חומר רקע
הכנסת
הלשכה המשפטית
ירושלים,כ"ח בכסלו התשע"א
5 בדצמבר 2010
לכבוד:
ועדת החוקה, חוק ומשפט
הנדון: תיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים)
לקראת הדיון הקבוע בהצעת החוק שבנדון, שהוגשה במסגרת הצעת חוק המדיניות הכלכלית לשנים 2011 ו-2012 (תיקוני חקיקה), התשע"א-2010 - פרק י"ד, סעיף 59, שעניינו שינוי בדרישת הרוב הדרוש לצורך החלת החוק, ויצירת מנגנון של שמאי מעריך לענין כדאיות כלכלית. להלן מספר הערות והארות:
רקע כללי:
חוק בינוי ופינוי החל כהצ"ח פרטית של חה"כ ניסן סלומינסקי בכנסת השש עשרה. מטרת החוק היתה להתמודד עם תופעה של דיירים "סרבנים" שאינם מוכנים להסכים להסדר שנקבע עם קבלן המעוניין להרוס את הבנין ולבנות תחתיו בנין אחר בתמורה לפיצוי, כאמצעי לחץ לצורך השגת הטבה. יוער כבר עתה, כי מהלך של פינוי בינוי יכול להתקיים בשני אופנים – באופן ממשלתי או ביזמות פרטית. כאשר הפרויקט נערך באופן ממשלתי, המדינה מאצילה את סמכויותיה, אך נושאת בעלויות התכנון. עוד יוער, כי על מנת לקבל את הקלות במיסוי נדרש פינוין של לפחות 24 דירות.
בראשיתו לא זכה החוק לתמיכה של משרד המשפטים שסבר כי יש בהסדרים שבחוק פגיעה מופרזת בחופש הקנין של האזרח. עם זאת, בהמשך, ובין היתר, בעקבות תיקונים שהוכנסו בהצעת החוק המקורית – שעיקרם קביעת מנגנון של תביעת פיצויים נזקיים במקום פינויו של "סרבן פינוי", תמכו משרד המשפטים ומשרד השיכון בהצעה.
נכון להיום אין כמעט פסקי דין בנושא וזאת ככל הנראה בעיקר מאחר שהחוק חדש יחסית. עם זאת, כדאי לנסות להבין מאנשי השטח כמה אפקטיבי, אם בכלל, החוק וכמה נדרש התיקון המוצע.
התיקונים העיקריים המוצעים:
הצעת החוק כוללת שני תיקונים שנועדו להקל על המהלך של פינוי ובינוי: הראשון, הלכה למעשה, הפחתת הרוב הנדרש לצורך פעולת פינוי בינוי בבניין מסוים ל– 2/3 (66%), וזאת במקום הרוב הנדרש היום – 80%. הפחתת הרוב הנדרש נעשית תוך הותרת דרישת רוב נדרש של 80% תעשה עבור מקבץ – מספר בתים משותפים – שעוברים הליך של פינוי ובינוי). יוער, כי בדיוניה של ועדת החוקה, חוק ומשפט בהצעת החוק המקורית בחרה הוועדה, במודע, לכתוב "בנין" ולא "מקבץ" בשל חשש שתהיה התנגדות של בנין שלם שלא יהווה 20% מהפרויקט (פרוטוקול הדיון מיום 9.11.2005 עמוד 12). הצעת החוק שבנדון מהווה למעשה חזרה חלקית מכוונתה המקורית של הוועדה, על ידי הורדת רף ההסכמה הנדרש בבנין.
השינוי העיקרי השני בהצעת החוק, הוא קביעת הסדר של שמאי מעריך לעניין הכדאיות הכלכלית של העסקה. זאת כדי ליצור חזקה של כדאיות כלכלית, מקום שאותו שמאי מעריך העריך כי אכן קיימת כדאיות בעסקה. בכך, כך מקווים מציעי החוק, יהא כדי לצמצם את ההתדיינויות בשאלה האם אכן מדובר בעסקה כדאית כלכלית. יוער, כי למעשה המדינה יוצרת כאן הסדר התדיינות בין בעלי דין בהליך אזרחי ואף קובעת חזקה (לא חלוטה) לטובת ההערכה של השמאי המעריך.
