מסמך מ.מ.מ ישיבת ועדה

הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות :כתיבה מאיר אזנקוט ,כלכל ן :| אישור עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיק ו ח תקציבי :תאריך 'ה בניסן"תשפ ג , 27 במרץ 2023 פיקוח תקציבי הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תוכן עניינים תמצית ................................ ................................ ................................ ................................ ....... 1 1. נתונים על שוק הדיור ................................ ................................ ................................ ........... 2 מדד מחירי דירות בבעלות ................................ ................................ ................................ 2 מכירת דירות ................................ ................................ ................................ ................... 5 2. כלי סיוע בישראל– רקע ................................ ................................ ................................ ....... 6 3. נתונים על תקציב תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מופחת ................................ ........................... 9 4. אומדני הנחות בתוכניות סבסוד דירות ................................ ................................ ................... 9 אומדן מרכז המחקר והמידע ................................ ................................ ............................. 9 סקירות אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר ................................ .............................. 11 מחקר של מכון מאיירס-ג'וינט-ברוקדייל על זוכי מחיר למשתכן ................................ .......... 13 5. סיכום ................................ ................................ ................................ .............................. 14 תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 1 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תמצית מסמך זה נכתב לקראת דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה ב- 28 במרץ2023 בנושא "עליית הריבית ורוכשי דירות במחיר למשתכן". במסמך מוצגים נתונים על שוק הדיור, נתוני תקציב של תוכניות ממשלה לסבסוד דירות למגורים , אומדנים שונים להנחות במחירי הדירה .וניתוח יישום התוכניות בשנים 2015 – 2022 מדד מחירי דירות בבעלות עלה ב- 47.8% ,מדד שכר ממוצע למשרת שכיר עלה ב- 26.6% ו מדד שכר דירה עלה ב- 10.7% .בשנים 2017 – 2022 מדד מחירי דירות חדשות עלה ב- 26.1% ,יש לציין שבשנת 2022 לבדה עלה מדד דירות חדשות ב- 21% . קיים מתאם בין משקל גבוה של דירות בהנחה מסך הדירות החדשות לבין עלייה נמוכה של מדד מחירי דירות ; משקל דירות בהנחה מסך הדירות החדשות שנמכרו היה בשנת2019 בשיא– 41.3% ובשנת2021 בשפל– 21.8% .בחודשים יולי- דצמבר2022 השינוי במדד מחירי דירות חדשות בניכוי דירות בהנחה נמוך יותר לעומת השינוי במדד דירות חדש ות הכולל דירות בהנחה :, שני הסברים אפשריים לכך הם זמן שהייה – פרק הזמן שעובר בין קיום המכרז של רמ"י בו נקבע מחיר הדירה, לבין מכירת הדירה על ידי הקבלן לזכאים הוא לרוב מספר חודשים עד מספר שנים, ובזמן זה ;שווי הדירה עלה הערכת השמאי – על פי מועצת רמ"י הערכת השמאי נקבעת אחת לשנה, כך שעלייה במחירי .דירות לאחר מועד הערכת השמאי לא בהכרח מובאות בחשבון בהערכת השמאי ,בתוכנית מחיר מטרה שפועלת נכון למרץ2023 ), יש מספר הבדלים לעומת התוכניות הקודמות (מחיר למשתכן ומחיר מופחת ובעיקר שיעור ההנחה שמו גבל ל- 20% ממחיר הדירה ובתנאים מסוימים ההנחה המרבית לרוכש יכולה להגיע עד ל- 500,000 ש"ח .בשנים 2016 – 2022 נמכרו לרוכשים 71,910 דירות בסבסוד לפי התוכניות השונות. בשנים2015 – 2021 סך ההנחות בערך הקרקע שניתנו היה כ- 8.1 מיליארד ש"ח; סך ההתחייבויות לסבסוד פיתוח קר קע היה1.4 מיליארד ש"ח; וסך התחייבויות למענקים לרוכשים היה כ- 1.3 מיליארד ש"ח; ובסך הכול כ- 10.9 ,מיליארד ש"ח רוב העלות אינה בצד ההוצאות אלא באובדן הכנסות משיווק הקרקע, קרי אינה משפיעה על מגבלת ההוצאה, ונראה ש'קל' יותר לממשלה לתקצב תוכניות שאינן במגבלת ההוצאה . בתרשים מוצג אומדן של מרכז המחקר והמידע של הכנסת לשווי ממוצע הנח ה ושכר ממוצע לפי מחוז . אפשר לראות כי קיים מתאם חיובי בין אומדן הנחה ממוצעת לבין שכר ממוצע בין המחוזות ( מלבד במחוז ירושלים בו השכר הממו צע נמוך ואומדן הנחה ממוצעת גבוה). לפי מחקר של מכון מאיירס משנת2020 שבוצע בקרב רוכשי דירה בתוכנית מחיר למשתכן, ככל שמתקרבים למ ו עד רכישת הדירה עולה משקל חמישוני( הכנסה הגבוהים4 – 5). תוכניות סבסוד דירה לא הובילו לירידה משמעותית במדד מחירי דירות . ,יתרה מכך בתקופות של ירידות במדד מחירי דירות חדשות, כמו בחודשים ספטמבר- דצמבר2022 , השינוי במדד מחירי דירות חדשות בניכוי .