חומר רקע
הכנסת
הלשכה המשפטית
ירושלים,ז' בטבת התשע"א
14 בדצמבר 2010
הנדון: תיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים)
שאלות שנותרו לדיון
• האם ניתן לוודא כי תוכנית תכלול את הבתים הנדרשים למקבץ? לחלופין, כיצד באים לידי ביטוי הדיירים במסגרת הליכי התכנון הקודמים לאישור התוכנית. טרם קיבלנו הסבר ממצא.
• מפתח אחיד – האם יש מקום להתערב במסגרת החוק, בין היתר נוכח הסיכוי הרב להפחתת דרישות סחטנים, שהיא מטרת החוק. תוך קביעת רשימת חריגים. נראה כי הסדרה של נושא זה יכולה להפחית באופן משמעותי את הסחטנות – היא מטרת החוק בכלל והצה"ח בפרט. האם יש מקום לקבוע מפתח אחיד כאשר קיים רוב משמעותי של אחוזים אצל בעלים אחד? ניתן במקום לקבוע חובה למפתח אחיד לקבוע כי אי קיומו של מפתח אחיד יכולה להוות סיבה סבירה לסירוב ולחזרה מהסכמה – במקרה כזה לקבלן לא יהא כל אינטרס ליתן מפתח לא אחיד שלא בהסכמה מלאה ובידיעה מלאה של כל הדיירים.
• מינוי שמאי מעריך – מי ממנה? איך ממנים? האם יש זכות ערעור על זהות השמאי? יכולת הודעה על ניגוד עניינים אפשרי?
• מי משלם את שכרו של השמאי המכריע? נוכח העדר הבהרה של הנושא מצד משרד המשפטים, יש לבחון האם אין בשאלה זו כדי להכריע בנושא הרף הנדרש לצורך מינוי שמאי בינוי פינוי? בנוסף יש בשאלה זו כדי להשליך על הוראות חוק אחרות כגון הרוב הנדרש לצורך מינוי של אותו שמאי. כך, אם שכרו של השמאי מתקבל על ידי "הצד המפסיד" אזי ייתכן שיש לדרוש רוב גבוה יותר מבין בעלי הדירות ולא רק 50%?
• חרף בקשתנו, טרם הועברה לנו דוגמת שמאות לעניין כדאיות כלכלית (לצורך חיזוק מרעידות אדמה, לדוגמא).
נוסח משולב של החוק, הצעת החוק, והערות נוסח מטעם הייעוץ המשפטי לוועדה:
הערות:
1. בחוק זה –
"בית משותף" – אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:
(1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;
(2) כמשמעות "בית" בפרק ו'1 לחוק המקרקעין;
"בנין לפינוי ובינוי" – בית משותף, המצוי בשטח שהממשלה הכריזה עליו כאחד מאלה:
(1) מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון והבניה;
(2) מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963;
"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 או 77א לחוק המקרקעין, לפי הענין;
"הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי" – הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי שמונתה לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה;
"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
חוק המקרקעין :
"בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;
"בית" - מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף;
"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"בעל דירה" - מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך;
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
"מקבץ לפינוי ובינוי" או "מקבץ" – בית משותף או מקבץ בתים משותפים, או בית משותף, שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש, או מבנים חדשים, במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;
נוכח הפגיעה בקנין, והורדת הרף הנדרש ל-66% מוצע לשקול, כי יהיה מקום להתייחס לרוב של 2/3 בלבד, רק כאשר הבנין מהווה חלק אינטגרלי מפרויקט פינוי בינוי, שבלעדיו אין. לדוגמא אם מדובר בבניין שמצוי בליבו של הפרויקט ולא בשוליו.
מוצע לשקול אם יש לבחון מגבלה למספר הבתים המשותפים שיכללו במקבץ?
"מתחם פינוי ובינוי" – מתחם שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, או מתחם שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;
33א. (א) הממשלה רשאית, בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), להכריז בצו (להלן - צו הכרזה), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן - מתחם פינוי ובינוי).
