חומר רקע
הצ"ח התכנית הכלכלית
1
הערות
הי
יעוץ המשפטי
לוועדה–
10.15
.
26
פרק ב': דיור
תיקון פקודת
העיריות
3.
]בפקודת העיריות [נוסח חדש1 –
(1)
אחרי סעיף198
:יבוא
"פטור ממכרז
לעבודות פיתוח
198
.א)(א
על אף האמור בהוראות סעיף197
,
התקשרות של עירייה עם
םזי ,מי שמחזיק,לבדו
בזכויות לגבי מחצית או יותר משטח המגרשים
הכלולים בתכנית לפיתוח (להלן–
)היזם, בחוזה
ב
הסכם
לביצוע עבודות פיתוח(
בסעיף זה– הסכם
פיתוח) רשאית העירייה לעשותה ללא מכרז, לפי
החלטת המועצה:, ובלבד שיתקיימו כל אלה
(1)
עבודות הפיתוח
שיכללו בהסכם
הפיתוח
ייעשו לשם יישומה של התכנית
לפיתוח
, ובלבד שהו מיועד
ות לשרת
במישרין את המגרשים בתחום התכנית
,בלבד נדרשות במישרין ל
שם בנייה ואכלוס
של יחידות הדיור החדשות
או שטחי
המס
חר או התעסוקה החדשים הכלולים
.בתכנית יישום הוראות התכנית לפיתוח
ביחס ל-
100
יחידות דיור ח
דשות לפחות או
ל-
5,000
מ"ר מסחר או תעסוקה חדשים
לפחות אשר ייבנו מכוח התכנית לפיתוח ;
(2)
במועד ההתקשרות טרם נחתמו
חוזים לביצוע עבודות פיתוח בהיקף כספי
העולה על מחצית האומדן האמור בפסקה
(4
))(א או ש כלל עבודות הפיתוח
שיכללו
ב הסכם הפיתוח
תבוצענה על ידי היזם
במגרשים שבהחזקתו;
1
דיני מדינת ישראל, נוסח חדש8
', עמ197
.
הצ"ח התכנית הכלכלית
2
(3)
הסכום שישולם ליזם
מחיר
עבודות
הפיתוח שיקבע בהסכם הפיתוח אינו עולה
על המחיר המקובל
לביצוע
ה
עבודות
כאמור;
(4)
גזבר העיריה
ומהנדס העיריה הציג
ו
בפני
ועדת המכרזים לעבודות פיתוח
הוועדה המקצועית ו
המועצה
:את אלה
)(א אומדן של עלות כלל עבודות
הפיתוח
הנדרשות במישרין ליישום
התכנית;
)(ב אומדן של עלות העבודות
שיבצע היזם
שיכלל
ו בהסכם הפיתוח
ושל מחיר מקובל לביצוע עבודות
כאמור;
)(ג התקיימות
בדבר
אישור
התנאי האמור
בס
עיף קטן
בפסקה
(
)א(2
;)
)(ד
שלפיה
דעת
חוות
מחיר
עבודות הפיתוח שיקבע בהסכם
הפיתוח
הסכום שישולם ליזם אינו
עולה על המחיר המקובל לביצוע
ה
עבודות כאמור;
)(ה
אומדן משוער
של היטלי
הפיתוח והיטל ההשבחה האמורים
;)בסעיף קטן (ב
(5)
בפסקאות
האמורים
האומדנים
משנה (א) ו-(ב) יתבססו, בין השאר וככל
ה
ניתן, על מכרזים לעבודות מאותו סוג
שערכה העיריה או שניתן לגביהם אישור
לפי סעיף9
לחוק הרשויות המקומיות
(מכרזים משותפים), התשל"ב–
1972
2.
2
'ס"ח התשל"ב, עמ155
.
הצ"ח התכנית הכלכלית
3
(5)
הסכם הפיתוח נדרש
מ
טעמי חסכון
ו
יעילות
.והתקשרות בו מיטיבה עם העיריה
(6)
תנאים
יכלול
הפיתוח
הסכם
שיבטיחו את איכות עבודות הפיתוח ואת
אחריותו של היזם ל
בדק העבודות ולתיקון
ליקויים בהן.
