חומר רקע
23
במאי2016
לכבוד
ח"כ אלי כהן
, יו"ר
הוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק הרשות נממשלתית להתחדשות עירונית
הכנסת
שלום רב,
הנדון :
עדכון
הערות עמותת במקום והאגודה לזכויות האזרח
להצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
, התשע"ה-
2015
לקראת כינוס הוועדה לדיון בהצעת החוק שבנדון
ביום24.5.16
, להלן הערות עמותת במקום–
מתכננים למען זכויות תכנון והאגודה לזכויות האזרח בישראל נל
וסח
המוצע מיום16.5.16
. הערות
לנוסח קודם הוגשו ביום22.7.15
וחלק ניכר מהן מציעה כע .ת הוועדה להטמיע בנוסח המתוקן
מבוא
אנו תומכים בהקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית. מטרת הערותינו להטמיע בין תפקידי
הרשות, סמכויותיה ושיקוליה גם היבטים חבר
תיים , על מנת להבטיח שכלל הדיירים הקיימים
במתחמי התתחדשות עירונית–
בין שאלה
בעלי דירות ,
שוכרים
שנים ר בות או דיירים בדיור
הציבורי- יוכלו ליהנות מ
פירות הפיתוח ולהישאר ב
שכונה המתחדשת ולא יידחקו ממנה . התאמת
התכנית לצרכי התושבים נחוצה גם על מנת
להוציא לפועל תכניות של התחדשות עירונית המותנות
בהסכמת התושבים הקיימים ותוך שיתופם .
בהערות שהגשנו לנוסח הקודם התייחס נו בהרחבה לבעיות החברתיות המאפיינות תהליכי
התחדשות עירונית ול
פוטנציאל
הגבוה
ל פגיעה קשה
בזכויותיהם של תושבים באזור ההתחדשות .
כיון שכך, ובעיקר בשל העובדה שחלק ניכר מהערותינו הקודמות מציעה כעת הוועדה להטמיע
בנוסח המתוקן, לא נחזור על הדברים, ונתמקד בהערות לסעי .פים הספציפיים המוצעים
אנו מציעים
להוסיף
ו/או לתקן את הנוסח המוצע כלהלן:
פרק א' לנוסח המוצע – מטרות והגדרות
1.
'סע1
:
אנו מברכים על התוספת שמציעה הוועדה "לרבות מתן מענה הולם לצרכים...". הדבר
משקף הבנה של חשיבות ההתיחסות התכנונית לאוכלוסיה הקיימת והמתאם הג בוה בין
.התייחסות זו למימוש הפרוייקטים בפועל
2
פרק ב' לנוסח המוצע – הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, תפקידיה וסמכויותיה
2.
'סע4
()(א3
): נטילת הסמכות מהוועדה המקומית והעברתה
לרשות
,להתחדשות עירונית
שאינה
מכירה מקרוב את השטח והתושבים היא בעייתית לדעתנו
.ולא רצויה
כך גם ביחס לנטילת
הסמכות הקבועה בחוק התכנון והבניה (שם עוברת הסמכות לידי הוועדה המחוזית). הבעייתיות
מתחזקת נוכח העובדה שבתכניות התחדשות עירונית ישנו משקל רב לעמדת הרשות המקומית
לא רק בשבתה כוועדה מקומית אלא גם כמי
,שמכירה את צרכי האוכלוסיה הקיימת וקשייה
.שלהם יהיה צורך לתת מענה במסגרת התכנית
3.
סעיף4
()(א6
א): הסעיף משקף הטמעה של הערותינו החשיבות של פתרונות לתחזוקה ארוכת
,טווח ואנו מברכים עליו. עם זאת אנו מציעים נוסח בעל אופי אופרטיבי יותר. במקום המילה
.""קידום" אנו מציעים לכתוב: "לחייב הטמעה בתכניות ולקבוע מדיניות מנחה
4.
סעיף4
()(א10): יש להו
סיף: "הפצת המידע תיעשה בכל שפה שהינה שפת אמם של יותר מ-
10%
מתושבי המתחם, ותכלול הודעות לתיבת הדואר של כל תושבי המתחם."
5.
בסוף סעיף4
( (א) יש להוסיף סעיף קטן13) לאמור: "קבי
ע ת הנחיות לביצוע תסקיר חברתי טרם
תכנון . התסקיר החברתי ייערך על ידי יועץ חברתי
שתממן הר
ות ש וי היה חלק ממסמכיה
המחייבים של התכנית .