(ב) (1) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו;
(2) (א) על אף הוראות פסקה (1), הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), ולאחר שהוועדה קיבלה את המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו האמור, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה, ובלבד שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה (בחוק זה – תכנית לפינוי ובינוי), במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על הפקדתה; אושרה תכנית לפינוי ובינוי לא תידרש המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך;
(ב) הממשלה רשאית, בדרך והתנאים האמורים בפסקת משנה (א), להאריך בצו את תוקפה של ההכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי), שניתנה במסגרת החלטת הממשלה מיום כ"א בחשוון התשס"א (19 בנובמבר 2000), מיום ב' באב התשס"א (22 ביולי 2001), מיום כ"ה בחשוון התשס"ב (11 בנובמבר 2001), או מיום ו' בתמוז התשס"ב (16 ביוני 2002), לתקופה שלא תעלה על שש שנים מהמועד שבו פג תוקפה של ההכרזה; תחילתו של צו לפי סעיף זה במועד פקיעתה של ההכרזה כאמור, ואולם הארכת תוקפה של הכרזה כאמור לא תהא בת-תוקף לעניין חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, מהמועד שבו פגה ההכרזה הראשונה ועד למועד פרסום הצו.
(ב1) הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון, להרחיב, לצמצם או לשנות בצו, על פי המלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה, כעל מתחם פינוי ובינוי.
(ג) הממשלה תמנה ועדה לענין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה:
(1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב ראש;
(2) נציג שר הפנים;
(3) נציג שר האוצר;
(4) נציג השר לאיכות הסביבה;
(5) נציג שר התחבורה;
(6) נציג ראש הממשלה;
(7) נציג רשות מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות.
49 כח: (א) בסעיף זה, "הועדה" - המנהלים וכן הועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות סעיף
33א(ג) לחוק התכנון והבניה.
(ב) הועדה רשאית, לבקשת יזם שהוגשה החל ביום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות, בהתייעצות עם הועדה, להמליץ לממשלה להכריז בצו על שטח שיש בו עשרים וארבע יחידות לפחות, כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לצורך החלת פרק זה וסעיף 31א לחוק מס ערך מוסף.
(ג) הכריזה הממשלה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי בצו כאמור בסעיף קטן (ב), תקבע בו את תקופת תוקפו, ובלבד שתקופה זו לא תחל לפני יום כ"א בחשון תשס"ב (7 בנובמבר 2001), ולא תעלה על שש שנים.
"עסקת פינוי ובינוי" – חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבנין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבנין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – אחד מאלה:
(1) בבית משותף שבו יותר מחמש דירות – בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות, ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם;
(2) בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות – כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שמתקיימים שני אלה:
(1) בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) בבעלותו של בעל דירה מסרב דירה אחת בלבד.
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מן מהרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מן הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
המשמעות העיקרית, כאמור, היא הפחתת דרישת הרוב המעשית לשני שליש.
עם זאת, מקום שמדובר בבנין בו 4 או 5 דירות (החוק לא חל על פחות מ – 4 דירות) נדרש רוב שונה:
בבנין בן 4 דירות – לפחות 3 דירות
בבנין בן 5 דירות – לפחות 4 דירות
בבנין בן 6 דירות – לפחות 4 דירות
יש לתת את הדעת לכך שאופי החיים בבניין בן 4 דירות ובבניין בן 20 או 30 דירות הוא אופי שונה.
סעיף4 קובע כי לענין דירות בעלות פחות מ-6 דירות יראו מי שבבעלותו למעלה מ – 30% מהדירות כמי שהוא בעליה של דירה אחת. כלומר, לא יכול להיווצר מצב בו בבנין בו 4 דירות, 3 מהדירות שייכות לאדם אחד, ורוב זה יספיק לצורך קביעת הזכאות בחוק זה.
עם זאת, החוק אינו מסדיר מה קורה כאשר אותו אדם העביר את נכסיו לילדיו (מבחינה מיסויית, הוא לא יהיה זכאי להקלות מיסוי אם ההעברה בוצעה פחות משנתיים לפני העסקה, אך נראה כי לפי הצעת החוק, ניתן יהיה להעביר בעלות ב – 3 דירות לקרובים ואז לא תחול המגבלה.
