חומר רקע

תמצית מסמך זה נכתב לבקשתם של חברי הכנסת מאיר פרוש וחנא סוייד, והוא עוסק בטיפול הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה בתוכניות בניין עיר (תב"ע). הפיתוח המואץ בישראל מחייב בקרה תכנונית של השלטון המרכזי כדי לגשר בין אינטרסים, צרכים וערכים שונים. מינהל התכנון במשרד הפנים ושש הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה אחראים ליזום, לקדם, לבדוק ולאשר אלפי תוכניות מיתאר ותוכניות מפורטות מדי שנה, ברמות תכנון שונות.1 משרד הפנים ער לכך שהתמשכות הליכי תכנון שלא לצורך איננה רק פגם ברמת השירות הניתן ליזמי התכנון, אלא פגם מהותי היורד לשורשו של התכנון עצמו. תוכניות ה"מתגלגלות" זמן רב במוסדות התכנון לעתים קרובות מתאשרות בסוף התהליך כשהן "צולעות ומיושנות". נוסף על כך, הסרבול בהליכי התכנון פוגע בשקיפות ובשוויוניות של ההליך ויוצר פתח לעיוותים. לפי מינהל התכנון, סיבה מרכזית להתמשכות הליכי התכנון היא המציאות המורכבת של פיתוח וציפוף מואצים, מודעות גוברת וקונפליקטים מחריפים והולכים בין שימושים ואינטרסים.2 עם זאת, התנהלות ביורוקרטית כבדה, מחסור במשאבים, תנאים לא הולמים וחוק מורכב וישן תורמים גם הם לסרבול הליכי התכנון. לפי עבודת סמינר שכתבה במחלקה לגיאוגרפיה של האוניברסיטה העברית הגב' אלה צדוק בהנחיית פרופ' ערן פייטלסון, בשנת 2005, על חלק משלבי הטיפול בתב"ע אחראי יזם התוכנית – לדוגמה על ביצוע שינויים הנדרשים ממנו – וייתכן כי הוא הגורם להתעכבותן של תב"עות רבות, ולאו דווקא הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה. לפי נתוני משרד הפנים, בשנים האחרונות הצליחו מוסדות התכנון לקצר את הליכי התכנון. קיצור ההליכים גם הפחית את עלותה של הבקרה התכנונית. לדבריהם, ביזור סמכויות לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה יקטין את מספר התוכניות שיש לדון בהן בוועדות המחוזיות, יפחית את עומס העבודה בהן ויביא לקיצור הליכי התכנון, ובין השאר – קידום ואישור של תב"ע. מניתוח של זמן הטיפול בתוכניות שבסמכות הוועדות המחוזיות במשך כמה שנים עולה כי זמן הטיפול הממוצע מקליטת התוכנית ועד לפרסומה ברשומות התקצר. בשנים 2004-2002 נמשך התהליך 26 חודשים בממוצע, ובשנים 2006-2004 – כ-20 חודשים בממוצע, אף-על-פי שמספר התוכניות המוגשות הולך וגדל. במסמך מובא הסבר על תב"ע ועל תהליך אישורה. בהמשך מובאת תמצית מעבודת סמינר באוניברסיטה העברית אשר בדקה את משך הטיפול בשתי תב"עות בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז ירושלים. בנספח מובאים נתונים שהופקו במשרד הפנים על מספר התוכניות שהתקבלו בוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה ועל מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים. יצוין כי מדובר בכלל התוכניות, ולא בתב"עות בלבד. 1. מהו תב"ע כשיזם בנייה (רשויות המדינה, רשויות עירוניות או גורמים פרטיים) מעוניין להקים מבנה, עליו לברר פרטים בדבר המצב הפיזי והתכנוני של האזור. אם התוכנית שלו אינה תואמת את התוכניות הנוגעות למתחם – תוכנית המיתאר המקומית או תוכנית מפורטת – עליו להגיש לוועדת התכנון המתאימה (מקומית או מחוזית) הצעה לתוכנית בניין עיר (תב"ע) – תוכנית מפורטת על שטח קטן משטח תוכנית המיתאר, שתיערך על-ידי אדריכל. אפשר לשנות תוכנית מיתאר מקומית על סמך תוכנית מפורטת (תב"ע). כאשר השינוי הוא מינורי – שינוי בקווי בניין,3 לדוגמה – בסמכות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר אותה. כאשר השינוי שבתכנון המפורט עומד בסתירה לתוכנית המיתאר – שינוי ייעוד הקרקע ממגורים למסחר, לדוגמה – הוועדה המקומית רשאית להמליץ לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה להפקיד את התוכנית,4 אולם סמכות האישור נתונה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה.5 לכל יישוב עשויות להיות עשרות, מאות ואף אלפי תב"עות מאושרות או בשלבים שונים של הכנה או של אישור. במחוז תל-אביב יש כ-4,000 תב"עות. הקמת מגדל עזריאלי, לדוגמה, הצריכה הכנת תב"ע חדשה, שהיתה תוכנית מקומית חלקית מפורטת.6 לעתים גם תוכנית מיתאר מקומית מכונה בטעות תב"ע, אולם כאמור, תב"ע היא תוכנית מפורטת על חלק קטן מתחום תוכנית המיתאר המקומית. 1.1. שלבי הטיפול בתב"ע הוועדה המקומית דנה בתב"ע, מגבשת עמדה בעניינה ומעבירה את המלצותיה בתוך 60 יום לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. כעבור 60 הימים, סמכות הדיון עוברת אוטומטית לוועדה המחוזית. למעשה, הצומת העיקרי שבו נבדקות מרבית התוכניות האלה הוא הוועדה המחוזית הרלוונטית. הוועדה המחוזית מחליטה – לאחר כמה שלבים – אם לאשר את התוכנית או לדחותה. אם החליטה לאשרהּ, מתקדם היזם לקראת ביצוע הפרויקט ומגיש לרשות הרישוי המקומית בקשה להיתר בנייה. לאחר פתיחת תיק התוכנית בוועדה המחוזית, מתכנן המחוז (או בודק תוכניות מטעמו) בודק אם התוכנית עומדת בתנאי הסף. אם היא עומדת בהם, היא עוברת בדיקה תכנונית מוקדמת, ובמהלכה ייתכן שיידרשו השלמות נוספות. בדיקה זו כוללת בין השאר התאמה למדיניות הוועדה, התאמה לאופי הסביבה, התאמה לתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות וקבלת חוות דעת מקצועית בנושאים כגון חנייה, תנועה, קרקע חקלאית וסביבה. מתכנן המחוז מגיש את הערותיו על התוכנית לוועדה המחוזית, נערך בה דיון בנושא, ועליה להחליט אם להפקיד את התוכנית, לדחותה או לדחות את ההכרעה בה עד לקבלת נתונים נוספים. החלטת ההפקדה היא לעתים קרובות החלטה מותנית (הפקדה בתנאים). אם הוועדה המחוזית מחליטה להפקיד את התוכנית בתנאים, יזם התוכנית אחראי לערוך בה את השינויים או למלא את התנאים הנדרשים עד שישה חודשים מיום ההחלטה. לאחר שהיזם תיקן את התוכנית, הוועדה המחוזית מכינה נוסח פרסום להפקדה, והודעה בדבר ההפקדה מתפרסמת ברשומות, בעיתונים, במודעות שכונתיות, על גבי שלט במקום בולט ורלוונטי לתוכנית, ולעתים אף נשלחות הודעות אישיות לשכנים. עם הפקדת התוכנית מועבר עותק ממנה לעיונו של שר הפנים, ובתוך 60 יום עליו להודיע אם התוכנית טעונה את אישורו אם לאו. התוכנית מופקדת לעיון הציבור במשרדי הוועדה המחוזית ובמשרדי הוועדה המקומית למשך 60 ימים מיום הפרסום האחרון בעיתונים. במהלך הפקדת התוכנית, כל הרואה עצמו נפגע מהתוכנית רשאי להגיש לה התנגדות. אם הוגשו התנגדויות