חומר רקע
הצעת חוק המקרקעין מקרקעי ישראל (תיקון – הגבלה על העברת זכויות במקרקעין לזרים), התש"ע"א–2010
הוספת פרק ב1סעיף 2א
1.
בחוק המקרקעין, התשכ"ט–19691 מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 10 2 יבוא:
"פרק ב1: העברת זכויות במקרקעין פרטיים לזרים
הגדרות איסור הקניית זכויות במקרקעין לזרים
10א 2א.
(א) בפרק בסעיף זה –
"זכויות במקרקעין" – זכות בעלות או זכות שכירות לתקופה העולה על חמש שנים, בין מלכתחילה ובין במצטבר, או שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים; לרבות, זכות על פי התחייבות להקנות בעלות או שכירות לתקופה כאמור ברישה;
לדיון: שכירות מצטברת – מוצע לחברי הוועדה לשקול חסימה של שכירות שבפועל, במצטבר, עולה על חמש שנים, אף אם אין ברירה פורמלית להארכת החוזה.
לדיון: משכון של זר – הניסוח המוצע חוסם אפשרות של נושה זר שקיבל משכון על מקרקעין כנגד מתן אשראי, מלממש את המשכון. לכך עשויות להיות השלכות לאפשרות לקבלת אשראי מגורמים זרים. מוצע לחברי הוועדה לשקול לאפשר מימוש כאמור, אך לחייב את הזר שמימש משכון כאמור לבצע עסקאות עם המקרקעין רק עם מי שאינו זר.
"זר" –
(1) יחיד שאינו אחד מאלה:
(א) אזרח ישראל או תושב ישראל;
(ב) עולה כמשמעותו בחוק השבות התש"י–19502 (להלן – חוק השבות), העומד בדרישות סעיף 2 לחוק האזרחות, התשי"ב–19523;
(ג) זכאי לאשרת עולה או לתעודת עולה לפי חוק השבות, שקיבל במקומה אשרה ורשיון לישיבת ארעי כעולה בכוח לפי חוק הכניסה לישראל, התשי"ב–19524;
הערת ניסוח: עולה בכוח – אין מונח או מעמד נורמטיבי כזה בחקיקה ועל כן מוצע להשמיט ביטוי זה. אין בהשמטה זו כדי לשנות את תוכן ההוראה.
יהודים בחו"ל עם קשר לישראל – ההוראה המוצעת לא תאפשר ליהודי מחו"ל שלא מתכוון לעלות ארצה, אך מעוניין בנכס בישראל (מסיבות משפחתיות, לחופשות וכדומה) – לרכוש מקרקעין, בשל הדרישה לרישיון ישיבת ארעי. ככל שחברי הוועדה יחליטו כי ברצונם לאפשר לכל מי שזכאי לעלות לישראל מכוח חוק השבות לרכוש מקרקעין – כי אז יש למחוק את הצורך ברישיון ישיבה ולאחד בין ס"ק (ב) ו-(ג).
(2) תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד שאינו אחד מאלה המנויים בפסקה (1) או בידי יותר מיחיד אחד כאמור;
(3) מי שפועל בשביל יחיד או תאגיד כאמור בפסקות (1) ו-(2);
גורם שאינו זר שהפך לזר – הצעת החוק אינה מתייחסת לגורם שאינו זר שרכש מקרקעין, והפך, עם הזמן, לזר (למשל: תושב ישראל שאינו אזרח שרכש מקרקעין, היגר ופסק מלהיות תושב ישראל, או תאגיד שאינו זר שרכש מקרקעין ולאחר מכן זר רכש בו שליטה). גם כאן, מוצע לחברי הוועדה שלא לחסום אפשרות זו, אלא להגביל גורם כאמור באופן שיהא רשאי לעשות עסקאות רק עם מי שאינו זר.
גורמים זרים מוחרגים – מוצע לחברי הוועדה לשקול האם יש להחריג מהגדרת "זר" קבוצות שונות, כגון: זר שהוא בעל קרבה מדרגה ראשונה לאדם שאינו זר; שגרירויות, משלחות זרות ומלכ"רים למיניהם אם הם רוכשים קרקע למגורים, למשרדים או למטרות ציבוריות מוכרות.
"מקרקעי ציבור" – כהגדרתם בסעיף 107;
"שליטה" – החזקה, במישרין או בעקיפין, על ידי אדם או תאגיד אחד או על ידי יותר מאדם או מתאגיד אחד – ב-50% או יותר מן הערך הנקוב של הון המניות המוצא של התאגיד או במחצית או יותר מכוח ההצבעה שבתאגיד או בזכות למנות, במישרין או בעקיפין, מחצית או יותר מהמנהלים של התאגיד.
"שליטה" – היכולת לכוון את פעילותו של התאגיד. מבלי לגרוע מכלליות האמור יראו אדם כשולט בתאגיד אם הוא מחזיק מחצית או יותר מסוג מסוים של אמצעי השליטה בתאגיד; לעניין זה "אמצעי שליטה" – כל אחד מאלה:
(1) זכות ההצבעה באסיפה כללית של חברה או בגוף מקביל של תאגיד אחר;
(2) הזכות או היכולת למנות, במישרין או בעקיפין, דירקטור או מנהל כללי, ובתאגיד שאינו חברה בעלי תפקידים דומים;
(3) הזכות להשתתף ברווחי החברה.
