חומר רקע

,ו' באייר תשפ"ג 27 ,אפריל2023 לכבוד הח "כ יעקב אשר- יו"ר ועדת הפנים ואיכות הסביבה ,מכובדי הנדון: דיונים בוועדת הפנים ואיכות הסביבה הצעת חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת התקציב לשנת2023 ו- 2024 ) פרק ט"ו- התחדשות עירונית "( התאחדות הקבלנים בוני הארץ ההתאחדות ,"), הארגון היציג של הקבלנים והבונים בישראל מתכבדת להגיש את התייחסותה בהמשך ל דיון שהתקיים ביום23.04.2023 בנושא שבנדון כפי שיפורט להלן ; במסגרת הדיון האחרון על התאמת ההסדרים החלים בפינוי בינוי לפרויקטים הנוספים במסגרת התחדשות עירונית , ע לו הצעות חדשות ,מצד הועדה לערוך תיקונים בהסדרים עצמם ובאיזונים הכלולים בהם. אנו מתנגדים להצעות החדשות שהוצעו, כ פי שיפורט להלן: א. סמכות המפקח על הבתים המשותפים שלא לכלול לצורך חישוב הרוב הדרוש בעל דירה המתנגד לפרויקט בשל בנייה או שימוש שלא כדין ברכוש המשותף או בשטח הגובל בבניין קושי מהותי בקידום פרויקטים במסגרת התחדשות עירונית טמון בבעלי דירות בש י צעו שימוש ו/א ו בניה שלא כדין, ובכלל זאת פלשו לשטחי הרכוש המשותף ו/או פיצלו את דירותיהם .אלו מס רבים להתקשר בהסכם שאינו מביא בחשבון במסגרת התמור ה את הבניה ו/או השימוש שלא כדין שנעשה על ידם ומנועים הן הגעה לרוב הנדרש והן את קידום הפרויקט ומימושו . במסגרת תיקון לחוק פינוי ו בינוי שאושר לפני כשנתיים , ניתנה סמכות לבית המשפט ליתן החלטה לפיה, אות ם בעלי דירות ה עושים שימוש שלא כדין, לא י ספרו לצורך חישוב רוב הנדרש להגשת תביעת .סרבן על ידי בעלי הדירות האחרים בבניין כחלק מהאיזונים שנערכו בתיקון הנ"ל נקבע, כי ההסדר לא יחול על כל בניה או שימוש שלא כדין בנכס אלא רק על כאל ו שבוצעו ברכוש המשותף או בשטח גבול ו שיש באלו כדי להשפיע ולפגוע בזכויות .יתר בעלי הדירות המעוניינים בקידום הפרויקט יתר על כן, במסגרת ההסדר נקבע, כי על בית המשפט במסגרת החלטתו להתחשב בהיקף הבנ.יה ו/או השימוש ובפרק הזמן שחלף מאז החלו בדיון האחרון , הוצע נוסח חדש לפיו, ההסדר לא יחול מקום שבו בעלי הדירות האחרים בבניין נתנו הסכמתם לשימוש ו/או לבניה שלא כדי ן של אותו בעל דירה מסרב . ההסדר המוצע מעל ה קשיים מהותי י :ם, ובכלל זאת 1) פגיעה בהתכנות ובכלכליות הפ רויקט - מאחר והשטחים בהם ב צע ו ו השימוש ו/או הבניה הבלתי חוקיים, אינם נלקחים בחשבון על ידי מוסדות התכנון כמו גם לא במס ג רת תקן21 לצורך קביעת היקף הזכויות החדשות שיאושרו בפרויקט, הרי שמתן כח לאותם בעלי דירות לדרוש תמורה עודפת עבור השימוש ו/או הבניה הבלתי חוקיים, יבואו על חשבון מרכיבים כלכליים חיוניי ם של הפרויקט עד כדי סיכון, כי הפרויקט לא יעמוד בתנאי הרווחיות הנדרשים לצורך הוצאתו לפועל ולצורך קבלת ליווי .