חומר רקע
סעיף 38 – הגנת בית המגורים - מעודכן לדיון 02092008
הצעה לאחר דיוני הוועדה – גרסה ב'
משרד המשפטים, המועצה הישראלית לצרכנות, ידיד, האגודה לזכויות האזרח תומכים בגרסה זו
(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת בית מגורים לחייב, לא יהיה רשאי רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד אלא לאחר שהחייב הובא לפניו או בא לפניו בדרך אחרת ולאחר שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שיש לו או לבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) הוראות סעיף קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על ביצועה של משכנתה, או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או ואולם לעניין העמדת הסידור החלוף יחול האמור בסעיף קטן זה, אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם המשכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה שהגנת דירת המגורים שתחול תהיה בהתאם לסעיף קטן זה, והוסברה לחייב משמעות הדבר בעל פה בשפה ברורה המובנת לו:
(1) עלות הסידור החלוף שיחוייב בה הזוכה [איגוד הבנקים - כונס הנכסים] לא תעלה על סכום השווה לשכר דירה חודשי המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו, התואמת את צרכיו ואת צורכי בני משפחתו הגרים עמו, למשך תקופה של 36 חודשים [גרסה ב' – 18 חודשים], ולא תפחת מסכום כאמור למשך תקופה של 12 חודשים.
הערה - יש להכריע האם עלות הסידור החלוף תיווסף לחוב הפסוק – ובעניין זה קיימות מספר אפשרויות:
1. עלות הסידור החלוף לא תיווסף לחוב הפסוק כלל (כלומר – רואים את עלות הסידור החלוף כחלק ממינימום הנכסים המוגנים מפני הליכי הוצאה לפועל )
2. עלות הסידור החלוף תיווסף לחוב הפסוק בכל מקרה (כלומר – רואים את עלות הסידור החלוף כחלק מהוצאות כונס הנכסים אשר לפי סע' 59 לחוק ההוצאה לפועל הן חלק מהחוב הפסוק; זה המצב כיום)
3. עלות הסידור החלוף תקוזז מתמורת מכירת הדירה אם תיוותר יתרה לאחר כיסוי החוב הפסוק, אך אם תמורת המכירה לא תכסה את החוב הפסוק – לא תיווסף עלות הסידור החלוף לחוב.
משרד המשפטים – מתנגד לקביעת תקופה מינימלית
איגוד הבנקים – לכל היותר, תקופה מקסימלית של מספר חודשים; מתנגדים לסיפה החל מ"אם פורש בשטר המשכנתה" ובייחוד לדרישה שתוסבר לחייב משמעות הדבר בעל פה בשפה ברורה המובנת לו.
האגודה לזכויות האזרח – התקופה המינימלית צריכה להיות 3 שנים
ידיד – דיור חלוף לתקופה מינימלית של 36 חודשים עם אפשרות להאריך או לקצר בנסיבות מתאימות, ובלבד שהדבר לא יפגע בזכות הדיירים לקורת גג ראויה ומטעמים שירשמו, ובלבד שמרגע הפינוי יקבלו זכאות לדיור ציבורי ממשרד השיכון (מרגע שתהיה זכאות יבוטל הדיור החלוף)
המועצה הישראלית לצרכנות – התקופה צריכה להיות בין מינימום של שנה למקסימום של שנה וחצי
פרופ' נעמי כרמון – התקופה צריכה להיות של שנתיים לפחות
(2) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף קטן (ג), ובין היתר, לעניין התאמתה של דירת מגורים לצורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו, [לעניין דרך קביעת סכומים של שכר דירה חודשי] ולעניין הדרך והמועד לביצוע התשלומים עבור הסידור החלוף.
