חומר רקע

סס..וו..תת..אא-- אסטרטגיות תכנון וסביבה אסטרטגיות תכנון וסביבה המחלקה לפינוי בינוי המחלקה לפינוי בינוי -- איגוד ו איגוד ו ייצוג דיירים ייצוג דיירים "" מחויבים לדיירים מחויבים לדיירים –– מחויבים לת מחויבים לת וצאות וצאות "" מולדת 9. ד. ת7483 זיכרון יע קב 30900 משרד :04-6180621 נייד : 050-6513673 פקס – 153-50-6513673 [email protected] www.pinuy-binuy.com 15 נובמבר2010 ' ח כסלו תשע "א לכבוד ח" כ דוד רותם " יו ר ועדת חוקה שלום רב , הנדון – העברה לועדה של התיקון לחוק פינוי בינוי ) פיצויים 2006 ( בשנים האחרונות אני עוסק בקידום הליכי פינוי בינוי כמי שמייצג את בעלי הדירות ומלווה אותם מתחילת הפרויקט ועד קבלת הדירות החדשות . זאת מתוך הכרה כי ברוב המכריע של המקרים הדיירים הם הצלע החלשה במשולש הכוחות של ' יזם – רשות מקומית – דיירים . ' חולש זו ה של הדיירים ה מתבטאת בחשדנות ע מוקה כלפי רוב הגורמים וחוסר יכולת ממשית להגן על זכויותיהם היא שגורמת לכך שרוב הפרויקטים נכשלים בסופו של דבר , לרעת הדיירים עצמם אך לא פחות , לרעת כלל המערכת הקשורה לעניין . המנגנון ש הקמתי בכל הפרויקטים המנוהלים על ידי כולל צוות בכיר שמלווה את התהליך , ד" עו – אדריכל , שמאי , יועץ מס , מפקח בניה ו אנשי מקצוע נוספים , מטרת כולם לסייע לדיירים . בעלי הדירות אינם משלמים לצוות דבר וכל שכ ט " מגיע מהחברה שנבחרת לבצע את הפרויקט רק לאחר שהובטחו זכויות הדיירים הנוכחיים . כך מוחזר האמון במידה רבה לדיירים שיש גורם אובייקטיבי הדואג להם לפני כל דבר אחר . המשמעות היא שאני ושאר הצוות עובדים מספר שנים ללא כל תמורה תוך נטילת סיכון עצום הנובע מכישלון של פרויקטים רבים . ובכל זאת אני מתעקש לפעול בתחום סבוך ובעייתי זה בין היתר מתוך הכרה בתרומה החברתית שלו . מנגנון זה הוכיח את עצמו ואני מנהל כיום כ- 15 פרויקטים שונים עבור מאות משפחות בכל רחבי הארץ עם דגש על שכונות הנחשבות מהחלשות במדינה שאף גורם לא הסכים להיכנס אליהן עד כה ת . הליך זה מאפשר לפרויקט להתקדם בצורה נאותה יחסית . יחד עם זאת ישנם מספר חסמים מרכזיים שמונעים / מעכבים מאוד פרויקטים רבים ואין אלא להצר על כך . אין זה סוד שעתודות הקרקע ב ערי ישראל מוגבלות ומחירי הדירות רק הולכים ו מתרחקים מיכולתם הכלכלית של זוגות צעירים וכי שכונות רבות נמצאות בהליכי הידרדרות מתמשכים . מי שסובל מכך הם בעיקר תושבי אותן שכונות הנאלצים לחיות בתנאי דיור ירודים ואף מחפירים הן בביתם שלהם והן בסביבה המיידית ) אשמח לסייר עמך בחלק מהפרויקטים אותם אנ ו מקדמים כדי שתעמוד מקרוב אחר תנאי הדיור של משפחות בישראל של 2010 ( . לאור כל זאת , הגעתי למסקנה הפשוטה ש פינוי בינוי בהיקפים מסיביים הוא הפתרון האופטימלי! וברוב המקרים גם היחיד ל כמה היבטים בתחום הדיור – 1. שדרוג ושיפור מהותי של שכונות ישנות ומדרדרות 2. יצירת מלאי דיור גדול , מה שיכול