חומר רקע

5 דוח מבקר המדינה | אייר התשפ״ ג | מאי 2023 רשות מקרקעי ישראל תכנון ושיווק של קרקעות למגורים שם של הדוח שם של הדוח | 1905 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה תקציר | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תכנון ושיווק של קרקעות למגורים משנת2007 חלה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), עד ינואר2019 עלה מדד מחירי הדירות בכ- 130% , ואילו ההכנסה הממוצעת ברוטו של משקי הבית עלתה עלייה מתונה יותר- כ- 50% . מינואר2019 עד יולי2022 השלים מדד מחירי הדירות עלייה נוספת של כ- 37%. מגמות אלו הכבידו מאוד את נטל ה וצאות הדיור על משקי הבית, בעיקר על שכבות אוכלוסייה במעמד חברתי- כלכלי נמוך ובמעמד .הביניים מחירי הדיור מושפעים בין היתר מהיחס שבין ההיצע של יחידות הדיור לביקוש. על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה (המועצה הלאומית לכלכלה), בשנים 2006 - 2022 נ וצר מחסור מצטבר של כ- 189,000 יחידות דיור (יח"ד), וזאת משום שמספר יח"ד .שנבנו היה קטן מהנדרש לפי צורכי הדיור יכולתם של המדינה ומוסדותיה להשפיע על היצע הדיור, ואגב כך לווסת את מחירי הדיור, ניכרת בעיקר משום שהמדינה מחזיקה בכלים ובמשאבים רחבי היקף, כמו שליטה ע ל הרוב המוחלט של קרקעות המדינה (כ- 90% ) ומעורבות בתהליכי תכנון וכן שליטה על פיתוח תשתיות לאומיות הנדרשות לפיתוח שכונות מגורים. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) היא הגוף הממשלתי העיקרי המופקד על הגדלת היצע הדיור, בשל מעורבותה לאורך שרשרת הייצור של יח"ד משלב תכנון הק רקע דרך שיווקה ועד פיתוחה. | 1906 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים 189,000 208% 600,000 יח״ד ב - 114 תוכניות למגורים מחסור מצטבר של יח"ד בשנים 2006 - 2022 שיעור העלייה במדד מחירי הדיור בשנים2007 - 2022 אושרו במוסדות התכנון בשנים 2017 - 2021 , שמתוכן כ - 384,000 (כ - 64% ) ביוזמה ציבורית1 מתוך324 תוכניות שאושרו בשנים 2017 - 2021 , (כ - 35% ) ביוזמה ציבורית, קיימים חסמים בשלבי השיווק, היתרי הבנייה או האכלוס רק14% ( 53,500 ) 28% 80% 54,000 יח״ד מכלל יחה"ד ( 384,000 ) שאושרו בשנים2017 - 2021 בתוכניות ביוזמה ציבורית שווקו ,מהתוכניות שכללו כ- 52% (כ - 192,000 ) ,מכלל יחה"ד אושרו בוועדות מחוזיות בחריגה מזמן התקן - 18 חודשים שיעור העמידה ביעדי הממשלה לביצוע עסקאות ( 164,000 מתוך 205,000 יח"ד) על ידי רמ"י בשנים 6 - 2021 שטרם הסתיימה בנייתן ולגביהן ניתנו ארכות לבנייה בשנים2017 - 2021 על ידי רמ"י פעולות הביקורת בחודשים פברואר עד ספטמבר2022 בדק משרד מבקר המדינה את פעולותיה של רמ"י בנוגע לתכנון ולשיווק של קרקע למגורים. הנושאים שנבדקו היו, בין היתר, יישום התוכנית האסטרטגית לדיור, תכנון סטטוטורי של קרקעות למגורים ושיווק וביצוע של עסקאות בקרקע למגורים. עיקר הביקורת נעשתה ברמ"י. בדיקות השלמה נעשו במינהל התכנון שבמשרד הפנים, במשרד הבינו י והשיכון, במרכז למיפוי ישראל, במשרד האוצר, במשרד ראש הממשלה ובלמ"ס. 1 ייזום וקידום תכנון על ידי גופים ממשלתיים כגון רמ"י, משרד הבינוי ומינהל התכנון ועל ידי גופים ציבוריים אחרים .כגון רשויות מקומיות | 1907 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה תקציר | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תמונת המצב העולה מן הביקורת פער מצטבר בין צורכי הדיור לגמר בנייה - נכון למועד סיום הביקורת, על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, בכל המחוזות קיים מחסור מצטבר בהיקף של189,000 יח"ד אל מול צורכי הדיור. המחסור המשמעותי ביותר הוא במחוזות המרכז וירושלים- 55,000 יח"ד ו- 46,000 יח"ד בהתאמה. במחוזות דרום ותל אביב המחסור עומד על34,000 יח"ד ו- 25,000 יח"ד בהתאמה. יצוין כי בשנים2020 - 2021 מחירי הדירות המשיכו לעלות והשלימו עלי י ה נוספת של כ- 19% .בשנים אלה יעדים לאישור תוכניות מפורטות במוסדות התכנון בחלוקה גיאוגרפית - בהחלטת הממשלה ממרץ2017, שכותרתה "תוכנית אסטרטגית לדיור", אומצה תחז ית צורכי הדיור שבתוכנית האסטרטגית, והוצגה לקבינט הדיור בפברואר2017 . לפי התוכנית, בשנים2017 - 2040 נדרשת בנייתן של כ- 1.5 מיליון יח"ד, ובהתאם לזה נקבע יעד כולל לתכנון של כ- 2.6 מיליון יח"ד בתוכניות מפורטות לאותן השנים. בתוכנית האסטרטגית נקבעו בין היתר יעדי ם כמותיים הנוגעים לאישור יח"ד בתוכניות מפורטות לשנים2017 - 2040 ., על פי מחוזות בהסתכלות כוללת על שנות החומש הושגו יעדי התוכנית האסטרטגית לשנים2017 - 2021 לאישור יח"ד בתוכניות מפורטות. עם זאת, במחוזות תל אביב והמרכז, אזורי הביקוש, היה הביצוע כ- 96% ( 83,000 יח"ד מול יעד של86,000 יח"ד) וכ- 96% ( 154,000 יח"ד מול היעד של163,000 יח"ד) מיעדי הממשלה, בהתאמה, מספר יחה"ד שאושרו בהם היה נמוך בכ- 12,000 ( מהיעד237,000 יח"ד מול היעד של249,000 יח"ד). מנגד, במחוזות הצפון והדרום, אזורי הפריפריה, שבהם אין פער גדול בין הי קף סיומי הבנייה לעומת הביקוש ליח"ד, אושרו מספר יחה"ד בתוכניות מפורטות בשיעור של כ- 121% ( 93,000 יח"ד מול יעד של77,000 יח"ד) וכ- 118% ( 129,000 יח"ד מול יעד של109,000 ,יח"ד) מיעדי הממשלה בהתאמה, ומספר יחה"ד שאושרו בהם היה גבוה בכ- 36,000 ( יח"ד מהיעד222,000 י ח"ד מול יעד של186,000 יח"ד). מכאן שבמחוזות המרכז ותל אביב, שלהם השלכה ממשית על מחירי הדיור, נוצר מחסור ביחה"ד המתוכננות, בעוד שבמחוזות הדרום והצפון נוצרו עודפי .תכנון תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל - עלה כי רמ"י ומשרד הבינוי לא גיבשו ת וכנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי על פי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי .שגובשה במינהל התכנון כנדרש בהחלטת הממשלה על התוכנית האסטרטגית תוכניות פעולה ליישום התוכנית האסטרטגית - בתוכנית האסטרטגית נקבע כי על מינהל התכנון לגבש תוכנית פעולה לתכנון אסטרטגי אשר ת אפשר בין היתר ליצור מלאי שוטף של יח"ד הנדרש לצורך עמידה ביעדי התכנון השנתיים. בשנת2018 בחנה רמ"י את תוכנית הפעולה והעלתה כי בניגוד לקביעתו של מינהל התכנון כי תוכנית הפעולה נותנת מענה מלא על יעדי התוכנית האסטרטגית, היא נותנת מענה רק לכ- 88% מיעדי התכנון המפ ורט לשנים2018 - 2040, וקיים פער של כ- 166,000 יח"ד בין יעדי התכנון המפורט שנקבעו בתוכנית האסטרטגית ובין תוכנית הפעולה. עוד העלתה כי תוכנית הפעולה כוללת מספר רב של תוכניות שאינן סטטוטוריות ומתחמים לפיתוח בטווח הרחוק (ללא מספר תוכנית ו/או ללא חברה מתכננת) שר ק מתוות כיווני פיתוח לטווח הרחוק, ברמת ודאות | 1908 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים נמוכה מאוד ליישום בטווח הקצר- בינוני. בבחינת תוכנית הפעולה המעודכנת לאפריל2022 עלה כי היא כוללת כ- 2.9 מיליון יח"ד, מהן כ- 69% (כ- 2 מיליון) כלולות בתוכניות שאינן סטטוטוריות ובמתחמים לפיתוח עתידי. לפיכך, ניתן להסיק כי למרות השינויים במאגר התוכניות מאז הבחינה שביצעה רמ"י בשנת2018 לא חל שינוי בשיעור יח"ד ברמת ודאות נמוכה מאוד ליישום בטווח הקצר- .בינוני דיווח לקבינט הדיור ומעורבות מועצת מקרקעי ישראל - בהחלטת הממשלה בנושא התוכנית האסטרטגית ממרץ2017 נקבע כי אחת לשנה יעדכנו מטה הדיור ומינהל התכנון את קבינט הדיור בנוגע לעמידה ביעדים שהוגדרו בהחלטה זו. עם זאת, בביקורת עלה כי רק בדצמבר2018 הציג מינהל התכנון לקבינט הדיור סקירה בנוגע לאישור תוכניות דיור בא ותה השנה, אולם מלבד דיווח זה לא דווח עוד לקבינט הדיור במהלך השנים 2019 - 2021 על מידת העמידה ביעדי התוכנית האסטרטגית אחת לשנה, כנדרש בהחלטת הממשלה. כמו כן, בדיקת הנושאים שהיו על סדר יומה של מועצת מקרקעי ישראל בשנים 2017 - 2022 העלתה כי היא לא דנה בנושא, וב כלל זה לא בחנה אם רמ"י ביצעה המוטל עליה על פי התוכנית האסטרטגית ואם יעדיה עומדים בהלימה ליעדי התוכנית, ולא התוותה .תוכנית פעולה או מדיניות כוללת התחדשות עירונית - יעדי ההתחדשות העירונית נקבעו כשיעור היחסי של יח"ד מתוך יעדי יח"ד לאישור בתוכניות מפורטות, ומ תוך יעד התכנון של2.6 מיליון יח"ד של התוכנית האסטרטגית852,000 יח"ד (כ- 33% ) הן במסגרת התחדשות עירונית. עלה כי היעד בעשור ( הקרוב2021 - 2030 ) לתכנון המפורט בתוכנית התחדשות עירונית על פי התוכנית האסטרטגית הוא כ- 51% בלבד מיחה"ד שנבנו לפני שנת1980 ועונות לצור ך בהתחדשות עירונית. כמו כן, עלה כי נכון למועד סיום הביקורת משרד הבינוי ואגף התקציבים לא גיבשו את תוכנית הפעולה להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהחלטת הממשלה. עוד עלה כי בתוכנית העבודה של רמ"י לשנים2017 - 2018 ו- 2021 לא נקבעו יעדים ומשימות בנושא התחדשות עירונית . לעומת זאת, בשנים2019 - 2020 נמצא כי רמ"י קבעה יעדים ומשימות בעניין התחדשות עירונית; עם זאת, לא נקבעו יעדים פרטניים, משימות לביצוע ומדדי ( תפוקות. כמו כן, רוב יחה"ד79% ) בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשנים 2017 - 2021 ( היו ביוזמה פרטית, ורק מיעוטן21% ) ביוזמה ציבורית. אף שבשנים2017 - 2021 נראית עלייה מתונה של שיעור יחה"ד בתוכניות התחדשות עירונית ביוזמה ציבורית (מ- 12% ל- 24% ), עדיין שיעור התכנון של יח"ד בהתחדשות עירונית ביוזמה ציבורית נותר .נמוך באופן ניכר לעומת שיעורו ביוזמה פרטית משך ה טיפול בתוכניות מפ ורטות למגורים במוסדות התכנון - נמצא כי כ- 28% ( 1,529) מהתוכניות, שכללו כ- 52% (כ- 192,000 ) מכלל יחה"ד, אושרו בוועדות המחוזיות ( בחריגה מזמן התקן18 חודשים): ב- 48% מיחה"ד שאושרו בשנים אלו נכללו בתוכניות ( שבהן התקבלה הכרעה בזמן התקן18 חודשים). נוסף על כך, כ- 35% מיחה"ד נכללו בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן של19 - 36 חודשים, וכ- 16% בתוכניות שבהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ארוך מ- 37 חודשים. בעניין אישור תוכניות ביוזמה ציבורית על מקרקעי ישראל בוועדות המחוזיות נמצא כי רק כ- 50% מהתוכניות, שכללו כ- 54% (כ- 94,000 ") מיחה.ד, אושרו בזמן התקן זמינותן לשיווק של תוכניות מפורטות למגורים - עלה כי שיעור יחה"ד ששווקו מכלל יחה"ד שאושרו בתוכניות על מקרקעי ישראל נע בין2% בשנת2019 לכ- 31% בשנת2018 . | 1909 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה תקציר | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מדובר בשיעור נמוך של ניצול קרקעות מתוכננות לצורכי שיווק, בייחוד בשנים2019 - 2021 . ע ל כן, הפוטנציאל התכנוני הקיים למגורים אינו מנוצל דיו לשיווק. עוד עלה כי ב- 114 מתוך 328 תוכניות שאושרו בשנים2017 - 2021 (כ- 35%) קיימים חסמים: ב- 95 ( 83% ), שבהן כ- 140,000 יח"ד, בשלב השיווק; ב- 16, שבהן כ- 43,000 ,יח"ד, בשלב היתר הבנייה; ובשלוש שבהן כ- 7,000 יח ."ד, בשלב האכלוס ניהול מסד הנתונים על החסמים - עלה כי בתוכניות שבהן קיים חסם, רמ"י מסווגת את כלל יחה"ד בתוכנית כ- "חסומות" אף שבפועל רק חלקן חסומות והיתר אינן חסומות. עקב כך, אין בידיה תמונת מצב מלאה המשקפת את מלאי יחה"ד הזמינות לשיווק ולבנייה בתוכניות מא ושרות שטרם מומשו. במצב דברים כזה, יש קושי לקבל מידע מהימן לגבי היקף חסם כזה או אחר, לתעדף את הטיפול בו ולקבוע תוכנית פעולה מתאימה לצורך .הסרתו פרסום מכרזי מקרקעין - על פי הדיווח שרמ"י מסרה בדוחות השנתיים שלה, היא עמדה ביעדי הממשלה וביעדים שקבעה לעצמה, למעט בשנת2019 שבה היא עמדה ב- 80% מהיעד. עם זאת, עלה כי יחה"ד שמתפרסמות במכרז לשיווק קרקע בשנה מסוימת ודווח עליהן כמשווקות באותה שנה אך שיווקן נכשל, ידווחו שוב כמשווקות אם שווקו במכרז אחר בשנה אחרת. מכאן שהמספר המצטבר המדווח של יחה"ד ששווקו בכל השנים ביחד גדול מהמספר המצטבר שהתווסף בפועל לשוק. עוד עלה כי הנתונים המדווחים כללו גם שיווקים שנעשו בפטור ממכרז, אף שהיעדים שקבעה הממשלה לרמ"י התייחסו רק לשיווקים במכרזים. עוד עלה כי לעיתים רמ"י מפר סמת בסוף השנה מכרזים שבפועל אינם בשלים דיים ,וכוללים חסמים שהיו ידועים כבר במעמד הפרסום. מסיבה זו חלקם נדחים, פעם אחר פעם וחלקם מתבטלים ושוב מפורסמים. יחה"ד במכרזים אלה כאמור נספרות לעיתים במניין יחה"ד שרמ"י שיווקה גם בשנים ששיווקן בוטל או נכשל וגם בשנה שפ .ורסמו שוב מכרזי שיווק קרקע שנכשלו - מבדיקה של1,327 מכרזים פומביים לשיווק קרקעות למגורים שרמ"י פרסמה בשנים2017 - 2021 עלה כי לא הצליחו כלל362 מכרזים שכללו כ- 63,000 ( יח"ד26% ;), כלומר לא נקבע בהם זוכה, גם לא לחלק מיחה"ד שפורסמו בהם 81 מהם (כ- 16,000 יח"ד ) בוטלו לאחר פרסומם. כ- 47% (כ- 30,000 יח"ד) מהמכרזים שלא .הצליחו היו מכרזים שפורסמו במרחבים הדרום, הצפון והגולן ויהודה ושומרון עמידה ביעדי עסקאות - בשנים2016 - 2021 ביצעה רמ"י עסקאות בהיקף של164,000 יח"ד לעומת205,000 יח"ד שנקבעו ביעדי הממשלה וביעדי רמ"י , קרי80% מהיעד; שיעור הביצוע בכל אחת מהשנים היה65% - 93% . עוד עולה כי בתקופה זו חלה ירידה ביעד העסקאות שקבעה רמ"י מ- 40,000 יח"ד בשנת2016 ו- 45,000 בשנים2017 - 2019 ל- 30,000 בשנת2020 - ירידה של כ- 33% . אשר לעסקאות שבוצעו בפועל משנת2017 , חלה ירידה עקבית במספרן, ובסך הכול היה שיעור הירידה בשנים אלו כ- 19% . ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען - על פי החלטת המועצה, ככלל רמ"י תבטל עסקאות בשל אי- ,עמידה של היזם במועדי השלמת הבנייה שנקבעים בהסכם. עם זאת רמ"י רשאית, בכפוף לתשלום, לאשר ליזם שלא עמד במועדים לסיום הבניי ה הנקובים בהסכם, ארכות לתקופה שלא תעלה במצטבר על ארבע שנים מהמועד שנקבע להשלמת הבנייה. בישיבת מועצה שהתקיימה בשנת2015 , שבה דנו חברי המועצה בעדכון ההחלטה שלעיל, דיווחה רמ"י כי קיימים22,800 מגרשים למגורים שנחתמו לגביהם הסכמים | 1910 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים ,שאמורים לפוג עד סוף אותה שנה אולם טרם נבנו עליהם יח"ד. כמו כן, רמ"י ציינה כי91% ממגרשים אלו מיועדים לבנייה צמודת קרקע והיתר לבנייה רוויה. עלה כי לרמ"י אין מידע כולל ומעודכן על היקף הקרקעות למגורים שתוקף ההסכמים שנחתמו לגביהן עם יזמים פג וטרם נבנו עליהן יח"ד. רמ"י אינה עוקבת אחר מידת עמידתם של היזמים בתנאי ההסכם לגבי השלמת הבנייה, וממילא אין לה תמונת מצב מלאה המשקפת את סטטוס הבינוי על הקרקעות שהקצתה. בשנים2017 - 2021 ניתנו ארכות לבנייה של כ- 54,000 יח"ד ונגבו עבור הארכות כ- 108 מיליון ש"ח. עוד נמצא כי חלה ירידה במספר יחה"ד שעבורן חוכרים מבקשים מרמ"י ארכה להשלמת הבנייה. הדבר נובע בין היתר מכך שיזמים שזכו במכרזי מחיר למשתכן פטורים משנת2017 מתשלום בגין ארכות, על פי החלטת המועצה, וייתכן .שלא הגישו כלל בקשת ארכה איגום ושיתוף של המידע בתחום הבנייה - מתוך עשרה סעיפים בהחלטת הממשלה ממרץ2021 , שנבדקו בביקורת, העוסקים באיגום ובשיתוף של המידע לצורך תכנון ומימוש של הרגולציה בתחום הבנייה ולצורך טיובה: שני סעיפים יושמו באופן מלא; חמישה סעיפים יושמו באופן חלקי- ובהם אפיון פלטפורמה מחשובית לאומית להצגת כלל המידע התכנוני וזיהוי היקפי מימוש התוכניות; ו שלושה סעיפים טרם יושמו כלל - ובהם גיבוש תחזית למימוש התוכניות שאושרו וטרם מומשו וביצוע הערכת חומש בנוגע לשיווקים שלא מומשו .אי- ,יישום ההחלטה עלול להעמיד מכשול לפני הגופים המעורבים בשוק הדיור ובהם רמ"י, משרד הבינוי ומינהל התכנון, בבואם לוודא כי התוכניות שיז מו ושאושרו במוסדות התכנון מתממשות באמצעות שיווק קרקעות לבנייה וביצוע הבנייה בידי היזמים . פרסום מכרזי קרקע מקוונים - רמ"י פעלה להשלמת תהליך הגשת ההצעות במכרזים באופן מקוון במלואו . פורום מנכ"לים להסרת חסמים - לצורך קידום שיתוף הפעולה הממשלתי בתחום הדיור הוקם פורום מנכל"ים של משרדי ממשלה וגופים ממשלתיים נוספים שדן באופן תדיר בחסמי תכנון ופיתוח כדי להגדיל את היצע הדיור. עיקרי המלצות הביקורת כדי להמשיך לעמוד ביעדי התוכנית האסטרטגית בחומשים הבאים מומלץ כי מינהל הת כנון יגביר את פעולותיו לקידום ולאישור של תוכניות מפורטות, בדגש על מחוזות המרכז, תל אביב וירושלים, וזאת בשים לב לעודפי התכנון שנוצרים במחוזות הדרום והצפון, באופן שיינתן מענה הולם על הביקושים באזורי המרכז, שלהם השפעה ממשית על מחירי הדיור . על רמ"י ומשרד הבי נוי לגבש תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל כפי שנקבע בהחלטת הממשל ה . על מינהל התכנון להקפיד על העברת דיווחים שנתיים לקבינט הדיור בדבר עמידה ביעדי התוכנית האסטרטגית. | 1911 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה תקציר | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מומלץ כי שר הבינוי והשיכון העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל יפעל לקיום דיון במ ועצה בתוכנית האסטרטגית, באופן עיתי ולפחות אחת לשנה, ויפעל לקידום תוכנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בתוכנית. עוד מומלץ כי המועצה תפקח על פעולות רמ"י בנושא . מאחר ששיעור גבוה של התוכניות נוגע למעט יח"ד, ונוכח מגמת העלייה בשיעור התוכני ות האלו, מומלץ למינהל התכנון לשקול בין היתר תיעדוף של תוכניות מפורטות לקידום במוסדות התכנון לפי מספר יחה"ד שבהן והתמקדות בתוכניות עתירות יח"ד, מהלך שבכוחו להביא לתוצאה אפקטיבית יותר. מומלץ לרמ"י לבחון את שיעורי השיווק הנמוכים מתוך המלאי התכנוני שנוסף בשני ם 2017 - 2021, בדגש על אזורי הביקוש, כדי לעמוד על הגורמים המעכבים את שיווקן. על מינהל התכנון, רמ"י, משרד הבינוי, משרד ראש הממשלה, מפ"י והרשות להתחדשות עירונית לפעול בשיתוף פעולה להשלמת הצעדים הנדרשים לשם יישום החלטת הממשלה בנושא איגום ושיתוף של המידע בתחום הבנייה . על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, בעיבוד משרד מבקר המדינה . ,פער מצטבר בין צורכי הדיור לגמר בנייה, לפי מחוזות2006 - 2022 )(ביח"ד | 1912 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים סיכום התוכנית האסטרטגית לדיור משנת2017 נועדה להגדיר למינהל התכנון ולגורמי התכנון, לרבות רמ"י, את היעדים הכמותיים הנדרשים כדי לספק את צורכי הדיור של האוכלוסייה, והיא מתניעה תהליכים ממשלתיים משולבים שנועדו לממש את הקמתן של יח"ד ותשתיות נלוות. לפי התוכנית, בשנים2017 - 2040 נדרש לתכנן כ- 2.6 מיליון יח"ד, וחלק ניכר מי עדי התכנון המפורט .