דירות בהנחה נמוך יותר בהשוואה לדירות חדשות כולל דירות בהנחה ההנחה לזכאים ברכישת דירה במסגרת התוכניות היא רגרסיבית . ב מחוז ה מרכז ההנחה הגיעה למאות אלפי ש"ח בעיקר לרוכשים במשקי בית מעשירוני הכנסה גבוהים ב עלי יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה . בפריפריה ההנחה נמוכה יחסית, בעיקר למשק י בית בעשירוני הכנסה נמוכים. על כן, התוכנית הביאה לגידול בפער ההון בישראל. תל אביב ( 30.1% ) המרכז ( 33.8% ) ירושלים ( 29.4% ) חיפה( 32.4% ) הצפון ( 33.0% ) הדרום ( 31.1% ) אזור יהודה… ארצי( 32.8% ) 9,500 10,000 10,500 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 2 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 1. נתונים על שוק הדיור מדד מחירי דירות בבעלות שוק הדיור מתנהג באופן מחזורי בגין שינויים בגורמי בי )קוש (דמוגרפיה, שער הריבית והכנסה הנתקלים בהיצע קשיח. בתרשים1 מדדי מחירי דירות בבעלות, שכר דירה ושכר ממוצע למשרת שכיר בשנים2015 – 2022 . תרשים1: מדדי מחירי דירות), שכר דירה ושכר ממוצע (מחירים שוטפים1 מהתרשם עולה כי בשנים2015 – 2022 מדד מחירי דירות עלה ב- 47.8% , מדד השכר הממוצע למשרת שכיר עלה ב- 26.6%, מדד שכר דירה עלה ב- 10.7% ומדד מחירים לצרכן ללא מרכיב הדיור עלה ב- 3.6% . בשנים2017 – 2022 מדד מחירי דירות חדשות עלה ב- 26.1% , יש לציין שבשנת2022 לבדה עלה המדד הממוצע של דירות חדשות ב- 21% . מהנתונים אפשר ללמוד שמדדי מחירי דירה למגורים עלו יותר מאשר העלייה בשכר של משרת שכיר, לעומת זאת העלייה של מדד שכירות דירה למגורים עלה פחות מהעל.ייה בשכר של משרת שכיר בתרשים2 שלהלן מוצגים מדד מחירי סך הדירות, מדד מחירי דירות חדשות ומשקל דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי (להלן: דירות בהנחה) מסך הדירות החדשות בשנים2020 עד2022 . 1 ,הלמ"ס מאגר מדדי מחירים ; שכר ממוצע למשרת שכיר: ירחון שכר ותעסוקה לחודש נובמבר2022 , לוח4.3 :; כניסה27 במרץ2023 , .עיבודי מרכז המחקר והמידע של הכנסת 103.6 147.8 126.1 110.7 100 126.6 95 105 115 125 135 145 155 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 מדד מחירים לצרכן ללא דיור מדד מחירי דירות מדד מחירי דירות חדשות מדד שכר דירה מדד שכר ממוצע למשרת שכיר מדד מחירי דירה למגורים עלה יותר מאשר העלייה בשכר של ,משרת שכיר לעומת זאת העלייה של מדד שכר דירה עלה פחות מהעלייה בשכר של משרת שכיר תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 3 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים2 : מדדי מחירי דירות ומשקל דירות בסבסוד ממשלתי בשנים2020 עד2022 2 אפש:ר לראות את הדברים הבאים  מ אוקטובר2017 עד דצמבר2022 עלו מדד מחירי דירות ב- 37.91 ומדד מחירי דירות חדשות ב- 28.8% .  מדצמבר2021 עד דצמבר2022 עלו מדד מחירי דירות בבעלות ב- 17.1% ומדד מחיר דירות חדשות ב- 20.6% .  משקל דירות בהנחה מסך הדירות החדשות שנמכרו היה בשנת2019 בשיא– 41.3% ובשנת 2021 בשפל– 21.8% .  קיים מתאם בין משקל גבוה של דירות בהנחה מסך הדירות החדשות לבין עלייה נמוכה של ,מדד מחירי דירות. קיימים גורמים נוספים העשויים להשפיע על מדד מחירי דירות בבעלות בעיקר שער הריבית (בצד הביקוש ) ומדד מחירי תשומה בבנייה למגורים (בצד ההיצע.) במרץ2022 החל בנק ישראל בתהליך על העלאת הריבית במשק, ועקב כך עלו הריביות ש ל משכנתאות וחלה ירידה בביקושים ובכמות העסקאות. שינוי זה הוביל לשינוי במדדי מחירי הדירות– בינואר-נ יו י2022 מדד מחירי דירות עלה בכ- 7.9% ומדד מחירי דירות חדשות בכ- 7.3%, וביולי- דצמבר2022 מדד מחירי דירות עלה ב- 2.5% ומדד מחירי דירות חדשות על ה ב- 0.2% . בתרשים3 הש ינויים במדדי מחירי דירות במחצית השנייה של2022 . 2 שם. הלמ"ס, ירחון לסטטיסטיקה של מחירים , מדד ומחירים ממוצעים משוק הדירות ינואר2023 , לוח2.4 , 15 בפברואר2023 . 137.1 128.8 51.0% 19.0% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140 מדד מחירי דירות מדד מחירי דירות חדשות משקל דירות בהנחה במדד דירות חדשות קיים מתאם בין משקל גבוה של דירות בהנחה מסך הדירות החדשות לבין עלייה נמוכה של מדד מחירי דירות תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 4 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים3 : השינויים במדדי מחירי דירות במחצית השנייה של2022 3 :אפשר לראות את הדברים הבאים  במחצית השנייה של שנת2022 חלה ירידה בשיעור העלייה של מדד מחירי דירות– מעליה של1.8% ביולי2022 לעלייה של0.1% בחודש דצמבר2022 .  בחודשים יולי- אוגוסט2022 מדד מחירי דירות חדשות עלה בשיעור גבוה יותר ממדד מחירי דירות, ובחודשי ם ספטמ בר- דצמבר2022 עלה בשיעור נמוך .יותר  בחודשים יולי- דצמבר2022 השינוי ב מדד מחירי דירות חדשות בניכוי דירות בהנחה נמוך יותר לעומת השינוי במדד דירות חדשות הכולל דירות בהנחה (מלבד ספטמבר2022 .) הסברים אפשריים לירידה במדד מחירי דירות חדשות בניכוי דיר ות בהנחה לעומת עלייה של :מדד מחירי עסקאות של דירה בהנחה הם מודל תוכניות דירה בהנחה זמן שהייה: חלק מהקרקעות בתוכניות שווקו לקבלנים בשלב תכנוני מוקדם עוד לפני .