חומר רקע
כסלו תשע"א, נובמבר 2010
תיקונים נדרשים בהצעת חוק המקרקעין (תיקון – הגבלה על העברת זכויות במקרקעין לזרים)
הצעת החוק הנדונה הוגשה בעקבות הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל. כחלק מהרפורמה אושרה העברת כמות גדולה של קרקעות לבעלות פרטית. במצב החדש, ישנן יותר קרקעות פרטיות זמינות לרכישה במימונם של גורמים זרים, לעתים עוינים למדינת ישראל. בעיה זו הוצגה במלוא חריפותה בכתבת תחקיר של הערוץ הראשון, הכוללת עדויות מהשטח1. באדמות מדינה בעיה זו פחות רלוונטית משום שכל עוד קיים מנגנון של חכירה, יודע בעל ההון כי הקרקע אינה בבעלותו לצמיתות ולמדינה יש אפשרות נוחה להחזיר את הקרקע לרשותה עם תקופת סיום החכירה, מבלי להידרש להליכים מורכבים של הלאמה וכד'.
הצעת החוק הקיימת מתייחסת לזרים, אך לא לאזרחים ותושבים ישראלים הנהנים מהון זר. מוצעים בזאת מספר תיקונים שתכליתם להסדיר מצב של רכישת קרקעות על ידי ישראלים הנתמכים על ידי גורמי חוץ, וזאת על מנת למנוע מצב של אנשי קש ישראלים שרוכשים קרקעות עבור זרים.
הנוסח המוצע מתבסס על עיקרון של התניית קיומה של עסקה בשקיפות, כך שכל מי שמבקש לרשום זכויות במקרקעין על-שמו בלשכת רישום המקרקעין, יצהיר האם הוא נתמך גורם זר. כזב בהצהרה, אשר תהווה תנאי לרישום הזכות, תאפשר להחזיר למדינה את הזכויות במקרקעין בכל נקודת זמן בעתיד. כך ניתן יהיה למנוע בקלות יחסית ממי שנהנה מהון זר ממדינות מגבילות סחר עם ישראל או ממוסדות דת שאינם ישראלים לרכוש קרקעות ללא אישור, וזאת מבלי להביא לעיכובן של עסקאות והשקעות, וללא פגיעה במשק הישראלי.
התיקונים משולבים בהצעת החוק המקורית מצורפים ומסומנים באמצעות קו תחתון.
לפרטים נוספים: עדי ארבל, מנהל צוות הקרקעות, 054-9991979, [email protected].
הכנסת השמונה-עשרה
הצעת חוק של חברי הכנסת נחמן שי
שלי יחימוביץ'
אורי אורבך
יריב לוין
רונית תירוש
פ/1978/18
הצעת חוק המקרקעין (תיקון – הגבלה על העברת זכויות במקרקעין לזרים), התש"ע–2010
הוספת פרק ב1
1.
בחוק המקרקעין, התשכ"ט–19692 (להלן – החוק העיקרי), אחרי סעיף 10 יבוא:
"פרק ב1: העברת זכויות במקרקעין פרטיים לזרים
הגדרות
10א.
בפרק זה –
"זכויות במקרקעין" – בעלות או שכירות לתקופה העולה על חמש שנים או שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים; לרבות, זכות על פי התחייבות להקנות בעלות או שכירות לתקופה כאמור ברישה;
"זר" –
(1) יחיד שאינו אחד מאלה:
(א) אזרח ישראל או תושב ישראל;
(ב) עולה כמשמעותו בחוק השבות התש"י–19503 (להלן – חוק השבות), העומד בדרישות סעיף 2 לחוק האזרחות, התשי"ב–19524;
(ג) זכאי לאשרת עולה או לתעודת עולה לפי חוק השבות, שקיבל במקומה אשרה ורשיון לישיבת ארעי כעולה בכוח לפי חוק הכניסה לישראל, התשי"ב–19525;
(2) תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד שאינו אחד מאלה המנויים בפסקה (1) או בידי יותר מיחיד אחד כאמור;
(3) מי שפועל בשביל יחיד או תאגיד כאמור בפסקות (1) ו-(2);
"מקרקעי ציבור" – כהגדרתם בסעיף 107;
"שליטה" – החזקה, במישרין או בעקיפין, על ידי אדם או תאגיד אחד או על ידי יותר מאדם או מתאגיד אחד – ב-50% או יותר מן הערך הנקוב של הון המניות המוצא של התאגיד או במחצית או יותר מכוח ההצבעה שבתאגיד או בזכות למנות, במישרין או בעקיפין, מחצית או יותר מהמנהלים של התאגיד.
"נתמך גורם זר" – אדם המבקש לרשום על שמו זכויות במקרקעין ואשר קבל כספים ו/או זכויות, לרבות הלוואות, מענקים או ערבויות, מזר, ב-10 השנים האחרונות, אשר עולים בשוויים על 5% משווי הנכס הנרכש.
