החלטות ועדה
סימוכין:2023-066506
ירושלים, ל' בסיוון תשפ"ג
19 ביוני 2023
סיכום דיון
מיום שני, ל' בסיוון תשפ"ג, 19.6.23 בנושא:
תכנון ושיווק של קרקעות למגורים – דוח שנתי של מבקר המדינה 2023
ח"כ מיקי לוי-יו"ר הוועדה - מלימוד הדוח עולים כשלים ניכרים של תכנון מול ביצוע. יש כאן שאלות קשות על כשלים בשיווק. השיווקים חוזרים על עצמם שנה אחר שנה במספרים גדולים ומנפחים את הסטטיסטיקה.
189 אלף יחידות דיור חסרות בישראל, אבקש לדעת כמה יחידות שווקו בשנת 2022 וכמה יחידות דיור חסרות במצטבר? יש 33% במסגרת התחדשות עירונית, אבקש לדעת איפה הנושא עומד ומה המדינה עושה כדי לעודד את הקבלנים? קיימת חריגה ביחידות הדיור שאושרו אבל בוועדות מחוזיות יש חריגה של 18 חודשים בזמן. יש 25% כשלים בשיווקים עצמם, למה זה קורה והאם המחירים גבוהים מדי? כמה יחידות שווקו בעשור האחרון וכמה בוצעו בפועל? אנו רואים ירידה בהתחלות בניה, ירידה בביקושים לדירות והפער של שנה זו נותן את אותותיו הלאה וצריך לחשוב מה עושים.
ח"כ מיכאל ביטון – בדוחות הקודמים דווח על הזוכים בדירות החדשות. פורסם נתון מזעזע בנוגע למעמדם הכלכלי של הזוכים – בעלי הכנסות של עשרות אלפי שקלים. אבקש לדעת את הנתון מי זכה בדירות. 208% שיעור ההתייקרות בעשור האחרון, השיווק של רמ"י מצליח בפריפריה ופחות במרכז. יש אדמות ריקות ופניה להצפת בתים, אך לא ניתן פתרון לתעשייה, מסחר, מוסדות חינוך ועוד. ניתן היום לבנות בכסף ממשלתי דירות זולות בלי פטנטים שיווקים, אלא בעלויות הבניה בלבד ובערבויות המדינה כפי שעשה בעבר אריק שרון. משרד הבינוי ורשות מקרקעי ישראל לא עומדים ביעד של דיור בר השגה במחיר סביר כמו בעולם. למה ניתנות דירות בפריפריה בסבסוד ממשלתי של 100 אלף ש"ח ("בנה ביתך") לאנשים שהזכייה עבורם היא בדירה שניה. למה מי שאין לו בית לא יקבל עוד 100 אלף ₪?!
אף אחד לא נחוש להוריד את המחירים.
משרד מבקר המדינה – צחי בובליל – מנהל אגף - תקופת הביקורת: פברואר – ספטמבר 2022
נושאים שנבדקו:
פעולותיה של רמ"י בנוגע לתכנון ושיווק של קרקע למגורים.
יישום התוכנית האסטרטגית לדיור.
לפי התחזיות עד שנת 2040 נדרשת בנייתן של כ-1.5 מיליון יח"ד. ובהתאם לזה נקבע יעד כולל לתכנון של כ-2.6 מיליון יח"ד בתוכניות מפורטות לאותן השנים (התוכנית האסטרטגית לדיור).
בביקורת עלה כי חלק מהפעולות שנקבעו לשם מימוש התוכנית האסטרטגית לא יושמו, לא גובשה תוכנית פעולה לייזום תכנון סטטוטורי על פי תוכנית הפעולה לתכנון האסטרטגי שגובשה במינהל התכנון כנדרש בהחלטת הממשלה. באזורי הביקוש תוכננו יח"ד בשיעור נמוך מיעדי התוכנית האסטרטגית ואילו בפריפריה נוצרו עודפי תכנון. מינהל התכנון לא דיווח באופן סדיר לקבינט הדיור על נושא התוכנית האסטרטגית כנדרש בהחלטת הממשלה, וגם מועצת מקרקעי ישראל לא דנה ביישום התוכנית.