התבססו על תכנון על מקרקעי ישראל ובמסגרת התחדשות עירונית בביקורת עלה כי חלק מהפעולות שנקבעו לשם מימוש התוכנית האסטרטגית לא יושמו. רמ"י ומשרד הבינוי לא גיבשו תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט לפי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי; משרד הבינוי, מ טה הדיור ואגף תקציבים במשרד האוצר, בתיאום עם רמ"י, לא גיבשו תוכנית פעולה להתחדשות עירונית בהתאם להחלטת הממשלה. באזורי הביקוש תוכננו יח"ד בשיעור נמוך מיעדי התוכנית האסטרטגית, ואילו בפריפריה נוצרו עודפי תכנון. מינהל התכנון לא דיווח באופן סדיר לקבינט הדיור על נושא התוכנית האסטרטגית כנדרש בהחלטת הממשלה, והמועצה לא דנה בתוכנית האסטרטגית, וממילא לא הנחתה את רמ"י לגבש תוכנית עבודה ארוכת טווח על פי יעדי התוכנית. אשר למשך זמן אישור תוכניות בוועדות התכנון, שיעור ( התוכניות שלא אושרו בזמן התקן18 חודשים) היה28% בשנים2017 - 2021 . על רמ"י ומשרד הבינוי לגבש תוכנית פעולה לייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל כפי שנקבע ,בהחלטת הממשלה. על משרד הבינוי, בשיתוף אגף תקציבים במשרד האוצר ובתיאום עם רמ"י לגבש תוכנית פעולה להתחדשות עירונית ותחזית מימוש ולבצע הערכת חומש לשיווק משוער של תוכניות מאושרות למגורים. על מינהל התכנון לפעול לקיצור פרקי הזמן לקידום תוכניות מפורטות במוסדות התכנון, לטייב את הנתונים בכל הנוגע להתחדשות עירונית כדי להציג לקובעי המדיניות תמונת מצב מלאה ועדכנית ולהקפיד על העברת דיווחים שנתיים לקבינט הדיור בדבר מידת העמי דה ביעדי התוכנית האסטרטגית. מומלץ כי שר הבינוי והשיכון, העומד בראש מועצת מקרקעי ישראל, יפעל לקיום דיון במועצה בתוכנית האסטרטגית, באופן עיתי לפחות אחת לשנה, ויפעל לקידום תוכנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בתוכנית. עוד מומלץ כי המועצה תפקח על פעולות רמ"י בנושא זה. נוסף על כך, על מינהל התכנון, רמ"י, משרד הבינוי, משרד ראש הממשלה, מפ"י והרשות להתחדשות עירונית לפעול ליישום מלא של החלטת הממשלה בנושא איגום ושיתוף המידע בתחום הבנייה . | 1913 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מבוא מ שנת2007 חלה עלייה חדה במחירי הדירות בישראל . לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (להלן - ,)הלמ"ס עד ינואר2019 עלה מדד מחירי הדירות2 בכ- 130% , ואילו ההכנסה הממוצעת ברוטו של משקי הבית3 עלתה עלייה מתונה יותר- כ- 50% . מינואר2019 עד יולי2022 השלים מדד מחירי הדירות עלייה נוספת של כ- 37% . מגמות אלו הכבידו מאוד את נטל הוצאות הדיור על משקי הבית, בעיקר על שכבות אוכלוסייה ב מעמד חברתי- כלכלי נמוך וב .מעמד הביניים להלן בתרשים מדד י מחירי הדירות4 בשנים07 20 - 22 20 : תרשים1 : העלי יה ב מדד מחירי הדי,רות 2007 - 2022 )(בנקודות על .פי נתוני הלמ"ס, בעיבוד משרד מבקר המדינה 2 מדי חודש הלמ"ס מפרסמת את מדד מחירי הדירות. מינואר1999 נתון זה מפורסם כאינדיקטור שאינו נכלל במדד .המחירים לצרכן 3 הלשכה המר כזית לסטטיסטיקה, לוח2 - "הכנסה והוצאה חודשית לתצרוכת בעשירונים של משקי בית, לפי הכנסה ."כספית נטו לנפש סטנדרטית 4 'הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ירחון מחירים מס9/2022 , לוח2.1 - .""מדד מחירי הדירות | 1914 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשים עולה כי מינואר2007 ועד יולי2022 עלה מדד מחירי הדיור בכ- 208% , בעשור האחרון (ינואר2012 - יולי2022 ) עלה מדד מחירי הדיור בקרוב לכ- 90% (למול עלי י ה בשיעור של כ- 11% ב מדד המחירים לצרכן5 .)בעשור זה מחירי הדיור מושפעים בין היתר .מהיחס שבין ההיצע לביקוש במחקר ש ל חוקרים מ בנק ישראל מ שנת2021 6 צוין כי אחד הגורמים העיקריים ל המשך עליית המחירים בשנים2 201 - 9 201 הוא שחיקת היצע הדיור שהחלה ב שנת2007 . במחקר צוין כי היקף המחסור בדיור אומנם אינו גדול במיוחד, אולם עקב השפעתו על מחירי הדיור הוא גרם באופן מתמשך ל עליי ה של כ- 1.8% .)בממוצע לשנה (במונחים ריאליים על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה שבמשרד ראש הממשלה7 (להלן - המועצה הלאומית )לכלכלה, בשנים06 20 - 22 20 נוצר מחסור מצטבר של כ- ,000 89 1 8 יחידות דיור (להלן- ,)יח"ד וזאת משום שמספר יחה"ד שנבנו היה קטן מהנדרש לפי צ ו רכי הדיור9. בתרשי ם שלהלן מוצג ה מחסור ביח"ד- ה פער בין צ ו רכי הדיור ו בין גמר בנייה10 , ,לפי מחוזות בשנים06 20 - 22 20 . 5 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מחולל דוחות, סדרה120010 - מד ד המחירים לצרכן- .כללי 6 ,יוסי יכין וינון גמרסני, "ניתוח שוק הדיור בישראל: קשרי הטווח הארוך והדינמיקה של הטווח הקצר", חטיבת המחקר ,בנק ישראל מאי2011 . 7 המועצה היא גוף מטה במשרד ראש הממשלה. בין יתר תפקידיה: ייעוץ לראש הממשלה בנושאים כלכליים, גיבוש והובל ה של תהליכים אסטרטגיים לקידום המשק בשיתוף משרדי הממשלה, רשויות וגופים פרטיים והכנת חוות דעת .הנוגעות להצעות להחלטות העומדות על סדר יומה של הממשלה בתחומי הכלכלה 8 .לא כולל יהודה ושומרון 9 ,המועצה הלאומית לכלכלה "התוכנית האסטרטגית לדיור- מעקב" , יוני2021 . 10 .סיום בניית שלד וגג | 1915 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים2 : פער מצטבר בין צ ו רכי הדיור לגמר בנייה, ,לפי מחוזות 2006 - 2022 (ביח"ד ) על .פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, בעיבוד משרד מבקר המדינה מהתרשים עולה כי נכון למועד סיום הביקורת בכל המחוזות קיים מחסור מצטבר ביח "ד אל מול צורכי הדיור בהיקף של כ- 189,000 יח "ד. המחסור המשמעותי ביותר הוא במחוזות המרכז וירושלים- 55,000 יח"ד ו- 46,000 יח"ד בה .תאמה במחוזות דרום ותל- אביב המחסור עומד על34,000 יח "ד ו- 25,000 יח "ד בהתאמה. יצוין כי בשנים2020 - 2021 מחירי הדירות המשיכו לעלות והשלימו עלי י ה נוספת של כ- 19% .בשנים אלה בשנים האחרונות פעלו ממשלות ישראל להגדלת היקפי התכנון והשיווק של יח"ד, בין היתר במטרה ל צמצם את הפערים שנוצרו במשך יותר מעשור בין הביקוש להיצע ש תרמו לעליית מחירי .הדיור יכולתה של המדינה ומוסדותיה להשפיע על היצע הדיור , ואגב כך לווסת את מחירי הדיור, ניכרת בעיקר משום שהמדינה מחזיקה ב כלים וב ,משאבים רחבי היקף כמו שליטה על רוב קרקעות המדינה ו מעורבות בתהליכי תכנון וכן שליטה על פיתוח תשתיות לאומיות הנדרשות .לפיתוח שכונות מגורים | 1916 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים רשות מקרקעי ישראל (להלן- רמ"י) מופקדת על ניהול מקרקעי ישראל11 על פי חוק רשות ,מקרקעי ישראל ה תש"ך- 1960 (להלן - )החוק , ובין היתר תפקידה ל הקצ ות קרקע למטרות כגון ,מגורים לרבות דיור בהישג יד ודיור ציבורי, ,במקומות ובהיקפים הנדרשים על פי צורכי המשק החברה והסביבה, לרבות צרכים עתידיים. במסגרת אחריותה למשאב הקרקע של מדינת ישראל רמ"י מופקדת על תחומים אלו: ניהול מלאי המקרקעין שבאחריותה, יצירת עתודות קרקע למטרות לאומ יות ושיווק קרקעות והקצאתן ליעדים שונים12 . יוצא אפוא שרמ"י היא הגוף הממשלתי העיקרי המופקד על הגדלת היצע הדיור, עקב מעורבותה לאורך שרשרת הייצור של יח"ד משלב תכנון הקרקע דרך שיווקה ועד פיתוחה. להלן עיקרי השלבים בשרשרת הייצור של יח"ד : תרשים3 : עיקרי השלבים בשר שרת הייצור של יח"ד פעולות הביקורת בחודשים פברואר עד ספטמבר2022 (להלן- )מועד סיום הביקורת בדק משרד מבקר המדינה את פעולותיה של רמ"י בנוגע ל תכנון ושיווק של קרקע למגורים. הנושאים שנבדקו היו, בין היתר, יישום הת ו כנית האסטרטגית לדיור , תכנון סטטוטורי של קרקעות למגורים ו שיווק וביצוע של עסקאות ב קרקע למגורים. עיקר הביקורת נעשתה ברמ"י. בדיקות השלמה נעשו במינהל התכנון שבמשרד הפנים (להלן - ,)מינהל התכנון במשרד הבינוי והשיכון (להלן- משרד הבינוי), במשרד ,האוצר במרכז למיפוי ישראל (להלן - מפ"י), במשרד ראש הממשלה ו .בלמ"ס 11 סעיף1 לחוק- יסוד: מקרקעי ישראל מגדיר מהם "מקרקעי ישראל": מקרקעין השייכים למדינה, לרשות הפיתוח ולקרן .)הקיימת לישראל (קק"ל 12 סעיף 1 א וסעיף2 (א1) לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך- 1960 . | 1917 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תכנון קרקע למגורים כדי להגדיל את היצע הדיור ו לאפשר מתן פתרונות דיור לכלל האוכלוסייה יש להפוך את הקרקע לזמינה לבנייה למטרת מגורים, וזאת תחילה באמצעות ביצוע תכנון מתארי ומפורט13 של .הקרקע ה תכנון המתארי יוצר את התנאים להשגת יעדים לאומיים ומתן מענה על צורכי החברה בטווח הארוך , וזאת באמצעות קביעת ייעודי הקרקע ;והשימושים בה התכנ ון המפורט ה וא .הבסיס למתן היתרי בנייה רמ"י אחראית למרבית ת ו כניות הבנייה למגורים .במקרקעי ישראל פעולותיה בתחום התכנון כוללות בין היתר ייזום תכנון, ביצוע סקרי היתכנות ו הכנת תוכניות סטטוטוריות14 על הקרקע והבאתן לאישור מוסדות התכנון15 . גופים ציבוריים נוספים שיוזמים ומבצעים תכנון למגורים הם ,בין היתר משרד הבינוי ה רשויות ה מקומיות ו מינהל התכנון . להלן בתרשים מוצגת התפלגות יחה" ד16 ש אושר ו ביוזמה ציבורית17 ופרטית18 בשנים17 20 - 21 20 . 13 סעיף145 (ז) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 , קובע כי לא ניתן לתת היתר בנייה אלא על פי תכנית, אשר ככלל עליה לכלול הוראות לגבי ייעודי הקרקע, שטחי הבנייה המותרים, החלוקה למגרשים, קווי הבניין וגובה המבנים או .מספר הקומות 14 מערכת התוכניות הסטטוטוריות של מדינת ישראל היא מערכת היררכית ,המורכת מתוכניות מתאר ארציות, מחוזיות .מקומיות ותוכניות מפורטות 15 חוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 , קובע מדרג של מוסדות תכנון ומסמיך אותם לקבל החלטות בנוגע לתכנון .המרחבי של המדינה 16 הנתונים כוללים את כלל יחה"ד שאושרו בשנים2017 - 2021 בתוכניות שמכוחן ניתן .להוציא היתרי בנייה 17 תכנון ביוזמת רמ"י, משרד הבינוי, רשויות מקומיות, דירה להשכיר החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה בע"מ וגופים .ממשלתיים אחרים 18 לפי סעיף61א(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 , רשאים להגיש תוכנית מפורטת גופים ציבוריים (משרד ממשלתי, רשות שה וקמה לפי חוק, חברה ממשלתית שעיקר עיסוקה הוא בפיתוח מבנים ותשתיות, ועדה מקומית או רשות .)מקומית) וכן גופים פרטיים (בעלים של קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע | 1918 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים4 : יחה"ד שאושרו במוסדות התכנון בתוכניות מפורטות19 ביוזמה ציבורית ופרטית, 2017 - 2021 על פי ,נתוני מינהל התכנון ורמ"י ב עיבוד משרד מבקר המדינ.ה מנתוני התרשים עולה כי בשנים2017 - 2021 אושרו במוסדות התכנון כ- 600,000 יח"ד בתוכניות מפורטות, שמתוכן כ- 384,000 (כ- 64%) ביוזמה ציבורית וכ- 217,000 (כ- 36% ) .ביוזמה פרטית עוד עולה כי משנת2018 כמעט לא השתנה היחס בין התכנון ביוזמה ציבורית ליוזמה פרטית, והתכנון ביוזמה ציבורית הוא כ- 65% מכלל התכנון המ פורט. זאת ועוד, משנת2019 חלה ירידה במספר יחה" ד שאושרו במוסדות התכנון בתוכניות מפורטות מכ- 141,000 לכ- 94,000 יחה"ד בשנת2021, מדובר בירידה של כ - 33% . מדיניות התכנון הממשלתית לצורך מיצוי יכולות המדינה להשפיע על היצע הדיור נדרשת מדיניות כוללת וארוכת טווח ש על .בסיסה יוכלו משרדי הממשלה ומוסדות המדינה לפעול באופן מתואם ומתוך ראייה מערכתית 19 בדוח זה המונח )"תכניות מפורטות" מתייחס לתוכנית מפורטת או תוכנית מתאר (מקומית, מחוזית או ארצית הכוללת הוראות מפורטות כנדרש בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 .למתן היתר בנייה | 1919 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים הצורך ב כך נובע משום שיישום מדיניות בתחום הדיור נמשך זמן רב, וההחלטות המתקבלות משפיעות על אופן השימוש בקרקע20 . בשנת2015 :הוקם צוות "אסטרטגיה דיור" בראשות מינהל התכנון, ובהשתתפות המועצה הלאומית לכלכלה ומשרד הבינוי (להלן- )הצוות21 , כדי לקדם מענה איכותי על צורכי הדיור העתידיים של אוכלוסיית מדינת ישראל בעשורים הבאים. כמו כן, על הצוות להמליץ על הצעדים שיש לנקוט בטווח הבינוני והארוך כדי ליצור שוק די ,ור מתפקד, המציע מוצר איכותי במחיר סביר ונתמך על ידי כלל התשתיות הנדרשות; זאת, כדי למנוע מחסור תכנוני בעתיד, לשפר את יכולת התגובה של השוק והממשלה לאירועים לא צפויים וליצור סנכרון בין הקמת תשתיות להקמת מבני מגורים22 . המלצות הצוות גובשו לכדי "התוכנית האסטרטג ית לדיור לשנים2017 - 2040 " (להלן - ו הת )כנית האסטרטגית23 . התוכנית הציעה בין היתר שתחזית צורכי הדיור העתידיים לשנים 17 20 - 40 20 24 תשמש בסיס לתכנון ארוך טווח ולסנכרון הדדי של פעולות הממשלה. בהחלטת הממשלה ממרץ2017 25 , שכותרתה "תוכנית אסטרטגית לדיור" אומצה תחזית צורכי הדיור שבתוכנית האסטרטגית, ו הוצגה לקבינט הדיור26 בפברואר2017 , ולפיה בשנים 2017 - 2040 נדרשת בנייתן של כ- 1.5 ,מיליון יח"ד ובהתאם לזה נקבע יעד כולל לתכנון של 20 ,מבקר המדינה דוח ביקורת מיוחד: משבר הדיור ( 2015 '), עמ84 - 87 . כמו כן, בדוח הוועדה לשינוי כלכלי חברתי (ועדת טרכטנברג) מאוקטובר2010 , בפרק "דיור- עיקרי המלצות", הומלץ לממשלה כי לצורך מעבר לצעדי מדיניות בטווח הקצר והבינוני שמטרתם להרחיב את היצע הדיור, נדרש תהליך ממשלתי שיביא לגיבוש מדיניות כוללת וארוכת טווח בשוק הנדל"ן, בדגש על כיוונים רצויים לפיתוחו ולשגשוגו של המרחב העירוני. בהחלטת הממשלה3756 ( 9.10.11 ) התקבלה המלצת הדוח כי על הממשלה לפתח מדיניות לאומית כוללת לחידוש ולפיתוח של המרחב .העירוני 21 צוות "אסטרטגיה: דיור" הוקם לצורך מימוש החלטת הממשלה149 '"קידום הסוגיה האסטרטגית 'דיור אסטרטגיה כנגזרת מהערכת המצב האסטרטגית כלכלית- ( "חברתית25.6.15 ) ובה הטילה הממשלה על שר האוצר, בשיתוף עם שר הבינוי, לגבש מתווה אסטרטגי לתחום הדיור לעשורים הקרובים. ראו גם המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון ומשרד ראש הממשלה, "התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים2040-2017 ", מאי2017 ', עמ5 . 22 המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון ומשרד ראש הממשלה, "התוכנית האסטרטג ית לדיור לשנים2040-2017 ," מאי2017 ', עמ4 . ראו גם החלטת הממשלה5208 "מיסוד ושיפור יכולות הממשלה בגיבוש וניהול אסטרטגיה כלכלית- ( "חברתית4.11.12 ) והחלטת הממשלה149 "קידום הסוגיה האסטרטגית 'דיור אסטרטגיה' כנגזרת מהערכת המצב האסטרטגית כלכלית- ( "חברתית25.6.15 .) 23 המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון ומשרד ראש הממשלה, "התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים2040-2017 ," מאי2017 . 24 תחזית צורכי הדיור אומדת את התוספת הצפויה נטו של משקי הבית בישראל ב- 24 השנים הקרובות. האומדן מבוסס על מודל דמוגרפי-כלכלי הבוחן את השינויים הח זויים בהרכב האוכלוסייה. המתודולוגיה למודל פותחה במחלקת ,המחקר של בנק ישראל, והיא הורחבה ועודכנה על ידי המועצה הלאומית לכלכלה. ראו גם בנק ישראל ,"ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים133 , ינואר עד אפריל2012 ", יוני2012 ,; המועצה הלאומית לכלכלה "צרכי הדיור ה עתידיים בישראל2040-2016 ", דצמבר2016 . 25 החלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ") "תכנית אסטרטגית לדיור2.3.17 .) 26 קבינט הדיור הוא ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה, מקרקעין ודיור. קבינט הדיור הראשון הוקם בהחלטת הממשלה 23 ( ")'"ועדת שרים לענייני דיור ('קבינט הדיור14.4.13 ), וניתנו לו סמכויות לעסוק ולהחליט בין השאר בנושאי מדיניות בתחום הדיור, ובעיקר הבנייה למגורים וקידום פרויקטים מגוונים בתחום; קבינט הדיור השני הוקם בהחלטת הממשלה 20 ( ")'"ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה מקרקעין ודיור ('קבינט הדיור19.5.15 ), והוא שאישר את התוכנית האסטרטגית בשנת2017 . באוגוסט2021 הוקם קבינט הדיור השלישי בהחלטת הממשלה315 "ועדת שרים לענייני ( "דיור ותחבורה8.8.21 ); קבינט הדיור הרביעי הוקם בהחלטת ממשלה79 "ועדת שרים לענייני דיור, בנייה ומקרקעין ( )"("קבינט הדיור29.1.23 .) | 1920 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים כ- 2.6 27 מיליון יח"ד בתוכניות מפורטות לאותן השנים . כמו כן, נקבעה בהחלטה חלוק תם של יעדי התכנון למחוזות גיאוגרפי , ל םי מגזר (יהודי או ערבי) ולאופי הבנייה (התחדשות עירונית או )בנייה חדשה, וכן הוגדרה אחריותם של הגופים הממשלתיים, כגון רמ"י, משרד הבינוי, מינהל התכנון, המועצה הלאומית לכלכלה ו משרד האוצר, להפעלת הת וכנית ויישומה, כמו גם בסיס לסנכרון בין פעולות הגופים הממשלתיים. כמו כן, נקבעה חובת דיווח על יישום התוכנית לקובעי המדיניות .כגון קבינט הדיור יצוין כי בד בבד עם ה תוכנית האסטרטגית קיבלה הממשלה החלטות נוספות28 ש בהן קבעה יעדים כמותיים פרטניים ל רמ"י ו ל משרד הבינוי, הנוגעים להגשה ואישור של ת ו כניות מפורטות .למוסדות התכנון, לשיווק קרקע למגורים ולביצוע עסקאות מקרקעין יצוין כי מינהל התכנון קבע .בתוכניות העבודה שלו יעדי תכנון מפורט בהתאם לתוכנית האסטרטגית ולהחלטות הנ"ל הח לטות אלו נועדו להגדיל את היצע הקרקעות הזמינות לבינוי באמצעות קידום תוכניות בנייה למגורים בהיקף נרחב על פי צורכי הדיור ולהתמיד בתהליך עבודה שיטתי ומדיד29 . יעדים כלל- ארציים לאישור תוכניות מפורטות במוסדות התכנון כנגזרת מהמדיניות, על הממשלה לקבוע גם את דרכי הפעולה המיטביות להשגת יעדי ה מדיניות על פי .טווח הזמן שנקבע כאמור, בת וכנית האסטרטגית נקבע ו בין היתר יעדים כמותיים הנוגעים לאישור יח"ד בתוכניות מפורטות לשנים2017 - 2040 . היעדים חולקו לחמש תקופות : התקופה הראשונה - ארבע שנים, וארבע תקופות נוספות - חמש שנים כל אחת (להלן - חומש30 .) יעדי התכנון השנתיים בתוכנית האסטרטגית עודכנו בכמה החלטות ממשלה. יעדים על פי החלטות ממשלה ומינהל התכנון בשנים2017 - 2021 : בהחלט ה ת ממשלה 2458 ( 2.3.17 ) נ קבע ל ראשי מוסדות התכנון ונציגי הממשלה במוסדות התכנון יעד של105,000 יח"ד מאושרות בשנת2017; בהחלט ת ה ממשלה 3705 ( 22.3.18 ) נ קבע למוסדות התכנון יעד של120,000 יח"ד מאושרות בשנת2018 . בשנים2019 - 2021 בהן לא קבעה הממשלה בהחלטותיה יעדים לתכנון , קבע31 מינהל התכנון למוסדות התכנון יעד של105,000 יח"ד מאושרות .