חומר רקע
11.81.80
לכבוד
ח"כ מר אלי כהן
יו"ר וועדת התחדשות עירונית
נכבדי
שלום רב,
הנדון :הצעה לחישוב זכויות תמ"
א81
כקבלנית הבונה פרויקטים בתחומי העיר ר"ג במסגרת של תמ"
א81
הריסה
ובניה ,הריני לפנות אליך בהצעה לפתרון המצב הבלתי סביר אליו ,
תחום
ההתחדשות העירונית בכלל ותמ"
א81
הריסה ובניה בפרט ,הגיע:
8
. .
אין צורך להכביר במילים באשר למדיניות ולפרשנות אשר נתנה וועדת
הערר לתכנון ובניה ת"א ,לשינויים בשיטת חישוב הזכויות מתוקף תמ"
א
81
אשר גרמו לקיפאון מוחלט
וחוסר וודאות תכנונית.
2
. סל הזכויות להקמת בנין גבוה במסגרת תמ"
א81
מורכב וזאת בשל
העובדה שכמות המשתנים המשפיעים על
תכנון הבנייה גדולה ומהווה
מקור לסתירות תכנוניות( .בין הפרמטרים המשפיעים על הזכויות :
שטח
המגרש ,זכויות בניה ת
בע"
יות ,
זכויות בניה מכח תמא81
שנבנו
כנוסחאות אקראיות
,
נתוני צפיפות ,
גובה ,
קווי בניין ,
מס דירות
קיימות ,שטח קומה קיימת וכו')
השיטה הנוכחית מושתתת על השיטה המנדטורית לפיה זכויות הבניה
נגזרות משטח המגרש ותמ"
א81
על תיקוניה הוסיפה זכויות לסל זכויות
הב נייה במטרה לעודד את ההתחדשות העירונית
ולהאיץ הריסתם של
בניינים בסיכון ובנייתם מחדש.
תמא81
עודדה להגדלת הבנייה בצורה ניכרת (
ברמת גן
התקבלו
היתרים בשנה קודמת ל-
8211
יח"ד )
אולם תוך כדי התקופה בשל
מחלוקות פרשניות יצרה אי וודאות תכנונית והעדר יציבות וכדא יות
כלכלית.
8
. להערכתי ,הפרשניות השונות לעניין חישוב הזכויות ,
לפי קומה קיימת או
קומה רעיונית ,
שתיהן שיטות מלאות פרשנויות ועבודה ליועצים
משפטיים המנסים לפרש את השיטה לפי האינטרס אותו מייצגים ובכך
תורמות לשינויים ולחוסר הוודאות .
שלא לדבר על הסתירות הפנימיו ת
הקיימות בהחלטות ועד
ת הערר.
4
. וודאות תכנונית היא המרכיב החשוב ביותר לצורך המשך קידום תמ"
א
81
והאצת הליכי הריסה ובניה ובכך לשמר את הכלי היעיל ,
המהיר
והאפקטיבי ביותר ליצירת אלפי יחידות דיור באזורי ביקוש ובאופן מיידי
ללא תלות בקרקעות פנויות.
0
. לצורך כך ,
לדעתי יש לפתור את הסיטואציה ב2
שלבים ,
האחד
בתיקון
בתמ"
א לתקופת המעבר והשני לטווח הארוך.
בטווח הקצר והמיידי(במסגרת תיקון
4
)
-
יש לקבוע זכויות בניה מתוקף
תמ"
א81
ברורות ואחידות (
נוסחה פשוטה וברורה
)
נטולות כל
אפשרות לפרשנות שנויה במחלוקת ,וזה על ידי קבי עת זכויות בניה אשר
ישלימו את הזכויות הנדרשות לצורך הכדאיות הכלכלית ב אמצעות מתן
זכויות תמ"
א83
המורכבות מ%
022
מזכויות התב"
ע הקיימות
במגרש.
אילו(זכויות התמ"א )יתווספו לזכויות הקיימות לפי התב"
ע
החלה במגרש ( .