בנוסף, יש לבחון מצב בו אכן קיים קשר בין קרובים, אך הבעלות היא בעלות אמיתית ולא נוצרה לצורך עקיפת המגבלה האמורה.
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" – בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מן הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן, מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם למעלה ממחצית הדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ;
(2) למעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם;
לא ברור מהצעת החוק מי עתיד לשאת בעלות של השמאי המעריך וכן מה יהיה שכרו? האם גם ה"סרבן" אמור לשלם למעריך ? כיצד ישתלב הדבר עם הוראות ניגוד העניינים:
האם יש מקום להבחין בין מי שמעוניין בביצוע העסקה ומי שאינו מתנגד לה – גם לעניין בחינת כדאיות כלכלית וגם לעניין תביעה.
"שמאי מעריך פינוי בינוי" – שמאי שמונה לפי הוראות סעיף 2א(ב);
"תכנית מפורטת" – תכנית, כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה."; לענין זה תכנית, היתר בניה – כמשמעותם בחוק התכנון והבניה
בחוק התכנון והבניה: "תכנית" - תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית, התלייתה או ביטולה;
2. (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבנין במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו בניןמקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניןמקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
בעת חקיקת החוק המקורי, התלבטה הוועדה אם יש מקום לקבוע רשימה לא סגורה של עילות סבירות, על מנת לכוון את בתי המשפט.
עם זאת, בנקודת זמן זו מוצע לבחון מה הוגדר עד היום כסירוב סביר וכסירוב בלתי סביר? יוער, כי עד כה הייתה פסיקה מועטה בנושא.
(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי מעריך פינוי בינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי מעריך פינוי בינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע אלא אם כן הוכח אחרת;
כאמור, הסדר השמאי המכריע הוא הסדר בו המדינה מתערבת למעשה ויוצרת חזקה משפטית בהתדיינות בין צדדים אזרחיים.
מובהר כי ההסדר הנוגע לשמאי המכריע שבחוק התכנון והבניה קובע הוראות ערר ברורות ומלאות.
האם יש זכות להתנגד לצורך בקשת גילוי של הפיצוי שניתן ליתר בעלי הדירות?
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי; ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי הפינוי בינוי מעריך לענין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להשלמת התנאים]
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;
סעיף זה, עשוי להתנגש עם הסדר של מפתח אחיד. ככל שהוועדה מעוניינת בקביעת מפתח אחיד, יש מקום לשקול ועדת חריגים.
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות.
(ג) בסעיף זה –
"אדם עם מוגבלות" – כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"התאמות" – שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבית המשותף שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.
2א. (א) רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לפנות ליושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי בבקשה למנות שמאי מעריך פינוי בינוי לעניין סעיף 2(ב)(1), כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
האם ראוי כי יושב הראש של הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ימנה את השמאי? האם לא ראוי שתהא למספר חברי וועדה (שלושה לדוגמא) זכות להתנגד?
(ב) יושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ימנה שמאי מעריך פינוי בינוי מתוך רשימת השמאים הפינוי בינוי מעריכים, כמשמעותה בסעיף 2ב, ויודיע לפונים ולבעלי הדירות שאינם מבין הרוב המיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית, בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה, על זהות השמאי המעריך הפינוי בינוי שמינה.
לא ברור האם קיימת זכות ערר על זהות השמאי המעריך?
(ג) שמאי מעריך פינוי בינוי ידון ויקבע אם עסקת פינוי ובינוי מוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
מוצע לבחון דוח של שמאי מכריע, על מנת להבין כיצד מתבצעת בחינת כדאיות כלכלית לענין זה.
(ד) שמאי מעריך פינוי בינוי לא ימונה, ואם מונה – לא יטפל בעניין שהועבר לטיפולו, אם הוא עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, בניגוד עניינים בין תפקידו כשמאי מעריך פינוי בינוי באותו עניין, לבין עניין אישי שלו או של קרובו או תפקיד אחר שלו; לעניין זה, "קרוב" – כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.
