חומר רקע

1 5 עקרונות ל הגנה על שוכרי דירות מאוכלוסיות מוחלשות ב התחדשות עירונית 1. שוכרי דירות המתגוררים במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית זכאים להגנה מפני דחיקה .מהאזור המתחדש יש לתעדף הגנה על שוכרים מ אוכלוסיות מוחלשות. 2. יצירה של מלאי דיור להשכרה בהישג יד בהתחדשות עירונית מבטיחה מענה הן לאוכל וסיית השוכרים במתחמים המתחדשים ובאזורים הסמוכים . 3. במתחמים גדולים של התחדשות עירונית בהם נבנות מעל100 יחידות דיור, יוקצו לפחות10% מהדירות עבור דיור בהישג יד ל השכרה לטווח ארוך במחיר מופחת- .המיועד לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית 4. הדירות יושכרו למי שימצא זכאי להטבה- על בסיס קרי טריונים שיקבעו על ידי קבינט ה דיור– תוך העדפה לשוכ רים וותיקים בעלי הכנסה נמוכה ומקבלי סיוע בשכר דירה . 5. הדירות יושכרו למשך20 נה ש , במחיר מופחת ומפוקח שיקבע באופן המותאם .להכנסה ממוצעת של אוכלוסיית היעד 2 8.12.2015 ח"כ אלי כהן יו"ר הועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שילוב דיור בהישג יד כפתרון לדחיקת דיירים שוכרים במתחמי התחדשות עירונית בהמ שך לבקשת יו"ר הועדה בישיבה במסגרת כנס שדרות (ביום24.11.2015) בה נדונה סוגי ית הדחיקה של דיירים שוכרי דירות אנו מתכבדים להגיש הצעה זו לשילוב פתרונות לדחיקת דיירים שוכרים מאזורים העוברים .התחדשות עירונית שוכרי דירות במתחמי התחדשות עירונות בישראל קיימים שני "מודלים" עיקריים של מגורים: בעלות ושכירות. לפ י נתוני למ"ס משנת2014 , 27.4% מכלל משקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות. עוד עולה מנתוני הלמ"ס כי שיעור שוכרי הדירות בישראל עלה מאז שנת1997 ב ה שיעור השוכרים עמד על24.3% . 1 בחינת שיעור שוכרי הדירות בישובים שונים ברחבי הארץ מעלה כי שיעור שוכרי הדירות בישובים עירוניים ( 27.3% ) , גבוה מישובים כפריים( 21.1% ) .כך למשל שיעור השוכרים ב תל אביב הוא הגבוה בישראל( 48.9% ,) וניתן למצוא שיעור שוכרים גבוה מהממוצע הארצי בערים כגון( רמת גן37.1% ( ), רחובות37% ) , ( חיפה35% ) ( ירושלים32% ( ), לוד30.8 ( ), באר שבע36.6 .) 2 סוגיית שוכרי הדירות באזורים המיועדים להתחדשות עירונית טרם נסקרה באופן ממצה, ואין בידינו נתונים חד .משמעיים אודות שיעור שוכרי דירות במתחמים ממדגם שנבדק במסגרת מחקר שנערך בימים אלו במרכ ז הגר עולה כי ממוצע שוכרי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית עמד על37.86% , שיעור גבוה באופן משמעותי .מממוצע שוכרי דירות באוכלוסיה הכללית3 ניתן להניח ש שיעור לא מבוטל ממש קי בית שמתגוררים בשכירות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית הם בעלי הכנסה נמוכה מאד, ;ואף זכאים לקצבת סיוע בשכר דירה זאת בפרט בשכונות מדורדרות בהן רמת מחירי שכר הדירה נמוכה . דחיקתם של שוכרים בהתחדשות עירונית תהליכי התחדשות עירונית באזורי עיר ותיקים נתפסים כתהליכים שמטיבים עם כל הנוגעים בדבר– אולם נקודת מבט זו מתעלמת מאוכלוסיית שוכרי הדירות . תהליכים של התחדשות עירונית יכולים להוות הזדמנות לשיפור תנאי המגורים וליצירת תמהיל ,אוכלוסיות מאוזן אולם ,בצד זאת תהליכים אלו טומנים בחובם חשש ששוכרי דירות לא יוכלו לעמוד ברמת מחירים גבוהה יותר של שכירות או בעלויות תחזוקת ,הבניין גבוהות יותר .