חומר רקע
15/11/2023
:הנדון
מסמך
עמדה אישית–
"ד ר ורסנו נאור-
ניתוח אסטרטגי לשוק הנדל״ן בישראל
להלן מסמך עמדה
אישית
המפרט את הבעיות המשמעותיות בשוק הנדל״ן ,למגורים
התוצאות
האפשריות שחלקן מתהוות בימים אלו
והצעות לפתרון.
הח"מ עוסק בתחום הנדל"ן מ זה
מספר עשורים
והיה חלק בהובלתם של מעל ל-
100
פרויקטים
בהיקפים גדולים מאוד בנושאי
תכנון
והקמה של .בנייני מגורים, תעסוקה, מסחר, מבני ציבור, תשתיות ושכונות שלמות
ה
בעיות העיקריות :
1
.
סביבת ריבית גבוהה
בהתאם למציאות הגלובאלית סביבת הריבית נמצאת בשיא של מספר עשורים,
הריבית מקשה על תזרים
המזומנים של החברות אשר ממונפות באופן משמעותי בתחום הנדל"ן, חברות נמנעות מליקחת אשראי
חדש
, נמנעות מכניסה לעסקאות חדשות ומפחיתות את השקעותיהן בשוק. בסביבת ריבית כה גבוהה ,
שוק הנדל"ן נמצא במצוקת מזומנים ,וחברות מתקשות לעמוד בהחזרים בגין התחייבויות קודמות שלקחו
הנושא גם מגדיל את עלויות הפרויקטים ומעמיס נטל כבד
נוסף .
2
.
מחסור חמור בפועלים בענף הבניין
,ארגון הקבלנים צועק שנים רבות שישנה בעיה חמורה של מחסור בכח אדם בתחום הבניה עם תחילת
מלחמת "חרבות ברזל" בעיה זו החריפה לאור ביטול כניסתם של
חלק גדול מהעובדים הזרים . מחסור
חמור מאוד –
מעל ל-
100,000
פועלים ,עכב כך ,
שכר עבודה
שמזנק
באופן משמעותי. פועלים זרים
ממדינות נוספות עוזבים את הארץ בגלל המלחמה ו יהיה קשה להביא פועלים ממדינות זרות כל עוד ישנה
.מלחמה במדינה
3
.
עליית מחירי הבניה
,לאור המלחמה ישנה פגיעה ביכולות הייצור במדינה אשר גורמת לעליית מחירים במוצרים , וזאת בנוסף
לעלויות כח האדם אשר מזנק
ות
ולדרישת הרשויות המקומיות למאבטחים חמושים באתרי הבניה בהתאם
.להחלטת בית המשפט בנושא אשר משיטה עלויות נוספות על הפרויקטים
4
.
מחסור בקרקעות זמינות לבניה למגורים
מודל הארנונה במדינת ישראל גרם
לכך שרשויות מקומיות נמנעו
במשך
שנים רבות מקידום תוכניות
לשכונות מגורים וכל הרשויות "רצות "
אחרי קידום תוכניות לאזורי תעסוקה ומסחר אשר מספקות
לרשויות תשלומי ארנונה בגובה של בערך פי5
מארנונה למגורים ו כנגד הוצאות אפסיות על שירות
שמספקות הרשויות
לעסקים
)(פינוי אשפה
בהשוואה להוצאות גבוהות על שירות שמספקות לתושב
.)(חינוך, תרבות, רווחה, תברואה ועוד
העובדה גרמה לכך שהמונופול הכמעט יחיד שמקדם שכונות
למגורים הינ ה רשות מקרקעי ישראל אשר "מכריחה" את הרשויות לקדם שכונות מגורים על קרקעות של
המדינה. מדובר בשוק מוסדי אשר מתקדם בקצב התואם לשוק מוסדי ולא מצליח לעמוד בקצב ייצור
הדירות הנדרש על מנת לעמוד בביקושים ולספק
מגורים בהתאם ל
גידול האוכלוסיה הטבעי
במדינה. נוסף
על כך, כתוצאה מעלייה ברמת
האנטישמיות בעולם אנו צופים גל עליה גדול אשר יהיה בתקופה הקרובה
ויגרום לביקושים
גבוהים
.למגורים
שוק מוסדי לא יעיל מספיק כמו שוק פרטי ולכן בהתאם למודל הקיים
.במדינה כיום לא ניתן לשפר ולייעל את מצב הדברים
בשנים האחרונות המודל אשר מתהווה הינו מודל של התחדשות עירונית, ציפוף מרכזי ערים, זה אינו
מודל שיכול לייצר מספיק דירות לקצב גידול האוכלוסיה וכל פרויקט של התחדשות עירונית אורך שנים
.רבות וקשה מאוד לביצוע בפועל
5
.
