חומר רקע
23
ב
מאי
2016
ח"כ אלי כהן
יו"ר הוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
,שלום רב
הנדון: עמדת מרכז הגר
להצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ה–
2015
הצעת החוק אשר פורסמה ביום16.5.2016
מציעה הסדר משופר ביחס להצעה הקודמת ואנו מברכים על
כברת הדרך שנעשתה. יחד עם זאת, ישנן מספר סוגיות משמעותיות אשר לא מקבלות מענה גם בגרסת
החוק הנוכחית עליהן נעמוד בקצ
רה במסמך זה
:ואלה עיקרן
1
.
יצירת כלים למניעת דחיקתן של אוכלוסיות פגיעות ובפרט שוכרי דירות, ובפרט שוכרי דירות בעלי
.הכנסה נמוכה, מאזורים העוברים התחדשות
2
.
.שילוב דיור בהישג יד כפתרון לדחיקת דיירים ולשם יצירת מלאי דיור מוזל במרכזי הערים
3
.
שילוב
עבודה קהילתית לשם גיבוש הסכמות והעצמת דיירים
4
.
שקיפות
מניעת דחיקתן של אוכלוסיות פגיעות
האמצעים למניעת דחיקה של אוכלוסיית שוכרי דירות, בדגש על שוכרים וותיקים הזכאים לקצבת סיוע
בשכר דירה, בתהליכי התחדשות עירונית אינם מספקים. הרשות אמנם מוגדרת בהצעת החוק כמי
שנדרשת לתת "מענה הו "לם לצרכי האוכלוסיה המתגוררת במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית
(סעיף1
,)
.אך סמכויות ותפקידי הרשות אינם מכוונים לכך
אנו סבורים כי אחד מתפקידיה המרכזיים של הרשות הינו יצירה של פתרונות למניעת דחיקת אוכלוסיות
.בפרויקטים של התחדשות עירונית בין הפתרונות ניתן למ נות שילוב של דיור בהישג יד במתחמים אשר
עוברים התחדשות עירונית, ובפרט במתחמים גדולים (מעל100
.)יח"ד
בפועל, הרשות להתחדשות עירונית אינה מחויבת לקבוע יעדים לדיור בהישג יד או לגבש פתרונות
קונקרטיים עבור שוכרי דירות
–
כתוצאה מכך האוכלוסיה
הענייה באזורים המתחדשים תיוותר ללא הגנה
.ו"תגולגל" הלאה, אל אזורים חלשים אף יותר
לאור זאת יש להציע הג
נה משמעותית יותר על שוכרי דירות
באמצעות שילוב דיור בהישג יד במתחמי
התחדשות עירונית. לשם כך יש להטמיע בתפקידי הרשות פיתוח עקרונות מנחים וקריטריונים לשילו ב של
:דיור בהישג יד בתכנון מיזמים של התחדשות עירונית
מוצע לשנות את סעיף4
()(א8
)
" :כך פיתוח אמות מידה ועקרונות מנחים לתכנון של מיזמים להתחדשות
,עירונית
ולייעוד של דיור בהישג יד במיזמים להתחדשות עירונית."
כן מוצע להוסיף סעיף16
)(ו
א.
במיזם התחדשות עירונית שבו יבנו מעל100
יחידות דיור ייועדו10%
מסך יחידות הדיור
במתחם המחודש לדיור בהישג יד להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת המיועד לבעלי
הכנסה נמוכה
ובינונית (בחוק זה–
)דיור בהישג יד.
(
1
)
השר רשאי, במקרים חריגים, לקבוע בצו ההכרזה שיעורים אחרים מהקבוע
בפסקה (א) שיחולו על ה;תכנית
(
2
)
.החלטת השר תנומק ותפורסם באתר האינטרנט של הרשות להתחדשות עירונית
(
3
)
השר לא יחליט על שיעורים נמוכים מהאמור בפסקה (א) אלא אם כן שוכנע כי
:התקיים אחד מהמפורטים להלן
)(א
נוכח מאפייני היישוב או היצע הדירות להשכרה ברשות המקומית שבתחומה
נכלל שטח התכנית אין
;הצדקה לקביעת שיעורים כאמור
)(ב
קביעת השיעורים כאמור תביא לכך שהתכנית לא תהיה ישימה, בהתחשב
,בין השאר במספר יחידות הדיור שיוצעו לציבור במחיר מופחת בתחום התכנית
;למעט יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת
ב.
רשות מקומית תערוך הגרלה להענקת זכות
לשכירת יחידת דיור שהיא דיור בהישג יד להשכרה .
(
1
) הממשלה
או ועדת שרים שמינתה לעניין זה תקבע תנאי סף להשתתפות בהגרלה לרבות מבחן
.הכנסה, תקרת הון עצמי והיות הזכאי חסר דירה
(
2
)
משרד הבינוי והשיכון ינפיק
תעודת זכאות
למי שנמצא זכאי לפי תנאי הסף שנקבעו כאמור
( בפסקה1
.)
