חומר רקע
מסמך זה מוגש לוועדת החוקה, חוק ומשפט לקראת דיון בהצעת חוק ההוצאה לפועל (מתוך הצעת חוק ההסדרים במשק המדינה) (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2007), התשס"ז-2006. במסמך מובא תאור של שוק המשכנתאות וניתוח ההשלכות של התיקון המוצע בחוק.
1. שוק המשכנתאות בארץ
1.1. משכנתאות מבנקים מסחריים
משכנתא היא הלוואה בשעבוד הנכס. בשונה מהלוואות אחרות, משכנתא מסתכמת בדרך כלל בסכומים גדולים של מאות אלפי שקלים וניתנת לטווח ארוך. ככזו, משכנתא קושרת את הלקוח לבנק לתקופה ממושכת, ומשמשת בידי הבנק המלווה כפלטפורמה להצעת שירותים נוספים לנוטל המשכנתא.
בשנים האחרונות חלה עלייה בהיקף עסקאות רכישת דירות למגורים במשק (חדשות ויד שנייה). בשנת 2007 בוצעו כ-93,000 עסקאות לרכישת דירת מגורים.1 בחלק ניכר מרכישות של דירות מגורים נוטל הרוכש משכנתא. בשנת 2007 המשיך הגידול בסכום המשכנתאות מבנקים מסחריים והגיע לסכום של כ-26.5 מיליארד ש"ח.
טבלה 1 להלן מציגה את היקף שוק המשכנתאות ושיעורי הריביות בשנת 2007, לפי סוגי הריבית (משתנה או קבועה) ולפי סוגי האשראי (אשראי חדש או אשראי קיים שמוחזר).
טבלה 1 - שוק המשכנתאות מבנקים מסחריים בשנת 2007 לפי סוגי ריבית ואשראי (במיליארדי ש"ח)2
שיעור הריבית
סכום המשכנתאות
אשראי שניתן
בריבית קבועה:
4.20%
8.3
אשראי שניתן
4.45%
2.8
אשראי שחודש
11.1
סך משכנתאות בריבית קבועה
בריבית משתנה:
3.98%
5.2
אשראי שניתן
4.10%
10.2
אשראי שחודש
15.4
סה"כ משכנתאות בריבית משתנה
4.35%
26.5
סך-הכול משכנתאות
1.2. משכנתאות ממשרד הבינוי והשיכון3
בנוסף למשכנתאות הניתנות ללווים על-ידי הבנקים המסחריים, מעורבת גם הממשלה, באמצעות משרד הבינוי והשיכון (להלן המשרד), בסיוע לזכאים, בהשגת קורת גג במספר דרכים. הדרכים העיקריות הן: משכנתאות לזכאים; השתתפות בשכר-דירה; דיור ציבורי ושיקום שכונות.
הסיוע לזכאים בתחום המשכנתאות ניתן באשראי מסובסד ובמענקים מותנים. תוכניות הסיוע מיועדות לאזרחים ותיקים ולעולים חדשים, והן מוצעות למשפחות רגילות וחד-הוריות חסרות דירה וכן ליחידים חסרי דירה. הזכאות לסיוע נקבעת בהתאם לאמות מידה הנקבעות במשרד ומשתנות מזמן לזמן, ומושפעת מהמאפיינים האישיים של הזכאי.4 הסיוע לזכאים מכונה "הלוואה מוכוונת".5 הבנקים מציעים "הלוואות משלימות" לזכאים להשלמת ההלוואה המוכוונת ו"הלוואות חופשיות" למי שאינם זכאים לסיוע מן המדינה. בסופו של התהליך, על-פי הנחיית המשרד, לא יעלה סכום ההלוואות (ההלוואה המוכוונת וההלוואה הבנקאית המשלימה) על 95% ממחיר הדירה הנרכשת.
בעשור האחרון חלה ירידה חדה בתקציבי הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, ובעיקר ירידה של 66.6% בתקציב הסיוע למשכנתאות (חלקו אשראי שהלווה מחזיר וחלקו סבסוד ריבית), כפי שמפורט בטבלה 2 להלן.