לתוכנית, על הוועדה המחוזית (או ועדת משנה להתנגדויות) לזמן את המתנגדים, את מגישי התוכנית ואת מתכנן התוכנית, לשמוע את הצדדים ולהכריע בדבר ההתנגדויות. לעתים תחליט הוועדה לדחות את ההכרעה עד לקבלת נתונים נוספים. אם הוועדה הכריעה וקיבלה את ההתנגדויות או את חלקן, היא תחליט לאשר את התוכנית בתנאים או לדחותה. אם הוועדה דחתה את ההתנגדויות, התוכנית תאושר. אם קבלת התנגדות עלולה לפגוע באדם אחר, לא תכריע הוועדה המחוזית בעניין בלי לתת לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו לפניה. אם החליטה הוועדה על "אישור התוכנית בתנאים", על היזם לתקן את התוכנית לפי החלטות הוועדה. לאחר קבלת התוכנית המתוקנת היא עוברת לפרסום, וכך היא מאושרת. אם שר הפנים הודיע כי התוכנית טעונה את אישורו לשם מתן תוקף, היא תועבר אליו בטרם תועבר לפרסום. על שר הפנים להודיע בתוך 30 יום אם הוא מאשר את התוכנית אם לאו. אם לאחר 60 יום שר הפנים אינו משיב, התוכנית אינה טעונה את אישורו. זמן זה אינו פוגע בהתקדמות התוכנית, מאחר שהוא מקביל לשלביה השונים.7 2. משך הטיפול בתוכניות בוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה8 2.1. הליך התכנון ומשכו – כללי הפיתוח המואץ בישראל מחייב בקרה תכנונית של השלטון המרכזי כדי לגשר בין אינטרסים, צרכים וערכים. מינהל התכנון במשרד הפנים ושש הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה אחראים ליזום,9 לקדם, לבדוק ולאשר אלפי תוכניות מיתאר ותוכניות מפורטות מדי שנה, ברמות תכנון שונות. משרד הפנים ער לעובדה שהתמשכות הליכי תכנון שלא לצורך איננה רק פגם ברמת השירות הניתן ליזמי התכנון, אלא פגם מהותי היורד לשורשו של התכנון עצמו. תוכניות ה"מתגלגלות" זמן רב במוסדות התכנון לעתים קרובות מתאשרות בסוף התהליך כשהן "צולעות ומיושנות". נוסף על כך, הסרבול בהליכי התכנון פוגע בשקיפות ובשוויוניות של ההליך ויוצר פתח לעיוותים. לפי מינהל התכנון, הסיבות המרכזיות להתמשכות הליכי התכנון היא המציאות המורכבת של פיתוח וציפוף מואצים, מודעות גוברת וקונפליקטים מחריפים והולכים בין שימושים ובין אינטרסים. עם זאת, התנהלות ביורוקרטית כבדה, מחסור במשאבים, תנאים לא הולמים וחוק מורכב וישן תורמים גם הם לסרבול הליכי התכנון. אף-על-פי-כן, לפי נתוני משרד הפנים, בשנים האחרונות הצליחו מוסדות התכנון לקצר את משכם של הליכי התכנון. קיצור משך ההליך גם הפחית את עלותה של הבקרה התכנונית. 2.2. עבודת הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה בתחום סמכותן של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה נמצאים, בין השאר, קידום ואישור של תוכניות מיתאר מקומיות, קידום ואישור של תוכניות מיתאר מפורטות (חוץ מהתוכניות שבסמכות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה) ופיקוח על אישור התוכניות המפורטות שבסמכות הוועדות המקומיות. בשנת 2006 קיימו ועדות התכנון המחוזיות וועדות המשנה שלהן 546 ישיבות ונדונו בהן יותר מ-6,000 נושאים, כדלקמן: הוועדה – צפון חיפה מרכז תל-אביב ירושלים דרום סך הכול מספר ישיבות 125 98 111 84 70 58 546 נושאים שנדונו 1,673 803 1,257 523 1,068 