חומר רקע
1
07
יוני2023
לכבוד
ועדת
הפנים והגנת הסביבה
ועדה נכבדה ,
:הנדון
הצעת
"חוק רכבת תחתית (מטרו) (תיקון), התשפ
ב-
2
202
הערות התאחדות הקבלנים בוני הארץ
"( התאחדות הקבלנים בוני הארץ
ההתאחדות ,"), הארגון המייצג של הקבלנים והבונים בישראל
מתכבדת להגיש את התייחסותה להצעת
החוק שבנדון .
הערות ינו לתיקון החוק יפורטו במסמך זה ,בתמצית בלבד
ההתאחדות
תבקש
להציג את עמדתה
ביתר
פירוט במסגרת הדיונים שיתקיימו בפני הועדה הנכבדה.
,נדגיש
כי
ההתאחדות,
שהינה
הארגון היציג של הקבלנים והבונים בישראל, רואה חשיבות
רבה
בקידום
מיזם המטרו, ה
חיוני לפיתוח ה הכלכלי של מדינת ישראל , והיא רואה את חברי ההתאחדות
כזרוע הביצוע של פרויקט חשוב זה .
עומסי התנועה
הקיימים גורמים להפסד
ים
של עשרות
מיליארד י
ש"ח
בשנה, והמטרו
עשוי לתרום להקטנתם בצורה מש .מעותית
,על מנת להביא ליישום פרויקט המטרו ,בצורה יעילה, מהירה ואיכותית יש לבצע תיקונים בחוק
המאושר ובהצעת החוק המוצעת
, כפי שנפרט להלן :
1. הערות
בנוגע לשיטת המימון של
מיזם
המטרו
בחוק המטרו, נקבע כי50%
מסך מסגרת ההוצא
ות
למיזם המטרו
י מומ
נו , בין היתר,
באמצעות
"מס השבחת מטרו "
בשיעור
מופרז של
35%
אשר יביאו את היטל ההשבחה הכולל לשיעור של75%
המב .טאים הלאמה בפועל של רוב ערכם של המקרקעין סביב תחנות המטרו
כפי שנ
ציג ,שיטת
המימון שנקבעה, אינה מתאימה לפרויקט בסדר גודל זה וישנו חשש ממשי
ש הניסיון לממן את הקמת פרויקט המטרו באופן האמור יכשיל הן את הפרויקט והן את פיתוח
ה
מקרקע
ין בסביבתו
ובכך ימנע בפועל את הקמת .פרויקט המטרו בגוש דן .
הסיבה העיקרית לכישלון הצפוי ,בשיטת המימון היא קושי מהותי ידוע מראש ביכולת גביית
מס
השבחת המטרו בשיעור כה מופרז
מבעלי הקרקעות
, כך שלא ניתן יהיה
לכסות את ההוצאות
והעלויות ולהתקדם בפרויקט.
,בנוסף
שיטת המימון
מטיל ה באופן פסול ובלתי שוויוני את מימון המיזם על ציבור בעלי הקרקעות
והדירות הפרטיים בגוש דן
, הקבלנים והיזמים בישראל, ועליהם בלבד . זאת ב שעה שמדובר
בפרויקט תקדימי ראשון מסוגו בארץ, העתיד להתפרס על פני24
רשויות מקומיות ולשרת את כל
אזרחי ישראל, ולכל הפחות– את מיל .יוני האנשים החיים, עובדים ולומדים באזור גוש דן מדי יום
2
,לכן מבוקש למחוק את סעיף19
לחוק ו לבסס את המימון בשיטות כדוגמתBOT/PFI
ו בכך
להעביר את המימון והאחריות למגזר
ה
עסקי והמוסדי .
להלן יפורטו הסעיפים
העיקריים הפוגעים במימון המטרו. מבלי לפגוע בהתנגדותנו לסעיפים
ובהצעתנו לעבור לשיטת מימון שונה–
נציע תיקונים:שיכולים לשפר את אופן המימון
1.1
. גובה מס השבחת המטרו עתיד למנוע פרויקטים
ב חוק נקבע, כי
בעלי הקרקעות ,
שמקרקעיהם מצויים כולם או חלקם
ב מתחם ההשפעה של
המטרו ,
ישלמו
היטל השבחה
מוגדל בשיעור חסר תקדים של75%
!
"(מס המטרו .)"
