חומר רקע
15.12.2011
מאת: הייעוץ המשפטי לוועדה
מסמך הכנה בנושא תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי ), התשע"א – 2011 – לקראת הדיון הקבוע ליום 18.12.2011
הערה כללית:
יש לזכור כי תקנות אלו עוסקות בזכויותיהן הדיוניות של אנשים המופיעים בפני שמאי המכריע את עתידם באשר לרכוש שלעיתים הוא רכושם היחיד של המתדיינים. כן יש לזכור כי המתדיינים הבאים בפני השמאי הם לרוב, מטבע הדברים, אנשים פשוטים, ובעלי אמצעים דלים.
נוכח האמור יש לעמדת הייעוץ המשפטי לוועדה להשוות את הזכויות הדיוניות, ככל הניתן, לזכויותיהם של מתדיינים הבאים בפני בורר לפי חוק הבוררות ולא – כפי שמוצע להלן - לזכויות הדיוניות של המתדיינים בפני שמאי מכריע. בפרט יש להקפיד על מתן זמני תגובה ארוכים מאלו המוצעים שיאפשרו למשיבים להגיב ולהיערך (לרבות על ידי שכירת שמאים מטעמם) בהקדם.
הערות פרטניות של הייעוץ המשפטי לוועדה מפורטות בגוף התקנות המוצעות להלן:
בתוקף סמכותי לפי סעיף 7(א) ו- (ג) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו- 20061 (להלן- החוק), בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:
התקנות
הערות נוספות
1. הגדרות
בתקנות אלה-
"אמצעי אלקטרוני" – תקשורת בין מחשבים, דיסקט מגנטי או אופטי או התקן אחר שבאמצעותו ניתן להעביר מסמכים אל מערכת ממוכנת או ממנה;
"בקשה"- בקשה כאמור בתקנה 2(א);
"הוועדה" – הוועדה לענין מתחמי פינוי ובינוי כהגדרתה בחוק;
"מבקשים" –בעלי דירות שהם רוב מיוחס לפחות מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית שפנו ליושב ראש הוועדה בבקשה למנות שמאי פינוי ובינוי לפי סעיף 2א(א) לחוק וכן יזם עסקת פינוי בינוי;
"משיבים" - כל מי שהוא בעל דירה במקבץ נשוא הבקשה שאינו מבקש;
"צדדים"- המבקשים והמשיבים;
"שמאי פינוי בינוי" - שמאי שנכלל ...
2. בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי
(א) בקשה המוגשת ליושב ראש הוועדה לצורך מינוי שמאי פינוי ובינוי, כאמור בסעיף 2א(א) לחוק, תיערך לפי הטופס שבתוספת ותשלח ליושב ראש הוועדה בדואר או בדואר אלקטרוני;
(ב) לבקשה כאמור בתקנת משנה (א) יצורפו המסמכים המפורטים להלן:
(1) נסח רישום בפנקסי המקרקעין או מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים בדירתו, אם הזכות איננה רשומה בפנקסי המקרקעין;
(2) החוזים המתייחסים לעסקת פינוי ובינוי שהוצעה למבקשים, ככל שנכרתו טרם הגשת הבקשה, או טיוטת חוזים שהוצעו על ידי היזם אך טרם נכרתו, ככל שישנם כאלה;
(3) אמות המידה לקביעת התמורה כפי שהיזם הציגן למבקשים או שומת מקרקעין ;
(4) הוראות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התכנית המפורטת המוצעת שמכוחה יוקם המבנה החדש במקבץ פינוי ובינוי, אף אם טרם אושרה;
(5) מסמך המפרט את עיקרי הטענות של המבקשים ביחס לעסקה המוצעת והיותה כדאית כלכלית;
(6) כל מסמך אחר הנוגע לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו.
(ג) בקשה שלא יצורפו לה מסמכים כאמור בתקנת משנה (ב) לא תתקבל.
