חומר רקע
הסדרה חוקית של
זכות הביטול ב עסקאות
""חלוקת זמן(
Timesharing
)
–
סקירה משווה–
מוגש לוועדת הכלכלה
:אישור
,עו"ד הודיה קין
)ממונה (חקיקה ומחקר משפטי
ב' ב
טבת התשע"ד
5 ב
דצמב ר3102
מסמך זה הוא סקירה משפטית משווה ואינו חוות דעת משפטית
:כתיבה עו"ד גלעד נוה
עמוד 0 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
תמצית
מסמך זה נכתב לבקשת חה"כ
אבישי ברוורמן,
,יו"ר ועדת הכלכלה לקראת דיון הוועדה
ב הצעת חוק
'הגנת הצרכן (תיקון מס23) (ביטול עסקה לתקופה קצובה), התשע"ב-
3103
(להלן–
)הצעת החוק .
במסמך מוצגת סקירה משווה בנוגע לזכות הביטול ב
עסקאות מסוג
Timesharing
(
"עסקאות "חלוקת זמן
ב)יחידות נופש.
,ככלל( "עסקאות "חלוקת זמןTimesharing
) הן
עסקאות ב
ה ן נרכשת הזכות
לשהות בנכס
(לרוב זכות
שימוש ב )יחידת נופש לפרק זמן מסויים
ו
בתדירות מסויימת ,כאשר
הזכות עליה מבוסס ההסדר ניתנת
בדרך-
כלל לפרק זמן ארוך
יחסית. עס
קאות אלה יכולות לקבל ביטוי בצורות שונות, ו רכיבים שונים בהן
משתנים לפי
הסכמות הצדדים ו
המודל הכלכלי עליהן הן מבוססות.
בהקשר זה יוער, כפי שגם יפורט ויורחב בהמשך מסמך זה, כי ביטול עסקה יכול להיעשות מכוח
אפשרויות אלה :
מכוח
זכות ביטול המוגבלת בזמן, והיא זכות בי
טול המוענקת לצרכנים
במסגרת דיני
הגנת הצרכן ו
מבלי שהם נדרשים להוכיח עילה כלשהי לצורך מימושה
)"("זכות ביטול בתקופת צינון.
מכוח זכות ביטול
שא ר ככלל
אינה מוגבלת בזמן,
ואשר
נובעת מדיני החוזים הכלליים , דיני הגנת הצרכן
הכלליים
ודיני החוזים האחידים
ו מחייבת כי
מימו שה יתבסס על עילה או על מבחנים הקבועים בדינים
אלה (כגון, הטעי
י
ה, העדר תום לב
, עושק, תנאי מקפח בחוזה אחיד
)וכדומה.
,כיום בישראל נושא עסקאות חלוקת זמן מוסדר בחוק
הגנת הצרכן ,התשמ"א-
0890
ש קובע הוראות
מרכזיות בדבר עסקאות
מסוג זה ,
:וביניהן
ה חובה לערוך עסקאות
מסו
ג זה בכתב ,ה חובה לספק לצרכן
מידע מפורט
על העסקה
וזכות
ו לוטי לב
העסקה במסגרת תקופה מוגדרת של41
יום
)"("תקופת צינון.
בהצעת החוק
הנדונה
הוצע כי
בנוסף על ההוראות
ש בחוק הגנת הצרכן תינתן לצרכנים שהתקשרו
בעסקאות מסוג זה
גם האפשרות לבטל את העסקה לאחר תקופת הצינון(
התקופה המוגדרת של04
יום) ,
ללא תשלום כלשהו מצד הצרכן(
,למעט
תשלום התמורה היחסית בעד שי
מוש שנעשה, ככל שנעשה)
, זאת
מאחר שנטען כי "העסקאות האלה נעשו לתקופות מאוד ארוכות וכבלו את הצרכנים לתקופות ארוכות
."מבלי יכולת להשתחרר מהעסקה, וזאת המטרה של החוק1
מן
המסמך
:עולות הנקודות הבאות
שוק עסקאות"חלוקת זמן" הפך ב עשורים האחרונים
לאחד השווקים הפופולרי
י ם ביותר בענף
התיירות ברחבי העולם .
,כך מוצעים כיום למגוון קבוצות באוכלוסייה סוגים שונים של מוצרים
ו עסקאות
בעלויות שונות .
לעסקאות אלה רכיבים רבים שיכולים להשתנות בין
עסקה לעסקה ,
וביניהם :י סוג ה זכויות
המוצעות
,(בעלות, חכירה הטבות מכוח
חברות במועדו
ן
;)וכדומה
הנכסים
ם בה ש ניתנת
הזכות (החל בזכות שימוש
בנכסי מקרקעין ,כפי שגם נהוג בישראל
וכלה
ברכישת זכות ,שימוש בנכסי מטלטלין יוקרתיים
דוגמת יאכטות וכדומה)
;
תקופת השימוש
ב
זכות המוצע ת לרכישה (דוגמת
מתן אפשרות ל שימוש ביחידה רק בחודשי הקיץ או לחילופין
)זכות שימוש כללית גם בחודשים אחרים של השנה
עוד ו .
1
" :עו"ד חנה וינשטוק טירי (יועמ"ש, הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן, משרד הכלכלה) בדיון ועדת הכלכלה בנושא הצעת
'חוק הגנת הצרכן (תיקון מס23
( )ביטול עסקה לתקופה קצובה), התשע"ב–
3103
,, של חברי הכנסת איתן כבל, מירי רגב
/ניצן הורוביץ (כ472
/)(פ3435/09
)
", פרוטוקול013
, ישיבה מיום21
באוקטובר3102
.
כמו כן, ראו דברי עו"ד לירון מאוטנר
לוגסי (עו"ד במחלקת ייעוץ וחקיקה, משרד המשפטים) בדיון זה, לפיהם: "העמדה המשפטית שלנו כפי שהוצגה גם לוועדה
בדיון הקודם וגם בבית-
המשפט בהתייצבות היועץ, היא שלבעלי זכויות הנופש יש זכות להשתחרר מזכויות הנופש באופן
."מובנה כפי שזה קיים היום גם מכוח דיני החוזים הכלליים ודיני החוזים האחידים ומגוון של טענות ותקנת הציבור
עמוד 3 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
ב הסדרה
ש ברחבי העולם ניתן דגש
ל סוגים
ה מרכזיים שלהלן של חובות
ה
מוטלות על מוכרי זכות
בחלוקת זמן: חובות בשלב הטרום חוזי (השלב החל בטרם כריתת ה חוזה
ו ,סיום ההתקשרות
ו אשר כולל גם )את שלב השיווק והעברת המידע הראשוני לצרכן
ו
חובות בנוגע ל
צורת ה חוזה
ותוכנו (
חובות
ה אל
כוללות דרישות פורמליסטיות
ו דרישות)מהותיות .
במקביל לכך, בחלק מ
ה מדינות שנסקרו
נקבעה גם הסדרה משלימה שנועדה לטפל ב
היבט ים
נוספים של הפעילות בשוק, וב
עיקר בהיבטי ה
פיקוח ו
ה
רישוי של העוסקים בתחום (
הסדרה
שנמצאה)בעיקר בארה"ב ,
כמו גם
בהיבטי ה
פיקוח על השוק המשני (עסקאות למכירה חוזרת
של זכות השימוש ביחידות הנופש לגורם שלישי , עסקאות
החלפה בין בעלי זכויות ועוד -
הסדרה
שנמצאה בארה"ב ובאירופה).
בהקשר זה יוער, כי
ההסדרה שנקבע
ה באיחוד האירופי נקבעה בצורת דירקטיבה ,. כתוצאה מכך
כל המדינות החברות באיחוד האירופי נדרשו לאמץ בחקיקתן(עד ל חודש פברואר3100
)
הוראות
מתאימות
התואמות את ההסדרה שנקבעה ב
רמת האיחוד האירופי.
החובות
ביחס לשלב הטרום חוזי
נועדו
לספק לצרכן את
כל המידע הדרוש לו לצורך קבלת
החלטה מושכלת, כמו גם למנוע מהמוכר לנצל
את הצרכן ו
לנהוג ב
צורה שאינ
ה מקובל
ת בכדי
להפעיל על
יו
לחץ
לרכוש מוצרים או שירותים שהוא אינו זקוק להם בהכרח .
חובות מקדמיות
אלה מתייחסות לשלב המשא ומתן בין הצדדים, והן עשויות להיות מעוגנות
בח קיקה צרכנית
כללית
או להיקבע
בחקיקה הפרטנית ש
עוסקת ספציפית בעסקאות חלוקת זמן
(כפי שנעשה
ב
מדינות שונות ב .)ארה"ב
בכל המדינות שנסקרו נמצא כי בשלב
הטרום חוזי
חלות
חובות מהותיות
מסוגים שונים על מוכר
("עוסק"
בלשון החוק בישראל)
, ובפרט
החובה להעביר מידע מלא
לצרכן
הן בנוגע
לפרטי
העסקה הספציפית
בה הוא עומד להתקשר
והן בנוגע לזכויותיו בעסקאות מסוג זה (
,ובתוך כך
ו
בדרך-
כלל, גם מידע על
זכות הביטול שניתנ
ת לו והיות אפשרות מימוש
ה מוגבלת בזמן .)
בחקיקה הזרה הוראות אלה מאופינות
ו רמ ב ת סטנדרטיזציה והאחדה
גבוה
ות
במיוחד של
המידע ה
מועבר . כלומר, החקיקה מחייבת את המוכר לעשות שימוש
בטפסים סטנדרטים
שנספחים לחוזים
)(באיחוד האירופי ובמדינות החברות בו,
או בנוסח קבוע של הצהרות
והבהרות
שהמוכר חייב לצרף
בגוף החוזה
)(בארה"ב .
מעבר לכך ,
)וספציפית באיחוד האירופי (ובעקבות כך גם במדינות החברות בו נקבעה חובה
להסב באופן אקטיבי
את תשומת ליבו של הצרכן לזכויות המוקנות לו,
ובפרט לזכות
ה
ביטול.
,כאמור החובות ביחס ל
צורת ה
חוזה
ותוכנו
כוללות הן חובות פורמליסטיות-
צורניות והן חובות
מהותיות
. כך, בין היתר , בכל המדינות שנסקרו חלה החובה
לערוך את החוזה בכתב ,ו
במדינו ת
האיחוד חלה גם דרישה בדבר
שפת החוזה ו מושם דגש על יכולתו של הצרכן להבין
אותו ,. כמו כן
במדינות רבות
חלה החובה לספק לצרכן מידע, במסגרת החוזה, ו כל יש ל את כל המידע שמופיע
ב
טפסים הסטנדרטי
י
ם ו את
המידע שהוצג לו בשלב המשא ומתן ,כן
חל איסור על ביצוע
שינויים במידע זה מבלי לקבל את הסכמת הצרכן . כך, בארה"ב חלה החובה לספק לצרכן
הבהרות בגוף החוזה בדבר זכויותיו,
ואילו באיחוד האירופי (ובמדינות החברות בו) חלה החובה
לצרף נספחים בנוסח אחיד ובהם גילויים והבהרות בנוגע לזכויותיו של הצרכן.
צורות הסדרה נוספות ש
לא נקבעו
בישראל
בחקיקה
הראשית ומקובלות במדינות הזרות
שנסקרו
נוגעות להסדרה של השוק המשני. כך
, החקיקה הזרה מחילה
את החובות והזכויות
עמוד 2 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
שנקבעו
ב שוק הראשוני גם
על מוכרים וצרכנים בשוק המשני (תחת ההתאמות הנדרשות).
סוג נוסף של הסדרה שנהוגה בארה"ב נוגע לפיקוח של רגולטורים על הפעילות בשוק הראשוני
והמשני, המתבטא ב חובות המוטלות על מוכרים
לאשר מראש את תוכניות
יהם
(תוכניות
)המכירה והפיתוח
ולקבל רישיון מיוחד, בטרם יתחילו לעסוק בתחום וא
לשווק את המוצרים
האמורים . כמו כן, בארה"ב התובעים הכלליים והרגולטורים מפרסמים מעת לעת מידע לציבור
במטרה להזהיר או
ות מפני מעשי תרמית ו
הטעיה ש עשויים להיות
נפוצים בשוק זה.
)הוראות שונות אלה (המשלימות את ההסדרה הדומה לזו שקבועה בישראל עשויות לסייע
,בהסדרה של השוק כולו
לייצר וודאות גדולה יותר
ביחס לעסקאות המבוצעות בו ואולי אף
לסייע לעריכת
עסקא ות
בשוק המשני.
ספציפית בנוגע לזכות הביטול בתקופת הצינון , בכל המדינות שנסקרו זכות הביטול שניתנת
לצרכן ומאפשרת לו להשתחרר מעסקאות ללא תשלום פיצוי או מתן
סיבה כלשהי
קבועה
כזכות ביטול בתקופת צינון, וככזו היא מוגבלת בזמן .
באיחוד האירופי ובמדינות החברות בו
(כולל אנגליה שנסקרת בהרחבה במסמך
)זה הוחלט על
מודל שמקנה לצרכן
תקופת ביטול (
cooling-off
)
בת41
מי י
ם בלבד
)(בדומה לישראל .
,לעומת זאת ב
מדינות ב
ארה"ב נהוג
ות לעיתים
קרובות
תקופ
ו
ת ביטול קצר
ות עוד יותר -
41
ימים ב ,פלורידה7 ימים ב
הוואי, 5 ימים בו
ויסקונסין .
רק במדינה אחת מבין אלה שנסקרו
בארה"ב נמצאה תקופת ביטול ארוכה יותר מזו שבאיחוד האירופי
)(ובישראל ,
45
ם מי י
.בנבדה
גם באירופה וגם בארה"ב
תקופת הביטול מתחילה מהמועד בו נחתם החוזה,
או לחילופין
מהמועד בו הצרכן קיבל לידיו את מלוא המסמכים והמידע ש
צריכים להימסר לו
לפי הוראות
החוק
. כך, מנגנונים א
לה מא פשרים
הארכה של תקופת הביטול ו
נועדו
למנוע מצב בו למוכר יש
תמריץ שלא להעביר מידע מלא לצרכן או לא למלא אחר הוראות החקיקה כלשונן .
