חומר רקע
הצעה לאישור פיצול דירות קיימות בבנינים רבי קומות (נוסח 4.1.2017)
תקציר
כדי להקל במהירות רבה יחסית על בעיית הדיור בארץ, דרך הגדלת מצאי הדירות קטנות להשכרה ודרך הורדת מחירי השכירות, מוצעת כאן הרחבת חקיקה בהקשר לפיצול דירות.
הרעיון מתבסס על חקיקה מהירה (עקב הדחיפות הנדרשת), תחילה ניסיונית במידת הצורך, שתאפשר פיצול חוקי של דירות קיימות שאינן בהכרח צמודות קרקע. זאת בתנאים שיבטיחו רמת דיור נאותה, ללא גרימת נזקים לא זניחים לגורמים המעורבים והסביבתיים, תוך הבאת תועלת כלכלית לשוכרים, לבעלי דירות, לעיריות, לקבלני שיפוצים ולספקים שונים. תנופת בנייה ידועה כקטר להגברת פעילות משקית. אי לכך, קבלת החקיקה המוצעת תתרום להקלה לא זניחה במשבר הדיור ולהגברת הפעילות המשקית. זאת אמנם לא בהיקף גדול כרצוי, אבל במידה שתתרום, יפה מהר ומראש לתגבר פעילויות מקבילות בכיוון שהבשלתן דורשת זמן ממושך בהרבה.
המציע: צבי מסיני, בעל נסיון ועניין משמעותיים בהשכרת דירות בצפון רחובות ומעט בגוש דן (052-3303155). (המציע הוא חלוץ תעשיית התכנה הישראלית. החתן הראשון בנושא תוכנה של פרס רוטשילד לפיתוח תעשייתי. מייסד חברת התוכנה הישראלית הראשונה שהונפקה בארה"ב ההצעה הנוכחית היא המשך לפעילותו לתרומה למדינה, במסגרתה הוא שוקד כבר זמן רב בסלילת דרך לפתרון מרחיק לכת ביותר לסכסוך המדיני בארץ).
רקע
הפעילות המתמשכת זה מספר שנים להגדלת המיסוי על המשקיעים ביחידות דיור להשכרה, ללא קשר עד כמה היא תקל על בעיית רכישת יחידות הדיור, היא גורמת להכבדה על משכירי הדירות. גם אם הפעילות תגרום להקלה במחירי יחידות הדיור לרכישה, אין בה כדי לאפשר פיננסית באופן אוטומטי רכישת דירה מתאימה לכל דורש או נזקק. בנוסף לכך, במקומות רבים מלאי הדירות הקיימות בעיקר, אבל גם במידה לא קטנה החדשות בבניה במקומות מבוקשים, הינו ברובו הגדול של דירות גדולות יחסית – בנות 4 או 5 חדרים.
במצב בו הפתרונות הננקטים כעת לבעיית הדירות דורשים זמן הבשלה ממושך יחסית, כל הקשור לבעיה נמצא כרגע בלחץ גדול וחובה על המדינה לספק פתרון שיבשיל בדרך מהירה הרבה יותר. המסקנה – בין יתר הפעילויות בכיוון הוזלת הדיור, חשוב ביותר, (וכפי שיובהר כאן הדבר גם ניתן לביצוע) להגדיל במהירות רבה את מלאי הדירות הזמינות להשכרה. מדובר כאן בעיקר לאפשר כמות גדולה של דירות קטנות עבור משפחות בתחילת או בסוף דרכן אך גם עבור בודדים. ראוי לציין שדווקא משפחות בתחילת דרכן הן הקטר העיקרי בגידול הטבעי של האוכלוסייה והכלכלה ויש לעשות ככל הניתן כדי להקל עליהן ולאפשר להן להתפתח, ועוד יותר מכך, להתפתח בארץ.