,תסקיר יכלול: רקע חברתי, כלכלי ודמוגרפי על המרחב והאוכלוסייה
לרבות סוג החזקה בדירה ,, מצב כלכלי פילוח
גילאי וכ
יוצא באלה , יחס הדיירים לגבי
ההתחדשות הרצויה, חלופות אפשריות לחידוש השכונה ומנגנונים למניעת דחיקה, צרכים
ב תחום הדיור, תחבורה ושירותים והערכה בדבר התאמת היצע השירותים הקיים לגידול הצפוי
באוכלוסיי ".ה
6.
סעיף4
()(ב2
): אנו תומכים מאוד בתוספת קרקע משלימה למתחמי פינוי בינוי על מנת להפוך את
התכנון למתון יותר, נמוך יותר ומתאים יותר לצרכי הדיירים הקיימים.ויכולתם הכלכלית
בהתאם לכך, מטרת הוספת קרקע משלימה צריכה להיות שמירה על רווחיות דומה עבור היזם
תוך הנמכת הצפיפות (שיש לה משמעויות חברתיות וכלכליות רבות כפי שפירטנו בהערותינו
מיולי2015
). לפיכך, במקום "הגדלת" יש לכתוב "שמירת", ואחרי המילה "כאמור" יש להוסיף
"תוך הורדת הצפיפ ."ות הנדרשת
7.
סעיף4
()(ב7
א): אנו מברכים על הצעת הוועדה לסייע לדיירים הקיימים ובכך גם לישימות
הפרוייקטים, באמצעות הפצת מידע והסברה. לשם האפקטיביות, ולאור ההרכב האופייני של
הדיירים במתחמים אלה, יש להוסיף "חומר ההסברה יופץ בכל שפה שהינה שפת אמם של יותר
מ-
10%
מ."תושבי המתחם, ויומצא לתיבת הדואר של כל תושבי המתחם
א.
סעיף4
()(ב8
:)ראשית ,
אנו מברכים על היוזמה למנות ולהעסיק יועצים חברתיים במיזמים
להתחדשות עירונית. על מנת שהרעיון החיובי ישא פירות, יש להוסיף: "על בסיס המידע
."שנאסף בתסקיר החברתי ובאמצעות הטמעת מסקנותיו בתכנית
שנית,
יש להקים מאגר
3
יועצים חברתיים בפיקוח משרד הרווחה, וכן למסד במשרד הרווחה תפקיד של יועץ מלווה
להתחדשות עירונית אשר ילווה ויפקח על התהליך. באופן זה יקבלו המלצות היועץ החברתי
.ביטוי אמיתי ומועיל בתכנית
פרק ה' לנוסח המוצע – הכרזה על מתחם פינוי ובינוי
8.
עם ביטול הסעיפים העוסקים במליאת הרשות, נותרנו למעשה ללא כל הסדרה של חברי הרשות
.וללא חובת תיאום או היוועצות עם שחקנים רלוונטיים אחרים בתחום מורכב זה לאור זאת
.נעיר את הבאים
9.
בסעיף16
,)(א ,העוסק בסמכות מנהל הרשות להכריז על מתחם כמתחם לפינוי לשם בינוי אחרי
המלים "מנה ל הרשות" יש להוסיף "ולאחר קבלת עמדותיהם של נציגי הוועדה המחוזית, הרשות
המקומית, משרד הרווחה, משרד השיכון, משרד האוצר ורשות מקרקעי ישראל ולאחר קיומה
של ישיבה אחת לפחות אליה יוזמנו כל אלה לאחר שנמסרו להם העמדות בכתב
."
10
.
אחרי סעיף16
(א) יש להוסיף "סעיף16(א1
): תנאי להכרזה על מתחם להתחדשות עירונית יהיה
."עריכת תסקיר חברתי למתחם לפי הנחיות הרשות ובליווי יועץ חברתי ממשרד הרווחה
11
.
יש לקבוע כי הרשות לא תכריז על מתחם כמתחם פינוי בינוי בטרם תיתן דעתה לכלים ממתני
ג'נטריפיקציה, לרבות המקור התקציבי לכל ים אלו. כך, למשל–
ניתן לקבוע כי מתחמים בבעלות
ציבורית או עירונית באזור יוקדשו לבניית דיור בהישג יד ודיור ציבורי חדש, עם עדיפות
לתושבים הותיקים מעוטי ההכנסה באזור
'פרק ה1 לנוסח המוצע
: הוראות לעידוד התחדשות עירונית
12
.