משרד המשפטים – מתנגד לקביעת הסכומים בתקנות של שר המשפטים
ידיד – מקבלים את עמדת משרד המשפטים, אך יש להבטיח שבפני רשם ההוצאה לפועל הקובע את הסידור החלוף יעמדו נתונים מעודכנים שיוכנו ע"י אגף אכלוס במשרד השיכון
לפסקה (3) שתי גרסאות
גרסה א':
(3) על אף האמור בסעיף קטן (ג), רשאי רשם ההוצאה לפועל להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה המירבית או קצרה מהתקופה המזערית שנקבעו לפי סעיף זה [או לקבוע כי לא יועמד לרשותם כל סידור חלוף], אם סבר שקיימות נסיבות חריגות מיוחדות המצדיקות זאת;
משרד המשפטים, ידיד – תומך בגרסה א' (אם תתקבל גרסת משרד המשפטים שלפיה אין תקופה מינימלית לא יהיה צורך בקביעת האפשרות לקבוע תקופה קצרה מהמינימלית)
גרסה ב':
(3) על אף האמור בסעיף קטן (ג), רשאי רשם ההוצאה לפועל –
(א) להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה המירבית שנקבע לפי סעיף זה, אם סבר שקיימות נסיבות חריגות מיוחדות המצדיקות זאת;
(ב) להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה קצרה מהתקופה המזערית שנקבעה לפי סעיף זה או לקבוע, בנסיבות חריגות מיוחדות, כי לא יועמד לרשותם כל סידור חלוף, אם שוכנע על יסוד ראיות שהובאו לפניו כי מתקיים אחד או יותר מאלה, ובהתחשב במכלול נסיבות העניין:
(1) החייב הונה את הזוכה / את נושיו [או שבכוונתו להונות אותם], ואין בני משפחה הגרים עמו בדירת המגורים;
(2) הסכום שנפרע אינו עולה על 5% מיתרת מלוא החוב הפסוק;
(3) הועמד לרשות החייב סידור חלוף למשך תקופה של 6 חודשים לפחות במשך שלוש השנים שקדמו לצו הפינוי לפי סעיף קטן (א);
(4) קיימות נסיבות חריגות מיוחדות אחרות המצדיקות זאת.
איגוד הבנקים, המועצה הישראלית לצרכנות – תומכים בגרסה ב'
(4) רשם ההוצאה לפועל רשאי, לבקשת החייב או מיוזמתו אם החייב מעוניין בכך, לעכב החלטה לפי סעיף קטן (ב2)(2) אם ראה שהחייב אינו מיוצג, כדי לאפשר לחייב למנות לעצמו עורך דין או לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (בחוק זה – חוק הסיוע המשפטי), אם החייב זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק.
ידיד – יש לקבוע חובת ייצוג בכל דיון שבו עומדים על הפרק קיצור או שלילה של תקופת הסידור החלוף
** בסעיפים קטנים (ד) ו-(ה) אין שינוי
הצעה לאחר דיוני הוועדה – גרסה א'
(הסידור החלוף המוגדר לפי תקופה וסכומים יחול על כל חייב המפונה מדירת מגוריו, הן חייב משכנתה והן חייב רגיל שהוטל עיקול על דירתו)
(א) היו המקרקעין שעוקלו משמשים, כולם או מקצתם, דירת בית מגורים לחייב, לא יהיה רשאי רשם ההוצאה לפועל רשאי להורות על מכירת המקרקעין ועל פינוי החייב ובני משפחתו הגרים עמו מהמקרקעין, ובלבד אלא לאחר שהחייב הובא לפניו או בא לפניו בדרך אחרת ולאחר שהוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לחייב ולבני משפחתו הגרים עמו מקום מגורים סביר, או שיש לו או לבני משפחתו הגרים עמו יכולת כלכלית המאפשרת מימון מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע שסידור חלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת ובלבד שעלות הסידור החלוף שתוטל על הזוכה לא תעלה על סכום השווה לשכר דירה חודשי המאפשר לחייב לשכור דירת מגורים באזור מגוריו, התואמת את צרכיו ואת צורכי בני משפחתו הגרים עמו, למשך תקופה של 36 חודשים [גרסה ב' – 18 חודשים] ולא תפחת מסכום כאמור למשך תקופה של 12 חודשים.
