חומר רקע
שלום רב,
בישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, שהתקיימה ביום 5.2.08 , נדון סעיף 38(ג) בחוק ההוצל"פ – הסעיף העוסק באפשרות להתנות בשטר משכנתה או בהסכם משכון על העמדת סידור של דיור חלוף. חברי הכנסת סברו כי יש לבטל את היכולת להתנות על סידור הדיור החלוף, ויחד עם זאת יש לקבוע אמות מידה לדיור החלוף. בסיום הישיבה התבקשו הגורמים השונים שהשתתפו בה להעביר עמדותיהם בנושאים שנדונו (כולל הצעות לניסוח בחוק), כמו גם להשיב על מספר שאלות שהציגה היועצת המשפטית לוועדה.
עמדתנו העקרונית נותרה כשהייתה – אנו מתנגדים לביטול אפשרות ההתנאה הקיימת בחוק היום, ואת נימוקינו שטחנו בפרוטרוט בפני הוועדה. יחד עם זאת, לאור דעות חברי הוועדה, ובקשת היועצת המשפטית לוועדה, אנו מציעים מנגנון פשוט לחישוב סידור הדיור החלוף, שלדעתנו יתחשב בצרכיו של החייב – מחד גיסא, ויבטיח ודאות באומדן הסיכון לנושה – באידך גיסא.
רצופים לזה הצעתנו לתיקון הסעיף, ודברי הסבר מפורטים, תוך שאנו מתייחסים לשאלות שהציגה היועצת המשפטית לוועדה.
כפי הצעתנו, ההסדר יקבע בחוק עצמו, ואופן הביצוע ועדכונים נחוצים יהיו בתקנות מכוחו (יש נקודות שאנו כבר מציעים לכלול בהן, ובוודאי עוד נוסיף בעת הדיון באותן תקנות).
בהצעתנו ובדברי ההסבר לה אנו מפנים לנתונים המתפרסמים על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ובכך יתרון בהצעה זו, אשר מתבססת על נתונים רשמיים אובייקטיביים של גוף מוסמך. לנוחותכן, להלן קישורים אל הלוחות אליהם אנו מתייחסים, כפי שמופיעים בירחון לסטטיסטיקה של המחירים באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה:
לוח מחירי דירות: http://www.cbs.gov.il/www/price_new/a6_2_h.pdf
לוח שכר דירה: http://www.cbs.gov.il/www/price_new/a6_4_h.pdf
אנו עומדים לרשותכן לכל הסבר שיתבקש בנושא.
בכבוד רב,
טל נד"ב, עו"ד
סמנכ"ל, היועץ המשפטי
איגוד הבנקים בישראל (ע"ר)
רח' לבונטין 12 תל-אביב 65112
טל': 03-5609019
פקס: 03-5660317
הצעה לתיקון סעיף 38(ג) – חוק ההוצל"פ
1. להותיר את ס"ק (ב) כנוסחו הנוכחי מאחר והוא מתייחס לכל מקרה שהחייב לא מישכן את בית מגוריו.
2. ס"ק (ג) המוצע:
"הוראות סעיף קטן (א) יחולו גם על ביצועה של משכנתה או מימוש של משכון על בית מגורים ליחיד, זולת אם נרשמה המשכנתה או נרשם המשכון לפני תחילת חוק זה והתקנות לביצוע סעיף זה, ובתנאים הבאים:
א. החייב ובני משפחתו הסמוכים על שולחנו התגוררו בבית המגורים הממושכן בעת הגשת הבקשה לביצועה של המשכנתה או למימוש המשכון.
ב. אין לחייב ובני משפחתו הסמוכים על שולחנו מקום מגורים סביר אחר.
ג. לא יוותרו כספים לסכום ההשתתפות בסידור דיור חלוף משווי בית המגורים הממושכן, לאחר ניכוי סכום החוב לבעל המשכנתה או המשכון, וניכוי אומדן סכום ההוצאות המשפטיות לפי סעיפים 9 ו-10 לחוק.
ד. שולמו לבעל המשכנתה או המשכון, מעת יצירתם, תשלומים בגין תקופה שלא תפחת מ-24 חודשים.
ה. החייב לא קיבל בעבר סכום כסף לסידור דיור חלוף כלשהוא.
ו. לא התקיים אחד התנאים בסעיף 81 ב1 (ג)(1) לחוק.
סידור חלוף לפי סעיף קטן זה יהיה בדרך של תשלום סכום השתתפות בסידור דיור חלוף. הסכום ישולם על ידי כונס הנכסים של בית המגורים על חשבון הוצאות הכינוס.
בהסכמת הזוכה ניתן יהיה לאפשר לחייב להתגורר בבית המגורים הממושכן למשך תקופה שלא תעלה על שנה, במקום מתן סכום השתתפות בסידור דיור חלוף.