סעיף16
" ד(א): במקום "מתחם פינוי ובינוי" יש לכתוב מיזם
להתחדשות עירונית", על מנת
שגם
בפרוייקטים לפי תמ"א38
תהיינה אותן הגנות לדיירי הדיור הציבורי כמי שהם פגיעים במיוחד
.במצבים אלה
13
.
סעיף16
()ד(א1
): אנו סבורים כי יש מקום לעדכון כללי משרד הבינוי והשיכון בנוגע לזכויות דיירי
הדיור הציבורי
בהתחדשות עירונית. מכל מקום, בהקשר זה יש להוסיף בסוף המשפט :"[על פי
כללי משרד הבינוי והשיכון] שיעוגנו בתקנות ובאישור הוועדה."
כמו כן יש לקבוע כי למעט
המקרה הקבוע בסעיף8
(ב) לא תיפגע זכותו של דייר בדירה ציבורית לרכוש את דירתו עקב
קידום מיזם להתחדשות עירונית. במקרה זה, המחיר של הדירה ממנו תיגזר ההנחה ייקבע
בהתאם למחיר של דירה דומה במתחם דומה שאינו מיזם התחדשות עירונית. זאת על מנת
שהעובדה שמקודמת תכנית התחדשות לא תביא להערכה גבוהה של מחיר הדירה, המשקפת את
.הפוטנציאל להגדלת הזכויות, וכך תהווה חסם ממשי בפני דיירי מהאפשרות לרכוש דירתם
4
14
.
בסעיף16ג (א) שפו
טר
מעלייה בתשלומי הארנונה לתקופה של חמש שנים את מי שהחזיק קודם
.דירה במתחם
יש לקבוע כ י לגבי דיירי דיור ציבורי–
התקופה תהיה ארוכה יותר של10
שנים
.לפחות
פרק ז' לנוסח המוצע: ביצוע ותקנות, תיקונים עקיפים, תחולה והוראות מעבר
15
.
סעיף22
(2
) לנוסח המוצע–
הוספת סעיף11א3
:.(א) לחוק התכנון והבניה אנו תומכים בהסדרת
ההיבטים החברתיים של התחדשות עירונ ית גם במיזמים מכוח תמ"א38
.
16
.
סעיף11א3
.(ב) המוצע להוסיף לחוק התכנון והבניה: לחברי ועדת המשנה לתכניות להתחדשות
עירונית יש להוסיף את הבאים: נציג משרד הרווחה, נציג משרד התחבורה, נציג רשות מקרקעי
ישראל. בהתאמה, יש למחוק את סעיף11א3.(ג), שכן על נציג רמ"י להיות
חבר ועדת המשנה ולא
.ממלא מקום
17
.
סעיף11א3
().(ב6
) המוצע להוסיף לחוק התכנון והבניה: אחרי "הרשויות המקומיות" יש להוסיף
.""שאחת מהן היא הרשות המקומית שבתחומה נמצא המתחם להכרזה
18
. סעיף ף11א3
.(י'א) המוצע להוסיף לחוק התכנון והבניה: ישנו קושי במניעת תכנון מפורט ולו גם
בהיקף מזערי במתחם כבר מיום החלטה על הפקדת תכנית להתחדשות עירונית. בין החלטת
הפקדה להפקדה יכול לחלוף, ועל פי רוב אכן חולף, זמן רב מאוד (חרף המגבלות שקובע חוק
התכנון והבניה על תוקף החלטות בדבר תנאים להפקדה). מהפקדת תכנית ועד אישורה חולף זמן
רב נוסף, ובין אישור תכנית ליישומה בפועל עלול לחלוף, שוב, זמן ארוך ביותר, כאשר בכל אותן
שנים שעשויות להגיע לעשורים, אין אפשרות לבצע שינויים מזעריים בבניה, כגון תוספת זניחה
של שטח עיקרי או תיקון קו בנין וכדומה. מצב כזה אינו רצוי והוא יחמיר את תנאי הדיור של
הדיירים הקיימים., באופן שעולה פי כמה על היתרונות שבו
19
.