וידחקו בלית ברירה מאזור מגוריהם ומקהילותיהם כיום שוכרי דירות נטולי הקניין הם "שקופים" בתהליכי התחדשות עירונית, וצורכיהם אינם מובאים בחשבון באף שלב של התהליך , ו הם מועדים לדחיקה מאזורים שעוברים התחדשות עירונית . ,לפיכך אנו סבורים כי אחד מתפקידיה המרכזיים של הרשות להתחדשות עירונית" :(להלן הרשות )" הינו יצירה של פתרונות למניעת דחיקת אוכלוסיות בפרויקטים של התחדשות עירונית , ובתוך כך יצירת פתרונות עבור אוכלוסיית שוכרי דירות . 1 ( הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה18.11.2015 ,) הדיור בישראל– ,ממצאים מסקר הוצאות משק הבית2014 . 2 ( מרכז המחקר והמידע של הכנסת2014 ,)תיאור וניתוח שוק הדירות להשכרה והשפעת רגולציה מוצעת על הגבלת שיעור העליה בשכר-דירה. 3 הנתונים המתוארים מבוססים על נתוני למ"ס. במקביל במסגרת פעילות מחקרית במרכז הגר נבדק מעת לעת מספר ש וכרי הדירות במתחמים .ספציפיים. גם מבדיקות אקראיות אלו עולה כי מתחמי התחדשות עירונית מתאפיינים בשיעור גבוה מהממוצע של שוכרים כך למשל, מנתונים שהתקבלו מחברת מוריה בירושלים במסגרת מחקר שנערך בימים אלה במרכז הגר עולה שבשני מתחמים ברחוב טהון יש33% ו- 37% שוכרי ם , כן נמצא מתחם בו דיווח יזם על סדר גודל של48% דירות בשכירות . כמו כן בפרויקט בו הקליניקה המשפטית לדיור באוניברסיטת תל אביב עובדת לקידום התחדשות עירונית, במתחם שבין הרחובות ציהתלי, הבעש"ט ושדרות ירושלים ביפו, נמצא כ- 30% שוכרי דירות .במתחם ברל כצנלסון בחיפה אשר נבדק על ידי צוות הקליניקה האורבאנית נמצא כי76% מדיירי המתחם הם שוכרים. בנוסף, במתחם ברל כצנלסון בחיפה אשר נבדק על ידי צוות הקליניקה האורבאנית באוניברסיטה העברית נמצא כי76% מדיירי המתחם הם שוכרים. 3 ,כמו כן על הרשות לייצר פתרונות לגריעת דיור זול באזו רים המתחדשים אם כתוצאה ישירה של הריסת דיור זול .ובניה מחדש של דיור שעלותו גבוה יותר, ואם באופן עקיף כתוצאה מהעלאת מחירים כוללת באזורים מתחדשים הפתרון המוצע במסמך זה:עושה שימוש במנגנון של דיור בהישג יד ונועד להגשים שלוש מטרות במקביל א. מניעת דחיקת שוכרי דירות .מפרויקטים של התחדשות עירונית ב. איזון .גריעת הדיור הזול בפרויקטים של התחדשות עירונית ג. .הגדלת מלאי של דיור בהישג יד במרכזי הערים הפתרון מתייחס להליך של פינוי בינוי (או בינוי פינוי) וכן לפינוי בינוי אשר נעשה מתוקף תמ"א38 . 4 המודל המוצע מוצע ל חייב בתכניות התחדשות עירונית שילוב של דירות להשכרה בהישג יד– דיור להשכרה ל טווח ארוך במחיר מופחת המיועד לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית. א. הקצאת דירות ל השכרה בהישג יד במתחם  בכל מתחם המיועד להתחדשות עירונית בו עתידות להיבנות מעל100 דירות )(כולל דירות התמורה , ישולבו דירות להשכרה בהישג יד– דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת המיועד לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית .  מספר הדירות המיועדות להשכרה כאמור לא יפחת מ- 10% מסך הדירות שיבנו במתחם החדש. 5  הדירות יושכרו ל אורך 20 שנה במחיר מפוקח. לאחר מכן ניתן להשכיר/למכור את יחידות הדיור בתנאי .שוק חופשי  הקצאת דיור בהישג יד תהווה תנאי להכרזה על מתחם/למתן היתר בניה :, לפי העניין, כפי שיוסבר להלן  ב פינוי בינוי /בינוי פינוי במסלול יזמים – תנאי לאישור תכנית על ידי ה ועדה המקומית יהי ה הקצאה של דיור להשכרה בהישג יד בתכנית . כמו כן, הקצאת דיור בהישג יד תהווה תנאי סף להכרזה על המתחם על ידי הרשות להתחדשות עירונית .  