חומר רקע
בחינת השפעות והשלכות תמ
"א
70
ו"חוק המטרו "
,)(חוק רכבת תחתית (מטרו
תשפ"ב-
2021
)
גושים וחלקות שונים
אזור גוש דן
עמוד1
מתוך28
:תאריך
1.1.2023
:מספרנו
13235
בחינת השפעות והשלכות תמ"א
70
ו
"חוק המטרו"
(חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-
2021
)
גושים וחלקות שונים
אזור גוש דן
1.
מטרת חוות הדעת
התבקש
נו על ידי הקרן לעידוד ופיתוח ענף הבניה בישראל לחוות את דעת נו
:בנושאים הבאים
•
בחינת הוראות והמסגרת התכנונית של
תמ"א70
- תכנית מתאר ארצית למרחב מער כ ת המטרו
במטרופולין תל אביב
)(הנמצאת בשלבי הכנה , ביחס לתכניות כוללניות / מתאריות
מאושרות
אשר מכוחן לא ניתן להוציא
.היתרי בנייה ונדרשת תכנית מפורטת
•
בחינת הקשר,, ככל וקיים בין מס השבחת מטרו שנקבע בחוק המטרו
לבין הזכויות בתכניות
מפורטות עתידיות
מכוח
תכניות שיופקדו החל מיום1.1.2023
.
•
,בחינת מועד פוטנציאל ההשבחה במתחמי ההשפעה הזמניים בעקבות הקמת המטרו העתידי
היינו באם קיי מת עליית שווי במקרקעין במתחמי ההשפעה הזמניים נכון למועד כתיבת חוות
.הדעת ביחס למקרקעין המצויים מחוץ למתחמי ההשפעה הזמניים
•
בחינת אופן מימון המטרו והשפעתו הצפוי על מחירי הדיור ו/או פרויקטים במתחמי ההשפעה
.הזמניים
2.
הגדרות רלוונטיות לחוות הדעת
•
""חוק המטרו- חוק
רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-
2021
.
•
"תמ"א70
"
-
.תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת מטרו המטרופוליני תל אביב
•
""רח"ק-
רצפה חלקי קרקע, מהווה את היחס שבין שטחי הבנייה לשטח הקרקע, סך הזכויות
.) שירות+ העיליות ברוטו במגרש (עיקרי
ראה הגדרות נוספות מטה כמשמעותם בחוק המטרו .
עמוד2
מתוך28
3.
תיאור מיזם המטרו
3.1
.
רקע כללי
מיזם המטרו הינו
ה פרויקט הגדול ביותר
לתחבורה ציבורית במדינת ישראל ב מרחב
ה מטרופולי
ני
.תל אביב
מערכת המטרו תכלול3
( קווים1
M
-
,מקטע דרומי וצפוני2
M
,
3
M
)באורך של כ-
150
ק"מ וכ -
109
תחנות בתחומן של24
רשויות במטרופולין , הצפי הוא
כי במערכת המטרו יהיו כ-
450
.מיליון נסיעות בשנה
התקציב המיועד למיזם הינו
ב סך של150
₪ מיליארד אשר ייגבה בהתאם להוראות חוק
המטרו .
תכניות תת"ל
103
(קו3
M
)
, תת"ל102
(קו2
M
)
, תת"ל101/א
(קו1
M
)מקטע צפוני
ותת"ל
101
/ב (קו1
M
-
)מקטע דרומי
הינן התכניות להקמת קו.וי המטרו
3.2
.
תמ"א70
תמ"א70
- תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב-
,יפו הנמצאת
בהליכי תכנון
כמפורט מטה, מטרתה להוות הליך תכנוני משלים לתכניות התת"ל הנ"ל על ידי
קביעת הוראות להכנת תכניות מפורטות / כוללניות / מתאר מקומיות
לבינוי ופיתוח אזורים
הסובבים את תחנות המטרו
על ידי העצמת זכויות, שימוש יעיל בקרקע ובשירותים העירוניים
ועוד .
התכנית קובעת
הוראות להכנת תכניות מקומית ו
מסגרת כללית ל שם ,קביעת זכויות הבנייה
רח"ק מינימלי ממוצע ותמהיל שימושים, בהתאם למ יקום המקרקעין-
מתחם השפעה, ייעוד
ואפיון מרחבי .
בנוסף להעצמת הבניה, התמ"א מתווה הנחיות בנושאים נוספים על מנת
להבטיח תכנון של מרחבים אורבניים איכותיים לצד ההעצמה העתידית, כגון: הנחיות המרחב
.הציבורי, דיור מגוון, מדיניות חניה, מענה לצרכי ציבור ועוד
מרחב ההשפ עה של התחנה הינו האזור הסובב את התחנה שבו קיימת השפעה על הבחירה
באמצעי תחבורה וכפועל יוצא מכך השפעה על תכנון רשת הרחובות, המרחב הציבורי וקביעת
היקף הבינוי .
התכנית מגדירה3
תחומי השפעה : מרחב ליבה-
מרחב המצוי במעטפת
הראשונית של תחנת המטרו, טבעת ראשונה- מרח ב השפעה הקרוב סביב תחנת המטרו וטבעת
שניה - מרחב השפעה משני סביב תחנת המטרו., החולשים על אזורים רבים באזור גוש דן
יוער כי בתחום תמ"א70
חלות מזה מכבר תכניות כוללניות / מתאריות אשר קובעות מסגרת
.תכנונית / זכויות בנייה
עמוד3
מתוך28
להלן קטע לדוגמא מתשריט תמ"א70
(גיליון מ 'ס7 )- תחנת א. תעסוקה הרצליה:
:הערה
.במסומן באדום בייעוד למתחם פיתוח והמסומן בכחול לאזור עירוני מוטה מטרו
3.3
.
חוק רכבת תחתית (מטרו), תשפ"ב-
2021
)(להלן: חוק המטרו
חוק המטרו, אשר אושר במסגרת חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות
הכלכלית לשנות התקציב2021
ו -
2022
), התשפ"ב -
2021
מיום18.11.2021
ונכנס לתוקפו
ביום1.1.2022
, נועד להסדיר את הקמת המטרו במרחב המטרופוליני תל אביב וכן את אופן
:פיתוח ומימון המיזם, כמפורט בפרק ג' לחוק
-
סעיף15
- הגדרות
רלוונטיות:
""מתחם השפעה -
האזור הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו, כפי שנקבע בתמ"א70
, ביחס
לכל תחנה .
"מקרקע "ין מושבחים –
:אחד מאלה
(1)
;מקרקעין הכלולים בתכנית משביחה הנמצאים במתחם השפעה
(2)
מקרקעין הכלולים בתכנית משביחה הנמצאים מחוץ למתחם השפעה, ובלבד שמעל
80%
משטח התכנית נמצא במתחם השפעה .
מרחב ליבה-
מסומן באפור
טבעת ראשונה
-
מסומן
באדום מקווקו
טבעת שניה-
מטבעת
ראשונה ועד
הקו הכ
ח ול
עמוד4
מתוך28
""תכנית משביחה–
,תכנית לגבי מקרקעין הכלולים, כולם או חלקם, במתחם השפעה
שהגדילה את השטח הכולל המותר לבנייה במקרקעין בשיעור העולה על10%
מהשטח
הכולל המותר לבנייה כפי שהיה קבוע ערב אישור התכנית, ובלבד שנוספו לשטח זה1,500
.מ"ר לפחות, ולמעט תכנית משביחה במתחם פינוי ובינוי
-
סעיף16
-
נקבעה מסגרת ההוצאה למיזם המטרו אשר לא יעלה על150
.₪ מיליארד
-
סעיף17
-
נקבע כי50%
מסך מסגרת ההוצאה למיזם תמומן, בין היתר, מהכנסת המדינה
מגביית מס השבחת מטרו, כפי שיפורט בסעיף19
או מפיתוח המקרקעין המצויים במתחם
.ההשפעה אשר יוקנו למדינה כפי שנקבע בחוק
50%
מסך מסגרת ההוצאה למיזם תמומן מאוצר.המדינה
-
סעיף19
-
נקבע כי היטל השבחה במקרקעין מושבחים יהיה בשיעור של40%
מההשבחה
כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התו"ב, בנוסף בעל מקרקעין מושבחים ישלם מס
בשיעור של35%
מההשבחה אשר ישולם לאוצר המדינה וישמש למימון בנייה ופיתוח של
)מיזם המטרו (להלן: מס השבחת מטרו .