להפחית את רמות המחירים לגובה סביר ) דיור בהישג יד ( 3. שיפור עצום במעמד ה החברתי- כלכלי של המשפחה עקב הכפלת ערך הנכס לעתים וכמובן הענקת תנאי דיור טובים לאין ערוך מהקיים על כן ניתן להגדיר פינוי בינוי כ תהליך החברתי והסביבתי ביותר שיש כיום – מחד , שימוש חוזר ב קרקע יקרת מציאות , ומאידך הגדלה משמעותית ב שווי הנכס ים של הבעלים , רבים מהם מהשכבות החלשות ביותר . כל זאת לצד שדרוג ניכר בתנאי הדיור של הדיירים . ברור לכל בר דעת שפרו יקטים של פינוי בינוי ייצאו אל הפועל בתנאי אחד בסיסי – עליהם להיות כלכליים ו רווחיים ליזם שמקים אותם , וכדי שיהיו כלכליים עליהם לספק היקף בניה מספק שיכסה את עלויות הבניה , את החזרת דירות התמורה לדיירים הנוכחיים ללא תשלום ) תוך נשיאה בעלויות רבות בדרך ( ולהרוויח ממכירת הדירות העודפות . סס..וו..תת..אא-- אסטרטגיות תכנון וסביבה אסטרטגיות תכנון וסביבה המחלקה לפינוי בינוי המחלקה לפינוי בינוי -- איגוד ו איגוד ו ייצוג דיירים ייצוג דיירים "" מחויבים לדיירים מחויבים לדיירים –– מחויבים לת מחויבים לת וצאות וצאות "" מולדת 9. ד. ת7483 זיכרון יע קב 30900 משרד :04-6180621 נייד : 050-6513673 פקס – 153-50-6513673 [email protected] www.pinuy-binuy.com חשוב להבין ש תפקידי שלי הוא לוודא שהיזמים שנבחרים במכרז פומבי ופתוח יסתפקו ברווח סביר וכל השאר יחזור לבעלי הדירות . זאת מתוך הכרה שפרויקטים מוצלחים הם כאלו שכל הצדדים יוצאים מורווחים . בסופו של דבר מדובר ב צדק חלוקתי במובן העמוק ביותר של המילה כאשר בעלי הדירות שבמשך שנים חיו בתנאי דיור מחפירים זוכים ליהנות מהעלייה בערך הקרקע . מכתבי אליך בא לענות על כמה מטרות ולהציע כמה פתרונות הנובעים מניסיון רב בשטח : 1. לדחוק בחברי הועדה לדון ולאשר בהקדם האפשרי את התיקונים לחוק ) הפחתת רוב חוקי לביצוע פינוי בינוי לשני שליש מ- 80% כיום , הפחתת מספר יחידות הדיור ל- 12 יחידות לצורך זכאות לפינוי בינוי והסמכת המפקח על הבתים המשותפים לחייב סרבנים לחתום על הסכם פינוי בינוי (. שינויים אלו חיוניים לקצר את לוחות הזמנים האימתניים הנלווים לפרויקטים אלו וכן לצמצם ככל הניתן את יכולתם של סחטנים / סרבנים ) שמקבלים תמורה ראויה בהחלט ביחס למה שיש להם כיום ( לטרפד פרויקטים שלמים תוך פגיעה אנושה באלפי בעלי דירות המתגוררים בתנאים מחפירים . 2. המטרה הנוספת היא להעלות בפניך מספר תמריצים נוספים שנועדו להפחית משמעותית א ת החששות של בעלי דירות מכניסה לפרויקטים אלו בהינתן שעבור רבים מהם זהו הנכס היחיד שיש להם בחיים . 3. מתן מענה ל קשיים שמציבות רשויות מקומיות מסיבות המפורטות מטה , כאשר עיקר הויכוח נסוב סביב הצורך בבינוי גבוה שזו דרך עיקרית לצופף את הקיים בצורה איכותית ועדיין לשמור על כלכליות של הפרויקט . 