הודעה לעיתונות
דוברות הכנסת
ועדת הפנים והגנת הסביבה
יום רביעי א' אב תשפ"ג
19 ביולי 2023
נגיד בנק ישראל בישיבה בוועדת הפנים: "שיעור המכרזים שנסגרים ללא הצלחה עלה והתופעה הזאת עלולה להוביל להאטה בקצב התחלות הבניה".
יו"ר הוועדה ח"כ יעקב אשר: "מכרזים תקועים בגלל דרישות שאינן קשורות והופכות את הפרויקט לבלתי כלכלי, אם יתאימו אותן למציאות היזמים יבואו בהמוניהם. כך גם בהתחדשות עירונית בפריפריה, אם יביאו את המנופים הכלכליים היזמים יידעו להרים פרויקטים".
נשיא התאחדות הקבלנים: "היום הבעיה היא לא בתכנון ולא בקרקע אלא בעליית הריבית; אם המשכנתא לזכאים תגדל פי שלוש ופי ארבע עם הטבות מס משמעותיות יותר, זה יאפשר להרבה מאוד זוגות צעירים לקנות דירה."
מנכ"ל רמ"י: "בפריפריה יכשלו מכרזים - יש לסבסד את הפיתוח בפריפריה."
נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון נענה לבקשת יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה חה"כ יעקב אשר, והגיע הבוקר לדיון בוועדת הפנים. הנגיד הציג את מדיניות בנק ישראל בכל הקשור לשוק הדיור.
פרופ' ירון אמר: "שוק הדיור הוא שוק כלכלי חשוב אבל גם נושא חברתי במהותו שעסקנו בו בעבר והגשנו במהלך השנים לממשלה מספר המלצות בעניין. משנת 2008 מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עליה שהואצה ב-2020-2022 והגיעה לקצב שנתי של למעלה מ20%. מתחילת שנת 2023 אנחנו רואים התייצבות של המחירים ואפילו ירידה קלה בנתוני הקצה. היתרי הבניה והתחלות הבניה עלו בצורה נאה משנת 2021 והגיעו לרמות גבוהות מאוד ב-2022. ברבעון האחרון 202222 והראשון של 2023 מספר ההיתרים והתחלות הבניה ירדו במעט אבל הרמה עדיין גבוהה ביחס לממוצע של שנים עברו. מספר ההיתרים בשנה האחרונה היה גבוה מאשר התחלות הבניה וכך נוצר מלאי דירות שקיבלו היתר ובנייתן לא החלה. הצפי של הקבלנים, לפי מדדים שונים, הוא להמשך התרחבות הפעילות, אבל לטווח הארוך יש שני שלבים קריטיים – שלב התכנון ושלב השיווק. השלב הראשון הוא שלב התכנון המבוצע על ידי ועדות התכנון. היקף התוכניות שאושרו ירד בשנים של הקורונה, ועלה ב2022. כדי לתמוך בהגדלת ההיצע צריך להגדיל את פוטנציאל התכנון בדגש על תחבורה ציבורית, בנוסף, צריך להסדיר תמריצים לרשויות מקומיות. השלב הבא הוא שלב השיווק שנעשה על ידי בעיקר על ידי רמ"י. בשנה וחצי האחרונות קצב השיווק ירד ושיעור המכרזים שנסגרים ללא הצלחה עלה והתופעה הזאת עלולה להוביל להאטה בקצב התחלות הבניה. כדי לקדם את שיווקי הקרקע צריך לפעול להסרת חסמים ולייצר היקף גבוה של שיווקי קרקעות מוצלחים. אחת הדרכים היא באמצעות מחירים הקרקע במכרזים לביקושים המשתנים".
עוד התייחס הנגיד להוראות חדשות שבנק ישראל מתכנן להוציא בעניין מחזור משכנתא: "אנחנו מנחים את הבנקים לפשט ולהקל את תהליך מחזור המשכנתא. אנחנו מורידים חסמים כך שהלקוח יוכל להודיע לבנק בטלפון או באופן מקוון, על כוונתו לבצע מיחזור ולקבל מהבנק באופן מקוון את כלל המידע והטפסים שצריך. בנוסף, הלקוח יוכל לבצע פירעון מוקדם מול בנק אחר ללא צורך להגיע לבנק הישן. גיבוש ההוראה נעשה בשיתוף פעולה עם ח"כ יעקב אשר", אמר אשר. בהמשך הדיון אמר הנגיד כי " יש מקום ליצור קרן חוץ תקציבית. הנושא של תשתיות הוא קריטי וישפיע על שוק הדיור. אני מציע לא להיכנס לנושא ניהול סיכוני הבנקים והמערכת הפיננסית. ראינו מה קרה בחו"ל כשהחריגו בנקים קטנים. המלחמה באינפלציה עוד לפנינו למרות שאנחנו רואים הקלה בנושא".
ד"ר עדי ברנדר, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל הציג נתונים וציין בין היתר כי על פי הנתונים קצב של הצטברות המלאי של הדירות הלא מכור מתעצם מחודש לחודש. "אנחנו רואים שהסיבה היא שהתחלות הבניה שאמנם ירדו, ירדו פחות מאשר המכירות. מנקודת הראות של הצרכנים בטווח הקצר אלו בשורות טובות". מצ"ב מצגת שהוצגה בדיון.
