ
כללו מע"מ בסך כ-
10.2
מיליארד "ח ש ומס רכישה בסך כ-
1.2
מיליארד "ח ש.
17
נתונים אלה משקפים מחיר דירה
ממוצע של כ-
1.79
"מיליון ש
ח
, תשלום מע"מ ממוצע של
258.8
אלף ש"ח
לדירה– כ-
14.5%
ממחיר הדירה – ו מס רכישה
ממוצע של
30.4
אלף
ש"ח לדירה, כ-
1.7%
ממחיר הדירה.
בתרשים5 ש להלן מוצגת התפלגות הכנסות המדינה ממס רכישה לפי
סוג הנכס שנרכש.
תרשים 5
:הכנסות המדינה ממס רכישה לפי סוג הנכס
(שנת2021
,
)מיליארדי ש"ח18
אפשר לראות כי
רוב הכנסות המדינה ממס
רכישה בשנת2021
היו מדירות להשקעה ומקרקע,
כ-
31%
ו-
33%
בהתאמה. מס הרכישה מדירות יחידות היה כ-
14%
.מסך מס הרכישה בשנה זו
במ חקר של
ה-
OECD
צוטטו מחקרים
ש לפיהם מס רכישה יוצר עיוותים בשוק הדיור ובשוק
.העבודה
בשוק הדיור מס רכישה עשוי להניא משקי בית שמספר הנפשות בהם השתנה מלעבור
,לדירה אחרת שמתאימה יותר לגודלם החדש
זאת
מכיוון שירצו להימנע מתשלו ם מס רכישה על
הדירה שיקנו. ב שוק העבודה, מס רכישה עשוי להניא עובדים מלהעתיק את מקום מגוריהם
15
,משרד האוצר, אגף החשב הכללי
מדינת ישראל דוחות כספיים ליום
31
בדצמבר21
20
, יוני2022
', עמ44
:; להרחבה
נעם בוטוש ,
פיצויים
לעסקים שנפגעו בעקבות מבצע שומר החומות ,, מרכז המחקר והמידע של הכנסת יוני2021
.
16
,גלית בן נאים, מנהלת תחום בכירה, אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר, דוא"ל3 בנוב מבר2021
. נתון זה שונה במעט מהנתון שהוצג
בתרשים1
.כיוון שהתקבל ממשרד האוצר ולא מהלמ"ס
17
שם. יש לציין שבשנת2020
.מס רכישה על דירה להשקעה היה נמוך יותר ממה שהוא כיום
18
,רשות המיסים סקירת הכנסות ממיסוי מקרקעין ועסקאות נדל"ן בשנים2013
–
2022
,
13
בדצמבר2022
.
דירה להשקעה
4.8
31%
קרקע
5.1
33%
דירה יחידה
2.2
14%
משפרי דיור
1
7%
פעולה באיגוד מקרקעין
0.4
3%
בניין
1.9
12%
בשנת2020
נמכרו כ-
39,414
דירות חדשות
ב
סכום כולל של כ-
70.5
מיליארד ש"ח
.)(כולל מע"מ
ב הכנסות המדינה
מעסקאות אלה
נ
כללו
מע"מ בסך כ-
10.2
מיליארד ש"ח ומס
רכישה בסך כ-
1.2
.מיליארד ש"ח
אומדן הכנסות ה מדינה מדירות חדשות- עדכון
|
6
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
לטובת עבודה בתנאים טובים יותר .כמו כן, לפי ה
מ
חקר,
פער המיסוי בין מס רכישה על דירה
יחידה לדירה להשקעה עשוי להביא לרישום פיקטיבי של נכסים על שם קרובי משפחה של רוכש
.הדירה האמיתי כדי לחמוק מתשלום מס בשל
בעיות אלה המליץ ה-
OECD
לבטל כליל את מס
הרכישה על דירה ראשונה ולשקול לבטלו גם על דירה שנייה, זאת בד בבד עם העלאת מס
הארנונה ו
ה
מס על דמי שכירות, כדי לא לפגוע בהכנסות המדינה והרשויות המקומיות.
19
3.2
עלות הקרקע
ככלל, קרקעות לבנייה נרכשות מידי אחד מהשניים:
20
רמ"י:
משווקת את הקרקעות של מדינת ישראל, קק"ל ורשות הפיתוח ,
המהוות יחד
כ-
93%
המ קרקעות
המוסד
ר
ות בישראל.