חשוב ביותר להדגיש שהצעדים הרבים המקשים על משקיעי נדל"ן, שננקטו בידי הממשלות בשנים האחרונות, ימעיטו לאורך זמן את מצאי הדירות להשכרה, לפחות יחסית לביקוש העולה נוכח גידול היקף האוכלוסייה. מצב זה יגדיל באופן אוטומטי את הצורך בדירות לרכישה ובעקבות זאת יעלו הן מחירי הרכישה והן מחירי השכירות. יותר מכך, הצרת צעדי משקיעי הנדל"ן והמכות המונחתות ומצטברות עליהם לאורך השנים האחרונות, וזאת על רקע שוקי הון בעייתיים ומזעור התשואות על השקעות סולידיות, גוררות משקיעי נדל"ן ישראלים לשוקי הנדל"ן בחו"ל שם קיים מגוון הזדמנויות גדול כולל כאלו בהם התשואה לפחות כפולה מזו של נשכרה בארץ. מגמה זו תקטין את היצע הדירות להשכרה בארץ גם באופן מוחלט, על כל הנזק שבכך שכבר פורט לעיל.
ההצעה כאן יש ביכולתה להגדיל משמעותית את מצאי הדירות הקטנות להשכרה ובכך גם לתרום להורדת מחירי השכירות. מגמה נדרשת זו תאפשר למשפחות קטנות רבות לשכור דירות ולעכב את הצורך בקניית דירות ואפילו לחסוך וליצור הון עצמי לקראת הקנייה, תוך ציפייה שפעילות הממשלה להורדת מחירי רכישת דירות תבשיל ותצליח בהמשך. באופן די מיידי, עשוי הדבר לתרום להקטנת הביקושים לרכישת דירות ואיתה לירידת מחירי הדירות, כולל גם מתוך ציפייה לירידה בהמשך עכב פעילות הבניה היזומה על ידי הממשלה.
לסיכום – מוצע צעד פשוט ומהיר יחסית שאם יבוצע בצורה חכמה יסייע בהיפוך מתון של המגמות הנוכחיות בשוק בדיור!
במצב הקיים היום קיימים, בעיקר בערים מרכזיות, אלפים רבים של דירות המפוצלות בניגוד לחוק. מאחר שהמצב החוקי כיום הינו לרוב גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה, הרשויות אינן עושות דבר לאכיפת החוק אלא במקרים של חוסר ברירה עקב הלשנות. במציאות הבלתי שומרת חוק בשטח, רבים המקרים שדיירים נאלצים לגור בתת-תנאים. מצב זה הופך משכירי דירות לעבריינים, מחירי השכירות מגלמים לעיתים קרובות את הסיכון אותו נוטל המשכיר "העבריין" על עצמו. בעלי דירות מושכרות אחרים אינם מוכנים לעבור על החוק ומלאי הדירות הקטנות להשכרה מצטמצם, מחירן מרקיע שחקים באזורי ביקוש מובהקים ואיכותן יורדת. במקביל העומס על התשתיות העירוניות מתגבר מבלי שלעיריות נוצרים מקורות מימון בהתאם. כתוצאה מאלה הפגיעה בשוכרים הינה גם בעלות וגם באיכות. המשכירים הופכים למפרי חוק והרשויות למתעלמות מההפרות ולמפסידות מאזנית.
שר הפנים בשנת 2011 העביר חוק המתיר פיצול של 30% מהדירות בבית משותף בתנאים מסוימים. למיטב ידיעתנו כמעט שלא נעשה שימוש בחוק זה, בגלל שלרוב אינו משתלם לקבלנים (מסיבות שלא יפורטו כאן). היכן שידוע לנו שנעשה שימוש נדיר בחוק זה, הדבר הפך לעמק עכור לכל המעורבים.
בהמשך ח"כ אייכלר ניסה להכניס בחוק התקציב לפני כשנתיים חוק, המתיר פיצול דירות בתנאים מסוימים. עקב התנגדות ראשי הערים,מסיבות שיפרטו בהמשך, אך בעיקר עקב בעיות חניה, הצעתו ירדה מהפרק. בימים אלה עברה בכנסת הצעת חוק המתייחסת לבתים צמודי קרקע שלרוב אין בהם או בסביבתם בעיות חניה ולכן פיצולם לא ייצור בעיות חניה משמעותיות.