ביורוקרטיה אינסופית ולא הגיונית
כל פרויקט הקמה של מבנה במדינת ישראל נדרש בהיתר בניה, וזאת לאחר שאושרה תוכנית בניין עיר
)שעל בסיסה מתוכנן הפרויקט (תב"ע .
הליך התכנון מרגע הגיית רעיון לתוכנית ועד לאכלוס יכול להגיע
למעל ל-
20
,שנים! בנוסף חדשות לבקרים, נאספות דרישות חדשות
של הרשויות השונות:
רשויות
,מקומיות, מערך כיבוי אש, מערך הגנה אזרחית, משרד הבריאות, איכות הסביבה הנחיות תנועה לחניה
ועוד. עד לפני כ-
10
שנים היינו נעזרים ב-
4-6
יועצים לצורך תכנון פרויקט (אדריכל, קונסטרוקטור, מתכנן
חשמל, מתכנן מים) וכיום נדרשים מעל ל-
20
יועצים על מנת לעמוד בדרישות התכנון של הרשויות
השונות. כ
ידוע , הבניינים עדיין מספקים את אותה המטרה שסיפקו לפני40
שנים–
דיר
ת מגורים ! אך
עלויות התכנון והזמן שנדרש לצורך עמידה בתנאי הבי ורוקרטיה לא הגיוניים! כח האדם במחלקות התכנון
והבניה של הרשויות המקומיות גדל ב עשרות ו מאות אחוזים
משנה לשנה ,, אך בפועל מייצרים פחות דירות
רק רמת הדרישות עולה
ולכן
כח האדם שלהם גדל מה שגורם לחוסר יעילות
והוצאות אדירות של הרשויות
על כח אדם . במקום צוות אדיר בתכנון ובניה ברשויות, ניתן להסתפק בצוות מצומצם יותר, דרישות מעטות
יותר,
כפי שמיישמות מדינות אחרות ולנתב את ההוצאות של הרשויות על שכר כח אדם לתחום החינוך
לדוגמה אשר בו יש מחסור אדיר של כח אדם
ותקצוב בחסר
ובכך לפתור שתי בעיות חמורות במדינה ללא
צורך בהוצאה כספית נוספת .
תוצאות:
1
.
הפסקת התחלות בניה
,חוסר הוודאות בשוק ,המחסור בקרקעות זמינות לבניה סביבת הריבית הגבוהה, המחסור בכח אדם
לעבודות הבניה
ו
הביורוקרטיה האין סופית
, כל אלו גרמו וגורמות באופן מיידי לצמצום משמעותי , עד כדי
הפסקה, של התחלות הבניה החדשות
.והמשך הגלגל של מחסור ההיצע בשוק הדיור
2
.