על חלק ניכר מקרקעות רמ"י
אין אפשרות
לתכנן
בנייה (לרבות שטחי אש בשימוש צה"ל, שמורות טבע, יערות קק"ל, שטחים בנויים
ושטחים בתכנון), והשטח הנותר הראוי לתכנון בנייה הוא כ-
7.9%
מסך קרקעות
.רמ"י21
,לפי הערכה
כ-
59%
מהדירות החדשות בשנת2018
נבנו על קרקע מדינה
ששווקה על ידי רמ"י , ומוערך ששיעור זה לא ישתנה ביותר מאחוזים אחדים בשנים
.הבאות22
ב הכנסות המדינה משיווקי קרקע של רמ"י נכללות הכנסות של רמ"י
ממכירת הקרקע ו מס רכישה שמשלם רוכש הקרקע. ההכנסות של רמ"י ממכירת
קרקעות משמשות, בין היתר, לפיתוח תשתיות המשרתות את הקרקע ששווקה, למימון
הוצאות המטה של רמ"י,
וחלקן מועברות לרשויות המקומיות
במגוון דרכים,
כגון חלף
,היטל השבחה23
הקצאות של הקרן לשמירה על שטחים פתוחים
ו
אגרת מבני ציבור.
פרטי
ים: כ-
7%
מה
קרקעות ה
מוסדרות בישראל הן בבעלות פרטית .בהכנסות המדינה מעסקה
ב קרקע
פרטית ,
נכללים
מ
ס רכישה, שמשלם רוכש הקרקע,
ומס שבח
או מס חברות,
.שמשלם מוכר הקרקע24
ההפרש בין ההכנסות להוצאות.של רמ"י מועבר לבעלי הקרקע25
בטבלה2
ש להלן מוצגים
נתונים על העברות רמ"י לבעלים בשנים2015
עד2021
.ונתונים נוספים
19 Alastair Thomas, Reforming the taxation of housing in Israel, OECD Taxation Working Papers 53, 2021.
20
.כמו כן, קיימת רכישת זכויות בקרקע במסגרת עסקאות קומבינציה, קבוצות רכישה והתחדשות עירונית
21
,משרד האוצר הצעת תקציב רמ"י לשנים2021
ו-
2022
, אוגוסט2021. שטח מדינת ישראל הוא כ-
22
מיליון
דונם (ל לא
אגמים), כ-
410
אלף
דונם מתוכו ם אינ מוסדר
ים (קרקע
בבעלות לא ידוע או קרקע בסכסוך). יש שונות גבוהה באחוז
הבעלות הפרטית
על קרקעות לפי
:מחוז: במחוז תל אביב51%
:; במחוז חיפה31%
:; במחוז המרכז21%
:; במחוז הצפון13%
:; במחוז ירושלים8%
ובמחוז הדרום :
1%
.
22
,משרד הבינוי והשיכון
תחזית רב-שנתית
,לתוספת יחידות דיור להיקף ולתמהיל האוכלוסייה ולביקוש לשירותים ציבוריים
ברשויות
המקומיות בישראל
018
2
-
2027
, אוגוסט2018
.
23
,רשות מקרקעי ישראל 'נוהל מס01
M.06
– חלף היטל השבחה ,
7
בספטמבר2014
.
24
.במקרים מסוימים חל גם מע"מ על העסקה
25
רשות מקרקעי ישראל ,עיקרי ות כניות העבודה לשנת2016
, יוני2016
', עמ22
.