לרוע המציאות, באזורי הביקוש העיקריים להשכרה, שמטבעם קרובים לצירי תחבורה ציבורית מפותחת, רוב הדירות נמצאות בבתים רבי קומות. לכן מחד, החוק הנוכחי (של ח"כ אלי כהן), לא יביא לשיפור המצב בהיקף מספק. מאידך, אין היא מטרידה יתר על המידה ראשי רשויות מקומיות ואינה מסובכת, ולכן קל יחסית לחוקקה ולבצעה, כל אלה בעיקר בגלל שהחוק מיועדת כרגע להרשאת פיצול זמני - ל-5 שנים בלבד. מגבלת זמן זו עלולה להרתיע חלק מבעלי הבתים המתאימים לפיצול, היכן שהדבר דורש מהם השקעה משמעותית בפיצול ולאחר מכן התעסקות עם יותר שוכרים בעלי יכולות פיננסיות פחותות.
התוצאה – החוק הנוכחי, העוסק בפיצול בתים צמודי קרקע, רחוק ביותר ממימוש התועלת הרבה שניתן להשיג מפיצול דירות. כדי לענות על מגבלה זו ולממש חלק ניכר מהפוטנציאל הקיים מובאת כאן הצעה להרחיב את יוזמת ח"כ אלי כהן ולאפשר פיצול דירות גם בבניינים רבי קומות, גם בהצעה כאן, כמו בחקיקה ביוזמת ח"כ כהן, כלול פתרון לבעיות החניה, אך גם הרבה מעבר לכך. לצורך זאת נציין כאן מיד בהמשך את רשימת ההתנגדויות והמכשולים האפשריים של ראשי רשויות מקומיות שאספנו, ואת הפתרונות המומלצים עבורם. כתוצאה מכך ההצעה כאן מסובכת יחסית, כי היא עונה על קשת שלמה של בעיות. עקב כך, כדי להציע הצעה מעין זו נדרש משקיע נדל"ן כמו המציע, המכיר את נבכי הבעיה במידה העולה על זו הזמינה בדרך כלל לרוב חברי הכנסת. אולם לנוכח חשיבות העניין יש מקום לפשט הצעה זו במידה מסוימת על פי בחירת חברי הכנסת וראשי הרשויות המקומיות והעדפותיהם.
מאחר שההצעה כאן אינה אמורה ליצור בעיה לרשויות המקומיות, ניתן שלא להגביל את תוקפה לשנים מועטות ובכך להפוך את ההשקעה שבפיצול למשתלמת במידה ראויה עבור בעלי הדירות. ואגב, יש טעם להתייחס לפתרונות המובאים כאן כתוספת להצעת ח"כ כהן לצורך הרשאה לפיצול צמודי קרקע ללא הגבלת זמן.
המספרים המוצגים בהמשך, בעיקר אלה המוצגים באחוזים, הם דוגמא בלתי מחייבת ולעיתים פשטנית, אבל די הגיונית. החוק, אם יתקבל, יכול לשנותם כל עוד נשמר ההגיון שבהם. להבדיל מההצעה המקורית של ח"כ אייכלר ובמידה פחותה בהרבה החוק של ח"כ כהן, בהם נפגעים מספר גורמים, ההצעה הנוכחית מקנה יתרונות גם לרשויות המקומיות ולתושביהן.
כדי שניתן יהיה להעביר את החוק, שהינו סבוך דיו, במהירות יחסית, מוצע שתהיה לחוק תקופת הרצה-בדיקה שבמסגרתה הוא יחול רק על מספר מצומצם יחסית של רשויות מקומיות, בהן ראשי הרשויות ישתפו פעולה בגיבוש החוק ו/או ירצו ביישומו ברשויות שלהם. רק לאחר מכן, ככל שיתברר שהחוק מקיף דיו ומנוסח ופועל באופן מוצלח, תוך כדי הכנסת תיקונים אפשרית, תחולת החוק תורחב לכל הארץ. במשך תקופת ההרצה תקבל הרשות המקומית החלוצה בנושא תמיכה ממשלתית כדי להעמיד צוות מיוחד שיטפל בבקשות במהירות.