קבלת היתר בנייה4 על כן, פרק הזמן שעובר בין קיום המכרז של רמ"י בו נקבע מחיר הדירה, לבין מכירת הדירה על ידי הקבלן לזכאים (בדרך כלל לאחר קבלת היתר בנייה) הוא לרוב מספר חודשים עד מספר שנים. בתקופה של עליות מחירי דירות חדשות זמן השהייה מוביל לשינוי מדד מחירים בשיעור נמוך יותר מדירות חדשות לא בהנחה, אולם בתקופה של ירידות מחירי דירות חדשות זמן השהייה מוביל לשינוי מדד מחירים בשיעור גבוה יותר מדירות חדשות לא בהנחה, שכן ירידה מחירי הקרקעות לא באה לידי ביטוי בעסקאות .חדשות של תוכניות דירה בהנחה 3 ,הלמ"ס, ירחון מחירים, מדד מחירי דירות חדשות לוח2.4 , אוחזר ביום22 במרץ2023 ,. הודעה לתקשורת שינוי במחירי שוק הדירות , 15 פברואר2023 ;, חודשים שונים מדד מחי רי דירות בהנחה.: עיבוד של מרכז המחקר והמידע לנתוני הלמ"ס 4 ,לפי בדיקה מדגמית שנעשתה בעבר על ידי משרד השיכון פרק הזמן המשוקלל הממוצע בין מועד זכיית היזם במכרז בתוכנית מחיר למשתכן לבין גמר בנייה היה46.1 חודשים בשנת2015 וירד לכ- 30.5 חודשים בשנת2018 .אורון ,דב, אגף שיווק, משרד הבינוי והשיכון ,דוא"ל26 ביולי2021 . ,להרחבה: תמיר אגמון תיאור וניתוח השינוי במדד מחירי תשומה בבנייה למגורים בשנת2021 , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, מרץ2022 . 1.8% 1.1% 1.0% 0.2% 0.2% 0.1% 4.2% 1.8% -0.2% -0.6% -0.7% 0.0% 1.7% 1.5% 0.8% -2.4% -1.9% -0.5% -4% -2% 0% 2% 4% 6% יול- 22אוג- 22ספט- 22אוק- 22נוב- 22דצמ- 22 מדד מחירי דירות מדד מחירי דירות חדשות מדד מחירי דירות חדשות בניכוי דירות בהנחה בחודשים יולי-דצמבר 2022 השינוי במדד מחירי דירות חדשות בניכוי דירות בהנחה נמוך יותר לעומת השינוי במדד דירות חדשות הכולל דירות בהנחה (מלבד ספטמבר2022 ) תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 5 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm הערכת שמאי: ההנחה במחיר הינה הפער בין ה מחיר אותו משלם הקבלן לרמ"י לפי הנקבע במכרז לבין הערכת שמאי. אולם לפי החלטת מועצת רמ"י הערכת שמאי )נקבעת אחת לשנה (בסוף השנה 5 , ועל ירידת מחירי דירות חדשות וקרקעות .בחודשים האחרונים לא באה לידי ביטוי בהערכות השמאי ךכ , ההנחה במחיר הדירה גבוהה יותר מהפער בין מחיר המכירה לזכאים לבין הערכת השמאי בתקופה של עליות מחירים ,ונמוכה יותר בתקופה של ירידות מחירים. מכירת דירות לפי נתוני הלמ"ס בשנת2022 נמכרו40,480 דירות חדשות– ירידה של כ- 30% לעומת2021 , כמו כן בשנת2022 נמכרו כ- 9,500 דירות בסבסוד ממשלתי– ירידה של% 34.9 לעומת 2021 . 6 כאמור, ירידות בכמות העסקאות אלו עשוית לנבוע, בין היתר, בשל העלאות ריבית בנק .ישראל שמייקרות את המימון והעלאה של מס רכישה למשקיעים הלמ"ס עורכת מדי שנה סקר הוצאות והכנסות משקי בית. הסקר נעשה בקרב מדגם של אלפי משקי בית ובמסגרתו נאספים נתוני ם רבים, לרבות בנושא הדיור. בתרשים4 מוצגת התחלקות משקי הבית לפי סוג הדיור נכון לשנת2019 . תרשים4 : התחלקות משקי בית בישראל לפי סוג הדיור בשנת2019 7 אפשר לראות כי בשנת2019 היו כ- 2.7 מיליון משקי בית. בדירות בבעלות גרו כ- 1.74 מיליון משקי בית, כ- 64.6% מסך מ( שקי הבית70.2% בשנת1997 ), ערך דירה ממוצעת בבעלות היה 1,902,000 ש"ח. בדירות בשכירות גרו כ- 821,000 אלף משקי בית, כ- 30.4% מסך משקי הבית ( 24.3% בשנת1997 ) ושכ"ד חודשי ממוצע היה3,378 ש"ח . לפי דוח מערכת הבנקאות לשנת2021 של בנק ישראל, בספטמבר2021 ההחזר החוד שי של משכנתא ביישובים יהודיים היה4,350 ש"ח, ביישובים ערבים3,570 ש"ח וביישובים מעורבים 5,022 ש"ח; גובה הלוואה ביישובים יהודיים היה930,200 ש"ח, ביישובים ערביים600,200 ,ש"ח 5 ,רשות מקרקעי ישראל קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל , סעיף4.7 , עמוד75 :, תאריך אחזור12 באפ ריל2022 . 6 ,הלמ"ס עסקאות נדל"ן– דירות חדשות בשנת2022 , 14 בפברואר2023 . 7 ,הלמ"ס הכנסות והוצאות משק הבית, נתונים מסקר הוצאות משק הבית2019 , 31 ביולי2022 ; הדיור בישראל- ממצאים מסקר הוצאות משק הבית , 2018 , 14 בינואר2020 " .אחר " (כ- % 5): גרים בדירות בדמי .מפתח, במעונות סטודנטים ובדירות חינם משקי בית 2,699,000 בבעלות- 64.6% 1,743,800 ערך דירה ממוצעת בבעלות 1,902,000ש"ח בשכירות- 30.4% 821,000 שכ"ד חודשי 3,378ש"ח תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 6 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm וביישובים מעורבים1,027,100 .ש"ח8 ריבית בנק ישראל עלתה במרץ2022 ונכון למרץ2023 ה יא% 4.25 , 9 .דבר הצפוי להעלות את החוב של הלווים ועקב כך את ההחזר החודשי ,לפי סקירה של בנק ישראל10 שבשנים האחרונות חלה עלייה בסכום המשכנתא– בספטמבר 2022 הוערך בכמיליון ש"ח; חלה עלייה של התקופה הממוצעת לפירעון- בספטמבר2022 היתה כ- 24.4 שנים (בממוצע בשנת2021 היתה22.9 שנים), הסיבה לעלייה היא ככל הנראה שאיפה של הלווים לצמצום ההחזר החודשי באמצעות פריסה לתקופה ארוכה יותר; מדדי סיכון האשראי ( החדש לדיור עלו; משקל ההלוואות בשיעור מימון גבוה60% – 75% ) גדל בשנת2022 ובחודש ספטמבר2022 היה כ- 46% – עלייה של3 נקודות אחו ז לעומת תקופה מקבילה בשנת2021 . 