חומר רקע
13/07/2023
לכבוד
חברי הכנסת בוועדת הכלכלה ובוועדת המשנה לתחרות ושירות ללקוח במערכת הבנקאית
שלום רב!
הנידון: הצעות מטעם התאחדות יועצי המשכנתאות להתמודדות עם עליות הריבית הגבוהות בתחום המשכנתאות
אנו מרכזים במסמך זה את כלל ההצעות שהועלו על ידי נציגי התאחדות יועצי המשכנתאות בוועדות השונות בכנסת, מדובר בהצעות שנובעות מהיכרות מעמיקה מהפרקטיקה בשטח, ואשר מימושן יביא בהחלט להקלה משמעותית על משקי הבית בעלי המשכנתאות הקיימות וגם על נוטלי משכנתאות חדשים.
קיצור והארכת תקופה במשכנתא קיימת ללא מחזור
כיום כל שינוי בפריסת המשכנתא דורש ביצוע מחזור משכנתא, שמשמעותו היא שהבנק מתמחר מחדש את תנאי המשכנתא ומייקר אותה בכך. מוצע לקבוע רגולטורית שהבנק לא יסרב לבקשת לווה לשינוי במשך פריסת המשכנתא וזאת ללא צורך במחזור, דבר שיאפשר ללווים שמתקשים בהחזר לפרוס לתקופת מה נוספת את ההלוואה ולהקל בהחזר החודשי, ובהמשך לכשירווח להם, לקצר חזרה את תקופת ההלוואה.
70% מימון לסילוק אשראי צרכני/יקר
כיום בעלי נכסים עם משכנתא מעל 50% לא יכולים לקחת אשראי בשעבוד הדירה עקב הגבלת בנק ישראל המאפשר הלוואות כאלה רק עד 50% מימון.
המגבלה יוצרת מצב שמשפחות רבות שנחנקות מעליית ההחזר החודשי בגין הלוואות אשראי צרכני בחשבונות הבנק, לא יכולים לקחת את האשראי בבנק בפריסה של משכנתא ובכך להקטין את ההחזר חודשי.
אמנם לטענת בנק ישראל שינוי כזה יגביר נטילת הלוואות ובכך יפגע ברעיון הצמצום המוניטרי, אולם ניתן להגביל את ההקלה רק לכיסוי הלוואות צרכניות קיימות, באופן שההלוואה תועבר ישירות על פי "מכתב כוונות" לגוף המלווה, באופן הזה לא יילקחו הלוואות חדשות לצריכה שוטפת, אלא לסגירת הלוואות קצרות מועד או יקרות מדי.
ביטול זמני של החובה לקחת שליש משכנתא בריבית קבועה
נוהל בנקאי תקין 329 מחייב את הבנקים לתת שליש מכל הלוואת משכנתא בריבית קבועה, אמנם בשנים בהם ריבית הפריים הייתה נמוכה, היתה בכך הגנה ללקוחות מפני עליית ריבית, אולם כעת בתקופת שיא של הריבית, חלקה של ההלוואה שניתן בריבית קבועה יוצר סיכון לתשלום עמלת פירעון מוקדם בהיקפים משמעותיים מאד.
כבר כיום ניתן לראות שבמערכת הבנקאית לווים מקבלים הצעות זולות במיוחד להלוואות קבועות, אולם הלווים מעדיפים לשלם יותר במסלולים משתנים בשביל להפחית את סיכון הקנס.
בנוסף כתוצאה מכך רוכשי דירות שקונים עתה דירה בידיעה שהם ימכרו אותה בעוד זמן מה, מוצאים עצמם מחויבים לקחת הלוואה במסלול עם קנס משמעותי ללא שום דרך לברוח ממנה.
מוצע לפחות כהוראת שעה להסיר את המגבלה, ולחלופין לקבוע שהלוואה בריבית משתנה של יותר מ-5 שנים תיחשב כריבית קבועה לעניין המגבלה.
הקלות בעמלות הפירעון המוקדם העתידי
שוק המשכנתאות כיום מתמחר את המסלולים ארוכי הטווח בריבית זולה משמעותית מאשר ריבית הפריים, כך לדוגמא הלוואות בריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה מתומחרת היום במערכת בשיעור הפחות מ-5% ריבית, כך גם הלוואה קבועה לא צמודה, אולם הרבה מן הלווים חוששים לגעת במסלולים אלו למרות היותם זולים משמעותית, וזאת בשל החשש מעמלות פירעון מוקדם בעת ירידת ריבית.
כך, לווה הלוקח משכנתא בידיעה שהוא מתכוון לסלקה בעוד שנתיים שלוש, מוצא עצמו נצמד במקסימום להלוואת הפריים היקרה, רק בשביל למנוע את הסיכון בעמלת הפירעון המוקדם.
יצוין, כי אין מוצע לבטל לחלוטין את עמלת הפירעון המוקדם, אלא לתחמה לסכום מקסימום, כך שהלווים יוכלו לתמחר את הסיכון ולכלכל את צעדיהם.