,השבחה מוגדרת כעליית שווים של מקרקעין במתחם השפעה עקב אישור תכנית משביחה
או עקב מתן הקלה או שימוש חורג כהגדרתם בחוק התו"ב מתכנית משביחה כפי שנקבעה
.בשומת השבחה בהתאם לשומת השבחה כהגדרתה בתוספת השלישית לחוק התו"ב
עמוד5
מתוך28
4.
בחינת הרקע התכנוני של תמ"א70
ותכניות כוללניות / מתאריות מאושרות
4.1
.
תמ"א70
סטטוס התכנית1 -
ביום24.11.2022
הועברה תמ"א70
.לוועדות המחוזיות לעיון והערות
רקע כללי
תמ"א70
-
תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב-
יפו המהווה
תהליך משלים לקידום ת כניות המטרו (תת"ל101
/א, תת"ל101
/ב, תת"ל102
ותת"ל103
)
.המהוות נדבך מרכזי המערכת הסעת המונים במטרופולין תל אביב
מערכת המטרו כוללת שלושה קווים באורך כולל של כ-
150
ק"מ וכ-
109
תחנות בתחומן של24
.רשויות במטרופולין
:בין ההגדרות הרלוונטיות
"אזור פיתוח במרחב ה "תחנה-
מרחב פנוי מבינוי או מבונה בדלילות, המסומן בתכנית זו
.ומיועד לפיתוח אורבני המבוסס על עקרון תכנון מוטה תחבורה ציבורית
""אזור עירוני מוטה מטרו-
מרחב עירוני בנוי, המסומן בתכנית זו ומיועד בעיקרו להתחדשות
עירונית המבוססת על עקרון תכנון מוטה תחבורה ציבור.ית
""מרחב ליבה -
מרחב המצוי במעטפת המיידית של תחנת מטרו, המיועד לעידוד פעילות
.עירונית בדגש על מרחב הולכי רגל כמסומן בתכנית זו
""מתחם השפעה-
האזור הגאוגרפי הסובב תחנת מטרו, המורכב מתחום הטבעת הראשונה
.ותחום הטבעת השניה, כמסומן בתכנית זו
""מתחם פיתוח- שט.ח בתחום אזור פיתוח במרחב תחנה, התחום בין קווי גבול התשריט
מטרת התכנית -
להתוות מדיניות התכנון האורבני והעצמת הפיתוח וההתחדשות העירונית
סביב תחנות המטרו המתוכננות, תוך קביעת הנחיות והוראות, על מנת לאפשר העצמת הבניה
הנובעת מהקמת מערכת הסעת המונים, יישום עקר
ונות תכנון מוטה תחבורה ציבורית, ייע
ו ל
.השימוש בקרקע ובכך להעצים את השימוש במערכת הסעת ההמונים
עיקרי התכנית -
•
קביעת הוראות בדבר תכנון מוטה תחבורה ציבורית במתחמי .ההשפעה
•
קביעת אזורים המיועדים להעצמת הבניה במתחמי ההשפעה וקביעת הוראות לתכנון
.באזורים אלה
•
קביעת הוראות לתכנון המרחב הציבורי במתחמי ההשפעה, תוך מתן דגש ליצירת רשת
הליכה ורכיבה יעילה ונוחה, שתאפשר גישה מיטבית אל תחנות המטרו במרחבי התחנות
.וביניהם
•
קביעת הנחיות לתכנון מרחב הליבה המצוי בסמיכות מיידית לכניסות לתחנות המטרו
1
בהתאם ל
מידע המפורט ב .אתר תכנון זמין של מנהל התכנון
עמוד6
מתוך28
.ויציאות מהן
•
קביעת הוראות בד בר הכללת דיור מכליל ודיור בהישג יד בתכניות מפורטות במתחמי
.ההשפעה
•
.קביעת הוראות מחייבות להכנת תכניות במתחמי ההשפעה
•
התכנית אינה מאפשרת הוצאת היתרי בנייה בתחומה אלא על פי תכנית מפורטת התואמת
.הוראותיה, תכנית מתאר מקומית לא תאושר אלא בהתאם לקבוע בחוק המטרו
יע ודי קרקע-
(סעיף8 )
•
אזור פיתוח במרחב
התחנה
-
הבניה והפיתוח באזור פיתוח במרחב התחנה יהיו לפי תכנית מפורטת שתוכן למתחם
.הפיתוח בשלמותו
-
על אף האמור רשאי מוסד תכנון לאשר תכנית מפורטת לחלק ממתחם הפיתוח
בתנאי
שהתכנית חלה על חלק משמעותי מהמתחם ומוסד התכנון השתכנע ש אינו פוגע
בתכנון, התכנית החלקית הינה תכנית לאחד או יותר משימושי שטחים ציבוריים
פתוחים מבני ציבור ותשתיות ותנאים נוספים, התכנית החלקית חלה בתחום אחת
:מאלה
✓
תכנית מפורטת שחלה על חלק משמעותי מהמתחם לפיתוח וקיבלה תוקף10
שנים קודם לתכנית זו
✓
תכנית כוללנית או תכנ ית מתאר מקומית, שחלות על חלק משמעותי מהמתחם
לפיתוח ואשר אושרו קודם אישורה של תכנית זו והועדה המחוזית בדקה
.ומצאה כי התכנית הקודמת תואמת לתכנית זו
-
תכנית מפורטת למתחם בשלמות או תכנית כוללנית או תכנית מתאר מקומית
:למתחם פיתוח תעמוד בתנאים הבאים
✓
התכנית תייעד ק רקע לשימושי מגורים, מסחר ותעסוקה ותקבע שטחי בנייה
לשימושים אלו לפי לוח1
, שטחי הבניה לא יפחתו מהרח"ק בלוח1
שהינו
.הרח"ק המינ' הממוצע
✓
התכנית תייעד קרקע ותקבע שטחי בנייה לצרכי ציבור, מבונים ופתוחים
.בהתאם להוראות התכנית
✓
קביעת גובה הבינוי ואופי הבינוי, בחינת
תמהיל דירות ואופן פריסת דיור
מכליל .
•
אזור עירוני מוטה מטרו
הבניה והפיתוח באזור זה יהיו על פי תכנית מפורטת
שתאושר אך ורק בהתאם לתכנון
כולל כהגדרתו בסעיף8.2.1
או על פי תכנית מפורטת שתאושר בהתאם לאמור בסעיף
8.2.6
. תכנון כולל משמעו תכנית כוללנית בהתאם לסעיף62
א(ג) לחוק התו"ב וכן תכנית
עמוד7
מתוך28
כוללת להתחדשות עירונית, תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת, התואמות את
הוראות ת כנית זו ואשר חלות על אזור מוטה מטרו כולו או חלק משמעותי, או על רובע
שלם או על שכונה שלמה וכן תכנית מפורטת, התואמת את הוראות תכנית זו וחלה על כל
.מרחב הליבה או רובו
תכנית כוללנית ותכנית מתאר החלות בתחום האמור אשר אושרו טרם תחילתה של תכנית
זו, תבחן הועדה המח .וזית את התאמתן לתכנית זו
:תכנון כולל יכלול לכל הפחות את כל אלה
✓
קביעת מתחמים המיועדים להתחדשות וכללים בדבר קביעת אופי מתחמי
התחדשות בתכניות מפורטות ובתכנון כולל שהוא תכנית מפורטת-
קביעת אופי
.מתחמי ההתחדשות תוך מענה לצרכי ציבור
✓
קביעת ייעודי קרקע ושימושים בהתאם לתמהיל בלוח1
וקביעת השטח הכולל
המותר לבניה בהתאם ללוח1.