טבלה 2 – תקציבי הסיוע של משרד הבינוי והשיכון לזכאים (במיליוני ש"ח)6
שנה
סך הסיוע לזכאים
שינוי ב-%
סיוע במשכנתאות
שינוי ב-%
2001
6,532
9.3%
4,972
9.2%
2002
6,035
-7.6%
4,430
-10.9%
2003
5,653
-6.3%
4,091
-7.7%
2004
3,479
-38.5%
2,212
-45.9%
2005
3,600
3.5%
2,332
5.4%
2006
3,166
-12.1%
2,095
-10.2%
2007
3,128
-1.2%
1,961
-6.4%
2008
3,039
-2.8%
1,662
-15.2%
שינוי שנתי ממוצע
10.4%-
14.5%-
שינוי שנתי מצטבר
53.5%-
66.6%-
המשמעות של נתונים אלו, המלמדים על קיצוץ חד בתקציבי הסיוע הממשלתי לשכבות החלשות ברכישת דיור, הינה כי משקי בית אלו מופנים בחלקם לקבלת משכנתאות בבנקים המסחריים לשם רכישת דיור.
בנוסף, הריבית במשכנתאות הממשלתיות הינה בשיעור קבוע של 4%, ואילו ריבית השוק ירדה בשנים האחרונות, כפי שניתן לראות בתרשים 1. התוצאה היא ירידה בכדאיות הכלכלית של מימוש משכנתא ממשלתית. ואכן, מספר מממשי המשכנתאות הממשלתיות ירד מ-38,518 זכאים בשנת 2001 (למעלה מ-3,000 מממשים בחודש), ל-13,199 זכאים בשנת 2007 (למעלה מ-1,000 מממשים בחודש), ירידה מצטברת חדה בשיעור של 64%.
תרשים 1: המספר הממוצע של מממשי הזכאות למשכנתאות מוכוונות בחודש והריבית לטווח הארוך7
1.3. סך המשכנתאות במשק מבנקים מסחריים ומהממשלה
טבלה 3 להלן מפרטת את שוק המשכנתאות לפי מקור: מסחרי וממשלתי. כפי שניתן לראות בטבלה, סך האשראי הניתן בשנת 2007 ממקורות מסחריים וממשלתיים מסתכם ב-28.5 מיליארד ש"ח.
טבלה 3 – משכנתאות מסחריות וממשלתיות בשנת 2007
סך המשכנתאות
משכנתאות ממשלתיות
משכנתאות מסחריות
נתון
28.5
2.0
26.5
סך המשכנתאות (במיליארדי ש"ח)
87,2008
13,200
74,000
מספר משכנתאות
--
150
360
אומדן משכנתא ממוצעת (אלפי ש"ח)
2. מתן המשכנתאות על-ידי הבנקים המסחריים
2.1. בעלות על דירות לפי עשירונים
גורמים רבים משפיעים על שוק המשכנתאות בארץ, לרבות התפתחות שוק הנדל"ן, הגידול באוכלוסיה, מגמת שער הריבית לטווח ארוך, מיסוי והטבות מס, השינוי בכוח הקנייה של הציבור ותנודות במצב הביטחוני. ניתן לומר כי בישראל קיימת העדפה לרכישת דירה על-פני מגורים בדירה שכורה.
אחוז הגרים בדירות בבעלות בישראל הוא בממוצע 70%, ואחוז הגרים בדירות שכורות הוא 26%. משקי בית רבים, בעיקר בשכבות בינוניות-נמוכות, נתקלים בקושי לממן רכישת דירה, בעיקר בשל הון התחלתי נמוך ויכולת השתכרות נמוכה. טבלה 4 להלן מפרטת נתוני הכנסה ובעלות על דירות לפי עשירונים.