2 . כלי סיוע בישראל– רקע משרד הבינוי והשיכון (להלן: "המשרד") מפעיל כמה כלי סיוע בתחום הדיור. תוכנית שנקראת :"דירה בהנחה" מאגדת את מגוון תוכניות הדיור של המשרד ושל רשות מקרקעי ישראל (להלן :)רמ"י מחיר מטרה (פועלת נכון למרץ2023 ,)מחיר מופחת (פעלה בשנים2021 – 2020 ,) מחיר למשתכן11 (פעלה בשנים2015 – 2020 )ו דירה להשכיר (פועלת נכון למרץ2023 .) 12 תכנית מחיר למשתכן, שהיתה התוכנית העיקרית מבין תוכניות י , א ולא פשרה לחסרי דירה לרכוש .דירה במחיר נמוך ממחיר השוק במכרזים לבנייה ניתנת הנחה על הקרקע ו היזם המציע את המחיר הנמוך ביותר למ"ר לרוכש זוכה, לפי מפרט שקבעה המדינה. התוכנית הציעה הנחות במחיר הקרקע בשיעור של עד80% , בשילוב עם מענקים לרוכשי הדירות וסבסוד פיתוח לקבלנים בהתאם לשווי הקרקע. שיטה זו ה :ביאה להנחה במחיר הדירה המורכבת משני חלקים סבסוד ממשלת י )(הנחה במחיר הקרקע ומענקים לרוכשים ולקבלנים והפחתת מרכיבי עלות אחרים (רווח יזמי, שיווק, פרסום). בתחילת התוכנית, בשנת2015 , הכריז משרד הבינוי והשיכון כי התוכנית תביא להנחה ממוצעת של כ- 200 .אלף ש"ח לדירה13 לפי מחקר של מרכז המחקר והמידע של הכנסת ההנחה הממוצע ת לדירה בשנת2016 היתה כ- 290.4 אלף ש"ח (או כ- % 21.2 .)ממחיר השוק14 בתוכנית מחיר מטרה, שפועלת נכון למרץ2023 , יש מספר הבדלים לעומת התוכניות הקודמות (מחיר למשתכן ומחיר מופחת), ובין השאר נקבע שמחיר למטר רבוע ממוצע לדירה לא יהיה 8 ,בנק ישראל, מערכת הבנקאות סקירה שנתית2021 ', תיבה א- 9 ניתוח שוק המשכנתאות ללווים בחברה הערבית , 26 במאי2022 . 9 ,בנק ישראל החלטה על העלאת הריבית , 20 בפברואר2023 . 10 ,בנק ישראל סקירת מערכת הבנקאות– מחצ ית ראשונה2022 , 16 בנובמבר2022 . 11 ,להרחבה על תוכנית מחיר למשתכן ראו: נתנאל קופארק סקירה כללית של תוכנית מחיר למשתכן מעודכן , דצמבר2018 ,. תמיר אגמון ניתוח הצעה לסבסוד רכישת דירה ראשונה והשוואה למודל מחיר למשתכן , מרכז המרכז והמידע של הכנסת, אוגוסט2020 . 12 ,משרד הבינוי והשיכון"שאלות ותשובות בנושא תוכניות "דירה בהנחה :, כניסה8 במאי2022 . 13 ,משרד הבינוי והשיכון המכרזים הרא שונים של המדינה בשיטת "מחיר למשתכן" החדשה יוצאים לדרך , 23 ביולי2015 . 14 ,איתמר מילרד ניתוח שיעורי ההנחה לזכאים בתכנ ית מחיר למשתכן , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, פברואר2017 . תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 7 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm יותר מ- 20,000 ,)ש"ח (לפני מע"מ למעט אם מדובר ביישוב שנמצא באשכול חברתי כלכלי4 ומטה; שיעור ההנחה מוגבל ל- 20% ממחיר הדירה או300,000 ש"ח הנמוך מבין השניים, וזאת בכפוף להערכת שמאי של רמ"י בעת שיווק הקרקעות (הסכום יעודכן אחת לשנה לפי השינוי במדד המחירים לצרכן בתוספת1% , ההנחה המרבית לרוכש לא תעלה על500,000 ;)ש"ח בעת ההגרלה תינתן עדיפות לנכים רתוקים; שיעור הדירות שיוקצו בעדיפות ל"בני מקום" לא יהיה יותר מ- 25% מ מספר הדירות בכל מתחם, עבור יישובים באזור עדיפות לאומית א' ו- 'ב שיעור הדירות שיוקצו לבני המקום יהיה עד50% ועד35% בהתאמה, ביישובי מיעוטים שיעור העדיפות לבני המקום בין% 50 ל- % 100 .בכפוף לתנאים מסוימים15 נוסף על התוכניות הכלולות ב"דירה בהנחה" הממשלה מפעילה כל ים נוספים, הקיימים שנים רבות ומיועדים לזכאים העומדים בתבחינים, והם דיור ציבורי, סיוע בשכר דירה לשוכרים בשוק .החופשי ומשכנתאות מוכוונות בתרשים5 להלן מוצגים כמות דירות בהנחה שנמכרו בשנים2016 – 2022 . תרשים5 : מספר הדירות שנמכרו בתוכניות סבסוד דירות בשנים6 201 – 2022 16 אפשר לראות שבשנת2016 נמכרו בתוכניות סבסוד דירות למגורים2,171 דירות, בשנת2022 נמכרו9,449 .דירות סך הכול בשנים2016 – 2022 נמכרו לרוכשים71,910 דירות. משרד הבינוי והשיכון מפרסם אחת לשבוע עדכון נ תונים בדבר תוכניות סבסוד ממשלתיות ,לרכישת דירה למגורים נכון לפברואר2023 , מספר הזוכים בהגרלות היה102,957 .ב תרשים6 שלהלן מוצג משקל הזוכים בהגרלות מסך הזוכים לפי מחוז המגורים של הזוכה (זוכים אלו הם לא בהכרח אלו שרכשו את הדירות בפועל משום שאפשר לוותר על הזכ ייה) ומשקל סך ה תושבים במחוז מסך האוכלוסייה. 15 ,רשות מקרקעי ישראל קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל :, תאריך אחזור12 באפריל2022 . 