מדי שנה 27 יעדים אלו נקבעו על ,פי צורכי הדיור העתידיים החזויים, על פי הפחת במערכת התכנון ולפי משך שרשרת הייצור ובהתחשב במחסור הנוכחי ובצורך במלאי תכנוני-אסטרטגי . 28 החלטת הממשלה2458 /(דר132 ) "תכנית יעדי תכנון, שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת2017 ( " 2.3.17 ); החלטת הממשלה3705 /(דר188 ) "תוכנית יעדי תכנון, שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת2018 "ותיקון החלטת ממשלה ( 22.3.18 .) 29 מתוך דברי ההסבר להצעת החלטת הממשלה2458 /(דר132 ( ) 2.3.17 .) 30 .אף שמשך אחת התקופות היא ארבע שנים, לשם הנוחות ההתייחסות לכל תקופה בדוח הנוכחי היא כחומש 31 יצוין כי בהחלטת הממשלה3705 ( 22.3.18 ) נקבע כי ראש מטה הדיור ומנהלת מינהל התכנון רשאים להניח הצעה לפני קבינט הדיור לעדכון מודל צורכי הדיור גם במועד אחר מהמועד שנקבע בהחלטת הממשלה2457 על קבלת .התוכנית האסטרטגית | 1921 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים יעדים על פי החלטת הממשלה משנת2022 : ב החלטת הממשלה1772 /(דר6 " ) יעדי תכנון מפורט לשנים2021 - 2040 (עדכון לוח3 ") ותיקון החלטת הממשלה ( 7.7.22 ) עודכנו יעדי התכנון המפורט בתוכנית האסטרטגית לשנים2021 - 2040 . להלן בתרשים יעדי התכנון המפורט המעודכני ם בחלוקה ל פי חומשים בהתחשב בהחלטות הממשלה דלעיל: תרשים5 :יעדי התכנון המפורט , ל פי חומשים , 2017 - 2040 (ביח"ד) על פי .נתוני המועצה הלאומית לכלכלה, בעיבוד משרד מבקר המדינה להלן בתרשים יעדי התכנון המפורט על פי התוכנית האסטרטגית המעודכנת ו שיעור ביצוע ם בשנים2017 - 2021 : | 1922 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים6 : יעדי התכנון המפורט ו שיעור ביצועו, 2017 - 2021 (ב יח"ד בו אחוזים ) על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה . מ נתוני התרשים עולה כי בהסתכלות כוללת על שנות החומש הושגו יעדי הת ו כנית האסטרטגית לשנים2017 - 2021 לאישור יח"ד בתוכניות מפורטות , דהיינו במוסדות התכנון אושרו כ- 600,000 יח "ד לעומת היעד שנקבע- כ- 540,000 יח ,"ד. עם זאת אף שבשנים2017 - 2019 שיעור הביצוע ( של היעדים היה גבוה מהתכנון124% , 121% , 136% ,)בהתאמה לשנים בשנים2020 - 2021 ( שיעור הביצוע היה נמוך יותר מהתכנון86% , 91% )בהתאמה לשנים ו נרשמה בשנים אלו ירידה ביח"ד המאושרות בתוכניות מפורטות מכ- 141,000 יח"ד בשנת2019 לכ- 94,000 יח"ד בשנת2021 (ירידה של כ- 33% .) מינהל התכנון ציין בתשובתו מפברואר2023 למשרד מבקר המדינה (להלן- תשובת מינהל התכנון) כי קיים קשר בין הירידה ב מספר יח"ד ה מאושר ו ת בשנים2020 - 2021 ובין פקיעת תוקף חוק הוותמ"ל באותה עת (הוראת שעה שבמסגרתה פועלת הוועדה ה ארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור, ראו בפרק "מוסדות התכנון"). עוד ציין כי בשנת2022 אושרו במוסדות התכנון158,000 .יח"ד | 1923 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים יעדים לאישור תוכניות מפורטות במוסדות התכנון בחלוקה גיאוגרפית בתוכנית האסטרטגית לדיור משנת2017 32 צוין בין היתר כי "במסגרת תמ"א 35 נקבעו יעדי פיזור מוטי פריפריה, שבדיעבד התבררו כלא ריאליים, והממשלה לא התקרבה למימושם. זאת מכיוון .שהסטת אוכלוסייה בהיקפים נרחבים ממגמת הביקושים דורשת השקעה כספית אדירה.. (השקעה בתחבורה, בבריאות, בחינוך ועוד). כמו כן, יכולתה של הממשלה לגבות את יעדי פיזו ר האוכלוסין ביצירת תעסוקה... מוטלת בספק". על כן, בהחלטת הממשלה על יישום התוכנית האסטרטגית נקבע ה חלוקה של יעדי התכנון לפי מחוזות גיאוגרפ י ים33 במטרה לגשר בין הרצון לפתח את הפריפריה בצפון ובדרום לבין הרצון למקסם את היתרון הטמו ן בציפוף אזור המרכז על רקע אזילת הקרקעות הצפויה שם34 . בתרשים שלהלן מוצגים יעדי התכנון המפורט בחלוקה ל פי מחוזות גיאוגרפי י ם ו שיעור ביצוע ם35 בשנים17 20 - 21 20 . תרשים7 : יעדי התכנון המפורט ו שיעור ביצועו, ל פי מחוזות גיאוגרפ ים י , 2017 - 2021 (ב יח"ד ובאחוזים ) על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה . 32 המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון ומשרד ר אש הממשלה, "התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים2040-2017 ," מאי2017 . 33 .על פי הגדרות מינהל התכנון 34 דברי הסבר להצעה החלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) 35 בבחינת עמידת מוסדות התכנון ביעדי התוכנית האסטרטגית לדיור התבצע טיוב של נתוני מינהל התכנון כך שיתאימו להגדרת המחוזות .בתוכנית האסטרטגית | 1924 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מ נתוני התרשים עולה כי במחוזות תל אביב ו ה מרכז - אזורי ביקוש36 - היה הביצוע כ- % 6 9 ( 83,000 יח"ד מול יעד של86,000 )יח"ד וכ- 94% ( 154,000 יח"ד מול היעד של163,000 )יח"ד מיעדי הממשלה, בהתאמה , ומספר יחה"ד שאושרו בהם היה נמוך בכ- 12,000 יח"ד ( מהיעד237,000 יח"ד מול היעד של249,000 )יח"ד . ,מנגד במחוזות ה צפון ו ה דרום - אזורי פריפריה- שבהם על פי התוכנית האסטרטגית37 אין פער גדול בין היקף סי ומי הבנייה לעומת הביקוש ליח"ד (ראו בתרשים2 ,) אושר מספר יחה"ד בתוכניות מפורטות בשיעור של כ- 121% ( 93,000 יח"ד מול יעד של77,000 )יח"ד וכ- 119% ( 129,000 יח"ד מול יעד של 109,000 )יח"ד מיעדי הממשלה , בהתאמה, ומספר יחה"ד ש אושר ו בהם היה גבוה בכ- 36,000 יח"ד מהיעד( 222,000 יח"ד מול יעד של186,000 .)יח"ד עוד עולה מהתרשים כי במחוז ירושלים אושרו מספר יח"ד בתוכניות מפורטות בשיעור של כ- 174% מיעדי הממשלה לשנים 2017 - 2021 (כ- 20,000 יח"ד מעל היעד .) בהקשר זה יצוין כי יעדי התכנון השנתיים שנקבעו בהחלטת הממשלה משנת2017 בנושא התוכנית האסטרטגית עודכנו בכמה החלטות ממשלה38 , ובהן הוחלט בין היתר להפחית את מספר יחה "ד שנקבעו ב יעדים לתכנון במחוז ירושלים בכ- 31,000 39 . יוצא אפ וא כי מספר יחה "ד שנקבעו ביעדי התכנון במחוז ירושלים היה קטן בכ- 31,000 מהיעד שנקבע בה חלטת הממשלה משנת2017 .על פי תחזית צורכי הדיור לפי התוכנית האסטרטגית מינהל התכנון ציין בתשובתו כי בהחלטת הממשלה1772 בנושא "יעדי תכנון מפורט לשנים 2021 - 2040 (עדכון לוח3 ) ותיקון החלטת ממשלה" מיולי2022 עודכנו יעדי התכנון המפורט ל שנים 2021 - 2040 בחלוקה ל מחוזות. בעניין מחוז ירושלים המינהל ציין כי ב החלטת הממשלה עודכנו .היעדים בהתאם לפערים שצוינו לעיל נוכח המתואר, כדי להמשיך ולעמוד ביעדי התוכנית האסטרטגית בחומשים הבאים מומלץ כי מינהל התכנון י גביר את הפעולות ל קידום ואישור של תוכניות מפורטות, ב דגש על מחוז ות ה מרכז, תל אביב וירושלים וזאת בשים לב לעודפי התכנון שנוצרים במחוזות ה דרום וה צפון , באופן שיינתן מענה הולם על ה ביקושים באזורי המרכז, ש להם השלכה ממשית על מחירי הדיור . יעדי תכנון מפורט על מקרקעי ישראל נוסף על יעדי התוכנית האסטרטגית לשנים2017 - 2018 קבעה הממשלה יעדי תכנון מפורט על .מקרקעי ישראל לרמ"י ולמשרד הבינוי במרץ2017 ובמרץ2018 קיבל קבינט הדיור שתי החלטות 36 בהחלטת הממשלה2458 ( 2.3.17 ) הוגדרו "אזורי ביקוש" כמחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה, וכן נפת אשקלון לפי החלטת הממשלה367 /(דר3 ( "), "תכנית הדיור הממשלתית12.6.13 .) 37 המועצה הלאומית לכלכלה, מינהל התכנון ומשרד ראש הממש לה, "התוכנית האסטרטגית לדיור לשנים2017 - 2040 - ,"מעקב1.6.21 . 38 החלטת הממשלה2458 /(דר132 ( ) 2.3.17 ); החלטת הממשלה3705 /(דר188 ( ) 22.3.18 ). 39 בהחלטת הממשלה משנת2017 בנושא התוכנית האסטרטגית נקבע יעד לתכנון במחוז ירושלים לשנים2017 - 2021 של כ- 60,500 יח"ד. יעד זה עודכן לכ- 27,500 יח"ד בהחלטות הממשלה בשנים2017 - 2018 ובהחלטות מינהל התכנון .כפי שצוין לעיל | 1925 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים בנושא יעדי תכנון ועסקאות בתחום הדיור40 . החלטות אלו קבעו כי בכל אחת מהשנים האמורות על רמ"י ו על משרד הבינוי להגיש תוכניות לבניית 70,000 יח"ד ו יעד שי לא רו במוסדות התכנון 60,000 יח"ד בת ו כניות מפורטות למגורים; מתוך ,אלה50,000 יח"ד ו- 40,000 יח"ד (בהתאמה לשנים ) נדרשו להיות באזורי ביקוש41 . יצוין כי בביקורת לא נמצאו מסמכים הנוגעים למידע ולבסיס הנתונים ,שלפיהם נקבעו .יעדים אלה בהחלטות הממש לה הוגדרו "הגשת תכנית " - כמועד שבו התקבל אישור לשכת התכנון בדבר עמידה בתנאי סף להגשת התוכנית למוסד התכנון (להלן - הגשה), ו" אישור "תכנון- כמועד שבו התקבל אישור לשכת התכנון לפרסום למתן תוקף של התוכנית. אם הוגשו ערר או עתירה מינהלית על ההחלטה, המועד שבו התקב לה החלטת מוסד התכנון שעליו הוגשו הערר או העתירה (להלן- .)אישור בשנים2019 - 2021 לא קבעה הממשלה יעדים לתכנון מפורט על מקרקעי ישראל. לפיכך, רמ"י פעלה על בסיס הנחת עבודה שיעדי הממשלה לשנים אלה יהיו יעדי הממשלה שנקבעו לשנים 2017 - 2018 42 . בתוכנית האסטרטגית לא נקבע שיעור התכנון הנדרש על מקרקעי ישראל מהיעדים לכלל המשק, אך צוין בדברי ההסבר להחלטת הממשלה2457 כי חלק ניכר מיעדי התכנון המפורט התבסס על מקר.קעי ישראל אי לכך, מצופה היה כי יעדי התכנון המפורט שנקבעו לרמ "י ולמשרד הבינוי יי קבעו בהלימה ליעד התכנון המפורט הכולל בתוכנית האסטרטגית ,ו בהתבסס על שיקולים תכנונים רלוונטיים נוספים, בין היתר שיעור התכנון המפורט למגורים ביוזמה ציבורית ופרטית ומצב המלאי התכנו ני הקיים .וזמינותו משרד מבקר המדינה אמד את יעד התכנון המפורט המאושר על מקרקעי ישראל הנדרש כדי לספק מענה על היקף התכנון על מקרקעי ישראל בחומש הראשון ( 2017 - 2021 ). האומדן התבסס על יעד התכנון המפורט לשנים2017 - 2021 המעודכן- 540,000 יח"ד בסך הכול43 ו שיעור היוזמה ציבורית בתוכניות מאושרות- כ- 64% בממוצע בכל שנה מהשנים האמורות44 . על פי חישוב זה יעד התכנון המפורט המאושר על מקרקעי ישראל היה צריך להסתכם בכ- 346,000 יח"ד, כלומר יעד גבוה ב- 45,000 במצטבר במשך החומש. 40 החלטת הממשלה2458 /(דר132 ( ) 2.3.17); הח לטת הממשלה3075 /(דר188 ( ) 22.3.18 .) 41 בהחלטת הממשלה2458 ( 2.3.17 ) הוגדרו "אזורי ביקוש" כמחוזות תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה, וכן נפת אשקלון לפי החלטת הממשלה367 /(דר3 ( "), "תכנית הדיור הממשלתית12.6.13 .) 42 תוכנית העבודה של רמ"י לשנת2019 ', עמ7 . 43 ראו ת רשים6 . 44 ראו תרשים4 . | 1926 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים בביקורת עלה כי בפועל עמדו רמ "י ומשרד הבינוי ביעדים להגשה ואישור של תוכניות מפורטות לשנים2017 - 2021 ., ואף מעבר לכך הם הגישו למוסדות התכנון כ- 435,000 יח "ד שהן כ- 124% מהיעדים לגבי כלל מקרקעי ישראל, ו מתוכן כ - 321,000 יח"ד היו באזורי ביקוש שהן כ- 128% מהיעדים ,. כמו כן רמ "י ומשרד הבינוי הביאו ל איש ו ר כ- 385,000 יח"ד שהן 128% מהיעדים לגבי כלל מקרקעי ישראל, מתוכן כ- 237,000 יח "ד באזורי ביקוש שהן כ- 101% מהיעדים. עם זאת, יש לציין כי היעדים שנקבעו היו יעדים שנתיים , בעוד שהתוכנית האסטרטגית היא ארוכת טווח שמחולקת לחומשים. בעת הזאת, על כן, מדובר אי ב- הלימה בין ה יעדי ם השנתיים שנקבעו בהחלטות הממשלה ליעדים שנאמדו לעיל בהתבסס על ה תו כנית האסטרטגית . אף שרמ"י ומשרד הבינוי עמדו ביעדי הממשלה בכל הנוגע להגשה ואישור של תוכניות מפורטות, מומלץ בראייה צופה פני עתיד כי יעדים אלה ייקבעו בהתייחס לתוכנית האסטרטגית וכנגזרת ממנה. עוד מומלץ כי מאחר ש התוכנית האסטרטגית היא תוכנית ,ארוכת טווח המחולקת לחומשים אזי מומלץ שיעדים א .לה ייקבעו אף הם במתכונת זו תוכנית פעולה ל ייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל הממשלה קבעה בהחלטותיה45 כי רמ"י תהיה אחראית לניהול ייזום התכנון46 , שמשמעו איתור מתחמים המיועדים לפיתוח, לו.הענקת הרשאות לתכנון מפורט לגורמי התכנון שונים ייזום התכנון הוא תחילתו של תהליך התכנון, כחלק מניהול מקרקעי ישראל, המאפשר בסופו שיווק הקרקע ובנייה של יח"ד. ב ת.הליך זה מאותרות עתודות קרקע ומקודם תכנונן בדברי ההסבר להצעת החלטת הממשלה בדבר התוכנית האסטרטגית נאמר כי חלק ניכר מיעדי התכנון התבססו על תכנון במקרקעי ישראל47 ,. לכן כחלק מה תוכנית האסטרטגית הטילה הממשלה48 על רמ"י ו על משרד הבינוי לגבש ת ו כנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי על מקרקעי ישראל. ת ו כנית הפעולה תהיה בהלימה לת ו כנית הפעולה לתכנון האסטרטגי שהוטל49 על מינהל התכנון לגבש ה . כמו כן, ת ו כנית הפעולה תגובש על פי מוקדי הפיתוח ש הוגדרו ובהיקפים הנדרשים כדי שניתן יהיה לעמוד ביעדי התכנון המפורט לשנים2017 - 2040 . בביקורת עלה כי רמ"י ומשרד הבינוי לא גיבש ו ות כנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי ע ל פי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי שגובשה במינהל התכנון כנדרש בהחלטת הממשלה על התוכנית האסטרט.גית 45 החלטת הממשלה123 /(ממי5 ( "), "רפורמה במקרקעין12.5.09 ) והחלטת הממשלה370 /(דר6 ), "המשך מימוש ( "הרפורמה במקרקעי ישראל12.6.13 .) 46 ייזום התכנון מוגדר כמתן הרשאה לתכנון על פי נוהל מקצועיM33.01 ( בנושא ייזום תכנון וסקרי היתכנות24.3.14 .) 47 מתוך דברי ההסבר להצעת החלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) 48 סעיף7 להחלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) 49 סעיף5 להחלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) | 1927 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים יצוין כי בפועל מדי שנה רמ"י קובעת יעדי ייזום תכנון על בסיס שיקולים מקצועיים, והם מפורסמים בתוכנית העבודה השנתית. בשנת2021 נקבעו יעדי ייזום התכנון בהתייחס ליעדי התוכנית האסטרטגית,, בחלוקה למחוזות גיאוגרפיים ובהתייחס לשיעור יחה"ד בתוכניות שאושרו ביוזמ.ה ציבורית עם זאת, היעד לא כלל תוספת פחת תכנוני50 ש על פי התוכנית האסטרטגית הוא 20% .כמו כן מאחר שתהליך אישור תוכנית משלב מתן הרשאה לתכנון ועד אישור ה במוסדות התכנון א ורך בממוצע כחמש שנים51 , נדרש כי יעדי ייזום ה תכנון יי קבעו בין היתר כנגזרת מיעדי התכנון המפורט לכחמש שנים קדימה. ,מכאן ש רמ"י יוזמת תכנון ש אינו בהכרח עומד בהלימה לתוכנית האסטרטגית לדיור, ולא נבחן אם הוא נותן מענה מספיק .על יעדי התכנון המפורט הכולל וחלוקתו לאזורים גיאוגרפיים משרד מבקר המדינה אמד את היעד הנדרש לייזום התכנון ביוזמה ציבורית (כגון רמ"י, משרד )הבינוי, הרשות להתחדשות עירונית בחומש הראשון, כדי לספק מענה על יעדי התכנון המפורט ( בחומש השני2022 - 2025) בת ו כנית האסטרטגית (להלן- )יעד אומדן . האומדן התבסס על יעדי התכנון המפורט בתוכנית האסטרטגית בשנים2021 - 2025 (כ- 118,000 יח"ד ) 52 ו אומדן רמ"י לשיעור היוזמה ה ציבורית בתוכניות מאושרות- כ- 62% בממוצע לשנה . כמו כן, נלקח בחשבון שיעור המימוש של תוכניות מפורטות על פי התוכנית האסטרטגית)כ- 80% ). ,לפי אומדן זה נדרש ליזום כ- 91,000 יח"ד בתוכניות מפורטות בכל שנה בחומש הראשון (ובסה"כ כ- 457,000 ) ביוזמה ציבורית53 . היעד לביצוע ייזום התכנון שקבעה רמ"י בת ו כניות עבודתה לשנים 2017 - 2021 עמד על כ- 54% ( מתוך יעד האומדן249,000 יח"ד מתוך כ- 457,000) ו בפועל היא יזמה כ- 91% מתוך יעד האומדן (כ- 417,000 מתוך כ- 457,000 .) רמ"י ציינה בתשובתה מינואר2023 (להלן - תשובת רמ"י) כי עד שנת2021 נקבעו יעדי ייזום מדי שנה על בסיס שיקולים מקצועיים של הערכת נתונים סטטוטוריים של תוכניות מתאר ברובד המקומי, המחוזי והארצי, בגישה מרחיבה כלפי העתיד ומשלימה פערים כלפי העבר ובחלוקה .למרחבים גיאוגרפיים משנת2022 יעדי הייזום נקבעים בהלימה לת ו כנית האסטרטגית ובחלוקה למרחבים הגיאוגרפיים, ו ב התחשב ב נתוני הביצוע השנתיים הקודמים של רמ"י לעומת מ שרד הבינוי .וגורמי תכנון ממשלתיים אחרים עוד ציינה כי התוכנית האסטרטגית לא חילקה את יעדי הייזום בין הגופים השונים (ממשלתיים ופרטיים) וכי רמ"י קבעה לעצמה50% מתוך סה"כ הייזום .בתכנית האסטרטגית, בחלוקה למחוזות משרד מבקר המדינה מציין כי יעדי ייזום תכנון שנתיים אינם בבחינת תוכנית פעולה לייזום תכנון ל טווח ארוך שיש בהם כדי לתת מענה על יעדי התכנון המפורט כפי שנקבעו בתוכנית האסטרטגית. 50 .חטיבות קרקע שניתנו לגביהן הרשאה לתכנון אך אינן מגיעות לכדי תוכנית סטוטורית מאושרת 51 ,מבקר המדינה דוח שנתי70 ב( 2020 '), עמ2227 - 2228 . 52 ראו תרשים5 . 53 היעד לייזום התכנון :מחושב על פי הנוסחה118,000 X 0.62 X 80 / 100 = 91,450 . | 1928 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים על רמ"י ומשרד הבינוי לגבש ת ו כנית פעולה לייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל כפי שנקבע בהחלטת הממשלה , שתכלול בין היתר את יעדי ייה זום ה נדרשים כדי שניתן יהיה לעמוד ביעדי התכנון ה מפורט לשנים2017 - 2040 בחלוקה על פי גורמי ייזום ציבוריים שונים ובהתאם ל מוקדי הפיתוח שהוגדרו. תו כניות פעולה ליישום הת ו כנית האסטרטגית בהחלטת הממשלה בנושא "ה תו כנית האסטרטגית " מ- 2017 נקבע54 כי על מינהל התכנון לגבש תו כנית פעולה לתכנון אסטרטגי (להלן - ות כנית פעולה) אשר תאפשר בין היתר ליצור מלאי שוטף של יח"ד הנדרש לצורך עמידה ביעדי התכנון השנתיים. בת ו כנית יוגדרו מוקדי הפיתוח המרכזיים בכל מחוז, תפורט תוספת יח"ד שכבר תוכננ ה בכל אחד מהמחוזות ו ימופו הפערים בין תוספת זו ליעדי התכנון של כל מחוז; על בסיס כל אלה י גובשו הצעדים התכנוניים הנדרשים כדי להשלים את ה פערים. בהתאם, גיבש מינהל ,התכנון תוכנית פעולה לתכנון אסטרטגי שמורכבת מחמישה פרקים: דיור תעסוקה, שטחים פתוחים, תשתיות הנדסיות ותחבורה. תוכנית הפעולה לדיור גובשה והוצגה בשנת2018 , והיא עוסקת בהגדרת תוכנית עבודה לתכנון יח"ד ומימושה כמענה על צורכי הדיור של האוכלוסייה, כפי שנקבע בתוכנ .