בתקנות השמאי המכריע מובהר כי "לא תתקבל בקשה לפי תקנת משנה זאת, שבה לא מולאה ההסכמה המופיעה בה." יש לבחון מקום להוסיף לטופס חתימה של המבקשים לבדיקת הכדאיות הכלכלית. למעשה נשאלת השאלה האם כל מי שחתם על הסכמה לעסקה נחשב בבחינת מבקש או שמא יכול להיות מי שהוא נייטרלי לבקשה.
בתקנות שמאי מכריע נדרשת גם שומה שנערכה מטעם המבקשים, בתוספת הסייג: "ואולם השמאי המכריע רשאי, לבקשת המבקש, לפטור אותו מהגשת שומה כאמור, אם ראה כי אינה נדרשת לשם הכרעה במחלוקת";
מה לגבי חובות שמאי?
30. בורר שהסכים למינויו חייב לנהוג כלפי בעלי-הדין בנאמנות; מעל הבורר באמון שניתן בו, זכאי הנפגע, נוסף על כל תרופה לפי חוק זה, לפיצויים הניתנים בשל הפרת חוזה.
מה לגבי העברת שמאי מתפקידו?
11. בית המשפט רשאי להעביר בורר מתפקידו באחד המקרים האלה:
(1) נתגלה שהבורר אינו ראוי לאמון הצדדים;
(2) התנהגותו של הבורר במהלך הבוררות גורמת לעינוי דין;
(3) נבצר מהבורר למלא את תפקידו.
34. בורר שהועבר מתפקידו, רשאי בית המשפט, על פי בקשת בעל-דין, לקבוע אם הוא זכאי לשכרו, כולו או מקצתו, אם לאו, ורשאי בית המשפט לפי זה לצוות על החזרת סכומים ששולמו לבורר לחשבון שכרו.
3. הודעה על זהות שמאי פינוי ובינוי
בנוסף לאמור בסעיף 2א(ב) לחוק, ימסור יושב ראש הוועדה ימסור את ההודעה העתק מהחלטתו על זהות שמאי פינוי ובינוי השמאי שמינה למבקשים ולמשיבים בבקשה וגם לשמאי פינוי ובינוי שמינה בתוך 15 7 ימים ממועד החלטתו. [לדיון – האם כדאי לעשות את המינוי בהתייעצות עם השמאי שמתמנה, על מנת להימנע מראש ממצב של ניגוד עניינים? ]
בתקנות שמאי מכריע:
"העתקים של הבקשה ושל הודעת יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בדבר זהות השמאי המכריע, יימסרו למבקש, לוועדה המקומית הנוגעת בדבר, למשיבים ולשמאי המכריע."
בחוק הבוררות מינוי הבורר מתבצע רק לאחר תגובת הצד השני.
4. המצאת מסמכים לשמאי פינוי ובינוי ולמשיבים
(א) לאחר קבלת ההודעה כאמור בתקנה 3, ימציאו המבקשים, או מי מטעמם, עותק של הבקשה וכן את המסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 2(ב) לידי שמאי פינוי ובינוי ולידי המשיבים בתוך 21 ימים מיום קבלת ההודעה.
(ב) לא ימסרו המבקשים מסמכים נוספים על אלה שבתקנת משנה (א) לאחר חלוף המועד הקבוע בתקנת משנה זו, אלא באישור שמאי פינוי ובינוי.
(ג) לא המציאו המבקשים לידי שמאי פינוי ובינוי עותק של הבקשה והמסמכים כאמור בתקנת משנה (א) במועד, יראו את המבקשים כאילו חזרו בהם מהבקשה.
בתקנות שמאי מכריע:
(א) הודע למבקש כי מונה שמאי מכריע, ימציא המבקש את המסמכים שלהלן, לידי השמאי המכריע ולידי המשיבים בתוך 21 ימים מיום קבלת ההודעה..."
בתקנות שמאי מכריע – אפשרות להארכת המועד:
"(ג) השמאי המכריע רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, להאריך את המועד להמצאת המסמכים.