16 גלית בן-נאים, אגף ה :כלכלנית הראשית, אימייל17 ביולי2022 ,. אגף הכלכלנית הראשית סקירת ענף הנדל"ן למגורי ם דצמבר2022 , פברואר2023 ., סקירות בחודשים שונים. הכוונה ב"מכירה" היא שנחתמו חוזי מכר בין הקבלנים לרוכשים 2,171 5,324 9,730 16,679 13,987 14,570 9,449 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 בשנים2016 – 2022 נמכרו לרוכשים 71,910 דירות ב הנחה תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 8 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm תרשים6 : משקל הזוכים מסך הזוכים לפי מחוז( פברואר2023 ) 17 אפשר לראות כי מספר הזוכים שמתגוררים במחוז דרום היה 17.4% מכלל הזוכים לעומת משקל של14.1% מכלל האוכלוסייה– גבוה ב- 3.3 נקודות אחוז ; משקל הזוכים שהתגוררו במחוז הצפון מכלל הזוכים היה9.3% לעומת משקל של16.1% מכלל האוכלוסייה– נמוך ב- 6.8 נקודות אחוז . ב תרשים7 שלהלן מוצג מ שקל הזוכים מסך הזוכים לפי דת היישוב בו הם גרים. תרשים7 : משקל הזוכים מסך הזוכים לפי היישוב בו הם גרים( פברואר2023 ) 18 אפשר לראות כי משקל הזוכים שהתגוררו ביישובים יהודיים מכלל הזוכים היה75.7% ומשקל התושבים ביישובים אלו מכלל האוכלוסייה היה64.1% – גבוה ב- 11.6 נקודות אחוז . מ שקל הזוכים שהתגוררו ביישובים ערביים מכלל הזוכים היה1.6% ו משקל התושבים שמתגוררים ביישובים הערביים מכלל האוכלוסייה היה14.7% – נמוך ב- 13.1 נקודות אחוז. 17 ,משרד הבינוי והשיכון נתונים שבועיים על תוכניות "דירה בה"נחה , קובץ נתונים מעודכנים ליום26 בפברואר2023 ,; הלמ"ס קובץ יישובים 2021 :, אוחזר11 ספטמבר2022 ; אוכלוסייה ביישובים שבהם2,000 תושבים ויותר- אומדנים ארעיים לסוף דצמבר2022 :, אוחזר12 בפברואר2023 . 18 .שם 27.3% 18.3% 17.4% 13.3% 9.3% 8.9% 5.4% 24.5% 15.7% 14.1% 12.9% 16.1% 11.7% 5.0% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% המרכז תל אביב הדרום ירושלים הצפון חיפה אזור יהודה ושומרון משקל זוכים משקל תושבים 75.7% 22.6% 1.6% 64.1% 21.2% 14.7% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% יישובים יהודים יישובים מעורבים יישובים ערבים משקל זוכים משקל תושבים תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 9 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 3 . נתונים על תקציב תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מופחת ב תרשים8 ומ צג אומדן להנחות ב ערך קרקע, התחייבויות לסבסוד לפיתוח קרקע ומענקי רוכשים בתכני ו ת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת" בשנים2015 – 2021 . תרשים8 ): אומדני הנחות בערך הקרקע, סבסוד פיתוח ומענקי רוכשים (מיליוני ש"ח19 אפשר לראות כי בשנים2015 – 2021 סך ההנחות בערך הקרקע שניתנו היה כ- 8.1 מיליא רד ש"ח; סך ההתחייבויות לסבסוד פיתוח קרקע היה1.4 מיליארד ש"ח; וסך התחייבויות למענקים לרוכשים היה כ- 1.3 מיליארד ש"ח; ובסך הכול כ- 10.9 מיליארד ש"ח . בשנים2015 – 2020 פעלה בעיקר תוכנית מחיר למשתכן, ובשנת2021 .פעלה בעיקר תוכנית מחיר מופחת רוב העלות אינה בצד ההו צאות אלא באובדן הכנסות משיווק ,הקרקע קרי אינה משפיעה על מגבלת ההוצאה , ונראה ש'קל' יותר לממשלה לתקצב תוכניות שאינן במגבלת ההוצאה . שלושת המרכיבים בתרשים אינם המרכיבים היחידים בסבסוד ממשלתי לדיור למגורים, כך למשל יש סבסוד נוסף של תשתיות ביישובים שנמצאים באזורי עדיפות לאומית וסבסוד משכנתאות מוכוונות. בנוסף, העלות לעיל אינה כוללת את תוכנית "מחיר מטרה" אשר החלה ב שנת2021 . 4 . אומדני הנחות ב תוכני ו ת סבסוד דירות אומדן מר כז המחקר והמידע תוכנית מחיר מטרה החלה לפעול משנת2021 . נכון לפברואר2023 , בשנים2021 – 2022 היו76 מכרזים ב- 49 יישובים, המכרזים כללו28,612 דירות במחיר נמוך משווי השוק ו- 12,876 דירות בשוק חופשי. בפירוט המכרזים היה נתון של שווי מ"ר בנוי לפני מע"מ שחושב על ידי שמאי של רמ"י. משווי זה תחושב ההנחה בשיעור של% 20 ועד לסכום של500,000 ש"ח לדירה בתנאים .מסוימים20 :בבואנו לחשב אומדן הנחה ממוצע לדירה התבססנו על המשתנים הבאים 19 :החשב הכללי, דוחות כספיים של מדינת ישראל, שנים2015 , 2016 , 2017 , 2018 , 2019 , 2020 ו- 2021 . 20 ,רשות מקרקעי ישראל"מערכת מכרזים, סוג מכרז: "מחיר מטרה :, אוחזר20 בפברואר2023; בתוצא ות החיפוש היו80 מכרזים שבהם יש חוברת מכרז ומהם76 מכרזים שכללו נתון של שווי מ"ר בנוי לפני מע"מ. המספרים באחוזים מייצגים את השיעור של שווי מ"ר דירה " בנוי לפני מע"מ, למשל: לחנייה הוגדר200% " למעשה השווי של החנייה הוא השווי של שני ( מ"ר בנוי200% ,)*חנייה אחת למרפסת ששטחה10 מ"ר השווי הוא30% * 10 כלומר השווי של מרפסת הוא שווי של שלושה מ"ר בנוי, למחסן ששטחו5 מ"ר השווי הוא5 * 40% , כלומר השווי של מחסן הוא שווי של2 .מ"ר בנוי, יש לציין שערכי השווי של מחסן, חניה ומרפסת מצטרפים למחיר של הדירה 237 1,117 2,339 1,415 1,069 349 1,618 231 289 420 99 278 297 323 256 124 223 308 1,645 2,951 2,091 1,292 490 2,119 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 הנחות במחיר קרקע תוספת לסבסוד מענקי רוכשים סך הכול בשנים2015 – 2021 אומדן הנחות בערך קרקע, התחייבויות לסבסוד לפיתוח קרקע ומענקי רוכשים בתכניות "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת" היה כ- 10.9 ,מיליארד ש"ח כשרוב העלות אינו בצד ההוצאות אלא באובדן הכנסות משיווק הקרקע תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 10 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm  שטח דירה ממוצע הוא100 ( מטר רבוע100% ;)משווי מ"ר  ( לדירה יש חנייה אחת200% ;)משווי מ"ר  לדירה יש מרפסת של10 ( מ"ר30% ;)משווי מ"ר  ולדירה יש מחסן של5 ( מ"ר40% .)