לפי הערכה, כ-
59%
מהדירות החדשות
בשנת2018
נבנו על
קרקע מדינה ששווקה
על
ידי רמ"י, ומוערך
ששיעור זה לא ישתנה
ביותר מאחוזים
אחדים בשנים הבאות
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
7
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
טבלה 2
:
רמ"י–
העברות
לבעלי הקרקע
ונתונים נוספים ,(מיליוני ש"ח2015
–
2021
)
26
סעיף
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
הכנסות רמ"י
9,414
9,514
16,136
12,986
12,755
12,035
31,649
העברות לבעלים
4,912
3,962
7,404
4,850
4,814
4,265
21,139
מדינה
2,185
1,504
2,830
1,152
828
1,102
10,243
רשות הפיתוח
1,308
1,152
1,851
2,052
2,450
1,204
5,474
קק"ל
1,419
1,306
2,723
1,646
1,536
1,959
5,422
העברות מההכנסות%
52%
42%
46%
37%
38%
35%
67%
הנחות בקרקע
934
1,917
3,332
2,598
2,107
1,263
2,925
הנחות מההכנסות%
10%
20%
21%
20%
17%
10%
9%
אפשר לראות כי בשנת2021
הכנסות רמ"י היו כ-
31.6
מיליארד ש"ח.
בשנת2022
הכנסות רמ"י
הגיעו לשיא כ של-
37
מיליארד ש"ח ,
גידול של%
3
9
2
לעומת2015
וש ל%
0
19
עו ל
מת 9
01
2.
27
משקל
העברות רמ"י לבעלי הקרקע מ תוך
ה כנסותיה
ירד מכ-
52%
בשנת2015
לכ-
35%
בשנת
2020
ו בשנת2021
עלה
לכ-
67%, שהם כ-
21
מיליארד.ש"ח יש לציין ש
ב נתונים אלה
נכללות
כל הכנסות רמ"י, לרבות ה כנסות שאינן משיווק קרקע למגורים, כגון הכנסות
מ ,קרקע לתעשייה
מסחר ,תעסוקה,
חקלאות
ו.השכרת נכסים
כמו כן, בשנים המוצגות שיווק הקרקעות למגורים
נעשה ברובו בהנחה במסגרת ת
ו
כניות ממשלתיות, כגון מחיר למשתכן ,
אשר הפחית את
ההעברות לבעלים.
ההנחות בקרקע שנרשמו בתקציב רמ"י בשנים2015
–
2021
היו בסכום
מצטבר של כ-
15.1
מיליארד,ש"ח שהיוו כ-
14%
.מהכנסות רמ"י
בתרשים7
מוצגים נתונים על שיווקים ועסקאות של רמ"י במונחי דירות בשנים2015
עד2020
.
תרשים7
:
נתונים על שיווקים ועסקאות של רמ"י במונחי דירות בשנים2015
עד2
202
28
אפשר לראות שבשנים2021
ו-
2022
עלו
משמעותית מספר השיווקים ומספר העסקאות
.בהשוואה לשנים קודמות
בשנים2021
–
2022
רמ"י שיווקה בממוצע כ-
104,479
ד
ירות
, כ-
73%
26
,רשות מקרקעי ישראל דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לשנת2021
, 7
בספטמבר2022
.
27
,רשות מקרקעי ישראל רמ"י פרסמה לשיווק
ב-
2022
מספר שיא של כ-
107
אלף יח"ד ,
2
בינואר2023
.
28
רשות מקרקעי ישראל, מצגת תוכנית הדיור הממשלתית, הוצג
ה
,במסיבת עיתונאים12
ביוני2022
.
מאיר שטאובר, יועץ למנכ"ל, רשות
,מקרקעי ישראל, תשובה על פניית מרכז המחקר והמידע של הכנסת, דוא"ל13
במרץ2022
;
:שוברים את השיא, שנה שנייה ברציפות
רמ"י פרסמה לשיווק ב-
2022
מספר שיא של כ-
107
אלף יח"ד ,
2
בינואר2023
.
44,264
71,643
69,249
70,687
56,340
50,622
101,777
107,181
30,776
35,936
46,313
43,122
38,857
26,311
63,420
80,579
70%
50%
67%
61%
69%
52%
62%
75%
0%
20%
40%
60%
80%
0
30,000
60,000
90,000
120,000
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
דירות
שיווקים
עסקאות
שיעור עסקאות משיווקים
משקל העברות רמ"י
לבעלי הקרקע מתוך
הכנסותיה ירד מכ-
52%
בשנת2015
לכ-
35%
בשנת2020
ובשנת2021
ע
לה לכ-
67%, שהם כ-
21
מיליארד ש"ח
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
8
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
יותר לעומת הממוצע בשנים2015
–
2020
. מספר העסקאות הממוצע בשנים2021
–
2022
היה
כ-
72,000
ד
ירות
, כ-
95%
יותר לעומת הממוצע בשנים2015
–
2020
.