(
3
)
חסר דירה שהיה שוכר בדירה במתחם בו נחתמה עסקת פינוי בינוי במשך3
שנים טרם פינוי
דיירי הבניין לצורך עבודות התחדשות עירונית (ב
חוק זה
–
שוכר ותיק) יהיה בעל זכות ראשונים
.לדיור בהישג יד
(
4
)
.מתן קדימות לדיור בהישג יד לשוכר ותיק על פני משתתפים בהגרלה לא תהווה אפליה
ג.
יחידת דיור בהישג יד תועמד לשכירות למשך20
.שנה
ד.
יחידת
הדיור תשמש להשכרה ל
אדם יחיד ובני משפחתו לתקופה של שנה אחת לפחות (
בתוספת זו–
תקופת שכירות ,)ובלבד שתינתן לאותו אדם זכות ברירה לשכור את יחידת הדיור למגורים לתקופות
שכירות נוספות של חמש שנים במצטבר ,אלא אם מתקיים אחד מאלה:
(
1
) נותרה תקופה קצרה יותר עד תום תקופת ההעמדה לשכירות;
(
2
)
השוכר התקשר בהסכם לרכישת.יחידת דיור
ה.
דמי שכירות ביחידת דיור שהיא דיור בהישג יד להשכרה,
יהיו פחותים בשיעור מינימאלי
של
20%
מדמי
השכירות המשתלמים משוכר מרצון למשכיר מרצון בעד שכירות של יחידת דיור דומה בגודלה
ובמיקומה באותו אזור
, כפי שיקבע שמאי מטעם מוסד התכנון
ו.
רשות
מקומית רשאית
לקבוע
שיעור
הפחתה מ דמי השכירות
הגבוה יותר מ
השיעור הקבוע בפסק ה(ו)
ולהחילו באופן אחיד או משתנה על כלל יחידות הדיור שהן דיור בהישג יד להשכרה, בהתאם למדיניות
שתקבע ,
לשם יצירת תמהיל מגוון של
דמי שכירות בדיור בהישג יד להשכרה והתאמתם לאוכלוסי
י ה
בעלת הכנסה בינונית ונמוכה.
ז.
רשות
מקומית רשאית
לקבוע
שיעור
הפחתה מ דמי השכירות
הגבוה יותר מ השיעור הקבוע בפסקת
)משנה (א
ולהחילו באופן אחיד או משתנה על כלל יחידות הדיור שהן דיור בהישג יד להשכרה, בהתאם
למדיניות שתקבע , לשם יצירת תמהיל מגוון של
דמי שכירות בדיור בהישג יד להשכרה
והתאמתם
לאוכלוסי
י ה
בעלת הכנסה בינונית ונמוכה.
ח.
,השר, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, יקבע תקנות לעניין סעיף זה
לרבות אמות המידה להגדרת הכנסה בינונית נמוכה ול עניין התאמת גובה דמי השכירות
".לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה
עבודה קהילתית לשם גיבוש הסכמות והעצמת דיירים
אנו מברכים על התוספת החשובה בנושא מנהלות עירוניות בהצעת החוק, יחד עם זאת, לצד פעולת
המנהלות העירוניות יש לעודד פעילות של גופים נוספים המתמחים בהעצמת דיירים ותהליכים חברתיים
.לגיבוש הסכמות ועיצוב תהליכי התחדשות עירונית לטובת התושבים
מוצע לתקן את סעיף4
()(ב4
:)לפעול לגיבוש הסכמות דיירים בעלי דירות לביצוע מיזמים להתחדשות
עירונית ,ולשם כך, בין השאר ,לפעול/לעודד ולסייע להקמת מנהלות עירוניות ,לבצע פעולות הסברה ,לעמוד
בקשר עם הדיירים ולהעניק ייעוץ לדיירים ביחס לאפשרויות מימושם של מיזמים להתחדשות עירונית; בין
השאר באמצעות עידוד ו
סיוע הקמת מנהלות עירוניות,
ובאמצעות
מימון ו התקשרות עם גופים אחרים
המתמחים ב
העצמת דיירים ו.גיבוש הסכמות דיירים בתהליכי התחדשות עירונית
שקיפות
הרשות לכשתוקם תעסוק בנושאים ציבוריים מובהקים שלציבור הרחב אינטרס רב בהם. תחום פעילותה
של הרשות מחי יב כי
תפעל בשקיפות מוגברת וכי תהיה מחויבת לפרסם באופן יזום מידע על פעילותה
.ועל החלטותיה
הצעת החוק המתוקנת מטילה על הרשות לפעול בהתאם לאמות מידה שוויוניות אשר יפורסמו וכן לפרסם
את נהליה–
.אולם אין בחובות אלה די על מנת להבטיח כי הרשות תפעל בשקיפות עליה לפרסם את
החלטות מנהל הרשות בעניין הכרזת מתחמים וכן את הפרוטוקולים של דיוני הרשות בהכרזת
מתחמים-
באתר אינטרנט שהינו .נגיש וזמין לציבור
יש להבטיח כי חובות הפרסום של הרשות אינן נופלות מהחובות החלות על גופים ציבוריים מקבילים כמו
מועצת רשות מקרקעי ישראל–
אשר
מחויבת לפרסם את החלטותיה או החלטות ועדותיה-
סעיף4
)(יג)(א
לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך–
1960
.