ב
דיונים שהתקיימו במסגרת חקיקת החוק ,
הוסבר על ידי הממשלה, כי שיעור היטל ה השבחה
הגבוה
נקבע מתוך
ציפייה
שתהיה העצמת זכויות מסיבית סביב תוואי המטרו, ברמה כזו אשר
לא תהיה פגיעה בבעלי הקרקעות ותהיה כדאיות.כלכלית לפרויקטים
אולם ,בפועל על פי
נוסח
תמ"א70
המעודכן, שהתפרסם להערות הוועדות המחוזיות לתכנון
,ולבניה הקובע את מסגרת הזכויות שיכולות להינתן סביב
תווא י
המטרו –
נראה כי אין כל
,העצמת זכויות! בפועל
פרויקט המטרו כלל לא מוסי ף זכויות מעבר לתכניות
.הקיימות
לפיכך, הרי
שהיטל ההשבחה )"הכולל ("מס מטרו בשיעור של75%
)!!(
פוגע פגיעה
אנוש ה
בכדאיות הכלכלית של הפרויקטים בתוואי המטרו .
מצורפת חוו."ד שמאית וכלכלית המוכיחה את טענותינו, נבקש להציגה
1.2
. חישוב היטל ההשבחה
שגוי
נקבע בחוק כי מס השבחת
המטרו
יחול על
השבחה
מכוח
כל תכנית משביחה
ועל הקלה או
שימוש חורג מתכנית משביחה,
אשר
תופקד
נה
החל מיום1.1.2023
,זאת אף אם
אין כל
השבחה
מכוח פרויקט המטרו
וכל ההשבחה(או מרביתה)
נובעת מתכניות שאין להן כל קשר
למטרו;
.ואף אם חלק מהמקרקעין נמצאים מחוץ למתחם ההשפעה
יש לקבוע באופן מפורש, כי מס ה שבחת המטרו יחול רק
על
תכנית משביחה שמעניקה
זכויות
עודפות
אשר אושרה
מכוח תמ "א70
.
כמו כן, יש לקבוע שמס השבחת המטרו יחול
.רק על מקרקעין הנמצאים כולם במתחמי ההשפעה
נזכיר כאן כי היטל השבחת מטרו כמו
גם היטל השבחה רגיל -
.אינם מס אמת מדוב ר בהערכות שמאיות המביאות לסכסוכים
והתדיינויות אין סופיות בין הצדדים השונים
בשומות, שומות נ גדיות, עררים ואף עתירות
מנהליות האורכות שנים רבות גם כאשר היטל ההשב חה הינו בשיעור הקיים של50%
-
קל
וחומר כאשר שיעורו יעלה ל–
75%
!!
1.3
. מועד הת
חלת הגבייה של מס השבחת המטרו - עוד בטרם נוצרה השבחה
נקבע בחוק כי היטל ההשבחה בשיעור של75%
ייכנס לתוקף כבר ב
יום
1.1.2023
.
המועד
נקבע באופן שרירותי וללא כל קשר לקידום מיזם המטרו,
ואף בטרם אישור
התכנון במלואו .
3
מכיוון שהתכנון עוד לא אושר, והיה ברור עוד במהלך חקיקת החוק שלא יאושר בעתי ד
,הקרוב נקבעה הוראת מעבר לפיה ככל שלא תאושר תמ"א70
עד ליום1.1.2023
, יחול המס
המוגדל על "מתחמי השפעה
זמניים" (כהגדרתם בחוק העיקרי) .
יוצא, כי המס המוגדל יחול על השבחה של נכס מכוח תכנית משביחה אף במקטעים בהם לא
מקודם מיזם המטרו
(וייתכן כי לא יתוכנן ו/או יקום לעולם). הטלת המס החל מיום1.1.2023
מייצרת
כבר בימים אלו רמת סיכון ואי וודאות גבוהה ביותר באשר לפיתוח פרויקטים בגוש
דן ו !הדבר עלול להביא לקיפאון בפיתוח פרויקטים לאורך קווי המטרו כבר בזמן הקרוב
כפי שהוצג בחווה"ד השמאית המצורפ ת – אין כל השפעה כיום על ה
יטל ה השבחה כתוצאה
ממיזם המטרו
.ולא צפויה השבחה גם בשנים הקרובות
לכן, יש לבטל את הוראת המעבר ולדחות את מועד התחולה לשלב אישור התכניות
המפורטות מכח תמ "א70
אשר יהוו את המועד הקובע לצורך קביעת ההשבחה או הפגיעה
במקרקעין ובהתאם לחשב את
היטלי ההשבחה א ו הפיצויים לפי סעיף197
לחוק . רק במועד
זה יהיה ניתן לדעת מהן הזכויות שניתנו מכוח מיזם המטרו.
