חומר רקע
פרק י"ד: בינוי ושיכון
תיקון חוק פינוי בינוי (פיצויים)
59.
בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו–20061 (בפרק זה – חוק פינוי ובינוי) –
(1) בסעיף 1 –
(א) ההגדרה "בניין לפינוי ובינוי" – תימחק;
(ב) אחרי ההגדרה ""דירה", "בעל דירה", "רכוש משותף"" יבוא:
""הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי" – הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי שמונתה לפי סעיף 33א(ג) לחוק התכנון והבנייה;";
(ג) אחרי ההגדרה "חוק התכנון והבנייה" יבוא:
""מקבץ לפינוי ובינוי" או "מקבץ" – בית משותף או מקבץ בתים משותפים, או בית משותף, שיש לפנות כדי להקים מבנה חדש, או מבנים חדשים, במתחם פינוי ובינוי לפי תכנית מפורטת;
"מתחם פינוי ובינוי" – מתחם שטח שהוכרז מתחם לפינוי לשם בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבנייה, או מתחם שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו כמתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי לפי הוראות סעיף 49כח לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג–19632;";
(ד) במקום ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" יבוא:
""רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" – בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי, שבבעלותם ארבע חמישיות לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ, ושלושה רבעים לפחות מן הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם שני שלישים [שלושה רבעים] לפחות מהדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ, ואולם לעניין בית משותף שיש בו ארבע או חמש דירות בלבד – בבעלותם שני שלישים [שלושה רבעים] כאמור, ויש בבית המשותף יותר משני בעלי דירות;
(2) שני שלישים לפחות מן הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמודים לדירותיהם;";
אופציה נוספת לדיון: הותרת רוב של 80% במקרים בהם בעלי הדירות גרים בדירות.
(ה) אחרי ההגדרה "רוב מיוחס מבין בעלי הדירות" יבוא:
""רוב מיוחס מבין בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית" – בעלי הדירות במקבץ פינוי ובינוי, שבבעלותם שני שלישים לפחות מתוך כלל הדירות שבמקבץ ושני שלישים לפחות מן הרכוש המשותף בבתים המשותפים שבמקבץ צמודים לדירותיהם, וכן, מתקיימים בהם שני אלה:
(1) בבעלותם למעלה ממחצית הדירות בכל בית משותף שבאותו מקבץ;
(2) למעלה ממחצית הרכוש המשותף בכל בית משותף שבאותו מקבץ צמוד לדירותיהם;
"שמאי מעריךפינוי בינוי" – שמאי שמונה לפי הוראות סעיף 2א(ב);
"תכנית מפורטת" – תכנית, כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, שאפשר להוציא מכוחה היתר בנייה; לענין זה תכנית, היתר בניה – כמשמעותם בחוק התכנון והבניה.";
(2) בסעיף 2 –
(א) בסעיף קטן (א), במקום "בבניין" יבוא "במקבץ", ובכל מקום, במקום "בניין" יבוא "מקבץ";
(ב) בסעיף קטן (ב) –
(1) בפסקה (1) בסופה יבוא –
"קבע שמאי פינוי בינוי כי העסקה כדאית כלכלית, תהווה קביעה זו חזקה כי היא כדאית כאמור לעניין בחינת סבירותו של הסירוב, אלא אם כן הוכח אחרת; קבע שמאי פינוי בינוי כי העסקה תהיה כדאית כלכלית בהתקיים תנאים שקבע, חזקה כי היא כדאית כאמור בהתקיים התנאים שקבע אלא אם כן הוכח אחרת.";
(2) בפסקה (3) בסופה יבוא
"ואם נקבעו תנאים על ידי שמאי פינוי בינוי לענין כדאיות כלכלית – לא ניתנו ערבויות הולמות להתקיימות התנאים.
(3) אחרי סעיף 2 יבוא:
"שמאי מעריךפינוי בינוי פינוי בינוי
2א.