(ב1) שר המשפטים, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, רשאי לקבוע הוראות לעניין סעיף זה, ובין היתר, לעניין התאמתה של דירת מגורים לצורכי החייב ובני משפחתו הגרים עמו, [לעניין דרך קביעת סכומים של שכר דירה חודשי] ולעניין הדרך והמועד לביצוע התשלומים עבור הסידור החלוף.
לסעיף קטן (ב2) שתי גרסאות –
גרסה א' -
(ב2) על אף האמור בסעיף זה, רשאי רשם ההוצאה לפועל להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה המירבית או קצרה מהתקופה המזערית שנקבעו לפי סעיף זה [או לקבוע כי לא יועמד לרשותם כל סידור חלוף], אם סבר שקיימות נסיבות חריגות מיוחדות המצדיקות זאת;
גרסה ב' -
(ב2) על אף האמור בסעיף זה, רשאי רשם ההוצאה לפועל –
(1) להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה ארוכה מהתקופה המירבית שנקבע לפי סעיף זה, אם סבר שקיימות נסיבות חריגות מיוחדות המצדיקות זאת;
(2) להעמיד לרשות החייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף לתקופה קצרה מהתקופה המזערית שנקבעה לפי סעיף זה או לקבוע, בנסיבות חריגות מיוחדות, כי לא יועמד לרשותם כל סידור חלוף, אם שוכנע על יסוד ראיות שהובאו לפניו כי מתקיים אחד או יותר מאלה, ובהתחשב במכלול נסיבות העניין:
(א) החייב הונה את הזוכה / את נושיו [או שבכוונתו להונות אותם], ואין בני משפחה הגרים עמו בדירת המגורים;
(ב) סכום התשלומים שנפרעו אינו עולה על 5% מיתרת מלוא החוב הפסוק;
(ג) הועמד לרשות החייב סידור חלוף למשך תקופה של 6 חודשים לפחות במשך שלוש השנים שקדמו לצו הפינוי לפי סעיף קטן (א);
(ד) קיימות נסיבות חריגות מיוחדות אחרות המצדיקות זאת.
(ב3) רשם ההוצאה לפועל רשאי, לבקשת החייב או מיוזמתו אם החייב מעוניין בכך, לעכב החלטה לפי סעיף קטן (ב2)(2) אם ראה שהחייב אינו מיוצג, כדי לאפשר לחייב למנות לעצמו עורך דין או לקבל ייצוג לפי הוראות חוק הסיוע המשפטי, התשל"ב-1972 (בחוק זה – חוק הסיוע המשפטי), אם החייב זכאי לכך לפי הוראות אותו חוק.
(ג) הוראות סעיף זה סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתה, או מימוש של משכון, זולת אם נרשמה המשכנתה לפני תחילת חוק זה, או אם פורש בשטר המשכנתה או בהסכם משכון שהחייב לא יהיה מוגן לפי סעיף זה .
** בסעיפים קטנים (ד) ו-(ה) אין שינוי
תחולה והוראות מעבר
גרסה א' – החלה על חוזים קיימים
הוראות סעיף 38 לחוק העיקרי כנוסחו בסעיף 18 לחוק זה, יחולו גם על הסכמי משכנתה והסכמי משכון שנכרתו לפני יום התחילה, ואולם בקביעת הסידור החלוף לפי הסעיף האמור רשאי רשם ההוצאה לפועל להתחשב בכך שההסכם נכרת לפני יום התחילה.
גרסה ב' – החלה על חוזים עתידיים
הוראות סעיף 38 לחוק העיקרי כנוסחו בסעיף 18 לחוק זה, יחולו על הסכמי משכנתה ועל הסכמי משכון שנכרתו מיום התחילה [איגוד הבנקים – שישה חודשים מיום פרסום התקנות] ואילך.