ית האסטרטגית תוכנית הפעולה מתעדכנת באופן שוטף .על פי השינויים במלאי התכנוני מבדיקת ות כנית הפעולה עולה כי היא כולל ת את ה מלאי התכנוני הקיים שנכללו בו בין היתר כל הת ו כניות שאושרו משנת2017, ת ו כניות שמצויות בהליכי תכנון סטטוטורי שונים ,ות כניות שאינן סטטוטוריו ת, ו כן מתחמים עם פוטנציאל לפיתוח בטווח הרחוק55 . בשנת2018 בחנה רמ"י באמצעות חברה חיצונית את ות כנית הפעולה כדי להגדיר את הפעילות הנדרשת של רמ"י לצורך עמידה ביעדי התכנון המפורט שנקבעו ותב כנית .האסטרטגית המסקנות היו כי בניגוד לקביעתו של מינהל התכנון כי תוכנית הפעולה נותנת מענה מלא על יעדי התוכנית האסטרטגית, היא נותנת מענה רק לכ- 88% מיעדי התכנון המפורט לשנים2018 - 2040 ; כלומר, קיים פער של כ - 166,000 יח"ד בין יעדי התכנון המפורט שנקבעו בתוכנית האסטרטגית ובין תוכנית הפעולה. עוד העלתה ה בחינה שער כה רמ"י כי תוכנית הפעולה כוללת מספר רב של מתחמים עם פוטנציאל לפיתוח בטווח הרחוק , ורמת ודאות נמוכה מאוד ליישום בטווח הקצר -בינוני56 . לצורך השלמת הפערים הומלץ על פתרונות שונים כגון הרחבת מרקמים עירוניים והגדלת ה צפיפות בי ישובים קהיל .תיים ותיקים 54 סעיף5: החלטת הממ שלה2457 /(דר131 ( ") "תכנית אסטרטגית לדיור2.3.17 .) 55 .תוכניות אלו הן ללא מספר תוכנית ו/או ללא חברה מתכננת 56 מתוך כלל יחה"ד רק35% מהן (כ- 939,000) כלולות במסגרת תוכניות מפורטות; כ - 785,000 יח"ד נוספות (כ- 30% ) כלולות בתוכניות מתאר, תוכניות כוללניות ,ותוכניות אב ושלד; נוסף על כך35% מכלל יחה"ד (כ- 935,000 ) כלולות .בתוכניות שלא צוין לגביהן מספר תוכנית ו/או ללא חברה מתכננת | 1929 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים בביקורת עלה כי אף שהבחינה האמורה הייתה יכולה לשמש ל רמ"י בסיס לגיבוש ת ו כנית פעולה לייזום התכנון, כפי שנקבע בהחלטת הממשלה, רמ"י לא עשתה זאת, ותהו כנית לא .גובשה כאמור מינהל התכנון מסר בתשובתו כי הוא מנהל מעקב אחר קידום תכנון שנתי, תלת- שנתי וארוך טווח ,וכי משנת 2018 תוכנית הפעולה עברה עדכונים רבים. כמו כן התוכניות הנמצאות בשלב קדם- תכנון חלקן מתבססות על עתודות פיתוח בתוכניות מתאר כוללניות, בתוכניות מתאר מחוזיות ובהרשאות תכנון .ממשלתיות משרד מבקר המדינה בחן את ת ו כנית הפעולה העדכנית לאפריל2022 לפי הגדרות הבחינה של רמ"י משנת2018 . להלן בתרשים מוצג פילוח ו הת כניות בחלוקה ל פי סטטוס התוכנית ו חומש ה יעד .לאישור סטטוטורי תרשים8 : מאגר הת ו כניות בת ו כנית הפעולה של מינהל התכנון, לפי סטטוס ו שנת יעד לאישור סטטוטורי , 2017 - 2040 (ביח"ד) על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינ .ה | 1930 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מנתוני התרשים עולה כי ת ו כנית הפעולה המעודכנת של מינהל התכנון כוללת כ- 2.9 מיליון יח"ד; כ- 22% מהן ו בת כניות מפורטות מאושרות וכ- 9% ו בת כניות מפורטות בהליכי תכנון סטטוטורי. עוד עולה כי כ- 69% (כ- 2 מיליון) מ יחה"ד ו בת כנית הפעולה כלולות .בתוכניות שאינן סטטוטוריות ובמתחמים לפיתוח עתידי עלה כי בתוכנית הפעולה המעודכנת למתחמים לפיתוח עתידי נכללים כמיליון יח"ד (כ- 50% ), שה ן , לפי הגדרות הבחינה דאז של רמ"י, ב רמת ודאות נ מוכה מאוד ליישום בטווח הקצר- .בינוני,משכך ניתן להסיק כי למרות השינויים במאגר התוכניות מאז ה בחינ ה שביצעה רמ"י בשנת2018 לא חל שינוי בשיעור יח"ד שהן ברמת ודאות נמוכה מאוד ליישום בטווח הקצר- .בינוני מינהל התכנון מסר בתשובתו כי הוא מבצע את הבדיקה באופן שוטף בהת בסס על תוכנית הפעולה ומקדם משימות הנקבעות לפי ה, כגון הרחבת מרקמים עירוניים במידת ,הצורך ובהתבסס על כלים אחרים דוגמת תיקונים לתמ"א35 .בנושא הצפיפות מומלץ כי מינהל התכנון ימשיך במעקב אחר יישומה ועדכונה של תוכנית הפעולה לרבות אחר קידום ה תכנון ה מפורט של המתחמים לפיתוח עתידי, כדי לתת מענה מלא על יעדי .התוכנית האסטרטגית עוד מומלץ כי רמ"י ת גבש ת ו ,כנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי על מקרקעי ישראל בשים לב לממצאי .הבחינה דיווח לקבינט הדיור בהחלטת הממשלה בנושא ו הת כנית האסטרטגית ממרץ2017 57 נקבע כי אחת לשנה יעדכנו מטה הדיור58 י ומ נהל התכנון את קבינט הדיור בנוגע ל.עמידה ביעדים שהוגדרו בהחלטה זו בביקורת עלה כי רק ב דצמבר 2018 הציג מינהל התכנון ל קבינט הדיור59 סקירה בנוגע לאישור ת ו כניות דיור באותה השנה ; אולם מלבד דיווח זה לא דווח לקבינט הדיור בשנים 2019 - 2022 על נושא הת ו כנית האסטרטגית ומידת העמידה ביעדים כנדרש בהחלטת הממשלה . 57 החלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) 58 בהחלטת הממשלה125 /(דר2 ( "), "התאמת מבנה ניהול הנדל"ן בממשלה להתמודדות עם משבר הדיור25.6.15 ) נקבע כי יש לרכז את ניהול הנדל"ן בידי מספר מצומצם של גופים בממשלה, וכי האחריות למינהל התכנון ולרמ"י תועבר לשר האוצר. בד בבד הוקם מטה הדיור הנמצא גם הוא באחריותו של שר האוצר ושימש הזרוע המבצעת של קבינט הדיור ושל ממשלת ישראל בתחום הנדל"ן. תפקידו של מטה הדי ור היה בין השאר תיאום פעילותם של רמ"י ומשרד הבינוי. בשנת2020 הוחלט לפצל את סמכויות מטה הדיור בין משרד הבינוי ומשרד הפנים באמצעות הקמת מטה תכנון במשרד הפנים (החלטת הממשלה34 [ 31.5.20 ]). תפקידו של מטה התכנון הוא בין השאר תיאום פעולות גורמי התכנון מטעמו של ש .ר הפנים 59 ( ישיבת ועדת שרים לענייני תכנון, בנייה, מקרקעין ודיור31.12.18 .) | 1931 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים על מינהל התכנון להקפיד על העברת דיווחים שנתיים לקבינט הדיור בדבר עמידה ביעדי ו הת.כנית האסטרטגית מינהל התכנון מסר בתשובתו כי מעתה והלאה יוקפד על העברת הדיווח לקבינט כפי שנדרש .בהחלטת הממשלה מעורבות מועצת מקרקעי ישראל על פי החוק60, הממשלה ממנה את מועצת מקרקעי ישראל (להלן - )המועצה, ו בין יתר תפקידיה עליה לקבוע את ה מדיניות שלפיה תפעל רמ"י. עוד נקבע כי אחת לחצי שנה יגיש מנהל רמ"י למועצה דוח על פעולות רמ"י , ועל הממשלה להגיש לוועדת הכלכלה של הכנסת דוח שנתי על .פעולות רמ"י ו הת כנית האסטרטגית לדיור מבטאת את המדיניות הממשלתית בנוגע לשוק הדיור, ו היא מגדירה את יעדי הפיתוח והדיור בישראל לעשורים הבאים. כך היא מתווה עקרונות כללי י ם שלפיהם ייערכו הגופים השונים לייש ו ם .מדיניות התכנון הכוללת נוכח היות רמ"י הגורם המרכזי לייזום תכנון קרקע למגורים על מקרקעי ישראל , ונוכח תפקיד ה של ה מועצ ה לקבוע מדיניות מקרקעין ולפקח על פעולות רמ"י, מצופה היה שהמועצה תדון בת ו כנית האסטרטגית, ובכלל זה תנחה את רמ"י לגבש ת ו כנית עבודה ארוכת טווח ע ל פי יעדי הת ו כנית. אולם בדיקת הנושאים שהיו על סדר יומה של המועצה בשנים2017 - 2022 העלתה כי היא לא דנה בנושא , ובכלל זה האם רמ"י ביצעה המוטל עליה על פי התוכנית האסטרטגית והאם יעדיה עומדים בהלימה ליעדי התוכנית ,ו לא התוותה ת ו .כנית פעולה או מדיניות כוללת מומלץ כי שר הבינוי והשיכון העומד בראש ה מועצ ה יפעל לקיום יד ון במועצה ו בת כנית האסטרטגית ,באופן עיתי לפחות אחת לשנה, יו פעל לק ידו ם ת כנ ו ית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע בת ו כנית . עוד מומלץ כי המועצה תפקח על פעולות רמ"י.בנושא התחדשות עירונית התחדשות עירונית נועדה להגדיל את היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי61 , בשים לב לחשיבות ,שימור השטחים הפתוחים ל ,ייעול השימוש בקרקע ל חיז ,וק העירוניות ל שיפור פני העיר ו ל שיפור איכות החיים62 . 60 סעיף3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך- 1690 . 61 יצוין כי בשל מאפייניה הגיאופיזיים והגיאופוליטיים המיוחדים של מדינת ישראל נועדו לתהליכי התחדשות עירונית תפקידים לאומיים נוספים כמו ה גברת מוכנותם ועמידותם של מבני מגורים ותשתיות עירוניות מול אסונות טבע ואיומים .מלחמתיים שיש להגן על העורף מפניהם 62 סעיף1 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו- 2016 . | 1932 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים התוכנית האסטרטגית הדגישה את חשיבותה של התחדשות עירונית, בייחוד על רקע אזילת .הקרקעות הצפויה באזור המרכז והרצון למקסם את היתרונות הטמונים בציפוף אזור זה ללא גידול חד בהיקפי הבינוי בהתחדשות עירונית תלך ותחריף מצוקת הקרקע במרכז הארץ , שתתבטא במחירי הדיור63 .. בהתאם, נקבעו בתוכנית גם יעדים להתחדשות עירונית 1 . יעדי ההתחדשות העירונית נקבעו כשיעור יחסי של יח"ד מתוך יעדי יח"ד לאישור בת ו כניות מפורטות בכל מחוז ובכל חומש .ה תרשים שלהלן מציג את שיעור יעדי התחדשות עירונ ית מתוך יעדי הת ו כנית האסטרטגית לתכנון מפורט מאושר בחומשים. תרשים9 : יעדי התחדשות עירונית מתוך יעדי ה תכנון ה מפורט ה מאושר בחומשים 2017 - 2040 (ביח"ד ו )אחוזים על פי נתוני המועצה הלאומית לכלכלה , בעיבוד משרד מבקר המדינ .ה מ נתוני התרשים עולה כי מתוך יעד התכנון של2.6 מיליון יח"ד של התוכנית האסטרטגית 852,000 ( יח"ד כ- 33% )הן במסגרת .התחדשות עירונית מהתרשים עולה כי שיעור יעד י התחדשות עירונית מ יעדי יחה"ד המאושרות עולה בהדרגה מ- 20% (כ- 87,000 )יח"ד בחומש הראשון ל- 40% ,בחומש החמישי. כלומר40% (כ- 225,000 )יח"ד מיחה" ד שתכנונן יאושר בשנים2036 - 2040 יהיו.במסגרת התחדשות עירונית 63 התוכנית האסטרטגית לדיור2040 . מאי2017 ', עמ3 . | 1933 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים יצוין כי בדוח מבקר המדינה64 " , בנושא טיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים," צוין בין היתר כי בשנת2021 היו כ- 610,000 יחה"ד שנבנ ו לפני שנת1980 , שייתכן שאינן עומדות .בתקן לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה כפי שעולה מהתרשים היעד לתכנון המפורט בתוכנית התחדשות עירונית על פי התוכנית האסטרטגית עומד על כ- 314,000 ( יח"ד בעשור הקרוב2021 - 2030 ) שהן כ- 51% בלבד מיח ה" ד שנבנו לפני 1980 . הרשות המ משלתית להתחדשות עירונית ציינה בתשובתה מינואר2023 כי במסגרת חישוב ה פער שהוצג לעיל לא הובאו בחשבון ת ו כניות שאושרו לפי שנת2021 לצד שורה ארוכה של ת ו כניות עירוניות שיצרו אף הן .תשתיות להוצאת היתרי בנייה,כמו כן הרשות מקדמת בשיתוף עם17 רשויות מקומיות ות כניות כלל-עירוניות להתחדשות שיחליפו את תמ"א38 ב רשויות אלו ו י יתנו מענה תכנוני להתחדשות של כ- 330,000 .יח"ד קיימות מינהל התכנון ציין בתשובתו כי מתחמים להתחדשות עירונית מופו והוגדרו לעיתים קרובות כמתחמים שמיצוי הקיבולת שלהם יהיה בחומש האחרון . ההנחה היא כי קידום ההתחדשות יהיה פרוס לאורך כל החומשים, אך השיוך שלהם הוא ברובו לחומש האחרון שבו תמוצה .הקיבולת נוכח הפער שהועלה לעיל בין יעדי התכנון המפורט במסגרת התחדשות עירונית על פי התוכנית האסטרטגית להיקף יחה"ד הנדרשים לכך בפועל ו על פי תשובותיהם של מינהל התכנון והרשות להתחדשות עירונית, מומלץ כי מינהל התכנון והמועצה הלאומית לכלכלה יבחנו את הפער ובמידת הצורך יפעלו לעדכון יעדי התוכנית האסטרטגית בכל הנוגע להתחדשות עירונית. 2 . בהחלטת הממשלה בעניין תכנית אסטרטגית לדיור פורטו עקרונות לתפרוסת יח"ד בין המחוזו ת השונים במדינה65 ובכלל זה הגברה ניכרת של קצב ההתחדשות העירונית, חידוש שכונות ותיקות, ניצול יעיל של משאב הקרקע, עידוד עירוניות ושמירה על השטחים הפתוחים66 . בתרשים שלהלן מוצגים יעדים מעודכנים67 לאישור תכנון מפורט בהתחדשות עירונית וביצוע בפועל, לפי מחוזות, בשנים2017 - 2021 . 64 ,מבקר המדינה דוח על הביקורת בש לטון המקומי( 2022 ,) '"טיפול הרשויות המקומיות במבנים מסוכנים", עמ 245 . 65 סעיף3 (ב) להחלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) 66 לעניין זה, תוכנית "התחדשות עירונית" היא כל תוכנית המוסיפה יחידות דיור במרקם הקיים, ובכלל זה תוכניות פינוי בינוי, עיבוי ומילוי( בנייה במגרשים פנוייםInfill .) 67 כאמור, יעדי התכנון המפורט השתנו בהחלטות הממשלה2458 ו- 3705 בשנים2017 - 2018 ובהחלטות מינהל התכנון בשנים2019 - 2021 . | 1934 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים10 : יעדים לאישור תכנון מפורט בהתחדשות עירונית וביצוע בפועל, לפי מחוזות, 2017 - 2021 )(ביח"ד ובאחוזים על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינ .ה מנתוני התרשים ע ולה כי בשנים 2021-2017 אושרו כ- 162,000 יח"ד בתוכניות התחדשות עירונית, שהן כ- 146% מיעדי הת ו כנית האסטרטגית (כ- 111,000 יח"ד .) במחוז ות ה צפון ו ה דרום אושר ה מספר הנמוך ביותר של :יח"ד בהתחדשות עירונית כ- 1,300 וכ- 14,000 יח"ד, בהתאמה. ,לעומת זאת ,במחוזות ירושלים ה מר כז ותל אביב אושר ה מספר הגבוה ביותר של יח"ד בהתחדשות עירונית: כ- 35,000, כ- 37,000 וכ- 45,000 יח"ד, בהתאמה. במחוז ה צפון לא עמד מינהל התכנון ביעדי הת ו כנית האסטרטגית (כ- 16% ,)מהיעד לעומת מחוז ירושלים - כ- 937% ומחוז חיפה- כ- 173% . מינהל התכנון מסר למשרד מבקר המדינה באוגוסט2022 כי הוא סבור שמדובר בהערכת חסר משום שהוא מצוי בתהליכי טיוב הנתונים של ת ו כניות התחדשות עירונית, ו כי נוסף על התוכניות שהועברו ל צוות ה ביקורת, יש עוד תו כניות התחדשות עירונית שנתוניהן טרם טויבו. | 1935 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהאמור עולה כי על אף ש יע די הת ו ,כנית האסטרטגית, ובכלל זה יעדי התחדשות עירונית נקבעו בשנת2017 , הנתונים המצויים בידי מינהל התכנון המבססים את ביצוע יעדי ההתחדשות העירונית אינם מטויבים. על כן, לא ניתן לדעת מהו השיעור המדויק בביצוע .התחדשות עירונית מול היעדים שנקבעו בתוכנית האסטרטגית מומלץ כי מינהל התכנון י פעל לטיוב הנתונים כדי להציג לקובעי המדיניות תמונת מצב .מלאה ועדכנית בכל הנוגע להתחדשות עירונית עוד מומלץ כי מנהל התכנון יבחן את אי- העמידה ביעדי התכנון להתחדשות עירונית בפרט במחוז .צפון והדרכים לעמוד בהם מינהל התכנון מסר בתשובתו כי יבחן את עניין אי- העמידה ביעדי ההתחדשות העירונית וימשיך לפעול על מנת להשלים את המידע ולטייבו בת י אום עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו כן ציין כי נדרש לקדם צעדים וכלים משלימים לתכנון, לצורך קידום התחדשות עירונית באזורים ש בהם כוחו ת השוק והכלים הנוכח י ים אינם מאפשרים התחדשות עירונית וכן כי החל ביוזמתו לקדם תוכניות להתחדשות עירונית באמצעות מסמכי מדיניות שנועדו לגבש ראייה כוללת, .ולראשונה הוא עתיד לקדם תכנון מפורט להתחדשות עירונית ייזום התחדשות עירונית על ידי רמ "י 1 . נוכח מרכזיות מרכיב ההתחדשות העירונית ביעדי התכנון הלאומיים הטילה הממשלה במרץ 2017 68 על משרד הבינוי ,)(או על מנהל הרשות להתחדשות עירונית לעת הקמתה על מטה הדיור ו על אגף תקציבים במשרד האוצר (להלן- )אגף התקציבים , בתיאום עם ר מ"י, לגבש בתוך עשרה חודשים תוכנית פעולה להתחדשות עירונית, אשר תגדיר את הכלים, את הפעולות ואת האמצעים הנדרשים לצורך עמידה ביעדי ההתחדשות העירונית שנקבעו .בתוכנית האסטרטגית, ותוצריה יוצגו לשר האוצר בביקורת עלה כי נכון למועד סיום הביקורת משרד הבינוי ואגף התקציבים לא גיבשו את תוכנית ה פעולה להתחדשות עירונית כפי שנקבע בהחלטת הממשלה. יצוין כי בתוכנית העבודה של משרד הבינוי לשנת2019 נקבע יעד להשלמת תוכנית אסטרטגית להתחדשות עירונית לשנת2040 ו הגשת ה לאישור ו של שר הבינוי עד יוני 2019 . אולם לדברי משרד הבינוי69 התוכנית לא גובשה באופן סופי ולא הוגשה לשר .הבינוי אגף התקציבים ציין בתשובתו מינואר2023 (להלן- תשובת אגף התקציבים) כי לצורך קידו ם ההתחדשות העירונית קודמו החלטות ממשלה והחקיקה הנובעת מהן בנושאים כגון ;מיסוי וכדאיות כלכלית ודאות בהיטלי השבחה וגובהם; הסכמות דיירים; החתמות דיירים והשתחררות מחוזים; מימון תשתיות במסגרת הסכמי גג להתחדשות עירונית; הקמת צוות לבחינת כלים לקידום הליכי התחדשות עירונית בפריפריה ו תקצוב פיילוט בס ך 110 מיליוני ש"ח; הקמת צוות הסרת חסמים בהתחדשות עירונית; קידום חלופ ה לתמ"א38 ;ו תקצוב 68 סעיף8 להחלטת הממשלה2457 /(דר131 ( ) 2.3.17 .) 69 ,דוא"ל מעוזר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון16.11.22 . | 1936 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים רחב ה יקף של תוכניות לפי סעיף23 .להתחדשות עירונית עוד ציין כי בתקציב לשנים2021 - 2022 הוקצו מאות מיליוני ש "ח לצורך הסכמי מסגרת [גג] בהתחדשות עירונית, ו כי במהלך שנת2022 גובשה ברשות להתחדשות עירונית בשיתוף משרד האוצר ת ו כנית רחבת היקף לקידום ת ו כניות מקומיות ועיר ,וניות לתכנון התחדשות עירונית בערים רבות שתשמש .הבסיס האסטרטגי לטווח הבינוני והארוך להתחדשות עירונית עוד ציין בתשובתו כי נותרו נושאים שנדרשים לטיפול (ובהם חידוש הטבות המס לתמ"א38 , התאמות ברגולציה בין התחדשות עירונית להתחדשות מתחמים לאחר ביטול תמ"א38 והסד רות בתחומי הקרקע )המשלימה, וכי לדעת האגף אין מקום לגבש תוכנית פעולה כאמור לעיל אלא לגבש .תוכנית עבודה שנתית, מדידה ומתוקצבת במסגרת אישור תקציב המדינה הקרוב הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ציינה בתשובתה כי מתוך כ- 500 תוכניות התחדשות עירונית המקודמות ,היא מק דמת כ- 140. היא הוסיפה וציינה ש השקיעה154 מיליון ש"ח לקידום ת ו כניות מגוונות- תו כניות מתאר, ת ו כניות אב, ת ו כניות מפורטות- המתייחסות לכל המרחב הוותיק בערים נבחרות, לשכונות או למתחמים נקודתיים . על אף חיוניות התוכניות השנתיות והמקומיות שעליהן הצביעו אגף התקציבים והרשות להתחדשות עירונית ונוכח היות ההתחדשות העירונית מרכיב מרכזי ביעדי ,התכנון הלאומיים קיימת חשיבות יתרה לכך שמרכיב זה יתורגם ל תוכנית פעולה סדורה ומפורטת שיוגדרו בה הכלים, הפעולות האמצעים ולוחות הזמנים הנדרשים לצורך עמידה ביעדי ההתחדשות העירונית.שנקבעו בתוכנית האסטרטגית על תוכנית כזאת לשקף גם את התפיסה הלאומית בנוגע להתחדשות עירונית כפי שבאה .לידי ביטוי גם בהחלטות הממשלה ,על משרד הבינוי ואגף תקציבים במשרד האוצר בתיאום עם רמ"י, לפעול בהתאם להחלטת הממשלה ולגבש תוכנית פעולה להתחדשות עירונית לצורך עמ ידה ביעדי ההתחדשות העירונית שנקבעו בתוכנית האסטרטגית, ולהציגה לשר הבינוי והשיכון70 . 