3.3
היטלי השבחה ואגרות
פיתוח
ב
השבח
ה של
,קרקע29 למשל על ידי
הוספת זכויות בנייה, מוטל על בעל הקרקע היטל השבחה
המשולם לרשות המקומית,
ששיעורו מחצית
מ
ההשבחה שנוצרה.
30
קרקעות המשווקות
על ידי
ר
מ"י אינן חייבות בהיטל השבחה,
ובמקום זאת רמ"י מעבירה לרשויות המקומיות חלף היטל
השבחה בשיעור של2%
1 מהכנסותיה משיווק קרקעות.
31
הכנסות הרשויות המקומיות מהיטל
השבחה ו
מ חלף היטל השבחה בשנת2019
היו כ-
4.4
מיליארד ש"ח.
32
יש
להבהיר
שהכנסות
אלה
התקבלו
לא רק
מ
דירות חדשות, אלא ממגוון נכסי מקרקעין,
.כגון מסחר ותעסוקה
בניית דירות מגורים כרוכה לרוב
גם ב תשלום של
אגרות והיטלי פיתוח,
כגון היטל סלילת כבישים
ואגרת ניקוז, המשולמים גם הם לרשו
יו
ת המקומי
ות
לשם מימון של.פיתוח המרחב הציבורי
בחלק
ממכרזי הקרקע של רמ"י,
נגבות הוצאות פיתוח
על ידי
רמ"י
ב מקום גבייה של אגרות
פיתוח
על ידי
.הרשות המקומית
3.4
קל שמ
הכנסות המדינה
מ מחיר
דירה חדשה
קל שמ
הכנסות המדינה ממחיר
של דירה חדשה מושפע מגורמים שונים, כגון שווי ה קרקע
וה
דירה, עלות הבנייה ו
בעלות על ה קרקע(
בעלות של מדינה או בעלות
פרטי)ת .
לפי מחקר שהוכן
עבור
משרד הבינוי והשיכון
ב שנת2015
,
אפשר לסווג את העלות של דירה חדשה בישראל
לרכיבים
אלו:
מיסים ממשלתיים –
בעיקר מס הרכישה שמשלם היזם על רכישת הקרקע, ללא מס הרכישה
;שמשלם קונה הדירה
;מע"מ עסקאות
קרקע מפותחת – עלות הקרקע, לרבות
;היטל השבחה, אגרות והיטלי פיתוח
עלויות בני
יה –
;לרבות תכנון, שיווק ומימון33
.רווח יזמי
משקלם של רכיבים אלה בדירה ממוצעת מוצגים בתרשים6 ש.להלן
29
השבחה מוגדרת ב
חוק התכנון והבני
י
ה, תשכ"ה–
1965, כ עליית
ם שווי של מקרקעין עקב אישור ת
ו
כנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
30
סעיף3 לתוספת השלישית ל
חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–
1965
.
31
,רשות מקרקעי ישראל נוהל06.01
M
– נוהל חלף היטל השבחה ,
7
בספטמבר2014
.