(7)
הוועדה המקצועית
המליצה למועצה
פה אחד לאשר התקשרות בהסכם הפיתוח
לאחר שהשתכנעה בהתקיימות התנאים
האמורים בסעיף קטן זה.
)(ב העיריה רשאית לשלם את התמורה ליזם
בעבור ביצוע עבודות הפיתוח
הכלולות בהסכם
הפיתו ח
בתשלום בכסף או בתשלום בדרך ש
ל
קיזוז כנגד אגרות, היטלים או דמי השתתפות לפי
חוקי עזר של העיריה (להלן–
)היטלי פיתוח
שהיזם חב לעירייה עקב הבנייה על ידו בתחום
התכנית
(להלן–
)היטלי פיתוח
, וכן כנגד היטל
השבחה לפי סעיף196
,א לחוק התכנון והבנייה
החל על
ש
היזם
חב לעירייה בשל מימוש זכויות
כמשמעו
תו בתוספת השלישית לחו
ק האמור
מכוח
התכנית
; אולם , ובלבד ש
תמורה שתשולם בדרך
של קיזוז כנגד היטל פיתוח תשמש לביצוע עבודות
פיתוח מן הסוג שלצורך מימונן הוטל אותו היטל
פיתוח ותמורה שתשולם בדרך של קיזוז כנגד
היטל השבחה תשמש למטרות המפורטות בסעיף
13
.לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה
)(ג חוזה כאמור בסעיף קטן (א) טעון אישור
של ועדת מכרזים לעבודות פ.יתוח
(דג)
בסעיף זה–
הצ"ח התכנית הכלכלית
4
" פיתוח
לעבודות
מכרזים
ועדת
הוועדה
המקצועית "
– ועד
הת
מכרזים
שחבריה הם
המנהל הכללי של העירייה
ובאין
מנהל כללי
–
מזכיר
יה יר העי
, אשר ישמש כיושב ראש
הוועדה, גזבר העירייה
, מהנדס העירייה
;והיועץ המשפטי לעירייה
"מחזיק ב זכויות", לגבי שטח מגרשים– מי שהוא
אחד מאלה:לרבות זכויות שניתנו בחוזה
שמטרתו פיתוח הקרקע וב;ניית מבנים בה
(1)
בעל הקרקע ,החוכר לדורות בה או
מי שזכאי להירשם כבעלים או חוכר
ל
דורות כאמור.
(2)
מי ש
התקשר עם אדם כאמור
בפסקה(1) בחוזה שמטרתו פיתוח הקרקע
וב
ניית מבנים בה.
""חוק התכנון והבנייה–
,חוק התכנון והבנייה
התשכ"ה–
1965
3;
"יזם" – מי שמחזיק
לבדו
בזכויות לגבי מחצית או
יותר משטח המגרשים הכלולים בתכנית לפיתוח,
או מי מש
חזיק
ים
בזכויות שסך שטח
המגרשים
של
הם
הוא מחצית או יותר משטח
המגרשים
הכלולים בתכנית לפיתוח ,
שהתקשרו ביניהם
בהסכם בכתב לעניין כריתת הסכם פיתוח אחד עם
.העירייה
""יחידת דיור–
כהגדרתה בסעיף158ו2(א) לחוק
;התכנון והבנייה
""עבודות פיתוח–
,עבודות לפיתוח תשתיות
פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים או הקמת
מוסדו ת
מ בנים
לצרכי ציבור בעבור
העירייה אף אם הם מחוץ לשטח תכנית
;הפיתוח
3
'ס"ח התשכ"ה, עמ307
.