שר המשפטים רשאי לקבוע בתקנות, לאחר התייעצות עם שר האוצר ועם שר הבינוי והשיכון, ובאישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, את אופן התשלום וביצוע האמור בסעיף זה, ובכלל זה את מועד ואופן עדכון השעורים והסכומים שבו.
בסעיף זה:
"סכום השתתפות בסידור דיור חלוף" יהיה בגובה של עד 3.71% ממחיר הרכישה של בית המגורים הממושכן, ולא יעלה על 3944 ₪ לחודש למשך תקופה של שנה;
"מחיר הרכישה של בית המגורים הממושכן" – מחיר בית המגורים הממושכן על פי הסכם רכישתו, ואם הוגשה חוות דעת שמאי, על ידי החייב או לבקשתו, לבעל המשכנתה או המשכון בעת בקשת האשראי המובטח במשכנתה או במשכון – על פי חוות דעת זו;
"יחיד" – מי שאינו תאגיד".
_________________
דברי הסבר
1. עמדתנו העקרונית נותרה כשהייתה - יש לאפשר המשך ההתנאה על סידור דיור חלוף כפי שהדבר בחוק הקיים, ולכל היותר ללכת בכיוון עליו מצביעה הצעת החוק הממשלתית.
יחד עם זאת, מאחר וחברי הכנסת שהשתתפו בישיבת ועדת החוקה, חוק ומשפט בכנסת, ב-5.2.08, הביעו עמדתם כי יש לבטל אפשרות ההתנאה, ולהעמיד לרשות חייב ובני משפחתו הגרים עמו סידור חלוף, גם אם החייב מישכן את הדירה להבטחת אשראי, יש לקבוע מראש מה הנוסחה לפיה יחושב הסכום עבור סידור חלוף, ומה הם החריגים לכלל זה.
2. הצעתנו מבקשת לקבוע מנגנון פשוט לחישוב סידור הדיור החלוף – מחד גיסא, ולהבטיח ודאות באומדן הסיכון לנושה (וגם ידיעה ברורה לחייב מה יועמד לרשותו) – מאידך גיסא. הרעיון הוא לקבוע, כי במסגרת סידור הדיור החלוף יקבל החייב המפונה לא יותר מסכום המייצג את התשואה השנתית שיכול היה לקבל על דירתו לו היה משכירה – וזה הסכום שיעמוד לרשותו לשכירת דירת מגורים דומה. שיעור התשואה שיכול היה לקבל על דירתו לו היה משכירה יחושב עפ"י התשואה הממוצעת (השנתית) על דירת מגורים ממוצעת, מוכפל בשווי דירתו. כלומר, חישוב התשואה ייעשה אומנם בממוצע, כדי לייעל ולפשט את החישוב, אך יתייחס לשווי דירתו של החייב בעת בקשת האשראי הרלוונטי: כך תובטח ודאות לנושה ולחייב – הן בגידור הסיכון והן בשווי הדיור החלופי, וזאת במועד מתן ההלוואה, ויובאו בחשבון צרכיו של החייב – שהרי מסתמכים על שווי דירתו שלו, ובכך, בעצם, על הנחוץ לו ולמשפחתו, האזור בו הוא גר כיום, וכד'.
להלן הסבר לשעורים ולסכומים המופיעים בהצעתנו במסגרת הגדרת "סכום השתתפות בסידור דיור חלוף":
א. השיעור של 3.71% הוא שיעור התשואה הממוצע על דירת מגורים, וזאת התוצאה המתקבלת מהכפלת מחיר ממוצע של שכר דירה בשתים-עשרה, וחלוקת התוצאה במחיר ממוצע של דירה.
"מחיר ממוצע של שכר דירה" הוא: הממוצע הארצי של מחיר שכר דירה חופשי עבור דירה ממוצעת, בהתאם לנתוני הרבעון האחרון שלגביו פורסמו נתונים בירחון לסטטיסטיקה של מחירים האחרון שפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכון למועד מתן ההלוואה המובטחת במשכנתה/משכון, בפרק "מדד המחירים לצרכן", סעיף "דיור – מדדים ומחירים ממוצעים", לוח "מחירים ממוצעים של שכר דירה חופשי (₪), לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה (חדרים)", כפי שמופיע בשורת "סך הכל" באותו לוח.
"מחיר ממוצע של דירה" הוא: הממוצע הארצי של מחיר דירה ממוצעת, בהתאם לנתוני הרבעון האחרון שלגביו פורסמו נתונים בירחון לסטטיסטיקה של מחירים האחרון שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכון למועד מתן ההלוואה המובטחת במשכון או משכנתה, בפרק "מדד המחירים לצרכן", סעיף "דיור – מדדים ומחירים ממוצעים", לוח "מחירים ממוצעים של דירות בבעלות הדיירים (אלפי ₪), לפי אזור מגורים וקבוצות גודל הדירה (חדרים)", כפי שמופיע בשורת "סך הכל" באותו לוח.