,כאמור לעיל זכויות אלה צריכות לקבל ביטוי ברור ומפורט
בחוזה
(בין בדמות טפסים
סטנדרטים
ש
נספחים ל
וח זה ושהצרכן נדרש
לאשר את קבלתם בחת ימתו ובין בדמות הצהרות
בולטות ונפרדות שיופיעו בחוזה עצמו בסמוך לחלק
ש.)מיועד לחתימות הצדדים
,מעבר לכך באיחוד האירופי קבועות הוראות
ש אוסרות על מוכר לגבות תשלום במהלך תקופת
הביטול
)(תשלומי מקדמה או כל תשלום אחר
. לעומת זאת, ב
מדינות שנסקרו ב ארה"ב הסתפקו
בהוראו ת שמאפשרות שיפוי והחזר תשלומים אם נעשו כאלה
בידי הצרכן (
,וזאת על בסיס
מנגנון
ל
החזר פורפוציונאלי של התמורה בגין הטבות שנתקבלו בידי הצרכן ונעשה בהן שימוש).
מכלול הוראות
אל ה
משמש לאיון מוטת השליטה ש
בידי
המוכר על הצרכן לאחר ביצוע
התקשרות
, והן נועדו לתת
לצרכן
א פשרות לקבל החלטה מושכלת על בסיס מידע מלא ומפורט
שה
וצג בפניו משלבי המשא ומתן ועד לשלב כריתת החוזה ללא השפע
ה חיצונית .
,מעבר לכך לשם שלמות התמונה יוער כי גם לאחר תקופת הביטול ייתכן וצרכן יוכל להשתחרר
מחוז
ה , אולם אין מדובר בזכות
ש
מוקנית לו מכוח החקיקה הפרטנית , אלא מכוח חקיקה
כללית.
,כך
צרכנים יכולים לעשות שימוש ב דוקטרינות כלליות מתחום דיני החוזים
וא מתחו מי
משפט אחרים (
ובפרט הדוקטרינות החוזיות
שעוסקות בהטעיה של הצרכן ,
הפעלת
לחץ לא הוגן ,
כשל תמורה
חלקי או מלא
וכדומה), אם מתקיימים התנאים להפעלתן .
עמוד 4 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
בפועל, גם במדינ ות הזרות שנסקרו (אנגליה היא
דוגמה בולטת לכך )נוצר
ו
מקרים בהם צרכנים
מעוניינים
להשתחרר כיום
מחוזים שחתמו עליהם בעבר. הדרכים המרכזיות להש
ת חרר
מחוזים מסוג זה יכולות להיות
פנייה לערכאות שיפוטיות
והגשת בקשה לביטול החוזה(
או
שינוי שלו) כאשר יש עילה לכך בדין ,שימ
וש בשוק המשני (
לפחות כאשר
השוק המשני
פועל
בצורה יעילה והמוצר שנרכש בעל ביקוש
ובר החלפה או
ניתן ל
מכירה מחדש ,)שימוש ב"
סעיפי
יציאה" (
buy outs
, אוexit programs
,)
אם
נקבעו
כאלה בחוזים עם
בעלי יחידות הנופש (
סעיף
יציאה שכז
ה
יכול
להיות ממומש בתמורה או ללא תמורה -
כך לדוגמה, ייתכן ולצרכן תינתן
הזכות להשתחרר מהתחייבות בחוזה, אך הוא יידרש לשלם קנס על כך; וייתכן ומלכתחילה
הצדדים קבעו סעיף בחוזה שמאפשר יציאה כזו בשל העדר אפשרות לשימוש בנכס בידי הצרכן
מחמת גיל
ו), נכות וכדומה ועוד.
עמוד 5 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
4. מבוא
עסקאות הסדרי( חלוקת זמןTimeshares
,או
Time-sharing
; המכונות לעיתים גם –
intervals
,
fractional
,
או
vacation ownership
)
הן סוג עסקאות שהפכו נפוצות מאוד
ברחבי העולם בעשורים האחרונים , ובתוך
כך גם בישראל .בתקופה קצרה יחסית
הפך שוק
זה ל
אחד ה
ים קו שו ההול
כים וגדל
ים
בענף התיירות
ברחבי העולם
, וכיו
ם הוא נחשב
כשוק המציע אלטרנטיבות מסוגים שונים של מוצרים ושירותים בענף
התיירות ב עבור קבוצות צרכניות
מגוונ
ות.
2
שמו של ההסדר-
,הסדר חלוקת זמן נובע ממבנה
העסקאות העומדות ביסודו -
עסקאות
ה
מקנות
לאדם
זכות לשהות בנכס)(לרוב יחידת נופש
לפרק זמן מסויים
ו בתדירות
מסויימת,
כאשר הזכות עליה מבוסס
ההסדר ניתנת
בדרך-
כלל לפרק זמן ארוך
יחסית.
3
,ככלל עסקאות
ה אל
מבוססות על מודל
כלכלי-
משפטי בו
נמכר ל ת
צרכן זכות שימוש לטווח ארוך ,
על
בסיס
תשלום מראש
(בדרך-
כלל
גבוה יחסית) ו
הבטחה ל תשלום עתידי מתמשך של דמי ניהול ואחזקה
למשך כל תקו
פת ההסדר .
יתר רכיבי העסקה משתנים
מ עסקה
ל
עסקה, בהתאם לסוג הזכות הנרכשת,
היקפה ומשכה.
הרעיון הבסיסי של
עסקאות אלה
(כמו גם
של
)סוגים אחרים של התקשרויות
הוא רעיון
של
הקצאת סיכונים על בסיס חוזי בין הצדדים לחוזה. הצרכן,
שמעוניין להבטיח לעצמו למשך כל
תקופת החוזה את אפשרות השימוש
ביחיד
ת נופש במועד עתידי
(במחיר נמוך יחסית לזה שהיה נדרש
לשלם בעסקאות נופש)אחרות , אך אינו מעוניין לשאת באחריות ובעלויות
המלא
ות של הפעלת היחידה
ותחזוקתה, רוכש את הזכות ל עשות בה שימוש בעבור
חלק מעלויות התפעול
הכוללות(
שהן סך העלויות
המוטלות
על הבעלים של היחידה). במקביל לכך ,מוכר הזכות,
שמפעיל את שירותיו על בסיס היצע
וביקוש ליחידות הנופש שבבעלותו
לאורך כל,השנה
מעוניין בוודאי
ל
הבטיח לעצמו שיעור תפוסה גבוה
ככל הניתן ביחידות הנופש שבבעלותו ו תזרים הכנסות
עתידי קבוע (תוך מזעור ה עלויות הנלוות
ל בש
ה אחזקה
ה שוטפת וניהול
הנכס), ו
מכא ן הוא מוכן )(מסיבות אלה ואחרות למכור מראש
התחייב
וי ות
עתידי
ו ת לשימוש בנכס תמורת סכום ראשוני גדול
ו הבטחה לתשלום עתידי של עלויות התפעול
והניהול
השוטפות.
4
2
,למידע כללי
" :ראו מסמך מרכז המחקר והמידע של הכנסת בנושא( יחידות נופשharing
S
-
Time
):
תמונת מצב והשוואה
בין-לאומית"
,, כתב: אורי טל39
בדצמבר3115
.
:כמו כן, ולעניין התפתחויות השוק בשנים האחרונות, ראו
Randall S. Upchurch, Conrad Lashley, Timeshare Resort Operations: A Guide to Management Practice
(Elsevier Butterworth-Heinemann, 2006), pp 1-25. House of Lords, PROTECTING THE CONSUMERS OF
TIMESHARE PRODUCTS: REPORT WITH EVIDENCE, 3rd report of session 2007-08. James J. Esq. Scavo,
"Marketing Resort Timeshares: The Rules of the Game", 73 St. John's L. Rev. 217, 221 (1999), pp 217-219.
לניתוח כלכלי של שוק זה, דרכי פעילות מרכזיות בו והמודלים השונים על בסיסם ניתן לבנות עסקאות מסוג זה (כולל
השוואה לתעשיות אחרות ב:ענף התיירות), ראו לדוגמה
Atupele Powanga and Luka Powanga, An Economic Analysis of a Timeshare Ownership, Journal of Retail
and Leisure Property (2008) 7, 69–83.
3
,כך לדוגמה
חלק מהרכיבים המרכזיים שיכולים להשתנות בהתאם לסוגי העסקאות, כוללים את מהות הזכות הנמכרת
(בעלות –
title based, שימוש –
right of use, חברות במועדון רוכשים –
point systems
,)וכדומה היקף זכות השהייה
(
,מוגדרת ליחידה פרטנית או בלתי מסויימת
כוללת שירותים נוספים הניתנים באתר
)או רק לשימוש בנכס וכדומה
, תקופ ת
השימוש (
מוגדרת
לפרק זמן מסויים של הש נה או כללית-
fixed or floating time) ועוד. ראו גם מכתבה של עורכת-
הדין
רני נויבואר, ממונה יעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, ליו"ר ועדת הכלכלה (דאז), חה"כ כרמל שאמה-
הכהן
" :בנושא
חומר רקע לקראת די
ון בהצעת חוק הגנת הצרכן (ביטול עסקה לתקופה קצובה), התשע"ב-
3103
–
לקראת ישיבה
ביום07.7.3103
", מיום9
ביולי3103
:. כמו כן, ראו
Atupele Powanga and Luka Powanga, An economic analysis of a timeshare ownership, Journal of Retail and
Leisure Property (2008) 7, pp 71-73.
4 Ibid. See also - George Leposky, Timeshare Basics, Aviailable online, last entry 17.11.2013.
עמוד 3 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
כפי שיצויין להלן, מכיוון שמדובר בעסקה מתמשכת ארוכת טווח, ולאור הסכומים הג דולים שיכולים
להיות
משולמים , חלות במקרים רבים
דרישות לשקיפות ולהעברת מידע מפורט
לצרכן בטרם ביצוע
העסקה, במטרה שזה יבין את מהותה ויוכל להיזהר ולהעריך מראש את כלל הסיכונים ה
מוט.לים עליו
מעבר לכך, בעסקאות מסוג זה (בדומה לעסקאות מסויימות אחרות המוסדרות בדיני ה )גנת הצרכן
בדרך-
כלל ניתנת לצרכן (רוכש הזכות) זכות ביטול המוגבלת בזמן (להלן-
"זכות הביטול בתקופת
הצינון"). ככלל, זכותו של צד להסתלק מעסקה
מכוח דיני החוזים הכלליים
מוענקת לו בשני מצבים
:מרכזיים5 כאשר רצונו של אחד הצדדים נפגם על-פי העילות והמבחנים ש
קבועים בח
וק (הטעייה, טעות ,
עושק וכדומה), או כאשר הצד שכנגד הפר את החוזה. יחד עם זאת, דיני הגנת הצרכן, שנועדו לספק
לצרכן רובד נוסף של
הגנה בהתקשרויות ופעולות שהוא מבצע, עשויים להקנות לו (כפי שאף נעשה בפועל
בישראל ובמדינות אחרות, וכפי שגם יוצג להלן) רובד של
הגנה בדמו
ת הרחבת זכותו לביטול
עסקה
.ולהסתלקות ממנה,זאת
ביחס לסוגים ספציפיים של עסקאות, ובתוכן גם עסקאות "חלוקת זמן". זכות
ביטול זו היא
זכות בלתי מסוייגת, שניתן להפעילה ללא צורך בעילה כלשהי
ואשר מאפשרת לצרכן
להחזיר את המצב לקדמותו
. כלומר, מימושה יכול להיעשות בשל חו סר שביעות רצון מהעסקה או
מהשירות, או במילים אחרות-
מימושה נעשה על בסיס מבחן כוללני וסובייקטיבי לפי שיקול דעתו של
הצר כן. הרעיון העומד ביסוד זכות זו בדיני הגנת הצרכן הוא
הרחבת יכולתו של הצרכן לבטל באופן חד-
צדדי חוזים שלא נעשו בדרך העסקים הרגילה וללא שיקול ד ,עת מתאים ומלא מצידו. עם זאת זכות
ביטול ייחודית זו מוגבלת בזמן, ומטרתה,,כאמור לאפשר לצרכן
לשקול מחדש את העסקה ולכלכל את
צעדיו בתבונה עוד בטרם העסקה יצאה לפועל . לעומת זאת, זכות הביטול "הרגילה" (שניתן להפעילה
מכוח דיני החוזים הכלליים), מסייעת לצרכן לבטל עסקא ות במהלך "חייהן" ולאחר שהעסקה כבר יצאה
לפועל, אולם השימוש בה מצריך קיום עילות או מבחנים מסויימים כאמור לעיל,
וככלל, צד אחד אינו
.יכול להשתחרר מהחוזה ללא עילה המצדיקה זאת6
,בהקשר זה יוער כי בסקירה המשווה נמצאו לגבי
,עסקאות חלוקת זמן
רק הוראות בדבר זכות ביטו
ל בתק
ופת הצינון , אשר ייסקרו להלן, אולם בהחלט
ייתכן שבמדינות שנסקרו תהיה השפעה על עסקאות אלה ועל ביטולן גם מכוח דוקטרינות כלליות
אחרות המאפשרות ביטול עסקה.
לשם שלמות התמונה יוער,
כי הפעלתו של
ה שוק
ה
משני (
Secondary Market
)ב"עסקאות "חלוקת זמן
מסייעת רבות
במנ יעת כשלים ובעיות בשוק
בכללותו.
7
במדינות רבות ברחבי העולם
פועל
שוק משני
מפותח ו יעיל
ש
מאפשר לרוכשי זכות השימוש ביחידות הנופש (או ל
פחות לצרכני ם
שרכשו זכו
יו ת
ספציפי
תו )למכור את זכ
יה ת ויו ם באופן מלא
לגורמים אחרים בשוק המשני (או להחליף
אותן בתמורה
לזכות דומה באתר אחר).