(ד) לא המציא המבקש ... במועד שנקבע לפי תקנת משנה (א), או במועד שקבע השמאי המכריע לפי תקנת משנה (ג), יראו את המבקש כאילו חזר בו מהבקשה."
5. תשובת המשיבים
המשיבים יגישו את תשובתם לשמאי פינוי ובינוי ולמבקשים בתוך 30 45 ימים, מיום שהומצאו להם הבקשה והמסמכים כאמור בתקנה 4 (א), ובצירוף כל המסמכים שהם מבקשים להביא לפניו, ורשאים הם לצרף שומת מקרקעין לתשובה; לא יוגשו מסמכים נוספים לאחר המועד הקבוע בתקנה זו , אלא באישור שמאי לפינוי ובינוי.
6. דיון לפני שמאי פינוי ובינוי
שמאי פינוי ובינוי יקיים דיון לא יאוחר מ- 45 ימים מיום הגשת תשובת המשיבים אם הוגשה, או מיום שנקבע להגשתה, לפי המוקדם, ויודיע לצדדים על מועד הדיון ומיקומו, שבעה 21 ימים לפחות מהמועד שבו הוא עתיד להתקיים .
7. מקום הדיון
הדיון יערך במשרדי שמאי פינוי ובינוי או במקום אחר המאפשר קיום דיון הולם, ואולם לא יתקיים דיון במשרדו של אחד הצדדים לדיון, אלא אם כן הסכימו לכך שאר הצדדים.
8. דיון בהעדר צד
הוזמנו הצדדים לדיון ואחד מהם לא התייצב לדיון, רשאי שמאי פינוי ובינוי לקיים את הדיון גם בהעדרו, ובלבד שחלפו 30 דקות מהמועד שבו אמור היה להתחיל הדיון.
(א) צד שהוזמן כדין לישיבה פלונית ולא התייצב, רשאי שמאי פינוי ובינוי באותה ישיבה לדון בסכסוך בהעדרו; צד שנדרש לטעון טענותיו במועד שנקבע לכך ולא עשה כן, רשאי השמאי לפסוק בסכסוך בהעדרו.
(ב) החלטה שניתנה אחרי דיון שהתנהל בהעדר צד או בהעדר טענותיו, רשאי שמאי פינוי ובינוי, על פי פניית בעל-דין שהובאה לפניו תוך שלושים יום מהיום שנמסר לו העתק ההחלטה, לבטלו ולחדש את הדיון, אם שוכנע שבעל-הדין נעדר או לא טען טענותיו מסיבה מוצדקת.
(ג) שמאי פינוי וביוי לא יקיים ישיבה בהעדר צד אלא אם הזהיר אותו, בכתב או בעל-פה, שידון באותה ישיבה בהעדרו אם לא יתייצב.
ומה קורה אם צד מודיע שלא הגיע מנסיבות שאינן תלויות בו / לא ידע על מועד הדיון ... ?
האם לא כדאי לאפשר לצדדים להגיע, אפילו במצב כזה ...
מוצע לבחון הסדר של ביטול החלטה שניתנה בהעדר, בדומה לסעיף 15 לחוק הבוררות.
9. איחוד דיונים
שמאי פינוי ובינוי הדן בבקשה, רשאי להזמין לאותו דיון גם את מי שמתדיין לפניו במחלוקת אחרת, אם ראה שיש בכך כדי לייעל את הליכי הדיון בבקשות אלה, ולאחר שהודיע לצדדים על איחוד הדיונים וקיבל את תגובותיהם בכתב.
10. ביקור בנכס
שמאי פינוי ובינוי רשאי לבקר יבקר בנכס לצורך מילוי תפקידיו לפי חוק זה בדירה אחת לפחות מכל סוג אופייני של דירה במתחם בהסכמת הצדדים ובנוכחותם הצדדים, זולת אם הסכימו הצדדים כי הביקור ייערך שלא בנוכחותם. טען אחד המבקשים כי דירתו בעלת שווי גבוה יותר משווי דירה אופיינית באותו מתחם – יבקר שמאי פינוי ובינוי גם בדירתו.