2. תיקון
סתירה
מהותית
בחוק– היטל השבחה בפרויקטים של פינוי ובינוי
קיימת סתירה
מהותית בין סעיף3
א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לבין סעיף19
)(ד
לחוק המטרו.
הוראות סעיף19
)(ד
חותרות תחת המטרה שב חקיקת ההסדר אשר נקבעה רק
לאחרונה -
מתן
ודאות ל שוק בנוגע לשיעור היטל ההשבחה וקביעת שיעור היטל השבחה אשר גם
י
יתן מענה לצרכי הרשות המקומית וגם יאפשר קיומם של פרויקטים של פינוי בינוי .
ההסדר שנקבע בסעיף3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה , קובע כי שיעור היטל ההשבחה
יהיה25%
,ו לרשות
המקומית ישנה הסמכות ל קבוע שיעור היטל השבחה שונה בין0%
ל-
50%
.
שיעור היטל ההשבחה שייקבע
יהיה תקף למשך5
שנים, ו כן נקבע מנגנון לקביעת שיעור היטל
השבחה לאחר אותן5
שנים. כל זאת
ב מטרה לאפשר לרשות המקומית לקבל היטל השבחה היכן
,שראוי וניתן
ו במקביל–
לא להכשיל פרויקטים של פינוי בינו
י עקב חוסר כדאיות כלכלית .
ו ,אולם בניגוד לרציונל
,שתיארנו
ב סעיף19
)(ד לחוק המטרו, נקבע :
•
שיעור גבוה יותר של
היטל ההשבחה , כך שבמקום25%
יהיה שיעו ר של50%
!
•
כי לאחר אישור תמ"א70, הרשות המקומית תוכל לשנות את שיעו
ר
המס לשיעור של עד
75%
היטל השבחה
גם במיזמי פינוי בינוי !!
•
לא נקבע מה יהיה מנגנון היטל ההשבחה לאחר אותן5
.שנים
•
לא מוסדר זמן הביניים עד לאישור תמ"א70
. הרי לא ייתכן שלאחר אישורה של תמ"א
70
ישתנה שוב שיעור היטל ההשבחה, לאחר שפרויקטים כבר החלו בתכנון והסתמכו על
שיעור היטל ההשבחה שנקבע. יש ל .תת ודאות ברורה לשוק בכל מקרה תמ"א70
איננה
תכנית מפורטת אשר ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה אלא ש לאחר אישורה ניתן יהיה
4
להגיש מכוחה תכניות מפורטות, אשר ר ק לאחר אישורן ניתן יהיה לחשב ולקבוע השבחה
או פגיעה במקרקעין
ובהתאם לקבוע היטלי השבחה או פיצויים מכח סעיף197
לחוק
.לבעלי המקרקעין
.כך, נוצר מצב שלא מתקבל על הדעת ,לכן יש לבטל את הסעיף לחלוטין ולהפנות להסדר
שנקבע זה עתה בסעיף3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה
ובכך לאפשר יציאתם
.לפועל של פרויקטים של פינוי ובינוי
הערות ספציפיות לסעיפים השונים בהצעת החוק:
3. סעיף 8
א- הרכב
המועצה
המאסדרת
מבוקש כי ימונה נציג מטעם
ה התאחדות
במועצה המאסדרת. ה ה תאחדות הינה הגוף המייצג
והמקצועי של הקבלנים והבונים ב
ישראל . לתכנית המטרו ישנה השפעה ישירה ומשמעותית על
הקבלנים בישראל, כמי שבונ
ים בפועל
את פרויקט המטרו ואת כל המבנים הנלווים והסובבים
.אותו
לפיכך, נציג מטעם ההתאחדות במועצה המאסדרת יביא
לייעול הפרויקט
והוצאתו לפועל
בצורה הטובה והמהירה ביותר.
4.
סעיף9
להצעת החוק-
סימן ג :'היטל השבחה ,מס השבחת
מטרו
והקניית
מקרקעין :
4.1
.