4. מענה ל קשיים סטטוטוריים רבים ועיכובים שונים חשוב להבין שאל מול הסחטנים ישנם בעלי דירות מבוגרים שקשה להם עם ה שינוי הנובע מה תהליך . את אלו אנו מלווים צעד אחר צעד ומוצאים פתרונות ספציפיים למי שמעוניין , כאשר יש להם זמן התארגנות ארוך דיו של מספר שנים . כאמור " מצ , ב מספר הצעות שהוספתן לחוק יקל מאוד להוציא אל הפועל פרויקטים רבים יותר : 1. הקצאת קרקע מינהל / ציבורית – פעמים רבות מדי , דיירים מסכימים להליך פינוי בינוי אך מתנים זאת במעבר לדירות הקבע ישירות ללא האילוץ לעבור לדירות חלופיות . דבר זה מתאפשר במקומות בהם ישנה קרקע מינהל / עירייה / ציבורית הנמצאת סמוך לפרויקט עצמו . כך ניתן לבנות את המבנים הראשונים ללא פינוי הדיירים ואז הם עוברים ישירות לדירות החדשות שלהם . הדבר מגדיל את ודאות התהליך עבור הבעלים בצורה דרמטית ואת הס כ מתם להצטרף . אלא שלפי הליכי ממ " י למשל יש להוציא את המגרש הפנוי למכרז . לכן הצעתי היא לקבוע שבהליכי פינוי בינוי מגרשים כאלו יסו פחו לפרויקט ללא מכרז ובלבד שממ " י יקבלו תמורה בהתאם לדוח שמאי שחייב להיות מותאם ליכולתו הכלכלית של הפרויקט ) כלומר תמורה סבירה ולא כזו שעלולה לפרוץ את המסגרת הכלכ לית של הפרויקט (. 2. הכרזת ממשלה על פרויקטי פינוי בינוי – אני מבין את הצורך החוקי שיש להביא כל פרויקט להכרזת ממשלה אלא שהדבר מעכב עוד יותר תהליך שהוא ממילא ארוך . הצעתי היא ל הסמיך את הועדה להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון באישור י שר השיכון והפנים להכריז על פרויקט ולאפשר באמצעות זאת את ההטבות השונות . זאת מאחר ו ממילא כל הפרויקטים עוברים דרך ה ועדה . 3. מינוי שמאי מכריע – פעמים רבות מדי מתנהלים ויכוחים בסגנון שוק כמה אחוזי בניה יש להעניק לפרויקט חדש כדי שיהיה רווחי באופן שניתן יהיה לממשו לטובת הדיירים לפני כל אחד אחר . גם כאן מדובר בעיכובים הנמשכים לעיתים שנים . הצעתי היא למנות שמאי מכריע חיצוני לתהליך שיכריע כמה אחוזי בניה יש לתת לפרויקט כדי שייצא לדרך . 4. פטור מארנונה לבעלים קיימים– אני מודע לכך ש קיימת כוונה להעניק הנחה מארנונה למשך 4 שנים לבעלי הדירות על ההפרש בשטח הדירה שהם מקבלים . ההוצאות שיש לבעלי הדירות על הדירה ה חדשה ) ארנונה+תחזוקה ( הם אחד סס..וו..תת..אא-- אסטרטגיות תכנון וסביבה אסטרטגיות תכנון וסביבה המחלקה לפינוי בינוי המחלקה לפינוי בינוי -- איגוד ו איגוד ו ייצוג דיירים ייצוג דיירים "" מחויבים לדיירים מחויבים לדיירים –– מחויבים לת מחויבים לת וצאות וצאות "" מולדת 9. ד. ת7483 זיכרון יע קב 30900 משרד :04-6180621 נייד : 050-6513673 פקס – 153-50-6513673 [email protected] www.pinuy-binuy.com הדברים שמרתיעים אותם ביותר ממתן הסכמה לפרויקט . עיריות ממילא מפצות עצמן בארנונה על ידי גבייה ממשפחות רבות יותר לעומת הקיים . להערכתי אין סיבה מדוע לא יקבלו הבעלים הנוכחיים של הדירה הנחה מארנונה כל עוד הבעלים הנוכחיים מתגוררים בנכס , או לחילופין הותרת הסיווג הישן על גוד ל הדירה הישנה ה . משך תשלום הארנונה בסכום המקורי יכול להיות הגורם שיאפשר לדיירים להמשיך להתגורר במתחם החדש ולא להי דחק למקום אחר בשל התייקרות עלויות האחזקה . 