בפינוי בינוי/בינוי פינוי במסלול רשויות – מוצע כי הקצאת די ור בהישג יד להשכרה יהווה תנאי להכרזה על מתחם להתחדשות עירונית. רשות מקומית תגיש פרוט של מספר יחידות הדיור בהישג יד במסגרת שלב המיון השני לרשות להתחדשות עירונית.  בפרויקטים הנבנים מתוקף תמ"א/2 38 )(הריסה ובניה - קבלת היתר בניה תותנה בהקצאת דיור להשכרה בהישג יד . חריגים  במקרים חריגים יש לאפשר הקצאת שיעור נמוך יותר של דירות ל השכרה .בהישג יד  מוצע להסמיך את מליאת הרשות (או את ועדת התכנון והבניה לפי העניין ) להפחית את שיעור יחידות הדיור המיועדות לשכירות בהישג יד- .במקרים חריגים  :הקלה כאמור תעשה בהחלטה מנומקת, אם נוכח שמתקיים אחד מאלה 4 לשם אימוץ המודל המוצע יתכן וידרש לערוך תיקון בתמ"א38 . כמו כן נדרש לתקן את חוק התכנון והבניה ה תשכ"ה- 1965 ; וכן את סעיף3 (א2)(ב) לחוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה ,)תשע"א- 2011 5 שיעור זה מבוסס על הנחה לפיה שיעור שוכרי דירות באזורים המיועדים להתחדשות לא נופל מ ן הממוצע הארצי- 27.4% .בהנחה שמכפיל י ה ציפוף המ ינימאליים נעים בין יחס של1:2 ובין יחס של1:3 ,הקצאה מינימאלית של 10% מהדירות שיבנו מבטיחה התאמה , ,לפחות חלקית של הדירות בשכירות למספר השוכרים המקורי (למשל :אם במתחם של 100 דירות יש 30% שוכרים .במכפיל של 1:3 יבנו 300 דירות . 10% מ הדירות החדשות שקולים למספר השוכרים המקורי.) 4 (1) ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט מ צדיקה שלא לכלול בו מספר דירות להשכרה בהישג יד;כאמור (2) נוכח מאפי יני היישוב שבתחומו נכלל שטח המתחם או קי ומו של מלאי מספיק של דירות להשכרה בהישג יד , אין צור ך או הצדקה לייעד דירות להשכרה בהישג יד.  שר ות מקומית שתבקש לעשות שימ וש בחריג הנוגע למלאי הדיור תידרש להציג סקר אמדן צרכי דיור; ניתוח כמותי של היקף יחידות הדיור ,הקיים והמוצע ברשות לצד ניתוח חברתי כלכלי של האוכלוסייה הקיימת והעתידי ת וצרכי הדיור של האוכלוסיה בעיר. 6 ב. תנאי השכירות  ה דירו ת יושכרו לזכאים לתקופה שאינה עולה על5 .שנים מוצע ליצור חריג לתקופה זו לשוכרים קשישים .ולאפשר תקופת שכירות ארוכה יותר  .דמי השכירות לא יעלו במשך תקופה זו אלא בהתאם למדד  הדירות יושכרו במחיר מופחת ומפוקח ,המותאם להכנסה ממוצעת של אוכלוסי ית היעד בחלוקה ל שלוש :קטגוריות הכנסה הכנסה נ מוכה מאד ,הכנסה נמוכה ו הכנסה בינונית . לכל קבוצת הכנסה יקבע טווח דמי שכירות במסגרת התכנית . טווח דמי השכירות יקבע על פי עקרון הַ שָּׂ גּות ( Affordability ) - אשר קובע כי דיור נאות צריך להיות במסגרת האפשרויות הכלכליות של הפרט או משק הבית ,מבלי שיפגעו צרכים חיוניים אחרים או שיהיה צורך להתפשר על צרכים אלו .מוצע להשתמש במדד המקובל בארצות שונות בעולם לפיו סך ההוצאה לדיור לא יעלה על30% מהכנסות משק הבית ברוטו. להלן דוגמה הממחישה את טווחי דמי השכירות .המותאמים לשלוש קבוצות ההכנסה המחירים נגזרים מרמת ההכנסה החציונית של משק בית בישראל ,אשר עמדה בשנת 2011 על- 11,057 ₪ (ברוטו ,)ובו 3.4 נפשות (ממוצע נפשות למשק בית בעשירון ה-5 .)