בתקנות שמאי מכריע:
"השמאי המכריע רשאי לבקר בנכס בלא נוכחות הצדדים, ואולם אם ראה כי בעת ביקורו הצפוי בנכס, עתיד להיות נוכח אחד הצדדים בלבד, יודיע לשאר הצדדים על תאריך הביקור הצפוי."
11. סדר שמיעת הצדדים בדיון
(א) שמאי פינוי ובינוי יקצוב את הזמן לכל צד שטוען לפניו;
(ב) הצדדים למחלוקת יטענו לפי הסדר שלהלן:
(1) המבקשים יציגו את טענותיהם, נימוקיהם ואת המסמכים שצירפו;
(2) המשיבים יציגו תשובתם, נימוקיהם ואת המסמכים שצירפו לפי הסדר שקבע שמאי פינוי ובינוי;
(3) בתום שמיעת טענות המשיבים, רשאים המבקשים להגיב לטענות; [ומה עם המשיבים רוצים לענות לתשובת המשיבים...? מדוע לפרט]
(4) לבקשת אחד הצדדים או מיוזמתו, רשאי שמאי פינוי ובינוי להתיר לאדם שאינו אחד מהצדדים להופיע בדיון המתקיים בפניו, אם מצא שהדבר דרוש לצורך בירור המחלוקת;
(5) הוצגה חו"ד מומחה כאמור בתקנה 15, או צורפה שומה שנערכה מטעם צד, כאמור בתקנות 2(ב)(3) ו- 5, רשאי הצד שכנגד להציג שאלות למומחה או לשמאי, ושמאי פינוי ובינוי יאפשר למומחה או לשמאי לענות על השאלות שהוצגו לו.
(ג) לא יישמעו המבקשים במהלך הדיון אלא לעניין טענות שהועלו בבקשה או במסמכים שצירפו כאמור בתקנה 2(ב) או לעניין טענות שהועלו בתשובת המשיבים ובמסמכים שצורפו לה כאמור בתקנה 5, ולא ישמעו המשיבים במהלך הדיון אלא לעניין טענה שהעלו בתשובתם ובמסמכים המצורפים לה כאמור בתקנה 5, ואולם, שמאי פינוי ובינוי רשאי, בכל שלב בדיון, להתיר לצד להוסיף טענות בעל פה, ובלבד שניתנה לצד שכנגד הזדמנות לטעון בעניין.
מוצע להשתמש בנוסח המופיע בתקנות שמאי מכריע:
(1) המבקש, בא כוחו או שמאי מטעמו, יציג את טענותיו, נימוקיו ואת המסמכים שצירף;
(2) כל אחד מהמשיבים, בא כוחם או שמאי מטעמם, יציג את תשובתו, נימוקיו ואת המסמכים שצירף, לפי הסדר שקבע השמאי המכריע;
12. המצאת מידע ומסמכים נוספים
(א) לא הוצגו לפני שמאי פינוי ובינוי מידע או תשתית עובדתית לטענה שהעלה צד, רשאי שמאי פינוי ובינוי לדחות טענה זו, כולה או חלקה מטעם זה בלבד.
(ב) השמאי רשאי לדרוש מהצדדים להמציא לו, בתוך מועד שיקבע, מסמכים או ידיעות שברשותם, הדרושים לדעתו לשם בירור המחלוקת; לא הומצאו מסמך או ידיעה כאמור, רשאי השמאי לדחות טענה שהמסמך או הידיעה נועדו להוכחתם, או לקבל טענה של צד שכנגד בקשר למסמך או לידיעה.
13. המצאה באמצעי אלקטרוני
בכל מקום בתקנות אלה שבו נדרשים המצאת מסמכים או הגשתם, הגשת בקשה, הגשת תשובה, או מסירת הודעה, ניתן להמציא את האמור גם באמצעי אלקטרוני וכן כל פנייה שהיא לשמאי פינוי ובינוי ניתן להמציא גם באמצעי אלקטרוני.