טבלה 4: נתונים נבחרים על דיור בעשירונים של משקי בית, שנת 20069
עשירונים
סה"כ
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
34,818
20,566
15,652
12,876
10,911
8,852
7,102
5,583
4,205
2,891
12,345
הכנסה כספית ברוטו (ש"ח)
דירות בבעלות
83%
81%
83%
79%
75%
71%
66%
64%
53%
42%
70%
אחוז הגרים בדירות בבעלות
1,388
1,009
863
763
686
626
610
645
595
609
808
ערך דירה בבעלות (אלפי ש"ח)
1.63
1.52
1.59
1.42
1.41
1.29
1.15
0.96
0.78
0.55
1.29
מפרנסים במשק בית
2.68
2.85
3.18
3.15
3.45
3.51
3.48
4.06
4.92
6.40
3.58
נפשות במשק בית
4.56
4.24
4.19
3.95
3.89
3.78
3.67
3.72
3.67
3.82
3.98
חדרים למגורים
0.59
0.67
0.76
0.80
0.89
0.93
0.95
1.09
1.34
1.67
0.90
צפיפות דיור (נפשות לחדר)
3,126
2,846
2,657
2,640
2,384
2,305
2,189
1,997
1,920
1,805
2,455
צריכת שירותי דיור (ש"ח)
9%
14%
17%
21%
22%
26%
31%
36%
46%
62%
20%
הוצאה לדיור כאחוז מההכנסה
1,686
1,067
1,114
1,069
1,006
844
791
434
357
232
929
פירעון משכנתאות (ש"ח)
150
72
88
128
114
133
56
76
39
4
93
פירעון הלוואות אחרות לדיור (ש"ח)
דירות שכורות
15%
16%
14%
17%
18%
23%
29%
30%
42%
53%
26%
אחוז הגרים בדירות שכורות
1.45
1.48
1.76
1.52
1.47
1.54
1.30
0.98
0.78
0.33
1.07
מפרנסים במשק בית
1.99
2.36
2.52
2.39
2.47
2.78
2.74
2.67
2.80
2.91
2.66
נפשות במשק בית
3.37
3.32
3.26
3.00
2.91
3.06
2.99
2.90
2.67
2.62
2.91
חדרים למגורים
0.59
0.71
0.77
0.80
0.85
0.91
0.92
0.92
1.05
1.11
0.92
צפיפות דיור (נפשות לחדר)
2,999
2,811
2,857
2,174
1,964
1,945
1,924
1,563
1,309
898
1,757
שכר דירה (ש"ח)
9%
14%
18%
17%
18%
22%
27%
28%
31%
31%
14%
שכר דירה כאחוז מההכנסה
2.2. בנקים למשכנתאות
הממצאים מעלים כי רמת התחרותיות במערכת הבנקאות בישראל נמוכה בהשוואה למדינות המערב, ושחוסר התחרותיות מאפיין בעיקר את מגזר הבנקאות הקמעונאית (משקי בית ועסקים קטנים).10 למרות שמכירת משכנתאות הינה חלק מהמגזר הבנקאי הקמעונאי, הרי בשוק המשכנתאות קיימת תחרות רבה בשנים האחרונות.
ניתן לומר כי הבנקים המסחריים עושים שימוש במוצר המשכנתא בכדי למשוך לקוחות חדשים ולהציע להם שירותים נוספים, כגון שירותי חשבון עובר-ושב וכרטיס אשראי.
בשנים האחרונות חלו מספר שינויים בשוק המשכנתאות, לרבות:
מרווחים צרים: 11 התחרות העזה בשוק הובילה למרווחים נמוכים, יחסית למקובל בעולם, של 0.4% עד 0.5%. מרווחים נמוכים אלו הם תוצאה מכך שבעבר נהנו הבנקים מהכנסות תפעוליות (בעיקר בגין עמלות ביטוח ועמלות משירותי חלוקת הלוואות מוכוונות), ולכן למרווחי הריבית היה משקל נמוך יותר. אולם, בשנים האחרונות עמלות אלו ירדו באופן חד, כפי שיפורט להלן.
כרסום בעמלות ביטוח: בעבר הבנקים למשכנתאות ביצעו בדרך כלל את ביטוחי החיים והנכס ללווים ונהנו מעמלות גבוהות. בשנים האחרונות חל כרסום מתמשך בהכנסות הבנקים מעמלות ביטוח חיים ונכס, בשל כניסה של חברות ביטוח לתחום ובשל שינוי ברגולציה.12
ירידה באשראי המוכוון: במשך שנים שימשו הבנקים למשכנתאות צינור להעברת האשראי המוכוון ממשרד הבינוי והשיכון לידי הזכאים, ונהנו מעמלות גבוהות. בשנים האחרונות חלה כאמור ירידה חדה בכמות האשראי המוכוון. בנוסף – הממשלה ערכה מכרז לאספקת האשראי המוכוון תמורת מחיר זול יותר, באמצעות גופים חוץ-בנקאיים.