הנחה בארנונה
יש להגביל את ההנחה בארנונה לדיירים אשר התגוררו במתחם לפני ההתחדשות העירונית ושבו להתגורר
בו לאחר
השלמת הבניה, וכן לשוכרי דירות חוזרים. אין הצדקה לה עניק הנחה בארנונה למי שבבעלותו
דירה המושכרת לצד ג' ו/או לשוכר דירה מטעמו, שכן ניתן להניח שבעל הדירה הוא שיהנה מההנחה
בארנונה. בהתאם, מוצע להאריך את תקופת ההנחה בארנונה עבור בעלי דירות ושוכרים חוזרים ל-
10
.שנים
מוצע לתקן את סעיף16
:)(ג)(ב מחזיק
או שוכר
בדירת תמורה
אשר התגורר בדירה במשך3
שנים קודם
לפינוי המתחם לצורך בצוע עבודות ,התחדשות עירונית
יהיה זכאי להנחה של
100
אחוזים בתשלומי
ארנונה בשל דירת תמורה אחת בלבד בעד שטח השווה להפרש שבין השטח החייב בארנונה בדירת
התמורה לבין השטח שבעדו חויב המחזיק בארנונה בדירת המגורים הקודמת ,קודם מכירת
הזכויות בה ,וזאת עד תום
5
10
שנים מהמועד שבו ניתן להטיל ארנונה על דירת התמורה.
ועדות משנה מיוחדות לדיון בתכנית להתחדשות עירונית
הרכב ועדות המשנה אשר יוקמו לצד הועדות המחוזיות הוא צר ואינו משקף את חשיבות השלטון
המקומי בתהליכי התחדשות עירונית. כמו כן נעדר יצוג לציבור ולגורמי מקצוע אשר עוסקים בהיבטים
חברתיים בתכנון. לפיכך מוצע
להוסיף לועדות נציגים
שיחזקו את השיקולים החברתיים בהליכי התחדשות
עירונית:
מו צע לתקן את סעיף22
להצעת החוק, בסעיף11
()(א3
:)(ב) לחוק התכנון והבניה יתווספו הסעיפים
(
8
)
חבר סגל של מוסד אקדמי המתמחה בתכנון ערים ואזורים, מדעי החברה או משפטים. הנציג יקבע ע"י
.האקדמיה הלאומית למדעים
(
9
)נציב שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות.
(
10
)נציג האר גונים החברתיים העוסקים בנושאי רווחה, תכנון ומשפט, שיבחר ע"י מנכ"ל משרד הרווחה
.והשירותים החברתיים
(
11
)
.יושב ראש הועדה המקומית בה מתקיימת התכנית להתחדשות עירונית אשר נדונה בפני הועדה
ה
קרן להתחדשות עירונית
אנו מתנגדים למחיקת ס"ק (ד) ו-
(ו) בסעיף2
ד לחוק רשות מקרקעי ישראל. סעיף (ד) קובע כי השר יקבע
את סדרי פעולות הקרן בתקנות, את תפקידי הקרן לרבות קביעת מבחנים שוויוניים למתן סיוע, חובת
פרסום המבחנים ודיווח על השימוש בכספי הקרן. סעיף (ו) מחייב את השר האמון על הקרן לפרסם דין
וחשבון ע .ל פעולותיה, הכנסותיה, הוצאותיה והמיזמים שסייעה להם ביטול סעיפים אלו יפגע בשקיפות
.התנהלות הקרן ואין סיבה לפטור את הרשות להתחדשות עירונית מחובות אלה
.לסיכום, הקמת הרשות וקידום ההתחדשות העירונית הם צעדים חשובים ומבורכים אך יש להבטיח
שההשקעה בהתחדשות עירונית תעשה תוך ניצול ההזדמנות להטיב את איכות חייהם של דיירי
.האזורים הוותיקים שרבים מהם נמנים על אוכלוסיות מוחלשות יעדים אלו צריכים לבוא לידי ביטוי
במסגרת הגדרת המטרות, התפקידים והסמכויות של הרשות כגוף שעתיד להיות אמון על ת חום
.ההתחדשות העירונית
אנו תקווה כי הועדה תמצא את הדרך להטמיע את ההערות המובאות לעיל, על מנת להבטיח כי
.תהליכי התחדשות עירונית יטיבו עם כלל שכבות האוכלוסיה
,כמו כן
נבקש
.להציג את עמדתנו בפני הועדה במסגרת דיוני הצעת החוק
,בברכה
פרופ' נטע זיו
סבסטיאן ולרשטיין
אורי אטינגר, עו"ד
מנהלת אקדמית
מנהל תחום מחקר
מנהלת תחום קידום מדיניות