,כך המכירה או ההחלפה
בשוק ה
משני
יכולה להיעשות
באופן פרטי -
בהתקשרות ישירה
עם צרכנים אחרים, וא
במסגרת של תוכניות מיוחדות המוצעות בידי בעלי אתרי
הנופש (
מוכרי הזכות
המקוריים או לחילופין הרשת שבבעלותה אתר הנופש הרלוונטי ואתרים נוספים),
5
( "והיא מהווה חריג לכלל הבסיסי בדיני החוזים כי "חוזים יש לקייםpacta sunt servanda
-
)""מוצא שפתיך שמור.
6 אורנה דויטש, מעמד הצרכן במשפט
,(נבו הוצאה לאור3113), עמודים
398-393
.
,סיני דויטש
דיני הגנת הצרכן
(ההוצאה
לאור של לשכת עורכי-
,הדין3103
), עמודים235-257
.
אולם, לשם שלמות התמונה, יצוין כי בסעיף02
,ד לחוק הגנת הצרכן
התשמ"א-
0890
קבוע ה הוראה ספציפית לעניין
"עסקה מתמשכת,"
המוגדרת בסעיף02
"ג לאותו חוק כ עסקה לרכישה של טובין או שירותים באופן מתמשך, לרבות כל
שינוי בעסקה או תוספת לה שאינם מהווים עסקה חדשה, והכל בין אם העסקה היא עסקה לתקופה קצובה ובין אם היא
לתקופה בלתי קצובה, ולמעט עסקה להספ
קת גז בין צרכן גז לספק גז".
7
( ראו גם דברי עו"ד תמר פינקוס
הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן, משרד הכלכלה" :) בדיון ועדת הכלכלה בנושא הצעת
'חוק הגנת הצרכן (תיקון מס23) (ביטול עסקה לתקופה קצובה), התשע"ב–
3103
,, של חברי הכנסת איתן כבל, מירי רגב
ניצן הורוביץ (כ/
472
/)(פ3435/09
)
", פרוטוקול013
, ישיבה מיום21
באוקטובר3102
.
עמוד 7 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
או בידי גופים
ואי גודים שונים
הפועלים על בסיס וולונטרי ומציעים פלטפורמה להחלפה או מכירה.
8
נראה כי שוק משני כאמור
.כמעט ולא קיים כיום בישראל9
יוער, כי במקרה של הפעלת תוכניות מכירה או החלפה של יחידת הנופש
בידי בעלי אתר הנופש
עשויות
להיווצר בעיות שונות
הנובעות משליטת
ו של המוכר
על שוק
ה העברות
ה
משניות ,וביניהן:
סירוב
לביצוע עסקאות משניות
)(או הטלת מגבלות אחרות על התקשרות עם צרכן חדש ,
"
הטרמת עסקאות
מועדפות" (בדומה לנוהג האסור בשוק ניירות-ערך
שלfront-running
),
10
הטל ת עלויות נוספות על רוכשי
הזכות המקוריים (עמלות העברה, דמי טיפול וכד )ומה ויצירת כשלי שוק אחרים.
,יחד עם זאת
ב מכירה
בדרך זו
יש גם יתרונות
רבים הנובעים מ
עצם ה
יציר
ה
של
פלטפורמ
ה
מרכזית הפועלת תחת הנהלת אתר
הנופש ו
מסיי
עת באיתו ר צרכנים
המוכנים ל היכנס בנעלי הצרכן הראשוני ולרכוש מידיו את הזכות
המקורית.
11
יצוין ,כפי ש גם יפורט
בחלק הסקירה המשווה שלהלן ,
כי
החקיקה ב
חלק מה מדינות הזרות שנסקרו אף
מתייחסת במפורש
לשוק המשני ו לאפשרויות המכירה החוזרת ומסדירה את הטיפול בחוזים אלה תחת
אותה
ה מסגרת של
ההסדרה בנו
ג ע לעסקאות
חלוקת זמן.
נושא נוסף
ש רלוונטי
לפעילות השוק כולו,
נוגע ליכולת הצרכנים
ש
מתקש "רים בעסקאות "חלוקת זמן
להשפיע על הניהול השוטף של הנכס לאחר רכישת הזכו
ת יו,
או לכל הפחות
נוגע ל זכותם לקבל מידע על
הניהול השוטף .כך , בחלק מהחוזים ומהעסקאות בשוק זה
ניתנ
ו ת
זכויות מוגבל
תו לצרכנים –
בין
הזכויות היותר נפוצות המוקנות לצרכנים ניתן לציין את הזכות ל קבל מידע ודיווחים על ניהול הנכס
(ובתוך כך השימוש ב ,דמי ניהול
ההוצאות ל)תחזוקה וכדומה.
12
8
( דוגמת קואופרטיב התאחדות מחליפי אתרי הנופש, Inc.
Cooperative Association Of Resort Exchangers
, או בראשי
תיבות-
CARE
)
- גוף ללא כוונת רווח של תעשיית עס קאות "חלוקת הזמן" שהוקם בשנות השמונים בארה"ב, ופועל, בין
.היתר, במטרה לספק פלטפורמה נוחה ומאוחדת לעסקאות בשוק המשני דוגמה נוספת
ל
ארגון
מסוג זה המציע תמורת
עמלה (או דמי חבר) שירותי תיווך והחלפה בין בעלי יחידות נופש ומוצרי חופשה הוא
RCI
. כמו כן, לסוגית החשיבות
:והחיוניות של קיומו של שוק משני יעיל לצורך תמיכה ופעילות השוק העיקרי, ראו
James J. Esq. Scavo, "Marketing Resort Timeshares: The Rules of the Game", 73 St. John's L. Rev. 217, 221
(1999), page 221. Carl H. Lisman & Carol A. Cluff, Time Sharing, AI-ABA 381, 384 (1990), page 385.
American Resort Development Association, THE UNITED STATES TIMESHARE INDUSTRY: OVERVIEW AND
ECONOMIC IMPACT ANALYSIS (19997), at 24. George Leposky, Timeshare Basics, Aviailable online, last entry
17.11.2013.
9
לפי חלק מהגורמים העוסקים בהסדרה של שוק זה בישראל, השוק המשני כמעט ולא קיים כיום בישראל, מאחר ואין
לזכויות הנמכרות בו ביקוש רב. כך, לא רק שכמעט ולא נמכרות כיום יחידות חדשות בישראל, אלא השוק מאופיין
בסטגנציה. ראו מכתבה של עורכת-
הדין רני נויבואר, ממונה יעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, ליו"ר ועדת הכלכלה
(דאז), חה"כ כרמל שאמה-
" :הכהן בנושא
חומר רקע לקראת דיון בהצ ,)עת חוק הגנת הצרכן (ביטול עסקה לתקופה קצובה
התשע"ב-
3103
–
לקראת ישיבה ביום07.7.3103
", מיום9
ביולי3103
: "ודוק: "מוצר זכויות הנופש" בארץ הינו מוצר
ייחודי, שאינו נכנס להגדרות הרגילות של מוצר שוק–
מאחר וכיום יש לו היצע–
,אך אין לו ביקוש. מבחינת הנושא
מת ברר כי בעל זכות הנופש מתקשה עד מאוד למכור את הזכות, ונשמעות טענות לא מבוטלות לפיהן אפילו נכונות של בעל
."הזכות לתת אותה לאחר בחינם אינה מועילה ולא נמצא מי המעוניין לקבלה מידיו
10
הכוונה לנוהג עסקי בו בעלי פלטפורמת התיווך, שגם סוחרים בשוק הראשי, לוקחים לעצמ ם עסקאות בתנאים
מועדפים ,
תוך הותרת
יתר ה עסקאות )(בעלות תנאים פחות טובים לגורמים האחרים
שעושים שימוש בפלטפורמה.
11 Atupele Powanga and Luka Powanga, An economic analysis of a timeshare ownership, Journal of Retail and
Leisure Property (2008) 7, page 74. Deanna Keahey, WINNING THE TIMESHARE GAME: BUYING THE
BARGAINS - HOW TO FIND THE DEALS, AVOID THE SCAMS, AND SAVE THOUSANDS (B&D Success
Publishing, 2013), Online Chapter - Resale Limitations - a Double Edged Sword, last entry 17.11.2013.
12
ראו מכתבה של עורכת-
,)הדין רני נויבואר, ממונה יעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, ליו"ר ועדת הכלכלה (דאז
חה"כ כרמל שאמה-
" :הכהן בנושא
חו ,)מר רקע לקראת דיון בהצעת חוק הגנת הצרכן (ביטול עסקה לתקופה קצובה
התשע"ב-
3103
–
לקראת ישיבה ביום07.7.3103
", מיום9
ביולי3103
. כמו כן, ראו הדיון בנוגע לזכויות שניתנו לרוכשי
יחידות בישראל
בשל נסיבות ותנאים מיוחדים ב ה"פ07945-12-03
עמותת בעלי יחידות טיים ש רינג בטבריה קלאב הוטל
'נ' קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה.) בע"מ ואח ,תק-מח ה"פ (תל-אביב-
)יפו07945-12-03
(2
,)
2804
,. כן ת"צ0225-19
עמוד 9 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
סוגיה נוספת שעלתה מתוך הסקירה המשווה היא השימוש בהסדרים
ש מבוססים על רישיונות ופיקוח
רגולטורי ע
ל ה
עוסקים בתחום זה
וניהול מרשם בידי
ה
רגולטורים
. הסדרה מסוג זה יכולה לסייע ר בות
בהטמעת הרגולציה הרלוונטית בקרב הגופים העוסקים בנושא , הטמעת זכויות הצרכנים בציבור הרחב
ובי
צירת
ודאות בשוק(דוגמ
אות בולטות לכך מצויות במדינות שונות בארה"ב.)
4.4
. המצב המשפטי בישראל
בישראל, הסעיף המרכזי המסדיר את נושא עסקאות "חלוקת זמן" הוא סעיף04א לחוק הגנת
,הצרכן
התשמ"א-
0890. סעיף זה,
שנקבע לאור היווצרות ,קשיים בעסקאות מסוג זה קובע את ההוראות
המרכזיות הבאות שנועדו להגן על הרוכשים ולייצר וודאות
סביב עסקאות
אלה:
חוזה בכתב - עסק
ה
בענין רכישה של יחידת נופש ,(מונח המוגדר כ"זכות, בין קניינית ובין שלא
המקנה לבעליה
זכות שימוש לסירוגין, בחדר או במקום מגורים אחר, בארץ או בחו"ל, במשך
)"שלוש שנים לפחות לתקופה של יומיים או יותר במהלך כל שנה חייבת להיעשות
בכתב.
13
טופס גילוי – בחוק קבועה ה
ה חוב למסור טופס גילוי
חתום ובו כל הפרטים הנדרשים לפי החוק
.בעסקאות מסוג זה14
כך, בין הי תר, נדרש כי בטופס הגילוי יפורט המידע שלהלן: פרטי העוסק
(
מוכר
הזכות
, וזאת
בין אם הוא הבעלים ובין אם לא, וככל שהוא אינו הבעלים של הזכויות
באתר יחידות הנופש-
הגדרת מעמדו והקשר המשפטי שלו)עם הבעלים;
תיאור מפורט של אתר
יחידות הנופש ומיקומו וכן תיאור של יחידת הנופש הנמכרת; מהות הזכות הנמכרת ותקופת
;תוקפה
פירוט השירותים הכלולים בזכויות; מחיר יחידת הנופש, לרבות כל תשלום נוסף הנדרש
(כולל גם שיטת חישוב הסכומים ומועדם); ההגבלות על זכותו של הרוכש להשתמש, להעביר או
;)לסחור בזכויותיו לפי החוזה (אם קיימות
פרטים בדבר זכו
ת הרוכש לבטל א.ת העסקה ועוד
טופס הגילוי צריך להימסר בנפרד מהחוזה, ועל הצרכן לאשר בחתימתו את קבלתו.
15
זכות ביטול בתקופת הצינון : כיום, קבועה בחוק זכותו של הרוכש לבטל את החוזה בתוך04
ימים מיום חתימת החוזה על-ידי שני הצדדים, או מה
מועד
שבו הצרכן
אישר את קבלת טו פס
.הגילוי, לפי המאוחר מביניהם. הביטול נעשה בדרך של הודעה בכתב16
,כפי שניתן לראות
ההסדרה משלבת
הוראות
המקנות
לצרכן זכות
להשתחרר מעסקה (ב תוך תקופה
מוגדרת) עם הוראות קוגנטיות בדבר העברת מידע מהותי לצרכן וחובת יידוע על זכו
וית יו
(ובהן גם
)הזכות להשתחרר מהעסקה.
שילוב הוראות אלה
אמור לה
ביא ל כך שהצרכן יוכל לשקול את צעדיו
.כראוי, כאשר אין עליו השפעה לא הוגנת, ויכלכל את צעדיו בהתאם17
'יהושע נוה ואח' נ' קלאב הוטלס אינטרנשיונל (א.ק.ה.) בע"מ ואח ,תק-
מח3100
(4
,)
0059
. ראו גם לעניין סוגי העסקאות
והמוצרים המוצעים:)בשוק זה ברחבי העולם (בייחוד בהקשר של חברות במועדונים מסוגים שונים
James J. Esq. Scavo, Marketing Resort Timeshares: The Rules of the Game, 73 St. John's L. Rev. 217, 221
(1999), pp 217-222.
13
סעיף04א(א) לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-
0890
.
14
סעיף04א(א) לחוק ה
גנת הצרכן, התשמ"א-
0890
.
15
סעיף04א(ב) לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-
0890
.
16
סעיף04א(ג) לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-
0890
.
17
אורנה דויטש, מעמד הצרכן במשפט
,(נבו הוצאה לאור3113), עמודים
383-398
.
