חומר רקע

:כתיבה ל ירן קוסמן, כלכל ן :| אישור עמי צדיק, מנהל המחלקה לפיקוח תקציבי תאריך :כ"ט בתמוז תשפ"ג , 18 ביולי2023 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm סקירה כלכלית סקירה ה על ריבי ו ת ,במשק התחלות בנייה של דירות ,מדד מחירי הדיור ושכר דירה מסמך זה נכתב לבקשת ח"כ ה יעקב אשר, יו"ר ועד י פנ ה ת ם והגננת הסביבה , לקראת דיון ב- 19 ביולי 2023 בנושא "השפעת הירידה בהתחלות הבנייה על היצע הדיור ועל מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך". במסמך מוצגים נתונים על ,מדד מחירי דירות מדד שכר דירה, התחלות בנייה ו שער הריבית בשנים האחרונות . 1. שינוי ב מדד מחירי דירות ושכר דירה שוק הדיור מתנהג באופן מחזורי בגין שינויים ב גורמי( ביקוש בעיקר שער ה ריבית ו דמוגרפי ה ) הנתקלים בהיצע קשי ח , המתאים עצמו באיטיות לשינויים בביקוש. תרשים1 מציג את מדד י מחירי דיר ,ות בבעלות, מחירי דירות בשכירות שכר ממוצע למשרת שכיר והכנסה כספית נטו למשק בית במחזור י העסקים האחרו.נים תרשים1: מדד מחירי ר די ות ומדד שכ ד ר( ירה2017 עד2023 ) 1 אפשר רל אות כי מחירי דירות עלו מתחילת2017 עד א פריל2023 בכ- 40.3% . בחודשים מרץ ואפריל2023 מחירי דירות ירדו בכ- 0.6% . מדד שכר דירה עלה מתחילת2017 עד אמצע2023 בכ- 13.3% , ומדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה21.4% ,בחוד ש ים האחרונים מ גמת העלייה התגברה . יש לציין כי חוזי שכירות דירות נכרתים ,לתקופות של שנה ויותר ועל כן לוקח זמן עד ששינויי מחירים מופיעים במדד במלואם . 1 ,הלמ"ס מאגר מדדי מחירים , :מדד שכר דירה ומדד מחירי דירות, אוחזר18 ביולי2023 . מ דד מחירי דירות אינו נכלל במדד המחירים .לצרכן סעיף דיור הנכלל ב מדד המחירים לצרכן כולל :שלושה רכיבים שירותי דיור בבעלות הדיירים עבור משקי בית ה ג רים בדירה בבעלות ( 68.5% מסך הס י)יף ,שכר דירה עבור משקי בית ה גר ים בדירה שכורה ( 25.9% ) ,ו הוצאות דיור אחרות לרבות ביטוח דירה ושכר עו"ד ומתווך ( 5.5% .) מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים נמדד על ידי ה שינוי בשכ"ד ה מבטא את עלות השימוש של הדירה הנמצאת בבעלות הדיירים, על סמך חוזי שכירות חדשים ומתחדשים. מדד.שכר דירה מודד את השינוי בכלל הדירות השכורות למ ה" ,ס ירחו ן לסטטיסטיקה של מחירים, יוני2023 ,מתודולוגיית חישוב סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן , משקלות קבוצות הצריכה הראשיות והמשניות במדד המחירים לצרכן. 14 ביולי2023 . 40.3% 13.3% 21.4% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 מדד מחירי דירות מדד שכר דירה מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים .שגיאה! לא נמצא במסמך טקסט בסגנון שצוין | 2 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm ה תנהגות מדד מחירי דירות לאורך השנים מלמדת על שני שלבים במחזור העסקים: שלב ראשון: עליית מחירים–  בתחיל ת מחזור העסקים נוצר גידול מהיר בביקוש בשל גידול ב עלייה לישראל ( כמו ה עלייה ממדינות בריה"מ החל מ- 1989 ) או בשל שער ריבית נמוך ( כמו המשבר הכלכלי ב- 2008 ;)  הגידול המהיר בביקוש לדירות מביא לעליית מחירים מהירה שכן היצע הדירות קשיח יחסית , כלומר גדל באופן איטי עקב זמ ני תכנון, אישור ו בניית דירה ארו כים יחסית . הגידול בביקוש ועליית המחירים מובילים לצמצום הדרגתי .