הגדרת "שליטה" – הגדרת המונח "שליטה" שבהצעת החוק היא חלקית וניתן לעוקפה באופן קל; כמו כן, ההגדרה אינה תואמת את התבנית הרגילה של הגדרת "שליטה" ברחבי החקיקה. הנוסח החילופי המוצע כאן תואם את התבנית הסטנדרטית של הגדרת "שליטה".
הקניית זכויות במקרקעין לזרים
10ב.
(ב)
(1) לא יעביר אדם לזר זכויות במקרקעין שאינם מקרקעי ציבור שהבעלות עליה הועברה לו לפי סעיף 2(7), לרבות בדרך של העברה בירושה או בין במכר ובין במתנה;,
היקף תחולת האיסור – הסעיף המוצע מחיל את האיסור על כל המקרקעין שבבעלות פרטית במדינת ישראל, גם אלה המצוים בבעלות פרטית כיום, עוד בטרם תחילת הרפורמה. ככל שכוונת המציעים היתה להחיל את האיסור על מקרקעין שיועברו לבעלות פרטית בעקבות הרפורמה (כנטען בדברי ההסבר) – הניסוח המוצע אינו משקף זאת. יוער, כי ועדת שרים לענייני חקיקה התנתה את תמיכתה בחוק בכך שהאיסור יחול רק על המקרקעין שהועברו לבעלות פרטית כתוצאה מהרפורמה, ומציעי החוק הסכימו לכך.
ירושה – מוצע לחברי הוועדה לשקול את האם נכון וראוי להחיל את האיסור גם ביחס לירושה5. יוער, כי ועדת שרים לענייני חקיקה התנתה את תמיכתה בחוק בכך שהאיסור לא יחול על העברה בדרך של ירושה ומציעי החוק הסכימו לכך.
לדיון: תחולת האיסור על מקרקעי ישראל – מוצע לחברי הוועדה לשקול האם להחיל את האיסור המוצע גם על "מקרקעי ישראל", שכיום חל עליהם איסור דומה מכוח החלטה 1148 שהתקבלה במועצת מקרקעי ישראל.
לדיון: מקרקעין של רשות מקומית ושל תאגידים סטטוטריים – מוצע לחברי הועדה לשקול האם להחיל את האיסור המוצע גם על מקרקעין של רשויות מקומיות ושל תאגידים סטטוטוריים.
(2) אלא לאחר קבלת אישור בכתב משר הבינוי והשיכון; שר הבינוי והשיכון על אף האמור בפסקה (1), יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל רשאי לתת אישור להעברת זכויות כאמור, ייתן אישור בכתב כאמור לאחר קבלת המלצה של ועדת משנה של מועצת מקרקעי ישראל, ולאחר התייעצות עם שר הביטחון ושר החוץ.".
מנגנון קבלת אישור חריג – בהחלטה 1148 של מועצת מקרקעי ישראל, מנגנון ההחרגה כולל את אישורו של יו"ר מועצת מקרקעי ישראל (=שר הבינוי והשיכון), שיינתן על פי המלצת ועדת משנה, ובמקרים מסויימים גם התייעצות עם שרים רלוונטיים. מוצע לאמץ מנגנון דומה גם בהצעת החוק דנן, כדי לאפשר הכנת חוות דעת על ידי גורם מקצועי (ועדת המשנה).
(3) בבואו להחליט בדבר קבלת אישור כאמור בפסקה (2), יביא בחשבון יושב ראש מועצת מקרקעי ישראל את השיקולים הבאים:
(א) טובת הציבור;
(ב) זיקתו לישראל של הזר – ובכלל זה: נתוניו האישיים של הזר, תקופות מגורים בישראל, קרבה משפחתית למי שאינו זר וכיוצא באלה;
(ג) המטרה שלשמה מבקש הזר את המקרקעין;
הבניית שיקול הדעת של נותן האישור – רצוי שהמחוקק יבנה את שיקול דעתו של בעל הסמכות, באופן שיבהיר מה הוא מצפה שבעל הסמכות ישקול בטרם יקבל החלטה האם להעניק אישור חריג אם לאו. מוצעים כאן מספר שיקולים כלליים.
(ג) לא יהא תוקף להעברת זכויות במקרקעין שנעשתה בניגוד להוראות סעיף זה.
אמצעים לאכיפת האיסור המוצע – הצעת החוק אינה מתייחסת לאופן שבו ניתן יהיה לאכוף את המגבלה המוצעת. נראה כי סנקציה פלילית אינה מתאימה לסוג זה של איסור, ועל כן מוצע לחברי הוועדה לאמץ הוראה שתקבע את בטלותה של עסקה כאמור. באופן זה תושג התכלית המבוקשת בהצעת החוק.
תיקון סעיף 168 4
2.
בסעיף 168 4 לחוק העיקרי, אחרי פסקה (7) יבוא: האמור בו יסומן (א), ואחריו יבוא:
(ב) שר המשפטים רשאי להתקין תקנות לעניין "דרך הגשת בקשה לקבלת אישור להעברת זכויות במקרקעין לזרים לפי סעיף 2א, והוראות לעניין המועדים למתן מענה לבקשה.".