2 . מדריך התכנון הממשלתי71 קובע כי ת ו כנית העבודה השנתית של גוף ממשלתי אמורה .לשקף את הפעולות שהגוף מתכנן לבצע בתקופה נתונה כדי להגיע למצב עתידי רצוי לשם כך , יש להגדיר מטרות כלל יות, יעדים פרטניים להשגת המטרות ומשימות לביצוע הנקבעות לפי היעדים. כמו כן, יש לקבוע מדדי תפוקות כדי לבחון אם המשימות אכן בוצעו .והיעדים הושגו 70 בהתאם להחלטת הממשלה35 ממאי2020 "העברת סמכויות בעניין מקרקעין, בנייה ודיור ממשרד האוצר למשרד ( "הבינוי והשיכון31.5.20 ) הועברו סמכויות משרד האוצר על פי החלטת ממשלה16 ( 19.5.15 ) בעניין מקרקעין, בנייה .ודיור למשרד הבינוי והשיכון 71 צוות בין-משרדי בראשות האג ף לתכנון מדיניות במשרד ראש הממשלה הכין את מדריך התכנון הממשלתי, שנועד .לשמש כלי מרכזי לחיזוק עבודת המטה במשרדי הממשלה ולשיפור אפשרויות הניהול והבקרה של המשרדים ,המדריך משמש גם כלי מנחה להכנת תוכניות עבודה. בעניין זה ראו גם מבקר המדינה דוח שנתי65ג ( 2015 ,) '"תכנון עבודה במשרד ראש הממשלה". עמ287 - 304 . | 1937 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים בביקורת עלה כי בת ו כנית העבודה של רמ"י לשנים2017 - 2018 ו- 2021 לא נקבעו .יעדים ומשימות בנושא התחדשות עירונית לעומ ת זאת, בשנים2019 - 2020 נמצא כי רמ"י קבעה יעדים ומשימות בעניין התחדשות עירונית; עם זאת, לא נקבעו יעדים פרטניים, משימות לביצוע ומדדי תפוקות. כך, בת ו כנית העבודה לשנת2019 נקבע ו יעד- הגדלת מלאי תכנוני של יח"ד זמינות בטווח הקצר והבינוני, ומדד תפוקה להשגת ו- "המשך השתלבות בתכנון התחדשות עירונית". בת ו כנית העבודה לשנת 2020 הוגדרה משימה בנושא התחדשות עירונית- "קידום תכנית אב ומתחמים "להתחדשות עירונית, ונקבעו אבני דרך הכולל ות עדכון ה חלטת מועצה, תיעדוף .וביצוע סקרים החשיבות מתחדדת שעה שחלק ניכר מיעדי התכנון יועדו כאמור להיות ממומשים על ,מקרקעי ישראל. יתרה מכך64% מכלל יחה"ד המתוכננות מקודמות על ידי גופים ,ציבוריים כאשר יוזם התכנון העיקרי הוא רמ"י. יוצא אפוא כי לרמ"י תפקיד מרכזי בייזום וקידום של תו כניות במסגרת התחדשות עירונית. עם זאת , מאחר ש מדובר בתכנון קרקע בנויה, ישנה מורכבות בתפקידה של רמ"י כיוזמת ת ו .כניות להתחדשות עירונית בתרשים שלהלן מוצג מספר יח"ד בהתחדשות עירונית בהרשאות לתכנון שנתנה רמ"י ובתוכניות שאושרו על מקרקעי ישראל, בשנים2017 - 2021 . תרשים11 : יח"ד בהתחדשות עירונית בהרשאות לתכנון שנתנה רמ"י ובתוכניות שאושרו על מקרקעי ישראל, 2017 - 2021 על פי .נתוני רמ"י ומינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה | 1938 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מנתוני התרשים עולה כי בשנים 2017 - 2021 וא ו שר כ- 34,000 יח "ד בתוכניות להתחדשות עירונית שקידמה רמ"י, והיא יזמה כ- 38,000 .יח"ד נוספות מינהל התכנון ציין בתשובתו כי מדובר בהערכת חסר , .שכן הנתונים מצויים בהליך טיוב :התחדשות עירונית ביוזמה פרטית וציבורית כאמור, בשנים2017 - 2021 אושרו כ- 160,000 יח"ד בתוכניות התחדשות עירונית. בתרשים שלהלן מוצגת התפלגות יחה" ד בתוכניות התחדשות .עירונית לפי שנת אישור התוכנית ובחלוקה ליוזמה פרטית או ציבורית תרשים12 : יח"ד בת ו כניות ,התחדשות עירונית, לפי יוזמה פרטית או ציבורית 2017 - 2021 על פי נתוני רמ"י ומינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה. מנתוני התרשים עולה כי רוב יחה"ד ( 79% )בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בשנים 2017 - 2021 היו ביוזמה פרטית ,ומיעוטן ( 21% )ביוזמה ציבורית .לאורך השנים נראית עלייה מתונה של שיעור יחה"ד בתוכניות התחדשות עירונית ביוזמה ציבורית מ- 12% (כ- 4,000 יח)"ד בשנת 2017 ל- 30% (כ- 10,000 יח )"ד בשנת 2020 ,ועדיין שיעור התכנון של יח"ד בהתחדשות עירונית ביוזמה ציבורית נותר נמו ך באופן ניכר לעומת שיעורו ביוזמה פרטית. | 1939 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים רמ"י ציינה בתשובתה כי בשנת2022 נקבע יעד ייז ום התחדשות עירונית ברמ"י על פי השיעור שנקבע לכל מחוז בת ו כנית האסטרטגית . עוד ציינה כי משנת2021 אגף תכנון ברמ"י כולל יחידה מקצועית ייחודית העוסקת באופן שוטף בייזום ובקידום של ות ,כניות התחדשות עירונית ו נכון ל מועד התשובה מקודמות ביוזמת רמ"י כ- 60,000 יח"ד בת ו כניות מפורטות להתחדשות עירונית. נוכח חשיבותה של התחדשות עירונית במדיניות התכנון הלאומית של הממשלה, כפי שהיא באה לידי ביטוי בתוכנית האסטרטגית ובהחלטותיה, והיות רמ"י יוזמת התכנון המהותית ביותר בשוק הדיור, מומלץ כי רמ"י תקדם תכנון של יח"ד בת וכניות התחדשות עירונית בשיעורים גדולים יותר וכן תגבש תוכנית פעולה בנושא כדי לקדם את השגת יעדי ,התכנון הלאומיים בעניין התחדשות עירונית לרבות קביעת מטרות כלליות, יעדים .פרטניים, משימות לביצוע ומדדי תפוקות משך ה טיפול בת ו כניות מפורטות למגורים במוסדות התכנון ב דוח מבקר המדינה72 , ,"בנושא "ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט צוין בין היתר כי מערכת תכנון יעילה היא כלי חיוני לייעול השימוש בקרקע ולקידום איכות החיים והצמיחה במשק, ובפרט במדינה צרת ממדים עם י צפ פות אוכלוסין כמדינת ישראל. התמשכות הליכי התכנון עלולה להוביל להפסד משאבים לכל הגורמים המעורבים בהם, ולעיתים אף להוביל .להכשלתם קציבת הזמנים להליך תכנוני נועדה לייצר ודאות, לייעל את ההליכים ולאפשר את ניהולם ואת המעקב אחר התקדמותם. קביעת לוחות זמנים מוגדרים להשלמת ההליכים מאפשרת ליצור תשתית תכנונית זמינה, ישימה ועדכנית שמאפשרת מתן מענה הולם לע ה צרכים החיוניים שעליהם נועדה לענות האסדרה התכנונית73 . לצד שיקולי הייעול של ההליכים והוודאות לגבי תוצאתם באמצעות קביעת לוחות זמנים להכרעה בהם, עומדים גם שיקולים נוספים ובהם הצורך להבטיח שההליך התכנוני יניב תוצרים ראויים שי ,תקבלו לאחר איסוף מלוא המידע הנדרש בחינת כל השיקולים וההיבטים הנדרשים לעניין ואיזון בין כלל האינטרסים74 . משרד מבקר המדינה בדק את משך הליך התכנון הסטטוטורי בת ו כניות מפורטות למגורים על קרקעות המדינה, ובפר ט על מקרקעי ישראל , לגבי השנים2017 - 2021 . להלן:הפרטים מוסדות התכנון ,חוק התכנון והבניה ה תשכ"ה- 1965 (להלן - חוק התכנון והבנייה) מגדיר מערך של מוסדות תכנון שתפקידם להסדיר את שימושי הקרקע במדינה, לאחר בחינת היוזמות התכנוניות 72 ,מבקר המדינה דוח שנתי61 ( 2021 ,) '"ייעול הליכי התכנון המתארי המקומי והמפורט", עמ915 . 73 שרית דנה ושלום ,זינגר דיני תכנון ובנייה ( 2015 '), עמ661 - 687 . 74 מבקר ,המדינה דוחות על הביקורת בשלטון המקומי לשנת2021 , ( 2021 ') עמ901 - 986 . | 1940 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים המבוטאות באמצעותן, וקובע את סמכו יותיהם של מוסדות אלו . מוסדות התכנון מאורגנים בשלוש רמות– הרמה ,הארצית הרמה המחוזית ו הרמה .המקומית ברמה הארצית פועלת הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים (להלן– )ותמ"ל שהו ה קמ בהוראת שעה75 (להלן – חוק הוותמ"ל) במטרה לקדם במהירות וביעילות ת ו כניות לבנייה למגורים על מתחמי קרקע שהממשלה הכריזה כי הם מועדפים לדיור, וזאת במסגרת הליך תכנוני מיוחד המעניק עדיפות ברורה לפיתוח על מקרקעי ישראל76 . ברמה המחוזית פועלות שש ועדות מחוזיות לתכנון ולבנ י יה (להלן– הוועדות המחוזיות) ל פי חלוקה מינהלית של מרחב המדינה לשישה מחוזות77 .הוו עדות המחוזיות מוסמכות בין היתר לדון ולהכריע בתוכניות מתאר מקומיות ו בתוכניות מפורטות. ה תרשים שלהלן מציג את התוכניות ויחה"ד שאושרו בוותמ"ל ובוועדות ה מחוזיות בשנים 2017 - 2021 . תרשים13 : ה תוכניות ויחה"ד שאושרו בוותמ"ל ובוועדות ה מחוזיות , 2017 - 2021 על פי ,נתוני מינהל התכנון ב .עיבוד משרד מבקר המדינה 75 באוגוסט2014 נחקק החוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), התשע"ד- 2014 . חוק זה הקים את הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (להלן- )ותמ"ל והוא נועד לקבוע כהוראת שעה הסדרים מיוחדים לתכנון מתח מים מועדפים לדיור. בחוק המקורי נקבע כי הוא יחול על כל תוכנית שתיקלט בוותמ"ל בתוך ארבע שנים מיום תחילתו. בשנת2018 הוארכה התקופה בשנה נוספת- עד אוגוסט2019 . בשל מערכות הבחירות, מתוקף הוראות סעיף38 לחוק- יסוד: הכנסת, נותרה הוראת השעה בתוקף עד16.6.20. באוגו סט2021 'פורסם חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה) (תיקון מס7), התשפ"א- 2021 כהוראת שעה שתוקפה 4 שנים- עד אוגוסט2025 . לוותמ"ל ניתנו מרבית הסמכויות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, כמו גם הסמכויות לאשר תוכניות שהוראותיהן גוברות על ההוראות הקבועו ת בתוכניות מתאר ארציות אחרות בכפוף לאישור הממשלה או ועדת שרים, למעט תמ"א35 . 76 תוכנית מועדפת לדיור חלה בעיקר על מתחמים שרוב שטחם מצוי על מקרקעי ישראל, והיא כוללת לפחות1050 יח"ד (ביישובי מיעוטים היא יכולה לחול גם על קרקע שאינה מקרקעי ישראל ולכלול לפחות200 יח"ד). בשנת2017 נוסף לחוק תיקון4 המאפשר לאשר תוכניות על קרקע מרובת בעלים, קרי על קרקע פרטית ולאשר תוכניות במסלול פינוי בינוי הכוללות לפחות400 .יח"ד 77 .מחוזות הדרום, חיפה, ירושלים, המרכז, הצפון ותל אביב | 1941 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשים עולה כי בשנים2021-2017 אושרו בוועדות המחוזיות כ- 99% ( 5,484 ) מהתוכניות, ובהן כ- 62% (כ- 370,000 ) מכלל יחה"ד שאושרו. בוותמ"ל אושרו1% ( 81 ) מכלל הת ו ,כניות ובהן כ- 38% (כ- 230,000 ) מכלל יחה"ד .שאושרו נתוני התרשים מצביעים על האפקטיביות של הוותמ"ל בכל הנוגע לתוכניות גדולות - מספר יחה"ד שאושרו ביחס למספר התוכניות שנדונו גדול יותר בוותמ"ל מאשר בוועדות .המחוזיות בתרשים שלהלן מוצגת התפלגות יחה"ד שאושרו בשנים17 20 - 21 20 לפי יוזמי התכנון78 בוועדות ה מחוזיות ובוותמ"ל. תרשים 14 : יחה"ד שאושרו בוועדות ה מחוזיות ובוותמ"ל, לפי יוזמי התכנון, 2017 - 2021 על פי נתוני מינהל התכנון ורמ"י, בעיבוד משרד מבקר המדינ.ה 78 יצוין כי בשל קושי הנובע מניהול מסד הנתונים במ ינהל התכנון, עלול להיווצר מצב שחלק קטן מהתוכניות שסומנו .ביוזמה פרטית מומנו על ידי רמ"י או שחלק מהקרקע מצוי בניהולה | 1942 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשים עולה כי כ- 91% ( 210,000 )מ יחה"ד שאושרו בוותמ"ל היו ביוזמה ציבורית לעומת כ- 47% ( 174,000 )בוועדות המחוזיות. הפער נובע בין היתר מכך שהוותמ"ל יועד ה לקידום ות כניות ביוזמה ציבורית79 . התמשכות הליך התכנון על פי חוק התכנון והבנייה80 וחוק הוותמ"ל81 , הוועדה צריכה להכריע ב ת וכנית שבסמכותה בפרק זמן נתון- 18 חודשים בוועדה ה מחוזית82 ו- 24 חודשים בו ו תמ"ל83 - ממועד הגשת התוכנית (להלן - זמן התקן). יצוין כי חוקים אלו מגדירים שלבים שונים בתהליכי אישור של תוכניות מפורטות למגורים. המעברים משלב לשלב כרוכים בביצוע פעולות שונות שחלקן באחריות יוזמי הת ו כנית וחלקן.באחריות הוועדות המחוזיות ולשכות התכנון המחוזיות משרד מבקר המדינה בחן84 את משך הטיפול בתוכניות מפורטות85 למגורים שאושרו בוועדות המחוזיות ובוותמ"ל בשנים 2017 - 2021 . 79 סעיף9 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד- 2014 , מגדיר את הגופים הרשאים להכין .תוכנית מועדפת ולהגישה לוותמ"ל 80 חוק הת כנון והבנייה, התשכ"ה- 1965 ., פרק ג', סימן ו': הוראות כלליות לתכניות 81 חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), התשע"ד- 2014 ., פרק ג', סימן ג': הליכי התכנון 82 סעיף109 ()א(ב1 ) לחוק התכנון והבנייה קובע כי הוועדה המחוזית תחליט בתוכנית שבסמכותה בתוך18 ח ודשים ממועד הגשתה. התוכנית נחשבת כתוכנית שהוגשה רק לאחר שנקלטה ועמדה בתנאי סף, וממועד זה מתחיל מניין הימים, על פי הקבוע בחוק, עד שתתקבל הכרעה בעניין התוכנית. הכרעה בתוכנית יכולה להיות החלטה על אישור התוכנית, על אישור התוכנית בכפוף למילוי תנאים או על דחיית התוכנית. כלומר, בחוק לא נקבעו לוחות זמנים מרביים להשלמת התהליך הכולל של אישור תוכנית אלא רק להכרעה לגביה לאחר קליטתה (ממועד עמידתה בתנאי הסף). שר הפנים רשאי לקבוע תקופה ארוכה יותר לגבי סוגי תוכניות שיקבע; יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה רשאי אף הוא להארי .ך את התקופות האמורות לבקשת הוועדה המחוזית מטעמים מיוחדים שיירשמו 83 סעיף24 לחוק הוותמ"ל קובע שתוכנית נחשבת כתוכנית שהוגשה רק לאחר שנקלטה ועמדה בתנאי סף, וממועד זה מתחיל מניין הימים, על פי הקבוע בחוק, עד שתתקבל הכרעה בעניין התוכנית. בתוך24 חודשים הוועדה צריכה להחליט .לאשר תוכנית שבסמכותה או לאשרה בשינויים, לקבוע תנאים לאישורה או לדחותה 84 נבחן משך הטיפול בתוכניות מפורטות למגורים בוותמ"ל ובוועדות המחוזיות על בסיס מסדי נתונים שהתקבלו ממינהל התכנון ומרמ"י. הקבצים שהתקבלו ממינהל התכנון כוללים את כל התוכניות ש אושרו בוועדות המחוזיות והארציות בשנים2016 - 2022 , את תוספת יחה"ד בתוכניות אלו, את יוזמי התוכניות ואת כל המועדים שבהם הושלמו השלבים השונים בהליך התכנוני. הקבצים שהתקבלו מרמ"י כוללים את כל התוכניות שהוגשו ואושרו במוסדות התכנון הארציים והמחוזיים, לרבות מספר ,התוכנית, מספר יחה"ד, יוזם התוכנית (רמ"י והמועצות האזוריות, משרד הבינוי דירה להשכיר והרשות להתחדשות עירונית) ותאריך אישור התוכנית. קיום מספר תוכנית אחיד איפשר לאחד בין הקבצים של מינהל התכנון ורמ"י. בחישובי משכי הזמן נעשה שימוש אך ורק ברשומות שעבורן נמצאו ב קובץ כל המועדים הרלוונטיים. לאחר טיוב הנתונים נעשה שימוש רק ברשומות שעבורן פערי הזמנים בין מועדי הביצוע של שלבים מאוחרים למועדי הביצוע של שלבים מוקדמים לא היו שליליים. כלומר, בחישוב משכי הזמן הושמטו רשומות .שבנוגע אליהן עלה החשש למהימנות הנתונים 85 הנתוני ם בדבר משך הטיפול במוסדות התכנון כוללים, מלבד תוכניות מפורטות למגורים, תוכניות מתאר מפורטות .ומקומיות שכן מכוחן ניתן להוציא היתרי בנייה. הנתונים אינם כוללים תוכניות שסווגו כהסדרה על ידי מינהל התכנון | 1943 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים ועדות מחוזיות בשנים2017 - 2021 אושרו בוועדות המחוזיות כ- 366,000 יח"ד בכ- 5,500 ות .כניות ה תרש ים שלהלן מציג את ו הת כניות ו יחה"ד שאושרו בזמן התקן בשנים האמורות86 . תרשים 15 : ו הת כניות ו יחה"ד שאושר ו בוועדות ה מחוזיות בזמן התקן , 2017 - 2021 על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה. מנתוני התרשים עולה שכ- 28% ( 1,529 )מהת ו כניות ש אושרו ב וועדות המחוזיות , שכללו כ- 52% (כ- 192,000 ) מכלל יחה" ,ד אושרו בחריגה מ זמן התקן , כלומר מעבר ל- 18 חודשים . עוד עולה כי שיעור הת ו כניות שאושרו בזמן התקן עלה אומנם מ- 64% ( 727 )ב שנת2017 ל- 73% ( 760 ) ב שנת2021 , אך שיעור יחה"ד באותן התו כניות ירד מ- 62% (כ- 53,000 יח "ד) ל- 43% (כ- 32,000 יח"ד) . יש לציין את העלייה במספר הת ו כניות ש ,בהן מתקבלת הכרעה בזמן התקן. עם זאת כ- 28% מהתוכניות המפורטות שכללו כ- 50% מ יחה"ד שאושרו בוועדות מחוזיות בשנים ,האמורות .לא עמדו בזמן התקן משרד הבינוי ציין בתשובתו מינואר2023 כי בשנ ים2020 - 2021 הייתה ירידה באישור יח"ד בעקבות מגפת הקורונה ,וכי הוא פעל להגדיל את המלאי התכנוני ולקדם את התוכניות בזמן .הקצר ביותר 86 לגבי74 תוכניות, הכוללות כ- 3,000 .יח"ד לא היו נתונים מלאים בדבר משך זמן הטיפול בוועדה | 1944 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים בתרשים שלהלן מוצג שיעור יחה"ד שאושרו בת ו כניות בשנים2017 - 2021 על פי משך זמן אישור ו הת כנית . תרשים16 : שיעור יחה"ד שאושרו בת ו כניות, לפי משך זמן אישור הת ו כנית, 2017 - 2021 (ב יח"ד, ב )חודשים ובאחוזים על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה . מהתרשים עולה כש- 48% מ יחה"ד שאושרו בשנים אלו נכללו ו בת כניות ש בהן התקבלה ( הכרעה בזמן התקן18 חודשים). נוסף ,על כך כ- 35% מיחה"ד נכללו ו בת כניות ש בהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ש ל 19 - 36 חודשים, וכ- 17% ו בת כניות ש בהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ארוך מ- 37 .חודשים על מינהל התכנון לפעול לקיצור פרקי ה זמן לקידום תוכניות שחרגו מזמן התקן כדי לעמוד .בלוחות הזמנים הקבועים בחוק מאחר ששיעור גב וה של התוכניות נוגע למעט יח"ד, ונוכח מגמת העלייה בשיעור התוכניות הא לו, מ ו מלץ למינהל התכנון לשקול בין היתר תיעדוף של תוכניות מפורטות לקידום במוסדות התכנון לפי מספר יחה"ד ,שבהן, והתמקדות בתוכניות עתירות יח"ד מהלך .שבכוחו להביא לתוצאה אפקטיבית יותר מינהל התכ נון ציין בתשובתו כי האפשרות של מסלול קידום תוכניות עתירות יח"ד נבחן בימים אלה .תוך התייחסות להיבטים המנהליים והמשפטיים של מסלול כזה | 1945 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים אישור תוכניות ביוזמה ציבורית על מקרקעי ישראל בו ועדות ה מחוזיות בשנים2017 - 2021 אושרו בוועדות ה מחוזיות260 תוכניות ביוזמה ציבורית הכולל ו ת כ- 174,000 .יח"ד להלן בתרשים התוכניות ו יחה"ד ביוזמה ציבורית, שאושרו בזמן התקן בשנים ,האמורות מכלל התוכניות ויחה" .ד ביוזמה ציבורית שאושרו באותן שנים תרשים 17 : ו הת כניות ו יחה"ד ביוזמה ציבורית שאושר ו בוועדות ה מחוזיות בזמן התקן , 2017 - 2021 על פי נתוני רמ"י ומינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינה. מנתוני התרשים עולה שכ- 50% ( 131 ) מהת ו,כניות אושרו בזמן התקן והן כללו כ- 54% (כ- 94,000 ) מכלל יחה"ד .ביוזמה ציבורית שאושרו בוועדות המחוזיות עוד עולה כי מספר התוכניות ו מספר יחה"ד המאושרות בזמן התקן ;נמצאים במגמת ירידה כך, בשנת 2017 אושרו בזמן התקן כ- 73% ( 27 ) מהתוכניות והן כללו כ- 81% (כ- 26,000 ) מ יחה"ד, לעומת 2021 שבה אושרו בזמן התקן כ- 42% ( 28 )מהתוכניות והן כללו כ- 45% (כ- 16,000 )מ יחה"ד שאושרו באותה השנה. בתרשים שלהלן מוצגות יחה"ד שאושרו בת ו כניות ביוזמה ציבורית לפי משך זמן אישור הת ו כנית, בשנים2017 - 2021 . | 1946 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים18 : יחה"ד שאושרו בת ו כניות ביוזמה ציבורית, לפי משך זמן אישור ו הת כנית, 2017 - 2021 (ב יח"ד, ב )חודשים ובאחוזים על פי נתוני רמ"י ומינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינ.ה מהתרשים עולה כש- 54% מ יחה"ד שאושרו בשנים אלו נכללו ו בת כניות ש בהן התקבלה ( הכרעה בזמן התקן18 חודשים). נוסף על כך, כ- 35% מיחה"ד נכללו ו בת כניות ש בהן התקבלה הכרעה בפרק זמן ש ל 19 - 36 חודשים, וכ- 11% ו בת כניות ש בהן התקבלה הכרעה בפ רק זמן ארוך מ- 37 .חודשים ממצרף התרשימים17 - 18 עולה שכ- 50% מהתוכניות המפורטות שהוגשו ביוזמה ציבורית וכללו כ- 46% מיחה"ד ו אושרו בוועדות ה מחוזיות בשנים ,האמורות .לא עמדו בזמן התקן מומלץ כי מינהל התכנון יפעל במשותף עם רמ"י ומשרד הבינוי לתיאום וקידום תכנון הת .וכניות שבאחריותם ולקיצור לוחות הזמנים ותמ"ל בשנים2017 - 2021 אושרו בוותמ"ל81 תוכניות מפורטות למגורים, שכללו כ- 231,000 .יח"ד ה תרשים שלהלן מציג את ו הת כניות ו יחה"ד שאושרו בזמן התקן בשנים .האמורות | 1947 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים 19 : ו הת כניות ו יחה"ד שאושרו בוותמ"ל בזמן התקן, 2017 - 2021 על פי נתוני מינהל התכנון, בעיבוד משרד מבקר המדינ .ה מנתוני התרשים עולה כי כ- 90% (כ- 208,000 )מ יחה"ד ו- 93% ( 75 ) מהתוכניות שאושרו בוותמ"ל אושרו בזמן התקן . עם זאת, ניכר ת מגמת ירידה ביח"ד וב תוכניות שאושרו בוותמ"ל בזמן התקן מ- 98% (כ- 43,000 יח)"ד ו- 95% ( 19 ) בשנת2017 ל- 52% (כ- 11,000 יח "ד) ו- 50% ( 3 ) בשנת2021, בהתאמה .יצוין כי אחת הסיבות לירידה זו נובעת מאי- תוקפו של חוק הוותמ"ל בתקופה שבין יוני2020 לאוגוסט2021 . ( השיעור הגבוה93%) של התוכניות המטופלות בזמן התקן בוו תמ"ל והעובדה שוותמ"ל אישרה יח"ד רבות במספר מועט יחסית של תוכניות וזאת בהשוואה לאישור הוועדות .המחוזיות, מצביעים על האפקטיביות של הוותמ"ל בכל הנוגע לתוכניות גדולות אישור תוכניות מפורטות ביוזמה ציבורית על מקרקעי ישראל בו ותמ"ל בשנים2017 - 2021 אושרו בוותמ"ל 68 תוכניות מפורטות למגורים, שכללו כ- 210,000 יח"ד ביוזמה ציבורית87 .ה תרשים שלהלן מציג את ו הת כניות ו יחה"ד ביוזמה ציבורית שאושרו בזמן התקן בשנים .האמורות 87 מקור הנתונים ברמ"י. ככל שקיימים פערים בין נתונים אלה לנתוני מינהל התכנון שפורטו לעיל אין מדובר בפערים .מהותיים | 1948 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים 20 : ו הת כניות ו יחה"ד ביוזמה ציבורית שאושרו בוותמ"ל בזמן התקן, 2017 - 2021 על פי נתוני רמ"י, בעיבוד משרד מבקר המדינה . מנתוני התרשים עולה כי כ- 83% (כ- 175,000 )מ יחה"ד ו- 88% ( 60 ) מהתוכניות ביוזמה ציבורית שאושרו בוותמ"ל אושרו בזמן ה תקן . עם זאת, ניכר ת מגמת ירידה ביח"ד ו ב תוכניות שאושרו בוותמ"ל בזמן התקן מ- 96% (כ- 43,000 )ו- 89% ( 17 ) בשנת2017 ל- 42% (כ- 11,000 )ו- 60% ( 6 ) בשנת2021 ,בהתאמה . על רמ"י ועל משרד הבינוי לבחון את הסיבות להתארכות משכי הזמן של הליכי התכנון בוועדות המחוזיות ובוותמ"ל, ולאור המסקנות מבחינה זו לפעול להגדלת שיעור התוכניות .המוכרעות בזמן התקן זמינות ן לשיווק של ת ו כניות מפורטות למגורים למלאי התכנוני דרגות שונות של זמינות (לטווח הקצר והארוך) הנקבעות לפי התניות הקבועות בהוראות התוכניות המפורטות (תנאים למתן היתר הבנייה) ולפי שלבי הביצוע הנקבעים בהן לעיתים. מלאי תכנוני זמין פירושו מלאי יח"ד בתוכניות מפורטות מאושרות הזמינות לשיווק ליזמים, כדי שיוכלו, לאחר הזכייה, לקבל היתרי בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובני י ה הרלוונטית ולהתחיל לבנות. מלאי תכנוני זמין, בפריסה התואמת את הביקוש, מאפשר לממשלה .להגיב במהירות לתנודות בשוק ולווסת את ההיצע | 1949 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים על בסיס המידע במערכות רמ"י בדק משרד מבקר המד ינה את זמינותן של התוכניות ויחה" ,ד שהתווספו למלאי התכנוני על מקרקעי ישראל בשנים2017 - 2021 . תוספת ת ו כניות ויח"ד למלאי התכנוני על מקרקעי ישראל בשנים2017 - 2021 על פי נתוני רמ"י , בשנים2017 - 2021 אושרו328 תו כניות ביוזמ ה ציבורית על מקרקעי ישראל ובהן כ- 384,000 יח"ד . בתרשים להלן מוצגות יחה"ד שאושרו ושווקו מכלל יחה"ד שאושרו ביוזמ ה ציבורית בשנים .האמורות תרשים 21 : יחה"ד שאושרו ושווקו מכלל יחה"ד שאושרו בת ו כניות על מקרקעי ,ישראל 2017 - 2021 על פי נתוני רמ "י, בעיבוד משרד מבק ר המדינה. מהתרשים ( עולה כי מכלל יחה"ד384,000 ) שאושרו בשנים2017 - 2021 בתוכניות ביוזמה ציבורית שווקו רק14% (כ- 53,500 .)שיעור יחה"ד ששווקו מכלל יחה"ד שאושרו בתוכניות על מקרקעי ישראל נע בין2% בשנת2019 לכ- 31% בשנת2018 . מדובר בשיעור נמוך של ניצול קרקעות מתוכננות לצורכי שיווק, בייחוד בשנים2019 - 2021 . על כן, הפוטנציאל .התכנוני הקיים למגורים אינו מנוצל דיו לשיווק | 1950 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים 22 : יחה" ד ששווקו מכלל יחה"ד שאושר ו בתוכניות על מקרקעי ישראל, לפי ,מחוזות 2017 - 2021 על פי נתוני רמ "י, בעיבוד משרד מבקר המדינה . מהתרשים עולה כי שיעור יח"ד ששווקו מכלל יח"ד שאושרו בתוכניות על מקרקעי ישראל נע בין9% במרחב צפון ל- 31% במרחב תל אביב . יש לציין כי שיעורי השיווק הגבוהים יותר נרשמו באזורי הביקוש, בעיקר במרחבי תל אביב ו ה( מרכז31% ו- 13% , בהתאמה .) יצוין כי שיעורי השיווק הנמוכים במרחבים ש בהם אין מחסור גדול ביח ,"ד (חיפה ה צפון וה דרום )נובע מתכנון בהיקפים גבוהים מהנדרש כפי שהוצג בתוכנית האסטרטגית88 . רמ"י ציינה בת שובתה כי מדיניותה היא לשווק כל קרקע שחלה עליה תוכנית מאושרת ואין .חסמים לשווקה משרד הבינוי ציין בתשובתו כי בשנים2017 - 2021 שווקו רוב יחה"ד הזמינות לשיווק. 88 המועצה הלאומית לכלכלה ומשרד ראש הממשלה, "התוכנית הא סטרטגית לדיור לשנים2017 - 2040 - ,"מעקב 1.6.21 . | 1951 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מומלץ לרמ"י לבחון את שיעורי השיווק הנמוכים מתוך המלאי התכנוני שנוסף בשנים 2017 - 2021 , בדגש על אזורי הביקוש, כדי לעמוד על החסמים המעכבים את שיווקן של קרקעות שחלה עליהן תוכנית מאושרת ולפעול להסרתם בשיתוף פעולה עם הגופים הרלוונטיי ם. חסמים בתחום התכנון והבנייה קיימים ג ורמים שקיומם, היעדרם או הימשכותם מעכבים בטווחי זמן של שנים אישור ת ו כניות ומימושן (להלן- חסמים). יש חסמים המעכבים את התכנון ואת ההליכים הסטטוטוריים עד לאישורה הסופי של ת ו כנית מפורטת, ו יש חסמים המעכבים את ה ,ביצוע לרבות שיווק קרקעות מתוכננות ו פיתוחן והוצאת ה יתרי בנייה89 . חסמים ש הטיפול בהם מורכב וארוך במיוחד הם בין היתר חסמי תחבורה90 ,ניקוז וטיהור שפכים .והיעדר מוסדות ציבור רמ"י הבחינה במערכותיה בין שלושה סוגי חסמים: חסמים בשלב השיווק91 , בשלב היתר הבנייה92 ובשלב האכלוס93. בתרשים שלהלן מוצג מספר התוכניות ויחה" ד שאושרו בשנים2017 - 2021 ., על פי סיווגן במערכות המידע של רמ"י 89 מבקר המדינה ,דוח ביקורת מיוחד: משבר הדיור ( 2015 '), "גורמים המעכבים אישור תכניות ויישומן", עמ190 . 90 בין היתר, הקמה והעתקה של מחלפים וצמתים, שדרוג כבישים מרכזיים, מתן פתרונות תחבורה, טיפול במסילות רכבת וה .קמת תחנות רכבת 91 כגון פיתוח תשתיות, התנגדות רשות, גבולות שיפוט, ביוב, מט"ש (מכון לטיהור שפכים), זיהום קרקע, ניזוק ופדיון .קרקע 92 .כגון נגישות תחבורתית, מט"ש וביוב 93 .כגון העתקת קו מתח עליון וניקוז | 1952 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים23 : מספר התוכניות ויחה" ,ד שאושרו, לפי סוגי החסמים2017 - 2021 על פי נתוני רמ ."י, בעיבוד משרד מבקר המדינה מנתוני התרשים עולה כי ב- 114 (כ- 190,000 )יח"ד מתוך 328 תוכניות (כ- 384,000 )יח"ד שהן כ- 35% מה תוכניות שאושרו בשנים 2021-2017 ,קיים חסם; ב- 95 (כ- 140,000 )יח"ד מהן( 83% )בשלב ,השיווק ב- 16 (כ- 43,000 יח"ד) מהן בשלב היתר הבנייה וב- 3 (כ- 7,000 ) מהן.בשלב האכלוס לגבי214 ( 65%) תוכניות, הכוללים כ- 193,000 יח"ד, לא צוין חסם94 . רמ"י ציינה בתשובתה כי ,יש חסמים שונים ורבים לשיווק קרקע כגון יכולתן של רשויות מקומיות לקלוט בבת אחת את מלוא יח ה"ד במסגרת הת ו כנית המאושרת ; הגבלת קצב השיווק בהתאם להסכמי גג שנחתמו עם רשויות מקומ יות; קיום התניות ב ות כנית מאושרת ,המעכבות את השיווק כגון התניות של העתקת תשתיות שונות, תשתיות תחבורה והתניית מתן היתר בשלביות למספר יחידות מסוים . 94 אי- .ציון חסם לא מעיד בהכרח על העדר חסמים | 1953 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים ניהול מסד הנתונים על החסמים : מידע על המלאי התכנוני ראוי שיכלול את מידת זמינותן של יחה"ד לבנייה. המידע הכרחי לגי בוש מושכל של מדיניות תכנון ודיור ולניהול יעיל של .מערכת התכנון ושל משאב הקרקע רמ"י מרכזת מידע כמותי על ת ו כניות מפורטות מאושרות, ו על .סטטוס חסמי תכנון, פיתוח ושיווק בביקורת עלה כי בתוכניות שבהן קיים חסם, רמ"י מסווגת, לדבריה, את כלל יחה" ד בתוכנית כ"חסומות" גם כאשר רק חלקן חסומות וחלקן האחר לא חסומות. עקב כך, אין בידיה תמונת מצב מלאה המשקפת את מלאי יחה" ד הזמינות לשיווק ולבנייה בתוכניות מאושרות שטרם מומשו. במצב דברים כזה, יש קושי לקבל מידע מהימן לגבי היקף חסם כזה או אחר, לתעדף את הטיפול בו ו.לקבוע תוכנית פעולה מתאימה לצורך הסרתו מומלץ כי רמ"י תפעל לטיוב הנתונים על היקף יחה"ד "החסומות" בתוכניות מאושרות , כך שתתאפשר תמונת מצב מלאה ומדויקת על רמת זמינותן לשיווק ולבנייה. לנתונים אלו חשיבות רבה עבור גופי ממשלה רבים העוסקים בנושא הדיור95 בכל הנוגע ל תכנון פעולותיהם, לקביעת סדרי עדיפויות ולהקצאת משאבים. נתונים אלו חשיבותם רבה גם עבור מקבלי ההחלטות בעת שהם בוחנים את מידת המענה של המלאי התכנוני הקיים על .צורכי הדיור, ומתוך כך מתאימים את צעדי המדיניות הנדרשים רמ"י ציינה בתשובתה כי היא מצויה בשלבי פיתוח מת קדמים של מערכת לניהול חסמים ש צפויה לתת מענה על .עניין מסד הנתונים בדבר החסמים פורום מנכ"לים להסרת חסמים: ,לצורך קידום שיתוף הפעולה הממשלתי בתחום הדיור ובשל הירתמות כלל משרדי הממשלה הרלוונטיי ם להגדלת היצע הדיור, הוקם בשנת2021 פורום מנכ"לים להסרת חסמים96. ה פורום אמור להתכנס באופן תדיר כדי לדון בחסמי תכנון ופיתוח .במטרה להגדיל את היצע הדיור מ ינואר 2021 עד יוני2022 קיים פורום המנכ"לים להסרת חסמים שש ישיבות שקידמו פתרונות בנושא תכנון ,פיתוח ושיווק . מסיכומי ישיבות פורום המנכ"לים עלה כי הוא דן בכמה עשרות תוכניו ,ת שבהן התגלו חסמים והציב משימות לגופים הרלוונטיים כדי לקדם את הסרתם. כמו כן, הפורום עקב אחר מילוי המשימות. לדוגמה, הפורום קבע בינואר2021 כי מינהל התכנון יפעל לקידום מתן תוקף לתוכנית /תמל1019 להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת כ- 3,200 יח"ד במרכז הארץ. באפריל2021 .עודכן הפורום על אישור התוכנית הפורום עסק גם בנושאים רוחביים, כגון הצורך בהרחבת מתקני טיהור שפכים (מט"שים) שהיו חסם שיווק של אלפי יח"ד בטווח הקצר. לשם כך, הוחלט על הקמת צוות משנה שיעסוק בפתרון חסמים בהרחבת מט"שים (בראשות משרד ראש ה ,ממשלה ובהשתתפות רמ"י, משרד הבינוי משרד האוצר, מינהל התכנון ורשות המים). על הצוות לדווח לפורום על התקדמותו הן בפתרון 95 כגון מ .שרד התחבורה, רשות מקומית, רשות הניקוז, תאגיד מים וביוב וחברת חשמל 96 בפורום השתתפו מנכ"לים ובעלי תפקידים בכירים ממשרדי ממשלה ומרשויות ממשלתיות, ובהם משרד ראש .הממשלה, משרדי האוצר, הבינוי, התחבורה והפנים, רמ"י והרשות הממשלתית למים וביוב | 1954 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים חסמי מט"שים ברמה הנקודתית והן בקידום פתרונות רוחביים כגון קידום מנגנון כיסוי ביטוחי .למט"ש אגף תקציבים ציין בתשובתו כי במסגרת העבודה המקצוע ית של פורום המנכ"לים מופו גם ,החסמים השונים לפיתוח דיור ומתוצאות המיפוי ,עלה כי עיקר החסמים אינם תקציביים. לדוגמה מתוך כלל יח"ד שנידונו בפורום חסמים בשנת2021 , ב- 21% קיים חסם תקציבי, ואילו בשאר ה יח "ד שנדונו היו חסמים בנושאים כגון תכנון, תחבורה, שיוך מוניצי.פלי, מים וביוב כאמור לעיל, לפי נתוני רמ"י ב- 35% מהתכניות שאושרו בשנים2021-2017 .קיים חסם .נוכח ריבוי החסמים בתחומי התשתיות והדיור מומלץ על המשך פעילותו של הפורום שיווק קרקע למגורים פרסום מכרזי מקרקעין באמצעות החטיבה העסקית שלה רמ"י פועלת ליצירת יח"ד החל מ שלב הייזום, דרך ה תכנון וה פיתוח של קרקע למגורים וכלה בשיווק בפועל של יח"ד לע פי החלטות הממשלה ומדיניותה . החטיבה אחראית בין היתר להקצאת קרקע למגורים במכרז, לרבות הכנת מכרזים לשיווק .מקרקעין ופרסומם, ולהקצאת קרקע למגורים בפטור ממכרז להלן בתרשים השלב:ים העיקריים בתהליך הקצאת קרקע במכרז | 1955 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים24 : השלבים העיקריים בתהליך הקצאת קרקע במכרז על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . בשנים2017 - 2021 קבעה הממשלה בהחלטותיה97 יעדים לרמ"י, בין היתר ל שיווק ולביצוע של עסקאות בקרקע למגורים ברמה כלל - ארצית ובאזורי הביקוש. בהחלטות אלה הוגדר "שיווק קרקע" כפרסום מודעה על ביצוע מכרז קרקע, ו"עסקה" הוגדרה כהתקשרות בעסקה למכירת .קרקע למגורים עקב זכייה במכרז או עקב הקצאה בפטור ממכרז על פי החוק, על מנהל רמ"י להגיש אחת לחצי שנה למועצה דוח על פעולות"רמ י , ועל הממשלה להגיש לוועדת הכלכלה של הכנסת דוח שנתי על פעולות רמ"י. 97 החלטת ממשלה2458 /(דר132 ) "תכנית יעדי תכנון, שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת2017 ( " 2.3.17 ); החלטת ממשלה3705 /(דר188 ) "תכנית יעדי תכנון, שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת2018 "ותיקון החלטת ממשלה ( 22.3.18 .) | 1956 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים עמידה ביעדי שיווק שנקבעו בהחלטות ממשלה בביקורת נ בדק ה מידת עמידתה של רמ"י ביעדי הממשלה וביעדים שקבעה לעצמה ל שיווק קרקע לבניי ה למגורים בשנים2017 - 2021 98. ה תרשים להלן מציג את יעדי הממשלה וי עדי רמ"י לשיווק קרקע לעומת הביצוע בפועל, לפי דיווחי רמ"י במסגרת הדיווחים השנתיים שלה למועצה .על פעילותה תרשים25 : י עדי הממשלה ויעדי רמ "י לשיווק קרקע לעומת ביצוע בפועל, 2017 - 2020 (ב אלפי )יח"ד על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . מנתוני התרשים עולה כי על פי הדיווח שרמ "י מסרה בדוחות השנתיים שלה היא עמדה ב יעדי הממשלה וביעדים שקבעה לעצמה , למעט בשנת2019 שבה היא עמדה ב - 80% ( מהיעד56,000 יח"ד). בשנת2021 היא עברה את היעד וביצעה145% ( ממנו102,000 )יח"ד . 98 בשנים2017 - 2018 נקבעו היעדים על ידי הממשלה. בשנים2019 - 2021 ל א קבעה הממשלה יעדי שיווק, והם נקבעו .בתוכנית העבודה השנתית של רמ"י | 1957 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים עם זאת, עלה כי יחה"ד ת שמ פרסמות במכרז לשיווק קרקע בשנה מסוימת ודווח עליהן כמשווקות באותה שנה אך שיווקן נכשל99, ידווח ו שוב כמשווקות אם שווקו במכרז אחר בשנ ה אחר.ת מכאן, הכמות המצטברת המדווחת של יחה"ד ששווקו בכל השנים ב יחד גבוהה מהכמות המצטברת שהתווספה בפועל לשוק. לדוגמ,ה בשנת2017 נכשל שיו וקן של13,620 יח"ד ש שווקו בשנים ש לאחר מכן במכרזי ם .חדשים עוד עלה כי הנתונים המדווחים כללו גם שיווקים שנעשו בפטור ממכרז שהסתכמו בכ- 11,000 יח"ד בממוצע לשנה, אף שהיעדים שקבעה הממשלה לרמ"י התייחסו רק .לשיווקים במכרזים רמ"י מסרה בתשובתה כי אם מכרז נכשל ומתפרסם שנית באותה שנה, הוא יי .ספר פעם אחת היא הוסיפה כי בכל שנה נבחנים מחדש יעדי השיווק והיעד השנתי למול מלאי הקרקעות האפשריות לשיווק, ובהתאם לכך .מתבצעת הספירה מומלץ כי רמ"י תפעל לטיוב דיווחי הביצוע של שיווקי הקרקע וזאת על מנת למנוע כפילויות ל .אורך השנים עמידה ביעדי הממשלה באזורי הביקוש בהחלטות הממשלה שבהן כאמור נקבעו יעדים לרמ"י לפרסום מכרזי קרקע לשנים 2017 - 2018 , נקבעו גם יעדים לשיווק קרקע באזורי הביקוש100 . עם זאת, בשנים2019 - 2021 101 לא קבעה הממשלה יעדים לשיווק קרקע למגורים, ובכלל זה באזורי הביקוש. בתרשים שלהלן מוצגים יעדי הממשלה ויעדי רמ"י לשיווק קרקע באזורי הביקוש בשנים2017 - 2019 אל מול ביצוע בפועל בשנים2017 - 2021, וכן שיעור הצלחת השיווק במכרזים102 בשנים2017 - 2021 . 99 .לא הוגשו הצעות למכרז או שרמ"י ביטלה אותו 100 מרחבים תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה, וכן נפת אשקלון לפי החלטת הממשלה367 ( 12.6.13 .) 101 בשנת2019 .לא קבעה הממשלה יעדי שיווק, והם נקבעו בתוכנית העבודה השנתית של רמ"י 102 בדיקת שיעור הצלחת מכרזי השיווק נעשתה על פי נתוני המכרזים שהתקבלו ממערכות המידע של רמ"י (מודל .)המכרזים | 1958 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים26 : יע די הממשלה ויעדי רמ"י לפרסום מכרזי קרקע באזורי הביקוש ,לעומת ביצוע בפועל ושיעור הצלחתם 2017 - 2021 103 (ב אלפי יח"ד ובאחוזים) על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . מהתרשים עולה כי בשנים2017 - 2018 עמדה רמ"י בכ- 91% (כ - 32,000 יח"ד) ובכ- 105% (כ- 37,000 יח"ד), בהתאמה, מיעדי הממשלה ל שיווק קרקע באזורי הביקוש. עם זאת , בשנת 2019 חלה ירידה ניכרת בהיקף פרסום המכרזים באזורי הביקוש לכ- 69% (כ- 24,000 )יח"ד מהיעדים שנקבעו לרמ "י בשנים 2017 - 2019 , היקף ביצוע שנשמר בשנים 2020 - 2021 . אשר לעמיד ה ב הצלח ה במכרזי השיווק, מהתרשים עולה כי בשנים ן בה ש רמ"י עמדה ביעדי הממשלה ל שיווק קרקע, שיעורי ההצלחה היו 55% - 64% ,. בשנים לאחר מכן שבהן רמ "י לא קבעה יעדי שיווק ל קרקע ב אזורי ה ביקוש, ומספר המכרזים בפועל שהיא פרסמה , ב דומה למספרם בשנת 2019 , היה69% מהיעדים בשנים 2017 - 2019, עלה שיעור ההצלחה לכ- 91% בשנת2021 . 103 בשנת2019 לא קבעה הממשלה יעדי שיווק. יעד השיווק באזורי הביקוש לשנת2019 נלקח מתוכנית העבודה השנתית של רמ"י לשנת2019 . בתוכניות העבודה של רמ"י לשנת2020 .