1004 6,328 מספר נושאים בישיבה בממוצע 13.4 8.2 11.3 6.2 15.3 17.3 11.6 * הנתונים נלקחו ממינהל התכנון במשרד הפנים, פעילות מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים: סיכום נתונים לשנת 2006, אוגוסט 2007. מהשוואת הנתונים שלעיל לנתונים מקבילים משנת 2005 עולה כי חלה ירידה של כ-70% במספר הנושאים שנדונו בכלל הוועדות המחוזיות. בד בבד, חלה עלייה של 2.5% במספר הנושאים הנדונים בישיבות של הוועדות המחוזיות. כלומר, הנתונים מצביעים ככל הנראה על התייעלות של הוועדות המחוזיות. לנתונים על מספר התוכניות שבטיפול הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה לפי שנים ראה נספח. 2.3. משך הטיפול בתוכניות בוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה לפי משרד הפנים, ביזור סמכויות לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה יקטין את מספר התוכניות הנדרשות לדיונים בוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, יפחית את עומס העבודה בהן ויביא לקיצור הליכי התכנון, כגון בקידום ובאישור של תב"ע.10 נוסף על כך, על חלק משלבי הטיפול בתוכנית אחראי יזם התוכנית – לדוגמה לביצוע שינויים הנדרשים ממנו – ועל כן ייתכן כי היזם הוא האחראי לעיכוב בתב"עות רבות, ולא הוועדות המחוזיות.11 מניתוח זמן הטיפול בתוכניות שבסמכות הוועדות המחוזיות במשך כמה שנים עולה כי הטיפול הממוצע מקליטת התוכנית ועד לפרסומה ברשומות התקצר. בשנים 2004-2002 נמשך התהליך 26 חודשים בממוצע, ובשנים 2006-2004 נמשך התהליך כ-20 חודשים בממוצע. התרשים שלהלן מציג נתונים בנושא. כאמור, הנתונים נוגעים לכלל התוכניות שבטיפול הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה, ולא רק לתב"עות. 2.3.1. מסקנות עבודת סמינר בנושא שתי תב"עות בירושלים12 מהשלבים שפורטו בפרק 1.1 אפשר להיווכח כי הליך אישור תב"ע כרוך בשלבים רבים ורובם קצובים בזמן. החובה לעמוד בלוח הזמנים חלה על כל הגורמים השותפים להליך התכנון: מוסדות התכנון, יזם התוכנית, המתנגדים לה ושר הפנים. עבודת הסמינר שנכתבה במחלקה לגיאוגרפיה באוניברסיטה העברית באה לנסות ולהבין את הגורמים המעכבים תוכניות לבנייה במרקם העירוני. במחקר נבדקו השלבים הסטטוטוריים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז ירושלים. מהעבודה עולה כי אפשר להכליל ולומר שהוראות אלו על-פי רוב מופרות וכוונת החקיקה אינה מושגת. כלומר, קציבת הזמנים בחוק לא הוכיחה את עצמה כדרך לייעול ההליך הסטטוטורי. בעבודת הסמינר מובא נתון שנלקח מהמועצה הארצית לתכנון ולבנייה: בוועדה המחוזית במחוז ירושלים נבדקו 2,080 תוכניות בניין עיר בשנים 2005-2001, ומרגע קבלת התוכניות במשרדי לשכת התכנון המחוזית ועד לאישורן או לדחייתן חלפו בממוצע 17 חודשים. אין הכוונה שמוסד התכנון הוא שעיכב את התוכניות, מאחר שכמה גורמים אחרים מעכבים את התוכניות, כגון יזם הבנייה. בעבודת הסמינר נחקרו שתי תוכניות בניין עיר: תב"ע 5649 – מתחם משרד החוץ הישן, ותב"ע 3599א' – מתחם עומרייה; יוסבר עליהן בהמשך. התוכניות חולקו לשלבים שונים בהליך הסטטוטורי בוועדה המחוזית ונבדק מספר החודשים שבהם התוכניות נמצאו בכל שלב. בעבודה נמצא, בין השאר: • ככל שהיקף התוכנית גדול יותר, משך הזמן עד לאישורה ארוך יותר. • ככל שמספר הבעלויות בשטח התוכנית רב יותר, משך הזמן עד לאישורה ארוך יותר. יצוין כי עבודת הסמינר בחנה שני תוכניות בלבד ובוועדה אחת בלבד – הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז ירושלים, ולא ברור עד כמה אפשר להשליך ממקרי בוחן אלו על כלל התוכניות והוועדות המחוזיות. 