הפוטנציאל התכנוני הקיים למגורים אינו מנוצל דיו לשיווק ורוב התוכניות המפורטות למגורים אינן משווקות בטווח של ארבע שנים מיום אישורן.
החלטת הממשלה, שנועדה לשפר את תהליכי התכנון והביצוע בתחום הבנייה באמצעות איגום ושיתוף של מידע לא יושמה ברובה. אי היישום עלול להיות מכשול העומד בפני הגופים המעורבים בשוק הדיור בבואם לוודא כי התוכניות שיזמו ושאושרו במוסדות התכנון מתממשות באמצעות שיווק קרקעות וביצוע הבנייה בידי היזמים. היעדר המידע פוגע במאמצי הממשלה להתמודד עם מצוקת הדיור ולוודא שתוכניות מפורטות לדיור הופכות בסופו של דבר לבנייני מגורים.
על הגופים המעורבים לפעול ליישום החלטת הממשלה בנושא התוכנית האסטרטגית ולדווח לקבינט ולמועצה על מידת העמידה ביעדים.
במסגרת דוח שעתיד לצאת בשנה הבאה, אנו אמורים להיפגש עם הרשות להתחדשות עירונית.
דן נאומנקו-סגן מנהל אגף - אנו בדקנו פעולות ממשלה של רמ"י לאור נורמות מחייבות ולא פעולות של התחדשות עירונית.
מינהל התכנון – שחר סולר-סמנכ"ל אסטרטגיה - פעם ברבעון מתכנס פורום שדן בחסמים מראש ולא בדיעבד, זה קורה בצורה סדירה.
משרד הבינוי והשיכון – ורד סולומון ממן-מנהלת אגף בכיר תכנון – בין רמ"י למשרד הבינוי יש שת"פ במשך 6 שנים על שולחנות הסרטוט והתכנון. אנו יושבים על מערכת אחת ואין כפילויות. אנו רואים את התחרות בין הגופים כחיובית ופועלת למציאת פתרונות יצירתיים לעזור אחד לשני. יש חסמים אחרים: בביצוע, תשתיות, תקצוב, ועדות מקומיות שצריכות להוציא היתרי בניה וכו'. למשרד הבינוי והשיכון יש מורשת של הקמה ותכנון מקום המדינה. רשות מקרקעי ישראל נמצאת בכפיפות למשרד הבינוי והשיכון. הממשלה צריכה להחליט מה תפקידיה של רשות מקרקעי ישראל. עבדנו עם משרד מבקר המדינה וסיפקנו הרבה חומרים. אני מוצאת את הדוח ככלי לשיפור המצב בשיתוף עם מינהל התכנון ורמ"י. פחות הסכמנו עם המבקר שטען שאין תכנית פעולה משותפת עד שנת 2040. יש תכנית שבאה לידי ביטוי בישיבות, טבלאות ועוד, אולי היא לא נראית כמו תכנית אך היא קיימת. דוח המבקר נתן לנו מחמאה על מלאי תכנון, אנו עומדים בתכנית הפעולה וביעדיה.
גבולות גזרות בין משב"ש לרמ"י לא נחתכו, ואנו חושבים שזה לא נכון. יש חלוקת עבודה ותחומי מומחה שאני נעזרת בהם. כל אחד מפתח את תחומי המומחיות, ולרמ"י יש את המומחיות שלו שאני מתייעצת איתו. משרד הבינוי עובד בכל הארץ ושם דגש על הפריפריה וכן יותר דומיננטי מרמ"י. נושא עצירת מחירי הדיור הוא מורכב ואין תשובה אחת. שוק הנדל"ן הוא מורכב מכמה שחקנים שצריך לקחת אותם בחשבון. יש צורך להיות מאוד יצירתי ותלוי מאוד בטעמים של אנשים במשך השנים. אנו צריכים לקרוא את הדברים ולאפשר כל מיני פתרונות. כמו כן לייצר יותר גיוון של צורות דיור כמו בעולם, ואכן אנו מנסים את המודלים האלה כפיילוט (דיור שיתופי).