לא נקבע יעד לשיווק באזורי הביקוש | 1959 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים סיבה אפשרית לעלייה ניכרת בשיעור ההצלחה בביצועי רמ"י בפרסום מכרזי קרקע היא פרסום מכרזים "בשלים" יותר, לרבות מכרזים ללא החסמים שגרמו במקרים רבים להיעדר הצעות או .לביטולם של מכרזים להלן דוגמה למכרזי קרקע באשדוד שפורסמו כמה פעמים עד ששווקו :בהצלחה מכרז שפורסם ב דצמבר2018 : מכרז קרקע לבניית1,028 יח"ד בשלושה מתחמים. מכרז ראשון פורסם ב- 31.12.18 . בעת הפרסום צוין כי נגד ההחלטה על אישור התוכנית במוסדות התכנון הוגשו עתירות מינהליות וייתכן שתנאי המכרז יעודכנו. בשנת2019 נדחה מועד סגירת המכרז כמה פעמים עד פרסום הודעת ביטול ב- 26.1.20. ב- 30.11.20 , לאחר כשנתיים, פורסם המכרז בשנית וב- 28.7.21 .הכריזה ועדת המכרזים על זוכים במכרז יחה"ד במכרז זה נספרו פעמיים בדיווחי רמ"י כשיווק שבוצע - בשנת2018 ופעם נוספת בשנת2020 . מכרז שפורסם בדצמבר 2019 : מכרז קרקע לבניית786 יח"ד בשני מתחמים. מכרז ראשון פורסם ב- 18.12.19 ללא חוברת המכרז ועם כותרת ובה פרטים מועטים על המכרז. הוא בוטל ב- 12.2.20. המכרז פורסם שוב ב- 19.7.20 וסגירתו נדחתה כמה פעמים במהלך השנים2020 - 2021 בעקבות דרישה שבמכרז יוקצו20 יח"ד לטובת דיור ציבורי. רק לאחר הסרת דרישה זו ב - 6.6.21 הכריזה ועדת המכרזים על זוכים במכרז. גם יחה"ד במכרז זה נספרו פעמיים בדיווחי רמ"י כשיווק שבוצע- בשנת2019 ופעם נוספת בשנת2020 . מהמתואר לעיל עולה כי לעיתים רמ"י מפרסמת מכרזים בסוף השנה שבפועל הם אינם בשלים מספיק וכוללים חסמים שהיו ידועים כבר במעמד הפרסום. מסיבה ז ,ו חלקם נדחים .פעם אחר פעם, וחלקם מתבטלים ושוב מפורסמים יחה"ד במכרזים אלה נספרות לעיתים במניין יחה"ד שרמ"י שיווקה גם בשנים ששיווק ן .בוטל או נכשל וגם בשנה שפורסמו שוב רמ"י מסרה בתשובתה כי גם כאשר קיימים חסמים מתפרסמת כוונת השיווק תוך ניסיון להסרת החסמים והב את דבר החסמים הקיימים לידיעתם של .כלל המציעים הפוטנציאליים ,לדבריה הפרסום מביא את כלל הגורמים הרלוונטיים להידברות ומקדם את הסרת החסמים כדי ל אפשר את .שיווק הקרקע מומלץ כי המועצה, כקובעת מדיניות וכמפקחת על פעולות רמ"י, תבחן מול רמ"י את סדרי הדיווח והמועילות של מדד השיווקים ותיתן דגש על בחינת העמידה ביעדי העסקאות בפועל המשקפים נאמנה את תוספת יחה" .ד הצפויה למשק יח"ד במכרזי קרקע לעומת פיזור האוכלוסייה הלמ"ס קובעת את ר מת הפריפריאליות של כל יישוב ה מאפיינת יישובים ורשויות מקומיות בישראל לפי מיקומם הג י אוגרפי ביחס לריכוזי אוכלוסייה ומרכזי פעילות כלכלית בארץ. לפי ,הלמ"ס יש ה מניחים כי אזורים בעלי נגישות גבוהה למרכזי פעילות כלכלית הם אטרקטיביים יותר בהשוואה לאזורים מרוחקים ומב ודדים. קיימות חמש רמות פריפריאליות: פריפריאלי ת ,מאוד פריפריאלי ת , בינוני ת , מרכזי ת ומרכזי ת מאוד104 ,. כאמור בתוכנית האסטרטגית צוין בין היתר כי 104 הלמ"ס, "מדד פריפריאליות- של י י שובים ורשויות מקומיות - 2015 ," 11.4.19 . | 1960 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים יעדי פיזור האוכלוסין מוטי פריפריה שנקבעו במסגרת תמ"א35 ,, התבררו כלא ריאליים .והממשלה לא התקרבה למימושם ,על כן בהחלטת הממשלה על יישום התוכנית האסטרטגית נקבע ו יעדי התכנון, בין היתר במטרה למקסם את היתרון הטמו ן בציפוף אזור המרכז על רקע אזילת הקרקעות הצפויה . אזורי הביקוש שעבורם הממשלה קבעה בהחלטותיה יעדים לפרסום ,מכרזי קרקע הם אזורים המשויכים לרמות פריפריאליות בינונית.מרכזית ומרכזית מאוד משרד מבקר המדינה בדק את התפלגות יחה" ד במכרזי שיווק הקרקע שהצליחו לעומת התפלגות האוכלוסייה בישראל105, בחלוקה לפי רמת הפריפריאל י.ות תרשים27 : התפלגות יחה" ד במכרזי קרקע שהצליחו לעומת פיזור ,האוכלוסייה בישראל, לפי רמת הפריפריאליות2017 - 2021 )(באחוזים על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . 105 נכון לשנת2015 . | 1961 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשים עולה אי- התאמה בין שיווק יח"ד לבין פיזור האוכלוסייה באזורים ברמת פריפריאליות מרכזית (כ- 39% מהאוכלוסייה מתגוררת באזורים מרכזיים מאוד, לעומת שיווק של כ- 23% מיחה"ד) וגם באזורים ברמה פריפריאלית ב ינונית (כ- 21% מהאוכלוסייה מתגוררת באזורים אלו, לעומת שיווק של כ- 32% מיחה"ד). כמו כן, אי- התאמה זו עולה גם בהשוואה ליעדי תכנון שנקבעו בתוכנית האסטרטגית; בשנים2017 - 2020 נקבע כי41% מהיקף יחה"ד שנדרש אישורן במוסדות התכנון הן באזורי המרכז ובתל אביב106 (אזורים מרכזיים מאוד) ואילו בשנים2017 - 2021 רק23% מיחה"ד שזכו במכרזי קרקע היו באזורים ,אלו. הדבר נובע בין השאר מירידה ניכרת בהיקף פרסום מכרזי קרקע באזורי הביקוש .כאמור לעיל אי- התאמה בין אזור המגור ים של האוכלוסייה ובין אזורי השיווק עלולה להביא לעודפי ביקוש או היצע של דירות באזורים מסוימים. על רמ"י לפעול להגדלת ההיצע באזורים .שבהם עתיד להיווצר מחסור ביח"ד מידת ההצלחה של מכרזי השיווק בשנים2017 - 2021 פרסמה רמ"י1,305 מכרזים פומביים לשיווק קרקעות למג ורים שכללו כ- 239,000 יח"ד107 . בתרשימים שלהלן מוצגים שיעורי ההצלחה108 של מכרזי מקרקעין שפורסמו109 במכרז פומבי .ברמה הארצית ובחלוקה למרחבים של רמ"י בשנים האמורות 106 על פי לוח3 בהחלטת הממשלה2457 ( 2.3.17), בש נים2017 - 2020 היעד להיקף התכנון הנדרש הוא104,000 ;יח"ד מתוכן27,500 יח"ד באזור המרכז ו- 15,500 .יח"ד באזור תל אביב 107 לפי נתונים שנשלפו ממערכת המידע של רמ"י, הנכונים ליולי2022 . 108 הצלחה היא במקרים שבהם הוכרז זוכה לאחר סגירת המכרז. יש מכרזים שההצלחה היא חלקית, כלומר הוכרזו זוכים .רק על חלק מסוים מיחה"ד שהוצעו במכרז 109 מדובר ביח"ד במכרזים פומביים שפורסמו ונסגרו בשנים2017 - 2021 (נכון ל- 25.7.22). המכרזים כוללים מכרזים .חוזרים ליח"ד ששיווקם כשל בעבר | 1962 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים 28 : שיעורי ההצלחה של מכרזי מקרקעין שפורסמו ב מסגרת מכרז פומבי, 2017 - 2021 (באלפי יח"ד )ובאחוזים על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . תרשים29 : שיעור השיווק שהצליח מכלל השיווקים ב מכרזי מקרקעין ,שפורסמו במכרז פומבי, לפי מרחבים2017 - 2021 על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . | 1963 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מנתוני התרשימים עולה כי במכרזי הקרקע ש רמ"י פרסמ ה בשנים2017 - 2018 שיעורי ההצלחה הם כ- 47% וכ- 52% , בהתאמה. בשנת2019 ( פורסמו פחות יח"ד במכרזים40,000 יח"ד לעומת60,000 יח"ד בשנת2018 ו- 54,000 יח"ד בשנת2017 ). בשנה זו גם עלה שיעור ההצלחה במכרזים ל- 57% . משנת2019 כמעט נשמר מספר יחה"ד ששווקו, ו שיעור ההצלחה ע הל לכ- 77% בשנת2020 ולכ- 85% בשנת2021 . עוד עולה כי שיעורי ההצלחה במרחבים ה דרום וה צפון והגולן היו נמוכים באופן( ניכר בכל התקופה המוצגת36% הצלחה בשנת2017 , 44% הצלחה בשנת2018 , 55% הצלחה בשנת2019 , 64% הצלחה בשנת2020 ו- 72% הצלחה בשנת2021 ) . מכרזי קרקע שנכש לו משרד מבקר המדינה בדק את המכרזים ששיווקם לא הצליח כלל110 . מבדיקה של 1,327 מכרזים פומביים לשיווק קרקעות למגורים שרמ "י פרסמה בשנים 2017 - 2021 ,לא הצליחו כלל362 מכרזים שכללו כ- 63,000 ( יח"ד26% 111 ), כלומר לא נקבע בהם זוכה, גם לא לחלק מ י ;חה"ד שפורסמו בו81 מהם (כ- 16,000 יח"ד) בוטלו לאחר .פרסומם בתרשימים שלהלן מוצגות יחה" ד במכרזי קרקע שבוטלו או ששיווקם נכשל, לפי המרחבים של רמ"י, בשנים2017 - 2021 . 110 אי- הצלחה- לא הוגשו הצעות לכל יח"ד (שיעור הצלחה0) שפו .רסמו במכרז קרקע או שהמכרז בוטל על ידי רמ"י 111 מתוך239,000 .יח"ד | 1964 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשים30 : ,מכרזים שנכשלו ושיעורם מהמכרזים שפורסמו2017 - 2021 )(באלפים, ביח"ד על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . תרשים31 : יחה" ,ד במכרזים שנכשלו, לפי מרחבים2017 - 2021 )(יח"ד על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . | 1965 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשי מים עולה כי במהלך השנים2017 - 2021 חלה ירידה עקבית בשיעור המכרזים שכשלו, והיא הסתכמה ב- 70% (מ- 17 לחמישה מכרזים שכשלו). עוד עולה כי כ- 47% (כ- 30,000 יח"ד) מהמכרזים שלא הצליחו היו מכרזים שפורסמו במרחבים ה דרום , הצפון והגולן ויהודה ושומרון. בדוח מבקר המדינה משנת2021 112 צ יינה רמ"י בנוגע לעיכובים בשיווק קרקע כי היא שיווקה קרקעות לבניית יח"ד בהיקף ניכר, אולם לחלקן לא היה ביקוש, והן יוצעו מחדש לשיווק עד שיימצא להן רוכש. רמ"י הוסיפה ה כי היענות לשיווק אינה תלוי ה .בה גם במהלך הביקורת הנוכחית מסרו גורמי המקצוע ברמ"י כי להערכתם שי ווקי הקרקע ביישובים האמורים נכשלים לעיתים, משום שלהערכת היזמים במועד שבו פורסם המכרז לא הייתה בו כדאיות כלכלית עבורם. רמ"י מסרה בתשובתה כי ,יש שינויים תכופים במגמות השוק, בריבית ב עלויות הבנייה ו ב גורמים נוספים המשפיעים על כדאיות העסקה. לצד זאת, יש ביטולי עסקאות שנובעים מנסיבות פרטניות של זוכים אשר אינם מצליחים לעמוד בתנאים שהוגדרו בתנאי המכרז ובפרט תשלום .במועד שנקבע רמ"י לומדת את המכרזים שכשלו, מסיקה מסקנות ואף פועלת לשינויים ,הנדרשים לצורך הצלחת השיווק בעתיד. עם זאת ל עיתים מכרז אשר כשל בפעם הראשונ ה נוחל הצלחה בפעם השנייה באותם התנאים, גם כאשר הוא .מפורסם בסמיכות למכרז הראשון פרסום מכרזי קרקע מקוונים שירותים מקוונים לציבור יכולים להעניק לו רצף של זמינות, חוויית שירות, מידע שלם רלוונטי להבנת תהליכים וחיסכון בזמן ובהוצאות כגון נסיעות וחניה. אכן, בפוע ל הולכים ומתרחבים השירותים המקוונים שגופים ציבוריים נותנים לאזרח, ובכלל זה גופים ממשלתיים ורשויות .מקומיות בהחלטות ממשלה113 ובהנחיות מקצועיות של רשות התקשוב114 הוגדרו תחומים עיקריים שעל הגוף הממשלתי לפעול בהם במסגרת שיפור השירות לציבור, לרבות פיתוח שירותים דיגיטליים מלאים115 לאזרחים ולעסקים , במטרה ל ייעל ו ל קצר את זמני השירות בממשק בין משתמש הקצה .לבין המשרד הממשלתי נותן השירות 112 ,מבקר המדינה דוח ביקורת מיוחד ( 2021 '), "היבטים בהסכמי הגג שנחתמו עם רשויות מקומיות", עמ431 . 113 החלטת הממשלה2097 , "הרחבת תחומי פעילות התקשוב הממשלתי, עידוד חדשנות במגזר הציבורי וקידום המיזם ( "'הלאומי 'ישראל דיגיטלית10.10.14 ); החלטת הממשלה1933 , "שיפור העברת מידע ממשלתי והנגשת מאגרי מידע ( "לציבור30.8.16 .) 114 בהחלטת הממשלה2097 מאוקטובר2010 נקבע כי רשות התקשוב הממשלתית תפרסם הנחיות מקצועיות מחייבות לאגפי מערכות המידע במשרדי הממש לה וביחידות הסמך, תקדם משילות בתחום התקשוב בממשלה, תטמיע מתודולוגיות וסטנדרטים באופן רוחבי ותפעל לפיתוח תשתיות, מערכות ושירותים לייעול עבודת הממשלה ולהנגשת .מידע ושירותים ממשלתיים לציבור 115 שירות מלא פירושו שירות שאינו מחייב פעולה שאינה דיגיטלית (כגון הגעה .)לסניף או שליחת טופס בדואר | 1966 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים בדוח מבקר המדינה משנת2021 " , בנושא היבטים בשירות לציבור ברשות מקרקעי ישראל " 116 , עלה בין היתר כי הגשת הצעה מקוונת למכרזי רמ"י אפשרית בעיקר ב מכרזי בנייה נמוכה , ב מכרזי מסחר או משרדים ותעשייה ופחות ב מכרזי בנייה רוויה . עוד עלה כי על המגיש להדפיס "טופס אישור הצעה", לחתום עליו באופן ידני , לצרף לו ערבות ולהכניסו לתיבת המכרזים ( למעט מכרזים ש לא נדרש לצרף ערבות.) להלן בתרשים מובאים ה נתונים על מכרזי שיווק קרקע למגורים117, בחלוקה לפי מכרזים מקוונים ו מכרזים לא מקוונים , שפרסמה רמ"י בשנים2017 - 2021 . תרשים32 : התפלגות מכרזי שיווק הקרקע למגורים , לפי מכרזים מקוונים ולא ,מקוונים2017 - 2021 על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . מהתרשים עולה כי בשנים 2020 - 2021 חל גידול ניכר בהיקף ה מכרזי ם למגורים , שפורסמו כמכרזים מקוונים ש .מאפשרים הגשת הצעות באופן מקוון ללא נייר בשנת2021 רוב ( המכרזים180 מתוך194 מכרזים שפורסמו- 93% )היו .מקוונים עם זאת, עלה בביקורת ש תהליך הגשת ההצעות ל מכרזים שפורסמו לא היה מקוון באופן מלא, וזאת כיוון שהליך הגשת הערבויות שהמציע נדרש להמציא לצורך עמידה ב תנאי המכרז נותר ידני . 116 ,מבקר המדינה דוח שנתי71ג ( 2021 '), עמ1775 . 117 .נבדקו מכרזי קרקע למגורים שרמ"י הגדירה כמכרזי קרקע שייעודה בנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע | 1967 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים לעניין זה יצוין כי בנובמבר2022 פרסמה רמ"י לציבור הודעה ולפיה מינואר2023 יידרש מציע המבקש להשתתף במכרז מקרקעין להגיש את הצעתו, בצ ירוף ערבות דיגיטלית, באתר של רמ"י .)במרשתת (אינטרנט תצוין לחיוב פעולתה של רמ "י להשלמת תהליך הגשת ההצעות במכרזים באופן מקוון .במלואו ביצוע עסקאות מקרקעין בהחלטות הממשלה לעניין פרסום מכרזי קרקע למגורים וביצוע עסקאות118 "עסקה" מוגדרת .כהתקשרות למכירת קרקע למגורים עקב מכרז או עקב הקצאה בפטור ממכרז עמידה ביעדי עסקאות משרד מבקר המדינה בדק את מידת עמידתה של רמ"י ביעדי הממשלה וביעדים שקבעה לעצמה לביצוע עסקאות למכירת קרקע למגורים בשנים2016 - 2021 119 . ההשוואה נעשתה בין הנתונים שרמ"י מסרה למשרד מבקר המדינה במסגרת הביקורת ובין יעדי הממשלה ויעדים שקבעה רמ"י לעצמה לביצוע עסקאות. ה תרשים שלהלן מציג את יעדי הממשלה ויעדי רמ"י לביצוע עסקאות .למכירת קרקע למגורים לעומת ביצוע בפועל 118 לדוגמה, החלטת הממשלה2458 , "תכנית יעדי תכנון שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת2017 ( " 2.3.17 ); החלטת הממשלה3705 , "תכנית יעדי תכנון שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת2018 ( " 22.3.18 .) 119 כאמור, בשנים2019 - 2020 לא נקבעו יעדי ממשלה לביצוע עסקאות, והם נקבעו בתוכניות העבודה של רמ"י. בשנת 2021 לא נקבעו יעדים לביצוע עסקאות לא על ידי הממשלה ולא על ידי .רמ"י | 1968 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים תרשי ם33 : יעדי הממשלה ויעדי רמ"י לביצוע עסקאות למכירת קרקע ,למגורים לעומת ביצוע בפועל2016 - 2021 )(באלפים על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . מהתרשים עולה כי בשנים האמורות ביצעה רמ "י עסקאות בהיקף של 164,000 יח "ד לעומת 205,000 יח "ד שנקבעו ביעדי הממשלה וביעדי רמ"י , קרי 80% מהיעד ; שיעור הביצוע בכל אחת מהשנים היה65% - 93% . עוד עולה כי בתקופה זו חלה ירידה ביעד העסקאות שקבעה רמ"י מ- 40,000 יח"ד ב שנת2016 ו- 45,000 בשנים2017 - 2019 ל- 30,000 ב שנת2020 - ירידה של כ- 33% . אשר ל עסקאות שבוצעו בפועל מ שנת2017 , חלה ירידה עקבית במספרן, ובסך הכול היה שיעור היר י דה בשנים אלו כ- 19% . בשנת2021 לא נקבע יעד לביצוע עסקאות אולם מהתרשים עולה כי מספר העסקאות שבוצעו גדל כל- 47,000 יח"ד - י על יה של 147% לעומת השנה שקדמה לה (כ- 19,000 .)יח"ד עוד עלה כי לפי נתוני רמ "י שדווחו במסגרת הדוחות השנתיים שלה לשנים 2016 - 2021 , הסתכם מספ ר העסקאות בכ- 253,000 120 . לעומת ,זאת לפי הנתונים שרמ"י העבירה ל משרד מבקר המדינה במסגרת ה ביקורת , על בסיס מאגרי המידע שלה, מספרן היה 211,000 ; כלומר, פער של42,000 יח"ד בין שני סוגי הדיווחים. רמ"י מסרה בתשובתה כי ,הנתונים אשר נמסרים נכונים למועד מסירת הנתונים קרי דצמבר של אותה השנה. בחינה לאחור של הנתונים יכולה לקחת בחשבון שינויים אשר לא היו ידועים ולא 120 בשנת2016 כ- 36,000 יח"ד, בשנת2017 כ- 46,000 יח"ד, בשנת2018 כ - 43,000 יח"ד, בשנת2019 כ- 39,000 ,יח"ד בשנת2020 כ- 26,000 יח"ד ובשנת2021 כ- 63,000 .יח"ד | 1969 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים היו יכולים להיות ידועים במועד הפקת דוח הנתונים. כפי שעולה מכל האמור לעיל, הנתונים .בעניין זה משתנים תדיר ונכונים לעת מסירתם מומלץ כי רמ"י תבחן לעומק את המקור לפער שבין הנתונים על העסקאות שהומצאו ,למשרד מבקר המדינה במסגרת הביקורת ובין הנתונים שהופיעו בדיווחים השנתיים ותפעל לטיוב נתוניה. מאחר שאין מדובר רק בפער חישובי אלא בנתונים שעל בסיסם ,מתקבלות החלטות ממשלתיות והחלטות במועצת מקרקעי ישראל על הנתונים להיות .מבוססים ומדויקים עמידה ביעדי עסקאות באזורי ביקוש בביקורת נ בדק ה מידת עמידתה של רמ"י ביעדי הממשלה לביצוע עסקאות למכירת קרקעות למגורים באזורי ביקוש בשנים2017 - 2021. התרשים ש להלן מציג את יעדי הממשלה לביצוע עסקאות באזורי הביקוש121 לעומת הביצו.ע בפועל תרשי ם34 : יעדי הממשלה לביצוע עסקאות באזורי ביקוש לעומת ביצוע ,בפועל2017 - 2021 (ביח "ד וב)אלפים על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . 121 מרחבים תל אביב, המרכז, ירושלים וחיפה, וכן נפת אשקלון לפי החלטת הממשלה367 ( 12.6.13 .) | 1970 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשים עולה כי בשנים 2017 - 2019 ביצעה רמ "י עסקאות בהיקף של 72,000 יח "ד באזורי ביקוש לעומת 87,000 יח "ד שנקבעו ביעדי הממשלה ,קרי 83% מהיעד .בשנת 2020 , שלגביה לא קבע ה הממשלה יעדים, ירד היקף העסקאות באופן ניכר ל כ- 10,000 יח"ד (למול כ- 20,000 יח"ד בשנת2019 .) בשנת 2021 הוא שוב עלה לכ- 27,000 יח ."ד ,ביצוע עסקאות מקרקעין על ידי רמ"י, לרבות באזורי ביקוש הוא גורם מרכזי המחולל בסופו של דבר את היצע יחה" ד על מקרקעי ישראל. על כן, יש משנה חשיבות לכך שרמ"י תשיג את היעדים שנקבעו לה ותפעל להגדלת היצע יחה" .ד על פי צורכי המשק ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען על פי קובץ החלטות המועצה122 מועד סיום הבנייה שייקבע בהסכמי ם שנחתמו עם יזמים בכל סוגי מטרות הקצאות הקרקע, לרבות למטרת בנייה למגורים , יהיה ארבע שנים מיום אישור העסקה123 . כחלק מהמאבק בעליית מחירי הדיור הנובעת בין השאר ממחסור בקרקעות זמינות לשיווק , וכדי למנוע אגירת קרקעות בידי גורמים פרט יים124 , החליטה המועצה כי ככלל רמ"י תבטל עסקאות בשל אי- עמידה של היזם במועדי השלמת הבנ י יה ש נקבע ים בהסכם . עוד הוחלט כי רמ"י רשאית לאשר ליזם ש לא עמד במועדים לסיום הבנייה הנקובים בהסכם, ארכות לתקופה לא ש תעלה במצטבר על ארבע שנים מהמועד שנקבע להשלמת הבני יה125 . בישיבת מועצה שהתקיימה ביוני 2015 ,ובה דנו חברי המועצה בעדכון ההחלטה שלעיל , דיווחה רמ "י כי קיימים 22,800 מגרשים למגורים שנחתמו לגביהם הסכמים שאמורים לפוג עד סוף אותה שנה ,אולם טרם נבנו עליהם יח ."