עוד יוער, כי במקביל לתיקון זה, יזם משרד הבינוי והשיכון מספר שינויים נוספים על מנת להביא לשיפור המגמה של פרויקטים של פינוי ובינוי ובהם – הקלה בארנונה לדיירים על הדירות החדשות (במסגרת תקנות, שכבר נמצאות בהליך אישור) ומספר תיקונים הנוגעים להקלות במיסוי. ניסיון נוסף להקלת החסמים על פרויקטים של פינוי בינוי על ידי יצירת הליך תכנוני נפרד (יצירת ועדה מקומית משולבת עם ועדה מחוזית ובאופן זה חסכון בזמן שנדרש להליך התכנוני) נעצר ככל הנראה בשל התנגדות משרד המשפטים לקדם את הפרויקט במקביל לרפורמה במקרקעין.
לצורך הדיון, מומלץ לבחון כמה פרויקטים של בינוי ופינוי יצאו לפועל במדינת ישראל בשנים האחרונות וכמה מתוכננים? כמו כן מוצע לבחון האם הרוב הדרוש הוא אכן החסם העיקרי או שקיימים חסמים אחרים עיקריים יותר, כגון הליכי התכנון.
נוסח משולב של החוק, הצעת החוק, והערות נוסח מטעם הייעוץ המשפטי לוועדה:
הערות:
1. בחוק זה –
"בית משותף" – אחד מאלה, ובלבד שיש בו ארבע דירות לפחות:
(1) כמשמעותו בפרק ו' לחוק המקרקעין;
(2) כמשמעות "בית" בפרק ו'1 לחוק המקרקעין;
"בנין לפינוי ובינוי" – בית משותף, המצוי בשטח שהממשלה הכריזה עליו כאחד מאלה:
(1) מתחם פינוי ובינוי כמשמעותו בסעיף 33א לחוק התכנון והבניה;
(2) מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963;
"דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף" – כהגדרתם בסעיף 52 או 77א לחוק המקרקעין, לפי הענין;
"הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי" – הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי שמונתה לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה;
"חוק המקרקעין" – חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969;
"חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
חוק המקרקעין :
"בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;
"בית" - מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף;
"דירה" - חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;
"בעל דירה" - מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך;
"רכוש משותף" - כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
"מקבץ לפינוי ובינוי" או "מקבץ" – מקבץ בתים משותפים, או בית משותף, שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש, או מבנים חדשים, במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;
נוכח הפגיעה בקנין, והורדת הרף הנדרש ל-66% מוצע לשקול, כי יהיה מקום להתייחס לרוב של 2/3 בלבד, רק כאשר הבנין מהווה חלק אינטגרלי מפרויקט פינוי בינוי, שבלעדיו אין. לדוגמא אם מדובר בבניין שמצוי בליבו של הפרויקט ולא בשוליו.
מוצע לשקול אם יש לבחון מגבלה למספר הבתים המשותפים שיכללו במקבץ?
"מתחם פינוי ובינוי" – מתחם שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, או מתחם שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–1963;
33א. (א) הממשלה רשאית, בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), להכריז בצו (להלן - צו הכרזה), על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן - מתחם פינוי ובינוי).
(ב) (1) תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו;
(2) (א) על אף הוראות פסקה (1), הממשלה רשאית, בהמלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), ולאחר שהוועדה קיבלה את המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו האמור, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה, ובלבד שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי לשם בינוי או לעיבוי בניה (בחוק זה – תכנית לפינוי ובינוי), במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על הפקדתה; אושרה תכנית לפינוי ובינוי לא תידרש המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך;
(ב) הממשלה רשאית, בדרך והתנאים האמורים בפסקת משנה (א), להאריך בצו את תוקפה של ההכרזה על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי), שניתנה במסגרת החלטת הממשלה מיום כ"א בחשוון התשס"א (19 בנובמבר 2000), מיום ב' באב התשס"א (22 ביולי 2001), מיום כ"ה בחשוון התשס"ב (11 בנובמבר 2001), או מיום ו' בתמוז התשס"ב (16 ביוני 2002), לתקופה שלא תעלה על שש שנים מהמועד שבו פג תוקפה של ההכרזה; תחילתו של צו לפי סעיף זה במועד פקיעתה של ההכרזה כאמור, ואולם הארכת תוקפה של הכרזה כאמור לא תהא בת-תוקף לעניין חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, מהמועד שבו פגה ההכרזה הראשונה ועד למועד פרסום הצו.