להערכתי בשיטה פשוטה זו נקבל זכויות בנייה דומות
לא לו
אשר נתנו תמריץ לבנייה עד לאחרונה )
בטווח הארוך-
לערוך תיקון חקיקתי
מהותי
(
ארצי )ההופך את תמ"א
81
לתוכנית נפחית
אשר תגדיר2
פרמטרים:
8
.
גובה הבניין יהיה לפי הגדרת בניין גבוה בחוק התכנון והבניה(
קרי22
מ 'כיום.)
2
. קווי הבניין יהיו לפי האמור בתמ"
א כיום (
2
לחזית ,
2
לצד ו8
לאחור.)
למעשה זכויות הבניה ,
יהיו זכויות הבניה אשר יכנסו לתבנית הנוצרת
מהגובה וקווי
הבניין.
לעניין זה מצ"ב נייר נלווה למכתבי .
6
. לסיכום ,נוסחת החישוב חייבת להיות פשוטה ואחידה ,
זו הדרך היחידה
להמשך קיומה של תמ"
א81
במסגרתה
כמצילת חיים ,ממגנת ,מחזקת ,
משדרגת ומשפיעה על מחירי הדיור באזורי הביקוש.
בכבוד רב,
שושי צאיג
עיקרי
תוכנית נפחית:
ה תוכנית תקודם כתוכנית נפחית אשר
תוגד
ר
על ידי
מספר פרמטרים מצומצם:
8
.גובה הבניין
2
.
קווי הבניין
מטרת השינוי:
עידוד התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות על ידי
קביעת עקרונות בינוי פשוטים .
2
.זכויות הבנייה יגזרו מהפרמטרים הנ"
ל (
תכסית
קומה מותרת והגובה)
ויתייתר הצורך בחישובן
כנוסחאות שרירותיות הנתונות לפרשנות.
עיקרי התוכנית:
8
.
קביעת סל זכויות כולל
לבניין גבוה
ע"
פ נפח
הבניין לפי הפרמטרים כפי המפורט להלן:
8.8
גובה הבניין המירבי :
א. גובה ה
ב ניין יקבע בהתאם לתקנות התכנון
והבניה,
המגדירות22
מ 'ל
בניין גבוה. (
1
קומות מעל לקו
מ ת עמודים בתוספת קומת גג
חלקית וקומת כניסה)
ב.
באפשרות כל רשות לצמצם את הגובה
המרבי ב
אזורי
העיר
השונים לפי תוכנית
מתאר (
תוכנית אב)
ג. גובה קומה טיפוסי ת יקבע ע"
פ הקבוע בחוק
התכנון והבניה.
ד.
התוכנית תקבע חנייה במרתפים תת קרקעים
ו מקרים מסויימים חנייה עילית בקומה
המפולשת.
8.2
קווי בניין–
התוכנית תגדיר קווי בניין מירבים
ללא הקלות כפי אלו המוגדרות בהוראות
תמ"
א81
על תיקוניה כיום .
2
.
בנוסף התוכנית תקבע:
מינימום שטח דירה יקבע כ-
61
מ"
ר וזאת על
מנת להגביל את
מ
ספר יח"
ד הדיור(
לחלופין
התוכנית תקבע
מגבל
ת שטח
על חלק מדירות
הבניין)
שטחי השירות המותרים
ביחס לשטחים
העיקריים (
כגון שטחי לוביים קומתיים ,
לובי
כניסה )וכן תקבע מרתפי
חניה.
8
.
מימוש הזכויות האמור יהיה רק במקרה של
הריסה ו בניה
מחדש ובמגרשים פנויים.
4
.
באפשרות התוכנית לעודד איחוד מגרשים על
ידי עידוד למספר הקו
מ
ות והקטנת קווי בניין.
0
.
בשלב מעבר התוכנית תהיה לבחירה לפעול
על פיה או ע"פ תוכניות אחרות בתוקף.
6
.
התוכ
נית תייתר את הצורך בפרסום
(
המתחייב כיום לפי תמ"א
81
)
ותאיץ בקצב
הוצאת ההיתר .