ד כמו כן ,רמ "י ציינה כי 91% ממגרשים אלו מיועדים לבנייה צמודת ק רקע והיתר לבנייה רוויה126 .למעט מידע זה לא הציגה רמ "י נתונים לגבי מספר יחה"ד שניתן לבנות על מגרשים אלו. 122 קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, פרק5 , סעיף5.7 - .ביטול עסקאות ומתן ארכות 123 בסמכות רמ"י לקבוע מראש, בהסכם, מועד סיום בנייה שונה, בשים לב בין היתר למועד מסירת המגרש, לחסמי בנייה שאינם תלויים ביזם ולגודל המיזם נושא העסקה ומורכבותו. כך, בחלק מ הסכמים שהועברו למשרד מבקר המדינה, מועד סיום בניית יחה"ד נקבע ל- 36 .חודשים 124 דברי ההסבר להצעה להחלטת הממשלה565 ( ", "ביטול עסקאות ומתן ארכות לביצוען15.6.15 .) 125 בכפוף לתשלומים כדלהלן: (א) ארכה לשנתיים הראשונות בתשלום של4% מערך המקרקעין; (ב) ארכה לשנה שליש ית בתשלום של3% מערך המקרקעין; (ג) ארכה לשנה רביעית בתשלום של5% מערך המקרקעין. רמ"י רשאית לתת ארכה ראשונה לשנה אחת בתשלום של2% מערך הקרקע, אם הוכח להנחת דעתה כי ניתן להשלים את הבנייה בתוך שנה מהמועד שנקבע להשלמתה. יצוין כי יזמים שזכו במכרזי מחיר למשתכן א ו דיור להשכרה לא .יחויבו בגין ארכות, אם יינתנו כאלה 126 בפרוטוקול צוין כי מדובר על מגרשים שניתן לבנות עליהם יותר מ- 3 .יח"ד | 1971 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים הביקורת העלתה כי נכון למועד סיום הביקורת לרמ "י אין מידע כולל ומעודכן על היקף הקרקעות למגורים שתוקף ההסכמים שנחתמו לגביהן עם יזמים פג וטרם נבנו עליהן יח ."ד מכאן ,רמ "י אינה עוקבת אחר עמידת היזמים בתנאי ההסכם לגבי השלמת הבנייה ,וממילא אין לה תמונת מצב מלאה המשקפת את סטטוס הבינוי על הקרקעות שהקצתה. בהקשר זה יצוין כי המקרים שבהם רמ"י יודעת על יזמים (חוכרים) שאינ ם עומדים במועדים להשלמת הבנייה בקרקע כפי שנקבע ב הסכם החכירה, הם מקרים שהיזם או החוכר פונה אליה .בבקשה לקבל ארכה להשלמת הבנייה על פי נתוני רמ"י, בשנים2017 - 2021 היא קיבלה5,390 בקשות לארכה לצורך השלמת הבנייה ב- 4,298 תיקים הכוללים כ- 39,000 יח"ד. להלן בתרשים שלהלן מוצגות יחה"ד127 שעבורן ביקשו חוכרים לקבל ארכה להשלמת הבנייה, והתשלומים שרמ"י גבתה עבור ארכות, בשנים2017 - 2021 . תרשים35 : ,בקשות ארכה ותשלומים שרמ"י גבתה עבור ארכות2017 - 2021 (אלפי יח"ד ומיליונ י )ש"ח על פי נתוני רמ"י ,בעיבוד משרד מבקר המדינה . 127 היקף יחה"ד שהוגש לגביהן בקשה לארכה גבוה יותר (כ- 52,000 יח"ד) משום שבמספר מקרים הוגשו כמה בקשות .עבור אותן יח"ד בשנים שונות | 1972 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהתרשים עולה כי בשנים האמורות ניתנו ארכות ל בנייה של כ- 54,000 יח"ד ונגב ו כ- 108 מיליון ש ."ח עוד עולה כי חלה ירידה בכמות יחה"ד ש עבור ן חוכרים מבקשים מרמ "י ארכה להשלמת הבנייה ( יצוין כי הדבר נכון גם למספר הבקשות שהוגשו - בשנת 2017 הוגשו 1,802 בקשות לעומת 396 בקשות שהוגשו בשנת 2021 .) הדבר נובע בין היתר מכך ש יזמים ש זכו במכרזי מחיר למשתכן128 , פטורים משנת2017 מתשלום בגין ארכות, על פי החלטת המועצה, ו ייתכן שלא הגישו כלל בקש.ת ארכה נמצא כי המרכז למיפוי ישראל129 מעביר לרמ"י מדי שנה שכבת נתוני ממ"ג( GIS ) 130 הכוללים מידע לגבי סטטוס הבינוי של העסקה131 . שכבת נתונים זו מוטמעת במערכת המידע של רמ "י , והיא אמורה לאפשר לה לקבל תמונת מצב על הבינוי בקרקעות שהוקצו ועל עמידתם של היזמים .במועדי השלמת הבנייה על פי ההסכמים שנחתמו עימם אולם מבדיקת סטטוס הבינוי על כמה מהקרקעות132 שהוקצו בעסקאות במכרז133 בשנים 2014 - 2016, עלה כי לגבי מרבית יחה" ד שרשומות כלא בנויות במערכות רמ"י נמצא כי .הן בנויות (למעט מרחב הצפון); כלומר, הנתונים שבידי רמ"י אינם נכונים מפ"י ציין בתשובתו מינואר2023 כי אומנם הוא מעביר שכבת מבנים כחלק מבסיס הנתונים הטופוגרפי הלאומי, אולם שכבה זו יכולה להיות חסרה כיוון שהיא מתעדכנת אחת לשנה וחצי .ולכן איננה פתרון מקיף דיו לבדיקת סטטוס הבינוי מכלל האמור עולה כי רמ"י אינה מיישמת את החלטת המועצה, שמטרתה ל מנוע אגירת קרקעות בידי גורמים פרטיי ם. רמ"י אינה אוספת את המידע על כ לל המקרים שבהם הזוכים לא בנו במסגרת לוחות הזמנים שנקבעו להם בהסכמים שחתמה עימם, והיא אינה נוקטת פעולות לביטול עסקאות בשל אי - .עמידה במועדים על רמ"י לפתח כלים לצורך יישום החלטת המועצה בדבר מעקב אחרי מימוש הבנייה על פי ההסכמים כדי לוודא שיזמים מממשים את הבני יה על קרקעות למגורים מומלץ כי .המועצה תקיים דיון בנושא ותעקוב אחר יישום החלטתה 128 משנת 2016 .מרבית מכרזי הקרקע בבנייה רוויה שפורסמו בוצעו כמכרזי מחיר למשתכן 129 .מפ"י הוא יחידת סמך של משרד השיכון הממונה על מיפוי מדינת ישראל וחלוקת הקרקע לצורך רישום מקרקעין 130 ( מערכת מידע גאוגרפיGeographic Information System - GIS ) - מערכת ממוחשבת המכילה מי ,דע מכל סוג שהוא ובה כל פריט מידע קשור למיקומו הגיאוגרפי באמצעות קואורדינטות. המערכת הנוכחית היא מערכת רב- שכבתית .מבוססת עשר שכבות נושאיות 131 לדברי גורמי מקצוע במפ"י, הדבר נעשה על ידי ניתוח ועיבוד ממוחשב באמצעות אלגוריתם ייעודי של תצלומי אוויר (תצ"א) שנעשי .ם מדי שנה על כל שטח מדינת ישראל 132 הבדיקה נעשתה לגבי74 עסקאות להקצאת קרקע מתוך551 ( 13% ) עסקאות שכללו16,770 יח"ד מתוך40,852 ( יח"ד41% ), והיא בוצעה בששת המרחבים של רמ"י. הבדיקה הייתה בדיקה פיזית שביצעה יחידת הפיקוח המרחבית .באתר הבנייה מושא העסקה 133 עסק .אות לאחר ביצוע מכרז פומבי בבנייה רוויה ובבנייה לא רוויה | 1973 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים איגום ושיתוף של המידע בתחום הבנייה פערי מידע וחסמים ב שיתוף מידע בין גופים ממשלתיים גורמים לתופעות של תכנון חסר או תכנון יתר ה מביאים בתורם לת י עדוף תקציבי והקצאת משאבים לא מיטביים, לעיכובים בלוחות זמנים לביצוע וליצירת חסמים רבים. נוכח האמור, קיבלה הממשלה במרץ2021 החלטה בנושא איגום ושיתוף של המידע לצורך תכנון ומימוש ולטיוב הרגולציה בתחום הבנייה. בהחלטה נקבעו כמה צעדים שמטרתם לקדם פתרונות לאיגום ושיתוף של כלל המידע הממשלתי הנ וגע לדיור ולתשתיות, אשר יוכלו לסייע למשרדי הממשלה ו ל גופי התשתיות הרלוונטיים בשיפור איכות תהליכי התכנון והביצוע של בינוי והקמת תשתיות וב הגברת יעילותם וקיצור משכם134 . להלן בלוח ממצאי הביקורת על מידת יישום עיקרי הצעדים שנקבעו בהחלטת הממשלה ממרץ 2021 , נכון:למועד סיום הביקורת לוח 1 : איגום ושיתוף של המידע לצורך תכנון ומימוש ולטיוב הרגולציה בתחום הבנייה המשימה הגורם האחראי המועד לביצוע מידת הביצוע הקמת צוות בי ן- משרדי135 לגיבוש מדיניות בעניי ן איגו ם ושיתוף של כלל המידע ,הממשלתי הנוגע לתכנון ל בנייה ו ל הקמת תשתיות משרד ראש הממשלה לא צוין גיבוש מסמך מיפוי של כלל מקורות המידע ,הזמינים במשרדי הממשלה ב יחידות ,הסמך ב תאגידים הממשלתיים ו ב תאגידים ,הציבוריים ה נדרשים ל תיאום וייעול של עבודת התכנון, הבנייה והקמת התשתיות הצוות הבין-משרדי אפריל 2021 הצוות הבין- משרדי החל בביצוע גיבוש מסמך מיפוי ,במשרד הבינוי, ברמ"י במינהל התכנון, במשרד התחבורה וברשות המים (להלן- )משרדי הליבה גיבוש המלצות אופרטיביות לפלטפורמות טכנולוגיות ולנוהלי עבודה בין- ,ארגוניים הנדרשים לאיגום וניהול של המידע לתכנון ומימוש הצוות הבין-משרדי יולי 2021 איתור מקור תקציבי לשם קידום הפתרונות הטכנולוגיים האמורים הצוות הבין-משרדי לא צוין אותר מקור תקציבי ראשוני של5 מיליון ש"ח מתוך 140 מיליון ש"ח הנדרשים לכלל שנות הפרויקט 134 החלטת ממשלה854 ( ""איגום ושיתוף המידע לתכנון ומימוש ולטיוב הרגולציה בתחום הבנייה1.3.21 .) ודברי ההסבר לה 135 הצוות ברשות משרד ראש הממשלה וחברים בו בין היתר משרדי האוצר, הבינוי, התחבורה, הפנים, המש ,פטים האנרגיה., רמ"י, מפ"י ומינהל התכנון | 1974 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים המשימה הגורם האחראי המועד לביצוע מידת הביצוע אפי ו ן פלטפורמה מחשובית לאומית רוחבית על בסיס שרת המפות הממשלתי להצגת כלל המידע התכנוני לצורך ייעול תהליכי העבודה ולקידום השקיפות התכנונית מפ"י בשיתוף מינהל התכנון לא צוין לפי מינהל התכנון בוצעו עד כה אפיון ה מידע ובניית ארכיטקטורה זיהוי היקפי מימוש ובחינת ם (עסקאות שיווק )מאושרות, התחלת בנייה וסיום בנייה ו בת כניות לבניית מגורים, בתוכניות להתחדשות עירונית ובת ו כניות לתעסוקה ותעשייה, שאושרו עד2019 מפ"י ומינהל התכנון מאי 2021 לפי מינהל התכנון הוגדרה המתודולוגיה, נעשו עיבודים וניתוח מידע, הוכן דוח המתאר את ההליך ומפרט ממצאים ונבנה יישום אינטרנטי. התוצרים הוצגו לגופים ממשלתיים אך טרם פורסמו לציבור גיבוש תחזית מימוש לת ו כניות מאושרות למגורים ובהן יותר מ- 500 יח"ד ו תוכניות התחדשות עירונית ובהן יותר מ- 500 יח"ד תוספתיות ,משרד הבינוי רמ"י והרשות להתחדשות עירונית אפריל 2021 136 ביצוע הערכת חומש בנוגע לשיווק משוער או מימוש משוער עבור תוכניות מאושרות למגורים ובהן יותר מ- 500 יח"ד ות ו כניות התחדשות עירונית ובהן יותר מ - 500 יח"ד תוספתיות , שאושרו עד מרץ2021 ולא מומשו ,משרד הבינוי רמ"י והרשות להתחדשות עירונית אפריל 2021 137 עדכון תחזית דמוגרפית בתוכנית האסטרטגית בחלוקה לנפות עד2050 המועצה הלאומית לכלכלה יולי 2021 הגשת המלצות לתוכנית לייעול תהליכי רישוי לבנייה, בהיבטים של טיוב הדרישות הרגולטוריות ושיפור הסנכרון של גורמים מוסרי מידע וגורמים מאשרים בתהליך הרישוי מינהל ,התכנון משרד ראש הממשלה ובשיתוף כלל הגורמים הממשלתיים הרלוונטיים אוגוסט 2021 הוקם צוות מכוח החלטת ממשלה אחרת138 , העוסק בין היתר בתחום זה שחלק מ תוצר י עבודתו גובש ל טובת שינו י י חקיקת משנה הנדרשים לייעול תהליכי ר ישוי . לפי מינהל התכנון הצוות עודנו על ופ על מנת להשלים את העבודה בנושאים שעדיין נותרו . 136 מועד זה הוא עבור פרסום התחזית בשנת היישום הראשונה. לאחר מכן, יש לפרסם תחזית מימוש בשני מועדים .בשנה: ביולי בסמוך למועד גיבוש תוכנית העבודה לשנה הבאה ובינואר 137 מתחילת מאי2021 , עבור כל תוכנית בסדר גודל כזה שתאושר יגבשו משרד הבינוי, רמ"י והרשות להתחדשות עירונית .הערכת חומש בנוגע לשיווק משוער או מימוש משוער 138 החלטת הממשלה221 ( ""האצה והפחתת רגולציה בענף הבנייה01.08.21 .) | 1975 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים מהמתואר בלוח עולה כי מתוך עשרה סעיפים בהחלטת הממשלה ממרץ2021 , שנבדקו בביקורת, העוסקים באיגום ובשיתוף של המידע לצורך תכנון ומימוש של הרגולציה בתחום הבנייה ולצורך טיובה: שני סעיפים יושמו באופן מלא; חמישה סעיפים יושמו באופן חלקי - ובהם אפיון פלטפורמה מחשובית לאומית להצגת כלל המידע התכנוני וזיהוי היקפי מימוש התוכניות; ושלושה סעיפים טרם יושמו כלל - ובהם גיבוש תחזית למימוש התוכניות שאושרו וטרם מומשו וביצוע הערכת חומש בנוגע לשיווקים שלא מומשו . אי- יישום ההחלטה עלול להיות מכשול העומד בפני הגופים המעורבים בשוק הדיור , ובהם רמ"י, משרד הבינוי ומינהל התכנון, בבואם לוודא כי התוכניות שיזמו ושאושרו במוסדות התכנון מתממשות באמצעות שיווק קרקעות לבנייה וביצוע הבנייה בידי היזמים. בכך עלול להימנע מהגופים המידע הנחוץ לשם מימוש מדיניות הדיור הלאומית כפי שקבעה הממשלה בתוכנית האסטרטג.ית כמו כן, היעדר המידע פוגע במאמצי הממשלה להתמודד עם מצוקת הדיור, בין היתר באמצעות סנכרון ותכנון של פעולות גופי הממשלה השונים המעורבים בשרשרת הייצור .של יח"ד, ולוודא שתוכניות מפורטות לדיור הופכות בסופו של דבר לבנייני מגורים על הצוות הבין-משרדי ,מינהל התכנ ון, רמ"י, משרד הבינוי, משרד ראש הממשלה, מפ"י והרשות להתחדשות עירונית לפעול בשיתוף פעולה ולהשלים את הצעדים הנדרשים לשם יישום החלטת הממשלה. משרד ראש הממשלה מסר בתשובתו מפברואר2023 כי הצוות ה בין- משרדי שהוקם פעל לגיבוש תמונת מצב בכל הנוגע למידע בתחום הדיור ב ממשלה. תמונת המצב הצביעה על שגרות עבודה בין- ;משרדיות שאינן מיטביות על עיכובים בהעברת נתונים בין - ;משרדית על היעדר אחידות ;בשפה המקצועית ביחס לאותם הפרויקטים על אתגרים טכנולוגיים הנוגעים לשילוב מידע גאוגרפי ואלפא- ;נומרי ו על אתגרים בנוגע ל העברת המידע מן המשרד ים ו ל עיבודו . נוכח אלה הצוות החליט כי תחילה ,ימופו מקורות המידע הממשלתיים במשרדי הליבה הנוגעים לתכנון ל י בני ל ה ו תשתיות , בדגש על המידע שרלוונטי לתיאום ו ל סנכרון של עבודת גופי הממשלה השונים , ובהמשך יתווספו מקורות מידע נוספ ים ממשרדים אחרים ,מ תאגידים ממשלתיים ו.מוועדות מקומיות עוד הוחלט כי אגם ה נתונים יוקם בענן ,הממשלתי ובהמשך תגובש הצעה ל גבי נוהלי עבודה בין-משרדיים. עוד נמסר בתשובה כי בימים אלה מתקיימים דיונים עם משרד האוצר בעניין התקציב לשנים2023 - 2024 . | 1976 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים סיכום בשנים האחרונות פעלו ממשלות ישראל להגדלת היקפי התכנון והשיווק של ,יחידות דיור בין היתר במטרה לצמצם את הפער שנוצר במשך יותר מעשור בין הביקוש להיצע של כ- 189,000 יח"ד שהיה אחד הגורמים לעליית מחירי הדיור של208% בין השנים2007 - 2022 . יכולתה של המדינה ומוסדותיה להשפיע על היצע הדי ור ,ואגב כך לווסת את מחירי הדיור ,ניכרת בעיקר משום שהמדינה מחזיקה ב כלים וב משאבים רחבי היקף .רמ"י היא הגוף הממשלתי המופקד לע ניהול משאב הקרקע של מדינת ישראל , ולכן מעורבותה ניכרת לאורך שרשרת הייצור של יח"ד משלב תכנון הקרקע דרך שיווקה ועד פיתוחה . התוכנית האסטרטגית לדיור נועדה להגדיר למינהל התכנון ולגורמי התכנון ,לרבות רמ" י , את היעדים הכמותיים הנדרשים כדי לספק את וצ רכי הדיור של האוכלוסייה, ו היא מתניעה תהליכים ממשלתיים משולבים שנועדו לממש הקמתן של יח"ד ותשתיות נלוות . לפי התוכנית, בשנים 2017 - 2040 נדרש לתכנן כ- 2.6 מיליון יח"ד, ו חלק ניכר מיעדי התכנון המפורט התבססו על תכנון על מקרקעי ישראל ובמסגרת התחדשות עירונית. בביקורת עלה כי חלק מהפעולות שנקבעו לשם מימוש התוכנית האסטרטגית לא יושמו . רמ"י ומשרד הבינוי לא גיבשו תוכנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי על פ י תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי שגובשה במינהל התכנון כנדרש בהח לטת הממשלה על התוכנית האסטרטגית ;משרד הבינוי ,מטה הדיור ואגף תקציבים ,במשרד האוצר בתיאום עם רמ" י , לא גיבשו תוכנית פעולה להתחדשות עירונית בהתאם להחלטת הממשלה .עוד עלה כי באזורי הביקוש תוכננו יח"ד בשיעור נמוך מיעדי התוכנית האסטרטגית ואילו בפריפריה נוצרו עודפי תכנון . מינהל התכנון לא דיווח באופן סדיר לקבינט הדיור על נושא ו הת כנית האסטרטגית כנדרש בהחלטת הממשלה ,והמועצה לא דנה ו בת כנית האסטרטגית , ומשכך לא הנחתה את רמ"י לגבש ות כנית עבודה ארוכת טווח על פי יעדי ו הת כנית . אשר למשך זמן אישור ות כניות במוסדות התכנון, שיעור ו הת כניות ש לא אושרו בזמן התקן ( 18 חודשים בוועדה המחוזית ו- 24 חודשים בוותמ"ל ) עמד על28% בשנים2017 - 2021 ,. זאת ועוד היקף התוכניות שאושרו בזמן התקן אומנם עלה מ- 726 ב שנת2017 ל- 760 ב שנת2021 , אך היקף יחה"ד באותן ת ו כניות ירד מ כ- 53,000 לכ- 32,000 . זאת ועוד ,בשנים 2017 - 2021 קבעה הממשלה בהחלטותיה יעדים לרמ"י, בין היתר לשיווק ולביצוע של עסקאות בקרקע למגורים ברמה כלל-ארצית ובאזורי הביקוש . נמצא כי מכרזים שכללו כ- 63,000 יח"ד מתוך239,000 שפורסמו ( במהלך השנים הללו26% ) לא ( הצליחו כלל, כמחציתם47%) במרחבים ה דרום , הצפון והגולן ויהודה ושומרון . בשנים 2017 - 2019 ביצעה רמ"י עסקאות בהיקף של 72,000 יח"ד באזורי הביקוש לעומת 87,000 יח"ד שנקבעו ביעדי הממשלה ,קרי 83% מהיעד. בשנת 2020 , ש לגביה לא קבעה הממשלה יעדים, ירד היקף העסקאות באופן ניכר לכ- 10,000 יח"ד בשנה , בשנת2021 עלה לכ- 27,000 יח"ד .לרמ"י אין מידע כולל ומעודכן על היקף הקרקעות למגורים שטרם נבנו עליה ן יח"ד, אף שחלף הזמן שנקבע לכך ,והיא אינה עוקבת אחר עמידת היזמים בתנאי ההסכם לגבי השלמת .הבנייה | 1977 | | דוח מבקר המדינה אייר | התשפ״ג מאי 2023 ה | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים אשר ל החלטת הממשלה, שנועדה לשפר את תהליכי התכנון והביצוע בתחום הבנייה באמצעות איגום ושיתוף של מידע, היא לא יושמה ברובה. אומנם הוקם צוות ן בי-משרדי לגיבוש מדיניות בעניי ן איגום ושיתוף של כלל המידע הממשלתי הנוגע לתכנון ,ל בנייה ול הקמת תשתיות, ועודכנה תחזית דמוגרפית בחלוקה לנפות עד 2050 ,אך לא הושלמה בחינת היקפי מימוש ן של תו כניות מאושרות למגורים ;לא גובשה תחזית מימוש ו לת כניות מאושרות למגורים ;לא ו בוצע ה הערכת חומש לשיווק משוער של ות כניות מאושרות למגורים. על הגופים המעורבים ביישום התוכנית האסטרטגית ובהם מינהל התכנון, רמ"י ו משרד הבינוי לפעול ליישום המלצות דוח .זה על רמ"י לגבש ות כנית פעולה לייזום תכנון מפורט על מקרקעי ישראל, ולקבוע יעדי תכנון לטווח הארוך בהלימה לתוכנית האסטרטגית וכנגזרת ממנה .על משרד הבינוי, בשיתוף אגף תקציבים במשרד האוצר ו בתיאום עם רמ"י , לגבש תוכנית פעולה להתחדשות עירונית ולגבש תחזית מימוש ו לבצע הערכת חומש לשיווק משוער של תו כניות מאושרות למגורים. על מינהל התכנון לפעול לקיצור פרקי ה זמן לקידום תוכניות מפורטות במוסדות התכנון ,לטייב את הנתונים בכל הנוגע להתחדשות עירונית כדי להציג לקובעי המדיניות תמונת מצב מלאה ועדכנית ולהקפיד על העברת דיווחים שנתיים לקבינט הדיור בדבר עמידה ביעדי ו הת כנית האסטרטגית . מומלץ כי מועצ ת מקרקעי ישראל תדון ו בת כנית האסטרטגית ותפעל םודי לק ות כנית פעולה או מדיניות כוללת לייזום תכנון קרקע כפי שנקבע ו בת כנית ותפקח על פעולות רמ" י בנושא .זה בנוסף, על מינהל התכנון, רמ"י, משרד הבינוי, משרד ראש הממשלה, מפ"י והרשות להתחדשות עירונית לפעול ליישום מלא של החלטת הממשלה בנושא איגום ושיתוף .המידע בתחום הבנייה | 1978 | תכנון ושיווק של קרקעות למגורים