5. קרן תחזוקה – כיום דיירים בפרויקטים של פינוי בינוי משלמים עשרות שקלים בודדים לועד הבית , אם בכלל . במבנה החדש הם יידרשו לתשלום של 200-400 שקלים במבנה ללא תוספות מיוחדות כגון שומר , בריכה וכו . ' זאת מאחר ומדובר ברוב המקרים במבנים גבוהים עם עלויות תחזוקה גדולות יחסית ל . חלק ניכר מהם אין כלל אפשרות לממן עלויות תחזוקה כאלו . התוצאה היא כפי שפירטתי קודם היא דחיקת של האוכלוסייה הותיקה החוצה , מצב לחלוטין לא רצוי . על כן , בפרויקטים שאני מנהל הפתרון הוא הקמת קרן תחזוקה שנועדה לממן את חלקם של הבעלים הנוכחיים בתחזוקת המבנה . יחד עם זאת אני פועל במקביל לשכנע רשויות מקומיות בהן להע ניק אחוזי בניה גבוהים יותר ש יאפשרו לי לכפות על הקבלנים המשתתפים במכרזים להקצות סכום של כמה מיליוני שקלים שיושקעו בנאמנות הן כדי לממן את חלקם של הבעלים הנוכחיים והן לטובת תחזוקה ארוכת טווח של הבניין החדש . ישראל חייבת לצמוח לגובה , פשוט משום שאין שום אפשרות אחרת לספק את הביקוש למגורי ם ושטחי בינוי , אלא שחייבים לקבוע מנגנון בר ור לפיו סוגיות תחזוקה של המגדלים החדשים לטווח ארוך תטופל ותמנע הידרדרות של הבניינים . 6. מחסומים שהעיריות מציבות – פעמים רבות עיריות שונות מציבות קשיים רבים , בעיקר בשל סירוב לבניה גבוהה ) שזו האופציה היחידה ברוב המקרים שאחרת לא ניתן להגיע לכלכליות של הפרויקט , ( או לחילופין אי מתן אחוזי בניה כלכליים . כפי ש אני מנסה להסביר ל אנשי המקצוע השונים באותם מקומות , חיוני לקבל אחוזי בניה המאפשרים כדאיות כלכלית של הפרויקט בתוספת מרווח שיאפשר הקמת קרן תחזוקה לטווח ארוך המיועדת למנוע הידרדרות של המבנים לאורך זמן . ללא אחוזי בניה כלכליים הפרויקט לא ייצא אל הפועל . מי שנפגע מכך הם הדיירים עצמם שלא לדבר על העיר שלא מצליחה לספק יח " ד בהיקף סביר . על כן , יש לשקול מסלול באישור ועדה מחוזית בהינתן ש הפרויקטים יעמדו במספר תנאי סף . לחילופין ניתן למנות שמאי מכריע כפי שהצעתי למעלה שייקבע מהם אחוזי בניה כלכליים עליהם יתווספו אחוזי בניה למימון קרן תחזוקה והחלטתו תחייב את כל הצדד . םי 7. ערבויות לפרויקטים – למרות שאני מודע לכך שהאוצר לא נוטה להתערב ישירות בפרויקטים מסוג זה , הרי אחת הבעיות האקוטיות ביותר שיש בפרויקטים של פינוי בינוי היא פחד וחשדנות המשתקים את בעלי הדירות מלקבל החלטה לקדם את התהליך או אף לחתום על מסמך כלשהו . כל זה נובע מהנזק הפסיכולוגי שגרמה קריסת חפציבה . לטעמי אחת התשובות לכך היא בכך שהמדינה תספק ערבויות ביצוע לפרויקטים וזאת במקומות שבהם הבנקים הסכימו לתת ליווי בנקאי . המשמעות היא שאם הבנק הסכים לליווי בנקאי הרי הפרויקט בסיכון מינימלי ולכן מתן ערבות לפרויקט כזה כמעט ואינה מהווה סיכון למדינה . מי שישלם את עלויות המימון יהיה הקבלן שייבחר לבצע את הפרויקט . 