(א) רוב מיוחס של בעלי הדירות לעניין קביעת כדאיות כלכלית רשאי לפנות ליושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי בבקשה למנות שמאי מעריךפינוי בינוי לעניין סעיף 2(ב)(1), כדי שיחליט אם עסקת הפינוי ובינוי המוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
(ב) יושב ראש הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי ימנה שמאי מעריךפינוי בינוי מתוך רשימת השמאים המעריכיםשמאי הפינוי בינוי, כמשמעותה בסעיף 2ב, ויודיע לפונים ולבעלי הדירות שאינם מבין הרוב המיוחס לעניין קביעת כדאיות כלכלית, בתוך 15 ימים ממועד קבלת הפנייה, על זהות השמאי המעריךפינוי בינוי שמינה.
(ג) שמאי מעריךפינוי בינוי ידון ויקבע אם עסקת פינוי ובינוי מוצעת כדאית כלכלית, ואם אינה כדאית – באילו תנאים תיחשב כדאית.
(ד) שמאי מעריךפינוי בינוי לא ימונה, ואם מונה – לא יטפל בעניין שהועבר לטיפולו, אם הוא עלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, בניגוד עניינים בין תפקידו כשמאי מעריךפינוי בינוי באותו עניין, לבין עניין אישי שלו או של קרובו או תפקיד אחר שלו; לעניין זה, "עניין אישיקרוב" – לרבות ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו או של מי שמועסק על ידו"; "קרוב" כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.
(ה) שמאי מעריךפינוי בינוי, או אחר מטעמו או בעבורו, לא יקבל כל טובת הנאה, במישרין או בעקיפין, ממי שעניינו נדון לפניו בפניו במהלך תפקידו כשמאי מעריך, או ממי שהיה צד לדיון שהתקיים לפניובפניו או להערכה שנתן, זולת שכר והחזר הוצאות שקיבל לפי סעיף קטן זה, וזאת אם טרם חלפו שנתיים מיום שקיבל החלטה בעניינו או אם טרם חלפה שנה מיום שסיים את תפקידו כשמאי מעריך, לפי המוקדם מביניהם, ולא יקבל טובת הנאה בקשר עם ענין שנדון או הובא בפניו בתפקידו כשמאי פינוי בינוי, זולת שכר והחזר הוצאות כאמור; שר המשפטים, באישור ועדת חוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע כללים לעניין סעיף קטן זה.
(ו) שמאי פינוי בינוי, שמונה כאמור בסעיף קטן (ב) לא יטפל בעסקאות פינוי בינוי שלא מכוח מינוי כאמור, ולא יטפל בעניינו של מי שעיקר עיסוקו גם בעסקאות פינוי בינוי, שלא מכוח מינוי כאמור, עד חלוף שישה חודשים ממועד בו חדל להיות רשום ברשימת שמאי פינוי בינוי או עד חלוף שנה ממועד מתן חוות דעתו האחרונה מכוח מינוי כאמור; שר המשפטים באישור ועדת חוקה חוק ומשפט רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן זה.
(וז) שמאי מעריךפינוי בינוי המטפל בעניין שעלול לגרום לו להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב של ניגוד עניינים, בניגוד להוראות סעיף קטן (ד), דינו – שלוש שנות מאסר.
רשימת שמאים מעריכיםשמאי פינוי בינוי
2ב.
(א) שר המשפטים, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, יקבע, על פי המלצת הוועדה המייעצת שהוקמה לפי סעיף 202ד לחוק התכנון והבניה רשימה של שמאי מקרקעין הכשירים לכהן כשמאים מעריכיםשמאי פינוי בינוי (בחוק זה – רשימת השמאים המעריכיםשמאי הפינוי בינוי); לא תיקבע רשימה כאמור אלא אם כן נעשתה פנייה לשמאי מקרקעין, בדרך של פרסום בעיתון ובאתר האינטרנט של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון, לצורך הגשת מועמדות להיכלל ברשימת השמאים המעריכיםשמאי הפינוי בינוי; לעניין זה, "פרסום בעיתון" – כמשמעותו בחוק התכנון והבנייה.
(ב) שמאי מעריךפינוי בינוי ייכלל ברשימת השמאים המעריכיםשמאי הפינוי בינוי לתקופה של חמש שנים, או עד הגיעו לגיל 70, לפי המוקדם.
(ג) רשימת השמאים המעריכיםשמאי הפינוי בינוי תפורסם ברשומות ובאתר האינטרנט של משרד המשפטים ומשרד הבינוי והשיכון.