(ב1) הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון, להרחיב, לצמצם או לשנות בצו, על פי המלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן (ג), את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה, כעל מתחם פינוי ובינוי.
(ג) הממשלה תמנה ועדה לענין מתחמי פינוי ובינוי ואלה חבריה:
(1) נציג שר הבינוי והשיכון, והוא יהיה היושב ראש;
(2) נציג שר הפנים;
(3) נציג שר האוצר;
(4) נציג השר לאיכות הסביבה;
(5) נציג שר התחבורה;
(6) נציג ראש הממשלה;
(7) נציג רשות מקרקעי ישראל שימונה בהמלצת השר לתשתיות לאומיות.
49 כח: (א) בסעיף זה, "הועדה" - המנהלים וכן הועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות סעיף
33א(ג) לחוק התכנון והבניה.
(ב) הועדה רשאית, לבקשת יזם שהוגשה החל ביום כ"א בחשון התשס"ב (7 בנובמבר 2001) ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות, בהתייעצות עם הועדה, להמליץ לממשלה להכריז בצו על שטח שיש בו עשרים וארבע יחידות לפחות, כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לצורך החלת פרק זה וסעיף 31א לחוק מס ערך מוסף.
(ג) הכריזה הממשלה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי בצו כאמור בסעיף קטן (ב), תקבע בו את תקופת תוקפו, ובלבד שתקופה זו לא תחל לפני יום כ"א בחשון תשס"ב (7 בנובמבר 2001), ולא תעלה על שש שנים.
"עסקת פינוי ובינוי" – חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבנין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבנין למכור את זכויותיהם בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבנין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה;
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – אחד מאלה:
(1) בבית משותף שבו יותר מחמש דירות – בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מהדירות, ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם;
(2) בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות – כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, ובלבד שמתקיימים שני אלה:
(1) בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) בבעלותו של בעל דירה מסרב דירה אחת בלבד.
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מן הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שני שלישים כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מן הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;
המשמעות העיקרית, כאמור, היא הפחתת דרישת הרוב המעשית לשני שליש.
עם זאת, מקום שמדובר בבנין בו 4 או 5 דירות (החוק לא חל על פחות מ – 4 דירות) נדרש רוב שונה:
בבנין בן 4 דירות – לפחות 3 דירות
בבנין בן 5 דירות – לפחות 4 דירות
בבנין בן 6 דירות – לפחות 4 דירות
יש לתת את הדעת לכך שאופי החיים בבניין בן 4 דירות ובבניין בן 20 או 30 דירות הוא אופי שונה.
סעיף4 קובע כי לענין דירות בעלות פחות מ-6 דירות יראו מי שבבעלותו למעלה מ – 30% מהדירות כמי שהוא בעליה של דירה אחת. כלומר, לא יכול להיווצר מצב בו בבנין בו 4 דירות, 3 מהדירות שייכות לאדם אחד, ורוב זה יספיק לצורך קביעת הזכאות בחוק זה.
עם זאת, החוק אינו מסדיר מה קורה כאשר אותו אדם העביר את נכסיו לילדיו (מבחינה מיסויית, הוא לא יהיה זכאי להקלות מיסוי אם ההעברה בוצעה פחות משנתיים לפני העסקה, אך נראה כי לפי הצעת החוק, ניתן יהיה להעביר בעלות ב – 3 דירות לקרובים ואז לא תחול המגבלה.
בנוסף, יש לבחון מצב בו אכן קיים קשר בין קרובים, אך הבעלות היא בעלות אמיתית ולא נוצרה לצורך עקיפת המגבלה האמורה.
"רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" – בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מן הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן, מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם למעלה ממחצית הדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ;
(2) למעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם;
לא ברור מהצעת החוק מי עתיד לשאת בעלות של השמאי המעריך וכן מה יהיה שכרו? האם גם ה"סרבן" אמור לשלם למעריך ? כיצד ישתלב הדבר עם הוראות ניגוד העניינים:
מוצע לבחון את השוני מול ההסדר שבתיקון 84 לחוק התכנון והבניה שעניינו שמאי מכריע בעניין מס שבח.