פגיעה בקבלנים וחברות יזמיות המייצרות דירות ופגיעה ביכולת החזר החוב שתוביל
לפגיעה בבנקים ובמשק כולו
בימים האחרונים כבר החלו סימנים ראשונים להתחלה של קריסת חברות נדל"ן גדולות במשק ואי עמידה
בה חזר החוב של החברות, החברות הגדולות אשר רכשו קרקעות במחירים גבוהים מאוד ובסביבת ריבית
נמוכה מאוד משלמות היום את המחיר של עליית הריבית, עליית עלויות הבניה ,
כח האדם יקר והתמשכות
הזמן בהוצאת היתרי הבניה עד למימוש הפרויקט (גם משך הזמן לקבלת תעודת גמר לאכלוס פרויקט
בסיומו עלה למספר חודשים כך שבניינים עומדים מוכנים לאכלוס מספר חודשים רק בגלל ביורוקרטיה
אשר משתנה מיום ליום ומרשות מקומית אחת
לאחרת). במצב בו נמצאת המדינה, הכיוו ן של שוק הנדל"ן
הינו לאבדון, ללא שינוי מיידי וקבלת החלטות אופרטיביות במצב חירום זה השוק כולו
יכול ל קרוס ולהביא
.לקריסה אדירה שתוסבר בסעיף הבא
3
.
משבר אשראי בבנקים
החברות שלא יוכלו לעמוד בהחזרי החוב
האדירים לבנקים יגיעו להליכים של חדלות פ
י רעון, ההליך יהיה
רוחבי ויגיע מכיוון של חברות רבות, הבנקים יחלו בדרישה למימוש נכסים ומכירתם לצורך מימוש החוב ,
המצב יהיה קטסטרופאלי מכיוון שנכסים רבים יוצאו למכירה, וכפי שכתבתי קודם לכן, לא יהיה מי שירצה
להיכנס לעסקאות החדשות
,במצב הקיים ולכן,
המחירים ירדו באופן משמעותי ולא יצליחו לשרת את
החוב בגין הנכסים ויגרמו להפסדים אדירים לבנקים שיכולים להביא לאסון במשק כולו ולא רק ב תחום
.הנדל"ן
4
.
קריסת ספקים
שוק הנדל"ן מהווה קטר צמיחה משמעותי של המשק במדינה, כשליש מהתוצר הלאומי מושפע משוק
הנדל"ן, וכתוצאה מקריסה צפויים להיפגע כל הספקים
העוסקים בתחום
וביניהם: חברות מטבחים, קבלני
עבודות, חברות חומרי בניין, חברות אספקה של ברזל ובטון, חברות השכרת רכב, חברות רהיטים, חברות
ריצופים וציוד סניטרי ועוד ספקים ויבואנים רבים אשר מספקים ציוד ושירות בתחום הבניה , הראשונים
.להיפגע כבר בימים אלו הם המתווכים שעוסקים במכירת דירות
5
.
עליית מחירי הדיור כתוצאה ממחסור בהיצע וגידול בביקוש בייחוד לאור הצפי לגידול
)משמעותי בעלייה לישראל (רכישה ושכירות
,אני צופה כי לאור כל האמור לעיל, מחירי הדיור יזנקו לרכישה ולהשכרה ,
היצע הדירות יצטמצם באופן
משמעותי וללא פעולה כירורגית משמעותית לא יהיה ניתן לחלץ את העגלה הכבדה מהבוץ העמוק בו
היא נמצאת –
!נזק שיכול להמשך מספר שנים
כשירצו לטפל בנושא כבר יהיה מאוחר מידי, ולהניע מחדש
!את גלגלי התכנון והבניה יערך שנים רבות. יש צורך בהתערבות מיידית
חוסר וודאות הקיים בשוק הנדל"ן כיום הינו ברמה הגבוהה ביותר שהיה מ
זה תקופה ארוכה מאוד!
פתרונות:
1
.
הפחתה וביטול
ו בי רוקרטיה ו
טיפול ב חוסר יעילות
ישנם מודלים שעובדים בעולם כולו, ניתן לבחון מספר מודלים קיימים ולייש
מ ם בישראל, אין סיבה שברוב
מדינות העולם מוציאים היתר בניה במספר חודשים בודדים (
3-6
) כאשר בישראל הנושא אורך מעל ל-
24
חודשים, תוכנית לשינויי יעוד במדינות העולם גם הוא לוקח מספר חודשים ובישראל לוקח בין שנתיים
לזמן אינסופי. יש לקבל החלטות מיידיות לביטול מחלקות
,רבות באגפי התכנון ובניה ברשויות המקומיות
ולרכז את בדיקת התוכנית למהנדס רישוי אשר בודק את התאמת התוכנית לבסיס התב"ע בגינה הוגש
היתר בניה. ניתן לבטל מחלקות
שלמות
,כגון פיתוח סביבתי, איכות סביבה שימור עצים באזורים
המיועדים לבניה, תנועה ועוד –
!!אנחנו במצב חירום בשוק הנדל"ן
אין סיבה שמהנדס רישוי אשר בודק
תוכנית לא יוכל לבדוק את כל
האספקטים השונ
ים בעצמו בהתאם להנחיות התב"ע.