כתוצאה מתהליכים אלו, אשר שחקו את הרווחיות, חלו תהליכי מיזוג בענף המשכנתאות במטרה להקטין את ההוצאה התפעולית ולהתמודד מול השחיקה בהכנסות וברווחים. בנקים מסחריים (לרבות בנק הפועלים-בנק משכן ובנק המזרחי-בנק טפחות) מיזגו לתוכם את הבנקים למשכנתאות בקבוצה. כיום פועלים בשוק מספר בנקים למשכנתאות עצמאיים, לרבות לאומי למשכנתאות (בבעלות בנק לאומי), דיסקונט משכנתאות (בבעלות בנק דיסקונט) ובנק ירושלים (בבעלות פרטית) ומספר בנקים מסחריים רגילים, לרבות פועלים ומזרחי-טפחות.
2.3. דרך מתן משכנתאות13
הבנקים המסחריים (כאמור בנקים רגילים ובנקים למשכנתאות) מספקים משכנתאות ללווים על בסיס מספר משתנים, כפי שמפורט להלן.
עלות המקורות:
עלות הגיוסים: שער הריבית על המשכנתא נקבע לפי עלות גיוס ההון של הבנק. עלות ההון לטווח ארוך נקבעת על בסיס כמה גורמים מקרו כלכליים, כמו שיעור הגרעון, שיעור הצמיחה במשק ועוד. בשנים האחרונות חלה ירידה חדה בריבית לטווח ארוך ואכן כיום שיעורי הריבית על משכנתאות מצויים בשפל של עשרות שנים.
הקצאת הון: הבנקים עוסקים בפעילות של תיווך פיננסי. הם מגייסים חסכונות מהציבור (משקי בית ועסקים), ומוכרים אשראי לציבור. לשם שמירה על יציבות המערכת הבנקאית, קבע המפקח על הבנקים (גם במדינות המפותחות) יחס של הלימות הון, לפיה מחויבים הבנקים להקצות הון בשיעור מזערי של 9% כנגד אשראי הניתן ללווים. בפועל היחס עומד על שיעור של למעלה מ-10%, ובנק ישראל אף מעודד את הבנקים המסחריים להגדיל את היחס בתקופת הצמיחה הנוכחית בכדי לצבור מרווחי בטחון פיננסיים לתקופת המיתון הבאה.14
לגבי משכנתאות, נקבע בהוראה של המפקח על הבנקים יחס הקצאת הון נמוך יותר של 4.5%, שכן משכנתאות נחשבות לאשראי בעל סיכון נמוך יחסית הניתן תמורת משכון בטוח יחסית כמו דירה או נדל"ן. יחד עם זאת, נקבע כי מעל שיעור מימון של 60% (היחס בין המשכנתא לשווי הדירה), יחס הקצאת ההון הוא 9%. המשמעות היא שבמקרים בהם שיעור המימון הוא מעל 60%, הבנקים מעלים את הריבית שכן עלות ההון שלהם גבוהה יותר. לחלופין, הבנקים דורשים מהלקוח לבצע ביטוח משכנתא (בנוסף על ביטוח חיים וביטוח דירה) בחברת ביטוח חיצונית תמורת פרמיה חודשית (ראה פירוט להלן בסעיף 2.4 על חברת EMI). במקרה כזה, לפי הוראות בנק ישראל, יחס הקצאת ההון נותר 4.5%, ועל-כן עלות ההון של הבנק לא עולה.
סיכון הלקוח:
שיעור המימון: שיעור המימון או LTV (Loan To Value) הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הדירה הממושכנת. ככל ששיעור המימון נמוך כן הערכת סיכון הלקוח על-ידי הבנק נמוכה יותר, ולכן תנאי המשכנתא טובים יותר ללווה.