✓
קביעת שטחי קרקע המיודעים לשטחי ציבור מבונים ופתוחים או קביעת הנחיות
.בדבר שטחים שיש לייעד לצרכים אלה
✓
.קביעת גובה הבינוי ואופי הבינוי, בחינת תמהיל דירות ואופן פריסת דיור מכליל
הוראות להכנת תכני ות (סעיף10
)
•
תקן חניה -
תכנית זו קובעת בלוח2
תקן חניה מקסימלי לשימושי מגורים, מסחר
ותעסוקה, על יתר שימושי הקרקע בתחום תכנית זו יחול התקן המאושר. תקנן החניה
.יקבע במסגרת תכנון מפורט
•
צרכי ציבור- תנאי להפקדת תכנית מפורטת בתחום תכנית זו, הוא הצגת מענה מלא לצ רכי
ציבור הנדרשים לכלל השטחים והשימושים המוצעים בתכנית. תכנית מפורטת תיתן
עדיפות ככל הניתן לשילוש מס' שימושים ציבוריים במבנה ציבור אחד לשם ייעול השימוש
.בקרקע
•
מרחב ציבורי-
מוסד תכנון המאשר תכנית מפורטת בתחום תכנית זו ייתן דעתו ליצירת
קישורית מיטבית לתנועו.)'ת רכות (הולכי רגל, אופניים וכו
•
דיור מכליל-
תכנית מפורטת הכוללת תוספת של100
יח"ד לפחות, תקבע25%
מכלל יח"ד
בתכנית כדיור מכליל ובלבד שלפחות15%
מיח"ד יהיו דירות קטנות (ניתן יהיה לאשר
דירות עד80
מ"ר פלדלת בשיקול דעת). על אף האמור, באזור מוטה מטרו רשאי מ וסד
התכנון לקבוע דיור מכליל בהיקף שלא יפחת מ-
20%
מיח"ד. דיור בהישג יד ייכלל במניי ן
.סך הדיור המכליל
•
העצמת הבניה ומימושה -
תכניות כאמור בסעיפי משנה8
יעמדו בדרישות הרח"ק
והתמהיל הקבועים בלוח1, שהינו רח"ק
מינ' ממוצע של שטחי הבניה הסחירים בכלל
.המגרשים הסחירים שנכללו בתכנית
עמוד8
מתוך28
'לוח מס1 -
:רח"ק ותמהיל שימושים בתכנית
שטחי הבניה בתחום תמ"א70
לא יפחתו מהרח"ק הקבוע בלוח1
שהינו רח"ק מינ' ממוצע של כלל
.המגרשים הסחירים שיקבעו בתכנית
דרישות התמהיל מהוות דרישות ממוצע ות לכלל שטחי התכנית, לגבי השימושים הקבועים בלוח
1
. בכפוף לעמידה בלוח1
, אין באמור בסעיף זה כדי למנוע יעוד קרקע בתחום התכנית לשימושים
.נוספים
'דרגות רח"ק (מינ ממוצע:) באזור עירוני מוטה מטרו
רח"ק
במתחמי פיתוח נקבע על פי טבלה בלוח1
.לפי מיקום תחנות מטרו
:תמהיל שימושים באזור עירוני מוטה מטרו
.התכנית קובעת לגבי על תחנה ותחנה את הרח"ק המינ' ממוצע ותמהיל שימושים
עמוד9
מתוך28
4.2
.
סקירת תכניות כוללניות / מתאריות מאושרות
4.2.1
.
/תכנית תא5000
.פורסמה למתן תוקף בי.פ7407
מיום22.12.2016
, התכנית אושרה ותוכננה בטרם
ההחלטה על תמ"א70
.וקווי המטרו
התכנית
חלה על כל שטחה של העיר תל אביב-יפו
,ומהווה תכנית מתאר כוללנית
מכוחה של תכנית זו תהיה הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכניות התואמות אותה
.ומאפשרות להוציא היתרי בניה
מטרות התכני
ת, שימור וחיזוק מעמדה של תל אביב -
,יפו כמרכז כלכלי ותרבותי
,קידומה של העיר כעיר לכל תושביה, יצירת עתודות של שטחי בניה למגורים ותעסוקה
קביעת כללים שיאפשרו התחדשות עירונית וקידום מורשת הנוף והסביבה ומתן
.הוראות לעריכת תכנית עתידיות
התכנית קובעת מתחמי תכנון וי
יעודי קרקע לפיהם נקבע
ת
מסגרת תכנונית, רח"ק
(רצפה חלקי קרקע-
סך שטחי הבנייה העיליים ברוטו) ומס' קומות, אשר בהתאם לכך
יוכנו תכניות מפורטות ויקבעו את זכויות הבנייה לרבות הקצאה לצרכי ציבור ומטלות
.ציבוריות
נכון למועד עריכת חוות הדעת אושרו
תכניות מפורטות
באזור
ים שונים בעיר
מכוח
/תכנית תא5000
/ובהן גם תכניות הכלולות במתחם ההשפעה, כגון תכנית תא4007
,
כמו כן ממידע הקיים במשרדנו בימים אלה נמצאות תכניות רבות בהכנה ובטרם
הופקדו ולכן עליהן יחול חוק המטרו לעניין מס השבח
ת מטרו
חרף העובדה שתכנית
5000
הקנתה מסגרת תכנונית ו קבעה רח"ק הדומה / גבוה מהוראות תמ"א70
:
4.2.1.1
.
/תכנית תא/מק5053
- בן צבי הגדנ"ע
התכנית נמצאת
בשלבי הכנה ראשוניים
/על בסיס תכנית תא5000
.
התכנית ממוקמת בדרום תל אביב, בשכונת נווה עופר, על צומת הרחובות בן
צבי מצפון ותל גיבורים ממזרח,
/ומתוכננת על בסיס תכנית תא5000
.
בהתאם לתשריט תמ"א70
,התכנית כלולה במתחם ההשפעה, טבעת שניה
סובב תחנת מטרו"נס לגויים".
/להלן בחינת הזכויות המוצעות ותואמות את תכנית תא5000
המאושרת
לבין הוראות תמ"א70
:
עמוד10
מתוך28
מתחם707
ייעוד אזור מגורים בבניה עירונית
במתחם להתחדשות עירונית
קומות 'מס15 וחלק עד8 חלק עד
ק בסיסי"רח2.5
ק מירבי"רח
במתחם להתחדשות עירונית1 + 4
ק מבוקש בתכנית"רח5.0
שטח קרקע סחיר
ר'' מ8,540
שטחי בנייה ברוטו
ר'' מ42,500
ק מתקבל בתכנית"רח5.00
שם תחנה
נס לגויים
אזור במתחם ההשפעה
טבעת שניה
ייעוד
מתחם עירוני מוטה מטרו
ק"דרגת רחA
70 א"ממוצע על פי תמ 'ק מינ"רח3
5000/תכנית תא
70 א"תמ
:מסקנה
/תכנית תא5000
המאושרת וכן התכנית המפורטת המוצעת
מתווה מסגרת
תכנונית לפי רח"ק5
,
ואילו תמ"א70
קובעת רח"ק מינ' ממוצע3
, כך שלא
רק
שאין קשר תכנוני בין אישור התכנית המפורטת ל תמ"א70
, הרח"ק
שנקבע בתכנית הכוללנית ומבוקש בתכנית המפורטת עולה על הקבוע
.בתמ"א
4.2.1.2
.
/תכנית תא5016
- מתחם לפיד
/התכנית נמצאת בשלבי הכנה ראשוניים על בסיס תכנית תא5000
ומדיניות
.מרחב המסילה
התכנית חלה על שטח של כ-
20
ד', ממוקמת מדרום למסילה קו הרק"ל
.האדום ובין הרחובות אילת בדרום, קויפמן במערב וסמטת אשקלון במזרח
מטרת התכנית הינה הקמתו של פרויקט מעורב שימושים הכולל הקמת מלון
מרשת "ארבע עונות" הראשון בארץ (או מלון בדירוג אירוח כדוגמתו) ומלון
נוסף לצד מגורים, מסחר ושימושי .ם ציבוריים
,בהתאם לתשריטי התמ"א, כלולה התכנית במתחם ההשפעה, טבעת שניה
."סובב תחנת מטרו "שלבים
/להלן בחינת הזכויות המוצעות ותואמות את תכנית תא5000
המאושרת
לבין הוראות תמ"א70
:
עמוד11
מתוך28
מתחם702
ייעוד אזור ,אזור תעסוקה מטרופוליני
,תעסוקה סמוך להסעת המונים
צמוד לכיכר עירונית
קומות 'מס מרקם ובו בניה , קומות8 עד
נקודתית חריגה לסביבה
ק מירבי"רח12.8
ק מבוקש בתכנית"רח8.6
שטח קרקע סחיר
ר'' מ14,988
שטחי בנייה ברוטו
ר'' מ128,300
ק מתקבל בתכנית"רח8.6
שם תחנה
שלבים
אזור במתחם ההשפעה
טבעת שניה
ייעוד תחום ,מתחם עירוני מוטה מטרו
רחוב עירוני ,הסביבה החופית
ק"דרגת רחC
ק מינימלי"רח5
אפיון מרחבי
רובעי
5000/תכנית תא
70 א"תמ
:מסקנה
/תכנית תא5000
המאושרת מתווה מסגרת תכנונית לפי רח"ק12.8
ומתנה את
מתן הרח"ק במדיניות מרחב המסילה2
לפיה יאושרו זכויות נוספות בתנאי
,פיתוח מלונאי
ואילו תמ"א70
קובעת רח"ק מינ' ממוצע של5
, כך שלא רק
שתמ"א70
אינה קובעת ר ח"ק העולה על הרח"ק המ
אושר
אלא שהרח"ק
,הקבוע בתכנית הכוללנית הינו גבוה באופן משמעותי פי2.5
ואינו מותנה ו/או
קשור תכנונית להוראות תמ"א70
.
