חומר רקע
תמ"א38
ביישובי הפריפריה
תמ"א38
היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. התכנית אושרה ב-
2005
ומאז תוקנה שלוש פעמים. כיום נמצאים בהליכים שני תיקונים נוספים לתמ"א38
.
תמ"א38
מאפשרת טיפול במבנים ישנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה בשתי דרכים
( :עיקריות1
( ;) חיזוק הבניין הקיים2
) הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש במקומו. בשני
המסלולים, התכנית משתמשת בזכויות בנייה לתוספת קומות ויחידות דיור כמ
כשיר
הכלכלי
.למימון הטיפול בבניין והבטחת עמידותו בפני רעידות אדמה
הבעיות הכרוכות במודל ה כלכלי שבבסיס תמ"א38
ה מנגנון
ה כלכלי שעליו מבוססת תמ"א38
משקף הליך עמוק של הפרטה, שבמסגרתו מתנערת
למעשה המדינה מאחריותה לחיי אזרחיה ומעבירה את האחריות לטיפול במבנים שאינם עמידים
בפני רעידות אדמה
.לסקטור הפרטי השימוש בזכויות בנייה כמכשיר כלכלי למימון פעולות
:החיזוק מעורר בעיות רבות, שאלה העיקריות שבהן
השווי הכלכלי של זכויות הבנייה שתמ"א38
מאפשרת נגזר מ .ערך הקרקע בכל יישוב ואזור
כתוצאה מכך ,
,ביישובי הפריפריה
המאופיינים בערכי קרקע נמוכים
, זכויות הבני יה מכוח
תמ"א38
הן בעלות ערך נמוך משמעותית משוויין באזורי הב
יקוש,
ולכן אין כמעט היתכנות
כלכלית לביצוע הת
כנית.
קיים
מתאם
הפוך בין המרחב הגיאוגרפי שבו קיימת היתכנות כלכלית למימוש תמ"א38
לבין
רמת הסיכון
ל
רעידת אדמה חזקה : אזורי הסיכון הסיסמי העיקריים בישראל הם לאורך
השבר הסורי-
אפריקאי, שם
שוכנות ה ,ערים אילת, בית שאן
צפת וקריית שמונה . בכל הערים
הללו תמ"א38
לא מי .ושמת בהעדר כדאיות כלכלית
התמ"א ממומשת ב עיקר בערים כמו תל
,אביב, הרצליה, ורמת גן המאופיינות בערכי קרקע גבוהים אך ברמת סיכון.סיסמי נמוכה
השימוש בזכויות בנייה כמכשיר כלכלי
סותר את עקרונות התכנון המרחבי, שלפיהם י ש
לקבוע זכויות בנייה משיקולים תכנוניים ולא על בסיס תחשיבים כלכליים בלבד. באזורים
שבהם תמ"א38
ממומשת ב
היקף נרחב
,נוצר לעתים קרובות מחסור בתשתיות פיזיות (חניה
דרכים וכו'), במבני ציבור ובשטחים ציבוריים פתוחים, משום שהתכנית מוסיפה מספר גדול
של יחידות דיור ותו שבים בלי תוספת כלשהי בתשתיות ובשטחים ציבוריים. התוצאה היא
,פגיעה משמעותית באיכות החיים, הן של התושבים הקיימים והן של התושבים החדשים
.שנאלצים להתחרות על התשתיות והשטחים הציבוריים המוגבלים הקיימים
תמ"א38
לא רלוונטית ליישובי הפריפריה
ב-
2010
פרסם משרד הבינוי
והשיכון מחקר שבחן את התנאים הנדרשים כדי להבטיח היתכנות
כלכלית ליישום תמ"א38
. המחקר מצא שבמחירי2010
,
כדאיות כלכלית למימוש התמ"א נוצרת
כאשר מחיר המכירה למ"ר בנוי הוא לפחות
כ-
10,000
.שקלים לפי המחקר, בישראל יש כ-
810,000
יחידות דיור הטעונות חיזוק מפני רעידו
ת אדמה, אשר כמחצית
ן –
410,000
דירות–
נמצאות באזורים שבהם אין היתכנות כלכלית למימוש תמ"א38
– רבות מהן
.בפריפריה1
1 סיטילינק השקעות בע"מ, פז כלכלה והנדסה בע"מ, ברלב-
,ינון קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק
מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א38
,, הצגה למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון24.1.2010
.