גרסה ג' – החלה חלקית על חוזים קיימים
הוראות סעיף 38 לחוק העיקרי כנוסחו בסעיף 18 לחוק זה, יחולו על הסכמי משכנתה ועל הסכמי משכון שנכרתו מיום התחילה ואילך, ואולם:
1. ההוראות כאמור יחולו על הסכמי משכנתה והסכמי משכון שנכרתו לפני יום התחילה אם החייב שילם את תשלומי המשכנתא במשך 5 שנים לפחות, ובמהלך תקופה זו לא היו לא יותר מ-6 פיגורים;
2. לגבי הסכמי משכנתה שההוראות אינן חלות עליהם – יהיה על הזוכה לאפשר לחייב [שלא נמצא כבר עכשיו בפיגור - למשל שלא היו לו פיגורים בכלל במהלך שנה אחת או שלא היו לו יותר מ-2 פיגורים בשנתיים האחרונות], בהודעה שתימסר לו בכתב, לעבור להסכם שכולל הגנת דיור חלוף בתוספת עלות מסוימת (העלות תיקבע על ידי שר המשפטים בהסכמת המפקח על הבנקים).
משרד המשפטים– מתנגד לתחולה רטרואקטיבית, אך בוחן אפשרות לאפשר לחייבים בחוזים קיימים לבטל את ההתנאה בתנאים שייקבעו ובכפוף לתשלום שייקבע, שישקפו את תוספת הסיכון למלווה
ידיד – מקבלים את עמדת משרד המשפטים בכפוף לשני תנאים:
1. צמצום תקופת הצינון לזכאות לדיור ציבורי למי שהיה בעל דירה ל-5 שנים
2. חקיקת חוק סיוע בשכר דירה שיקבע הגדלת סכום הסיוע לזכאי לדיור ציבורי הממתין לקבלת דירה מעל שנתיים
משרד האוצר - מתנגד לתחולה רטרואקטיבית
איגוד הבנקים – מתנגדים לתחולה רטרואקטיבית. להחיל על הסכמים שנכרתו 6 חודשים לאחר יום פרסום התקנות
האגודה לזכויות האזרח –התחולה צריכה להיות רטרואקטיבית
המועצה הישראלית לצרכנות – התחולה צריכה להיות רטרואקטיבית
תיקון סעיף 33 לחוק הגנת הדייר
33. (א) החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש.
(ב) נפטר בעל או חוכר-לדורות של נכס כאמור בסעיף קטן (א) לפני שהיה לדייר בו כאמור באותו סעיף, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים בסמוך לפטירת הבעל או החוכר, לפי הענין, והיו מתגוררים יחד בתקופה זו; ובאין בן-זוג יהיו ילדיו לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, הכל בתנאי שהיו מתגוררים אתו יחד בנכס ששה חדשים סמוך לפטירתו ולא היתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגורים.
(ג) הוראות סעיף קטן (א) לא יחולו –
(1) על הוצאה לפועל של משכנתה שנרשמה לפני תשט"ו;
(2) אם פורש בשטר המשכנתה שהמחזיק לא יהיה מוגן לפי סעיף זה.
(ד) החזיק אדם בנכס כשהוא אחד מבעליו או מחוכריו-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירת חלקו של שותפו, בין מרצון ובין בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של חוכרו-לדורות החדש, לפי הענין.
(ה) מי שהיה לדייר לפי סעיף זה יחזיק בנכס כדרך שהחזיק בו ערב היותו לדייר; נתגלעו חילוקי דעות, רשאי בית הדין לקבוע את דרך ההחזקה כאמור; שאר תנאי השכירות ייקבעו בהסכם בין הדייר לבין בעלו החדש של הנכס, ובאין הסכם - על ידי בית הדין.