של מלאי הדירות שלב שני: התייצבות וירידת מחירים-  עם הירידה במלאי הדירות וה עלייה במחירים, מגדילים היצרנים את היצע הדירות תוך הגדלת השקעות והפנמת ;שיפורים טכנולוגיים  עם הזמן, הגורמים שהביאו להגדלת הביקוש (גל עלייה או ריבית נמוכה ) נחלשים, ההיצע גדל ומתחילה ירידת .מחירים עד להופעת גל ביקושים חדש וחוזר חלילה כ,ך מאז עליית הר י יב ת במשק באפריל2022 החלה ירידה בכמות עסקאות רכישת דירות ובהתחלות בנייה של דירות חדשות. לאורך השנים מדד מחירי דירות בבעלות ה עול. קרי, במחזור עסקי ם שיעור ירידת ה מדד נמוך מ ש יעור עליית ו. 2 . שינוי ב ריבית בנק ישראל וב ריבית על משכנתאות ת רשים2 להלן מציג את ריבית בנק ישראל וריבית ממוצעת על משכנתאות צמודות ולא צמודות ב שנים האחרו נות. תרשים2 : ריבית בנק ישראל ו ריבית ממוצעת על משכנתאות צמודות ולא-צמודות ( 2017 עד2023 ) 2 אפשר לראות שבין2017 ל- 2022 ריבית בנק ישראל היתה נמוכה ו יציבה ו הריבית על משכנתאות הייתה במגמת ירידה. החל מחודש אפריל2022 החלה עלייה בריבית בנק ישראל ובריביות על משכנתאות. הריבית על משכנתאות צמודות עלתה בקצב מתון לעומת ה ריבית על משכנתאות לא- צמודות ובאמצע2023 היא הייתה ברמה דומה לזו 2 ,בנק ישראל הריבית הממוצעת על משכנתאות :, אוחזר18 ביולי2023 . 0.10% 4.75% 2.23% 3.80% 2.39% 5.56% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 ריבית בנק ישראל צמוד לא-צמוד .שגיאה! לא נמצא במסמך טקסט בסגנון שצוין | 3 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm שהייתה בתחילת2017 . כאמור בתרשים1 לעיל, בחוד ש ים האחרונים החלה ירידה במדד מחירי דירות בד בבד עם העלייה בריבית במשק א ש .ר הובילה לירידה בביקושים לרכישת דירות במקביל, קצב עליית שכר דירה עלה .ל פי מחקר של חוקרים ב בנק המרכזי בארצות הב ר ית, עליית ריבית משפיעה על ירידת מחירי די רו ת ועליי ת שכר דירה , שכן הירידה ב ביקוש ל רכישות דירות מובילה לעלייה בביקוש לשכירת דירות עולה , אם כי יש גורמים נוספים המשפעים על השינוי במחירים אלו. 3 3 . התחלות בנייה של דירות ב תרשים3 מוצג מספר הדירות למכירה ולא למכירה שהחלה בנייתן. דירות למכירה כוללות בנייה עצמית, קבוצות .רכישה, בניה להשכרה ועוד תרשים 3 : דירות למכירה ולא למכירה שהחלה בנייתן ( ,רבעונים17 20 - 23 20 ) 4 אפשר לראות שבשנים אלה הייתה עלייה במספר התחלות בנייה של דירות למכירה ויציבות במספר התחלות בנייה של דירות לא- למכירה. בסוף2021 ותחילת2022 היה שיא בהתחלות בנייה ובתחילת2023 חלה ירידה ו מספר התחברות בנייה של.דירות חזר לרמה דומה לזו שבשנים הקודמות 3 Dias, Daniel A. and João B. Duarte (2019). Monetary Policy, Housing Rents and Inflation Dynamics. International Finance Discussion Papers 1248. 4 ,הלמ"ס הכמות המבוקשת של דירות חדשות- מאי2020 , 14 ביולי2020. שנים שונות. כוללת מכירות על- ידי קבלנים והתחלות בנייה של .דירות לא למכירה, בעיקר בנייה עצמית, קבוצות רכישה וכדומה 0 5,000 10,000 15,000 20,000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 סך הכול דירות שנבנו למכירה דירות שנבנו לא למכירה .