סקר
מחירי נדל"ן שפורסמו
לאחרונה מחזקים מסקנה זאת . לפי הסקר, נכון למארס2016
, מחיר
המכירה הממוצע למ"ר ב,כל ערי הפריפריה שנבדקו (שדרות, נתיבות
,באר שבע, אשקלון, עפולה
עכו, נהריה, כרמיאל, טבריה) היה פחות מ-
10,000
שקלים, למעט בנהריה, בה
מחיר המכירה
הממוצע למ"ר עמד על10,620
.שקלים2
כלומר, מלכתחילה אין היתכנות כלכלית למימוש תמ"א
38
,בכל היישובים הללו.למעט בנהריה
גם נתוני מינהל התכנון בנוגע ל מימוש תמ"א38
תומכים בקביעה שהתכנית אינה רלוונטית כמעט
,ליישובי הפריפריה. לפי הנתונים ב-
2014
אושרו בישראל721
בקשות להיתרי בנייה לפי תמ"א
38
, מהן384
(
53.5%) במחוז תל אביב ו-
152
( בקשות21.1%) במחוז המרכז
. במחוז צפון , שרבים
מיישוביו נתונים בסיכון מוגבר לרעידת אד מה
חזקה, אושרו באותה שנה רק
16
בקשות להיתר
לפי תמ"א38
–
.כולן בנהריה3
התכנית מעמיקה את הפערים בין יישובי המרכז ליישובי הפריפריה
תמ"א38
היא תכנית אנטי-
סוציאלית במהותה, מאחר שהיא מעמיקה את הפערים בין קבוצות
.שונות בחברה הישראלית ,בשל המנגנון הכלכלי שעליו היא מבוססת קבוצות האוכלוסייה
שיכולות לנצל את זכויות הבנייה שתמ"א38
מאפשרת ולהשתמש בהן כדי לשפר את עמידות מבני
המגורים שלהן מפני רעידות אדמה הן כמעט רק
מה מעמד
ה
חברת
י-
כלכלי
ה
בינוני ומעלה.
יתר על
כן: ערכן של דירות שעברו פרויקט של תמ"א38
עולה בעשרות אחוזים. באזורי הביקוש במרכז
הארץ, המשמעות היא עליית ערך של מאות אלפי שקלים לדירה ,
שממנה נהנות אוכלוסיות שרובן
מבוססות ממילא.
לעומת זאת, אוכלוסיות מהפריפריה בישראל לא יכולות ליהנות משדרוג מבני
המגורים שלהן בשל העדר כדאיו ת כלכלית לביצוע תמ"א38
.
התכנית מעמיקה גם את הפערים החברתיים בין :תושבי שכונות שונות באותו יישוב בשכונות
חלשות יחסית מבחינה חברתית-
כלכלית ערכי הקרקע נמוכים יותר, ולכן ההיתכנות הכלכלית
למימוש התמ"א פחותה בהשוואה לשכונות אחרות באותו יישוב. לדוגמה
, ב
חיפה הרוב
המכריע
של פרויקטים לפי
תמ"א38
מתבצעים ב שכונות הכרמל, בעוד שבשכונות חלשות יותר מבחינה
חברתית-
כלכלית כמו שכונות העיר התחתית, התמ"א
כמעט ואינה מיושמת.