התכנון הוא לאשר כ- 108 אלף יחידת דיור מדי שנה שכוללת: יזמים פרטים, המדינה, התחדשות עירונית ואוכלוסייה ערבית שמתכננת את הקרקע שלה.
אריאל רוזנברג-מנהל אגף בכיר שיווק – המועצה הלאומית לכלכלה והלמ"ס מתעסקים עם הנתונים של מחסור. איני יכול לדעת כמה דירות חסר בישראל. אנו עושים את המירב האפשרי לשווק כמה שיותר דירות. בשנת 2022 היו חסרות 190 אלף יחידות דיור.
הלמ"ס - רינת כהן מורנו-ראש תחום בינוי ונדל"ן – אנחנו מציגים את הכמויות של גמר הבניה ולא כמה יחידות דיור חסרות. לוקחים את גמר הבניה ומצמידים לתוספת של משקי הבית בישראל שגם מפורסמת ע"י הלמ"ס. זו שיטה כלכלית לספירה ויש כלכלנים שמשיגים על כך. בשנתיים האחרונות הנתונים מאוששים מבחינת כמות ההיתרים והתחלות הבניה לעומת השנים הקודמות.
רשות מקרקעי ישראל – טלי מורלי – הרשות היום היא תחת משרד הבינוי והשיכון, לפני שנתיים היתה תחת משרד האוצר. בשנים האחרונות יש שת"פ הדוק לא רק ברובד התכנוני בין משרד הבינוי והשיכון לבין הרשות, אלא גם ברובד השיווקי. ראש המועצה הוא השר, וגורמי המקצוע נפגשים על בסיס יומיומי כדי להתקדם, להסיר חסמים ולייעל. השר מעודכן ומקיים פגישות על בסיס שבועי עם ראש הרשות. רשות מקרקעי ישראל עומדת ביעדים שהוצבו לה. נדרש שת"פ רוחבי של כלל הגורמים במדינה וברשות המקומית כדי להשיג את יעד-העל.
בשנת 2022 פורסמו 81 אלף מכרזים ושנה קודם כ- 71 אלף מכרזים. הדוח לקח את סה"כ של כל אותן שנים במנותק ממועד הפרסום. בכל שנה אנו מתייחסים לתכנית עבודה של אותה שנה, ואם פרוייקט לא התקדם הוא נכנס לתכנית של השנה הבאה.
יש מס' נימוקים בעליה בביקוש לדירות: כיום חלק מהמשפחות מתפרקות, עזיבה של בית ההורים בגיל צעיר, נישואין בגיל מאוחר, עליה בכמות האוכלוסיה וכו'. הצרכים משתנים באופן אינדיבידואלי. אנו עושים את מירב המאמצים כדי להגשים את המדיניות הממשלתית.
ברמ"י יש מקום בעידוד ראשי הרשויות לשתף פעולה, האמצעים שלנו די מוגבלים בנושא. הרשויות המקומיות מעורבות בכל השיח.
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית - עינת גנון-סמנכ"לית – אנו עומדים ביעדים שקבעה התכנית האסטרטגית. המבקר לא ניהל איתנו שיח ולא היינו חלק מהמבוקרים, וידענו על כך בדיעבד. הפרויקטים הם בשיעור של 50% יוזמות המדינה ו- 50% יוזמות פרטיות.
אנו עומדים על 128% מהיעד הממשלתי. היתרי בניה מעל 200% מהיעד הממשלתי.