עמוד 8 מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
,במקביל לכך
וכאמור לעיל, כחלק מ
ה
ניסיו ן לתת מענה לבעיות השונות
ש
נובעות מעסקאות אלה,
הוצע
ב 'הצעת חוק הגנת הצרכן (תיקון מס23) (ביטול עסק
ה לתקופה קצובה), התשע"ב-
3103
(להלן–
הצעת
)החוק, כי צרכן יהיה רשאי לבטל בכל עת עסקה לרכישת יחידת נופש לתקופה קצובה,
18
כאשר הוא
( מודיע על הביטול בכתב
בדואר רשום, או בדואר אלקטרוני או פקסימיליה ,בהתאם ל סעיף02
()ד(א3)
)לחוק , וזאת גם
כאשר הביטול נעשה לאחר תקופת
הביטול הקבועה כיום( בחוק04
יום, ראו לעיל–
תחת זכות
ה.)ביטול
לפי הצעת החוק, עסקה כזו תתבטל"בתום המועד בו על-
פי העסקה לצרכן זכות
,השימוש ביחידה לאחר מתן הודעת הביטול"
. במקרה זה, העוסק לא יוכל לגבות דמי ביטוח והצרכן
יידרש לשלם את התמורה היחסית בעד השימוש.שעשה
לעניין זה ראו גם בעמודים אלה
א ת הביקורת
ביחס להסדר
ה הקבוע
ה בחקיקה כיום
. ביקורת שבעיקרה
הטענה כי
העדר
סנקציה מפורשת וספציפית בגין הפרת החובה להפנות את הצרכן לקיום זכותו להסתלק מהעסק
ה יוצרת הסדר חלקי,
שלא מאפשר לצרכן ל
א מוד
את זכויות ולעמוד עליהן .לפי ביקורת זו, צרכנים שאינם מיוצגים ו
ש לא תמיד ערים למלוא
זכויותיהם לפי החוק עשויי.ם לאבד אותן ולהתקשר בעסקה מתמשכת שאינה ברת ביטול
ראו בעמודים אלה גם את הדיון
בנוגע לאפשרות להשתחרר מעסקאות מסוג זה באמצעות דיני הפגמים ברצון שבחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-
0872
(ובעיקר הטענה כי
פעמים רבות ה צרכן, אף אם היה מודע לזכותו לביטול
בתקופת הצינון,
היה בכל זאת מתקשר בעסקה
מאחר ו
זכות הביטול מאפשרת לו למתן את הסיכונים המוטלים עליו בעסקה כה ארוכה, ו מכאן שהקושי המרכזי אינו נובע
מ פגם ברצון, אלא
מ
פגם הנובע מכך שזכות בסיסית ש
הוקנתה לו על-
ידי
המחוקק לא הייתה ידועה לו בפועל ו לא ניתנה לו
אפשרות לדרוש הטלת
סנק.)ציה מיידית שיכולה לסייע לו בהתמודדות
18
""עסקה לתקופה קצובה מוגדרת בסעיף02א לחוק הגנת הצרכן כ :כל אחת מאלה"(0
) עסקה לתקופה מסוימת לרכישת
( ;טובין או שירותים3
) עסקה שבה, בתקופה מסוימת, נרכשים טובין או שירותים במחיר מוזל או שניתנת הטבה אחרת
בעבורם, בין אם ,העסקה עצמה היא לתקופה בלתי מסוימת ובין אם היא לתקופה מסוימת, למעט עסקה שבמהלכה
( ;לתקופה מוגבלת ובלא כל תנאי, הוזיל העוסק את מחיר הטובין או השירותים, או הציע הטבה אחרת2
) עסקה הקשורה
לעסקה אחרת, כך שהמחיר בעבור רכישת טובין או שירותים בעסקה אחת מושפע, לתקופ ה מסוימת, מהמחיר המשולם
בעסקה האחרת או משפיע עליו."
עמוד
01
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
סקירה משווה
חלק זה יעסוק בסקירה השוואתית של
ההסדרה המשפטית בנוגע ל זכות הביטול בעסקאות חלוקת זמן
במדינות שונות
ברחבי העולם.
,בכדי לספק לקורא תמונה רחבה ומלאה של ההסדרה הזרה
נתייחס גם
להסדרים בתחום עסקאות חלוקת זמן שמצויים ברקע של
זכות הביטול ועשויים
להשפיע על השוק
,בכללותו (כגון חובות מוכר הזכות בשלב הטרום חוזי, הסדרת הפעילות בשוק המשני, ניהול מרשמים
בידי רגולטורים וכדומה.)
המסמך כולל
סקירה מפורטת של
ההסדר
ים הקבועים באי
ח ,וד האירופי
ב אנגליה (כדוגמה ליישום הדין
האירופי באחת המדינות החברות באיחוד), ומספ ר דוגמאות
להסדרה המדינתית בארה"ב : פלורידה
וויסקונסין -
הן בנוגע לזכות הביטול והן ביחס להיבטים נוספים של
ההסדרה ב ,שוק
וכן
סקירה
נקודתית של הוראות הביטול בלבד ב
הוואי, ב
נבדה ובאיידהו.
יודגש כי הסקירה ההשוואתית
מתמקדת בעיקר ב הסדרה
לש זכות הביטול ב עסקאות חלוקת
זמן
ואינה
עוסקת בסוגיות משפטיות אחרות
ש
עשוי ות להיות רלוונטיות
וא בעלות השפעה , במישרין
או
בעקיפין, על
המצב המשפטי והעובדתי במדינות
ה
זרות. כך,
אין במסמך ניתוח של השפעת דוקטרינות כלליות
מ דיני
החוזים ו
מ דיני החוזים האחידים
שעשויות לשמש צרכן כדי להשתחרר מחוז
י חל
וקת זמן19
(כולל
דוקטרינות ש
מוכרות בדין הישראלי, כ
מו
,הטעיה, כשל תמורה, תניות מקפחות ועוד
ו אף כאלה
שא
ינן
מוכרות בדין הישראלי, כמו
"סיכול חוזה על בסיס "אי מעשיות מסחרית לביצוע-
commercial
impraticability
) .
מעבר לכך, אין במסמך התייחסות לסוגיות כלכליות
ש
נוגעות
להיקף
הפעילות ב שווקים
,הזרים רמות
התחרו
תיו ת הפנימית
והחיצונית בהם , תקופות השיא התיירותיות (כולל סוגית המשנה
הנוגעת להיות השוק שוק עונתי או)שוק שנתי
, הפרקטיקות הש
יו
וקיות שנעשה בהן שימוש עוד ו .
לאור כל זאת ,ראוי לשים לב כי ה
הסדרים הנסקרים אינם פועל
ים
בחלל ריק, ולעיתים יכולים להיות
הבדלים הן
ביישו
ם הוראות הדין הזר והן במערכ
ו
ת המשפטי
תו-כלכלי
ו
ת הרחב
ות
יותר במדינות השונות
שעשוי
ות אף ה
ן להשפיע על השווקים הרלוונטיים ולהביא לתוצאות שונות גם בהתקיים חקיקה דומה
(ובתוך כך, כאמור לעיל, בעיקר קיומו של שוק משני הפועל בצ)ורה יעילה.
2. ה איחוד
ה
אירופי
במהלך שנת3118
נקבעה באיחוד האירופי דירקטיבה20
חדשה
בנושא
הגנת צרכנים ב יחס להיבטים
מסויימים ב ,עסקאות על בסיס חלוקת זמן חוזים בדבר
מוצרי חופשה ארוכי טווח (
long-term holiday
product contract
),
21
חוז י
מכירה חוזרת22
וחוזי החלפה23
(
2008/122/EC
).
24
דירקטיבה זו החליפה
19
ובתוך כך גם אין התייחסות לדיון בדבר האיזון הראוי שבין דוקטרינות כאלה (שנועדו להגנה על הצרכן ועל צד לחוזה) ובין
( "התפיסה הבסיסית שביסוד דיני החוזים כי "חוזים יש לקייםPacta sunt servanda
.)
20
במשפט האיחוד
האירופי–
( תקנהregulation
)
היא דבר חקיקה בעל תחולה ישירה במשפט המדינתי שחל באופן ישיר
וללא כל צורך ב חקיקת( חוק מיוחד במדינה החברה. לעומת זאת, דירקטיבהdirective
) היא דבר חקיקה המחייב את
,המדינות החברות לקבוע חקיקה מדינתית מתאימה בתוך פרק זמן מוגדר כאשר
ע ל חקיקה מדינתית זו להגשים את
.מטרות הדירקטיבה
21
מוצרים אלה מוגדרים בדירקטיבה כחוזים, שמשכם עולה לכל הפחות על שנה אחת, ואשר הצרכן רוכש בהם את הזכות
( לקבלת הנחות או הטבות אחרות ביחס לנכס; וזאת, בין אם העסקה נעשית בהקשר של נסיעהtravel
), שירותים אחרים
או כעס :קה העומדת בפני עצמה. ראוDirective 2008/122/EC, Article 2 "long term holiday product contract"
.
עמוד
00
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
דירקטיבה קודמת משנת0884
(
94/47/EC
) שאף היא עסקה בעסקאות חלוקת זמן.
25
ה דירקטיבה
החדשה נכנסה לתוקף במהלך חודש פברואר3118
.
מדינות
ה איחוד חוייבו לאמץ בחקיקתן את הוראות
הדירקטיבה עד ל חודש פברואר3100
(
דיווח
על יישום הדירקטיבה , כמו
גם על ה
צורך ב
התאמות, אמור
להתבצע
עד לחודש פברואר3104
;
דיווחים כאמור, עדיין לא הועברו
נכון למועד כתיבת מסמך זה).
26
כפי שיוצג ,להלן
ה דירקטיבה
ה חדשה
ה
סדירה
היבטים שונים של עסקאות
חלוקת זמן ש חלקן נדונו
בדירקטיבה הישנה
וחלקן חייבו הסדרה חדשה בשל
נות וקאל שונות ש נמצאו
ב
מהלך ה
שנים שעברו מ אז
קביעת הדירקטיבה הישנה
(דוגמת חוזים שנקבעו בכוונה למשך זמן הקצר מזה שנקבע בדירקטיבה
)הישנה, התפתחות מוצרים חדשים בענף ועוד .הוראות הדירקטיבה קוגנטיות
)(כופות,
ולא ניתן להתנות
עליה
ן
.בדין המדינתי או בהסכמה בין הצדדים27
ההסדרה הקבו
עה ב דירקטיבה
שמה
דגש
על
הנושאים שלהלן- הטיפול ב מידע
ש
מועבר לצרכן ב שלב
הטרום חוזי , ובפרט החובה להעביר מידע מפורט
מבעוד מועד לצרכנים
הן
בנוגע לעסקה ו הן בנוגע
לזכויותיהם לפי הדירקטיבה,
תוך
סטנדרטיזציה של המידע
המועבר לצרכנים (שימוש בטפסים
)אחידים;
הרחבת
זכות הביטול
של הצרכן
כך שה
ו י א וכל להפעיל אותה
ב תקופה מוגדרת של41
יום
(
cooling-off period
", "תקופת הצינון) ו קביעת איסור על
תשלום מקדמות בתקופה זו;
28
הרחבת
הדירקטיבה לסוגי מוצרים ושירותים
חדשים
שלא נכנסו לגדרי הדירקטיבה הישנה(
,כולל חוזים קצרים
עסקאות לגבי
מטלט
לין וכדומה ). כמו כן, בדירקטיבה ניתן דגש
ל
חוזי החלפה ו
ל
חוזי מכר חוזר
, וזאת
22
חוזה מכירה חוזרת מוגדר כחוזה בו "מוכר" הזכות (מוכר לפי הדירקטיבה הוא אדם או תאגיד, הפועל במסגרת עיסוקו, או
כל גורם אחר הפועל בשמו או למענו) מסייע לצרכן, בעבו ר תמורה כספית למכור או לרכוש זכות בהסדר חלוקת זמן או
:מוצרי חופשה ארוכי טווח. ראוDirective 2008/122/EC, Article 2 "resale contract"
.
23
חוזה החלפה מוגדר כחוזה בו הצרכן מצטרף, בעבור תשלום, לתוכנית המאפשרת לצרכנים להחליף בינם ובין עצמם באופן
זמני את הזכויות :הנובעות מחוזי חלוקת זמן. ראוDirective 2008/122/EC, Article 2 "exchange contract"
.
24 Directive 2008/122/EC of the European Parliament and the Council of 14 January 2009 on the protection of
consumers in respect of certain aspects of timeshare, long-term holiday product, resale and exchange
contracts.
25 Directive 94/47/EC of the European Parliament and the Council of 26 October 1994 on the protection of
purchasers in respect of certain aspects of contracts relating to the purchase of the right to use immovable
properties on a timeshare basis.
להרחבה באופן כללי על הוראות הדירקטיבה הישנה והשפעתה על השוק האירופי, ראו: מסמך מרכז המחקר והמידע של
:הכנסת בנושא"
( יחידות נופשharing
S
-
Time
): תמונת מצב ו
השוואה בין-לאומית"
,, כתב: אורי טל39
בדצמבר3115
.
מעבר לכך, יוער כי הדירקטיבה החדשה נועדה לטפל במגוון הסכמים שהתפתחו לאורך השנים והוצעו לציבור באיחוד. חלק
מסוגי ההסכמים החדשים שהתפתחו באיחוד נועדו לעקוף את תחולת הדירקטיבה הראשונה (בעיקר באמצעות קביעת משך
הסכם שנופל מתחת לרף התחולה שבדירקטיבה הראשונה). כתוצאה מכך, ולצורך הטיפול בבעיות אלה ובלאק
ו נות השונות
שהתפתחו, כמו גם במטרה למנוע פגיעה בשוק הפנימי באיחוד, הוחלט על קביעת הדירקטיבה החדשה. ראו פרק המבוא ב-
Directive 2008/122/EC of the European Parliament and the Council of 14 January 2009 on the protection of
consumers in respect of certain aspects of timeshare, long-term holiday product, resale and exchange
contracts.
26
ראו א תר האינטרנט של
הנציבות בנושא הסכמי תיירות וחלוקת זמן , כניסה אחרונה02
בנובמבר3102
.
:כמו כן ראו
Directive 2008/122/EC, Articles 16-17.
בהקשר זה יוער כי גם במכתב שהועבר ללשכה המשפטית בידי ה-
RCI
ונכתב בידי משרד עורכי-
דין מספרד העוסק
,בהסדרה של תחום זה
מצוי ין.כי מדינות שונות ברחבי האיחוד אימצו את הוראות הדירקטיבה כלשונן
José Puente, ADV. (Gómez-Acebo & Pombo Abogados), Memorandum on Repurchase Obligation in
Timeshare Contracts, 18 November 2013.
27
ראו
אתר האינטרנט של
הנציבות בנושא הסכמי תיירות וחלוקת זמן , כניסה אחרונה02
בנובמבר3102
.