תשלום להכנסה: תשלום להכנסה או PI (Payment to Income) הוא היחס בין ההחזר החודשי של הלווה לבין הכנסתו החודשית. ככל שיחס זה נמוך יותר כן הערכת סיכון הלקוח על-ידי הבנק נמוכה יותר, ולכן תנאי המשכנתא טובים יותר ללווה.
על בסיס משתני סיכון הלקוח אשר פורטו לעיל, מנסה הבנק המסחרי לאמוד את הסיכון במתן משכנתא ללווה כלשהו בעזרת שני כלים המפורטים להלן:
הסתברות לכשל (PD): ההסתברות שאכן הלווה לא יפרע את המשכנתא (Probability of Default).
נזק בהינתן אירוע כשל: בהינתן אירוע בו הלווה לא פורע את המשכנתא, מהו הנזק שייגרם לבנק.
2.4. משכנתאות במימון גבוה
לווים רבים בישראל, בעיקר מהשכבות החלשות ובאזורי פריפריה, נתקלים בקושי בקבלת משכנתא לשם רכישת דירת מגורים. הלווה נתקל בכמה חסמים, לרבות:
הון עצמי התחלתי נמוך מאוד שמקשה עליו רכישת דירה, למרות הירידה החדה של מחירי הדירות בפריפריה בשנים האחרונות.
כושר החזר נמוך, שכן ההכנסה הכספית של הלווים בשכבות החלשות בישראל הינה נמוכה כך שאינם יכולים לעמוד בהחזרי משכנתא גבוהים.
לווים כאמור נדרשים למשכנתא במימון גבוה על-מנת לממש רכישת דירה. למשכנתאות כאלו יש צורך בביטוח מתאים. החברה היחידה בארץ העוסקת בשיווק פוליסות ביטוח אשראי למשכנתאות במימון גבוה היא חברת הביטוח EMI, הפועלת בישראל משנת 1998.15 פוליסת הביטוח של EMI נותנת שיפוי לנזק הנגרם לבנק המלווה משכנתא, כתוצאה מאי פירעון של משכנתאות על-ידי הלווה, לשם רכישת דירת מגורים, וזאת לאחר מימוש הנכסים המשמשים כבטוחה להלוואות.
למעשה, החברה מאפשרת לבנקים למשכנתאות לתת הלוואות בשיעור מימון גבוה של מעל 60% (כאמור, בשיעור זה יחס הקצאת ההון של הבנקים משתנה לפי הוראה של בנק ישראל) ועד לשיעור של 95%. תמורת הביטוח משלם הלווה לחברה פרמיה חודשית בשיעור של כ-4.5% מההחזר החודשי.
לפי נתוני EMI, בשנים האחרונות חל גידול מתמיד במתן משכנתאות במימון גבוה. בשנת 2005 חלקן היחסי של משכנתאות במימון גבוה עמד על כ-13% מסכום המשכנתאות הכולל. גם EMI עורכת הערכות סיכון של הלווים הפונים אליה, ולפי נתוני החברה כ-12% מהלווים הפונים אליה לקבלת ביטוח אשראי נדחים.
3. משמעות תיקון סעיף 38 בחוק הוצאה לפועל
3.1. התיקון לחוק הוצאה לפועל
לפי סעיף 38 בחוק הוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, נדרש הבנק המלווה לספק דיור חלופי ללווה בעת פינויו. יחד עם זאת, לפי החוק יכולים הבנקים לחתום על חוזים עם הלווים שיכללו סעיף המבטל אפשרות זו (התניה).
לפי הצעת חוק ההוצאה לפועל (מתוך הצעת חוק ההסדרים במשק המדינה) (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2007), התשס"ז-2006, תבוטל האפשרות להתניה, והבנקים אכן יחויבו לספק דיור חלופי במקרה של פינוי עקב אי פרעון המשכנתא. הלווה יקבל דיור חלופי לתקופה של עד שלוש שנים ממועד הפינוי. בהנחה ששכר הדירה הממוצע באזורי פריפריה הוא כ-2,000 ש"ח בחודש, הרי מדובר בהוצאה נוספת של כ-72,000 ש"ח לבנק המלווה מדי שנה (משנה השלישית ואילך).