בנקאי 2) פגיעה בשוויון - מתן תמורה לבעלי הדירות בשל השימוש ו/או הבניה הבלתי חוק יים מהווה פגי ע ה חמורה בעקרון השיוו יון. 3) קושי ביישום - קבלת הסכמת בעלי הדירות לבנ י יה ו/או לשימוש שלא כדין יכולה להתפרש במספר אופנים ובכל מקרה היא איננה סוגיה חד משמעית . 4) ההסדר בנוסחו המקורי לא רק שלא מונע מבעל הדירה שביצע שימוש ו/או בני י ה לא חוקיים לטעון טענותיו, אלא במסגרת ההסדר מצוין במפורש, כי המפקח יי דרש לשקול שיקולים שונים בקשר עם השימוש ו/או הבניה , לרבות באשר למשך השימוש ו/או הבניה ,. לפיכך ב מילא הסכמת יתר בעלי הדירות, ככל שניתנה, תובא במסגרת שיקול הדעת של המפקח. 5) על פי ההסדר המקורי, הזכות לפנות לערכאות כנגד אותו בעל דירה נתונה לב עלי הדירות שחתמו על ההסכם ולא ל יזם. מכאן הרי שבעצם הגשת התביעה על ידי בעלי הדירות ברור כי אלו לא נתנו הסכמתם לפעולותיו הלא חוקיות .של אותו בעל דירה לצד הטעמים הנ"ל - קבלת ה שינוי המוצע משמעותו עידוד פסול של בניה ושימוש בלתי חוקי בניגוד .לדין אך ורק לצורך קבלת תמורה עודפת ב. החלת תקופת צינון בת3 שנים על בעלי הדירות שאינם מתגוררים בדירה או שאין הדירה נשוא הפרויקט דירתם היחידה במסגרת תיקון לחוק פינוי ובינוי שאושר לפני כשנתיים , נערך שי נוי ברוב הנדרש מקרב בעלי הדירות ,שהתקשרו בהסכם עם יזם ,בפרויקטים במסגרת פינוי בינוי לצורך הגשת תביעה כנגד בעלי דירות המסרבים להצטרף להסכם ב של סירוב בלתי סביר. ההסדר נקבע לאחר דיונים רבים שהתקיימו ו בו עדה, שמיעת כל הצדדים והטיעונים ו אף לאחר הצגת נתונים בפני חברי הועדה על פיהם הוכח , כי יש ב הפחתת הרוב משיעור של80% לשיעור של66% ,כדי ל קדם ולזרז משמעותית פרויקטים במסגרת פינוי ו .בינוי יתר על כן, במסגרת התיקון ש התקבל , נערכו איזונים שונים, ובכלל זאת הורחבו באופן משמעותי העילות בהן רשאי ת הממונה על פניות הדירות לבטל הסכם שנחתם באופן פוגעני וכן הורד גיל 'הקשישים הזכאיים לחלופות הקבועות בחוק מהגיל שנקבע בתיקון מס6 לחוק פינוי בינוי בשנת2018 . במסגרת הצעת החוק הנוכחית, הוצע להחיל את ההסדר גם על פרויקטים נוספים במסגרת .ההתחדשות העירונית וה נה, במסגרת הדיון האחרון הועלתה לראשונה תוך כדי ה דיון הצעה חדשה, בניגוד לעמדת נציגי משרדי הממשלה, לפיה יש לקבוע דין שונה לבעלי דירות שדירתם נשוא הפרויקט הינה דירתם היחידה לעומת בעלי דירות שזו אינה דירתם הראשונה או ש דירתם מושכרת לצד ג'. על פי ההצעה על מנת שנ יתן יהיה להביא במניין הרוב הדרוש את בעלי הדירות האחרונים - נדרשת לחלוף תקופה של3 שנים .ממועד רכישת הדירה על ידם מעבר להיותה של ההצעה שינוי מהותי מהצעת החוק שהוגשה לו ו עדה הרי שיש בה כדי לשנות את ההסדר שנקבע אך בחוק ההסדרים האחרון וכפועל יוצא מכך היא עלולה לעכב ואף לסכל פרויקטים .