המצאה ישראלית שאין לה מקבילה בשום מקום אחר
בעולם
היבטים שליליים אלה שהם תוצאה ישירה של תמ"א38
אינם כורח המציאות. ישראל אינ
נ ה
המדינה היחידה בעולם שמתמודדת עם הצורך לטפל במבנים ישנים שאינם עמידים בפני רעידות
אדמה. במדינות רבות בעולם הונהגו תמריצים שונים
כדי לעודד חיזוק בניינים ישנים מפני
רעידות אדמה, ובחלקן אף
הוטלה חובה חוקית, המחייבת בעלי מבנים.כאלה לחזקם
,ככל שידוע לנו
באף אחת מהמדינות ה מתמודדות עם סיכון סיסמי לא נהוג לאשר תוספת זכויות
בנייה כתמריץ לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. בכל המקרים הידועי ם לנו, התמריצים
שהמדינה נותנת באים
.בצורת הלוואות ארוכות טווח בריבית מסובסדת ו/או מענקים
לדוגמה, בעיר
סן פ רנסיסקו שבקליפורניה נחקק חוק מקומי שמחייב את בעליהם של מבנים
ישנים מסוג מסוים
לחזקם מפ
ני רעידות אדמה. במקביל, המדינה מ עמידה לרשות בעלי המבנים
הללו הלוואות בריבית מסובסדת למשך20
עד55
שנה
לצורך מימון עבודות החיזוק. בעיר
,אוקלנד ,גם היא בקליפורניה
בעלי מבני ם ישנים שזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה אשר
2
,"רז סמולסקי, "מחיר למשתכן לא עוצר את דהרת מחירי הדירות,דה מרקר
28.4.2016
.
3
,מינהל התכנון דו"ח יישום תמ"א38
לשנת2014
, ירושלים, ספטמבר2015
.
הכנסתם היא עד80
אחוז מהחציון זכאים למענק בגובה של5,000
דולר או50
אחוזים מעלות
.החיזוק, הקטן מהשניים
מחקר שפרסם משרד הבינוי והשיכון העלה כי העלות הממוצעת לחיזוק מפני רעידות אדמה של
בניין טיפוסי שבו16
יחידות ד יור (במחירי2010
) היא312,000
:שקלים (לא כולל מע"מ), דהיינו
פחות מ-
20,000
.שקלים לכל יחידת דיור4
,במלים אחרות מענק בגובה
של5,000
,דולר משמעו
בשער החליפין הנכון לחודש יוני2016, למעלה מ-
19,000
שקלים ל
דירה , סכום שיש בו כדי לכסות
.כמעט את כל עלויות החיזוק
ה שתתפות המדינה בעלויות הכרוכות בחיזוק מבני מגורים פרטיים נעשית כאמור
אפילו
בארצות
הברית, המאופיינת בכלכלה ניאו-ליברלית.
זאת מאחר שגם השלטונות בארצות הברית הבינו, כי
הטיפול במבנים ישנים שעלולים לקרוס ברעידות אדמה
הוא נושא שלא ניתן להשאירו לסקטור
הפרטי ויש לה.תערב בו ישירות, לרבות באמצעות מימון ממשלתי
תמ"א38
מתעלמת
לחלוטין
מתובנה זאת ומטילה
.את מלוא האחריות לטיפול במבנים ישנים ולחיזוקם על הסקטור הפרטי
ה
מלצו
ת לפעולה
( יש להקצות מימון ממשלתי ישיר לחיזוק מבני מגורים בבנייה רוויה הרשומים בדרך כלל
כ
בתים משותפים ו/או מתנהלים ככאלה .) בפריפריה מחקר שנערך עבור ועדת ההיגוי הבין
משרדית להיערכות לרעידות אדמה ובמימונה קבע כי חיזוק מבני מגורים מפני רעידות אדמה
.ביישובי הפריפריה יוכל להיעשות רק באמצעות מימון ממשלתי מאסיבי5
המימון צריך להיעשות בכפוף למבחן הכנסה