בעיות, מכשולים וגורמים מתנגדים/נפגעים בפועל ובכוח:
רשויות - הרשות המקומית, הג"א ומכבי האש:
חניה - יצירת ביקוש גובר לחניה כאשר המקומות הרלבנטיים לפיצול, בחלקם הגדול סובלים ממחסור.
סיבוך הטיפול ביותר תושבים וכלי רכב, בצריכת ביוב ומים מוגברת, באישור הפיצול ובגבייה השוטפת.
הורדת הרמה הכלכלית של התושבים ואיתה הגדלת היקף בעיות הגבייה, ולעיתים גם הורדת הרמה התרבותית והאטרקטיביות של הישוב לתושביו. יצירת דירות צינוק בעלות חדרים קטנים יתר על המידה.
חינוך – הצע מוגבל של מקומות לימוד בבתי הספר ובגני הילדים.
מיגון – יצירת דירות ללא מיגון כנדרש בחוק הקיים בנושא.
כיבוי אש – הצורך של מכבי אש לאשר את הפיצול, כנדרש בחוק הקיים.
בעלי דירות אחרים באותו בית משותף, וועד הבית או חברת הניהול, בעלי דירות בבניינים סמוכים.
הגדלת העומס התשתיתי על מתקני הבית ועלות תחזוקתם,
הגדלת הרעש והלכלוך
הגדלת העומס הניהולי על וועד הבית-חברת הניהול
הורדת ערך הדירות הלא מפוצלות.
בעלי הדירות המפוצלות:
פישוט התהליך והורדת עלותו – אם הפיצול נעשה לטובת הציבור הרחב ולא רק לטובת בעלי הדירות, יש לוודא שהתהליך פשוט וזול יחסית.
ספקי חומרי צריכה תשתיתיים ושירותים – חשמל, גז מרכזי, מים, דואר, טלפון, אינטרנט וטלוויזיה
ביצוע ההפרדה בין דיירי פצלי הדירה. אין חובה לטפל בעניין זה אבל רצוי להסדירו בחוק בשלב כלשהו, לאו דווקא תחילה, כדי להשאיר מקום מזערי בלבד לבעיות ולסכסוכים.
הפתרונות, ימוספרו להלן על פי מספרי הבעיות:
פתרון 11 – פישוט התהליך והורדת עלותו – נושא זה נבחר כראשון כאן מאחר שהוא המהותי ביותר מבחינת הקושי הכרוך בו. בשום פנים אין לעסוק ברישום נפרד בטאבו של כל פצלי הדירה המקורית או של חלקם. עשייה כזו יש בה צורך בתשלום מראש של סכום מרתיע לעירייה – השבחה גבוהה יחסית, בשיפור יקר יחסית של המיגון, היא סבוכה יותר בהרבה בחינות ממה שיוצע מיד בהמשך, ותהיה יקרה יתר על הסביר עבור בעל הדירה על מנת שיחליט על הפיצול ויבצעו במהירות. כתוצאה הדבר יפגע במטרה העיקרית – הגדלה משמעותית ומהירה של היצע הדירות להשכרה. המשמעות - הפיצול המוצע ייצור תתי-דירות ולא דירות נוספות מבחינה רישום. כניסות נפרדות לתתי-הדירות ניתן לספק בין היתר, דרך יצירת מבואה בצמוד מבפנים לכניסה הקיימת. בצורה זו יהיה ניתן להתייחס לקולא לגבי דרישות שונות כפי שיפורט בהמשך.
לגבי היטל ההשבחה, אם ניקח לדוגמה השבחה של כ-80,000 שקל שנדרשה מקבלן ברחובות כדי לפצל דירת 5 חדרים לשתי דירות תת-סטנדרטיות בנות שלושה חדרים תוך רישום נפרד בטאבו, חשוב לציין שפיצול מעין זה יוצר תוספת ממ"ד על שטחו, וכן תוספת מרפסת. כלומר תשלום ההשבחה כולל תשלום לעירייה עבור תוספות אלו.