28
להבדיל מהדירקטיבה הישנה בה נקבעה תקופה קצרה יותר
בת01
ימים לביטול (או2
חודשים ועוד01
ימים אם החוזה לא
)עמד בדרישות הדירקטיבה.
עמוד
03
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
במטרה ליצור
הסדרה רוחבית ומקיפה של כל השוק,
כולל כל אותן
הפע
ו לות והעסקאות שמתרחשות
בשוק לאחר
ה שלב של
המכירה הראשונית של הזכויות.
29
להלן פירוט
ה הוראות
המרכזיות שבדירקטיבה:
30
פרסו
ם מקדמ
י:
31
המדינות החברות
נדרשו
ת
להבטיח כי בפרסומים
בדבר
עסקאות עליהן חלה
ה דירקטיבה יפורסמו גם הדרכים והאפשרויות"להשגת "מידע טרום חוזי
.)(ראו להלן ,כמו כן
ו במקרה של שיטת מכירה הכוללת
הצעה
( שנעשית פנים אל פניםin person
)
להשתתפות באירועי
מכירה בהם
עתידות להיות מו צעות
עסקאות אלה,
חלה חובה לציין במפורש את
אופיו של
האירוע. ב
אירועי
מכירה
מסוג זה
חלה חובה לספק לצרכן"מידע טרום חוזי)" (ראו להלן .
כמו
כן,
חל איסור לשווק או לפרסם עסקאות חלוקת זמן או עסקאות לרכישת מוצרי חופשה ארוכי
טווח כ
מוצרים ל
השקע
ה (
investments
) .
"
מידע
טרום חוזי"
(
contractual information
-
re
p
):
32
מוכר חייב לספק לצרכן בעוד מועד
(
in good time
),
ובטרם הצרכן
ה
תחייב בעסקה (
בחוזה או
ב
הצעה), טופס
סטנדרטי ובו מידע
ספציפי הרלוונטי לחוזה שנחתם עימו (טפסים אלה מצורפים לדירקטיבה כ
נספחים
4-0
והם
מתייחסים
לסוג
י העסק
אות
)השונות המכוסות בדירקטיבה.
33
על המידע שהמוכר מצרף להיות
מפורט, אמין ומספק
בהתאם להוראות
ולדרישות שב
דירקטיבה ו
ב
נספח הרלוונטי .
,כאמור
טפסים אלה מצורפים לחוזה ,כטפסים נפרדים ועל המוכר חלה
ה חובה להסב את תשומת ליבו
של הצרכן למידע שבהם
, ובפרט לזכויותיו הקוגנטיות
של הצרכן(
דוגמת
זכות הביטול , משך
תקופת הביטול
)וכדומה
, וזאת עוד
.בטרם מסתיימת ההתקשרות בין הצדדים
ככלל, ולמרות שיש הבדל
ים בסוג המידע שצריך להיות מסופק בכל אחת מהעסקאות
השונות
)(לפי הנספח המתאים ,שני סוגי המידע המרכזיים שיש ל
העביר לצרכן
הם מידע
על
העסקה
הס
פציפית ומידע בדבר זכויות כלליות של הצרכן.
,כך
ביחס ל
מידע בנוגע ל עסקה
הספציפית, בדרך-כלל,
34
נדרש המוכר לצרף פרטים
בנוגע
ל
זהות
ו ול
מקום המגורים או העסקים שלו ; תיאור קצר של הנכס נשוא ההסכם ומהות הזכויות
המועברות; התקופה בה ניתן לנצל את הזכות הנרכשת ומשך הזמן בו
ניתן לנצל אותה (ככל
שהדבר רלוונטי), המועד בו הצרכן זכאי להתחיל לעשות שימוש בזכותו, אם הנכס מצוי בבנייה
–
המועד בו הזכות הנרכשת תהפוך להיות זמינה או ברת ביצוע; סכום התמורה שצריכה להיות
מועברת (ובתוך כך פירוט של כל הסכומים הנוספים הנדרשים מהצרכן); השירותים המרכזיים
המוצעים לצרכן והסכומים שייגבו תמורתם, המתקנים המרכזיים שיהיו זמינים לצרכן והאם
29
ראו
אתר האינטרנט של
הנציבות בנושא הסכמי תיירות וחלוקת זמן , כניסה אחרונה02
בנובמבר3102
.
30
לשם שלמות התמונה יוער כי במקרה בו דין העסקה הוא הדין במדינה שלישית (שאינה חברה באיחוד האירו פי) עדיין יחולו
הוראות הדירקטיבה, וזאת אך ורק במקרים אלה–
הנכס נשוא העסקה ממוקם בתוך טריטוריה של מדינה חברה, או
המוכר של הזכויות פועל במסגרת עסקיו מתחומי מדינה חברה, או כאשר גורם השולט בכל דרך אחרת על הפעילות של
מציע הזכויות פועל משטח של מדינה חברה. להרחב:ה ראו
Directive 2008/122/EC, Article 12.
31 Directive 2008/122/EC, Article 3.
32 Directive 2008/122/EC, Article 4.
33
הטפסים הנלווים לחוזה "חלוקת זמן" מכוסים בנספח0
, טפסי חוזה לרכישת מוצרי חופשה ארוכי טווח בנספח3
, טפסי
חוזה מכירה חוזרת בנספח2
, ואילו טפסי חוזה החלפה בנספח4.
34
,כאמור, מידע זה משתנה לפי סוג העסקה, ויכול במקרים מסויימים להיות מצומצם יותר או רחב יותר מהרשימה לעיל
.והוא אף יכול להתייחס להיבטים פרטניים שיכולים להיות רלוונטיים לסוג עסקה אחת ולא לאחרות
עמוד
02
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
הם כלולים במחיר או לא
(יוער כי לפי הנספח לצרכנים גם הזכות לקבל מידע על הדרכים בהן
)הם רשאים להשפיע על הניהול של הנכסים ; הבהרה האם ניתנת ללקוח האפשרות להצטרף
לתוכניות הח לפה (על בסיס חוזה החלפה או אחרת), אם כן–
פירוט של תוכנית ההחלפה
והעלויות שלה; הפנייה לקודי אתיקה שהמוכר חתום עליהם (ככל
שיש כאלה) ועוד.
במקביל ,
ביחס
למידע בדבר זכויות כלליות של הצרכן
יש לכלול בטופס מידע בנוגע לזכות
,הביטול של הצרכן מידע על
איסור תשלום מקד ,מות בטרם סיום תקופת הביטול הבהרה בנוגע
ל איסור הטלת עלויות או התחייבויות כלשהן על הצרכן ,שאינן מופיעות בהסכם וכן הבהרה
בנוגע ל.חקיקה החלה על החוזה בין הצדדים
על המוכר חל איסור לגבות תשלום כלשהו בגין מסירת מידע זה .
,מעבר לכך המידע צריך
להיערך
בטפסים בשפה
רה שמית של
ה מדינה החברה באיחוד בה הצרכן
מתגורר,
או לחילופין
במדינה
ש
היא
,מדינת התושבות שלו
לפי בחירת
ו.
החוזה:
35
בדומה לטופס המידע הטרום חוזי גם ה חוזה
חייב להיעשות בכתב, ו להיערך בשפה
ה רשמית של המדינה החברה בה הצרכן מתגורר או של מדינת התושבות שלו(לפי בחירתו).
טופס המידע הטרום חוזי
מ
הווה חלק בלתי נפרד מהחוזה.
טופס זה לא ישונה, אלא אם
הצדדים לעסקה הסכימו על השינוי ,מראש או כאשר השינויים הם תוצאה של נסיבות לא
.רגילות ובלתי צפויות, שהיו מעבר לשליטת המוכר ושלא ניתן היה להימנע מתוצאותיהן
,בכל מקרה אם יהיו שינויים
הם
יועברו לצרכן בכתב
ו בטרם החוזה
נ.כרת מעבר ל
מידע שב טופס
,המידע הטרום חוזי החוזה צריך גם
לכלול את הפרטים שלהלן –
זהות, מקום המגורים
והחתימה של הצדדים ;התאריך ומקום כריתת ההסכם.
,כאמור על המוכר מוטלת החובה
ס לה ב את תשומת ליבו של הצרכן באופן מפורש
ל קיומה של
זכו
ת הביטול
,)(ראו הרחבה להלן
למשך זכות הביטול ,ו כמ
גם להבהיר לו כי חל איסור
ל קבל
תשלומי מקדמה במהלך התקופה בה זכות הביטול ניתנת לצרכן.
36
,בהקשר זה המוכר חייב
לצרף לחוזה טופס סטנדרטי בנושא זכות הביטול (
טופס כאמור מצורף לדירקטיבה כנספח
מספר5). טופס זה
מסכם את פרטי
ה זכויות שפורטו
לעיל
של ,הצרכן
ו כולל גם מידע בדבר
מועדי ותקופת הביטול . על הצרכן לאשר
את קבלת הטופס ו התאמת המידע המופיע בו למה
שהוצג לו
ו
לחתום על
יו
בנפרד מיתר חלקי
החוזה .
זכות
ביטול
"ב"תקופת הצינון (
right of withdrawal
):
37
לפי ה דירקטיבה
צרכן
זכאי
לבטל א ת
כ
ל סוגי העסקאו
ת ש
עליהן חלה ה
דירקטיבה
,גם בהעדר סיבה כלשהי
במשך תקופה בת41
יום (
cooling off period
), מבלי שהוא יחוייב בתשלום פיצוי בגין הביטול.
תקופת הביטול
:תחושב כדלקמן
o
תקופת הביטול בת41
הימים
ת חושב החל
מ אחד
המועד ים שלהלן– המועד
בו החוזה
או כל מסמך מ שפטי מחייב אחר נחתם; או לחילופין-
מהמועד בו הצרכן קיבל לידיו
35 Directive 2008/122/EC, Article 5.
36
לעניין איסור תשלום מקדמות-
ראו סעיף8
לדירקטיבה, הקובע, בין היתר, כי לא ישולם כל סכום או ינתנו ערבויות או
.בטוחות מסוג אחר בגין העסקה במהלך תקופה זו
37 Directive 2008/122/EC, Article 6.
עמוד
04
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
את ההסכם או המסמך המשפטי המחייב, לפי המועד
המאוחר מבין השניים
(להלן–
מועד הביטול)הרגיל .
o
תקופת הביטול
תוארך ו תסתיים
במועד אחר במקרים הבאים:
38
אם המוכר לא
מסר לצרכן טופס
סטנדרטי בדבר
זכות הביטו
ל
)(ראו לעיל
או
לא מילא אותו כנדרש –
התקופה
תוארך ו תסתיים כעבור
שנה ו-
41
ימים
ממועד הביטול
הרגיל בו תקופת הביטול צריכה הייתה להסתיים.
אם המוכר לא מסר לצרכן בכתב את כל המידע שצריך להיכלל בטופס
ה מידע
טרום חוזי
)(ראו לעיל –
תסתיים התקופה כעבור
שלושה חודשים ו-
41
ימים
ממועד הביטול
הרגיל.
זכות ביטול מיוחדת בחוזים לרכישת מוצרי חופשה ארוכי טווח39
–
במקרים
,אלה זכות הביטול
תינתן
לצרכן החל מהתשלום השני בסדרת התשלומים
(
from the second instalment payment
)ומבלי שהוא יחוי
יב
לשאת בעלויות
ה
ביטול. ביטול כאמור ייעשה במסגרת ת קופה בת04
ימים מהמועד בו
ה מוכר
ה.ודיע לצרכן על החיוב הקרב40
יוער, כי הדירקטיבה מתייחסת במפורש למקרים בהם הטופס הסטנדרטי בנושא זכות הביטול
נמסר לצרכן במהלך השנה שלאחר מועד הביטול הרגיל וכן למקרים בהם לא ניתן לצרכן כל
.)המידע שצריך להיכלל בחוזה (כמפורט לעיל במקרים אלה תקופת הביטול תחל מהמועד בו
הצרכן קיבל את הטופס או לחילופין
את המידע הרלוונטי.
41
)מעבר לכך, במקרה בו מוצע לצרכן הסכם החלפה במקביל להסכם חלוקת זמן (על אותו נכס–
רק תקופת ביטול אחת
תחול והיא
תחושב על בסיס האמור לעיל.
42
הליך ל
ביטול עסק ה בתקופת הביטול
והשלכות הביטול :
הודעה על מימוש זכות הביטול תשלח
בכתב בטרם תום התקופה למוכר
. ההודעה ת
י חשב ככזו
ש הועברה במועד ככל שמועד
שליחתה
היה בתוך תקופת הביטול. הודעה יכולה להישלח באמצעות הטופס הסטנדרטי בנושא זכות
הביטול שצורף לחוזה.
43
מימוש הזכות
ת
ביא לביטול ההסכם ו
בי ל טול.חובות הצדדים לפיו
המוכר לא יטיל על הצרכן עלויות כלשהן בשל ביטול כאמור, גם אם עלויות כאמור נוצרו בטרם
הביטול.
44
38 Directive 2008/122/EC, Article 6.
39
כאמור, מוצרים
אלה מוגדרים בדירקטיבה כח וזים, שמשכם עולה לכל הפחות על שנה אחת, ואשר הצרכן רוכש בהם את
( הזכות לקבלת הנחות או הטבות אחרות ביחס לנכס; וזאת, בין אם העסקה נעשית בהקשר של נסיעהtravel
), שירותים
אחרים או כעסקה העומדת בפני עצמה.
40 Directive 2008/122/EC, Article 10(2).
41 Directive 2008/122/EC, Article 6.
42 Directive 2008/122/EC, Article 6.
43 Directive 2008/122/EC, Article 7.
44 Directive 2008/122/EC, Article 8.
עמוד
05
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
כמו כן, במקרים בהם לחוזה "חלוקת זמן" או לחוזה לרכישת מוצרי חופשה ארוכי טווח נספח
הסכם החלפה–
ביטול ההסכמים העיקריים יביא גם לביטול ההסכם הנ ספח, מבלי שתוטל
עלות כלשהי
על הצרכן.