4.2.2
.
/תכנית הר2200
'א - רובע דרום-
מערב הרצליה
.פורסמה למתן תוקף בי.פ10231
מיום27.2.2022
,, בהתאם למידע באתר מבא"ת
תכנון התכנית החל בראשית שנת2019
בטרם התקבלה החלטה על כתיבתה של תמ"א
70
., ולכן להערכתנו אינה מטמיעה את עקרונותיה ולא תוכננה על בסיסה
רקע כללי
התכנית מהווה תכנית מתאר כוללנית החלה על חלק מתחומה המוניציפאלי של העיר
הרצליה, היוצרת מסגרת תכנונית להקמת רובע עיר
וני ועקרונות תכנון
שמכוחה לא
2
בהתאם למדיניות מרחב המסילה מיום18.11.2020
.
עמוד12
מתוך28
.ניתן להוציא היתרי בנייה
התכנית כוללת3
,מתחמי תכנון ואיחוד וחלוקה בעתיד
כאשר כל מתחם מהווה יחידת
,תכנון, תנאי להוצאת היתרי בניה הינו הכנת תכנית מפורטת למתחמים בשלמותם
שתכלול איחוד וחלוקת מגרשים, הקצאת זכויות בנייה, הגדרת שימוש ים וכל יתר
.התנאים הנדרשים לצורך הוצאת היתר בנייה
מטרת התכנית -
יצירת מסגרת תכנונית להקמת רובע עירוני חדש לעיר הרצליה הכולל
מגורים, תעסוקה ומסחר, מלונאות, שטחי ציבור ושטחים פתוחים שונים, בהתבסס
על שלד רחובות המשכי ומערכת מתע"ן ("הקו הירוק") ותוך שיקום אקול וגי בפארק
החוף, שיקום הטבע העירוני באזורים המופרים, שמירה על ערכי טבע וארכיאולוגיה
.ויצירת גישה ישירה לפארק החוף ולחוף הים
בהתאם לתשריט התכנית וכן תשריטי תמ"א70
, התכנית כלולה בחלקה במתחמי
ההשפעה של תמ"א70
.
תשריט מתחמי התכנון
מתוך קטע רלוונטי מתוך תשריטי
תמ"א70
:מסמכי התכנית
הכוללים את שטחי התכנית (התיחום אינו
:)להמחשה בלבד ומהווה הערכה בלבד
עמוד13
מתוך28
:ניתוח מתחמי התכנון והזכויות בהם
•
מתחם1
חלקו המבונה של מתחם1
,ממוקם כולו / ברובו המוחלט בתוך מתחם ההשפעה
טבעת ראשונה ושניה, בייעוד לאזור פיתוח, לכן בחנו את הוראות התכנית
הכוללנית המאושרת
ביחס להוראות תמ"א70
:
123,013
534,429
4.34
שם תחנה
תא שטח 'מס
אזור במתחם ההשפעה
ייעוד
70 א"ממוצע על פי תמ 'ק מינ"רח
תמהיל
מתחם צפוני - 1 מתחם
70 א"תמ
אזור תעסוקה הרצליה
ר"במ ,שטח קרקע סחיר
ר"במ ,שטחי בנייה ברוטו
פ תכנית כוללנית"ק ע"רח
88
ממוקם1 מחצית הצפוני של מתחם
והמחצית הדרומית1 בטבעת
2 בטבעת
אזור פיתוח
6 טבעת שניה4 ,טבעת ראשונה
ללא הנחיה פרטנית
:מסקנה
בהנחה
ו הרח"ק הממוצע בהתאם לתמ"א70
במתחם
י עמוד על5
(הממוצע בין
טבעת ראשונה לשניה) עינינו רואות כי
ייתכן ו תמ"א70
מוסיפה זכויות בנייה
שוליות למתחם
, אם בכלל .
•
מתח מים2
+
3
מתח מים
2+3
ממוק מים בחלק
ם המזרחי במתחם ההשפעה
ואילו חלק המערבי
מחוץ למתחם ההשפעה ,, כמו כן התכנית מחייבת איחוד וחלוקה לאור הוראות
התמ"א וכן חוק המטרו
ספק באם תוכן תכנית אחת לכל המתחם
וכיצד יחולקו
הזכויות, להלן בחינת הזכויות ביחס לתמ"א70
:
עמוד14
מתוך28
350,076
1,478,516
4.22
שימוש
ר"שטח בנייה במ
שיעור
השימוש
במתחם
שטח סחיר מגורים
ר'' מ675,750
0.40
שטח תעסוקה
ר'' מ566,046
0.34
צ"מב
ר'' מ432,308
0.26
כ"סה
ר'' מ1,674,104
1.00
שם תחנה
מתחם 'מס
אזור במתחם ההשפעה
ייעוד
70 א"ממוצע על פי תמ 'ק מינ"רח
הערות
תמהיל
70 א"תמ
גלילות צפון
95
טבעת שניה
אזור פיתוח
5
40%- מגורים ו40% לכל הפחות
תעסוקה
מתחם ההשפעה הינו על החלק
המזרחי של המתחם
מתחם אמצעי - 2 מתחם
תמהיל שימושים למתחם
ר"במ ,שטח קרקע סחיר
ר"במ ,שטחי בנייה ברוטו
פ תכנית כוללנית"ק ע"רח
128,279
597,581
4.66
שימוש שטח בנייה
ר"במ
שיעור
השימוש
במתחם
שטח סחיר מגורים
ר'' מ465,851
0.62
)*( שטח תעסוקה
ר'' מ131,730
0.18
צ"מב
ר'' מ149,822
0.20
כ"סה
ר'' מ747,403
1.00
שם תחנה
מתחם 'מס
אזור במתחם ההשפעה
ייעוד
70 א"ממוצע על פי תמ 'ק מינ"רח
הערות
תמהיל
95
טבעת שניה
אזור פיתוח
5
מתחם ההשפעה הינו על החלק
המזרחי של המתחם
40%- מגורים ו40% לכל הפחות
תעסוקה
מתחם דרומי - 3 מתחם
ר"במ ,שטח קרקע סחיר
ר"במ ,שטחי בנייה ברוטו
פ התכנית הכוללנית"ק ע"רח
70 א"תמ
תמהיל שימושים למתחם
גלילות צפון
מסקנ
ות:
עמוד15
מתוך28
תמ"א70
'קובעת רח"ק מינ ממוצע5 כך שספק באם מוסיפה זכויות בנייה
בכל אחד
מהמתחמים מעבר לקבוע בתכנית הכוללנית.
כמו כן ,ב תמהיל השימושים בתמ"א70
במתחמים3-2
נקבע,
כי לכל הפחות יש לקבוע
40%
מהשטחים אשר
ייועדו למגורים ו-
40%
לתעסוקה, מסך הזכויות שכבר נקבעו
בתכנית הכוללנית ניתן לראות כי
תמ"א70
מהווה תכנית פוגעת
מאחר ולפיה יש להמיר
כ-
20%
משטחי המגורים בתכנית לשטחי תעסוקה ,
,לקביעה זו השלכה כלכלית ופגיעה
.כפי שיפורט בהמשך
4.2.3
.
תכנית506-0379776
-
/רג1800
פורסמה
.למתן תוקף בי.פ10211
מיום16.2.2022
, הליך תכנון התכנית החל בשנת
2017
ולפיכך הן עקרונותיה והן מסגרת הזכויות מכוחה אינן בקשר ישיר עם תמ"א70
.ולא על בסיסה
ככלל התכנית מהווה תכנית מתארית ,למתחם הבורסה בעיר רמת גן שמכוחה ניתן
להוציא היתרים בחלק מתחום התכנית, אולם יוער כי במתחם הנדון לא ניתן להוציא
היתר בנייה אלא בדרך של הכנת תכנית מפורטת .
המתחם הנדון מהווה את "מתחם משולש הבורסה" על פי תכנית
506-0406942
המאושרת, לפיה הזכויות
המוקנות
במתחם הינו בהיקף של רח"ק17
.