(ה) שמאי מעריך פינוי בינוי, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל כל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, בקשר עם ענין [?] ממי שעניינו שנדון או הובא לבפניו במהלך תפקידו כשמאי מעריך פינוי בינוי, או ממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניו, וזאת אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו או אם טרם חלפה שנה מיום שסיים את תפקידו כשמאי מעריך, לפי המוקדם מביניהם , זולת שכר והחזר הוצאות ובלבד שתשלום שכרו של שמאי מעריך פינוי בינוי בגין עבודה שביצע לפי סעיף זה בהתאם לכללים שנקבעו, לא יחשב טובת הנאה שקבלתה אסורה כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת חוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע כללים הוראות לעניין סעיף קטן זה.
שמאי בינוי פינוי, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, ממי שעניינו נדון בפניו או שהיה צד להערכה שניתנה על ידו אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו, ולא יקבל טובת הנאה בקשר עם ענין שנדון או הובא בפניו במהלך תפקידו כשמאי פינוי בינוי, זולת שכר והחזר הוצאות בגין עבודה שביצע לפי סעיף זה, בהתאם לכללים שנקבעו; שר המשפטים, באישור ועדת חוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה.
סעיף 17 לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות, תשנ"ה-1995:
(א) בעל רשיון, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, בקשר עם ייעוץ השקעות, שיווק השקעות, ביצוע עסקה או הימנעות מביצוע עסקה, זולת שכר והחזר הוצאות מהלקוח כפי שנקבעו בהסכם לפי סעיף 13(ב)(3).
מה היחס בין התקנת תקנות לפי סעיף זה ובין התקנת תקנות לפי סעיף 7?
(ו) שמאי מעריך פינוי בינוי שמונה כאמור בסעיף קטן (ב) לא יטפל בעסקאות פינוי בינוי שלא מכוח מינוי כאמור, ולא יטפל בעניינו של מי שעיקר עיסוקו שעיסוקו גם בעסקאות פינוי בינוי, שלא מכוח מינוי כאמור, עד חלוף שישה חודשים ממועד בו חדל להיות רשום ברשימת שמאי פינוי בינוי המעריכים. שר המשפטים רשאי לקבוע כללים הוראות לעניין סעיף קטן זה.
למה דווקא שישה חודשים ?
האם ב"עיסוקו", הכוונה גם רק ליזמים או גם לדיירים אחרים?
אילו הוראות עתיד שר המשפטים לקבוע?
(וז) שמאי מעריך פינוי בינוי המטפל בעניין שעלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים, בניגוד להוראות סעיף קטן (ד), דינו – שלוש שנות מאסר.
רשימת שמאים מעריכים:
2ב. (א) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע יקבע, על פי המלצת הוועדה המייעצת שהוקמה לפי סעיף 202ד לחוק התכנון והבניה רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מעריכים פינוי בינוי (בחוק זה – רשימת השמאים המעריכים פינוי בינוי); לא תיקבע רשימה כאמור אלא אם כן נעשתה פנייה לשמאי מקרקעין, בדרך של פרסום בעיתון ובאתר האינטרנט של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון, לצורך הגשת מועמדות להיכלל ברשימת השמאים המעריכים פינוי בינוי; לעניין זה, "פרסום בעיתון" – כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה.
חוק התכנון והבניה:
שר המשפטים יקבע, על פי המלצת הוועדה המייעצת שהוקמה לפי סעיף 202ד, רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מכריעים (בחוק זה – רשימת השמאים המכריעים)
202ד. (א) תוקם ועדה מייעצת שתמליץ לשר המשפטים לעניין קביעת רשימת השמאים המכריעים (בפרק זה – הוועדה המייעצת), וזה הרכבה:
(1) יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, והוא יהיה היושב ראש;
(2) השמאי הממשלתי הראשי או נציגו;
(3) מנהל מינהל התכנון במשרד הפנים או נציגו;
(4) שני שמאי מקרקעין שיקבע יושב ראש הוועדה, מתוך רשימה של ארבעה שמאי מקרקעין שימנה שר המשפטים על פי המלצת הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של שמאי מקרקעין בישראל, ואם לא ניתנה המלצה כאמור – שימנה שר המשפטים לפי בחירתו;
(5) היועץ המשפטי של עיריית ירושלים, תל אביב-יפו או חיפה, שימנה שר הפנים;
(6) שני נציגי ציבור שימנה שר המשפטים;
(7) נציג הארגון המייצג את המספר הגדול ביותר של קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות בישראל; לעניין זה, "קבלן לעבודות הנדסה בנאיות" – כהגדרתו בחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ"ט-1969.