8. צי י רת מסלול נפרד לתכניות פינוי בינוי – זאת במסגרת תכנונית עצמאית המשלבת ועדה מקומית ומחוזית . אחת הרעות החולות שאתה בוודאי מודע להן היא אורך הזמן שלוקח לאשר ולהוציא אל הפועל הליך פינוי בינוי ממוצע . רוב הדיירים מתקשים להאמין במימוש הפרויקט משום שהוא ייצא לפועל עוד שנים רבות והם צודקים . לכן יש למצוא את הדרכים לצמצם מאוד את לוחות הזמנים לאישור ובניה . 9. ביטול תקרת המס - במקרים בהם לבעל דירה יש כבר היום דירות גדולות שהתמורה עבורן תעבור את סף המס הדבר מונע מיידית את הסכמתו או מתן פטור ממיסים במקרים בהם הבעלים זכאי ל- 2 דירות , או דירה וסכום כסף . בפרויקטים רבים , לחלק מהדיירים יש כבר היום דירה של 120ר " מ והוא יעבור בוודאות את תקרת המס . נניח שהתמורה תהיה בדמות 2 דירות , גדולה וקטנה או דירה גדולה וכסף . דייר שיידרש לשלם מכיסו את המס יעדיף לעיתים קרובות לוותר על כל העניין ובכך ל עצור את הפרויקט כולו . אני מעריך את הפטורים הללו בעלות של מיליוני שקלים בודדים בשנה בכל המדינה , מחיר פעוט לעומת האפשרות להוציא אל הפועל את הפרויקט . 10 . פ טור ממס ברמת מתחם שלם – הצעתי זו באה לאפשר לבצע חישוב פטור ממס על פרויקט שלם ולא על דירה בודדת באופן ששטח התוספת כולו לדיירים קיימים יחושב לפטור . סס..וו..תת..אא-- אסטרטגיות תכנון וסביבה אסטרטגיות תכנון וסביבה המחלקה לפינוי בינוי המחלקה לפינוי בינוי -- איגוד ו איגוד ו ייצוג דיירים ייצוג דיירים "" מחויבים לדיירים מחויבים לדיירים –– מחויבים לת מחויבים לת וצאות וצאות "" מולדת 9. ד. ת7483 זיכרון יע קב 30900 משרד :04-6180621 נייד : 050-6513673 פקס – 153-50-6513673 [email protected] www.pinuy-binuy.com 11 . פטור אוטומטי מהיטלי השבחה – למרות שברור לכל העוסקים בדבר שאמצעי חשוב למימוש פינוי בינוי הוא מתן פטור מהיטל השבחה ישנן עדיין רשויות מקו מיות שמערימות קשיים רבים ומונעות את הפטור שבלעדיו לא יתקיים פרויקט . על כן יש להטמיע מנגנון לפיו אם הכירה הועדה הבין משרדית במתחם כמיועד לפינוי בינוי יינתן בו פטור אוטומטי מהיטל השבחה . ח יוני להבין ש למרות ה תמריצים השונים שניתנו עד כה לפרויקטים אלו , הרי אחוז ההצלחה המועט מחייב חשיבה נוספת ומתן תמריצים נוספים ול מ בעלי הדירות עצמם שבלעדיהם לא יתקיים פרויקט . גם במקומות בהם ההטבה מסייעת ל יזמים וקבלני בניה , הרי זאת מתוך ראייה כוללת של סיכויי הפרויקט להתממש ולא בשל התועלת האישית של היזמים . ל פני שאסיים אבקש להציג את הרציונל התכנוני שעומד מאחרי הצורך לאשר בינוי גבוה בפרויקטים כאלו , בינוי שעדיין יש לו מתנגדים ולא בצדק . מלבד מספר מקומות בודדים בארץ ובעולם לא נמצאה עדיין הנוסחה שתאפשר בינוי מחדש של מתחם מגורים אלא על ידי בינוי לגובה ב . מקרים רבים , אין הדבר