אנו נמצאים בקשר שוטף עם המבקר, וסבורים שצריך מעבר לתכנון לקבליותר תקציבים. אנו במאמצים לראות מה הם הכלים המשלימים, ואכן קידמנו בחוק ההסדרים האחרון חקיקה משמעותית שמסייעת בהיבטים הקניינים ובהיבטי המיסוי . יש לזכור שבהתחדשות עירונית השליטה שלנו מוגבלת - יש בעלי דירות וקרקע מרובים שלכל אחד יש רצון משלו. אנו יכולים לתת כלים מעודדים לשוק להיכנס לזה, ואנו צריכים סיוע להגיע למקומות שבהם ההתחדשות העירונית עדיין לא הגיעה, כמו בפריפריה.
מינהל התכנון – שחר סולר-סמנכ"ל אסטרטגיה – בשנת 2022 אישרנו 158 אלף יחידות דיור מעל היעד הממשלתי. אנו חייבים לעבור להתחדשות עירונית כמה שיותר, לחתור לחזון. לו"ז התקן לוקח זמן מרגע שהתכנית נקלטת עד שהיא מאושרת. הדרכים שלנו לעזור ליזם : מגבירים את הגמישות, מעדכנים את התכנית תוך כדי חשיבה על רישוי ועוד. הקושי הוא זמן היזם, האדריכל או שהיזם יכול להיעלם. היעד הוא 2.6 מיליון יחידות דיור לשנת 2040. מראש לקחנו את החסמים ולכן אנו מתכננים כפול ממה שצריך לבנות. החסמים בסופו של דבר נפתרים. המבקר המליץ לכל גוף לעשות תכנית פעולה, המלצה שאינה נכונה כי יש לעשות תכנית פעולה אחת לכלל הגופים. בסופו של דבר אנו צריכים לעבוד יחד. מינהל התכנון לא דיווח במועד לקבינט. השנתון פתוח לכלל הציבור ופעם בשנה הוא מפורסם בזמן כדי להיות שקופים שככל שניתן.
אחת הדילמות היא האם עליית המחירים היא בשל היצע וביקוש.
משרד רה"מ- איתמר בן ישראל- המועצה הלאומית לכלכלה– נכנסו לאירוע לפני שנתיים וחצי בדגש על ציר תשתיות מול ציר בינוי. ההתרשמות היא שיש עובדים מקצועיים במשרדי הממשלה שבעבודה המשותפת רוצים להוריד את מחירי הדיור. סוגיית העברת המידע צריכה לעשות קפיצת דרך משמעותית. בהחלטת ממשלה יש המון רכיבים שמשפיעים שקשה מאוד לשלוט עליהם. אנו התעסקנו בסוגיית המידע. החלטת הממשלה מחייבת את גופי הממשלה בשיתוף תכניות הדיור. אבל כדי לייצר מסד נתונים אחד התחלנו עם משרדי הליבה שיהיו בסיס של מאגר נתונים. יש משרדים שיש להם תמונת מידע טובה אבל צריך להשיג אותה מגורמים אחרים. הרצון הוא לייצר תמונה אחת עם אחידות. השאיפה היא להצליח לראות פרויקט דיור בציר הזמן.
