חומר רקע

עקרונות להתחשבות ב נושא שוכרי דירות ו דירות להשכרה במיזמי פינוי-בינוי ובינוי-פינוי-בינוי רציונל: למיזמי פינוי-בינוי ובינוי-פינוי-בינוי יש מרוויחים בולטים אך ,מולם גם מפסידים .מובהקים המרוויחים הראשיים הם בעלי .הדירות, במיוחד המשקיעים לעומת המפסידים המרכזיים הם השוכרים, במיוחד השוכרים בעלי הכנסה נמוכה ששוכרים בדירות .משך תקופה ממושכת מן הראוי ש ה מדיניות הלאומית , המתרמ ,רצת את הראשונים .תפעל גם לצמצום הפגיעה באחרונים מיזמי פינוי- בינוי מחליפים דירות ישנות וקטנות באזורים מבוקשים .בדירות גדולות וחדשות בפרויקטים נקודתיים ,שאנו בדקנו בין50% ל- 80% מ הדירות היו מושכרות ,ועד מחצית מ דירות אלו רוכזו בידי משקיעים שהחזיקו ב שלוש דירות .לפחות לעומתם ה שוכרים באותן הדירות נמנים לעיתים על כ- 140,000 משקי ה בית ה מקבלי ם סיוע בשכר דירה מהמדינה , ולעיתים מקבלי ם קצב א .ות זקנה עבור השוכרים , מלאי הדיור הזול יחסית יכול להיות מבורך , על אף שבדרך כלל הדירות עצמן קטנות וישנות . זאת מכיוון שהמלאי הקיים מאפשר למשפחות מעוטות הכנסה לגור בקרבת מקום העבודה ולעיתים גם מ אפשר להם ,נגישות טובה לחינוך איכותי ל תחבורה ציבורית ו לשי רותים עירוניים נוספים . במציאות שנוצרה דיירים בשכירות נפגעים פעמיים מפרויקטי פינוי- בינוי: הם חיים בתנאי אי- וודאות בדירות לא מתוחזק ו ת ואף מתפוררת לקראת ההריסה ה צפויה , וסמוך להריסה הם נאלצים להתפנות ולהתמודד ,לבד ללא כל סיוע במציאת דירה אחרת באותה שכונה , ולעיתים אף ל עבור ל סביבה אחרת לחלוטין . לעומת הפגיעה בדיירים בשכירות, משכי רי הדירות מקבלים פיצוי מלא על א ובדן הכנסותיהם משכירות בעת הבנייה, ומרוו י חים הון רב בתמורה להשקעתם בעת מכירת ה .דירות כיוונים מוצעים : ככלל , יש לאתר את הדרכים למתן את ההש פ עה השלילית של הליכי פינוי-בינוי על האוכלוסיות החלשות מבחינה כל לית כ , ואף לשואף מלהחתחילה שתהליכי התחדשות עירונית יטיבו ע י מם. הנסיון בין-לאומי מצביע הן על ה מחיר של התעלמות מסוגיות אלה, והן על מספר כלים ומנגנונים .לשיפור .דרכים לשיפור ה הצעות להלן נועדו בעיקר להסמיך את הרשות להתחדשות עירונ ית להמתמודדות אפקטיבית עם ההשפעות השליליות של תהליכי פינוי- בינוי ,על שוכרי דירות ולהבטיח מלאי מתאים של דירות קטנות ודירות להשכרה במיזמים גדולים במיו .חד מן הרא וי לבחון ייש י מות כלכלית, חברתית ומשפטית של הצעות אלה ואחרות .לשם פיתוח כלים מתאימים למציאות הישראלית 1 . איסוף הנתונים :השלב הראשון בגיבוש מ ענה פרטני למציאות הנ"ל הוא במיפוי ה"מרווחים" ."ו"המפסידים כיום, אין כל מנגנון מחייב לאיסוף נתונים אודות מספר הדיירים בשכירות והוותק שלהם במקום, מספר מקבלי סיוע ממשלתי ל שכר הדירה , או מספר בעלי הדירות המחזיקים יותר מדירה אחת או שתיים. מ,וצע להחיל חובת איסוף נתונים אלה ולעגנו בהסדר ניהולי בדומה לכללים המסדירים את הליכי השומה בפרויקטי התחדשות באמצעות תקן21 . ש ניתוח הנתונים יאפשר לזהות פרויקטים עם מספר גדול של שוכר י דירות, ריכוז משקיעים ופיתוח מענים כלכליים/ הסדרי סבסוד מתאימים . 