5649 – מתחם משרד החוץ הישן: הרשות לפיתוח ירושלים (הרל"י) מטפלת בהשבחתו ובתכנונו של מתחם משרד החוץ. במקום תוכננה שכונת מגורים יוקרתית של כ-700 יחידות דיור על שטח של כ-216 דונם. התוכנית כוללת מבני מגורים בני ארבע עד שש קומות בבנייה מדורגת, שטחי מסחר ומשרדים ושטחים למלונאות. נוסף על כך הוקצו שטחים לשירותים ולמבני ציבור. 3599א' – מתחם עומרייה: המתחם הוא מוקד עירוני שבו נפגשות שכונת טלביה, המושבה הגרמנית ומתחם הרכבת. רוב השטח אינו מפותח, וקרבתו לשטחים הפתוחים באגן העיר העתיקה, וכן לאזור המלונות הסמוך למרכז העסקים הראשי (מע"ר) של ירושלים, הופכים אותו למתחם עירוני חשוב ורגיש. התוכנית משתרעת על פני כ-94 דונם וכוללת הקמת מתחם עירוני רב-תכליתי, המשלב בתי-מלון, בנייני ציבור ומגורים, מרכזי מסחר, טיילת עירונית, רחבה ציבורית ומערכת דרכים חדשה. להלן טבלה המציגה את המועדים שבהם הגיעו התוכניות שלעיל לכל שלב בתהליך האישור הסטטוטורי בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז ירושלים: אפשר להיווכח כי משכי הזמן הארוכים ביותר היו בשלב ההחלטה על הפקדת התוכנית, שנמשך עד הפקדתה בפועל, ומההחלטה על אישור התוכנית ועד אישורה בפועל. להלן טבלה המציגה, על בסיס התאריכים בטבלה שלעיל, את מספר החודשים (המעוגל) שבהם שהתה כל תוכנית בכל שלב בהליך הסטטוטורי בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז ירושלים: משך זמן בכל שלב תוכנית משרד החוץ הישן תוכנית מתחם עומרייה מקבלת התוכנית בוועדה המחוזית עד דיון ראשון בוועדה המחוזית 3 3 מדיון ראשון בוועדה המחוזית עד החלטה על הפקדה 6 0 מהחלטה על הפקדה עד הפקדת התוכנית 21 17 מהפקדת התוכנית עד החלטה על אישור התוכנית 3 33 מהחלטה על אישור התוכנית עד אישור התוכנית 19 46 מקבלת התוכנית בוועדה המחוזית עד אישור התוכנית (סה"כ) 52 99 יצוין שנית כי עבודת הסמינר שהוצגה לעיל בחנה שתי תב"עות בלבד, ולא ברור אם אפשר ללמוד ממקרי בוחן אלו על כלל התוכניות ועל עבודת הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה כולן. לדברי מר סזאר יהודקין מעמותת "במקום – מתכננים למען זכויות תכנון", הוועדות לתכנון ולבנייה במחוזות השונים נבדלות זו מזו באופי עבודתן, ולכן לא ניתן להסיק מסקנות כלליות ממקרי בוחן אלו. מניסיונו האישי, הטענה שליזמים יש חלק גדול בעיכוב הטיפול בתוכניות היא נכונה, במיוחד כאשר מדובר ביזמים ממסדיים, אולם גם הוועדות עצמן לוקות בחוסר יעילות. עם זאת, ככלל, משך טיפול ממוצע של 20 חודשים בתוכנית הוא סביר ביותר, לדעתו.13 יצוין כי לפי גישת עמותת "במקום – מתכננים למען זכויות תכנון", בעבודת מוסדות התכנון צריך לתת את הדעת לאו דווקא לייעול עבודת