מחייב לבנות לגובה של 30-40 קומות אך לעיתים קרובות גם לא ניתן להסתפק בגובה של 8-10 קומות . הכדאיות הכלכלית טמו נה כמובן ב שטח המתפנה , מספר היחידות שיש לפנות וכדו , ' אך מכפל ת הדירות שיש לבנות בעבור כל דירה שהורסים משתנה מעיר לעיר בסופו של דבר לפי מחירי הקרקע . הטבלה מטה שהוכנה על ידי קבוצת שמאים עצמאיים עבור עיתון גלובס מראה את השוני במכפילים בגוש דן בלבד ומצביעה כמה דירות חדשות יש לבנות על כל דירה שנהרסת כדי לייצר כדאיות כלכלית . זאת בתלות בפטורים שונים , שמלבד היטל השבחה רובם לא ניתנים . בתמורה העיר מרוויחה מספר יח "ד רב יותר על אותו תא שטח תוך חסכון ניכר בתשתיות יקרות , הגדלת ההכנסה מארנונה , השקעה של מאות מיליוני שקלים בכלכלה העירונית וכמובן הגדלת היצע הדיור תוך ייצוב מחירי הדירות . בכל מקום שבו מוסדות התכנון מסרבים להעניק את אחוזי הבניה הדרושים ליצירת כדאיות כלכלית , הנפגעים הראשונים הם אותם בעלי דירות שימשיכו להתגורר בתנאים ירודים ושווי הנכס שברשותם אינו מאפשר להם ניידות או מוביליות חברתית כלכלית מד . ובר כמובן בפגיעה בשכבות החלשות ביותר של החברה . בנוסף , מי ש עוד נפגע מאי בניה לגובה לטובת פינוי בינוי היא העיר עצמה שאינה מ צליחה לייצר מלאי יחידות דיור מספק שיאפשר יציבות מחירים ורכישה על ידי זוגות צעירים . הררי מילים נשפכו על התועלת של התחדשות עירונית לעיר ולתושביה וכמובן לכלכלה המקומית . המשמעות הישירה היא בניה גבוהה ואף גבוהה מאוד שרק באמצעותה תוכל ישראל ועריה להכיל את תוספת האוכלוסייה הצפויה לצד איכות חיים ראויה . זאת בהתבסס על המודל של סינגפור והונג קונג שצפיפות האוכלוסייה בהן דומה לזו של תל אביב למשל . מטבע הדברים קיים קושי מובנה להעביר את כלל התורה במכתבי זה . ל כן אבקש להיות נוכח בדיון / ים שיתקיימו לאישור התיקון לחוק פינוי בינוי וזאת כמי שמכיר היטב את התהליך מצידם של בעלי הדירות כצד שאינו מיוצג כמעט בתהליכים מורכבים אלו . כך חברי הועדה ישמעו ממקור ראשון עד כמה אקוטי לשוק הדיור בארץ הצורך הדחוף להכיר בהליכי פינוי בינוי כגורם מרכזי שיכול לפתור חלק ניכר מבעיות הדיור ולשמש כלי חשוב ועיקרי ל תיקון חברתי . בברכה , יורם אסידון מנהל פרויקטים העתק : ים נגיד בנק ישראל – פרופ ' סטנלי פישר שר האוצר כ " ח – פרופ ' יובל שט י יניץ שר השיכון " ח – כ אריאל אטיאס שר הפנים " ח – כ אלי ישי חברי ועדת חוקה ' גב סופיה אלדור ' גב , עינת גנון , ועדה בין משרדית , משה ש"ב סס..וו..תת..אא-- אסטרטגיות תכנון וסביבה אסטרטגיות תכנון וסביבה המחלקה לפינוי בינוי המחלקה לפינוי בינוי -- איגוד ו איגוד ו ייצוג דיירים ייצוג דיירים "" מחויבים לדיירים מחויבים לדיירים –– מחויבים לת מחויבים לת וצאות וצאות "" מולדת 9. ד. ת7483 זיכרון יע קב 30900 משרד :04-6180621 נייד : 050-6513673 פקס – 153-50-6513673 [email protected] www.pinuy-binuy.com