משווי מ"ר לשווי הערכת השמאי שעדכנית לסוף שנת2020 הוספנו את העלייה במדד מחירי הדיר ות בשנים2021 – 2022 בחלוקה לפי מחוזות, וכמו כן למחיר לרוכשים הוספנו את העלייה במדד תשומות הבנייה (עלייה של% 10.1 בשנים2021 – 2022 ) 21 והקטנו את המחיר לרוכשים ביישובים המוטבים בגובה מענק לרוכשים בסך40,000 .ש"ח בלוח1 ,שלהלן מוצגים מספר דירות במחיר מופחת; אומדנים לשווי ממוצע משוקלל של דירה מחיר ממוצע משוקלל מעודכן לדירה לרוכשים, וגובה הנחה ממוצעת משוקללת לדירה (כול ל ( מענק ביישובים מוטבים בפריפריה); ושכר ממוצע לחודש עבודה2019 .) לפי מחוז לוח1: מספר דירות, אומדני הנחות לרוכשים ושכר ממוצע לפי מחוזות22 מחוז מספר דירות במחיר מופחת שווי דירה משוקלל לאחר הצמדה למדד מחירי דיור בשנים2021 – 2022 מחיר לרוכשים משוקלל לאחר הצמדה למדד תשומות הבנייה בשנים 2021 – 2022 הנחה משוקללת לרבות מענק לרוכשים בפריפריה הנחה ב- % שכר ממוצע לחודש עבודה ( 2019 ) המרכז 11,355 2,507,548 1,660,880 846,668 33.8% 12,907 הדרום 8,862 1,388,440 957,098 431,342 31.1% 10,497 הצפון 3,819 1,426,152 956,179 469,972 33.0% 9,752 חיפה 3,312 2,040,772 1,380,507 660,265 32.4% 11,370 אזור יו"ש 711 1,319,695 904,090 415,605 31.5% 10,817 ירושלים 321 2,779,305 1,963,316 815,990 29.4% 9,889 תל אביב 232 2,891,799 2,022,490 869,309 30.1% 13,004 ארצי 28,612 1,939,202 1,303,902 635,300 32.8% 11,487 :בלוח אפשר לראות כמה דברים  בשנים2021 – 2022 במחוז תל באביב שווי דירה ממוצע משוקלל לאחר הצמדה למדד מחירי דיור היה2.89 מיליון ש"ח; מחיר לרוכשים ממוצע משוקלל לאחר הצמדה למדד תשומות הבנייה היה2.02 מיליון ש"ח, הנחה ממוצעת משוקללת של869,309 ש"ח ( 30.1% ) – הנחה הגבוה ה .ביותר לעומת יתר המחוזות 21 מחירי הדירות בתוכנית" "מחיר למשתכן מוצמדים ל מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים . עד מרץ2018 החל מזכיית הקבלן במכרז , ולאחר מכן ממועד קבלת היתר בנייה, ובתנאי שהתקבל לפני מועד חתימת החוזה מול הדיירים. 22 ,שם; המוסד לביטוח לאומי שכר והכנסה מעבודה לפי יישוב ומשתנים כלכליים שונים2019 , לוח4 , דצמבר2021 . עיבוד של מרכז המחקר והמידע של הכנסת לנתוני רשות מקרקעי ישראל והמוסד לביטוח לאומי. הלמ"ס, מדד מחירי דירות לפי מחוזות ומדד תשומות הבנייה למגורים, פער מדדים ינואר2021 עד דצמבר2022 ,מחולל הלוחות , אוחזר ביום22 במרץ2023 ,; משרד הבינוי והשיכון מענק מו תנה "למימון דירה בתוכניות "דירה בהנחה , במסלול "מחיר מטרה" סכום המענק הוגבל ל- 40,000 ש"ח לעומת מסלול "מחיר למשתכן" הנחנו .שהרשימה של מסלול מחיר מטרה דומה למסלול מחיר למשתכן בשנים2021 – 2022 , שווי דירה ממוצע נאמד ב- 1.94 מיליו ן ש"ח בממוצע , מחיר דירה לרוכשים נאמד ב- 1.3 ;מיליון ש"ח ו שווי הנחה ממוצעת נאמד ב- 635,300 ( ש"ח32.8% ) תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 11 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm  בשנים2021 – 2022 בממוצע ארצי שווי דיר ה ממוצע משוקלל לאחר הצמדה למדד מחירי דירות חדשות היה כ- 1.94 מיליון ש"ח, מחיר לרוכשים ממוצע משוקלל היה1.3 ;מיליון ש"ח וסכום ההנחה הממוצעת משוקללת היה635,300 ( ש"ח32.8% .) תרשים9 .להלן מציג את אומדן הנחה ממוצעת ושכר ממוצע לפי מחוז תרשים9 : אומדן הנחה ממוצעת ושכר ממוצע לפי מחוז23 אפשר לראות שקיים מתאם חיובי בין ,אומדן הנחה ממוצעת לבין שכר ממוצע בין המחוזות מלבד במחוז ירושלים בו השכר הממוצע נמוך ואומדן הנחה ממוצעת גבוה יחסית. כאמור בסעיף1 לעיל, ההנחה בפועל גבוהה יותר מהאומדן לעיל בתקופה של עליית מחירי דירות חדשות ונמוכה יותר בתקופה של ירידת מחירי דירות חדשות, בגין שתי סיבות הכרוכות באופן יישום הת ו:כניות  קיים זמן שהייה.בין עריכת המכרז לקבלן בו נקבע מחיר הדירה לבין המכירה לזכאים  הערכת השמאי נעשית אחת לשנה (בסוף השנה), ועל כן בתקופה של ירידה מחירים שווי .הדירה בשוק נמוך יותר משווי הערכת השמאי אשר עשיות להיות חודשים רבים לפני המכירה סקירות אגף הכלכלנית הראשית במשרד ה אוצר אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מפרסם סקירות על ענף הנדל"ן, לרבות מספר עסקאות שבוצעו, עסקאות מכירה מקבלן (שוק חופשי וגם פרויקטים עם סבסוד ממשלתי כמו .מחיר למשתכן), עסקאות יד שנייה, עסקאות דירה ראשונה, עסקאות דירות להשקעה ועוד 23 .