סעיף22
(3
) בכותרת "תמהיל דירות קטנות", אנו מברכים על ההתייחסות החשובה לסוגיית היצע
.הדירות הקטנות בפרוייקטים להתחדשות עירונית להבדיל מבניה חדשה, בפרוייקטים הנדונים
כאן ישנה אוכלוסיה קיימת שיש להתחשב בצרכיה לרבות
הצורך בדירות קטנות המתאימות בין
היתר ליכולת הכלכלית. מכאן, שאם המטרה היא להתחשב באוכלוסיה הקיימת–
ההקצאה של
20%
דירות קטנות בפרוייקט צריכה להיות
בנוסף
.לדירות קטנות שתהיינה דירות תמורה באופן
זה דיירים קיימים המעוניינים בדירה קטנה יוכלו לקבל אותה מבלי לפגוע בהקצאת הדירות
.הקטנות לכלל הציבור סעיף22
(6
) שכותרתו "הוראה לרשות המקומית להכין תכנית תוך12
"חודשים–
אנו סבורים כי זהו לוח זמנים קצר ביותר ובלתי מתקבל על הדעת לעריכת תכנית כה
מור .כבת שתענה לצרכי התושבים ותהיה בת ביצוע
20
.
סעיף23
–
תיקון חוק רשות מקרקעי ישראל: סעיף23
(2
) לעניין הפרשה בשיעור של2%
לטובת
הקרן להתחדשות עירונית-
יש לקבוע חלוקה פרוגרסיבית המותאמת ליכולתה הפיננסית של
.הרשות המקומית
5
21
.
סעיף26
(ד)
עד26
(ו) בענין תיקון חוק מיסוי מקרקעין:
מוצע שהקלות יחולו גם על זכויות הבניה
שלא מכוח התמ"א .
מדובר בהעמקת הפגיעה של תמ"א38
בהכנ סות של הרשות המקורית
מהיטלי השבחה. אם כיום רק הזכויות של התמ"א פטורות מהיטלי השבחה (ומדובר בזכויות
בהיקף גדול מאוד), הרי שלפי המוצע גם זכויות הבנייה התב"עיות שטרם מוצו בבניין הישן יהיו
פטורות מהיטלי השבחה. המשמעות בפועל היא שבפרויקטים של תמ"א38
הריסה ובני יה מחדש
לא ניתן יהיה לגבות בכלל היטלי השבחה. כך הרשות המקומית תידרש מצד אחד לספק שירותים
למספר גדול פי כמה של דיירים שיתגוררו במבנים החדשים, ומצד שני תגמולי היטלי ההשבחה
מהפרויקטים הללו יהיו0
, בניגוד למצב הקיים, שבו יש גבייה מסוימת (גם אם מוקטנת) של
היטלי
השבחה בתמ"א38
.
פתרון לשוכרי דירות
22
. ההצעה המעוד כנת לא נותנת מענה לשוכרי דירות במתחמים של התחדשות עירונית וסכנת
.דחיקה, למעט התוספת שלפיה הקרן להתחדשות עירונית תוסמך להקצות כספים למטרה זו
,בנוסף ולחלופין
אנו מציעים לקבוע כי על
דיור בהישג יד במתחמי התחדשות יחולו כללי הקצאה
מיוחדים, שמשקפים את התכלית של מניעת דחיקה:
"
דירות להשכרה לטווח ארוך יושכרו תוך מתן עדיפות לשוכרים העומדים בתנאים הקבועים
בסעיף זה, לפי הסדר המצוין, ועדיפ:ות זו לא תיחשב כהפליה אסורה
.א
מי ששוכר דירה במתחם פינוי בינוי לפחות שנה וזכאי לסיוע בשכר דירה
.ב
מי ששוכר דירה במתחם פינוי בינוי לפחות שנה ואינו זכאי לסיוע בשכר דירה
השר ייקבע תקנות למימוש סעיף זה בתוך90
ימים מיום כניסת החוק, לרבות סדרי ההגרלה ,
ואלו יאושרו על ידי הוועדה לקידום חוק הרשות להתחדשות עירונית"
,בכבוד רב
ד"ר
יעל פדן
, אדר
יכלית
, ושרון קרני כהן, עו"ד
גיל גן-מור, עו"ד
עמותת במקום– מתכננים למען זכויות תכנון
האגודה לזכויות האזרח בישראל
:העתקים
חברי הוועדה המיוחדת לדיון בהצעת חוק ה רשות
ה
ממשלתית להתחדשות עירונית
שר האוצר, ח"כ משה כחלון
שר הבינוי, ח"כ יואב גלנט