45
איסור
תשלו
ם מקדמות:
46
במהלך תקופת הביטול
לא ישול
מו סכו,מי כסף
ולא ינתנו ערבויות או
בטוחות מ כל.סוג אחר בגין העסקה
צורת התשלום בעסקאות לרכישת מוצרי חופשה ארוכי טווח וזכות ביטול :
בעסקאות מסוג זה
תשלום התמורה
יבוצע בצורה ש
ל תשלומים עוקבים (
staggered payment schedule
).
כל צורה
אחרת של תשלום בעסקאות מסוג זה יהיה אסור ,. התשלומים עבור העסקה, כולל דמי חברות
יחולקו לתשלומים שנתיים שווים, והמוכר ישלח לצרכן הודעה לפחות41
יום לפני מועד
התשלום הקרוב . כאמור לעיל, במקרים אלה גם חלה
זכ
ות ביטול מיוחדת
של הצרכן החל
מהת
ש לום השני בגינה הצרכן לא יהיה חייב בתשלום עלות ביטול כלשהי, וכל עוד הוא הודיע על
הביטול בתוך04
.יום מהמועד בו קיבל את הודעת התשלום מהמוכר
רגולציה, ענישה וזכות פנייה לערכאות:
47
על המדינות להבטיח כי צרכנים יוכלו לפנות לגורמים
מינהליים מתאימים או לערכאות שיפוטיות מדינתיות בכדי ליישם את זכויותיהם
לפי
הדירקטיבה. כמו כן, על המדינות להבטיח כי מידע בדבר זכויותיהם של הצרכנים יובא
לידיעתם ,ולעודד את הגופים ה מוכרים זכויות מסוג זה לקבוע קוד אתי המתייחס ליישום
הדירקטיבה , ואף להביא
את הורא
ות הקוד לידיעת הצרכנים .
,כך המדינות החברות גם נדרשות
לקבוע
סנקציות
מידתיות
ו יעילות.שימנעו התנהגות המפרה את הוראות הדירקטיבה
לשם שלמות התמונה יוער כי במקביל לדירקטיבה
האמורה ,קבועה
דירקטיבה נוספת באיחוד האירופי
שמשפיעה על ההתנהלות ב ,שוק זה והיא
ה דירקטיבה
ב דבר פרקטיקות מסחריות לא הוגנות
(
2005/29/EC The Unfair Commercial Practices Directive
). דירקטיבה זו עוסקת, בין היתר, בכל
אמצעי השיווק שניתן לעשות בהם שימוש לפני מכירה של( מוצרים ושירותים ובתוך כך זכויות מהסוג
המפורט
לעיל)
, ובמסגרת זו
אוסרת על ביצוע פרקטיקות
לא הוגנות
הכוללות
פעולות שפוגעות בשיקול
הדעת של
ה צרכן
ה
ממוצע ו עשויות לגרום
לו לקבל החלטות לא רציונליות ,
פעולות המנוגדות ליושרה
מקצועית -
professional diligence
,
פעולות במסגרתן
מופעל לחץ לא הוגן על הצרכן וכדומה).
48
3. אנגליה
ההסדרה
באנגליה מבוססת
על
ההסדר ש
קב וע בדין
האירופי .
לצורך יישום הדירקטיבה נקבעו באנגליה
תקנות מיוחדות בשנת3101
.העוסקות בהגנת הצרכן49
תקנות אלה נכנסו לתוקף בחודש פברואר3100
.
50
45 Directive 2008/122/EC, Article 11.
46 Directive 2008/122/EC, Article 9.
47 Directive 2008/122/EC, Articles 13-15.
48
מכתבה של עורכת-
הדין רני נויבואר, ממונה יעוץ וחקיקה (אזרחי) במשרד המשפטים, ליו"ר ועדת הכלכלה (דאז), חה"כ
כרמל שאמה-
" :הכהן בנושא
חומר רקע לקראת דיון בהצעת חוק הגנת הצרכן (ביטול עסקה לתקופה קצובה), התשע"ב-
3103
– ל קראת ישיבה ביום07.7.3103
", מיום9
ביולי3103
:. ראו גם
European Commission, Consumer Affairs, "Report: Timeshare in Europe”, pp. 30-31.
49 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010.
עמוד
03
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
בדומה להוראות באיחוד, התקנות באנגליה חלות על כל ארבעת סוגי החוזים
ש
בדירקטיבה (חוז י
,עסקאות חלוקת זמן חוזים למוצרי ח
ופשה ארוכי טווח, חוזי מכירה מחדש וחוזי החלפה.)
חוזים
ה אל
מוגדרים בדין האנגלי באופן
דומה לז
ה ש
בדירקטיבה ,תחת ה
הבדל המרכזי ש
מבחני התחולה
השונים
מוחלים ביחס
ל
עסקאות ולאנשים שב
שטח
הממלכה המאוחדת ולא בכל שטחי
האיחוד.
51
,בהתאם לדירקטיבה
החובות המרכזיות
ש בתקנות
ב אנגליה מתייחסות לשני סוגים עיקריים של חובות
המוטלות על המוכר – חובות ב
שלב הטרום חוזי; ו:חובות פורמליסטיות בנוגע לחוזה
חובות
בשלב ה
טרום חוזי:
52
המוכר נדרש, בטרם כריתת חוזה,
להעביר לצרכן את המידע
הרלוונטי על גבי
טפסים סטנדרטי
םי המצורפים לתקנות .
( דרישות המידע )המפורטות בטפסים
תואמות את אלה שנקבעו בדירקטיבה ותוארו לעיל בפירוט,
והן
משתנות לפי סוג העסקה .
מידע זה צריך להיות מועבר לצרכן באופן מלא, ברור ומדויק וללא הטלת
עלו
ת יו
מסוג כלשהו
בגין העברת
ו .
"מעבר לכך, ספציפית בעסקאות מסוג "מכירה חוזרת
חל
איסור על הגורם
המב
צע את המכירה החוזרת לגבות כסף מ
הצרכן הרוכש
או
מהצרכן המוכר,
בטרם שסיפק
להם את
ה שירות במלואו(כלומר, בטרם ה
"מכיר
ה החוזרת"
)התממשה.
חובות פורמליסטיות ביחס לחוזה:
53
חובות אלה מתייחסות לצורת
החוזה ולתוכנו . כך, בין
,היתר
חלה
דרישת כתב,
כמו גם
חובה לכלול בחוזה פר
יטי מידע מהותיים בנוגע לעסקה
(
פריטים
ה אל כוללים את כל
אותם הנושאים שחובה
לפרטם ב
טפסי השלב הטרום חוזי) .
,במקביל המוכר
חיי ב גם
ס לה ב את תשומת ליבו של הצרכן לתקופת הביטול ולאיסור על תשלום
מקדמות במהלך תקופה זו. הצרכן נדרש לאשר בחתימתו כי אכן ה
ס
בו את תשומת ליבו
לנושאים אלה.
.כמו כן, חלות החובות שתוארו לעיל ביחס לשפה בה מנוסח החוזה
זכות הביטול
הקבועה בתקנות מקנה לצרכן אפשרות לבטל עסקה בהודעה כתובה שצריכה להימסר
" למוכר בתוך
תקופת הביטול" (
withdrawal period
", שהיא בעצם "תקופת הצינון.)
54
בדומה להסדרה
באיחוד- תקופת ה ביטול מתחילה במועד התחילה של החוזה ומסתיימת בתוך41
יום ממועד זה,; זאת
בכפוף להוראות הבאות:
מועד התחילה הוא המאוחר מבין
שני אלה -
( המועד בו נכרת ההסכםdate of the conclusion of
the contract
.), או המועד בו הצרכן קיבל לידיו עותק של החוזה
במקרה בו טופס ביטול סטנדרטי לא נמסר לצרכן במהלך השנה שלאחר ההתקשרות –
יהיה
משך תקופת הביטול04
.יום מהמועד בו ניתן לו טופס זה
התקנות החליפו את החוק הישן שחל באנגליה ע ד לחקיקת התקנות-
UK Timeshare Act 1992
.
50 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulation 1.
51 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulations 4-10.
52 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulations 12-14.
53 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulations 15-19.
54 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulation 20.
עמוד
07
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
במקרה בו לא נמסר לצרכן כל המידע שאמור היה להיות מועבר אליו בהתאם לטופס המידע
הטרום חוזי –
יהיה משך תקופת הביטול2 חודשים ו-
04
יום מהמועד בו נתקבל המי דע האמור
.בידי הצרכן55
מימוש זכות הביטול)(בתוך תקופת הביטול תביא לביטול כל התחייבויות הצרכן ו
ל ביטול של כל הסכם
אחר ה
נלווה להסכם המרכזי.
56
בהקשר זה
יוער , כי לפי התאחדות צרכני עסקאות חלוקת
ה זמן באנגליה(
TCA
)
57
חוזה חלוקת זמן
ממשיך להיות בתוקף אם לא בוטל במהלך
תקופת הביטול הקבועה בתקנות.
58
הארגון מפרט מספר
דרכים
ש
בהן ניתן להסתלק מעסק
אות חלוקת זמן במצבים אלה , אך יש להדגיש כי מדובר בהצעות
מטעם ארגון)צרכני (ולא גורם רשמי ו אף הוא
מסייג א
ותן כדלקמן:
59
מכירה לצרכן אחר –
לפי ה-
TCA
שיטה זו היא השיטה המרכזית והנוחה ביותר
ל השתחררות
מחוזים מסוג זה.
יחד ,עם זאת נכון לשנת3102
יש שפל חסר תקדים בשוק עסקאות חלוקת
הזמן באנגליה ,ו
למעט עסקאות ב
זכויות ב
נכסי יוקרה כמעט ו לא ניתן למכור זכויות שנרכשו
בעבר ,. כך
ה הערכות של
ה-
TCA
ש הן כיום
כמה מאות בעלי זכ
וי ות ביחידות נופש אינם
מצליחים למכו ר את
זכויותיה
ם למרות שהם מעוניינים בכך.
60
החזרת הנכס למוכר – לפי ה-
TCA
, בחלק מהמקרים זכות זו ניתנה במפורש בחוזים שנחתמו
,עם הצרכנים ללא כל צורך בתשלום
פיצוי על-ידי הצרכנים. ב מקרים אחרים הזכות ניתנת אך
ורק לצרכנים
שאינם יכולים לנצל עוד את הזכו
ת שרכשו (צרכני
ם מבוגרים מאוד ,פושטי
רגל
)וכדומה , אולם מנגנונים אלה מבוססים על הסכמה חוזית או על
הסכמה במקרה ספציפי .
כמו
כן, חלק ממוכרי הזכויות
מפעילים תוכניות מיוחדות בהן הצרכן
נדרש ל שלם פיצוי או תשלום
אחר בתמורה להחזרת הנכס למוכר (
buy-out
, אוExit Programmes
), עם זאת ה-
TCA
מזהיר
מפני השימוש בתוכניות אלה מכיוון שלא תמיד הן מניבות לצרכן תועלת כלכלית.
55 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulation 21.
56 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulations 22-24.
ראו גם ה מידע באתר האינטרנט של נציב תלונות הצרכנים בנוגע לביטול עסקאות למכירה חוזרת והסכמי האשראי הנלווים
להן , כניסה אחרונה09
בנובמבר3102
.
57
גוף פרטי-צרכני ללא כוונת רווח המייצג צרכנים באנגליה ופועל בש.וק זה בשנים האחרונות
58
מעבר להוראות התקנות שנסקרו לעיל, העדר האפשרות להשתחרר מחוזה ללא תשלום פיצוי למוכר לאחר תקופת הביטול
מוצגת גם במכתב שהועבר ללשכה המשפטית )(באמצעות מרכז המחקר והמידע של הכנסת
על-
" ידיRCI
ישראל". מכתב
זה נכתב בידי משרד עורכי-
דין
ש עוסק בתחום זה(מייצג את ארגון ה-
RCI Europe
וגורמים אחרים בתעשייה באנגליה)
( ומציג בתמצית את הוראות הדין באנגליה ביחס לעסקאות אלה ולביטולן אך יובהר כי מכתבים אלה אינם עוסקים ביתר
המלצות ה-
TCA
המופיעות לעיל בעניין פעולות שצרכנים יכולים לנקוט בהן ובפרט לא ביחס למהל ך של "עשיית דין
עצמי" בדמות הפסקת תשלומים:)
Tod Murray, LLP, Timeshare - Comment on a specific aspect of the UK's timeshare legislation, dated 19
November 2013.
59 Timeshare Consumers Association, "Getting Out", updated March 1, 2013, last entry 19.11.2013.
יודגש, כי הארגון עצמו מציין כי דרכים אלה"אינן בגדר "ייעוץ משפטי., ואף נושאות עימן סיכונים מסויימים
60
ב-
TCA
מציינים כי פרסום בערוצים ישירים (מדיות אלקטרוניות חינמיות או אחרות), כמו גם שימוש בסוכן מכ ירה חוזרת
.הן דרכים מקובלות שעשויות להיות יעילות
עמוד
09
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
הפסקת תשלומים –
דרך נוספת שה-
TCA
מציין היא הפסקת
ה תשלומים
ה
שוטפים למוכר
ופנייה לערכאות שיפוטיות ב
בקש
ה לב
יטו
ל החוזים
, וזאת
על בסיס דוקטרינות
מדיני החוזים
)(ובפרט הטעייה או מכ וח חקיקה צרכנית אחרת שאינה עוסקת ספציפית בזכויות
חלוקת זמן.
61
החלפה– דרך נוספת היא התקשרות בחוזי החלפה
, כפי שהובהר לעיל.
,מעבר לכך ולשם שלמות התמונה, יוער כי בתקנות קבועות
גם הוראות בדבר סנקציות
שניתן להטיל על
מפרים של התקנות ,
הוראות בדבר
רשויות האכיפה הרל
וונטיות וסמכויותיהן של רשויות אלה.
62
1. ארה"ב
כפי שיוצג להלן,
בארה"ב
ההסדרה של ענף עסקאות "חלוקת הזמן" נעשית בדין המדינתי
(להבדיל
מהדין הפדראלי שאינו עוסק בתחום זה במישרין.)