במסגרת ההתחדשות העירונית לצד זאת, ההסדר המוצע מעלה קשיים מהותיים נוספים, ובכלל ם : 1) ע פגי ה מהותית בזכות הקניין של בעלים שרכש דירה בעסקה כדין במהלך העסקים הרגיל. לא ידוע לנו על כל הסדר קנייני בחקיקה שבמסגרתו לתקופת הבעלות ו/או לתקופת השימ ו ש משמעות באשר לאומדנה או משקלה( של זכות הקניין הסדרים ביחס לתקופת הבעלות והשימוש חלים רק באשר להיבטי המס ובלבד .) 2) ע פגי ה בבעלי דירות המעוניינים למכור את דירות י הם הקיימות טרם הוצא תו לפועל של הפרויקט לאור עליית ערך הדירות שנגרם כתוצאה מקידום פרויקט ההתחדשות העירונית בבניין בו מצויה דירתם . 3) הקפאת שוק ההתחדשות העירונית - החלת תקופת צינון של3 שנים עלולה להקפיא את שוק ההתחדשות העירונית לתקופה של3 .שנים לכל הפחות 4) פגיעה ב שוק הדיור וב מה לך ס הע קים הרגיל של משקיעים המעוניי נים ל רכוש נכסים בפרויקטים המיועדים להתחד .שות עירונית, רכישה שאין בה כל פסול, נהפוך הוא ג. היוון דמי השכירות במסגרת חישוב שווי הדירה החדשה עבור קשישים חוק פינוי ו בינוי, קובע מספר חלופות להן זכאיים קשישים בפרויקט פינוי ו בינוי על מנת שסירובם לפרויקט לא יחשב כסירוב סביר. במסגרת התיקון נקבע, כי הקשיש יהיה זכאי, בין היתר, לשווי הדירה החדשה )(אילו הפרויקט היה מתבצע בשלמותו בעת הפינוי, על מנת שי תאפשר לו ל רכוש דירה חלופית. ב כך למעשה, לא יידרש להתגורר בשכירות בתקופת הבניה ול א יידרש ל המתין לסיום הבניה של הפרויקט והדירה .החדשה מאחר והקשיש זכאי לשווי הדירה החדשה טרם סיום הבניה, נקבע בתיקון, כי שווי הדירה יקבע כשהוא מהוון בהתאם לשיעור ההיוון .שיקבע בתקנות במסגרת הצעת חוק ההסדרים שהובאה לדיון ב ו ועדה, הוצא להחיל את ההסדר גם על פרויקטים נוספים במסגרת ההתחדשות העירוני.ת יודגש, כי ההתאחדות תומכת ב הצעה שכן יש בה כדי להעניק פתרונות לאוכלוסי י ה הקשישה וכפועל יוצא מכך לקדם את ההתחדשות העירונית, וזאת על אף שמדובר בנטל משמעותי עבור היזמים אשר נדרשים לשלם לקשיש את שווי הדירה החדשה, מההון העצמי של החברה וטרם כניסתו לתוקף של .חשבון הליווי במסגרת הדיון ,האחרון הועל ת ה לראשונה הצעה לתקן את ההסדר הקיים ביחס לפינוי ו בינוי ואת ההסדר המוצע ביחס לפ רויקטים נוספים במסגרת ההתחדשות העירונ תי , כך, שבמסגרת שווי הדירה החדשה שישולם לקשיש, יובאו בחשבון גם דמי השכירות להם היה זכאי הקשיש אילו לא היה מ מ מש את החלופה ובוחר להתגורר בשכירות בתקופת הבניה ו להמתין .לסיום הבניה של הדירה החדשה התאחדות סבורה כי אין כל מקום לתיקון ש הוצע בדיון האחרון שכן התכלית של ה הסדר הקיים - העמדת חלופה לקשיש ואפשרות "לצאת" מהפרויקט בשלב מוקדם ולחסוך ממנו את המגורים הזמניים - מתקיי מת במסגרת ההסדר הקיים. קבלת ההצעה החדשה תטיל נטל כבד נוסף על היזמים .שלא לצורך וללא כל הצדקה ,בברכה ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