הצ"ח התכנית הכלכלית
5
""תכנית לפיתוח–
תכנית כמשמעותה בחוק
התכנון והבנייה הכוללת הוראות של תכנית
מפורטת לבניית100
יחידות דיור חדשות
לפחות או5,000
מ"ר חדשים לפחות
;למסחר או לתעסוקה
""תשתיות–
,כבישים, מדרכות,גשרים, מנהרות
,מערכות ניקוז, תיעול, תקשורת, תאורה
רמזורים וכן מערכות בקרה לתשתיות וכל
מיתקן הנדרש במישרין לצורך הפעלת
התשתיות ומהווה חלק בלתי נפרד מהן,
ולעניין עירייה המספקת שירותי מים וביוב
– גם מתקני מים וביוב לרבות מאגרים.
(ד)
(1)
החלטות הועדה המקצועית וחוות
הדעת לפי ס עיף קטן(א()
4)
ינומקו
,ויפורסמו באתר האינטרנט של העירייה7
ימים לפחות לפני הבאת הנושא לאישור
.המועצה
(2)
חוזה
הסכם פיתוח שנערך לפי סעיף
זה יפורסם באתר האינטרנט של העירייה
לא יאוחר מ–
7
ימים מיום
אישורו כאמור
ב
סעיף
.)קטן (ג.כריתתו
(וה)
אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מיתר
הוראות הפקודה והוראות כל דין לעניין
;".התקשרות העירייה בחוזה
היטל
ציפוף:
לאור
ההע
רות שנשמעו במהלך דיונ
י הוועד
ה, ועל רקע הצורך ללבן לעומק סוג
יות סבוכות
,ושאלות עקרוניות העולות מן המוצע בסעיפים אלה
ובהתחשב בסד הזמנים שמכתיבה מסגרת הדיון
בחוקי ההסדרים, מוצע לפצל נושא זה מהצעת .החוק ולהמשיך לדון בו בהליך חקיקה רגיל בשלב
זה לא
.יובאו הערות פרטניות להסדר המוצע
(2)
בסעיף249
( , אחרי פסקה25
:) יבוא
הצ"ח התכנית הכלכלית
6
"היטל צפיפות
(
25
)א)(א להטיל, לפי חוק עזר, על בעל מקרקעין
כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה, בעת מ
ימוש
זכויות כהגדרתו בתוספת השלישית בחוק התכנון
והבנייה, היטל בשל צפיפות בנייה מוגברת בתכנית
(להלן– היטל צפיפות); שיעור היטל הצפיפות לא
יעלה על20
אחוזים ממכפלת ההשבחה שנקבעה
בשומת ההשבחה כמשמעותה בתוספת השלישית
לחוק התכנון והבנייה במנה המתקבלת מחלוקת
צפיפ
ות הבנייה המוגברת בצפיפות הבנייה הנוספת
;בתכנית
)(ב שר האוצר, לאחר שהתייעץ עם המועצה
הארצית לתכנון ולבנייה, יקבע התאמות ומקדמים
לצורך חישוב צפיפות בנייה מוגברת וצפיפות בנייה
נוספת לגבי שטחי תעסוקה ומסחר, וכן צפיפות
בנייה נוספת לגבי שטחי תעסוקה ומסחר שתהיה
,פטורה מתשלום היטל צפיפות, וזאת בהתחשב
בין השאר, בהיקף השטחים הכוללים המותרים
לבנייה ובהוראות הנוגעות לעניין צפיפות בנייה
שנקבעו בתכניות קיימות, לרבות בתכניות מיתאר
;ארציות
)(ג
לעניין זה–
""השבחה" ו"מימוש זכויות–
כהגדרתם
בסעיף1
בתו
ספת השלישית לחוק
;התכנון והבנייה
""חוק התכנון והבנייה–
חוק התכנון
והבנייה, התשכ"ה–
1965
;
"צפיפות בנייה מוגברת", לגבי בנייה
למגורים–
צפיפות בנייה העולה על
מכפלת צפיפות הבנייה המינימלית
בתחום התכנית כפי שנקבעה בלוח1
בתמ"א35, ב-
1.8
;
הצ"ח התכנית הכלכלית
7
בנייה
לגבי
נוספת",
בנייה
"צפיפות
למגורים– ההפרש בין מספר יחידות
לבנייה
המותרות
לדונם
הדיור
בתכנית לבין מספר יחידות הדיור
לדונם שהיו מותרות לבנייה ערב
;אישור התכנית
""תכנית–
תכנית או הקלה המקימות
חבות בהיטל השבחה לפי התוספת
השלישית לחוק התכנון וה;בנייה
"תמ"א35
"
–
תכנית מיתאר ארצית
משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור
'מס35
;".