32
,משרד הפנים דוחות כספיים מבוקרים של כל הרשויות המקומיות לשנת2019
,
:עודכן11
במאי2021
, עיבוד של מרכז המחקר והמידע
.של הכנסת
33
במחקר שהוכן עבור משרד הבינוי והשיכון רכיבים אלה הוצגו בנפרד. במסגרת מסמך זה מוצג."ים רכיבים אלה יחד כ"עלויות בנייה
אומדן הכנסות המדינה מדיר ות חדשות- עדכון
|
9
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
תרשים 6
: קל שמ רכיבי עלות בנ
י יה ממוצעת
בקרקע פרטית ובקרקע מדינה34
מהתרשים עולה כי ב הכנסות המדינה מדירות הנבנות על קרקע מדינה
נכללים
,שווי הקרקע
מע"מ עסקאות ומיסים ממשלתיים, ןהו
מהוות
כ-
32%
.ממחיר הדירה בהכנסות המדינה
מדירות הנבנות על קרקע פרטית לא
נכלל שווי הקרקע, ו הן מהוות
כ-
15%
ממחיר הדירה . יש
להדגיש שאלה ערכים ממוצעים העשויים להשתנות
מדירה לדירה, לפי מאפיינים שונים, ו בין
אזורים
שונים בארץ
. לדוגמ
ה, משקל
המיסים הממשלתיים במחיר דירה במחוז ירושלים היה
בממוצע כ-
0.4%
, ובמחוז תל אביב כ-
2%, בעיקר בגין ערכי קרקע שונים
. כמו כן, ב נתונים אלה
לא
נכלל
מס הרכישה שמשלם
רוכש הדירה , שכאמור היה בשנת2020
כ-
1.7%
ממחיר הדירה
.בממוצע
כאמור, ב עלות הקרקע המוצגת בתרשים
נכללים
היטל השבחה ואגרות פיתוח המשולמות
.לרשויות המקומיות במ ,דגם הדירות שעליו התבסס המחקר משקל היטל ההשבחה היה
בממוצע כ-
2.2%
מ
מחיר הדירה הסופי ו
משקל אגרות הפיתוח היה בממוצע כ-
2.5%
. לפי
הערכה של התאחדות הקבלנים לגבי דירה טיפוסית בשו ק החופשי בשווי1.7
,מיליון ש"ח משקל
היטל ההשבחה הוא כ-
8%
ממחיר הדירה ו משקל
אגרות הפיתוח ה
וא כ-
3%
.
35
3.5
הכנסות עקיפות משוק הדירות החדשות
נוסף על הכנסות המדינה שצוינו לעיל, שוק הדירות החדשות מניב למדינה הכנסות נוספות
ש
הזיקה שלו אליהן
היא פחות
ישירה
. בשל כך, אמיד ת
המשקל של הכנסות מדינה אלה מ מחיר
של דירה חדשה היא מורכבת
יותר,
ולכן הן רק יצוינו
באופן כללי.
34
משרד הבינוי והשיכון ,רכיבי עלויות הבנייה למגורים ומשקלם במחיר הדירה , ספטמבר2015
', עמ37
, עיבוד של מרכז המחקר והמידע
של הכנסת. המחקר מבו
סס על מדגם של כ-
110
פרויקטים שבנייתם הסתיימה בשנים2010
–
2012
. בנתונים שבתרשים לא נכלל מס
הרכישה שמשלם
רוכש הדירה . שיעור המע"מ בתקופת המחקר היה16%
, ובמועד כתיבת מסמך זה שיעור המע"מ הוא17%
.
35
,זיו לזר, כלכלן, התאחדות הקבלנים בוני הארץ
תשובה על פניית
מרכז,המחקר והמידע של הכנסת
,דוא"ל 8
בספטמבר2021
.
רווח יזמי15%
רווח יזמי15%
עלויות בנייה53%
עלויות בנייה45%
קרקע מפותחת17%
קרקע מפותחת25%
מע"
מ עסקאות14%מע"
מ עסקאות14%
מיסים ממשלתיים1%
מיסים ממשלתיים1%
0%
100%
קרקע מדינה
קרקע פרטית
הכנסות
מדינה
ישירות
הכנסות
מדינה
ישירות
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
10
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
על ההכנסה החייבת של חברות בישראל חל
מס חברות
בשיעור של%
23
,
36
ו שיעור המס
האפקטיבי, שהוא שיעור המס בניכוי הטבות מס, הוא כ-
21.6%
.
37
בהנחה ששיעור הרווח היזמי
הוא כ-
15%
,ממחיר דירה חדשה אפשר לאמוד את שיעור מס החברות המגולם במחיר דירה
חדשה
בכ-
3.2%
.מעלות הדירה אולם ייתכן שחברה תעסוק בתחומים נוספים, פ
רט ל בניית
דירות מגורים,
,כגון בניית שטחי תעסוקה או תשתיות
לו כן
רמ
ת הרווחיות של פעילותה ב תחומים
האחרים עשויה להשפיע
.על היקף מס החברות שתשלם בגין פעילותה בתחום הבנייה למגורים
נוסף על
מס חברות, מוטל
גם מס ה על רווחים
המחולקים
,לבעלי המניות
אולם
בהסתכלות
כוללת על סך רווחי החברות במשק,
רוב
הרווחים לא מחולק ולכן גם לא ממוסה.