מטרת תכנית המתאר -
קביעת מתחם "הבורסה" כמע"ר מטרופוליני אשר יכלול
שימושים לתעסוקה, מסחר, תרבות, תיירות וישלב בתוכו מלונאות, מעונות
סטודנטים, מגורים, תוך עידוד לעירוב שימושים במתחם ופיתוחו כאזור תרבות, בילוי
ופנאי יחד עם פיתוח מרחב ציבורי איכותי תוך דגש על תנועת הולכי רגל ורוכבי
.אופניים וקישורותים לשכונות ולמתחמים הסמוכים
בהתאם לתשריטי תמ"א70
, נכלל המתחם הנדון במתחמי ההשפעה של תמ"א70
:
עמוד16
מתוך28
תכנית מפורטת מאושרת"משולש הבורסה" - 506-0406942
ייעוד
מלונאות ומעונות ,מגורים ,מסחר ,תעסוקה
ק מאושר"רח17
תכנית מתאר מאושרת)1800/רג( 506-0379776
ק מירבי"רח30
שם תחנה
מרכז-תל אביב / פנקס-נמיר
אזור במתחם ההשפעה
טבעת שניה
ייעוד
מתחם עירוני מוטה מטרו
ק"דרגת רחD / B
ק מינימלי"רח6 / 4
אפיון מרחבי
מטרופוליני / שכונתי
"משולש הבורסה" מתחם
70 א"תמ
:מסקנה
מהנתונים הנ"ל
עולה כי הרח"ק המאושר, בטרם אישור תמ"א70
וחוק המטרו הינו
17
, הגבוה ביותר מפי3
ממוצע הרח"ק הקבוע בשתי תחנות המטרו, לא זו בלבד
התכנית המתארית קובעת רח"ק מירבי30
במתחם, אשר לכל הדעות גבוה באופן
משמעותי מהוראות התמ"א ונקבע על בסיס הליך תכנוני חיצוני וללא קש ר ישיר תמ"א
70
.
4.2.4
.
תכנית423-0132233
-
מתחם משולב בית הבד
.פורסמה למתן תוקף בי.פ7908
מיום9.8.2018
, התכנית אושרה ותוכננה בטרם ניתנה
החלטה על הכנת תמ"א70
ולכן זכויותיה
והליך תכנונה הינ
ם
.ללא קשר ישיר לתמ"א
התכנית מהווה תכנית מתארית שמכוחה לא ניתן
להוציא היתר בנייה
אלא בדרך של
.הכנת תכנית מפורטת הכוללת הוראות לעריכת איחוד וחלוקה
התכנית חלה על חלקות381
,
63-62
,
66
,
131
ו -
1033
בגוש6455, בשטח של כ -
8.726
,'ד
המהווה מתחם להקמת מבנה מעורב שימושים הכולל מגורים, מסחר ומשרדים בדרך
רמתיים פינת סמטת בית הבד ב .הוד השרון
מתחם התכנון נכלל במרכז העירוני של הוד השרון ובהתאם לתשריטי תמ"א70
.במתחם ההשפעה סובב תחנת המטרו "הבנים" בטבעת השניה
עמוד17
מתוך28
להלן בחינת הזכויות המתאריות ביחס להוראות תמ"א70
:
4,014
20,740
5.17
שימוש
ר"שטח בנייה במ
שיעור
השימוש
במתחם
שטח סחיר מגורים
ר'' מ14,440
0.65
שטח תעסוקה
ר'' מ6,300
0.28
צ"מב
ר'' מ1,441
0.06
כ"סה
ר'' מ22,181
1.00
שם תחנה
אזור במתחם ההשפעה
ייעוד
70 א"ממוצע על פי תמ 'ק מינ"רח
תמהיל
הוד השרון - תכנית מתחם משולב בית הבד
ר"במ ,שטח קרקע סחיר
תמהיל שימושים למתחם
טבעת שניה
מרחב עירוני מוטה מטרו
4
תעסוקה ושימושים10% לפחות
ר"במ ,שטחי בנייה ברוטו
פ תכנית המתאר"ק ע"רח
70 א"תמ
)הוד השרון( הבנים
:מסקנה
מבחינת הזכויות וכן את הוראות תמ"א70
עולה כי התכנית המתארית קובעת היקף
זכויות
גבוה
מהרח"ק המינ' ממוצע שנקבע בהוראות תמ"א70
, וזאת בהליכי תכנון
.שקדמו לתמ"א וללא קשר סיבתי ישיר
4.2.5
.
סיכום
מבחינת תכניות כוללניות / מתאריות מאושרות באזורים שונים במתחמי ההשפעה של
תמ"א70
עולה כי התמ"א אינה קובעת בהכרח זכויות בנייה מוגדלות ביחס למשטר
התכנוני המאו .שר
/כך לדוגמא, תכנית תא5000
, אשר כאמור תוכננה ואושרה ללא קשר לתמ"א70
ולמיזם המטרו
, מתווה מסגרת תכנונית לכלל העיר תל אביב-
יפו קובעת רח"ק בסיסי
ומירבי בהתאם לייעודי קרקע ובכפוף להקצאות לצרכי ציבור ומטלות ציבוריות
ובהכנת מסמכי מדיניות לאזורים (תכניות מפורטו ת יוכנו בכפוף להכנת מסמכי
.)מדיניות למתחמים/אזורים
מעיון מדגמי בתכניות מפורטות ,הנמצאות בהליכי תכנון ראשוני ובטרם הופקדו
/תואמות את הוראות תכנית תא5000
ומבוקשות זכויות בנייה בשיעור גבוה מהזכויות
אותן מתווה תמ"א70
.
כמו כן, מבחינת התכנית הכוללנית במתחם הדרומי-מערבי של העיר הרצליה ,
,המפורטת לעיל
ניתן לראות כי הזכויות המאושרות במתחמי התכנון הינן בשיעור
דומה לקבוע בתמ"א70
, כך שספק באם יאושרו זכויות נוספות / תועצם הבנייה
עמוד18
מתוך28
בהתאם לתמ"א70
. לא זו אף זו כי במתחם3
ניתן לראות כי ייתכן ותמ"א70
פוגעת
בבעלי ה זכויות על ידי שינוי התמהיל הקבוע בתמ"א70
.ביחס לתכנית הכוללנית
,יתירה מזאת הן התכנית למתחם משולש הבורסה והן התכנית למתחם משולב בית
הבד, המפורט
ו ת לעיל, עולה כי התכנית המתארית המאושרת ומתנה את היתר הבנייה
בתכנית / מפורטת איחוד וחלוקה, אשר
תוכננו ואושרו
שלא על בסיס תמ"א70
,
קובע
ו
ת רח"ק גבוה באופן משמעותי
מהרח"ק המוצע בתמ"א70
.
מהאמור לעיל, עולה כי במקרקעין רבים המצויים במתחם ההשפעה של תמ"א70
מאושרת מסגרת תכנונית והיקף זכויות השווה / גבוה להוראות התמ"א זמן רב לפני
ההחלטה על ביצועו של מיזם המטרו, לרבות באמצעות חוק המטרו ו כתיבת תמ"א
70
,
ולכן הליך תכנונן נמצא ללא קשר ישיר לתמ"א והזכויות מכוחן אינן משקפות את
.הוראותיה
עמוד19
מתוך28
4.3
.
בחינת הקשר שבין מס השבחת מטרו לבין זכויות מכוח תכניות שיופקדו החל מיום1.1.2023
התבקשנו לבחון את הקשר, ככל וקיים, בין מס השבחת מטרו לבין תכניות שיופקדו החל מיום
1.1.2023
.בהתאם לחוק המטרו
לצורך זאת וכמפורט לעיל ,
ערכנו סקירה של תכניות כוללניות / מתאריות מאושרות נכון למועד
כתיבת חוות הדעת, אשר מכוחן לא ניתן להוציא היתרי בנייה אלא בדרך של הכנת תכניות
.מפורטות
תכניות אלה תוכננו ואושרו לפני ההחל
טה על ביצועו של מיזם המטרו, חוק המטרו ו כתיבת
תמ"א3
70
ולכן
מיזם המטרו לא היווה
שיקול / בסיס בעת עריכת התכניות ומסגרת הזכויות
שנקבעו בתכניות הינן ללא קשר ישיר לתמ"א70
.
יוער, כי תכנית כוללנית אינה מהווה "תכנית" כהגדרתה בסעיף1
לתוספת השלישית לחוק
התו"ב ולכ ן אינה מהווה מדרגת השבחה ואולם התכניות מתוות מסגרת תכנונית וציפייה
לאישור תכניות מפורטות הכוללות את הזכויות מכוחן, היינו המקרקעין הכלולים בתכניות
הכוללניות / מתאריות כבר מגלמות את הציפייה לאישור הזכויות וזאת ללא קשר לתמ"א70
.