המצאה באמצעי אלקטרוני תעשה בתנאים הבאים בלבד:
(1) ההמצאה באמצעי אלקטרוני תיעשה בהסכמת כל הצדדים;
(2) בכל המצאה או פניה באמצעי אלקטרוני יכותבו כל הצדדים לבקשה;
(3) בקשה ראשונה בתיק לא תומצא באמצעי אלקטרוני;
לדיון:
1. האם פנייה באמצעי אלקטרוני לא מגביר את החשש למעמד צד אחד?
2. האם ראוי להמציא מסמכים באופן אלקטרוני, כאשר יש להניח שבמרבית הפעמים אנשים אינם מיוצגים?
לא ברור מהן דרכי ההמצאה של מסמכים המוגשים שלא באופן אלקטרוני? אישור מסירה? דואר רשום? ...?
14. מסמכים בשפה זרה
ביקש צד להגיש מסמך בשפה שאיננה עברית, יגיש עם המסמך את תרגום המסמך לשפה העברית, זולת אם הסכימו הצדדים ושמאי פינוי ובינוי, לקבל את המסמך בשפתו המקורית.
15. חוות דעת מומחה
(א) ראה שמאי פינוי ובינוי כי לצורך הכרעה במחלוקת עליו למנות מומחה, יודיע לצדדים מיהו המומחה והצדדים יוכלו להגיש טענותיהם בכתב בקשר למינוי בתוך שבעה 14 ימים מיום שנודע להם עליו או מיום שנודע להם על עילה לפסילתו או קיומו של דיון עניינים בעניינו.
(ב) נתמנה מומחה כאמור בתקנת משנה (א), יעביר המומחה לשמאי פינוי ובינוי ולצדדים את חוות דעתו בכתב והוא יוזמן לדיון, יציג את חוות דעתו והצדדים יהיו רשאים לטעון בעניינה.
(ג) הצדדים ישלמו את שכרו של המומחה בחלקים שווים, זולת אם קבע שמאי פינוי ובינוי אחרת. [מדוע להטיל את הנטל על המשיבים?]
לגבי שמאי מכריע אין דרישה כי הטענות יהיו בכתב:
(א) ראה שמאי מכריע כי לצורך הכרעה במחלוקת עליו למנות מומחה, יודיע לצדדים מיהו המומחה והצדדים יוכלו לטעון את טענותיהם בקשר למינוי בתוך שבעה ימים מיום שנודע להם עליו.
(ב) חוות דעתו של המומחה תוצג לצדדים והם יהיו רשאים לטעון בעניינה.
16. סמכות שמאי פינוי ובינוי
(א) כל עניין הנוגע לסדרי דין, שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי שמאי פינוי ובינוי לתת הוראות לגביו.
(ב) שמאי פינוי ובינוי רשאי לאסוף כל מידע הנחוץ לצורך בירור המחלוקת [האם יש לשמאי גם סמכות לדרוש את המידע...?].
(ג) גילה שמאי פינוי ובינוי עובדה או מסמך שלא היו ידועים לצדדים, ויש לעובדה או למסמך השפעה של ממש על ההכרעה במחלוקת, יעביר שמאי פינוי ובינוי את העובדה או המסמך לידיעת הצדדים ויאפשר להם לטעון בעניין תוך זמן סביר.
בתקנות שמאי מכריע אין דרישה לזמן סביר. למה נדרשת התוספת?
מה לגבי סמכויות עזר – הזמנת עדים?
17. פרוטוקול
(א) שמאי פינוי ובינוי או מי שהוא מינה לכך ינהל פרוטוקול של עיקרי כל דיון המתנהל לפניו.
(ב) שמאי פינוי ובינוי או מי שהוא מינה לכך יעביר את העתק הפרוטוקול לצדדים סמוך לאחר עריכתו.
בתקנות שמאי מכריע מופיע גם:
" (ג) ראה השמאי המכריע כי יש צורך בתמליל הדיון, יורה על עריכת תמליל והצדדים יישאו בהוצאות הכרוכות בכך, בחלקים שווים, זולת אם קבע השמאי המכריע אחרת.