יש לקבוע דרישות מקסימום אשר יהיו אחידות לכלל הרשויות ומעוגנות בחוק או תקנת חירום
וזאת
בהתאם לחומרת המצב הקיים בשוק כיום. יש צורך בקביעת לוחות זמנים מ קסימאליים לקבל
ת
התייחסות
של הגורמים השונים וקביעה כי אי מענה הינו אישור בפועל היוצא אוטומטי לקידום
היתר הבניה או
התב"ע. לא יתכן שגורם ברשות ימתין ליום האחרון העומד לרשותו למתן התייחסות ואז י
רשום
הערה
.כלשהי ואחרי שמסדרים את ההערה ומגישים שוב אז הוא נותן הערות חדשות וכך פעמים רבות
יש
לקבוע שלאחר התייחסות של
רשות כלשהי לא ניתן יהיה להוסיף הערות נוספות בעתיד .
2
.
גידול משמעותי בהיצע הקרקעות הזמינות למגורים בערים הגדולות ו אישור מיידי לשוק
הפרטי לקידום תוכניות על קרקעות פרטיות
,לצורך הגדלת מלאי הקרקעות הזמינות למגורים יש לאפשר לשוק הפרטי להיכנס לתחום להנחות את
וועדות התכנון השונות לתת עדיפות לקידום תכנון בתוכניות על קרקעות פרטיות ולאפשר לשוק הפרטי
היעיל יותר מהשוק המוסדי להגדיל את היצע הדיור באופן מיידי.
ראשית, על מנת לסגור את הפער הענק הקיים, יש להקים מנהלת חירום אשר תפעל לאישור מהיר של
תוכניות במספר חודשים בודדים כפי שבוצע בעליה הגדולה בשנות ה-
90
, הקצאה על בסיס כל הקודם
זוכה עם התחייבות לעמידה בלוחות זמנים קצרים . זה אפשרי! צריך להסיר חסמים, לאפשר סמכויות
למנהלת חירום ולהגדיל את היצע הדירות באופן מיידי !
,יש להעלות את הארנונה למגורים ולהוריד את הארנונה לעסקים מודל הארנונה הקיים כיום הינו הבסיס
לבעיית הדיור במדינה, אך
שינוי מודל הארנונה כיום יביא תוצאות רק בעוד עשרות שנים, ולכן,
יש לעשות
ראשית פעולות מיידיות כפי שרשמתי לעיל ובמקביל לפתור את בעיית מודל הארנונה לצורך המשך קיום
עתידי של שוק בריא ויציב. העלאת הארנונה למגורים תתמרץ את הרשויות המקומיות להקים שכונות
מגורים והקטנת הארנונה על עסקים תביא לכך שרשויות ישקלו להסב שטחי תעסוקה
ומסחר,
אשר ישנם
למכביר בישראל ,
לשטחי מגורים אשר כל כך חסרים ובמקביל תצמצם את ההוצאות שישנ ן
לעסקים בגין
ארנונה .
3
.
