חומר רקע
24/4/2023
לכבוד
1. חה"כ יעקב אשר
יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה
הכנסת
2. עו"ד תומר רוזנר
היועץ המשפטי לועדת הפנים והגנת הסביבה
הכנסת
הנדון: הערות להצ"ח ההסדרים
בנוגע לזכויות קשיש בעיסקת התחדשות עירונית
: אבקש להצביע על שתי בעיות בהצ"ח ההסדרים
1. היטל השבחה בעת מכר זכויות הקשיש ליזם או לכל אחד
1.1 חוק מיסוי מקרקעין והצ"ח ההסדרים לשני סוגי ההתחדשות העירונית )חוק
החיזוק ופינוי בינוי( מקנים לקשיש הטבות מס שבח כדי לאפשר מכר זכויותיו
ליזם או לכל אדם בפטור ממס. זאת, מתוך תקווה כי מכר הזכויות על ידי הקשיש
.יעודד ההתחדשות
1.2
עם זאת, המחוקק לא נתן דעתו לסוגיית
היטל ההשבחה
: על פי פסיקת ועדת
הערר בעניין תוכנית3616
א בתל אביב, נקבע כי בתוכניות מכח סעיף23
לתמ"א38
הפטור מהיטל השבחה מותנה בקיום היתר- ()כגון תוכניות הרובעים בתל אביב
בניה. בתוכניות אלו יוטל היטל השבחה בגין התוכנית המשביחה )התוכנית מכח
סעיף23
לתמ"א( במכר
טרם. קבלת ההיתר
1.3
דא עקא: הוראות חוק המיסוי וכן הצ"ח ההסדרים מחייבות
את מכר הזכויות
ליזם
בטרם : הגשת הבקשה להיתר הבניה )ראה
התיקון המוצע בפרק ד' להצ"ח
ההסדרים )פרק מיסוי בשוק הדיור(, בסעיף8)4
( המוצע המתקן את סעיף49כב2
לחוק מיסוי מקרקעין
(. בנוסף, תנאי לפטור ממס שבח לקשיש למכר לכל אדם
הוא עד חצי שנה לאחר הפינוי, המתבצע זמן קצר לאחר ההיתר
)
ראה סעיף8)3( בהצ"ח ההסדרים.(
1.4
מן המקובץ עולה כי במכר זכויות הקשיש בפרוייקטים מכח תוכניות מכח
סעיף23
לתמ"א38 , יחול היטל השבחה על הקשיש – דבר העלול לסכל את מטרת
ההסדרים העומדים בבסיס חובות היזם להציע רכישת הזכויות מהקשיש והטבות
.המס לקשיש האמורות לאפשר המכר
1.5 מוצע :לתקן את חוק התכנון והבניה באופן שיפטור את הקשיש המוכר
זכויותיו בדירה שחלה עליה תוכנית מכח סעיף23 – מהיטל השבחה אם המכר
הוא ליזם )בכל מקרה( או אם המכר הוא לכל אדם, אם הוגשה בקשה להיתר בניה
מכח תמ"א38
או תוכנית שהוכנה מכח סעיף23
לתמ"א38
.
2. סוגיית שווי דירה התמורה והזכויות המלוות לה
2.1
מוצע לקבוע
במפורש
כי בשווי דירת התמורה המחוייבת בהצעת רכישה על ידי
היזם לקשיש מעל גיל75 יכללו גם הוצאות שכר הדירה הצפוי במשך חיי
הפרוייקט. המדובר בחלק משווי זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר לקבל דירת
.תמורה
2.2
הניסוח המוצע כיום ע"י משרד המשפטים
:”שווי השוק של הדירה
שבבעלותו . עלול לגרום אי הבנה- ”...
רצוי לקבוע בהגדרה כי
""השווי המהוון של דירת התמורה
יהא : "שווי השוק של דירת
התמורה
במועד
שלאחר קבלת ההיתר הכולל את כל זכויות בעל הדירה אילו היה בוחר בעל
הדירה באפשרות לקבל דירת תמורה, לרבות החזר הוצאות דמי שכירות במהלך
."תקופת הפינוי
2.3
( )א
כידוע, טרם הותקנו תקנות לעניין דרך חישוב ההיוון. הדבר יוצר אי
וודאות ולמעשה מרוקן מתוכן את חובת היזם להציע רכש זכויות הקשיש. קביעת
אחוז היוון של5%
לשנה הוא שגוי בעיסקה כזו בין קשיש ליזם
הואיל ואינו לוקח
בחשבון את עליית הערך הצפוייה ליזם של דירת התמורה בין רכישתה מהקשיש
ועד לסיום בנייתה. דרך אחרת לנתח את הדברים היא להבין כי ריבית זו היא
נומינלית בעוד שהחישוב הנכון בנסיבות, היה צרוך להיעשות באמצעות ריבית
.ריאלית
()ב-שגגה זו לרעת הקשיש עלולה לפגוע, בנתוני השוק כיום, בקניינו בשיעור של כ
20%
, בהנחה של פרוייקט שמשכו4
. שנים
()ג כדי להדגים את הפגיעה בקשיש
, נביא הדברים לקיצון: בהנחת אינפלציה
בשיעור20%
בשנה, וריבית נומינלית תואמת של20%. הצבת ריבית היוון נומינלית
בגובה של20%, תגרום להערכה שגוייה של שווייה של דירת התמורה, כך שהשווי
שבו יחוייב היזם לרכוש את דירת הקשיש יעמוד על הפסד של80%
(!!) לרעת
הקשיש, בהנחת משך פרוייקט של4
. שנים
2.4
לצורך
הרמוניה חקיקתית מוצע לאמץ את ההסדר הכללי בדין בנוגע לחישוב
אחוז ריבית ההיוון כנגזרת של הריבית השוררת במשק והעולה ממחירי האג"ח
הממשלתיות הצמודות למדד. ריבית זו נקבעת בדין במסגרת תקנה15
)1(
) ובעדכונים מידי4
שנים לפי תקנה16
- ( לתקנות הביטוח לאומי )היוון(, תשל"ח
1978
.
2.5
:מוצע, לפיכך לקבוע כדלקמן
"בחישוב שווי דירת התמורה ובכל חישוב ערך לפי פרק זה – יקבע שיעור ריבית
ההיוון על פי שיעור הריבית הקבועה בתקנה15
)1( לתקנות הביטוח לאומי
- )היוון(, תשל"ח1978
“ .
,בברכה
עו"ד משה ויסמן
מוריץ דניאל38
תל אביב
[email protected]