האם יש מקום להבחין בין מי שמעוניין בביצוע העסקה ומי שאינו מתנגד לה – גם לעניין בחינת כדאיות כלכלית וגם לעניין תביעה.
"שמאי מעריך" – שמאי שמונה לפי הוראות סעיף 2א(ב);
"תכנית מפורטת" – תכנית, כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה.";
בחוק התכנון והבניה: "תכנית" - תכנית מהתכניות שלפי פרק ג', לרבות שינוי תכנית, התלייתה או ביטולה;
2. (א) הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות בבנין במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, יהיה בעל דירה באותו בניןמקבץ, המסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או המתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניןמקבץ, המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.
בעת חקיקת החוק המקורי, התלבטה הוועדה אם יש מקום לקבוע רשימה לא סגורה של עילות סבירות, על מנת לכוון את בתי המשפט.
עם זאת, בנקודת זמן זו מוצע לבחון מה הוגדר עד היום כסירוב סביר וכסירוב בלתי סביר? יוער, כי עד כה הייתה פסיקה מועטה בנושא.
בנוסף, מוצע לבחון האם יש מקום לקביעה בחוק של "מפתח אחיד" לפיצוי (בעין או בשווי) בלא אפשרות לחריגה וזאת על למנוע יתרון לאנשים כוחניים או סחטנים (כבילה עצמית של הקבלנים, שלמעשה תגן עליהם ועל הדיירים האחרים)
(ב) סירוב להעברת זכויות כאמור בסעיף קטן (א) לא ייחשב כבלתי סביר, בין השאר, באחד מאלה:
(1) עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית; קבע שמאי מעריך כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירות הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי מעריך כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע אלא אם כן הוכח אחרת;
כאמור, הסדר השמאי המכריע הוא הסדר בו המדינה מתערבת למעשה ויוצרת חזקה משפטית בהתדיינות בין צדדים אזרחיים.
חזקה זו אינה חזקה חלוטה, אך ברור כי יקשה על בית המשפט לסטות מהערכה של שמאי מעריך. מאחר שאין מדובר בחלטה חלוטה מוצע להבהיר כן בחוק ואף לקבוע כיצד ניתן לתקוף את החזקה האמורה.
מובהר כי ההסדר הנוגע לשמאי המכריע שבחוק התכנון והבניה קובע הוראות ערר ברורות ומלאות.
ועוד, מוצע לבחון כיצד נעשית הבחינה הכלכלית. כך לדוגמא מוצע לבחון האם הבחינה בעניין כדאיות כלכלית נעשית עבור הבניין / המקבץ באופן כללי, או שמא יש בחינה פרטנית. כך לדוגמא, אדם שבבעלותו 3 דירות, לא יוכל לזכות בהעדפות מס, אלא עבור דירה אחת. עם זאת, ילדיו, שירשו אותו יוכלו לחלק את הדירות ביניהם באופן בו כל אחד יירש דירה אחת ויקבל את הטבות המס עליה.
האם יש זכות להתנגד לצורך בקשת גילוי של הפיצוי שניתן ליתר בעלי הדירות?
(2) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבנין החדש, ואם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות – המגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות, ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניהם של המגורים החלופיים;
(3) לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי; ואם נקבעו תנאים על ידי השמאי המעריך לענין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להשלמת התנאים]
מוצע לעגן את חובת הערבויות גם על התנאים שקבע השמאי המכריע לענין כדאיות כלכלית.
(4) קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי ובינוי, בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות, הוא בלתי סביר;
סעיף זה, עשוי להתנגש עם הסדר של מפתח אחיד. ככל שהוועדה מעוניינת בקביעת מפתח אחיד, יש מקום לשקול ועדת חריגים.
(5) היה בעל הדירה או בן משפחתו המתגורר עמו אדם עם מוגבלות והתקיים אחד מאלה:
(א) כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית לבעל הדירה, והדירה האמורה אינה כוללת התאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות או ככל שהן מתחייבות ממאפייניה של דירת הקבע החלופית;
(ב) לא כללה עסקת פינוי ובינוי מתן דירת קבע חלופית כאמור בפסקת משנה (א) – העסקה אינה כוללת תמורה בשל שוויין של ההתאמות ככל שהיו בדירה שהזכויות בה מועברות.