ריבוי יחידות הדיור בפועל בצורה המוצגת גורר אמנם עומס תחבורתי בעיר, מאחר שבדרך כלל הוא מעלה את מספר המבוגרים הכולל בתתי-הדירות, יחסית למספרם בדירה המקורית שלפני הפיצול. אבל מעבר לכך לא נוצרת בעיה רצינית כמפורט להלן:
במקרה שהוזכר לעיל בדירת 5 חדרים המקורית היו 3 חדרי ילדים, בפיצול דרך הרישום בטאבו שהוצג לעיל מספר חדרי הילדים ירד ל-2. לעומת זאת כאשר אין תוספת ממ"ד ומרפסת, אותה דירה מקורית תפוצל לדירת 3 חדרים ולצידה דירת 2 חדרים. בפיצול כזה מספר חדרי הילדים ירד ל-1. גם אם נניח שדירות קטנות מצופפות יותר ילדים בחדר, עדיין לא נקבל בממוצע העלאת מספר הילדים יחסית למצב טרם פיצול. במקרה בו הורים יכולים לישון בחדרם או בסלון עם ילד קטנטן, יהיה זה בדרך כלל ילד בעל גיל שאינו מגיע ל-3 שנים, לכן, אין הפיצול בצורה המוצעת כאן יוצר עומס של חינוך ותשתיתו על תקציב הרשות המקומית (להלן לצורך הפשטות והקיצור – העירייה), אלא בממוצע ההיפך מכך במידה קטנה. אין זה סוד שבתקציב זה חלק החינוך הוא לעיתים קרובות הנתח הגדול ביותר באופן משמעותי.
אם ניקח לעומת הנ"ל, פיצול של דירה בת 4 חדרים, נקבל שתי דירות של 2 חדרים או במקרה הקיצוני דירה אחת של 2 חדרים ודירה של 2 וחצי חדרים. שוב נקבל, כמו במקרה הקודם, גידול במספר המבוגרים אך במקום 2 חדרי ילדים נקבל חצי חדר לילדים, מה שבממוצע פיצול זה מקטין בוודאות את מספר הילדים. פיצול ליותר דירות או לדירות בנות חדר בוודאי שמקטינות בממוצע את מספר הילדים.
לאור האמור לעיל, אין כלל מקום לחייב את המפצלים בהיטל השבחה בשיעור גבוה אשר יקטין את רצון בעלי הדירות לפצל. יחד עם זאת לטובת העיריות והתושבים תוצע (ראה בהמשך פתרון 2-3) דרך תשלום לעירייה שאינו מהווה חסם בפני המפצלים. במפורש מוצע לקחת את ההשבחה הנדרשת במקרה פיצול הרשום בטאבו, להקטינה משמעותית בהתאם לחוסר ההטבה הכלול בה, ואת השיעור המוקטן לפצל לשני חלקים, כאשר רק אחד מהם ישולם מראש עם קבלת האישור לפיצול מהעירייה והשני ישולם מאוחר יותר כמפורט בהמשך (בסוף סעיף 2-3). במקרה של עיריות חלוצות בנושא שיקבלו תמיכה ממשלתית לצרכי ביצוע האישורים, קיימת אפשרות לדחות לשלב המאוחר את מלוא תשלום ההשבחה עבור מבקשי אישור בתקופת ההרצה. הדבר יגרום להיווצרות תנופת פיצול, אשר תהפוך לאופנה מצליחה ותגרור איתה בעלי דירות בעיריות לא חלוצות, גם אם יידרשו לשלם מראש נתח השבחה כאמור לעיל.
פתרון 1 – חניה – כללית חובה לציין כאן שאין חובה שהחוק בנושא יהיה תקף לכל מקום ומספיק שיהיה רלבנטי למספיק מקומות, כדי שיביא תועלת מרובה. כלומר, עלינו לצאת מתוך הנחה שלא בכל מקום ניתן לפתור את בעיית החניה, ובמקומות שזו לא תיפתר, לא יאושר פיצול. פתרון הבעיה יתבצע באוסף השיטות הבאות:
במקום בו קיימים מקומות פנויים ברשות הרבים בסמיכות לבית בו כלולה הדירה המפוצלת, וזו על פי החלטת הרשות המקומית, רשות הרבים תהיה הפתרון.