קביעת תקנות לעמלת פירעון מוקדם בחוץ בנקאי
סעיף 50 לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), תשע"ו-2016 מורה כי שר האוצר יתקין תקנות ביחס לעמלת פירעון מוקדם היקפה ותנאיה כאשר מדובר במלווים חוץ בנקאיים, אולם תקנות כאלה טרם הותקנו עד היום.
מצב זה כובל לווים במערכת החוץ בנקאית לריביות גבוהות במיוחד שממשיכות ומתייקרות, ובלית הגבלות על עמלת הפירעון המוקדם, מגיעות עמלות אלו בחלק מהמקרים לסכום השווה לכלל הריבית העתידית על ההלוואה.
נדרש בדחיפות כי שר האוצר יתקין תקנות אלו, על מנת לאפשר למשפחות רבות לעבור ממימון חוץ בנקאי לבנק בתנאים הוגנים יותר, או לסלק לחלוטין את הלוואתם ללא עמלות נשך בגין הפירעון המוקדם.
הוספת מדד תשומות הבניה למשכנתא
אמנם לפני שנה אושר התיקון לחוק המכר המגביל את מדד תשומות הבניה לכדי 40% מעלות הדירה החדשה, אולם עדיין רוב מקבלי הדירות בימים אלו רכשו אותן לפני כניסת החוק לתוקף והם משלמים מדד תשומות בניה מלא.
נכון להיום בשל המגבלה הרגולטורית של בנק ישראל כי אחוז המימון יחושב על פי גובה החוזה או השמאות הנמוך מבניהם, רוכשי דירות שלקחו מימון מקסימלי לא יכולים לקבל מימון על עליית תשומות הבניה, למרות ששווי הנכסים שלהם עלה משמעותית.
דבר זה מביא את אותם רוכשים לקחת הלוואות אשראי קצרות תקופה בחשבון הבנק או אשראי חוץ בנקאי, עם החזרים חודשיים גבוהים ויקרים באופן שגורם לסיכון כלכלי עבורם ועבור המערכת הבנקאית.
מבוקש כי בנק ישראל יאפשר רגולטורית לבנקים להגדיל את המשכנתא בגין עלויות תשומות הבניה, ובכך לאפשר לזוגות שסוף סוף הגיעו לדירה משלהם להתחיל את חייהם בצורה רגועה ושלווה.
הקלה על משכנתאות שנוטלים ההורים עבור הילדים
אחד ממקורות ההון העצמי של זוגות צעירים הינם ההורים המעוניינים לסייע, במקרים בהם אין להורים הון נזיל הם פונים לקבל הלוואת משכנתא על דירתם לצורך ההון העצמי לזוג הצעיר, הלוואה זו מכונה בשוק: "הלוואת נדוניה".
בנק ישראל מכיר בפונקציה הזאת של הון עצמי מדירת ההורים, אולם בשו"ת על נב"ת (נוהל בנקאי תקין) 329 מגדיר בנק ישראל את ההלוואות הללו כ-"הלוואה לדיור לכל מטרה". במילים אחרות, הפיקוח משפיע באמצעות הוראות אלו על גובה הריבית שהבנקים דורשים, כך שעבור הלוואה למטרה כללית הריבית תהיה גבוהה יותר מהלוואה לצורך רכישת דירה. ההבדל בתמחור הוא משמעותי ביותר ועשוי להגיע עד למעלה מ-2% בהפרשים בין סיווגי העסקאות.
חשוב לציין שמכיוון שניתן לפקח כי הכסף בהלוואות נדוניה יכול להיות מועבר ישירות למוכר/לקבלן כמו בכל עסקת רכישה רגילה – אין חשש כי הכסף ישמש להלוואות לצרכים אחרים או לצורך השקעות.
הלוואות זכאות
בנוסף נציין את נושא הלוואות הזכאות שדרכם המדינה יכולה להקל מאוד על רוכשי דירה ראשונה בכל הנוגע להון העצמי הנדרש. החרגת הלוואות הזכאות של המדינה מהרגולציה של בנק ישראל תקל על הזוגות הצעירים ותאפשר למדינה השפעה ישירה ומשמעותית יותר בתמיכה בזכאים.
נדרשת רפורמה בנושא זה הן בגובה הסכום הניתן לרוכשים, והן במסלול הריבית שכיום הוא צמוד מדד וממש לא אטרקטיבי.
אנו מציעים להגדיל את סכומי הזכאות ולהרחיב את האפשרות לקבל את ההלוואה מעבר לאחוזי המימון המקסימליים בבנק, כך שרוכשי דירה זכאים יוכלו לקבל אחוז מימון גבוה יותר בריביות טובות לא צמוד למדד מבלי לקחת הלוואות משלימות מכבידות.
בברכה,
יונתן ברלינר ברוך פיירשטיין
יו"ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות חבר הוועדה המקצועית
בהתאחדות יועצי המשכנתאות