(ג) בסעיף זה –
"אדם עם מוגבלות" – כהגדרתו בסעיף 5 לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח-1998;
"התאמות" – שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף בבית המשותף שהדירה נמצאת בו הדרושים לאדם עם מוגבלות, בשל מוגבלותו, לשם נגישותו הבטוחה והעצמאית לדירה או לרכוש המשותף המשמש אותה.
"שמאי מעריך"
2א. (א) רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לפנות ליושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי בבקשה למנות שמאי מעריך לעניין סעיף 2(ב)(1), כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
בחוק התכנון והבניה קיימת הוראה בעניין דומה בנושא שמאים מכריעים לעניין פיצויים והיטל השבחה.
השוני בין ההסדרים עיקרו בכך שהשמאי המכריע, מכריע למעשה בעניינים שבין האזרח ובין הרשות או המדינה, בעוד שהשמאי המעריך מכריע בעניינים שבין אזרח לאזרח. מכאן, שלמעשה קיים כאן הסדר ייחודי בו המדינה קובעת פניה לשמאי מעריך (מעין "עד מומחה" שלא ממונה על ידי בית המשפט, עוד טרם הגשתה של תביעה).
(ב) יושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ימנה שמאי מעריך מתוך רשימת השמאים המעריכים, כמשמעותה בסעיף 2ב, ויודיע לפונים ולבעלי הדירות שאינם מבין הרוב המיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית, בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה, על זהות השמאי המעריך שמינה.
מתוך השוואה להסדרים הנוגעים לשמאי המכריע (להבדיל משמאי מעריך) עולים גם מספר קשיים באשר להסדר זה:
המינוי של השמאי המעריך הוא על יושב ראש הוועדה לענין מתחמי בינוי מתוך רשימה של שר המשפטים ושר השיכון. להבדיל, מינויו של השמאי המכריע הוא באמצעותה של ועדה מייעצת.
בנוסף, על השמאי המכריע חלות הוראות מפורטות ביותר לענין ניגוד עניינים. לא ברור מדוע אין הוראות אלו נדרשות גם כאן?
לא ברור האם קיימת זכות ערר על זהות השמאי המעריך?
על פי הצעת החוק, יהא די ברשימה של 2 שמאים מעריכים על מנת להכניס את החוק לתוקף. האם אין מקום לקבוע רשימה ארוכה יותר, על מנת ליצור חשש להטיית תוצאות בעצם קביעת השמאים?
(ג) שמאי מעריך ידון ויקבע אם עסקת פינוי ובינוי מוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
מוצע לבחון דוח של שמאי מכריע, על מנת להבין כיצד מתבצעת בחינת כדאיות כלכלית לענין זה.
(ד) שמאי מעריך לא ימונה, ואם מונה – לא יטפל בעניין שהועבר לטיפולו, אם הוא עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, בניגוד עניינים בין תפקידו כשמאי מעריך באותו עניין, לבין עניין אישי שלו או של קרובו או תפקיד אחר שלו; לעניין זה, "קרוב" – כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.
(ה) שמאי מעריך לא יקבל כל טובת הנאה ממי שעניינו נדון לפניו במהלך תפקידו כשמאי מעריך, או ממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניו, וזאת אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו או אם טרם חלפה שנה מיום שסיים את תפקידו כשמאי מעריך, לפי המוקדם מביניהם; שר המשפטים, באישור ועדת חוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע כללים לעניין סעיף קטן זה.
האם די בקביעה של שנתיים או שנה מסיום פעולתו כשמאי מעריך לצורך מניעת חשש לניגוד עניינים?
יש לזכור כי בניגוד לשמאים מכריעים, שנדרשים להתפטר מעבודתם לצורך פעולתם כשמאים מכריעים, כאן אין קושי לשמאי מעריך לעבוד במקביל בעבודות נוספות.
(ו) שמאי מעריך המטפל בעניין שעלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים, בניגוד להוראות סעיף קטן (ד), דינו – שלוש שנות מאסר.