ינקי קוינט, מנכ"ל רמ"י סקר את פעילות הרשות: "השוק צריך כ-60,000 יחידות דיור בשנה. במדד של עסקאות ליחידות דיור שנסגרו בהצלחה יש גידול והוא עומד על 81,000 יחידות בשנת 2022. חשוב להבין שבתוך השיווקיים של רמ"י, רוב יחידות הדיור הן יחידות דיור שנמכרות בהנחה. אפשר לראות בשנים האחרונות יש עליה בשיווקיים ומיעוט המכרזים הם מכרזי שוק חופשי, ורוב היחידות נמכרות בהנחה". הבעי, לדבריו, תהיה בפריפריה שם יכשלו מכרזים. "הפריפריה היא הפתרון למשבר הדיור, כשהמחירים ירדו ערך הקרקע ישחק ולא תהיה יכולת לתת הנחה בקרקע בפריפריה וזה יכול להגיע למצבים אבסורדיים. מה שצריך לעשות בפריפריה ויש לנו מחלוקת עם האוצר, זה או להביא תקציב כדי לסבסד את הפיתוח בפריפריה, או להוציא מכרזים צולבים, או לקחת קרן תשתיות – להשתמש בתמורות מהקרקע כדי לסבסד את הפיתוח". מצ"ב מצגת.
ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "יש כאן גיים צ'יינג'ר שזה עליית הריבית בענף הבניה והתשתית וכל הנושאים שדנו בהם בעבר הם כבר לא רלוונטיים. היום הבעיה היא לא בתכנון ולא בקרקע. יש הרבה מה לתקן ודברים לעשות אבל הבעיה שלנו לא שם. הבעיה היא בתשואות של היזמים והקבלנים. הענף שלנו רווי הון וצריך להשקיע הרבה מאוד כסף וככל שהריבית עולה הנטל עולה. כל השחקנים כאן מגיבים אבל היחידה שלא מגיבה היא ממשלת ישראל. הבעיה היא בגובה הריבית ובסיכון של הקבלנים שלא משתתפים במכרזים. לנושא השכירות יש השפעה דרמטית על מדד המחירים לצרכן מדי חודש בחודשו. כמות הדירות להשכרה יורדת והביקוש לדירות להשכרה עולה וזה מייצר מצב של כשל שוק שמחייב פתרון של הממשלה. הפתרון נמצא ביצירת תמריצים לקבלנים לבנות יותר, כגון ביטול עליית מס הרכישה על משקיעים. אם רוצים להגדיל את שוק הדירות להשכרה צריך לעודד את המשקיעים לקנות דירות וזה יתן ביטחון לקבלנים וליזמים לבנות יותר. צריך לבחון את האפשרות שבנק ישראל יתמוך בבנקים על ידי הקטנת אלימות ההון. דבר נוסף הוא בגזרת נוטלי המשכנתאות – צריך להגדיל משמעותית את המשכנתא לזכאים שלא תהיה חלק מה-75%. אם המשכנתא לזכאים תגדל פי שלוש ופי ארבע עם הטבות מס משמעותיות יותר זה יאפשר להרבה מאוד זוגות צעירים לקנות דירה".
מתן יגל, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר: "הריבית לא נועדה לשרת את שוק הדיור, ואין מקום להפעיל לחץ. הריבית יוצרת אתגרים אבל גם הזדמנויות – יש היום מלאי של קרקעות ודירות שנמצאות על המדף שלא נמכרות והדבר הזה יוצר ללחץ על קבלנים להוריד מחירים. התחלנו לראות את זה לפני כמה חודשים וככל שנהיה בסביבת ריבית כזאת נראה עוד ירידה. עם זאת, האירוע הזה יוצר קשיים בעיקר בפריפריה. הפריפריה מייצרת אתגרים יותר משמעותיים משום ששם ערך הקרקע נמוך והוצאות הפיתוח גבוהות יותר". יגל תיאר את הצעדים שנעשו בחוק ההסדרים כגון הקלות מיסוי בהתחדשות עירונית, רשות רישוי, תמריץ לרשויות, קרן הארנונה ועוד. "בתקציב המדינה, המדינה נותנת 1.4 מיליארד ₪ לסבסוד פיתוח בפריפריה מתוך הבנה שעלויות הפיתוח הן גבוהות. מעבר זה בסיכום התקציבי האחרון עם משרד השיכון הוספנו עוד 600 מיליון ₪ למטרה הזאת. האתגר הכי גדול שלנו בתקופה הזאת היא לשמור על התחלות הבניה".
עדי כץ ממשרד השיכון אמרה כי "במבט קדימה – יש שלוש אבנים מרכזיות: המשך השיווק והורדת מחירי מינימום איפה שצריך. לצד זאת, פתרון חסמים והאצת נדל"ן – מיליארד ₪ מוקדשים לזה בתקציב הנוכחי".
יו"ר הוועדה ח"כ יעקב אשר: "אחרי שהריבית תרד ייווצר גל ביקושים ששוק הנדל"ן לא יידע לספק ונגיע שוב לעליית מחירים תלולה. אם מחסנית התכנון תהיה ריקה, אם ליזמים לא תהיה כדאיות כלכלית - לא נוכל לפתור את הבעיה. נדרש פה שילוב כוחות של משרד האוצר עם משרד השיכון ונגיד הבנק, כדי להביא פתרונות מחוץ לקופסה. מכרזים תקועים בגלל דרישות שאינן קשורות והופכות את הפרויקט לבלתי כלכלי, אם יתאימו אותם למציאות היזמים יבואו בהמוניהם. כך גם בהתחדשות עירונית בפריפריה, אם יביאו את המנופים הכלכליים היזמים יידעו להרים פרויקטים. ראיתי בישיבה הזאת התנעה של דברים. נמשיך ונתכנס כאן לישיבות המשך שיציפו ויציגו פתרונות לאתגרי שוק הדיור".