כך עולה לדוגמא כי תכניות מפורט/ות אשר יאושרו מכוח תכנית תא5000
, כדוגמת התכניות
,הנ"ל, אשר זכויותיהן אף עולות על הקבוע בהוראות התמ"א בעת מימוש זכויות ישלמו היטל
השבחה ומס השבחת מטרו בשיעור כולל של75%
. כאן המקום לציין, כי קיימות תכניות
/מפורטות מכח תכנית תא5000
אשר הופקדו ואושרו בטרם כנ ,יסה לתוקף של חוק המטרו
המצויות במתחמי ההשפעה הזמניים של תמ"א70
ובגינן ישולם היטל השבחה בשיעור של50%
/בלבד, לדוגמא תכנית תא4007
.אשר פורסמה למתן תוקף בי.פ7870
מיום9.7.2018
וכלולה
,במתחמי ההשפעה של התמ"א לפיה נקבע רח"ק12.9
/התואם את תכנית תא5000
ולגביה
שולם היטל השבחה בשיעור50%
.
כעולה מ תכנית
כוללנית בדרום-מערב העיר הרצליה -
במתחמים3-2
ניתן לראות בבירור את
חוסר ההגינות
במס השבחת המטרו, מאחר וחלקם המערבי של המתחם מצוי מחוץ למתחם
ההשפעה שם ישולם היטל השבחה בשיעור50%
מההשבחה ואילו החלק המזרחי המצוי
במתחם
ההשפעה אשר ישלמו
היטל השבחה ו
מס השבח ת מטרו
כולל בשיעור של75%
מההשבחה, בגין אישור תכנית מפורטת אשר זכויותיה כבר הותוו ונובעות מתכנית כוללנית
שהליך תכנונה אינה נובע מתמ"א70
ואין לו קשר לפרויקט המטרו .
לעניין תכנית מתחם משולב בית הבד בהוד השרון המוזכרת לעיל , יוער כי התכנית מהווה
תכנית מתארית (שאינה כוללנית) מאושרת, שגם לה אין קשר ישיר לתמ"א70
, ולכן חייבת
בהיטל השבחה בעת מימוש למועד הקובע ואולם התכנית המפורטת שתוכן מכוחה תהיה חייבת
בהיטל השבחה
וייתכן כי
בהתאם לחוק המטרו גם במס השבחת מטרו ובסה"כ מס בשיעור
כול ל של75%
מההשבחה . יוער כי קיים חוסר וודאות באם תכנית אשר מוציאה לפועל, כגון
תכנית איחוד וחלוקה, תכנית מתארית ואינה מוסיפה שטחים דה-
פאקטו אלא מהווה הליך
.תכנוני משלים, תהיה חייבת במס השבחת מטרו ובאם לאו
3
בהתאם לאתר מבא"ת ההחלטה על כתיבת תמ"א70
הינה מיום7.1.2020
.
עמוד20
מתוך28
תכנית המתאר למתחם משולש הבורסה, אשר מהווה גם היא תכנית
)מתארית (שאינה כוללנית
מאושרת, ולכן חייבת בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות למועד הקובע, ואולם התכנית
המפורטת אשר תקנה את הזכויות והזמינות להוצאת היתר בנייה על רח"ק ה"דלתא" שבין ה -
17
המאושר ל -
30
האפשרי תחוייב בהיטל השבחה ומס השבחת מטרו בשיעור75%
אף על פי
"שתמ א70
.אינה מעצימה זכויות ולא ניתן בפועל פיצוי עבור המס המוגדל
לסיכום
עולה כי המסגרת התכנונית שהותוותה על ידי התכניות הכוללניות / מתאריות ותמומש
על ידי תכניות מפורטות בעתיד הקרוב, תמוסה בהיטל השבחה ומס השבחת מטרו
בשיער כולל
של75%
,החל מהמ"ר הראשון הנוסף
אף על פי שאין קשר ישיר בין היקף הזכויות המאושר
לבין הוראות תמ"א70
,
ואף
ש אין בפועל העצמת זכויות בהתאם להוראות תמ"א70
,
שלא
לומר
לעיתים אף קיימת פגיעה תכנונית, כך שלא קיים בפועל
פיצוי על המס המוגדל שנקבע
בחוק המטרו אלא נקבע מיסוי מוגדל על זכויות קיימות .
.
עמוד21
מתוך28
5.
בחינת מועד פוטנציאל ההשבחה במתחמי ההשפעה הזמניים בגין מיזם המטרו
בהתאם לחוק המטרו נקבע כי תכניות שיופקדו החל מיום1.1.2023
במתחמי ההשפעה של תמ"א70
יהוו תכניות משביחות ולכן יהיו כפופ
ו ת לחוק המטרו ועליהן יגבו היטל השבחה בשיעור40%
ובנוסף
מס השבחת מטרו בשיעור35%
אשר ישולמו לאוצר המדינה, בסה"כ מס כולל בשיעור של75%
.מההשבחה
ממידע שהתקבל עולה כי התאריך שנקבע בחוק המטרו הינו לאור הסברה כי בעלי זכויות במק רקעין
המצויים במתחמי ההשפעה הזמניים מגלמים בערכי השווי של המקרקעין המצויים בבעלותם את
העובדה כי קו המטרו יעבור בסמוך בעתיד ובכך עלו שווים של המקרקעין .
לכן, בחנו באם קיימת עליית שווי במקרקעין המצויים במתחמי ההשפעה הזמניים בהתאם לתשריטי
תכנית תמ"א70
ביחס למ קרקעין המצויים מחוץ למתחמי ההשפעה ועליהם חל כיום אותו משטר
.תכנוני באזורים שונים בתחום קווי המטרו
להלן מסד נתונים של
עסקאות מכר לדירות מגורים המצויות הן בתחומי ההשפעה הזמניים והן
מחוצה להם בטווח זמן של השנה האחרונה במסגרתה התקדמו הליכי תמ"א70
וכן נכנס לתו קפו חוק
:המטרו
5.1
.
עסקאות השוואה
מדירות חדשות
הנמצאות בתחום תכנית3729
'א
סובב תחנת מטרו"נמיר-
פ
נקס"
בעיר תל אביב-
:יפו
תאריך העסקה
ח"גו
כתובת'חד 'מס
קומה שטח
מדווח
מחיר מדווח
מחיר
ר"למ
,מדווח
במעוגל
31.10.2022
6212/160
44 שלומציון המלכה3
4ר'' מ90
₪ 5,930,000
₪ 65,900
07.10.2022
6212/137
10 פינלס3
5ר'' מ59
₪ 4,600,000
₪ 78,000
06.10.2022
6212/653
93-97 ויצמן3
7ר'' מ88
₪ 6,250,000
₪ 71,000
02.10.2022
6212/1358
2 יהודה המכבי3
3ר'' מ67
₪ 5,090,325
₪ 76,000
29.09.2022
6212/653
93-97 ויצמן4
5ר'' מ90
₪ 6,220,000
₪ 69,100
08.09.2022
6212/1252
11 מרשל לואי3
1ר'' מ62
₪ 4,300,000
₪ 69,400
30.08.2022
6212/1245
68 בני דן5
1ר'' מ119
₪ 7,005,984
₪ 58,900
27.07.2022
6212/653
93-97 ויצמן4
1ר'' מ93
₪ 5,800,000
₪ 62,400
24.07.2022
6212/1245
68 בני דן3
1ר'' מ73
₪ 5,075,983
₪ 69,500
ר'' מ82
₪ 68,911ממוצע
עסקאות השוואה לדירות הנמצאות במתחם ההשפעה
עמוד22
מתוך28
תאריך העסקה
ח"גו
כתובת'חד 'מס
קומה שטח
מדווח
מחיר מדווח
מחיר
ר"למ
,מדווח
במעוגל
15.11.2022
6212/636
19 מרשל לואי3
6ר'' מ71
₪ 5,000,000
₪ 70,400
02.11.2022
6212/1246
17-23 סמאטס 'שד4
5ר'' מ116
₪ 8,158,000
₪ 70,300
20.09.2022
6212/400
88 נורדאו 'שד3
6ר'' מ78
₪ 5,350,000
₪ 68,600
29.08.2022
6212/1037
32 מרים החשמונאית3
4ר'' מ78
₪ 5,450,000
₪ 69,900
28.08.2022
6212/1290
17 יהודה המכבי3
3ר'' מ70
₪ 4,950,000
₪ 70,700
12.07.2022
6212/1195
32 יהודה המכבי4
2ר'' מ74
₪ 4,964,700
₪ 67,100
ר'' מ81
₪ 69,500ממוצע
עסקאות השוואה לדירות אשר אינן נמצאות במתחם ההשפעה
5.2
.