(3)
אחרי סעיף251
:ג יבוא
"הוראות בדבר
היטל צפיפות
251
.ד)(א
חוק עזר כאמור בסעיף249
(
25א) יכלול, בין
היתר, הוראות לעניין שיעור משתנה של היטל
הצפיפות לפי היקף הצפיפות
המוגברת ויכול
שיקבע שיעורי היטל צפיפות שונים באזורים
שונים בעיר; שיעור היטל הצפיפות יכול שיהיה
0%
,
5%
,
10%
,
15%
או20%
מן המכפלה האמורה
בסעיף249
(
25א)(א )
(להלן–
מדרגות היטל
.)הצפיפות
)(ב העירייה רשאית להשתמש בסכומים שנגבו
:כהיטל צפיפות לפעולות אלה
(1)
פיתוח תשתיות, פיתוח שטחים
ציבוריים פתוחים ובניית מוסדות ציבור
בתחום התכנית שביחס אליה שולם ההיטל
או במגרש אחר שהפיתוח בו נדרש במישרין
( ליישום התכנית; בפסקה זו ובפסקה2
,)
""תשתיות–
כהגדרתן בסעיף198
;)א(ד
הצ"ח התכנית הכלכלית
8
(2)
קיום תנאים בתכניות אשר קיומם
הוא תנאי למתן היתרי בנייה או תנאי למתן
אישור לפי סעיף157א לחוק התכנון
והבנייה, ובכלל זה ביצוע תשתיות-על
,עירוניות הקשורות במישרין לתכניות
ובלבד שהעירייה השלימה את ביצוע
( העבודות האמורות בפסקה1
,); לעניין זה
"תשתיות-
"על עירוניות–
תשתיות בשטח
התכנית או מח
וצה לו המיועדות לשרת גם
מגרשים נוספים נוסף על המגרשים
לבעל
יש
שבהם
בתכנית
הכלולים
.המקרקעין זכויות
)(ג במקרים אלה לא תחול חובת תשלום היטל
:צפיפות
(1)
אם לא חלה חובת תשלום היטל
;השבחה
(2)
במתחם פינוי ובינוי כמשמעותו
בסעיף33א לחוק ה
תכנון והבנייה וכן
מיסוי
במסלול
ובינוי
פינוי
במתחם
כמשמעותו בסעיף49כח לחוק חוק מיסוי
מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–
1963
4;
(3)
אם צפיפות הבנייה הנוספת לפי
התכנית היא פחות משמונה יחידות דיור
לדונם, ולעניין מסחר ותעסוקה–
אם
צפי
פות הבנייה הנוספת היא כפי שיקבע שר
האוצר כאמור בסעיף249
(
25
.)א)(ב
)(ד שר האוצר, בהסכמת שר הפנים, רשאי
לקבוע הוראות לעניין סעיף זה, ובכלל זה הוראות
בדבר שיקולים נוספים לקביעת מדרגות היטל
.הצפיפות
4
'ס"ח התשכ"ג, עמ156
.
הצ"ח התכנית הכלכלית
9
)(ה
הוראות סעיפים7
,
8
,)(א11
,
14(ו) ו-
17
בתוספ
ת השלישית בחוק התכנון והבנייה, יחולו
".על היטל צפיפות, בשינויים המחויבים
תיקון פקודת
המועצות
המקומיות
4.
]בפקודת המועצות המקומית [נוסח חדש5
, בסעיף34
" א(א), אחרי196" יבוא
"
198
" א" ובמקום249
" ב" יבוא249
(
25
,)א249
,ב
251
."ד
5
דיני מדינת ישראל, נוסח חדש9
', עמ256
.