חומר רקע
מספר פנימי: 571578
הכנסת העשרים
יוזמים: חברי הכנסת אלי כהן
יואב קיש
______________________________________________
הצעת חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשע"ו-2015
דברי הסבר
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, קובע כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר המשולם בגין הדירה, אם לא ניתנה בטוחה. בחוק נקבעו חמש אפשרויות למתן בטוחה: א. ערבות בנקאית; ב. ביטוח; ג. שיעבוד; ד. הערת אזהרה; ה. בעלות. הבטוחה הנפוצה ביותר, הינה ערבות בנקאית והיא ניתנת, ככלל, מקום בו יש ליווי בנקאי לפרויקט (ולעיתים אף כאשר אין ליווי בנקאי שכזה).
כיום, על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, למחיר דירה שמוכר עוסק מתווסף מס ערך מוסף. מאחר שעל פי חוק המכר, "מחיר הדירה" מוגדר ככל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה, נמצא שעל פי החוק, הערבות הניתנת לפי חוק המכר כוללת אף את סכום רכיב המע"מ שבגין המכירה. זאת, על אף שרכיב המע"מ המשולם ע"י הקונה למוכר מועבר מהמוכר לרשות מע"מ, ולמעשה אינו נשאר בקופת הפרויקט. יתרה מכך, כאשר מדובר ברכישה כאמור על-ידי עוסק, הרוכש מזדכה על רכיב המע"מ המשולם למוכר. חרף כל זאת, עקב ההגדרות הקיימות כיום בחוק המכר, עדיין נדרש המוכר להמציא לרוכש ערבות בנקאית על מלוא הסכום ששולם ע"י האחרון, לרבות רכיב המע"מ. כלומר, ערבות חוק המכר הממומנת מקופת הפרוייקט כוללת אף סכומים המצויים ברשות המיסים, ובמכירה לעוסק היא אף גבוהה מהתשלום נטו.
לאור האמור, מוצע לתקן את חוק המכר באופן שמוכר יעניק לקונה ערבות מלאה בניכוי חלק המע"מ שהועבר לרשות המיסים. במידה שלא תצא העסקה אל הפועל בנסיבות המתוארות בחוק המכר, יזכה הרוכש להגנה מלאה על מלוא הסכום ששולם - כספים שהועברו לרשות המיסים.
תיקון סעיף 2(1) 1. 1. בחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (להלן: "החוק"), בסוף ס"ק 2(1) יתווסף: "לענין זה "המחיר" - למעט מרכיב המע"מ שנכלל בחשבונית שהוציא המוכר לקונה בגין קבלת כספים כאמור;".
הוספת סעיף 2ד 2. 2. אחרי סעיף 2ג לחוק יתווסף סעיף 2ד שיורה כדלקמן:
"2ד. קדימות הקונה ביחס להחזר מס ערך מוסף
בוטלה מכירה של דירה או לא יצאה אל הפועל שלא מחמת הפרת הקונה את התחייבויותיו ובנסיבות המקנות לקונה את הזכות להיפרע מהערבות הבנקאית שנמסרה לידיו כאמור בס"ק 2(1) לעיל, יהא הקונה זכאי להחזר מס הערך המוסף ששולם בגין המכירה מעם רשות המס ישירות לידיו. לעניין זה דין הקונה כדין בעל זכות שעבוד ראשונה הקודמת ועדיפה על זכותו של כל נושה אחר של המוכר, וזאת על אף האמור בכל דין או הסכם.".
תיקון עקיף - חוק מס ערך מוסף בחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975, לאחר סעיף 34ב יווסף סעיף 34ג שיורה כדלקמן:
"34ג. החזר לקונה במקרה של מכירה של דירה שלא יצאה אל הפועל
שוכנע המנהל כי בוטלה מכירה של דירה או לא יצאה אל הפועל שלא מחמת הפרת הקונה את התחייבויותיו ובנסיבות המקנות לקונה את הזכות להיפרע מהערבות הבנקאית שנמסרה לידיו כאמור בס"ק 2(1) לחוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (בסעיף זה: "חוק המכר"), יהא הקונה זכאי לבקש מהמנהל כי מס הערך המוסף ששולם בגין המכירה יוחזר לו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום על ידי הקונה ועד יום ההחזר. אין באמור כדי לפגוע בזכויות הצדדים להסכם לפי כל דין."