עסקאות השוואה מדירות חדשות הנמצאות באזור לב העיר תל אביב-
יפו סובב תחנות מטרו
:""כיכר מגן דוד" וכיכר הבימה
תאריך
העסקה
ח"גו
כתובת'חד 'מס
קומה שטח
מדווח
מחיר מדווח
מחיר
ר"למ
,מדווח
במעוגל
28.06.2022
6911/127
9 בוקי בן יגלי3
4ר'' מ62
₪ 4,142,660
₪ 66,800
17.03.2022
6911/127
9 בוקי בן יגלי3
3ר'' מ62
₪ 4,212,000
₪ 67,900
03.02.2022
6911/127
9 בוקי בן יגלי3
2ר'' מ62
₪ 4,138,000
₪ 66,700
04.11.2021
6951/39
15 הנביאים3
4ר'' מ74
₪ 4,450,000
₪ 60,100
01.11.2021
6910/61
7 פינסקר3
4ר'' מ87
₪ 6,490,000
₪ 74,600
02.09.2021
6910/61
7 פינסקר3
2ר'' מ84
₪ 4,900,000
₪ 58,300
27.07.2021
6910/61
7 פינסקר3
2ר'' מ84
₪ 4,850,000
₪ 57,700
01.07.2021
6910/61
7 פינסקר3
2ר'' מ83
₪ 4,600,000
₪ 55,400
ר'' מ75
₪ 63,438ממוצע
עסקאות השוואה לדירות הנמצאות במתחם ההשפעה
עמוד23
מתוך28
תאריך
העסקה
ח"גו
כתובת'חד 'מס
קומה שטח
מדווח
מחיר מדווח
מחיר
ר"למ
,מדווח
במעוגל
22.03.2022
7091/81
47 בר כוכבא4
3ר'' מ108
₪ 5,700,000
₪ 52,800
30.12.2021
7091/81
47 בר כוכבא5
4ר'' מ127
₪ 6,475,000
₪ 51,000
19.12.2021
6903/101
7 שולמית4
2ר'' מ121
₪ 7,950,000
₪ 65,700
19.04.2022
6903/101
7 שולמית4
1ר'' מ121
₪ 7,500,000
₪ 62,000
16.01.2022
7091/119
8 צפת4
3ר'' מ93
₪ 5,850,000
₪ 62,900
30.12.2021
7091/81
47 בר כוכבא3
5ר'' מ83
₪ 4,720,000
₪ 56,900
31.10.2021
7092/90
13 עין חרוד3
5ר'' מ83
₪ 5,470,085
₪ 65,900
31.10.2021
7092/90
13 עין חרוד3
5ר'' מ75
₪ 5,400,000
₪ 72,000
27.06.2021
6952/119
7 רייך2
3ר'' מ51
₪ 3,450,000
₪ 67,600
10.06.2021
7091/199
65 פינסקר3
2ר'' מ67
₪ 4,350,000
₪ 64,900
ר'' מ93
₪ 62,170ממוצע
עסקאות השוואה לדירות אשר אינן נמצאות במתחם ההשפעה
5.3
.
עסקאות השוואה
מדירות חדשות
הנמצאות בשכונת כפר גנים ג' בפתח תקווה סובב תחנת
מטרו""כפר גנים :
עמוד24
מתוך28
תאריך
העסקה
ח"גו
כתובת'חד 'מס
קומה שטח
מדווח
מחיר מדווח
מחיר
ר"למ
,מדווח
במעוגל
13.1
6716/285
6 פנחס חגין4
5ר'' מ106
₪ 3,360,000
₪ 31,700
26.1
6371/587
7 מאיר אורבוך5
4ר'' מ131
₪ 3,500,000
₪ 26,700
17.0
6371/938
95 העצמאות6
1ר'' מ142
₪ 3,950,000
₪ 27,800
10.0
6712/632
25 מרדכי מיתקין4
3ר'' מ113
₪ 3,400,000
₪ 30,100
31.0
6716/244
61 העצמאות4
1ר'' מ107
₪ 2,350,000
₪ 22,000
11.0
6716/199
30 נקר5
2ר'' מ128
₪ 3,600,000
₪ 28,100
14.0
6712/457
39 ויצמן6
4ר'' מ138
₪ 3,630,000
₪ 26,300
03.0
6716/242
57 העצמאות4
2ר'' מ111
₪ 2,770,000
₪ 25,000
02.0
6716/242
57 העצמאות5
4ר'' מ116
₪ 3,080,000
₪ 26,600
ר'' מ121
₪ 27,144
תאריך
העסקה
ח"גו
כתובת'חד 'מס
קומה שטח
מדווח
מחיר מדווח
מחיר
ר"למ
,מדווח
במעוגל
20.0
6716/352
9 שמחי דוד6
5ר'' מ140
₪ 5,000,000
₪ 35,700
15.0
6716/333
17 נקר4
5ר'' מ127
₪ 3,050,000
₪ 24,000
10.0
6716/272
9 נקר4
1ר'' מ120
₪ 2,900,000
₪ 24,200
22.0
6716/323
11 נקר5
2ר'' מ136
₪ 3,820,000
₪ 28,100
03.0
6716/272
9 נקר4
6ר'' מ123
₪ 2,950,000
₪ 24,000
26.0
6716/323
15 נקר5
5ר'' מ131
₪ 3,620,000
₪ 27,600
23.0
6716/353
50 מסקין6
6ר'' מ145
₪ 4,166,000
₪ 28,700
15.0
6716/352
9 שמחי דוד6
1ר'' מ140
₪ 2,694,000
₪ 19,200
15.0
6716/353
50 מסקין6
5ר'' מ148
₪ 5,532,099
₪ 37,400
25.0
6716/353
50 מסקין6
4ר'' מ142
₪ 3,987,339
₪ 28,100
06.0
6716/350
5 שמחי דוד6
2ר'' מ149
₪ 3,399,000
₪ 22,800
ר'' מ136
₪ 27,255ממוצע
ממוצע
עסקאות השוואה לדירות אשר אינן נמצאות במתחם ההשפעה
עסקאות השוואה לדירות הנמצאות במתחם ההשפעה
מסד
הנתונים הנ"ל הובא מדירות חדשות, ב
שלושה
מוקדים שונים, אשר אינן מגלמות נכון למועד
הקובע זכויות בנייה נוספות, ולכן אנו סבורים כי משקפות באופן מיטבי
,וככל הניתן
את השאלה באם
עלו שוויים של מקרקעין רק לאור פרסום תשריטי תמ"א70
הכוללים את מתחמי ההשפעה ו/או באם
הקונה הסביר / בעלי זכויות במקרקעין מגלמי ם את האפשרות שייתכן ובעתיד תעבור רכבת המטרו
.על מחירי הדיור
מהנתונים הנ"ל עולה כי התשובה לכך שלילית, מחירי הדיור הן במתחמי ההשפעה והן מחוצה להם
הינם ללא
פערים מהותיים ,
חשוב לציין כי2
תכניות מתוך התכניות להקמת קווי המטרו (תת"ל102
ותת"ל101ב) אינן מאושר ות, כמו גם תמ"א70
,שטרם התאשרה יתרה מזאת הרי ש מדובר במיזם
רחב היקפים שאינו פשוט ולכן
צפוי לקחת זמן רב .
לאור האמור לעיל, אנו
סבורים כי הן
הקונה הסביר
והן בעלי זכויות במקרקעין, המצויים במתחמי
עמוד25
מתוך28
ההשפעה הזמניים לא
מביא
ים בשיקולי
הם את האפשרות העתידית לכך שתחנת ר כבת המטרו צפויה
לעבור בסמוך לנכס ולפיכך סוגייה זו אינה באה לידי ביטוי בשווי כיום , כמו כן אנו סבורים כי גם
בשנים הקרובות לא צפויה השבחה בפועל בגין מיזם המטרו
עמוד26
מתוך28
6.
מימון מיזם המטרו והשפעתו הצפוי על מחירי הדיור ו/או ענף הבנייה
מימון מיזם המטרו נקבע בחוק המטרו, ל פיו נקבעה מסגרת הוצאה למיזם העומדת על סך של150
אשר₪ מיליארד50%
ימומנו, בין היתר, מהכנסת מס השבחת מטרו-
המהווה מס בשיעור35%
מההשבחה כהגדרתה בחוק המטרו וזאת בנוסף על היטל ההשבחה שיוטל על בעלי הזכויות בשיעור
של40%
,מההשבחה בגין תכנית משביחה כהגדרתה בחוק
בסה"כ מס בשיעור כולל של75%
מההשבחה לגבי מקרקעין המצויים במתחמי ההשפעה הזמניים של תמ"א70, הכל כמפורט לעיל ,
מתחמי ההשפעה ,, כאמור
נקבעו4
ברדיוסים מתחנת המטרו שבין300
מ' (טבעת ראשונה כוללת את
מרחב הליבה) לבין800-600
.מ' ועד לגבול הטבעת השניה
מטרת תמ"א70
הינה האצת הבינוי והפיתוח סביב תחנות המטרו על ידי העצמת זכויות
המתאפשרת
סביב תחנות המטרו, ייעול השימוש בקרקע, תוך יצירת רשת תנועה של הולכ ,י רגל וכלי רכיבה ועוד
ולכן נקבע מס השבחה מוגדל למקרקעין המצויים במתחמי ההשפעה אשר צפויים, לכאורה, להנות
מהקרבה לתחנות המטרו ובכך למעשה להנות מעליית מחירים ונגישות טובה יותר .