שם תל אביב( 30.1% ) המרכז( 33.8% ) ירושלים( 29.4% ) חיפה( 32.4% ) הצפון( 33.0% ) הדרום( 31.1% ) אזור יהודה ושומרון( 31.5% ) ארצי( 32.8% ) 9,500 10,000 10,500 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 400,000 450,000 500,000 550,000 600,000 650,000 700,000 750,000 800,000 850,000 900,000 קיים מתאם חיובי בין אומדן הנחה ממוצעת לבין שכר ממוצע בין המחוזות, מלבד במחוז ירושלים בו השכר הממוצע נמוך ואומדן הנחה ממוצעת גבוה יחסית תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 12 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm ב תרשים10 שלהלן מוצגים נת ונים של חלק מהסקירות של אגף הכלכלנית הראשית עבור מיזמי דיור הכוללים סבסוד ממשלתי ("מחיר למשתכן") לפי יישובים כמו כן מוצגים השכר הממוצע של משקי הבית שרכשו באותם המיזמים ושכר ממוצע משוקלל של משקי בית המתגוררים ביישוב (עבור שנת2019 .) תרשים10 : שכר ממוצע של הרוכשים ושכר ממוצע של המתגוררים ביישוב לפי פרוייקטים ביישובים24 אפשר לראות שהשכר הממוצע של מש ק בית שרכש דירה למגורים במסגרת מחיר למשתכן ברמת גן היה38,200 ש"ח בחודש , השכר הממוצע המשוקלל של משק בית שמתגורר ברמת גן היה20,973 ש"ח בחודש– נמוך ב- 45.1% . ,מאידך בבית שמש השכר הממוצע של מש ק בית ש רכש דירה למגורים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן היה7,500 ש"ח בחודש והשכר הממוצע משוקלל למש ק בית שמתגורר בבית שמש היה12,689 ש"ח בחודש– גבוה ב- 69.2% . 24 שכר ממוצע של הרוכשים ,: אגף הכלכלנית הראשית סקירת ענף הנדל"ן לחודש יולי2022 , ספטמבר2022 ;, סקירות מחודשים אחרים שכר ממוצע למשק בית2019 ,: המוסד לביטוח לאומי שכר והכנסה מעבודה לפי יישוב ומשתנים כלכליים שונים2019 , לוחות11 ו- 4 1 , דצמבר2021 . עיבוד של מרכז המחר והמידע של הכנסת לנתוני המוסד לביטוח לאומי: בוצע חישוב לשכר משוקלל ליישוב על בסיס משפחות עובדים– .זוגות ויחידים רמת גן אור עקיבא אור יהודה נוף הגליל רמלה באר יעקב מעלה אדומים לוד בני ברק אשקלון ראשון לציון קריית אונו ראש העין בית שמש 9,000 11,000 13,000 15,000 17,000 19,000 21,000 23,000 25,000 27,000 7,000 12,000 17,000 22,000 27,000 32,000 37,000 42,000 שכר ממוצע למשק בית( 2019 ) שכר ממוצע למשק בית של רוכשים תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 13 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm מחקר של מכון מאיירס-ג'וינט-ברוקדייל על זוכי מחיר למשתכן משרד הבינוי וה שיכון הזמין ממכון מאיירס-ג'וינט- ברוקדייל (להלן "המכון") מחקר על הזוכים בתוכנית מחיר למשתכן, המחקר פורסם בנובמבר2020 ובו נתונים על התוכנית, על הזוכים ועל .הרוכשים לרבות מימון רכישת דירה, שביעות רצון מהתוכנית ועוד בלוח2 שלהלן מוצגים נתונים על משקל הזוכים ש ,רכשו בתוכנית, משקל הזוכים שלא רכשו משקל הזכאים ומשקל הזכאים שפרשו מהתוכנית ורכשו בשוק החופשי וזאת בחלוקה לפי .חמישוני הכנסה לוח2: משקל הזוכים לפי חמישוני הכנסה (ב- % ) 25 חמישוני הכנסה (למ"ס2016 ) סך הכנסות ברוטו למשק בית משקל באוכלוסייה הכללית רכשו בתוכנית זכו וטרם רכשו התפלגות הזכאים לפי הכנסה זכאים שפרשו ורכשו דירה בשוק החופשי 1 0 – 7,000 20 7 12 15 12 2 7,001 – 12,000 20 24 28 29 19 3 12,001 – 18,000 20 32 31 28 29 4 18,001 – 28,000 20 26 22 20 31 5 28,001 + 20 11 8 7 9 סך הכול 100 100 100 100 100 1-3 60 63 70 73 60 4-5 40 37 30 27 40 מהלוח אפשר ללמוד כי משקל הזכאים בחמישוני הכנסה1 – 3 (הכנסה ברוטו של משק בית בין 0 – 18,000 ש"ח בחודש) שזכו וגם רכשו בתוכנית מחיר למשתכן היה63% כשמשקלם באוכלוסייה הוא60% . משקל הזכאים שזכו אולם טרם רכשו דירה בחמישוני הכנסה1 – 3 היה 70% , כלומר אפשר להסיק שככל שמתקרבים למעמד רכישת הדירה כך עולה משקלם של ( חמישוני הכנסה הגבוהים יותר4 – 5). כמ ו כן, כ- 82% מהרוכשים הם מחמישוני הכנסה2 – 4 . בלוח3 מוצגים לפי מחוזות גאוגרפיים נתוני מחירי דירה, הון עצמי וסיוע משפחה וגובה משכנתא עבור מדגם שנלקח בשנת2019 ובו1,700 .רוכשים במסגרת התוכנית מחיר למשתכן לוח3: נתונים על מחיר דירה, הון עצמי וסיוע משפחה וגובה משכנתא לפי מחוזות26 מחוז )דירות שנמכרו (מדגם מחיר ממוצע לדירה )(אלפי ש"ח הון עצמי וסיוע משפחתי משכנתא מספר אחוז אלפי ש"ח באחוז אלפי ש"ח באחוז המרכז ותל אביב 923 54.3% 1,472 515 35% 957 65% ירושלים ואיו"ש 166 9.8% 1,302 364 28% 939 72% חיפה והצפון 414 24.4% 1,030 287 28% 743 72% הדרום 197 11.6% 886 211 24% 675 76% ממוצע ארצי 1,700 100.0% 1,277 408 32% 868 68% מהלוח אפשר ללמוד את הדברים הבאים עבור המדגם ארצי שכלל1,700 רוכשים: 25 ,משרד הבינוי והשיכון מחקר שהוזמן ממכון מאיירס-ג'וינט-ברוקדייל על הזוכים במחיר למשתכן , נובמבר2020 . 26 .שם ככל שמחיר הדירה נמוך יותר כך גדל משקל המשכנתא וקטן משקל ההון העצמי והסיוע מהמשפחה. ייתכן כי בגין הכנסה נמוכה יחסית של הרוכשים תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 14 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm  כ- 54.3% מהדירות נמכרו במחוזות מרכז ותל-אביב במחיר ממוצע של כ- 1.472 ,מיליון ש"ח כ- 24.4% במחוזות חיפה ו צפון (כ-1 מיליון ש"ח), כ- 11.6% במחוז דרום( 886 אלף ש"ח) וכ- 9.8% במחוז ירושלים(כ- 1.3 מיליון ש"ח).  עבור המדגם ארצי שכלל1,700 רוכשים, מחיר דירה ממוצעת היה1.28 מיליון ש"ח; הון עצמי וסיוע מהמשפחה כ- 408 ( אלף ש"ח32% ) ומשכנתא ממוצעת כ- 868 ( אלף ש"ח68% .)  