(ב) שמאי מעריך פינוי בינוי ייכלל ברשימת השמאים המעריכים פינוי בינוי לתקופה של חמש שנים, או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.
(ג) רשימת השמאים המעריכים פינוי בינוי תפורסם ברשומות ובאתר האינטרנט של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון.
(ד) מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי פינוי בינוי מעריך:
מהן אמות המידה והקריטריונים לבחירת השמאים?
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים שקדמו למינויו לפחות, מהן ועסק בפועל, במשך חמש שנים רצופות לפחות, בשמאות מקרקעין שמתוכן שנתיים רצופות לפחות בסמוך למועד המינוי/ הגשת המועמדות;
(3) הוא לא הורשע בעבירה אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מעריך פינוי בינוי ובית המשפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים האחרונות שלפני הגשת המועמדות, ואם הותלה – חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול דין, לא מי שהוכרז פושט רגל ולא או מי שמונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא אינו עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי מעריך פינוי בינוי, לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו או של קרובו; לעניין זה, "קרוב" – כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.";
3. בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות; לענין זה, בית המשפט ישקול, בין השאר, שיקולים אלה:
(1) גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;
(2) כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;
(3) נסיבות העסקה.
4. לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי ובינוי בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כדירה אחת בלבד;.
לענין סעיף זה יראו דירה שהעביר מי שבבעלותו שלושים אחוזים מהדירות או יותר לקרוב, בתקופה של 24 חודשים שלפני עסקת פינוי בינוי, כאילו נותרה בבעלותו של מי שהעבירה.
מה לגבי בניינים בהן 2/3 או מספר קרוב לכך מהדירות שייך לאדם אחד. לכל הפחות במקומות כאלו יש מקום לשקול מפתח אחיד.
5. על עוולה לפי סעיף 2, יחולו הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראות חוק זה.
כאמור, האם נדרש רוב תומך בתביעה לצורך תביעה, או די ברוב מסכים להליך הפינוי בינוי?
6. אדם הפועל מטעמו של יזם המעונין בביצוע עסקת פינוי בינוי ולרבות אם הוא מקבל או עתיד לקבל שכר מהיזם או ששכרו תלוי בביצועה של עסקת פינוי, יציין בכל פנייה, בכתב או בעל פה עם דייר שעסקת הפינוי בינוי עשויה לחול על רכושו, כי הוא פועל מטעמו של היזם או ששכרו תלוי בביצועה של עסקת הפינוי בינוי.
לבקשת יו"ר הוועדה, מוצע סעיף המגדיר את חובותיהם של מי שפועל כלפי דיירים אך מקבל את שכרו מהיזם.
67. (א) שר המשפטים ממונה על ביצועו של חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, להתקין תקנות בכל העניין הנוגע לביצועו, בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ב) עד (ד).
(ב) שר המשפטים, בהסכמת שר האוצר ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, יקבע כללים הוראות ובהן כללים לקביעת שכרו של שמאי מעריך.
(ג) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין קביעת רשימת השמאים המעריכים פינוי בינוי, לרבות תנאים למחיקה או להתליה מהרשימה.
(ד) שר המשפטים יקבע, באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, סדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי המעריך פינוי בינוי, ובכלל זה לעניין דרך הגשת הבקשות כאמור והמועדים להגשתן, לדיון בהן ולקבלת החלטה בהן."
תחילתם של סעיפים 2(ב)(1) ו- 2א לחוק פינוי ובינוי, כנוסחם בסעיף 121(2) ו- (3) לחוק זה, במועד כניסתן לתוקף של תקנות כאמור בסעיף 6(ב) ו- (ד) לחוק פינוי ובינוי כנוסחו בסעיף 121(4) לחוק זה, ובלבד שעד אותו מועד נקבעה רשימת שמאים פינוי בינוי מעריכים בת שני חמישה שמאים, לפחות.