38
דירות חדשות שאינן למכירה, כגון דירות להשכרה ובנייה עצמית, מניבות למדינה הכנסות
.ממע"מ על שירותי הבנייה
על שכר של מועסקים בענף הבינוי חלים מ
י
סים שונים,
כגון מס
,הכנסה
דמ
י ביטוח לאומי ו
מס בריאות, היטל העסקת עובדים זרים39 ו
היטל השוואה
על העסקת
תושבי הרשות הפלסטינית.
40
על
רכישת תשומות לבנייה מייצור מקומי ומ ייבוא מוטלים מיסים
שונים, ו כג ן ,מע"מ
מכס
, מיסי קנייה
.והיטלי סחר לרכישה של דירה חדשה נלוו
ת
לא פעם גם
הוצאות על
מוצרים ושירותים מש לימים
כגון מוצרי חשמל ,
.ריהוט, עיצוב פנים, שיפוצים וגינון
שוק הדירות מחולל פעילות רבה גם בשוק האשראי . בין השנים2013
ל-
2021
צמחה יתרת
האשראי לדיור למשקי בית)(משכנתאות בכ-
86%
,וה
אשראי ל
עסקים ב
ענפי הבינוי והנדל"ן בכ-
97%
. לשם השוואה באותן שנים יתרת האשראי הצרכני צ
מ
ח בכ-
12%
והאשראי העסקי ללא
בינוי ונדל"ן בכ-
%
28
.
41
4
.
הכנסות המדינה
ממקרקעין
ב הכנסות המדינה ממקרקעין, כלומר ממכירת
קרקעות מדינה מו
מיסוי עסקאות נדל"ן,
נכללות
הכנסות מדירות חדשות שנבנו על ידי קבלנים, כפי שתואר
לעיל
, ו הכנסות מסוגים נוספים של
מקרקעין,
לרבות ,דירות בבנייה עצמית ,דירות יד שנייה.נדל"ן עסקי ואיגודי מקרקעין42
מס
רכישה מוטל כאמור, בין היתר, על דירות מגורים חדשות ו דירות .יד שנייה, קרקעות ונדל"ן עסקי
36
סעיף126
ל]פקודת מס הכנסה [נוסח חדש.
37 OECD.stat, Corporate Tax Statistics, Effective Tax Rates 2020, retrieved: September 12th 2021.
38
,משרד האוצר, אגף הכלכלן הראשי
דו"ח הכנסות המדינה
לשנים2015
–
2016
,
פרק ח– מס החברות ', עמ1.
39
סעיף45
ל
חוק הת
ו כנית להבראת כלכלת ישראל (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות הכספים2003
ו-
2004), התשס״ג–
2003
. החל מינואר2022
:בוטל היטל העסקת עובדים זרים
חוק התוכנית להבראת כלכלת ישראל (תיקוני חקיקה
להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנות הכספים2003
ו-
2004
') (תיקון מס20), התשפ"ב-
2022
.
40
פרק ו' ל
חוק יישום ההסכם בדבר רצועת עזה ואזור יריחו (הסדרים כלכליים והוראות שונות) (תיקוני חקיקה), התשנ"ה–
1994
.
41
,בנק ישראל מערכת הבנקאות בישראל, סקירה שנתית2021
,
26
במאי2022
', עמ39
. הנתונים מתייחסים רק לאשראי בנקאי ולא
.לאשראי שניתן מגופים שאינם בנקים
42
איגוד מקרקעין הוא חברה פרטית שנכסיה העיקריים הם מקרקעין. העברת זכויות באיגוד מקרקעין, למשל על ידי מכירת מניות, חייבת
.במיסי מקרקעין
בין השנים2013
ל-
2021
צמחה יתרת
האשראי לדיור
למשקי בית
(משכנתאות) בכ-
86%
, והאשראי
לעסקים בענפי הבינוי
והנדל"ן בכ-
97%
אומדן הכנסות המדינה מדירות חדשות- עדכון
|
11
הכנסת– מרכז המחקר והמידע
www.knesset.gov.il/mmm
מס שבח מוטל, בין היתר,
על דירות יד שנייה, קרקעות
ונדל"ן עסקי,
אך לא על מכירה של דירות
חדשות. הכנסות רמ"י הן מ
מ
כירת קרקעות לכל הייעודים, לרבות מגורים ות
עסוקה,
וכן ממכירת
.נכסי נדל"ן לרבות דירות ונדל"ן עסקי
ב
מע"מ על בנ
י יה חדשה נכללים מכירה של דירות חדשות
ו מע"מ על תשומות של
דירות ב .בנייה עצמית בטבלה3 ש
להלן מוצגות הכנס ות המדינה מכל
סוגי המקרקעין
בשנים2012
–
2019
.