"מדינה מגבילת סחר" – מדינה אשר אין לישראל יחסים דיפלומטיים עימה ואוסרת על יבוא טובין מישראל6.
"נתמך גורם זר טעון אישור" – נתמך גורם זר על ידי מוסד דת לא ישראלי או זר שמחזיק באזרחות מטעם מדינה מגבילת סחר.
הקניית זכויות במקרקעין לזרים
10ב.
לא יעביר אדם לזר או לנתמך גורם זר טעון אישור, זכויות במקרקעין שאינם מקרקעי ציבור, לרבות בדרך של העברה בירושה או במתנה, אלא לאחר קבלת אישור בכתב משר הבינוי והשיכון; שר הבינוי והשיכון ייתן אישור בכתב כאמור לאחר התייעצות עם שר הביטחון, שר הפנים ושר החוץ.
התניית עסקה בשקיפות
10ג.
(1) כל המבקש לרשום זכויות במקרקעין על-שמו בלשכת רישום המקרקעין, יצהיר האם הוא נתמך גורם זר. ההצהרה תהיה תנאי לרישום הזכות.
(2) נתמך גורם זר מחויב להגיש דיווח על מקור הכנסותיו בעשר השנים האחרונות בטרם רישום זכויות במקרקעין על שמו.
(3) במקרה של כזב בהצהרה או הפרת חובת הדיווח, יהפוך החוזה לבלתי חוקי כמשמעותו בסעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, והזכויות במקרקעין יחולטו לטובת המדינה.
תיקון סעיף 168
2.
בסעיף 168 לחוק העיקרי, אחרי פסקה (7) יבוא:
"דרך הגשת בקשה לקבלת אישור להעברת זכויות במקרקעין לזרים והוראות לעניין המועדים למתן מענה לבקשה.".
דברי הסבר
רובן המכריע של הקרקעות במדינת ישראל נוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל ללא קבלת זכות בעלות אלא חכירה בלבד, ואילו הבעלות על הקרקע נשארה בידי מדינת ישראל, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל. על פי תיקון מס' 7 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, המכונה "הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל", שהתקבל בכנסת השמונה עשרה, יופרטו קרקעות רבות ויועברו לבעלות פרטית מלאה. קיים חשש כי קרקעות המדינה יועברו לגורמים זרים ובכללם לגורמים עוינים.
על פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל לא יועברו זכויות במקרקעין ולא יסכים המינהל להעברת זכויות במקרקעין לזרים, אלא לאחר קבלת אישור יושב ראש המועצה שהוא שר הבינוי והשיכון, ולאחר קבלת חוות דעת של ועדת משנה.
הואיל ועל פי הרפורמה המינהל יוצא מהתמונה, ולמעשה בכל אותן קרקעות שיועברו לבעלות פרטית לא יהיה כל צורך באישור המינהל או הרשות החדשה שתקום בכדי להעביר זכויות, הרי שההחלטה מתרוקנת מתוכן ונוצרת פרצה אשר עלולה להיות מנוצלת על ידי גורמים זרים, ובכללם גורמים עוינים, להשתלטות על קרקעות המדינה, ללא כל יכולת של המדינה או של גוף מטעמה למנוע זאת.
אשר על כן מוצע לעגן את החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1148, בשינויים המחויבים, בחקיקה ראשית, ולקבוע כי לא יועברו זכויות במקרקעין לזרים, אלא לאחר קבלת אישור שר הבינוי והשיכון, לאחר התייעצות עם שר הביטחון ושר החוץ. דרישת ההתייעצות עם שר הביטחון נובעת מההשלכות הביטחוניות שעשויות להיות להשתלטות של גורמים זרים על קרקעות המדינה, וההתייעצות עם שר החוץ נועדה להבטיח את השמירה על האינטרסים של יחסי החוץ של מדינת ישראל בכל הקשור להעברת קרקעות המדינה לידי זרים.
כמו כן, באה הצעה זו לתת מענה במקרים בהם עסקאות מקרקעין נעשות בשם אזרחי מדינה אשר משתמשים בהון זר ולמעשה מאפשרים רכישת קרקעות על ידי זרים ללא הגבלות. על מנת להשיג את מטרות החוק, מוצע לחייב עסקאות מסוג זה בשקיפות באמצעות חיוב בהצהרה מתאימה. במקרה של כזב בהצהרות, הבעלות על המקרקעין תועבר למדינה משום שהחזרת הקרקע לבעליה הקודמים ו / או השבת הכסף לרוכש מצהיר השקר אינה צודקת.
עוד מוצע להסמיך את שר המשפטים להתקין תקנות לצורך ביצוע החוק, בהן יקבעו, בין היתר, דרך הגשת הבקשה לקבלת אישור למכירת מקרקעין לזרים, וכן המועד למתן מענה לבקשה.
---------------------------------
הוגשה ליו"ר הכנסת והסגנים
והונחה על שולחן הכנסת ביום
כ"ה בטבת התש"ע – 11.1.10