חומר רקע
9/12/2010
לכבוד
עו"ד נעמה מנחמני
עוזרת ליועמ"ש ועדת חוקה חוק ומשפט
באמצעות דוא"ל [email protected]
עו"ד נעמה שלום רב,
הנדון: הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010 -
פרק י"ד (בינוי ושיכון)
בהמשך לדיון אשר התקיים ביום 6/12/2010 בפני הועדה בנושא שבנדון, ולשיחתך עם יועמ"ש הלשכה, עו"ד ענת לביא קוברסקי, מצ"ב, לבקשתך, התייחסות הלשכה לשתי הסוגיות שלהלן:
ניגוד עניינים:
סוגיית ניגוד העניינים הוסדרה בחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001:
"14. שמאי מקרקעין לא יעסוק במקצועו באופן -
(1) שיש בו ניגוד בין ענינו לבין ענין של לקוחו;
(2) שיש בו חשש לפגיעה ביחסי האמון והמהימנות הנדרשים משמאי מקרקעין."
ובתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966, אשר הותקנו מכוחו של חוק זה:
"1(1) מתן שירות מקצועי שלא בהקפדה על הגינות, או מתוך משוא פנים ושלא באופן בלתי תלוי, או שלא לפי הכללים, התקנים והנוהלים המקובלים במקצוע, או שלא לפי מיטב שיקול הדעת;
...
1(11) עיסוק בשומת מקרקעין או בעיסוק אחר בנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד ענינים בין עיסוקיו האמורים או עלולה להיפגע אי-תלותו כשמאי; בלי לגרוע מכלליות האמור, יראו כנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד ענינים או עלולה להיפגע אי-תלות השמאי, את אלה:
(1) עריכת שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא פועל או פעל לגביו כמתווך במקרקעין כמשמעו בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996, או תיווך במקרקעין לגבי נכס שהוא עורך או ערך לגביו שומה, זולת אם חלפו שלוש שנים בין עריכת השומה ובין פעולת התיווך;
(2) עריכת שומת מקרקעין לגבי נכס שהוא מטפל או טיפל בו במסגרת עיסוקו כעורך דין או טיפול כעורך דין בנכס שלגביו הוא עורך או ערך שומת מקרקעין, זולת אם חלפו שלוש שנים בין עריכת השומה לפעולתו כעורך דין."
יצויין כי על חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל (אשר הינה לשכה וולונטרית, שכמחצית שמאי המקרקעין חברים בה) חלות חובות נוספות בתחום זה מכח תקנון הלשכה וכללי ההתנהגות אשר הותקנו מכוח.
למיטב ידיעת הח"מ, אין הסדרה ספציפית בחקיקה לסוגייה זו, למעט בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ביחס לשמאים המכריעים אשר הינם אורגן מעין שיפוטי - וככזה, כמובן, נדרשת הקפדה יתרה בסוגייה. זאת ועוד, השמאים המכריעים נטשו את הפרקטיקה לטובת כהונתם כשמאים מכריעים ונהנים משכר גבוה וקיבולת עבודה מובטחת. בניגוד למצב זה, שמאי מעריך ממשיך בעיסוקו כשמאי מקרקעין לכל דבר ועניין וממונה בהתאם לצורך. לא למותר לציין כי גם בראייה אופטימית, קיבולת העבודה, ושכרה, לא יאפשרו עיסוק בלעדי בתפקיד זה ומשכך יש לבצע איזון ראוי אשר לא ימנע משמאי המקרקעין להוסיף ולהתפרנס בכבוד (ואף לא ימנע משמאי מקרקעין מלהגיש מועמדותם לתפקיד זה) - איזון אשר לדעת הח"מ מצוי בהוראות החקיקה הקיימות אשר הובאו לעיל.
מינוי שמאי מעריך:
על מנת למנוע חשש מניגוד עניינים בעת מינוי השמאי המעריך, מוצע כי במועד הגשת בקשת המינוי, יפקיד הייזם בטוחה לתשלום שכר טרחת השמאי המעריך, אשר תופקד בידי המנגנון האמון על המינוי עד לסיום עבודתו של השמאי המעריך. רק לאחר קבלת הבטוחה, ימונה השמאי המעריך. באופן זה תנוטרל השפעה אפשרית של מבקש המינוי על הממונה וכך גם יובטח התשלום - באשר אין זה ראוי, לדעת הח"מ, להטיל את התשלום על האזרח אשר במרביתם המכרעת של המקרים לא יקבל תמורה בגין העסקה אלא רק ישפר דיורו, בעוד שאצל ייזם העסקה תתקבל תמורה בגינה. הליך זה יקל על גביית שכר הטרחה ויעודד קיום העסקאות.
הקמת מאגר שמאים מעריכים:
לדעת הח"מ ראוי כי הקמת המאגר תעשה באמצעות פניה לשמאי מקרקעין כמוצע בחוק, אולם יש ליתן דגש מוקדם על ניקוד הפרמטרים השונים באופן שיהא ברור וגלוי מראש לכל מי שיענה לפניה - למניעת הבעיות שליוו את תיקון 84 לחוק התכנון והבניה עקב אי בהירות באשר לאופן חלוקת הניקוד וקביעתו.
היננו לרשותך למתן כל הבהרה נוספת, ככל שיידרש הדבר בשיחה, בפגישה ובכתב.
בכבוד רב וברכה,
ארז כהן, שמאי מקרקעין
יו"ר לשכת שמאי מקרקעין בישראל
העתק: יו"ר ועדת חוקה חוק ומשפט, חה"כ דוד רותם - באמצעות הדוא"ל
חברי ועדת חוקה חוק ומשפט - באמצעות הדוא"ל
מזכירות ועדת חוקה חוק ומשפט - באמצעות הדוא"ל