סעיף29
לחוק
–
הסעיף קובע כי אם אושרה תוכנית משביחה המגדילה את השטח הכולל
המותר לבנייה במקרקעין מושבחים ב -
80,000
מ"ר או יותר, יוקנה למדינה, מתוך השטח
הכולל המותר לבנייה, שטח לפיתוח מסחרי בסביבת תחנת המטרו
בשיעור של עד20%
.מההשבחה במקרקעין,כך למעשה
מופקעים שטחים מבעלי הקרקע שלא לצורך תוואי
המטרו, אלא לצרכים מסחריים גרידא .
כך למשל, המדינה תוכל לפנות לבעל קרקע ולדרוש
כי קומה2
בבניין שבנה (לאחר ששילם את המס המוגדל), תוקצה לשם הקמת שטחי מסחר
לטובת מיזם המטרו ,זאת ללא כל תמורה שהיא לבעלי הקרקעות,
למעט הפחתת שווי
המקרקעין המוקנים מסכום מס השבחת המטרו שבו חב בעל המקרקעין.
מדובר, בפגיעה
חמורה ביותר
ותקדי מית
בזכות החוקתית לקניין .
הסעיף אף "קובע כי "ועדת הפיתוח
היא זו ש תקבע את שיעור המקרקעין המוקנים
(המופקעים) לצרכי מסחר . נ ציין כי
ל "ועדת הפיתוח"
לא קיים ידע לקביעת "פיתוח מסחרי ,"
וכן לא ברור מי
יבצע בפועל את הקמת השטחים המסחריים ותפעולם .
הדבר יצור
מצב של אי
ודאות הן באשר לשטחים שיוקנו לצרכי מסחר והן באשר לשיעור מס השבחת ה
מטרו.
יש
לבטל את הסעיף , או למצער–
לקבוע כי "הקניית חלק מהקרקע למדינה" תהא הליך
וולונטרי לבעל קרקע המבקש לנקוט במסלול האמור לשם הפחתת גובה מס השבחת המטרו.
4.2
.
סעיף40
לחוק –
הסעיף קובע כי בעל הקרקע יהיה זכאי לפיצוי נוסף בשיעור של70%
בלבד
.מהתמורה המתקבלת בפועל משיווק השטח המיועד לפיתוח מדוע בעל הקרקע יהיה זכאי
5
לפיצוי של70%
ולא100%
??מהפיצויים
מופחתים כל עלויות התכנון, הפיתוח, היטל
.ההשבחה ומס השבחת המטרו
יש
לקבוע את גובה הפיצוי לשיעור של100%
!
4.3
. סעי
פים 1
4 ו- 2
4
לחוק -
הסעיפים
ה קובעים את הזכות והתנאים לעניין מימוש על ידי בעל
קרקע -
התנאים
הקבועים
יוצרים מצב
של
אי
ודאות ש
יגרום
לכך
שלבעלי
הקרקע
לא
תהיה
האפשרות או הרצון לממש.
,לפיכך
יש
להוריד את רף הדרישות מבעלי קרקע המעוניינים במימוש עצמי, לבטל את סעיף
42
(2
) בדבר תשלום הוצאות
למדינה,
ולהגדיר בצורה ברורה וודאית
את סעיף42
(3)
)(ד
בדבר
התנאים הנוספים הנדרשים למימוש, שייקבעו
.על ידי שר האוצר
4.4
. סעי
פים
44
ו -
45
לחוק –
המועדים הקבועים בסעיפים אלו
עבור בעלי הקרקע קצרים מידי
ואינם תואמים את המציאות בפועל
, שכן, הם נדרשים ,, בין היתר
לתאם עמדות בין גורמים
רבים ולבצע)פעולות משפטיות וטכניות (פירוקי שותפויות
עבור מימוש הקרקע ועבור המדינה
–
לפעולות
אלו נדרש זמן רב יותר ולכן יגרמו לעיכוב במימוש הפרויק.ט
5. סעיף 1
1 להצעת החוק :
5.1
.
סעיף1
5 לחוק
–
קובע מועד לתשובת גורם מוסמך עבור פניית חברה מבצעת ומנגנון של
תשובה חיובית במידה והגורם המוסמך לא ענה תוך המועד שנקבע. המנגנון מופיע אף בחוק
התכנון והבניה והמציאות בשטח מוכיחה כי הרשויות נותנות תשובה שלילית בתוך המועד
שנקבע ואחר כך ניתן להגיש ערר וכו', כך ש אין כל משמעות למועד אשר נקבע בחוק (לא נקבעו
סנקציות מתאימות למקרים כגון
ה אל.)