בבניינים בהם נדרשו 1.5 חניות ומעלה בממוצע לדירה, שבהם חלק ניכר מהדירות הן בנות 5 חדרים, הרי שלפחות למחצית הדירות יש שתי חניות. היתר לדירה בעלת שתי חניות לפיצול לשתי יחידות קטנות, יאפשר חניה אחת בממוצע לכל פצל וברוב המקרים ייווצר מצב התואם ממילא את התקנות הרגילות בנושא. במקרים רבים מצב עדיף על המצב בבתים צמודי קרקע, כהצעתו של ח"כ כהן. לכן אין בה כל פסול בהיבט החניה.
מצבים מסובכים יותר הניתנים אף הם לפתרון (אפילו אם העניין לא יהיה בחקיקה הראשונית למען הפשטות):
במקרים שאינם מכוסים לעיל, תת-דירה שלא תעלה על 45 מ"ר בשטחה תדרוש חצי חניה בלבד בממוצע מתוך החניות בבניין, כמו במעונות סטודנטים. תת-דירה שלא תעלה על 80 מ"ר תדרוש חניה אחת בלבד. כלומר בעלי שתי דירות שתפוצלנה כך לדוגמה, יצטרכו להראות ברשותם 3 חניות. אם קיימת רק דירה אחת כזו בבניין או קיימות מספר אי-זוג של דירות כאלו, אחת הדירות תדרוש שתי חניות כדי לאשר לה פיצול.
בעלי הדירות שלא יהיו להם מספיק חניות יוכלו לשכור חניה משכנים באותו הבניין או בבניין סמוך, שיש להם חניות ואין להם שימוש בהן. זאת כתנאי למתן האישור לתקופה ולהמשכו שיידרש מידי תקופה. בעת האישור העירייה תוודא שאין בבעלות משכיר החניה רכב הזקוק לאותה החניה. הפיקוח העירוני יוודא שההשכרה מתקיימת בשטח, בעת שיתברר שנוצר גודש בלתי סביר בחניה בסביבה הקרובה. למען הפשטות, השכרת חניה מאדם פרטי שהוא בעל דירה במקום או בבניין סמוך, תהיה פטורה לחלוטין ממס הכנסה ולא תחשב לצרכי היקף השכרה כולל של בעל החנייה..
הוספת חנייה על חשבון שטח לא מנוצל בהסכמת וועד הבית תוך השגת אישור מכל בעלי הדירות.
הוספת מתקן חנייה דו-קומתי היכן שאפשרי ומקובל על העירייה.
פתרון -2-3. סיבוך העירייה בהוצאות והורדת רמת התושבים – כפיצוי על עודף טיפול ובעיות גבייה ועל אובדן חלק מההכנסה החד פעמית מהשבחה – דירה מפוצלת לשתיים, גם אם לא קיבלה אישור, תהיה חייבת ממועד פיצולה אך לא לפני כניסת החוק לתוקף, ב-30% תוספת מיסי עירייה, גם בדיעבד. תוספת התשלום תוטל במפורש על בעל הדירה שיצטרך להתחשבן בהתאם עם הדיירים אם אלה ישלמו אותה. עירייה שתהיה מוטרדת מירידת רמת תושביה תוכל להעזר בתוספת התשלום להוספה של פעילות תרבותית ופרסומה.ייקבעו קנסות הולכים ועולים עם השנים על פיצול ללא אישור, ועל אי-קיום תנאים מינימאליים למחיה בתת-דירה. אישור הפיצול יותנה בגודל מינימאלי הן לדירה (36 מ"ר) והן לחדריה (9 מ"ר).
אם בעל הדירה ירצה שהעירייה תגבה מיסים ומים בנפרד מכל דייר תוספת תשלום המס תהיה בת 50%. דירה המפוצלת ל-3 תחויב בתוספת מס של 60% ו-75% בהתאם.