התוצאה, נכון להיום, שחושבה לפי הפרסום האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היא 3.71%.
היתרון בהצעה זו, שהיא מתבססת על נתונים רשמיים אובייקטיביים של גוף מוסמך.
יצויין, כי מתן מלוא השיעור של התשואה הממוצעת (לתקופה של שנה) מהווה הליכה לקראת החייב, כאשר יש להביא בחשבון שהוא אשר לא עמד בהתחייבותו לפרוע את ההלוואה, וכי התגורר בדירה לפחות תשעה חודשים מאז שהחל לפגר בפירעון התשלומים ועד למינוי כונס הכנסים לשם מימוש המשכנתה או המשכון.
אנו מציעים, כי בתקנות מכוח החוק, ייקבע כי שר המשפטים יעדכן את השיעור, מידי שנה, על פי הנתונים האחרונים שפורסמו על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לפי הלוחות הנ"ל.
ב. הנתון המופיע בהצעתנו לסכום מירבי של השתתפות בסידור דיור חלוף - 3,944 ₪ לחודש - נובע משווי דירת מגורים סבירה למשפחה, כפי שנקבע בתקנות מס שבח מקרקעין (מס רכישה) תשל"ד-1974 לדירה יחידה, במדרגה השניה, דהיינו: 1,275,690 ₪ (שיעור של 3.5% מס רכישה), לפי הנוסחה: 3.71%X1,275,690 מחולק ל-12 חודשים. הנימוק לכך הוא, שאין מקום להעניק דמי שכירות גבוהים מאוד למי שהתגורר בדירת פאר ואינו עומד עתה בפירעון חובותיו, והגיוני שיעבור לדירה צנועה יותר.
אנו מציעים, כי ייקבע בתקנות ההוצל"פ שסכום זה יעודכן אחת לשנה, לפי שווי דירה מירבי לדירה יחידה לחישוב מס רכישה במדרגה בשיעור 3.5%, ובתנאי שלא יעלה על שיעור עליית המדד באותה שנה.
3. התנאים המקדמיים כדי לזכות בסידור של דיור חלוף, כפי שהוצעו לעיל ברישא לס"ק (ג) המוצע, מצביעים על הצורך באיזון בין זכותו הקניינית של הנושה בדירת המגורים, לבין רצון המחוקק לדאוג לקורת גג לחייב, ולהוציא מקרים שאין הצדקה לדאוג לקורת גג לחייב, אשר מישכן את דירתו להבטחת אשראי.
4. בהצעתנו יש אבחנה בין חייב שמישכן את דירתו (בין לצורך מימון רכישתה או קבלת מימון לצרכים אחרים), לבין חייב אחר, אשר מונה כונס נכסים למכירת דירתו בגין חוב אחר.
ההנחה היא, כי מי שמישכן את דירתו למימון רכישתה, לא היה לו מראש ההון הדרוש לרכישתה, ולכן קניינו אינו מושלם, כל עוד לא פרע את החוב, ולפיכך הנוסחה לסידור חלוף צריכה לפתור רק בעיה מיידית בקשר עם פינויו מהדירה ולא לטווח ארוך. הפתרון לטווח ארוך אמור להיות דומה לפתרון לכל אדם חסר דיור בישראל. כך גם לגבי חייב שהחליט למשכן את דירתו להבטחת אשראי ואשר עשה זאת תוך ידיעה שעלול להפגע אם לא יוכל לפרוע החוב. לכן הפתרון לסידור חלוף אמור להיות זמני ורק לתקופה הסמוכה למועד הפינוי ולצרכי הפינוי.
למקרים אחרים, יש להותיר את שיקול הדעת לראש ההוצאה לפועל תוך התחשבות בפרמטרים אחרים ושונים כפי שבאים לידי ביטוי, בין היתר, בפסקי הדין של בתי המשפט.
5. לפי הצעתנו, המבחן הראשי יקבע בחקיקה הראשית, והתקנות תשמשנה לקביעת השיטה ואופן הביצוע, ולעדכון שיעורים וסכומים.
6. נשוב ונדגיש - יש להעדיף קביעת אמת מידה שנותנת ודאות הן לחייב והן לנושה בדבר אמדן הסיכון. יש לזכור, כי התאגידים הבנקאיים חייבים לבצע אומדן סיכונים לפי נוסחאות בינלאומית שמיושמות וייושמו גם בישראל, כמו "בזל 2".