בעלי זכויות ב
מקרקעין המצויים במתחמי ההשפעה, כפי שידועים כיום, אשר יקדמו תכניות מפ ורטות
בהתאם למשטר תכנוני קיים וידוע ,, בדומה / זהה למקרקעין המצויים מחוץ למתחמי ההשפעה
עליהם יחול מס השבחת מטרו והיטל השבחה בשיעור75%
מההשבחה להבדיל
ממקרקעין המצויים
מחוץ למתחמי ההשפעה אשר ישלמו היטל השבחה בשיעור של50%
.מההשבחה בלבד יש לציין שאין
מדובר בע לייה מתונה בהיקף היטלי ההשבחה / מס השבחה אלא בעלייה מהותית אשר להערכתנו
תשפיע על מחירי הדיור וכן ענף הבנייה , לצורך הדוגמא: ככל וניקח מקרקעין המצויים במתחם
,ההשפעה ומחוצה לו בשטח זהה ו אשר עליהם חלים היקף זכויות דומה בהתאם לתכנית כוללנית אשר
שווי השוק הינו5,000,000
לדונם נטו, שניהם יקדמו תכנית מפורטת בהתאם לתכנית הכוללנית₪
אשר אין חולק כי על שניהם יוטל היטל השבחה בשיעור50%
לפחות אשר מגולם בשווי השוק,
ואולם
על בעלי המקרקעין המצויים במתחם ההשפעה יוטל מס נוסף בשיעור25%
, הרי שבעלי הזכויות על
מנת
שלא יהיה "מופ סד" ובכדי למכור בשווי שוק
ישית את תוספת המס על הקונה , לכן הטלת מס
השבחת המטרו עלולה להוביל לעליית מחירי הדיור ומחירי המקרקעין .
כמו כן, מס השבחת המטרו עלול להוביל לחוסר וודאות בענף הבנייה וכן
בשוק הנדל"ן המניב הן לאור
המס המוגדל בגין הזכויות הקיימות אשר עלו
ל להוביל לאי-כדאיות כלכלית של פרויקטים
והן לאור
חוסר הוודאות לרח"ק שעתיד,, באם בכלל
להתאשר מכוח תמ"א70
. כך לדוגמא, משרדנו ליווה
בעלי
הזכויות
/במקרקעין המצויים בשכונת מונטיפיורי לגביהם חלה תכנית תא5000
עם רח"ק מירבי של
12.8
במשא ומתן עם חברה יזמית לשם
קידום תכנית מפורטת ו
ביצוע עסקת קומבינציה ,
לאחר משא
ומתן ארוך ו
לאור
,כניסתו לתוקף של חוק המטרו העסקה לא יצאה לפועל והצדדים לא הצליחו להגיע
להסכמות בנושא, את ז לאור אי-
כדאיות העסקה, לימים הגיעו בעלי הזכויות להסכמות
ע ם חברה
יזמית חדשה לפיה נחתם הסכם הכולל תנאים מתלים ו סעיפי ביטול לצדדים לאור חוסר הוודאות
לגבי היקף המיסוי במקרקעין והזכויות שיתאשרו .
4
בהתאם למידע מתוך 'פרוטוקול הולנת"ע מס672
מיום9.3.2021
.
עמוד27
מתוך28
7.
סיכום ומסקנות
לאור הנתונים והמידע המפורט לעיל, אנו סבורים כי תמ"א70
אשר בין מטרותיה העצמת זכויות
סביב תחנות המטרו אינה בהכרח מעצימה זכויות ואף במקומות מסויימים עלולה להוביל לפגיעה
תכנונית קיימת /, כפי שעמדנו לעיל בתכנית הר2200
א' נקבע תמהיל שימושים במתחם3
אשר אינו
תואם את הוראות תמ"א70
ולמעשה יש להמיר מעל
20%
משטחי המגורים לשטחי תעסוקה, להלן
דוגמא ל אומדן
פ
גיעה צפוי :
שיעור שטח המרה ממגורים לתעסוקה0.22
ר להמרה ממגורים לתעסוקה"שטח במ
ר'' מ167,061
ר מבונה למגורים"שווי מ₪ 16,700
ר מבונה משוקלל לתעסוקה"שווי מ₪ 7,000
ר מבונה"הפסד שווי למ₪ 9,700
שווי הפגיעה₪ 1,620,486,850
,כ שווי הפגיעה לאחר היטל השבחה"סה
באומדנה₪ 810,243,425
3 אומדן הפגיעה הצפוי במתחם
)*(
-
לאור מחסור בנתונים באזור הנדון, ערכי השווי הובאו מתוך דו"ח המלצות של החוקרת השמאית גב' לבנה אשד
/בהתנגדויות במתחם תכנית המתאר תא3700
הממוקם מדרום למתחם הנדון
חוק המטרו נכנס לתוקפו ביום ה-
1.1.2022
,במסגרתו נקבע
מס השבחת המטרו בנוסף על היטל
ההשבחה, בסך כולל של75%
מההשבחה לגבי תכניות שיופקדו החל מה -
1.1.2023
לגב י מקרקעין
,מושבחים כהגדרתם בחוק אשר נכון למועד זה אמנם תוואי הרכבת אינו מאושר
ואולם קיימות
הערכות למיקום תחנות המטרו ואף טווח מתחמי ההשפעה מתמ"א70
הראשוניים פורסמו כבר
בראשית5
שנת2021
, ולכן, לכאורה, בעלי זכויות במקרקעין המצויים במתחמי ההשפעה יוכלו
"להנו ת" מההטבה בעצם הסמיכות לתחנות המטרו ופוטנציאל תכנוני בעקבות תמ"א70
ולגלם זאת
בערכי השווי ואולם מעסקאות ההשוואה המוצגות לעיל נראה כי השוק אינו מביא בחשבון את
האפשרות שבעתיד תעבור רכבת המטרו בסמוך לנכסיהם וכי לא קיים הבדל בשווי בין נכסים
המצויים במתחמי ההשפ.עה לבין אלו המצויים מחוצה להם
בשיקולי הליך חקיקת
חוק המטרו ,
נקודת ה
הנחה הייתה
כי ב
עלי
הזכויות המצויים
ב מתחמי
,ההשפעה "יהנו" הן מנגישות טובה והן מהיקף זכויות מוגדל באופן משמעותי
אחרת הרי שכדאיות
של פרויקטים אינה כלכלית
ואולם בפועל כפי שעינינו רואות
ש לא כך
הדבר .
,לא זו בלבד תחנות
המטרו
ממוקמות ב
מקומות מרכזיים מאוד
בגוש דן
ולכן החוק עלול להוביל לחוסר וודאות , הן של
,בעלי הזכויות הן של יזמים והן של הועדות המקומיות
כידוע עיקרון הוודאות בענף הנדל"ן מהווה
,עיקרון חשוב שאין כמותו
לעניין היקף הזכויות ו
בכך לפגוע ב
כדאיות כלכלית של עסק אות בענף
הנדל"ן
ובכך למעשה
הפעילות העסקית תיבלם ופרויקטים לא יצאו לפועל.
מצב דברים שכזה, של
עיכוב התחלות בנייה
מהווה
גורם מרכזי בעליות מחירי הנדל"ן בעיקר לאור ביקושים גבוהים מאוד ,
באזור כגון
המרכז .
5
'מתוך פרוטוקול הולנ"ת מס672
מיום9.3.2021
.במסגרתו נקבעו הרדיוסים למתחמי ההשפעה הצפויים
עמוד28
מתוך28
ההשפעות המנויות לעיל בעקבות תמ"א70
וחוק המטרו וכן ההשלכות על בעלי המקרקעין המצויים
הן במתחמי ההשפעה והן לאלו מחוצה להם ואולם כלולים בתכנית משביחה, עלולות להוביל לנזקים
כלכליים רבים הנאמדים להערכתנו במיליארדי שקלים וכן לעלייה נוספת הן במחירי הדיור והן בענף
.הנדל"ן ככלל
,באנו על החתום
דני טרשנסקי
אסתי עמר מצגר
שמאי מקרקעין שמאית מקרקעין