טבלה3
( : הכנסות המדינה ממקרקעין2012
–
2019
), מיליארדי ש"ח43
שנה
מס
רכישה מס שבח44
הכנסות רמ"י מע"מ מבנייה חדשה45
סך הכול
2012
3.7
2.1
5.1
8.0
19.0
2013
4.5
2.6
6.0
9.9
23.1
2014
5.0
2.7
6.1
10.6
24.3
2015
6.8
3.8
9.4
13.2
33.2
2016
6.6
4.1
9.5
12.3
32.5
2017
6.6
4.3
16.1
13.8
40.9
2018
6.7
4.7
13.0
13.1
37.5
2019
6.9
4.4
12.8
13.5
37.6
שינוי
2012
-
2019
86.5%
109.5%
151.0%
68.8%
97.9%
אפשר לראות כי בשנת2019
הכנסות המדינה
ממקרקעין
(לרבות הכנסות משיווק קרקעות
)מדינה, וממיסוי ישיר על נדל"ן
היו כ-
37.6
מיליארד ש"ח – גידול של כ-
97.9%
לעומת שנת
2012
.מקורות ההכנסה העיקריים מ
תוך אלה המוצגים לעיל,
נכון לשנת2019
,
הם מע"מ מבנייה
חדשה,
13.5
מיליארד ש"ח,
והכנסות
ר
מ"י –
12.8
מיליארד ש"ח.
בשנת2020
הכנסות המדינה
ממס רכישה היו כ-
6.9
מיליארד ש"ח, ו
ממס שבח – כ-
4.5
,מיליארד ש"ח
כמו ב שנת2019
.
46
בשנת2021
הכנסות המדינה מ מס שבח ומס רכישה
עלו לכ-
20.8
מיליארד ש"ח, כ-
75%
יותר
בהשוואה ל שנת2020
,
47
ובשנת2022
הוסיפו לעלות לכ-
25.4
.מיליארד ש"ח48
43
מס רכישה ומס שבח
: משרד האו ,צר, אגף הכלכלנית הראשית דוח הכנסות המדינה לשנים2015
–
2016
; משרד האוצר, אגף החשב
,הכללי
דוחות כספיים של מדינת ישראל
לשנים2017
–
2019
; הכנסות רמ"י ,: רשות מקרקעי ישראל דין וחשבון לשנים2019
ו-
2015
;
מע"מ מבנייה חדשה ,: אבי לבון, סגן בכיר לממונה על הכנסות המדינה, אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר
תשובה על פניית
מרכז
,המחקר והמידע של הכנסת
,דוא"ל
16
בדצמבר2021. הנתונים הי ו זמינים עד2019
.
44
.מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת מקרקעין
45
בנייה חדשה – דירות חדשות, בנייה עצמית ושיפוצים.. נתוני המע"מ הם אומדן של פוטנציאל הגבייה ולא הגבייה בפועל
46
,החשב הכללי, משרד האוצר מדינת ישראל דוחות כספיים
ל-
31
בדצמבר2020
)(בלתי מבוקרים , יולי2021
', עמ224
.
47
,משרד האוצר, אגף החשב הכללי
ביצוע תקציב והכנסות המדינה ממסים –
דצמבר2021
,
10
בינואר2022
.
48
,משרד האוצר, אגף החשב הכללי
ביצוע תקציב והכנסות המדינה ממסים –
דצמבר2022
,
11
בינואר2023
.
בשנת2021
הכנסות
המדינה ממס שבח
ומס רכישה הגיעו
לשיא של20.8
מיליארד ש"ח, כ-
75%
יותר
בהשוואה ל שנת
2020
, ובשנת2022
הוסיפו לעלות לכ-
25.4
.מיליארד ש"ח