לפיכך, מוצע
לבטל את המנגנון הקבוע בהצעת החוק ,
ו לקבוע במקומו סנקציות על תשובה שלא במועד או תשובה שלילית אשר אינה מנומקת
דיה .
,בנוסף לכך
מבוקש
לקבוע כי הסעיף יחול על חברה מבצעת או מי מטעמה, שכן, החברה
.המבצעת תעביר ביצוע עבודות לקבלנים השונים מטעמה
,הצעה נוספת הינה, כאמור לבצע
את הפרויקט בשיטתBOT/PFI
, תוך מתן תמריצים והטלת קנסות במקרה של איחורים
מצד הזכיין .מומלץ ללמוד מניסיון העבר, כאשר פרויקט
כביש6
בוצע בשיטתBOT
ונחל
הצלחה אדירה לעומת פרויקט הקו האדום של הרכבת הקלה בתל אביב אשר נכשל באופן
מתמשך: התקציב אשר נקבע עבורו בשנת2008
היה10.7
מיליארד ש"ח וכיום עומד על
למעלה מ-
18
מיליאר ד
ש"ח, תאריך ההשלמה המקורי היה שנת2014
וכעת2023
ועדיין הקו
האד
ום איננו מתפקד גם לאח ר איחור של9
.שנים
5.2
.
סעיף70
לחוק
–
קובע אי תחולת חוקי עזר על חברה מבצעת בכל הקשור לביצוע פעולות
לקידום מיזם המטרו. עם זאת, הסעיף מחריג את חוקי העזר הקובעים היטלי פיתוח וקובע
כי הם יחולו על מבנים שאינם לצרכים תחבורתיים המוקמים מעל תחנות מטרו, מעל מרכזי
.תחבורה משולבים ומעל מתחמי דפו
קביעה זו
מטילה נטל שאינו מאוזן על המבנים שאינם
לצרכים תחבורתיים שייבנו לכל אורך התוואי. כלומר, מעבר להיטל ההשבחה שישולם ולמס
6
השבחת המטרו החריג בהיקפו יוטלו אף היטלי פיתוח על מבנים אלה! לפיכך , יש
לבטל את
פת י סי הסעיף.
5.3
. סעי
פים
74
-
73
לחוק –
קובע כי הסמכויות הנתונות לשר האוצר וליועץ המשפטי לממשלה
לפי פקודת הקרקעות יהיו נתונות גם לחברה המבצעת בכל הנוגע ל רכישת זכויות בקרקע
שאושרה לגביה תוכנית מטרו לשם בינוי התשתית. סעיף74
קובע את אופן הקצאת הזכויות
.במקרקעין לחברה המבצעת
ראשית, אין זה ראוי להע ניק סמכויות כה משמעותיות הנתונות בדרך כלל לשר האוצר וליועץ
המשפטי לממשלה לגוף שהינו עסקי,. שנית ישנה סתירה בין הסעיפים , שכן, בסעיף73
נקבע
כי הסמכויות לחברה המבצעת נתונות לשם בינוי התשתית בלבד ובסעיף74
נקבע כי הקצאת
הזכויות לחברה המבצעת תתבצע
ככל שרכשה החברה ה
מ בצעת זכויות בקרקע לשם בינוי
תשתית, תחנות המטרו או מתחמי הדפו .מבוקש לבטל את הענקת
הסמכות
לפי פקודת
הקרקעות לחברה
מבצעת ולהותירה כקבוע בפקודת הקרקעות.
6. כאמור, מדובר בהערות המתייחסות להצעת החוק בראשי פרקים ב לבד, וההתאחדות
מבקשת
להשמיע את עמדתה
המפורטת
במסגרת הדיו
נים שיתקיימו
בפני כבוד .הוועדה
7. למען
השקיפות יצוין
כי
ההתאחדות הגישה עתירה לבג"צ נגד סעיף19
לחוק העיקרי
(בג"צ60/23
.)
.תיקון החוק כמבוקש עשוי לייתר את הצורך בניהול ההליכים בבג"צ
,בכבוד רב ובברכה
חיים פייגלין, סגן נשיא
יו"ר אגף יזמות ובנייה
התאחדות הקבלנים בוני הארץ