רשימת שמאים מעריכים:
2ב. (א) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מעריכים (בחוק זה – רשימת השמאים המעריכים); לא תיקבע רשימה כאמור אלא אם כן נעשתה פנייה לשמאי מקרקעין, בדרך של פרסום בעיתון ובאתר האינטרנט של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון, לצורך הגשת מועמדות להיכלל ברשימת השמאים המעריכים; לעניין זה, "פרסום בעיתון" – כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה.
(ב) שמאי מעריך ייכלל ברשימת השמאים המעריכים לתקופה של חמש שנים, או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.
מדוע המגבלה של 5 שנים? והמגבלה של 70?
(ג) רשימת השמאים המעריכים תפורסם ברשומות.
מה לגבי פרסום באתר האינטרנט של משרד המשפטים? משרד השיכון? מקומות נוספים נגישים?
(ד) מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי מעריך:
האם הכשירות מכניסה אותו אוטומטית לרשימה, באילו תנאים לא יתמנה לרשימת המעריכים? האם נדרשות המלצות?
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים שקדמו למינויו לפחות, ועסק בפועל, במשך חמש שנים רצופות לפחות, בשמאות מקרקעין;
מדוע נדרשות 5 שנים רצופות בהכרח? האם הפסקה של שנה לפני שלוש שנים היא עילה לשלול אדם מהיותו שמאי מעריך? נוסח ההוראה המקבילה לעניין שמאי מכריע לפי חוק המקרקעין:
"(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים האחרונות לפחות ועסק בפועל, ברציפות או לסירוגין, במשך חמש שנים לפחות בשמאות מקרקעין בנושאים כאמור בפרקים ח', ח'1 או ט';"
מה מקור השינוי?
(3) הוא לא הורשע בעבירה אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מעריך ובית המשפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
ושוב – האם אין מקום להשוות להוראות ניגוד העניינים שבחוק התכנון והבניה?
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים האחרונות, ואם הותלה – חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול דין, לא הוכרז פושט רגל ולא מונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא אינו עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי מעריך, לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו או של קרובו; לעניין זה, "קרוב" – כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.";
3. בית המשפט רשאי, אם ראה שמן הצדק לעשות כן, לקבוע כי דייר מסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות; לענין זה, בית המשפט ישקול, בין השאר, שיקולים אלה:
(1) גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי;
(2) כושר פירעונו של בעל דירה מסרב לשאת בנזק;
(3) נסיבות העסקה.
4. לצורך חישוב הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות המסכים לעסקת פינוי ובינוי בבית משותף שבו שש דירות או יותר, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר משלושים אחוזים מהדירות בבית המשותף כדירה אחת בלבד.
מה לגבי בניינים בהן 2/3 או מספר קרוב לכך מהדירות שייך לאדם אחד. לכל הפחות במקומות כאלו יש מקום לשקול מפתח אחיד.
5. על עוולה לפי סעיף 2, יחולו הוראות פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף להוראות חוק זה.
כאמור, האם נדרש רוב תומך בתביעה לצורך תביעה, או די ברוב מסכים להליך הפינוי בינוי?
6. (א) שר המשפטים ממונה על ביצועו של חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, להתקין תקנות בכל העניין הנוגע לביצועו.
(ב) שר המשפטים, בהסכמת שר האוצר ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, יקבע כללים לקביעת שכרו של שמאי מעריך.
(ג) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין קביעת רשימת השמאים המעריכים, לרבות תנאים למחיקה או להתליה מהרשימה.
(ד) שר המשפטים יקבע, באישור ועדת חוקה, חוק ומשפט, סדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי המעריך, ובכלל זה לעניין דרך הגשת הבקשות כאמור והמועדים להגשתן, לדיון בהן ולקבלת החלטה בהן."
עד כה לחוק לא היה שר ממונה. יש לשקול לקבוע שר ממונה לחוק.
תשומת הלב שקביעת זהותם של השמאים המעריכים ושכרם מהווים לב ליבו של ההסדר הנוגע לשמאים מעריכים ולכן יש לקבוע את הכללים הנוגעים להם באישור ועדת חוקה חוק ומשפט.