חומר רקע
כ"ט באדר א' התשס"ח
6 במרץ 2008
תק. 2008-3311
השפעת הדיור החלוף על המשכנתאות לאוכלוסיות החלשות
1. השפעה על שיעור המימון
1.1. דרישות בנק ישראל- הלימות הון
המפקח על הבנקים בבנק ישראל קובע כללים שמטרתם לשמור על יציבות הבנקים. בין השאר, קובע המפקח יחס הלימות הון, שמשמעו סך המזומנים שעל הבנק להחזיק ביחס לסך ההלוואות הקיימות בבנק. בהלוואות לדיור, מתבסס יחס ההון,בין השאר, על התשואה האפשרית מהדירה במקרה של חדלות פירעון. בנוסף, יחס הלימות ההון משתנה בהתאם לשיעור המימון באופן הבא:
כאשר שיעור המימון נמוך מ- 60%: נדרש יחס הון של 4.5% מסך ההלוואה.
כאשר שיעור המימון גבוה מ- 60%: נדרש יחס הון של 9% מסך ההלוואה.
1.2. שיעור מימון בערים שונות
בהמשך לדיוני ועדת חוק, חוקה ומשפט, ערך בנק ישראל בדיקה עם הבנקים לעניין שיעורי המימון בערים השונות. הנתונים שעלו בבדיקה הם כדלקמן:
השרון, ת"א וגוש דן- שיעורי המימון הממוצעים שעלו בבדיקת בנק ישראל עומד על כ- 38% מערך הנכס.
באר שבע- שיעורי המימון הממוצעים שעלו בבדיקת בנק ישראל עומד על כ- 52% מערך הנכס.
דימונה, נצרת וקריית גת- שיעורי המימון הממוצעים שעלו בבדיקת בנק ישראל עומד על כ- 57% מערך הנכס.
נתונים אלו מצביעים על כך כי נוטלי המשכנתא בפריפריה הם האוכלוסייה הנזקקת לשיעורי המימון הגבוהים יותר.
לדוגמא:
עלות דירת 3.5-4 חדרים בדרום עולה היא כ- 500 אלש"ח. על מנת לשמור על יחס ההון הנמוך, מעדיף הבנק לתת הלוואה בשיעור נמוך מ- 60%, שמשמעותו עד 300 אלש"ח.
1.3. השפעת הדיור החלוף
עלות השכירות של דירה זהה למוזכרת לעיל, היא בממוצע 1,800 ₪. עלות פיצוי בהיקף זה, על פני 3 שנים (כפי שמציעה הועדה) , שווה ל- 65,000 ₪.
לו יתקבל החוק כהצעתו זו, הכנסה ממכירת הדירה במקרה של חדלות פירעון תרד מ- 500 אלש"ח, ל- 435 אלש"ח (שכן ממחיר הדירה יצטרכו לנכות את הדיור החלוף). במצב זה, על מנת להישאר מתחת ליחס ה- 60%, ההלוואה המקסימלית שייתן הבנק תעמוד על: 261 אלש"ח. במקרה זה יצטרך הלווה לגייס 40 אלש"ח נוספים על מנת להגיע ל- 60%.
תושב פריפריה שנדרש כיום להביא 200 אלש"ח ממקורותיו, יידרש לאחר השינוי להביא 240 אלש"ח (זאת לפני שיקלול העלות הנוספת כתוצאה משיעור עליית הריבית). עבור לווים רבים סכום זה עלול להוות חסם ממשי לרכישת הדירה.
2. השפעה על הריבית
הריבית על משכנתא נתונה מושפעת משני מרכיבים: הסתברות לאי פירעון וכן ההפסד במקרה של חדלות פירעון. במקרה שיתקבל החוק כהצעתו, תהיה פגיעה בשני הפרמטרים: ההסתברות לחדלות פירעון תעלה משום שהתמריץ לשלם את המשכנתא יפחת. בנוסף, ההפסד במקרה של חדלות פירעון יעלה אף הוא. בהתאם לעליית שני הפרמטרים, צפויה עליה בריבית.
משמעות
הבנקים אינם יודעים להעריך בכמה תעלה הריבית. עם זאת, מבדיקה מדגמית שערך הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, ובדיקה דומה שנערכה באגף החשכ"ל באוצר, עולה כי ההבדל בריבית שנותנים הבנקים למשכנתאות בין לווים ברמות סיכון שונות נע בין 0.5% ל 1%. השינוי המוצע בהצעת החוק בודאי יגביר את רמת הסיכון של לווים רבים, ועל כן ניתן להניח כי שיעור הריבית יעלה בהכרח. להבנת משמעות העלאת הריבית בשיעורים אלו, מצורפת הטבלה הבאה:
היקף הלוואה
משך הלוואה
ריבית
החזר חודשי
סך החזר
500,000
20
4%
3,030
727,200
500,000
20
4.5%
3,163
759,120
500,000
20
5%
3,300
792,000
על פי הטבלה ניתן לראות כי שונות של 0.5% במשכנתא משמעותה כ- 32,000₪ ללווה על פני כל תקופת ההלוואה, ו- 133 ₪ לחודש.
אנו מבקשים להתחשב באמור לעיל בעת קביעת התקופה בה יחויב הבנק במימון דיור חלוף.