63
יחד עם זאת, בשל העובדה ש
ענף
זה עשוי להשפיע
על הסחר הבין-מדינתי בתוך ארה"ב נעשה ניסיו ן בעבר לקבועUniform Act
64
במטרה לאחד את
החקיקה המדינתית; למרות זאת, ניסיון זה לא צלח ו כיום רק2
מדינות עושות שימוש בנוסח האחיד
שהוצע (מסצ'וסטס
, ויסקונסין ורוד איילנד).
65
לאור כל זאת, בחרנו
שתי
מדינות
ב
ארה"ב
בהן בחנו
בצורה מורחבת
את ההסדרה של עסקאות חלוקת זמ
ן (ויסקונסין
שאימצה את מודל הנוסח האחיד
ופלורידה,) ן וכ , כדי לתת תמונה נרחבת יותר בנושא ביטול החוזה, נבחרו עוד כמה מדיניות בהן נסקרו
ה רק הוראות הספציפיות לביטול
ה
ה חוז.
מעבר לכך, כפי שצוין לעיל וכפי שיוצג להלן, במרבית המדינות בארה"ב נקבע רובד נוסף של הסדרה
הנוגע לפיקוח של רגולטור על הפעילות בשוק בתחומי המדינה, ובתוך כך לרישוי של העוסקים בתחום
61
,כאמור הארגון עצמו מסייג
דרכי פעולה אלה ומציין ש.אינן בגדר "ייעוץ משפטי", ואף נושאות עימן סיכונים מסויימים
62 Timeshare, Holiday Products, Resale and Exchange Contracts Regulations 2010, Regulations 27-35.
63
דיני הצרכנות המעוגנים בדין הפדראלי בארה"ב עוסקים, בין היתר, גם בעסקאות למכירה או להשכרה של מקרקעין ש
טרם
,פותחו. לפי הוראות החקיקה הפדראלית יזם חייב להגיש לרגולטור הרלוונטי דיווח בנוגע לעסקאות מסוג זה, כמו גם
לספק לצרכן מידע מלא ומפורט בדבר המקרקעין נשוא
העסקה
בטרם:סיומה. ראו הרחבה להלן
The sale or lease of lots on unimproved land. See 15 U.S.C. § 1701 et seq. Yvette C. Mendez, Timesharing
and Realty Interests Under the Martin Act: Consumer or Investor Protection?, Fordham Urban Law Journal,
Vol. 17(4) (1989), pp 505-507.
)השאלה הפרשנית האם עסקאות חלוקת זמן (שאינן מבוססות על העברה של בעלות במקרקעין, אלא על מתן זכות בלבד
נכנסות לגדר ההסדרה הפדראלית נותרה פתוחה. בפסיקה הנושא לא הוכרע, אך נדונה בהרחבה השאלה בדבר הגדרת
התחולה של חקיקה זו ביחס לעסקאות
בבתים מש
ותפים (
condominium
:) , ראו לדוגמה
Yvette C. Mendez, Timesharing and Realty Interests Under the Martin Act: Consumer or Investor Protection?,
Fordham Urban Law Journal, Vol. 17(4) (1989), page 507. Winter v. Hollingsworth Properties, 777 F.2d
1444, 1447 (1 1th Cir. 1985); Schatz v. Jockey Club Phase III, Ltd., 604 F. Supp. 537, 541 (S.D. Fla. 1985).
Flint Ridge Dev. Co. v. Scenic Rivers Ass'n of Okla., 426 U.S. 776, 778-83 (1976).
64
כידוע, בארה"ב נהוג מבנה פדראלי, בו המדינות השונות ריבוניות וחופשיות לחוקק חו .קים בנושאים רחבים יחסית
במקביל, הממשל הפדראלי מחזיק בידיו סמכויות מצומצמות בנושאים פרטניים בהם הוא יכול לפעול במישרין (דוגמת
.)הסמכויות בתחום הקניין הרוחני, תוכנית החלל האמריקנית ועוד בתחומים חוצי גבולות מדינתיים בהם נדרשת אחידות
והרמוניזציה משפטית בין המ
דינות ,
נקבעים חוקים המכוניםUniform Acts
שהמדינות רשאיות, אך לא חייבות
לאמצם
. ה-
Uniform Act
הוא כלי חקיקתי שמאושר בידי הוועדה הלאומית המיוחדת( של נציבי המדינותNCCUSL
,)
שממליצים על התחומים בהם יש צורך בהרמוניזציה משפטית (באמצעות ה-
U.S. Uniform Law Commission
)
.וממליצים גם על חקיקה או מודל חקיקתי בתחומים בהם הם רואים לנכון לקבוע סטנדרטים אחידים עבור המדינות
להרחבה בנושא זה ראו
אתר הוועדה הלאומית המיוחדת של נציבי המדינות , כניסה אחרונה31
בנובמבר3102
.
65
למידע
נוסף בנוגע למדינות שאימצו את המודל, ראו אתר אוניברסיטת קורנל בנוגע לחוקים מאוחדים בארה"ב והמדינות
שאימצו את הוראותיהם , כניסה אחרונה31
בנובמבר3102
.
עמוד
08
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
(
למשל ,)פלורידה ונבדה
דרישות ל( תיעוד עסקאות ומסמכים המועברים במסגרתן בידי המוכר למשל
הוואי ונבדה), אישור הרגולטור
ל( תוכניות להצעת עסקאות מסוג זה למשל
פלורידה) ועוד.
66
1.4
. פלורידה
בדומה למצב המשפטי באיחוד האירופי
וב
אנגלי
ה גם בפלורידה
ניתנת
זכות ביטול המוגבל ת לתקופה
מסויימ
ת.
67
כמו
כן, ובדומה למדינות אחרות, נקבעו
בפלורידה הסדרים נוספים שדומים לאלה שפורטו
לעיל ו עוסקים בזכויות הצרכן בשלב הטרום חוזי (בייחוד ביחס לנוהגים מסחריים
אס ורים, צורת
המכירה ב
אירועי מכירה וכדומה),
68
ב דרישות
צורניות בנוגע ל
חוזה לו מידע שצריך להיכלל
בו.
69
,עם זאת
ו בשונה ממדינות
אחרות שנסקרו לעיל ,
בפלורידה
קבועות גם הוראות לפיקוח
אקטיבי יותר של
הרגולטור ע
ל העוסקים בתחום זה וחובות שונות לתיעוד עסקאות בידי מוכרים ויזמים,
70
דבר שאמור
להוסיף
ודאות לשוק ו ליצור
רובד נוסף ש ל הסדרה במטרה
להבטיח את זכויות הצרכנים.
71
דרישות בנוגע לחוזה : חוזים למכירת זכויות בחלוקת זמן
צריכים לכלול , בין היתר, את המידע
שלהלן- תאריך החוזה, שמות ופרטי הצ ,דדים
התמורה שהצרכן נדרש לשלם
וסוגי התשלומים
הנוספים שעשויים לחול עליו ,הערכות לגבי התשלומים השנתיים שיידרשו מהצרכן בעתיד
(אם לא ניתן לקבוע הערכה כאמור אז פירוט של הגבייה בפועל בשנה הקודמת לחוזה ), התאריך
המשוער של סיום בניית אתר הנופש,אם הוא עדיין לא בנוי
תיאור קצר של הנכס וסוג הזכות
אליה מתייחס החוזה.
72
הוראות דומות
בחקיקה של פלורידה עוסקות ב
י חוז מכירה חוזרת
ש עליהם חלות הוראות דומות (כולל
דרישה ל
הבהרות ו
ל
הצהרות מיוחדות מ טעם המוכר
ב חוזה
מסוג זה בנוגע לעלויות השוטפות של הזכות המועברת.)
73
,כמו כן בחקיקה נקבעה החובה להציג בצורה בולטת בחלק
החוזה ש לפני החתימות
ה
צהרה
בנוסח
המדויק ש
בחוק . הצהרה זו :מתייחסת לנושאים הבאים
החקיקה החלה על החוזה ,
הבהרות בנוגע לזכות הביטול של הצרכן בתוך תקופה מוגדרת
של41
ימים
)(ראו הרחבה להלן
והצורה בה הביטול צריך להיעשות (בהודעה בכתב בתו ך התקופה האמורה). בהקשר זה חלה גם
חובה לכלול בהסכם הבהרה
נוספת בדבר החזרי סכומים ששולמו על-
ידי הצרכן אם הוא מבטל
את העסקה במהלך תקופת הביטול, למעט החלק הפרופוציונאלי שלהם
גין ב
שימוש שנעשה
בפועל ,)(אם הוא עשה שימוש וזאת תוך31
יום מהמועד בו בקשת הביטול התקב לה אצל
המוכר.
74
66
מטבע הדברים סוג כזה של הסדרה
עשוי להביא ל
ווד
אות גדולה יותר בשוק
ולקביעת תמריצים לעוסקים בתחום לציית
להוראות המחוקק .
.ראו הרחבה להלן
67 The 2013 Florida Statutes, Section 721.10.
68 The 2013 Florida Statutes, Sections 117.77, 721.111.
69
.ראו הרחבה להלן
70 Division of Florida Condominiums, Timeshares, and Mobile Homes of the Department of Business and
Professional Regulation.
71
.ראו הרחבה להלן
72 The 2013 Florida Statutes, Section 721.06.
73 The 2013 Florida Statutes, Section 721.065.
74 The 2013 Florida Statutes, Section 721.06(g), (i).
עמוד
31
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
בחוק גם
סוגי הצהרות נוספות שהמוכר חייב בהן במקרים מיוחדים :
אם הזכות מועברת לצרכן
במסגרת עזבון צריכה להופיע בצורה בולטת
הצהרה בדבר החבויות במס הנובעות מהזכות ;
אם
החוזה מתייחס לזכות חברות במועדון צרכנים (נושא המכוסה בסעיפים730.51-730.59
)לחוק
צריכה להופיע בצורה בולטת הצהרה
בהתאם ל
נוסח שב סעיפים;שעוסקים בכך
במקרה של
מכירה חוזרת צריכה להופיע בצורה בולטת הצהרה כי
ה מכירה חייבת לעמוד בהוראות סעיף
730.135
לחוק
)(הסעיף שעוסק במכירות חוזרות .
ביטול עסקאות:
75
לפי החוק צרכן זכאי לבטל את
ה עסקה בתוך
תקופה של
41
ימים .
תקופה זו מחושבת
החל
מהמועד המאוחר יותר מ בין המועדים שלהלן–
מועד הביצוע
(
execution date
); או
המועד בו נמסרו לצרכן כל המסמכים שחובה על המוכר לספק ל
ו.
זכות הביטול היא זכות
קוגנטית
ולא ניתן להתנות עליה (גם
אם הצרכן מסכים לכך).
סיכום
ה( עסקהclosing
) לא יתבצע עד למועד שבו תקופת הביטול תסתיים. כל פעולה שתבוצע בניגוד
( להוראות אלה כגון )ויתור על זכות הביטול או סיכום מוקדם תחשב כלא חוקית וברת ביטול
במהלך תקופה בת שנה אחת שתתחיל מייד לאחר סיום תקופת הביטול.
הודעה על ביטול תחשב כאילו הגיעה ליעדה במועד ש ליחתה אם היא נשלחה באמצעות דואר או
טלגרף (וזאת כל עוד היא אכן הגיעה ליעדה), או לחילופין- במועד בו הגיע
ה
ליעדה בפועל אם
נשלחה בכל אמצעי אחר. בביטול עסקה יוחזרו לצרכן כל הסכומים ששילם בניכוי הסכומים
.הפרופורציונאלים לפי השימוש, ככל שהיה כזה
פיקוח הרגולטור ו הוראות נוספות שנועדו
להביא לו
ודאות בשוק:
76
יזם או מוכר (להלן-
)היזם
שמעוניין להציע לציבור עסקאות חלוקת זמן נדרש להגיש מראש לרגולטור הצהרות והבהרות
בנוגע להצעה שהוא מתכנן להגיש לציבור לרגולטור.
77
אם היזם לא קיבל אישור להצעתו
,מהרגולטור בטרם הציע אותה לציבור עליו
ליידע את הצרכן על כך בהצהרה ברורה ובולטת
על
.גבי המסמכים שהוא מגיש לצרכן ולהבהיר כי ייתכן וההצעה לא תהיה תקפה בהעדר האישור
על המוכר גם להעביר לצרכן
הודעה כאשר ההצעה זוכה לאישור של הרגולטור , כמו גם להבהיר
אם היו שינויים מהותיים
בהצעה בהשוואה למה שהוצע .לצרכן לפני האישור ,מעבר לכך
בחקיקה בפלורידה קבועות הוראות המחייבות כי מוכרים בעסקאות חלוקת זמן יהיו בעלי
רישיון מתאים
.מטעם המדינה78
,כמו כן על היזם להבהיר לצרכן כי ניתנת לו זכות ביטול שתחל מהמועד בו נכרת עימו החוזה או
מהמועד בו הועברו אליו כל המסמכים שנדר
שים לצורך העסקה, לפי המאוחר מבין השניים .
כמו כן, וכחלק
מה רגולציה
הכללית בשוק,
נדרשים יזמים ומוכרים במכירה חוזרת לשמור תיעוד
של העסקאות שביצעו ושל המסמכים שהועברו
במסגרתן,
79
כן
קבועות הוראות בחקיקה בדבר
75 The 2013 Florida Statutes, Section 721.10.
76 The 2013 Florida Statutes, Section 721.07.
77
להרחבה בנוגע למידע המדוייק שהיזם צריך לספק לרגולטור (סוגייה
החורגת מנושא מסמך זה.) ראו את הוראות החוק
78 The 2013 Florida Statutes, Section 721.20.
79 The 2013 Florida Statutes, Sections 721.12, 721.121.
עמוד
30
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
החובה למנות גורם
מנהל לנכסים
,נשוא עסקאות חלוקת זמן80
הו ראות בדבר חלוקת העלויות
,המשותפות בנכסים מסוג זה81 תוכניות החלפה82 ועוד.