ולבדיקת ערך
הקרקע ולכלול גם מסלול של
הלוואה ארוכת טווח בריבית מסובסדת וגם מסלול של מענקים, שיכסו עד מלוא עלות
.החיזוק, לבעלי דירות שאין להם יכולת כלכלית להשתתף במימונו
הדבר כבר נעשה
בעבר
על
ידי משרד הבינוי והשיכון במסלולים שונים :
בשנת2011
יז
ם משרד
הבינוי והשיכון
פר ויקט
לחיזוק מבנים של הדיור הציבורי
בערי הפריפריה , בעלות של90
מיליון שקלים ובמימון
.ממשלתי הפרויקט
נועד
להקיף
1,250
דירות דיור ציבו ב רי-
60
.מבנים6
בשנת2014
יזם
משרד השיכון מסלול
אחר , ובו הוקצבו
כ-
90
מיליון שקל לסבסוד פרויקטים של תמ"א38
בשכונות
הנכללות בפרוי קט
שיקום-שכונות
, הן בפריפריה ו הן
במקומות
בהם אין היתכנות
.כלכלית לביצוע פרויקט החיזוק
התכנית הקצתה מענקים בסכומים ש
בין
20-80
אלף שקל
ליחידת דיור על פי
שני קריטריונים עיקריים :הסיכון הסי
סמי במקום בו מבוצע הפרויקט
ומחיר דירה ממוצע בשכונות השיקום.
7
מדובר במהלכים
ראוי
ים וחשוב
ים , שיש להמשיך
בהם ולהרחיבם.
4 סיטילינק השקעות בע"מ, פז כלכלה והנדסה בע"מ, ברלב-
,ינון קביעת עקרונות למדרוג תוספת זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק
מבנים בפני רעידות אדמה במסגרת תמ"א38
, הצגה לוועדת המשנה לנושאים תכנוניים עקרוניים של המועצה הארצית
לתכנון ובנייה, פברואר2011
.
5
,מיה נגב, ערן פייטלסון, אהוד סגל, יגאל שוחט
גיבוש חביל.ת מדיניות לחיזוק מבנים בפריפריה
6
,"משרד הבינוי והשיכון מחזק ומשפץ מבנים בפריפריה כהגנה מפני רעידות אדמה", הודעת דובר המשרד5.11.2012
.
http://www.moch.gov.il/Spokesman/Pages/DoverListItem.aspx?ListID=5b390c93-15b2-4841-87e3-
abf31c1af63d&WebId=fe384cf7-21cd-49eb-8bbb-71ed64f47de0&ItemID=424
7 "תמ"א
38
בפריפריה ובשכונות השיקום בסיוע המדינה"
,, הודעת דובר המשרד13.05.2014
.
http://www.moch.gov.il/Spokesman/Pages/DoverListItem.aspx?ListID=5b390c93-15b2-4841-
87e3-abf31c1af63d&WebId=fe384cf7-21cd-49eb-8bbb-71ed64f47de0&ItemID=600
יש לקבוע סדר עדיפויות ברור לביצוע עבודות החיזוק, תוך מתן
עדיפות לחיזוק מבנים בערים
ששוכנות לאורך השבר הסורי-
אפריקאי
ונמצאות בסיכון סיסמי מוגבר.
יש לספק מימון ממשלתי גם
לחיזוק מבני מגורים בפריפריה החברתית –
דהיינו: בשכונות
.המאופיינות בערכי קרקע נמוכים ונמצאות במרכז הארץ
יש לדחות יוזמות שמועלות מעת לעת לשינוי הו ראות תמ"א38
כך שהתכנית תאפשר לתת
.זכויות בנייה נוספות בערי המרכז תמורת חיזוק מבני מגורים ביישובי הפריפריה
יוזמות אלו
צפויות להחמיר עוד יותר את
הבעיות האורבניות והתכנוניות
שתמ"א38
מייצרת בערים
שבהן היא ממומשת בהיקף נרחב, וספק אם ניתן יהיה בפועל ליישמן, בש ל התנגדות צפויה
.(ומוצדקת) של השלטון המקומי