הגדלת כמות פועלי הבניין-
עבודה ישראלית
כדאי שכולם ידעו, פועל בניין פלסטיני מרוויח בישראל כ-
800
, ליום עבודה₪
זה בערך17,000
. לחודש₪
פועל סיני מרוויח כ-
1300
ליום שזה₪
כמעט30,000
בחודש. הם דורשים תשלום ומקבלים שכר בכל₪
יום חמישי, לא ב-
10
.לחודש שלאחר מכן, בכל יום חמישי! וכך עובד כל שוק הבניה בישראל
זה נשמע למישהו הגיוני? כאשר השכר הממוצע במשק בישראל הוא11,000
, פועל זר, שלא יודע את₪
,השפה מרוויח עד פי3
?מעובד שמרוויח שכר ממוצע בישראל
והפועלים הזרים מוציאים את הכספים
!שלנו מחוץ למדינה ומגדילים את הפגיעה במשק כולו
אני חושב שאם צעירים בישראל ישמעו את המספרים האלו הם מאוד ישמחו לעבוד ,בתחום הבניה
עבודה ישראלית! ואני גם בטוח שאיכות העבודה תהיה הרבה יותר גבוהה, ומוסר העבודה יהיה הרבה
!יותר גבוה
יש להקים באופן מיידי סדנאות הכשרה לעבודות בניה - ברזלנים ,, בנאים, טייחים, רצפים, צבעים
!חשמלאים, אינסטלטורים ועוד אני בטוח שארגון הקבלנים וחברות הבניה יהיו מוכנים להבטיח מקומות
תעסוקה לעובדים ישראלים שירצו לעבוד בתחום, יעברו הכשרה על חשבון המדינה ויכנסו מיד לשוק
העבודה! ישמרו על הכסף שלנו בארץ יו סייעו לצמיחת המשק! יספקו איכות עבודה גבוהה יותר והיצע
עבודה שקיים בשוק העבודה הישראלי יגדל.
בעתיד אף יאפשרו ירידה של עלות השכר בתחום הבניה
.אשר הגיע לעלויות בלתי אפשרויות כיום
לסיכום
ללא פעולות חירום מיידיות שוק הנדל"ן בישראל עומד כיום בפני צבר האתגרים הקשים ביותר שידע
מאז הקמת המדינה !
סביבת הריבית הגבוהה עכב ההשפעה הבינלאומית, מחסור אדיר בכח אדם לעבודה, משך זמן ממושך
מאוד עכב ביורוקרטיה ש מתעצמת משנה לשנה, מחסור חמור בהיצע של קרקעות זמינות לבניה
,מיידית התנגדות הרשויות המקומיות לציפוף הערים כתוצאה ממודל הארנונה המתעדף תעסוקה
ומסחר ,
גופים מוסדיים איטיים ולא יעילים אשר מובילים את המשק שנים רבות בקצב בעייתי אשר אינו
עומד בביקושים –
כל אלו גורמים לחוסר וודאות ואי יציבות .בשוק הנדל"ן
ללא פעולת חירום מיידית של הממשלה לטיפול נקודתי בכל אחת מהבעיות המוצגות
במסמך
עמדה
זה, במקביל למתן פתרונות ארוכי טווח אשר יגרמו ליעול, יציבות ו מתן וודאות עתידית –
שוק הנדל"ן
!עומד בפני סכנת קריסה ואחריו הבנקים ובסיכון גדול למשק הישראלי כולו
כולי תקווה שמסמך עמדה אישית זה, אשר מבוסס על
ה ניסיון האישי שלי בתחום (מעל ל -
100
פרויקטים בתכנון ובניה בהיקפים שונים שעסקתי בהם ,)
יהיה ניתן להציל נושא חשוב זה ולספק דיור
.לתושבי המדינה וליהודים בעולם אשר מבקשים ויבקשו לעלות לישראל בתקופה הקרובה ולאחריה
אנחנו עם חזק, עם יכולות אדירות, שהוכיח את עצמו בעבר כעם שיודע להתמודד עם בעיות כמו אלו
,המוצגות במסמך זה!יחד ננצח
נייד-
0542681569
הערה: מסמך זה הינו חוות דעת אישית במטרה להציף את הבעיות הקיימות ולהפנות את תשומת ליבה
של הממשלה לצורך קידום החלטות דחופות לשיפור המצב. אין להתייחס לכתוב במכתב זה לצורך
קבלת החלטות מסחריות או להתבסס על מסמך זה כמידע מהימן שניתן לקבל החלטות מההמלצות
האמורות ב.ו