(ד) ערך אחד הצדדים תמליל לדיון, יעביר את התמליל לידי הצדדים האחרים ולשמאי המכריע."
18. הוצאות מיוחדות
(א) ראה שמאי פינוי ובינוי כי לצורך בירור המחלוקת בין הצדדים יש צורך בהמצאת מידע שהמצאתו כרוכה בהוצאות מיוחדות, לרבות צילום אוויר, יודיע למבקשים על הצורך בהמצאת המידע כאמור והם ישאו בהוצאות הכרוכות בכך, זולת אם קבע השמאי אחרת.
(ב) חלקו המבקשים על הצורך בהמצאת המידע, יפנה השמאי ליושב ראש הוועדה כדי שיכריע בעניין הצורך בהמצאת המידע כאמור, והנשיאה בעלות המצאת המידע.
שוב – לא ברור מדוע להטיל את הנטל על המשיבים?
19. החלטה
(א) שמאי פינוי ובינוי יתייחס בשומתו לדירות האופייניות במקבץ פינוי ובינוי נשוא הבקשה ולדירות שלגביהן התבקשה התייחסותו המיוחדת על ידי בעל דירה, במצבן הקיים טרם ביצוע העסקה, ובמצבן כפי שהוא צפוי להיות לאחר השלמת עסקת פינוי ובינוי וביצוע הבניה בהתאם לה.;דירה שלגביה התבקשה התייחסותו הנפרדת של שמאי פינוי ובינוי לפני מתן החלטתו של השמאי בעניין כדאיותן הכלכלית של הדירות האופייניות במקבץ, לא תיגבה בגינה אגרה נוספת, מעבר לשכר המשולם לו על ידי היזם, על פי תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי ובינוי), התשע"ב–2011).
(ב) שמאי פינוי ובינוי יקבע האם עסקת הפינוי ובינוי שהוצעה לבעלי הדירות היא כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית, באילו תנאים תיחשב כדאית כלכלית, וזאת ביחס לדירות האופייניות במקבץ פינוי ובינוי נשוא הבקשה ובפוטנציאל של הדירות ושל זכויות הבניה בקרקע; החלטתו של שמאי פינוי ובינוי תתקבל בתוך 60 יום מיום סיום הדיון האחרון או מהיום בו נתקבל המסמך האחרון שהוגש מטעם הצדדים, אם אושרה הגשתו, והוא יודיע על קבלת החלטתו לצדדים.
(ג) מה לגבי חובת הנמקה?
(ד) לא שולם לשמאי פינוי ובינוי מלוא שכרו עד למועד ההחלטה, יעכב השמאי את מסירת ההחלטה לצדדים עד שישולם הסכום שבפיגור.
(ה) העתק ההחלטה יישלח לצדדים וליו"ר הוועדה בתוך שבעה ימים מיום השלמת תשלום שכרו של שמאי פינוי ובינוי.
(ו) שמאי פינוי ובינוי ישלח את העתק ההחלטה ליושב ראש הוועדה בתום שבעה ימים מהיום שנשלחה לצדדים.
(ז) סבר בעל דירה במתחם פינוי ובינוי כי העסקה שהוצעה לו אינה כדאית כלכלית מכיוון שערך דירתו גבוה יותר מערך דירה אופיינית במקבץ פינוי ובינוי, יחולו הוראות תקנה 20.
(ח)
תקנות שמאי מכריע:
(א) השמאי המכריע יכריע במחלוקת בתוך 60 ימים מיום סיום הדיון האחרון או מהיום שנתקבלה בו תגובת הצדדים לפי תקנה 6, ככל שהתקבלה, ויודיע על קבלת החלטתו לצדדים (להלן – ההחלטה).
(ב) לא שולם לשמאי המכריע מלוא שכרו עד למועד ההחלטה, יעכב השמאי המכריע את מסירת ההחלטה לצדדים עד שישולם הסכום שבפיגור.