מחירים אלו ממחישים את שכר הדירה שניתן לגבות ממש ק בית בכל רמת הכנסה כך שהוא ייחשב כדיור בהישג יד . רמת הכנסה אחוז מההכנסה החציונית עשירונים הכנסה חודשית ברוטו למשק בית על בסיס סקר הכנסות2011 )₪( דמי השכירות7 לא כולל הוצאות תחזוקה ואחרות )₪( נמוכה מאד 30%-50% מ- 80% מעשירון ראשון עד סוף עשירון שני מ- 3,318 עד- 5,529 מ- 767 עד- 1,277 נמוכה 50%-75% מעשירון שלישי עד 59% מעשירון רביעי מ- 5,530 עד- 8,293 מ- 1,278 עד- 1,916 בינונית 75%-125% מ- 59% מעשירון רביעי עד25% מעשירון שביעי מ- 8,294 עד- 13,821 מ- 1,916 עד- 3,192 6 ( חיים פיאלקוף2011 ). "פרק10 – מבוא לאמידת הצרכים", עמודים108-170 בתוך: רחל אלתרמן, אמילי סילברמן וחיים פיאלקוף עם ניר מועלם, דיור בר השגה: כלים של תכנון סטטוטורי ומדיניות מקומית. הוצאת משרד הפנים, מנהל התכנון, ביחד עם הטכניון– מכון .טכנולוגי לישראל 7 ל פי סקר הוצאות משק הבית2011 של הלמ"ס, הוצאות על תחזוקת הדירה (סעיף תחזוקת הדירה ומשק הבית בניכוי תתי- הסעיפים 'עזרה בבית' ו- 'צרכי משק בית שונים' מהווים בין8.6% ל- 7.9% מסך התצרוכת של משקי הבית. מתוך סך ההוצאות על דיור (שכר הוצאות תחזוקה) מרכיב שכר ה+ דירה דירה מהווה כ- 77% מסך ההוצאה ו- מרכיב הוצאות תחזוקה ואחרות מהווה כ- 23% . 5 ג. קריטריונים לזכאות– מתן עדיפות לשוכרי הדירות המקוריים במתחם ולזכאי סיוע בשכר דירה  זכאות להשכרת דירה במתחם ת תבסס על ל תבחיני זכאות יש קבעו על ידי ועדת השרים לענייני דיור (קבינט הדיור).  במסגרת תבחיני הזכאות תי נתן תוספת ניקוד משמעותי ת לשוכרי דירות אשר התגוררו במתחם לפני .ביצוע תהליכי התחדשות עירונית כמו כן, מוצע לשקף את הותק של שוכרי הדירות באמצעות תוספת .ניקוד  כמו כן, ינתן ניקוד נוסף ל שוכרי דירות הנמנים על משקי בית הזכאים לסיוע ממשלתי בשכר ד .ירה  .שוכר אשר רוכש דירה יאבד את זכאותו ד. מיפוי השוכרים במתחם  יש לבצע מיפוי בעלויות של הדיירים במתחם על מנת לזהות מהו שיעור השוכרים, וכן מהו שיעור הבעלים המתגוררים בדירתם ודיירי דיור ציבורי. כמו כן על המיפוי להכיל נתונים בדבר גודל הדירות .בהם מתגוררים שוכרי דירות ועלות שכר הדירה המשולם8  המיפוי יבוצע בשלב מוקדם ככל הניתן של הפר ויקט ולכל המאוחר לפני הכרזת המתחם (מסלול )רשויות , או ל פני אישור הועדה המקומית (מסלול יזמים או בהוצאת היתר בניה מכח תמ"א38 ). 9 ה. מקורות מימון המודל מבוסס על ההנחה כי אין לפגוע בהיתכנות הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית. להלן מספר :הצעות למקורות מימון  תוספת זכויות בניה – ועדות התכנון הדנות בתכנית ידרשו להתייחס בתחשיב הכלכלי המונח לפתחן ע"פ תקן21 , לכדאיות הכלכלית של הפרויקט הכולל הקצאה של דיור בהישג יד להשכרה, ולהקצות זכויות .בניה בהתאם  מענקים מהקרן להתחדשות עירונית – קרן ההתחדשות העירונית , שכספיה מגיעים מ"קנסות" בגין אי בניית דיור בהישג יד- תשמש לגישור על הפער בין כדאיות הפרויקט ללא מרכיב של השכרה לדיור .בהישג יד ובין עלויות המנגנון המוצע  קרקע משלימה – רמ"י תהיה רשאית להקצות קרקע משלימה לפרויקט על מנת ליצור כדאיות כלכלית.  הקלות כגון הפחתת תקן חניה לדירות להשכרה – על מנת ל הוזיל עלויות בניה ניתן לתת הקלות כגון הפחתה של תקן החניה .לדירות להשכרה 8 דרך המלך לאיסוף מידע כאמור היא עריכת מיפוי חברתי כבסיס לקביעת מדיניות התכנון במתחם .מיפוי חברתי סוקר את הפרופיל הסוציו-אקונומי וכן את הצרכים והרצונות של תושבי שכונה/מתחם המיועד להתחדשות .עירונית המיפוי הוא חלק מבסיס המידע שעומד לרשות המתכננים וקובעי המדיניות בטרם ההחלטה על אופי התכנון המיועד למתחם. דוגמה למיפוי חברת י שנערך על ידי ארגון .במקום בשכונת נוה אליעזר בתל אביב )(להוסיף גם את הדוגמא של הקליניקה 9 .יש להוסיף לאוגדן הנחיות פינוי בינוי עריכת מיפוי כאמור כתנאי סף