(ד) מי שנתקיימו בו כל אלה, כשיר לכהן כשמאי מעריךפינוי בינוי:
(1) הוא אזרח ישראלי או תושב קבע בישראל;
(2) הוא שמאי הרשום בפנקס שמאי המקרקעין במשך שבע השנים שקדמו למינויו לפחות, מהן ועסק בפועל, במשך חמש שנים רצופות לפחות, בשמאות מקרקעין, שמתוכן שנתיים רצופות לפחות בסמוך למועד הגשת המועמדות;
(3) הוא לא הורשע בעבירה אשר מפאת חומרתה, מהותה או נסיבותיה אין הוא ראוי לכהן כשמאי מעריךפינוי בינוי ובית המשפט לא קבע לגביו כי עבר עבירה כאמור, אף שלא הרשיעו בה;
(4) רישומו בפנקס שמאי המקרקעין לא הותלה בחמש השנים האחרונות,שלפני הגשת המועמדות, ואם הותלה – חלפו חמש שנים לפחות ממועד סיום ההתליה ועד למועד המינוי;
(5) הוא אינו פסול דין, לא מי שהוכרז פושט רגל או מי ולא שמונה לו אפוטרופוס;
(6) הוא אינו עלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב תדיר של ניגוד עניינים בין כהונתו כשמאי מעריךפינוי בינוי, לבין עניין אישי או תפקיד אחר שלו או של קרובו; לעניין זה, "קרובענין אישי" – לרבות ענין אישי או תפקיד אחר של קרובו או של אדם המועסק על ידו, "קרוב" – כהגדרתו בחוק התכנון והבנייה.";
(4) אחרי סעיף 5 יבוא:
"חובות גילוי ושקיפות
6.
(א) אדם הפועל מטעמו של יזם המעונין בביצוע עסקת פינוי בינוי או אדם שמקבל או עתיד לקבל תמורה מהיזם או ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת הפינוי בינוי, יציין באופן ברור בפניה ראשונה לבעלי הדירות ולפני חתימה על הסכם התקשרות, כי הוא פועל מטעמו או מקבל את שכרו מהיזם או ששכרו תלוי בביצועה של עסקת הפינוי בינוי;
(ב) יזם בעסקת פינוי בינוי או אדם מטעמו, ידווח מיוזמתו לבעלי דירות במקבץ על כל שינוי שאינו זניח בתמורה שיקבל בעל דירה במקבץ בהשוואה לבעלי דירות אחרים באותו מקבץ;
(ג) סנקציה???
ביצוע ותקנות
(א) שר המשפטים ממונה על ביצועו של חוק זה, והוא רשאי, בהסכמת שר הבינוי והשיכון, ובאישור ועדת חוקה חוק ומשפט, להתקין תקנות בכל העניין הנוגע לביצועו, בכפוף להוראות סעיפים קטנים (ב) עד (ד).
(ב) שר המשפטים, בהסכמת שר האוצר ובהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה חוק ומשפט, יקבע כללים לקביעת שכרו של שמאי מעריךפינוי בינוי.
(ג) שר המשפטים, בהתייעצות עם שר הבינוי והשיכון ובאישור ועדת חוקה חוק ומשפט, רשאי לקבוע הוראות לעניין קביעת רשימת השמאים המעריכיםשמאי הפינוי בינוי, לרבות תנאים למחיקה או להתליה מהרשימה.
(ד) שר המשפטים יקבע באישור ועדת חוקה חוק ומשפט, סדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי המעריךפינוי בינוי, ובכלל זה לעניין דרך הגשת הבקשות כאמור והמועדים להגשתן, לדיון בהן ולקבלת החלטה בהן."
תיקון חוק פינוי בינוי (פיצויים) – תחילה
60.
תחילתם של סעיפים 2(ב)(1) ו-2א לחוק פינוי ובינוי, כנוסחם בסעיף 59(2) ו-(3) לחוק זה, במועד כניסתן לתוקף של תקנות כאמור בסעיף 6(ב) ו-(ד) לחוק פינוי ובינוי כנוסחו בסעיף 59(4) לחוק זה, ובלבד שעד אותו מועד נקבעה רשימת שמאים מעריכיםשמאי פינוי בינוי בת שני חמישה שמאים, לפחות.
פוצל
61.
בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח–20083–
***************************************************************************************************