83
1.2
. ויסקונסין
כאמור לעיל, ויסקונסין היא אחת המדינות שאימצה את המודל האחיד להסדרה של שוק עסקאות
.חלוקת זמן84
שני חלקי ההסדרה המרכזיים במדינה זו נוגעים להקמה ולתפעול השוטף של מיזמים
בתחום ח .לוקת זמן ולהגנה על רוכשי זכויות בהם
להלן יובאו עיקרי ההסדרה במדינה זו
בדגש על אותן
ההוראות הנוגעות להגנה על הצרכנים:
מוכרי זכויות בעסקאות חלו
ק
ת זמן :
חלק ניכר מהחקיקה בוויסקונסין עוסקת בהסדרה של
ההקמה של פרוייקטים ומיזמים של חלוקת זמן במדינה זו, באפשרות הב יטול של מיזמים כאלה
.ובניהול השוטף שלהם85
בתוך כך, נקבע כי
מוכר
י זכויות בעסקאות חלוקת זמן נדרש
ים
להיות
סוכ
ני נדל"ן בעל
י
רישיון(
licensed real estate broker
)
או
לעבוד
תחת הפיקוח של סוכן כאמור
בעל רישיון . רישיונות אלה מכונים רישיונותDRL
והם מונפקים מטעם מחלק ת השירותים
המקצועיים והבטיחות של ויסקונסין לאחר בדיקה של הגורם המבקש . עסקאות חלוקת זמן
חייבות להיעשות על גבי טפסים וחוזים שקיבלו מראש את האישור
מ טעם מחלקת השירותים
המקצועיים והבטיחות של ויסקונסין.
86
הגנה על
צרכנים ש
רכש
ו זכויות בעסקאות חלוקת זמן:
87
כפי שיוצג
,להלן בדומה למדינות
אחרות,
גם בוויסקונסין הטיפול בהגנה על צרכנים מתבצע ביחס לשני סוגים מרכזיים של חובות
–
החובה לספק מידע
טרום חוזי; וחובות בנוגע ל
חוזה.
מידע טרום חוזי88
–
בטרם יציע
מוכר בעסקאות חלוקת זמן לצרכן זכויות בנכס כלשהו,
יהיה
עליו
להכין הצהרה (
disclosure statement
,)), שעונה על דרישות החוק (ראו פירוט להלן
ולהעבירה לידיעת הצרכן (על המוכר חלה אחריות בנוגע ל
נכונות ה מידע שנכלל בהצהרה זו וכן
)אחריות ביחס לכל פריט מידע שצריך היה להיכלל בה אך לא נכלל.
80 The 2013 Florida Statutes, Section 721.13.
81 The 2013 Florida Statutes, Section 721.15.
82 The 2013 Florida Statutes, Section 721.18.
83
ראו גם
הנחיות התובע הכללי במדינת פלורידה בנו
גע לדרישות במכירה חוזרת בעסקאות חלוקת זמן , וכן הנחיות התובע
בנושא הגנת הצרכן ועסקאות חלוקת זמן , כניסה אחרונה30
בנובמבר3102
.
84
,חלק זה מבוסס, בין היתר על המידע בנוגע לעסקאות חלוקת זמן
באתר האינטרנט של המחלקה לחקלאות, מסחר והגנת
הצרכן של ויסקונסין
, כני
ס ה אחרונה31
בנובמבר3102
.
:כמו כן ראו
Wisconsin Statutes, Chapter 707.
85 Wisconsin Statutes, §§ 707.02-707.39.
86 Department of Safety and Professional Services (formerly Department of Regulation and Licensing).
87 Wisconsin Statutes, §§ 171.07-171.07.
88 Wisconsin Statutes, § 707.41.
עמוד
33
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
הצהרה כאמור
תפתח בעמוד שער
" שכותרתוTime-Share Disclosure Statement
" ובו פירוט של
שמות ופרטי המוכר (וסוכניו אם יש כאלה), מקום עסקיו ומיקום הנכס. לאחר חלק זה של
ההצהרה יופיעו2 ההצהרות שלהלן:
89
o
ההצהרה הראשונה מבהירה כי המסמכים המצורפים להצהרה כוללים את זכויותיו של
הצרכן ואחריות בעלי הנכס ו אזהרה כי אם הצרכן אינו מבין את האמור בהם עליו
לפנות ל קבלת
סיוע מקצועי.
o
ההצהרה השנייה מבהירה כי המידע שמצורף לה הוא מידע שגילויו נדרש לפי חוק והוא
מחייב את בעלי הנכס וניתן להסתמך עליו כנכון , וכי כל הבטחה בע"פ שניתנה לצרכן
.לא מחייבת
o
ההצהרה השלישית
מבהירה כי לצרכן נת
ו
נה זכות לביטו ל, משך זכות הביטול
וההשלכות של מימושה
.)(ראו הרחבה להלן
מעבר לכך, בהצהרה השנייה :צריך להיכלל מידע זה תיאור כללי של הנכס ושל היחידה בה
ניתנות הזכויות
(כולל תיאור של הפרוייקט לו היא שייכת, ולוח הזמנים אם בנייתה עדיין לא
הסתיימה); סוג ומספרי היחידות לגביהן הז ;כות ניתנת
סוג הזכות והיקפה ; הכמות
המקסימאלית של היחידות שיוצעו במסגרת הסדרי זכויות חלוקת זמן; תיאור כללי של
;השירותים המוצעים במקום וכן העתק של החוזה שאמור להיחתם בידי הצרכן זהות הגורם
המנהל את האתר והדרך
)(אם יש כזו
שבמסגרתה הצרכן יכול לשנות את הגורם המנ
הל ; מאזן
;)נוכחי של הגורם המנהל (או צפי של המאזן אם הפרוייקט עדיין לא בנוי פירוט כל סוגי
העמלות והתשלומים האחרים שיחולו על הצרכן במהלך תקופת החוזה ;ה צפי לגבי תשלומים
עתידיים
שהמוכר נושא בהם כיום ואשר עשויים להיהפך לתשלומים שיוטלו על הצרכן או
תשלומים שיידרש ;)ו מהצרכן במועד החתימה על החוזה (ובמקרה זה גם תכלית תשלומים אלה
הצהרה בדבר ההשפעה האפשרית של שעבודים מסוגים שונים על צרכנים בעלי זכות; פירוט של
אפשרויות מימון אם מוצעות כאלה בידי המוכר; פסקי-
דין או בקשות להכרזה כחדלי פרעון על
הגורם המנהל את האתר או על גור
מים הקשורים בו או במוכר ;מגבלות על העב
ר ה או מכירה
של הזכויות בנכס ; הזכויות והסעדים של בעלי זכויות שנמנע מהם לעשות שימוש בלעדי בנכס
אם רכשו את זכותם בו ממוכרים אחרים(שאינם המוכר הראשון) או הצהרה כי אין כאלה
.ועוד90
מידע נוסף עשוי להידרש אם מדובר בחוזים המתי.יחסים גם לסוגי עסקאות אחרים91
.שינויים בהצהרה מסוג זה לא יהיו בתוקף אלא אם נעשו בהסכמת שני הצדדים92
חובות בנוגע לחוזה –
93
,בחקיקה נקבעו דרישות מינימאליות ביחס לחוזה. חוזים חייבים להכיל
לכל הפחות, את הפרטים שלהלן–
;מקום חתימת החוזה; שם ופרטי הצדדים
סך המחויי בות
הכספית של הצרכן, כולל תשלום נוכחי ותשלומים עתידיים ; פרטים על סוג הזכות הנמכרת
89
הצהרות( אלה צריכות להופיע באותיות מודגשותboldface type or capital letters
), כאשר בכל מקרה גודל הגופן
בהצהרות לא יפחת מגודל הגופן הגדול ביותר שבמסמך כולו.
90 Wisconsin Statutes, § 707.41.
91 Wisconsin Statutes, §§ 707.42-707.44.
92 Wisconsin Statutes, § 707.45.
93 Wisconsin Statutes, § 707.46.
עמוד
32
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
וטיבה ;
תיאור זכויותיו
של הצרכן ב ביטול
העסקה . חוזה למכירת זכויות בחלוקת זמן יהיה
מחייב כלפי הצרכן אך ורק אם.המוכר שמר על עותק ממנו
זכות הביטול:
94
צרכן יכול לבטל חוזה בעסקה לחל וקת זמן
עד לחצות היום החמישי , שיחושב
מהמאוחר מבין המועדים שלהלן – מועד הביצוע של החוזה (
executed
;)
המועד בו הצרכן קיבל
לידיו את אחרון המסמכים שהמוכר נדרש לפי החוק
לספק לו.
המוכר אינו רשאי להתנות על זכות זו של הצרכן והצרכן אינו רשאי לוותר עליה . ביטול במהלך
תקופת הביטול יהיה ללא תשלום כלשהו מצד הצרכן .
תשלומים שנעשו לפני הביטול יוחזרו
לצרכן בתוך31
ימים מהמועד בו התקבלה הודעת הביטול. אם הצרכן עשה שימוש בהטבות
שניתנו לו במשך העולה על03
שעות לפני הודעת הביטול יקוזזו הסכומים הפרופורציונאלי
י ם של
שווי הטבות אלה מה.סכומים שיוחזרו לו
הוראות נוספות הקבועות בחקיקה הצרכנית
של ויסקונסין עוסקות בחוזי מכירה חוזרת , חוזים ביחס
,לאתרי קמפינג, חוזים ביחס לנכסים מחוץ לשטחי המדינה, זכויות עיכבון בכספים שצרכנים שילמו
דרכי פרסום ושיווק מותרות
, סנקציות שהרגולטור יכול להטיל בגין הפר
ות
של הוראות החוק.ועוד95
1.3
.
מדינות בארה"ב בהן נסקרו
הורא
ו
ת הביטול בלבד96
1.3.4
. הוואי
בהוואי זכות הב
י טול קבועה בכללים המנהליים של מחלקת המסחר והצרכנים בנושאTimeshares
.
97
בהוראות נקבע כי לשני הצדדים
ב עסקאות חלוקת זמן
זכות ביטול הדדית ,
שתהיה ברת מימוש בהודעה
כתובה (ה הוראות מחייבות כי המוכר יספק לצרכן במעמד החתימה על החוזה טופס ביטול סטנדרטי
שנוסחו מצורף להוראות),
98
בתוך תקופת ביטול בת7
ימים . תקופת הביטול מחושבת החל ממועד
המאוחר מבין שני אלה–
( מועד הביצוע של העסקהexecution of the sales contract
) או המועד בו הצרכן
קיב( ל לידיו את טפסי ההצהרה והגילוי בדבר העסקהdisclosure statement for the time share plan
.)
בתוך05
ימי עסקים מהמועד בו התקבלה הודעת הביטול המוכר ישיב לצרכן את כל הכספים שקיבל
ממנו, ואילו הצרכן ישיב את כל החומרים(
materials, הכוונה למסמכים ולמוצרים אחרים שני תנו לצרכן
)בעת ביצוע העסקה שקיבל לידיו מהמוכר במצב טוב ותקין, בכפוף לנזקי שימוש סביר; אם חומרים
94 Wisconsin Statutes, § 707.47.
95Wisconsin Statutes, §§ 707.48-707.59.
96
.בהערת אגב יוער כי ההסדרה במדינות אלה דומה להסדרה במדינות שנסקרו בפירוט לעיל
97 Hawaii Administrative Rules, § 16-106.
:כללים אלה דומים מאוד לאלה שקבועים בקליפורניה (ראו
The Vacation Ownership and Time-Share Act of 2004
,)
שגם בה תקופת הביטול בת7 ימים בלבד.
98
בטופס הביטול הסטנדרטי קבועות הבהרות בנוגע לזכות
הביטול של הצרכן וההשלכות של ביטול כאמו ר לעיל. על המוכר
למלא בטופס ז
ה את כל המידע הרלוונטי, למעט התאריך וחתימת הצרכן.
עמוד
34
מתוך
34
הכנסת
תחום חקיקה ומחקר משפטי
אלה לא הושבו,
זכאי המוכר לקזז את ערכם הסביר מהסכומים שהוא חייב להשיב לצרכן וזאת בתנאי
שערכם הסביר לא יעלה על סכום של35
.דולרים99
בהוראות גם נקבע כי זכות הביטול הקבועה בהן אינה מגבילה את הצרכן מקבלת כל סעד אחר בנוגע
לחוזה בערכאה שיפוטית. כמו כן, לפי ההוראות חלה
חובה על המוכר לשמור העתק של החוזה עד תום
שנה אחת.מהמועד בו שני הצדדים מימשו את כל זכויותיהם וחובותיהם לפי החוזה100
1.3.2
. נבדה
בנבדה זכות הביטול קבועה בפרק119A
ל( חקיקה המדינתיתNRS – Navada Revised Statutes
.)
101
בחקיקה של נבדה נקבע כי לצרכן הרוכש זכות במסגרת עסקה לחלוקת זמן זכות לבטל את העסקה
בהודעה בכתב . תקופת הביטול תהיה עד לחצות
ביום ה-
45
ממועד הביצוע של החוזה (
execution
)
. על
( החוזה לכלול הצהרהstatement) בנוגע ל זכות זו. זכות הביטול
קוגנטית
ואינה ניתנת להתנייה או
לוויתור, כל ניסיון של המוכר לגרום לוויתור על הזכות ייחשב כבר ביטול. המוכר ,יחזיר בתוך31
יום
מהמועד שקיבל בו את הודעת הביטול, את כל התשלומים שהועברו לו על-
.ידי הצרכן102
כמו כן, נקבעו
הוראות דומות בנוגע לביט.ול של עסקאות מכירה חוזרת103
1.3.3
. אידהו
באידהו קבועה הוראה הדומה לאלה שנסקרו לעיל.
לפי החוק, ניתנת לצרכן
הזכות להסתלק מעסקה ,
ללא כל צורך בסיבה
, על-
ידי
העברת הודעה בכתב
על ביטול העסקה(באופן אישי או בדואר רשום) ,
בתוך
5 ימים ממועד הביצוע (
execution) של החוזה .
כמו כן, נקבע בחקיקה כי החוזה צריך לכלול
הבהר ה לגבי
זכות ההסתלקות באותיות בולטות בעמוד בו החתימות מופיעות.
104
99 Hawaii Administrative Rules, § 16-106-20.
100 Hawaii Administrative Rules, §§ 16-106-21, 16-160-22.
101 Navada Revised Statues(NRS), last entry 20 November 2013.
102 NRS, § 119A.410.
103 NRS, § 119A.4775.
104 Idaho Statutes, § 55-1804A.