עלייה בצריכת מים וביוב – התושבים משלמים עבור הצריכה. העלייה במספר הנפשות עקב הפיצול קיימת בבוגרים לעומת הקטנה בילדים. בממוצע מספר הנפשות יעלה בממוצע רק במעט ביותר. יחד עם זה ניתן, אבל לאו דווקא מומלץ, להגביל במקרה פיצול את מספר הנפשות המקסימאלי המוכר לצורך התעריף המוזל.
כדי להקטין כניסה של אוכלוסייה שרמתה אינה תואמת למקום הדירה, ניתן לבטל הטבות אלו בחוק ולהבהיר לבעל הדירה כחלק ברור מהאישור, שהוא חייב להודיע בכתב לדייריו בדירות המפוצלות, במסגרת הסכמי השכירות איתם, כי החוק אינו מאפשר להם לקבל הטבות סוציאליות למיניהן מהעירייה, כולל הנחות בגובה מסי העירייה (להוציא הנחות לאזרח ותיק, סטודנט או עולה חדש).
דירה מפוצלת שתימכר תחויב בהשלמת תשלום ההשבחה לעירייה כתנאי לאישור המכירה. במקרה של ביטול הפיצול (שינוי מבני בפועל בשטח) לפני אישור המכירה של דירה כזו, תבקש העירייה אישור מהקונה על כך שידוע לו כי פיצול, אם יאושר עבורו, יחייבו בתשלום מיידי של השלמת ההשבחה.
בערים ובאזורים בהם הביקוש למגורים גבוה ביותר והמיסוי העירוני נמוך יחסית (כמו בת"א), תהיה הרשות רשאית לגבות תוספת מס גבוה יותר (למשל 60% ו- 100% בהתאמה בפיצול ל-2, או 100% ו-140% בפיצול ל-3). יש לציין שפיצול לדירות סטודיו אין בו עדיפות כי המטרה היא לאפשר מגורים סבירים בעיקר למשפחות. יחד עם זאת יש לאפשר למפירי החוק הרבים בנושא לצאת מההפרות וגם לדאוג לזוגות ויחידים המבקשים דירות סטודיו. השיעורים מלעיל למקומות כמו תל אביב לוקחים בחשבון קיום דירות סטודיו שגודלן אינו נופל מ -25 מ"ר.
פתרון 4 – חינוך – לא רק שהבעיה אינה קיימת, אלא, כפי שהוסבר לעיל בפתרון בעיה 11, אף תהיה כאן הקלה – תת-דירה אינה מושכרת לילדים ונוער. באופן טבעי פיצול דירה מעלה את שיעור הבוגרים בה כמעט בכל המקרים ומקטין את מספר הילדים.
פתרון 5 – מיגון – בעיה קשה לכאורה ברוב המקרים. בבניינים ישנים בעלי מקלט, לא יידרש דבר. בבניינים בעלי ממ"דים –בני פחות מ-12 מ"ר בשטחם יידרש שיפור מיגון (מיגון מיוחד לחדר אחד בכל תת-דירה בה לא נמצא ממ"ד, הכולל עיבוי הקירות בלדר זה עם בטון יצוק). כאשר הממ"ד בן יותר מ-12 מ"ר יצטרך בעל הדירה להראות שלדיירי תת-דירה ללא ממ"ד יש גישה לממ"ד כלשהו בכל עת. ניתן להרשות להתעלם מהבעיה למספר שנים, למשל ל- 5 שנים, עד שתוקל מצוקת הדיור או עד שיושג שלום. (צריך לזכור שדרישות המיגון הן גורם לא זניח בהתייקרות הבניה) בעיה זו ממילא אינה מטרידה במיוחד ראשי רשויות מקומיות. לאחר מספר שנים של תוספת הכנסה, בעל הדירה, כולל קונה אפשרי שלה, יחוייב בשיפור המיגון, כל עוד לא יהיה שלום.