(ג) ראה צד כי הצד שכנגד איננו משלם לשמאי המכריע את שכרו כפי שנקבע, רשאי הוא לשלם לשמאי המכריע את מלוא שכרו ולהיפרע מהצד שכנגד.
(ד) העתק ההחלטה יישלח לצדדים בתוך שבעה ימים מיום השלמת תשלום שכרו של השמאי המכריע.
20. הכרעה פרטנית בעניין שווי דירה
(א) קבלו הצדדים את החלטתו של שמאי פינוי ובינוי כאמור בתקנה 19, וסבר בעל דירה כי שווי דירתו גבוה יותר משווי דירה אופיינית במקבץ פינוי ובינוי, רשאי הוא לפנות לשמאי פינוי ובינוי כדי שיקבע האם העסקה שהוצעה לו, היא כדאית כלכלית.
(ב) בעל הדירה כאמור בתקנת משנה (א) יעביר לשמאי פינוי ובינוי וליזם עסקת פינוי ובינוי, את עיקרי טענותיו בכתב, תוך 30 ימים מיום שהועברה לו ההחלטה כאמור בתקנה 19, ורשאי הוא לצרף שומה מטעמו.
(ג) היזם רשאי להגיש לשמאי פינוי ובינוי ולמבקש את עיקרי טענותיו בכתב, וכן רשאי הוא להגיש שומה מטעמו, תוך 21 ימים מיום שהועברו לו המסמכים האמורים בתקנת משנה (ב).
(ד) שמאי פינוי ובינוי יקיים דיון בבקשה, בהקדם האפשרי ולא פחות בתוך 15מ-21 ימים מיום שנודע לצדדים מועד הדיוןשהוגשו לו המסמכים האמורים בתקנת משנה (ג) , ויחליט האם העסקה שהוצעה לבעל הדירה היא כדאית כלכלית ואם לא, באילו תנאים תיחשב כדאית.
כאמור, מומלץ לשקול להעביר את ההסדר לגבי דירה פרטנית לשלב הראשון של הדיון. לא ברור מה התועלת שתצמח מחלוקת הדיון לשני שלבים, לעניין קיצור מועדים ומאידך גיסא לא ברור אם ראוי להטיל את הנטל להוכחת השווי ואת תשלום האגרה הלא מבוטל (1,500 ₪) למפונה עצמו, כאשר פעמים רבות מדובר באוכ' קשות יום.
21. הארכת מועדים
שמאי פינוי ובינוי רשאי להאריך כל מועד הקבוע בתקנות אלה, מנימוקים מיוחדים שיירשמו.
22. שמירת מסמכים
שמאי פינוי ובינוי ישמור את כל המסמכים שהגיעו אליו לצורך הדיון ואגב הדיון, לפרק זמן של שבע שנים מעת שנתן את החלטתו, והוא רשאי לשמור אותם באמצעות מדיה מגנטית.
האם אין אחריות לוועדה לשמור מסמכים כאמור?
המילים "לצורך הדיון" לא מופיעות בתקנות שמאי מכריע – מה הכוונה מאחוריהן?
23. השגה? ערעור? תיקון?
בחוק הבוררות:
22. (א) הבורר רשאי, על פי פניית בעל-דין ולאחר שניתנה לבעלי-הדין האחרים הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם, לתקן או להשלים את פסק הבוררות, אם היה לקוי באחד מאלה:
(1) נפלה בפסק טעות סופר, פליטת קולמוס, השמטה, טעות בתיאור אדם או נכס, בתאריך, במספר, בחישוב וכיוצא באלה;
(2) הפסק לקוי בענין שאינו נוגע לגוף הסכסוך;
(3) אין בפסק הוראה בדבר תשלום ריבית;
(4) אין בפסק הוראה בדבר הוצאות הצדדים, לרבות שכר טרחת עורך-דין.