2 . ס יוע ל:דיירים בשכירות יש להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית לחייב את המשכירים או את היזמים לסייע ל שוכרים זכאים שנדרשים לפנות את דירותם לקראת הפינוי , בהסדרים שונים כגון י יעוץ וליווי במציאת דירה חלופית, תשלום עלות ה ,מעבר סיוע מוג בר בשכר דירה .לתקופה קצובה ועוד 3 . מ לאי דירות קטנות ,בפרויקטים גדולים יש למצוא דרך להבטיח שהמיזם החדש יכלול תמהיל של די רות קטנות להתאמה ,לגדלי משקי בית מגוונים כתח ילף לדירות הקטנות שנגרעו מהשכונה . ניתן למשל לקבוע שבפרויקטים מעל לכ100 ,יח"ד המיזם הח דש יכלול100 דירות קטנות , .עם אפשרויות החרגה בהתאם לתנאי האזור 4 . מלאי דירות ל השכרה לזכאים : בפרויקטים עם אחוז ומספר גבוה של דירות מושכרות, י ש להסמיך את הרשות להתחדשות ,עירונית או התאגיד העירוני , וע לפ ל להסבת אחוז מתאים של דירות להשכרה ארוכת טווח במחיר מיוצב. אחוז הדירות להשכרה ושכר הדירה המיוצב ייקבעו בהתאם לאפשרויות המימון והכדאיות הכלכלית, צרכי השכונה והעיר, ואחוז הדירות להשכרה בפרויקט המקורי. מוצע שבאכלוס הד ירות תינתן עדיפות לשוכרי הדירות בפרויקט המקורי, לאחריהם למקבלי סיוע בשכר דירה ממשרד השיכון, ולאחריהם לפי קריטריונים לדיור בהישג יד שייקבעו על ידי העיר . הבעלות על הדירות עשויה להיות של תאגיד עירוני (בהתאם ליכולות של הרשות המקומית), או לחלופין של חברה ממשלתי ת או גוף פרטי ללא מטרות .רווח 5 . ד יור לקשישים: רצוי ל פתח מנגנוני התייחסות יחודית לאכולוסייה המבוגרת הגרה בפרו יקטים של פינו י- .בינוי אולכוסייה ז ו ,מורכבת, ככל הנראה בעיקר מבעלי דירות החיים עם הכנסה נמוכה וקבועה .בעת חתימה על מיזם פינוי- בינוי אין באפשרותם לממש את הנכס לצורך מימון הוצאות של לדיור מוגן או מנוהל . מוצע ללמוד מהנסיון הבין- לאומי בפיתוח דיור מותאם לצרכי ,אוכלוסייה מבוגרת, כולל נגישות ,גודל דירה,ניהול מרכזי מרחבים קהילתיים ו שרותי בריאות . מוצע להסמיך את הרשות להתחדשות עירונית לפעול לשיפור מצב אוכלוסייה זו בפרויקטים של פינוי- .בינוי 6 . א:מצעי מימון ,בנוסף להפעלת קרן להתחדשות עירונית מוצע להסמיך את הרשות להתחד שות עירונית לפעול לגיוס השקעות לדיור להשכרה לטווח .ארוך כספי ההשקעה יכולים לשמש אמצעי לרכישה מרוכזת של דירות ותיקות ממשקיעים בעלי מספר .דירות טרם בניית הפרויקט המש קיע יהנה ממימוש מוקדם של השקעתו ללא סיכון ו ,המתנה והגוף הרוכש י הנה מדירות במחיר נמוך יחסית (בניכוי הזמן למימוש הפרויקט ומרכיב הסיכון). ברכישה ממשלתית , אם לא יימצא דייר מקורי, הדירות ישמשו למקבלי סיוע בשכר דירה .תושבי המקום