משקל ההון העצמי וסיוע מהמשפחה ברכישת דירה ממוצעת במחוז מרכז ותל אביב היה ( הגבוה ביותר35% ) ומשקל( המשכנתא היה הנמוך ביותר מבין המחוזות65% .) ייתכן כי בגין הכנסה גבוה ה יחסית של הרוכשים.  ככל שמחיר הדירה נמוך יותר כך גדל משקל המשכנתא וקטן משקל ההון העצמי והסיוע .מהמשפחה. ייתכן כי בגין הכנסה נמוכה יחסית של הרוכשים 5 . סיכום מהנתונים והממצאים שהוצגו במסמך עולו:ת התובנות הבאות  נוצרו למעשה שני פלחי שוק: פלח רוכשים במסגרת תוכנית סבסוד רכישת דירה ופלח .רוכשים בשוק החופשי  גידול בביקוש לדירות על-ידי פלח אוכלוסייה בעל הכנסה נמוכה ועל- ידי פלח אוכלוסייה שלא התכוון לרכוש דירה. הביקוש עלה על היצע הדירות ועל כן נערכו .הגרלות לבחירת הזוכים .כתוצאה מכך, עלה משקל רוכשי דירה ראשונה בסך העסקאות על חשבון משקיעים  מדד מחירי הדיור לא ירד באופן חד ומובהק בתקופת הפעלת תוכניות סבסוד דירות. אמנם בתקופות בהן משקל דירות בהנחה מסך דירות חדשות היה גבוה יחסית מדד המחירים עלה באופן מתון אולם לא חלה ירידה במדד. בשנת2022 עם הירידה במשקל דירות בהנחה, חלה .קפיצה חדה במדד מחירי הדירות בנוסף, מאז החלה העלאת הריבית על ידי בנק ישראל בחודש מרץ2022 החלה התמתנות במספר העסקאות והחל בחודש ספטמבר2022 .מדד מחירי דירות חדשות החל לרדת אולם, הירידה במדד ללא דירות בהנחה גדולה יותר מאשר במדד הגולל דירות בהנחה. זאת בין היתר בשל מודל תוכניות סבסוד דירות (זמן שהייה בין קיום המכרז על ידי רמ"י בו נקבע .)מחיר הדירה לבין מכירת הדירה לזכאים, והערכת שמאי לא מעודכנת  ההנחה בתוכנית היא רגרסיבית . בערי המרכז ההנחה הגיעה למאות אלפי ש"ח בעיקר .לרוכשים במשקי בית מעשירוני הכנסה גבוהים בעלי יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה יחסית בערי פריפריה ההנחה נמוכה יחסית, בעיקר למשקי בית בעשירוני הכנסה נמוכים. על- ,כן .נראה כי התוכנית הביאה לגידול בפער בחלוקת ההון בישראל  מהנתונים שהוצגו ע ולה כי משקל הזוכים ביישובים ערבים היה נמוך משמעותית ממשקלם .באוכלוסייה, נתונים המעידים על חוסר שוויוניות בחלוקת הסיוע במסגרת התוכנית  חלק ניכר של המיזמים נבנו בשטחים פתוחים ולא על- ידי ציפוף המרקם העירוני, במדינה בעלת צפיפות וגידול אוכלוסייה גבוהים יחסית. כ אמור לעיל, מימון מיזמים של התחדשות בערי המרכז ההנחה הגיעה למאות אלפי ש"ח בעיקר לרוכשים במשקי בית מעשירוני הכנסה גבוהים בעלי יכולת לרכוש דירה .במחיר גבוה יחסית בערי פריפריה ההנחה נמוכה יחסית, בעיקר למשקי בית בעשירוני הכנסה נמוכים. על- כן, נראה כי התוכנית הביאה לגידול בפער בחלוקת ההון בישראל תיאור וניתוח יישום תוכניות סבסוד דירות | 15 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm עירונית באזורים בעלי ערכי קרקע נמוכים ממומן באמצעות מתן הנחות על קרקע משלימה בשטחים פתוחים, אולם חלק ניכר משיווקי הקרקע נעשו לטובת תוכנית מחיר למשתכן, כך שנוצרה 'תחרות' על הכנסות מקרקעות מדינה בין תוכנית מחיר למשתכן לבין עידוד ומימון .מיזמים של התחדשות עירונית  בשנים2015 – 2021 הסתכם אובדן הכנסות המדינה בכ- 8.1 מיליארד ש"ח . רוב העלות התקציבית אינה בצד ההוצאות אלא באובדן הכנסות, כלומר אינה משפיעה על מגבלת ,ההוצאה. ניתן לשאול האם תוכנית ב ְּ עלות פיסקלית כה גבוהה אכן מוצדקת מבחינה כלכלית והאם לא היה מקום להפנות אובדן הכנסות זה להעלאת היצע ולפתרון חסמי תשתיות באזורי ביקוש. אולם, צעדים אלו לעידוד ההיצע עשויים לכלול הוצאות במגבלת ההוצאה, ועל כן .קיים קושי פיסקלי בביצועם  ההנחות הגבוהות במחיר דירות בתוכנית מחיר למשתכן הן לדירות בנות4 ו-5 ,חדרים. כך נ ,וצר תמריץ לזוגות צעירים לרכוש דירות גדולות יחסית שיש להן עלויות תחזוקה, ארנונה .חשמל, ביטוח ועוד גבוהות יחסית  חלק מהדירות ששווקו במסגרת התוכנית היו בתוכניות לא בשלות ומשך קבלת היתרי הבנייה נמשך זמן רב. בפועל, הזוכים בהגרלות הפסידו חלק מההנחה בגין משך הזמן (תשלום שכר .דירה והתייקרות הדירה בגין הצמדה למדד תשומות הבנייה) או התייאשו  עליית הריבית מאז מרץ2022 הובילה לגידול חד בריביות על משכנתאות חדשות ובהחזרי .חודשיים של משכנתאות קיימות27 ברכישה רגילה של דירה הרוכשים יכולים למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתה, אולם בתוכניות סבסוד דירות, לא ניתן למכור את הדירה במשך 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או במשך5 שנים ממועד קבלת טופס4 , המוקדם מבניהם28 ., תנאי העשוי להקשות על משקי בית רבים 27 ,להרחבה: נעם בוטוש השינוי בפער הריבית וברווחי הבנקים בעקבות עליית ריבית בנק ישראל , מרכז המחקר והמידע של הכנסת, פברואר 2023 . 28 ,רשות מקרקעי ישראל קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל , העברת זכויות, סעיף4.7.8 :, כניסה27 ,במרץ2023 . ברכישה רגילה של דירה הרוכשים יכולים למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתה, אולם בתוכניות סבסוד דירות, לא ניתן למכור את הדירה במשך7 שנים מיום הזכייה בהגרלה או במשך5 שנים ממועד קבלת טופס4 , המוקדם מבניהם, תנאי העשוי להקשות על משקי בית רבים