לתיקון לחוק יש מספר השלכות המפורטות להלן.
3.2. גידול בשיעור המימון
לפי אומדנים שונים, שיעור הפיגורים בהחזר משכנתא בישראל עומד על 6%-7%. במקרים אלו הבנק מנהל משא-ומתן עם הלווים ומנסה להגיע עימם להסדרי תשלום או פריסה מחדש של המשכנתא. לפי האומדנים, שיעור אי החזר משכנתא ומימוש הדירות הממושכנות עומד על כ-2% מכלל המשכנתאות הניתנות מדי שנה, כלומר כ-1,500 פינוים מדי שנה.16 לפי אומדן זה, העלות הכוללת לבנקים, בגין התיקון לחוק, תעמוד על מעל 100 מיליון ש"ח בשנה.
לדברי האחראי על הרגולציה בפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, התיקון לחוק יביא להוראה של בנק ישראל לבנקים לקחת בחשבון את ההוצאה הנוספת בעת חישוב שיעור המימון, שכן הנזק לבנק בהינתן אירוע בו הלווה לא פורע את המשכנתא גדל בשווי ההוצאה הנוספת. כלומר, לאחר התיקון, שיעור המימון יעמוד על סכום המשכנתא ועוד ההוצאה הנוספת (כ-72,000 ש"ח) ביחס למחיר הדירה.
לדברי בנק ישראל, הוראה כזו מתחייבת מסטנדרטים בין-לאומיים של הקצאת הון שנועדו לשמור על יציבות המערכת הבנקאית, ואשר מחיבות לקחת בחשבון את הנזק העתידי שייגרם לבנקים במקרים כאלו.
להלן דוגמא מספרית של מתן משכנתא בשיעור מימון של 60%, לפי ממוצע ארצי של סכום משכנתא (בפריפריה הסכומים נמוכים יותר): מחיר דירה בשווי 600,000 ש"ח והמשכנתא בסכום של 360,000 ש"ח.
באם התיקון יתקבל, הבנק יצטרך לקחת בחשבון גם את ההוצאה העודפת, לכן במקרה כזה עשויים להתרחש האירועים הבאים:
• הלווה יוכל לקבל משכנתא בסך של 288,000 ש"ח ויצטרך לגייס ממקורותיו סכום נוסף של 72,000 ש"ח.
• לחלופין, הלווה ייטול משכנתא כפי שרצה, אולם ייאלץ לשלם ריבית גבוהה יותר כפי שיפורט להלן, שכן כעת עלות מקור גיוס ההון של הבנק התייקרה.
• לחלופין, הלווה יופנה על-ידי הבנק לקבלת ביטוח משכנתא מחברת EMI תמורת פרמיה של כ-4.5% מההחזר החודשי, כלומר ההחזר החודשי שלו יגדל.
• ניתן להניח כי תהיה הדרה של חלק מהלווים משוק המשכנתאות בשל הגידול בשיעור המימון, שכן הבנקים יהיו זהירים יותר במדיניות המשכנתאות שלהם.
בנק ישראל בדק בכמה בנקים למשכנתאות את מפת שיעורי המימון הממוצעים ברחבי הארץ. הבדיקה העלתה כי בערי פריפריה (דימונה, נצרת, קרית-גת) שיעור המימון הממוצע הוא 57%, בבאר-שבע שיעור המימון הוא 52% ובתל-אביב שיעור המימון עומד על 38%. ההסבר לכך הוא שההון העצמי לרכישת דירה של תושבי הפריפריה הוא נמוך יחסית, למרות מחירי הדירות הנמוכים בפריפריה, ולכן שיעור המימון הוא גבוה.17
תוצאות הבדיקה העלו כי שיעור המימון בגין התיקון לחוק יגדל בעיקר לגבי תושבי הפריפריה, שם כאמור שיעור המימון הוא גבוה כבר היום ומתקרב ל-60%.