(ב) לא ייזקק הבורר לפניה לפי סעיף קטן (א)(3) או (4) שהובאה לפניו כעבור שלושים יום מיום מתן פסק הבוררות, אם ניתן בפני הפונה, או מהיום שנמסר לפונה העתק הפסק, אם ניתן שלא בפניו.
(ג) הבורר יחליט בפניה לפי סעיף זה תוך שלושים יום מהיום שנמסרה לבעלי-הדין האחרים הודעה עליה.
(ד) ליקויים כאמור בסעיף קטן (א)(1) או (2) רשאי בית המשפט לתקנם תוך כדי דיון בבקשה לאישור הפסק או לביטולו, אף אם לא היתה פניה לבורר או שהיתה פניה והבורר לא החליט בה.
בתקנות שמאי מכריע מופיעות הוראות לעניין צירוף משיבים נוספים וכן לעניין פרסום החלטה:
"צירוף משיב: השמאי המכריע רשאי לצרף משיב נוסף לדיון, אם ביקש זאת המשיב הנוסף ואם השמאי המכריע ראה כי הדבר דרוש לצורך הכרעה במחלוקת, ולאחר שהודיע לצדדים על צירוף המשיב וקיבל את תגובותיהם בכתב.
פרסום החלטה: 21. (א) השמאי המכריע ישלח את העתק ההחלטה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין בתום שבעה ימים מהיום שנשלחה לצדדים; ההחלטה תפורסם באתר האינטרנט של משרד המשפטים.
(ב) ביקש צד שלא לפרסם באתר האינטרנט של משרד המשפטים פרט הנוגע אליו, יעביר השמאי המכריע את הבקשה האמורה בצירוף ההחלטה ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין; היושב ראש יכריע בבקשה, ויורה על פרסום החלטת השמאי המכריע, כולה או חלקה, בהתאם להכרעתו בבקשה כאמור."
תוספת
(תקנה 2(א))
לכבוד: יושב ראש הועדה לפינוי ובינוי
(באמצעות דואר/דואר אלקטרוני)
הנדון: בקשה למנות שמאי פינוי ובינוי
בהתאם להוראות סעיף 2א(א) לחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו- 2006 (להלן- החוק) אנו פונים בזאת בבקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי.
1. (א) פרטי יזם עסקת פינוי ובינוי :
שם______________________ ת.ז. / ח.פ. _____________________
(ב) פרטי איש קשר:
שם
ת"ז/ ח"פ/ מס' דרכון
כתובת
מס' טלפון
טלפון נייד
כתובת דוא"ל
2. (א) פרטי המבקשים הסכמת המבקשים:
שם המבקש
ת"ז/ ח"פ/ מס' דרכון
כתובת
מס' טלפון
טלפון נייד
כתובת דוא"ל
חתימת המבקש
החלק היחסי
(ב) פרטי בא כח המבקשים (אם יש):
שם המשרד
עורך הדין המטפל
כתובת
מס' טלפון
טלפון נייד
כתובת דוא"ל
(ג) מען להמצאת מסמכים עבור המבקשים:
שם הנמען
כתובת
כתובת דוא"ל
(ד) פרטי המקרקעין:
גוש _________חלקה_________ מגרש ____________
רחוב ומס' בית______________________________ יישוב________________
סוג הנכס/ייעוד _______________ הזכות במקרקעין ______________________
3. בדיקת תנאי סף:
מספר הדירות במקבץ פינוי ובינוי: ______________________
מספר הדירות בבית או בבתים המשותפים נשוא הבקשה: ____________________
חלקם היחסי של המבקשים בדירות שבמקבץ פינוי ובינוי: ___________________
חלקם יחסי של המבקשים ברכוש המשותף שבמקבץ: _________________
חלקם היחסי של המבקשים בדירות שבבית או בבתים המשותפים נשוא הבקשה: _____________
חלקם היחסי של המבקשים ברכוש המשותף בבית או בבתים המשותפים נשוא הבקשה: _______________
הערות ______________________________________________________________________
תאריך_____________
יעקב נאמן
שר המשפטים