תועלות בולטות לעבודת הממשלה:
• קיצור לוחות זמנים מייזום לאכלוס • תעדוף תכניות ופרויקטים לאור הצלבת מימוש ביחס למלאי תכנוני • זיהוי צורכי תשתית לפרויקטי דיור • זיהוי מוקדם של חסמי תכנון וביצוע וצמצום היקפיהם • איגומי תקציב ויתרון לגודל, עבודות הכנה לתשתית משותפות ועוד • ראייה אחודה להשקעות ממשלתיות באיזור נתון • יכולות תחקור מתקדמות טכנולוגית תועלות נוספות לעבודת הממשלה • התייעלות טכנולוגית – החלפת מערכי העברת מידע מסורבלים • יכולת תכנון מוקדמת של עסקאות השיווק ברמת המגרש • זיהוי שיווק לא ממומש • זיהוי של זכויות הבניה במתחם ברמה המצרפית • זיהוי ייזום מקביל לאותו תא שטח - מניעת אובדן מצטבר של עשרות חודשי עבודה ועשרות מלש"ח על עבודת תכנון שנגנזה במטה ובמחוזות/מרחבים/גופי תשתית • חיסכון של חודשי עבודה ותקציבים במיקור חוץ על חלקים רבים בעבודת הסקרים והכנת הקומפילציות במחוזות ובמרחבים • תכולות נוספות בשלבים הבאים: ועדות מקומיות, חינוך, הגנת הסביבה, כלכלה וכו'.
השלבים הקרובים: אנו עסוקים בשלב הראשון, ובשלבים הבאים מרכז השלטון המקומי ישתלב. אנו לא פוסלים עוד מעגלים חשובים וקריטיים.
הדרישה היא להיקף של 93 אלף יחידות דיור לא כולל התחדשות עירונית, אך כולל ישובים ערבים.
משרד האוצר – דניאל סרגי-רפרנט רמ"י באג"ת – פעולות התכנון והשיווק של רמ"י מתוקצבות במסגרת תקציב המדינה. סוגיית עלית המחירים מורכבת, אנו חברים במועצת מקרקעי ישראל ואנו פועלים במישור התקציבי להורדת המחירים.
קדם-האיגוד לקידום קהילות דיור למבוגרים בישראל - נחי כץ-מנכ"ל –יש מעל מיליון אנשים בגיל השלישי, וזה הולך להכפיל את עצמו בעשור הקרוב. בתי הדיור המוגן הם מאוד יוקרתיים, ואפשר בקלות לשחרר עשרות אלפי יחידות דיור למבוגרים, והם יפנו בתורם דירות לזוגות צעירים בקהילה. אנו נתקלים בחסמים מאוד שטותיים, כגון: מינהל התכנון מוציא טבעות בלי מרפסות שלא מותאמות לחוק , בניית דירות קטנות ואין מקום לטפל, אין שיח עם המדינה ולא מבינים את הצרכים של המבוגר, הדירות עומדות ריקות היום ואנו אומרים תגדילו את הדירות ועוד.
מרכז השלטון המקומי – מירה סלומון-ראש מינהל משפט וכנסת –אנו עדים לקושי מאוד גדול בתכנון הוליסטי שכולל לא רק את הבניה של יח"ד אלא גם את הצרכים מסביב. יש ירידה בכמות מוסדות ציבור מ – 30 אלף ל- 12 אלף, גם קרן הארנונה נוגסת ביכולות ומקשה. אנו רואים שתשתיות לא נבנות. משלב התכנון לשלב הביצוע יש לעבור תחנות ולהשקיע כסף בתשתיות כדי שהתושבים יהנו מהם.
בתום הדיון הוועדה הגיעה למסקנות הבאות:
הוועדה מודה לכל המשתתפים בדיון.
הוועדה מבקשת ממשרד מבקר המדינה לערוך ביקורת ביניים במהלך 3 חודשים הקרובים, ובהסתמך על נתונים מהרשות להתחדשות עירונית.
הוועדה תקיים ישיבת מעקב בעוד חצי שנה, ומבקשת לשמוע על התוצאות: מחירים, שיווק, תכנון ותכלול.
הוועדה דורשת מהממשלה לשלב את השלטון המקומי, תוך 3 חודשים, בכל התכלול נוכח היותו שחקן מרכזי.
הוועדה מבקשת ממשרד הבינוי והשיכון להיפגש עם קדם - האיגוד לקידום קהילות דיור למבוגרים בישראל ולהגיע יחד לתובנות.