3.3. גידול בשער הריבית בגין גידול בשיעור המימון
הערכת השינוי בשער הריבית בגין התיקון לחוק הוא מורכב, שכן גורמים נוספים משפיעים על שער הריבית. אולם ניתן לנסות לאמוד את השינוי בריבית בגין הגידול בשיעור המימון.
בנק ישראל ביקש ציטוטי ריבית ממספר בנקים. הבקשה נעשתה עבור משכנתא בשיעור מימון של פחות מ-60%, ומשכנתא בשיעור מימון של מעל 60% ללא ביטוח אשראי של חברת EMI. הפער שמתקבל עשוי לשמש אומדן לשינוי בשער הריבית בגין הגידול בשיעור המימון.
הבדיקה העלתה את הממצאים הבאים לגבי פער הריביות:
• בבנקים מסחריים המספקים משכנתאות (כמו הפועלים או מזרחי טפחות) הפער הוא 0.1%-0.2%;
• בבנקים נפרדים למשכנתאות (כמו לאומי משכנתאות או בנק ירושלים) הפער הוא 0.5%-0.6%.
המסקנה היא כי ניתן להעריך, בהנחה שיתר הגורמים המשפיעים לא ישתנו, כי התיקון לחוק יביא לגידול בשער הריבית של 0.3% עד 0.4% בממוצע. משמעות גידול זה בשער הריבית היא תוספת ללווה של עשרות עד מאות ש"ח בהחזר חודשי (תלוי בגודל המשכנתא ותקופת ההחזר) ושל עשרות אלפי ש"ח לאורך התקופה כולה.
3.4. גידול בשער הריבית בגין ירידה ברמת התחרות בשוק המשכנתאות
כאמור, הריבית בבנקים למשכנתאות בגין הגידול בשיעור המימון תעלה פחות מאשר הריבית בבנקים המסחריים. ההסבר להבדל זה הוא שלבנקים למשכנתאות יש פחות דרגות חופש להקטין את המרווח הפיננסי (שהוא כאמור נמוך יחסית כבר כיום). בנק למשכנתאות יכול לעסוק רק בתחום המשכנתאות ואין לו מקורות הכנסה משמעותיים אחרים. זאת בניגוד לבנק מסחרי העוסק בפעילויות בנקאיות רבות ויכול משיקוליו להרוויח יותר בפעילות מסוימת ופחות בפעילות אחרת.
בשוק המשכנתאות הפרמטר העיקרי לבחירת בנק על-ידי הלווה הוא המחיר, שכן בפני הלווה לא עומדים חסמים רבים (הקיימים במידה רבה בשירותי בנקאות אחרים כמו חשבון עו"ש וכרטיסי אשראי). פער הריביות בין בנקים מסחריים לבנקים למשכנתאות צפוי על-כן להביא למגמות הבאות על-פני זמן (שוב, בהנחה שיתר הגורמים המשפיעים לא ישתנו):
• ירידה ביכולת התחרותית של הבנקים למשכנתאות מול הבנקים המסחריים, בעיקר בפלח השוק של לווים בעלי סיכון גבוה (תושבי פריפריה ושכבות חלשות) ולהפסד נתחי שוק של בנקים למשכנתאות;
• הקטנת רמת התחרות בשוק, בעיקר במתן משכנתאות ללווים בעלי סיכון גבוה, כי בנקים למשכנתאות עשויים לצאת מפלח שוק זה;
• כתוצאה מהקטנת התחרות בפלח שוק הלווים בעלי הסיכון, עליית שיעור הריבית בעתיד.
מקורות
מסמכים ודוחות
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, סקר הוצאות משק הבית 2006, ינואר 2008.
• ועדת החקירה הפרלמנטרית בעניין עמלות הבנקים – דין וחשבון מסכם, יוני 2007.
• מרכז המחקר והמידע בכנסת, מצוקת הדיור בישראל, כתיבה: רון תקוה, 3 במרץ 2008.
שיחות
• אמיר בכר, אחראי רגולציה, המפקח על הבנקים, בנק ישראל, 5 במרץ 2008.
אתרי אינטרנט
• בנק ישראל, www.bankisrael.gov.il.
• הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, www1.cbs.gov.il.
• חברת EMI מקבוצת AIG, www.emiltd.com.