שגיאה! לא נמצא במסמך טקסט בסגנון שצוין | 4 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 4 . שיווק קרקעות מדינה ל דיור ב תרשים4 מוצג שיווק קרקעות ששווקו בהצלחה על ידי רשות מקרקעי ישראל במחצית הראשונה של כל שנה . תרשים4 :שיווק קרקעות ששווקו על ידי רשות מקרקעי ישראל במחצית הראשונה של כל שנה(דירות) 5 אפשר לראות שב תחילת2023 הייתה ירידה קלה של כ- 3% במספר הדירות ששווקו בהצלחה לעומת2022 ,אולם מספר הדירות היה גבוה לעומת השנים2018 – 2021 . 5 . היתרי בנייה ב תרשים5 נתונים על מספר הדירות בהיתרי יה בנ שהונפקו בשנים2017 – 2023 לפי רבעון. תרשים 5 :דירות ב היתרי בנייה ברבעון ( ,נתוני מגמה ,רבעונים 2017 - 3 2 20 ) 6 אפשר לראות שבשנים2021 – 2022 מגמת מספר הדירות בהיתרי בנייה הייתה קרובה ל- 20,000 .דירות ברבעון ברבעון הראשון של2023 הייתה ירידה של כ- 11% לכ- 17,615 .דירות ברבעון 5 ,רשות מקרקעי ישראל דין וחשבון על פעולות רשות מקרקעי ישראל לחודשים ינואר- יוני2023 , 13 ביוני2023 . 6 ,הלמ"ס מאגר נתונים מרכזי ,, היתרי בנייה, דירות לפי מחוז :אוחזר17 ביולי2023 . המגמה נאמדת לאחר נ וכי י העונתיות ו הסרת אי סדירות מהנתונים. 20,838 16,956 12,321 6,732 13,857 21,474 20,858 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 19,680 19,716 17,615 0 5,000 10,000 15,000 20,000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 .שגיאה! לא נמצא במסמך טקסט בסגנון שצוין | 5 הכנסת– מרכז המחקר והמידע www.knesset.gov.il/mmm 6 . מ ספר חוד ש י היצע וריבית ממוצעת על משכנתה צמודה ב תרשים6 מוצג מספר חודשי ה היצע של דירות חדשות, שהוא היחס שבין הדירות המוצעות למכירה לבין הדירות שנמכרו באותו חודש והריבית הממוצעת על משכנתה צמודה. תרשים6: מספר חודשי היצע של דיר ות חדשות וריבית ממוצעת על ( משכנתה צמודה2019 – 2023 ) 7 אפשר לראות שמספר חודשי ההיצע היה כ- 17 בתחילת2019 , ירד לשפל של9 חודשי היצע באמצע2021 ועלה ל- 24 חודשי היצע במאי2023 .העלייה ב מספר חודשי היצע החל באפריל2022 מתוא מת עם העלייה ב ריבית על המשכנתאות , ונגרמה הן בגין ירידה בהתחלות בנייה( ראו ב תרשים3) והן בשל ירידה בעסקאות לרכישת דירות חדשות , כמוצג בתרשים7 להלן. תרשים7 :עסקאות למכירת דירות חדשות(נתונים מנוכי עונתיות) 8 אפשר לראות כי החל ממחצית2022 חלה ירידה במכירת דירו .ת חדשות,כך בחודשים ינואר עד מאי2023 המכירות היו2,465 בממו צע חודשי לעומת4,055 בתקופה המקבילה בשנת2022, ירידה של כ- 39.2% ,ו- 4,390 ב תקופה המקבילה בשנת2021, ירידה של כ- 44% . 7 הלמ"ס, מאגר הנתונים המרכזי ,חודשי היצע לדירות חדשות :, אוחזר18 ביולי2023 ; ,בנק ישראל הריבית הממוצעת על משכנתאות , :אוחזר18 ביולי2023 . 8 הלמ" ,ס עסקאות נדל"ן– דירות חדשות, מרץ- מאי2023 , 13 ביולי2023 . 17 9 24 2.28% 3.84% 0% 1% 2% 3% 4% 0 5 10 15 20 25 30 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 2019 2020 2021 2022 2023 ריבית חודשי היצע חודשי היצע ריבית ממוצעת על משכנתה צמודה 4,480 3,913 2,227 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2021 2022 2023 * 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5