הוועדות לתכנון ולבנייה, אלא להגברת מעורבות הציבור בהליך התכנוני. מעורבות רבה יותר של הציבור עומדת לעתים בסתירה לעקרון ה"יעילות" – שאותו מנסים לקדם במנהל התכנון במשרד הפנים.14 נספח – מספר התוכניות שבטיפול הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה מספר התוכניות המוגשות לטיפולן של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה הולך וגדל עם השנים; הולך וגדל גם מספר התוכניות שהטיפול בהן מסתיים מדי שנה. ההפרש בין מספר התוכניות הנקלטות לבין מספר התוכניות שהטיפול בהן מסתיים מצטמצם והולך, עד כדי היפוך מגמה בשנים האחרונות – מיצירת פערים לצמצום פערים משנים עברו. להלן תרשים המציג את פעילות כלל הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה בשנים 2006-2001. בתרשים אפשר לראות את מספר התוכניות שהתקבלו בוועדות המחוזיות ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים:15 העלייה בגרף בשנת 2003 נובעת מ"מבצע" שנערך בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז חיפה לסגירת תיקי תוכניות שכבר לא היו פעילים. כפי שמוצג בנספח, בשנת 2003 התקבלו כ-200 תוכניות לטיפול בוועדה זו והסתיים הטיפול בכ-1,000 תוכניות. "מבצע" דומה נערך בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה – מחוז מרכז בשנת 2004 ובוועדה המחוזית – מחוז תל-אביב בשנת 2006. מניתוח היחס בין מספר התוכניות שהתקבלו לבין מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים מדי שנה עולה כי הפער מצטמצם. להלן תרשים המציג את המגמה בשנים 2006-2001: להלן תרשים המציג את מספר התוכניות שהתקבלו ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז ירושלים, בשנים 2006-2001: להלן תרשים המציג את מספר התוכניות שהתקבלו ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז חיפה בשנים 2006-2001: להלן תרשים המציג את מספר התוכניות שהתקבלו ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב בשנים 2006-2001: להלן תרשים המציג את מספר התוכניות שהתקבלו ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז צפון בשנים 2006-2001: להלן תרשים המציג את מספר התוכניות שהתקבלו ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז מרכז בשנים 2006-2001: להלן תרשים המציג את מספר התוכניות שהתקבלו ואת מספר התוכניות שהטיפול בהן הסתיים בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז דרום בשנים 2006-2001: מקורות • צדוק אלה, "הגורמים המעכבים תוכניות לציפוף עירוני בהליך הסטטוטורי", סמינריון תואר שני בהנחיית פרופ' ערן פייטלסון, האוניברסיטה העברית בירושלים, המחלקה לגיאוגרפיה, התמחות בניהול, תכנון ומדיניות הסביבה, 2005. • מינהל התכנון במשרד הפנים, פעילות מוסדות התכנון הארציים והמחוזיים: סיכום נתונים לשנת 2006, אוגוסט 2007. • מרכז המחקר והמידע של הכנסת, תוכניות ליישובים בהליכי הכנה ואישור, כתיבה: אורי טל, 5 ביוני 2007. • חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. • יהודקין סזאר ונילי ברוך, עמותת "במקום - מתכננים למען זכויות תכנון", מכתב, 7 ו-10 בפברואר 2008.