חובה לזכור שכרגע מבחינה מוראלית בעיית הדיור מזיקה למדינה בהיקף גדול יותר מאשר התועלת שהושגה לאחר7ונה בעזרת הממדים. בעקבות קיום המערכות להגנה בפני טילים ירדה חשיבות הממדים. אין כאן כל הצעה לוותר על ממ"דים בבניה חדשה,
פתרון 6 – כיבוי אש – תידרש התקנת גלאי עשן לכל תת-דירה. מעבר לכך, אם אין סיבה מיוחדת, על פי החלטת העירייה, תהיה התעלמות מהבעיה, שלרוב ממילא אינה קיימת. תהיה התייעצות עם מכבי האש לגבי המקרים בהם יידרש מהם אישור. כל עוד אלה לא יוגדרו, לא יידרש אישור.
פתרונות 7-9 נזקים לדיירים בבניין שלא פיצלו ולדיירי בתים סמוכים - דירה שפוצלה ל-2, כאשר כל תתי הדירות מאוכלסים, דייריה ישלמו לוועד הבית (או חברת הניהול) 25% יותר מאשר אותה הדירה לפני הפיצול. פיצול ל-3 יחייב תוספת של 50%. התוספת תחייב את וועד הבית (או חברת הניהול) לבצע גביה מדיירי כל הפצלים. בעל הדירה יהיה ערב לתשלום ויתחייב לפנות דיירים מרעישים ומלכלכים. אם לא יקיים את התחייבויותיו וחובותיו, וועד הבית יפנה לעירייה וזו תבטל את האישור לפיצול לאחר התראה סבירה. אם בעל הדירה ישתמש בשטח משותף לא מנוצל כדי להוסיף חנייה (על פי אישור העירייה לפיצול), הוא יצטרך לקנות את השטח מיתר בעלי הדירות. בהעדר הסכמה על המחיר, הוא ישלם לוועד הבית תוספת של 100% נוספים על האמור לעיל או סכום קטן יותר שיוסכם על ידי בעלי הדירות, כל עוד הוא משתמש בשטח המשותף.
חובה לציין כאן שברוב המקרים הפיצול אינו מעלה משמעותית את העומס על המתקנים בבניין. למשל דירת 5 חדשים שפוצלה ל-2 דירת 3 חדרים ודירת 2 חדרים. לפני הפיצול הדירה התאימה לרוב לזוג שלו 3 ילדים לא קטנים. אחרי הפיצול דירת 3 חדרים מתאימה לזוג ועוד ילד או שניים ודירת שני החדרים התאימה לזוג. כלומר מספר הנפשות השתנה מ-5 לכל היותר ל-6. אם נאפשר 2 ילדים באחד החדרים מתוך ה-5 גם לפני הפיצול, שוב לא יהיה שינוי.
פתרון 10 – הורדת ערך דירות לא מפוצלות – הבעיה לא בהכרח קיימת כי דירות מניבות תשואה גבוהה יחסית מעלות את ערך הרכוש. במקרים שבהם בגלל בעיות חנייה בלתי מספקת ולא כל הדירות תהיינה ניתנות לפיצול – העירייה תחייב את מבקש אישור לבצע שיפוץ בעלות סבירה למראה הבניין – למשל שדרוג הקומה בחדר המדרגות, שדרוג הכניסה לבנין, הוספת מקום חניה ע"ח שטח משותף לא מנוצל, הוספת מתקן חנייה דו- קומתי, כל זאת עד היקף של 5 שכירויות חודשיות של הדירה על כל תתי-דירותיה לאחר הפיצול.
פתרון 12 – סיבוך ספקי תשתיות ושירותים – החוק יאפשר לבעל הדירה להמשיך ולהתייחס לדירה המפוצלת כאילו אין בה פיצול, לשלם בעצמו עבור הדירה כולה או למנות דייר אחד שישלם לספק מסוים עבור האספקה לכל תתי- הדירות מבלי שהספק מתייחס לפיצול או רשאי להתייחס אליו, אבל בערבות (בחוק, ללא צורך בחתימת מסמכים) של בעל הדירה המקורית לביצוע התשלומים. בצורה זו הסידור הפנימי בין דיירי תתי-הדירות יהיה באחריות בעל הדירה המקורית (השלמה). כך גם בעל דירה זו יחזיר לעצמו חלק מהעלויות הנוספות (טלוויזיה ואינטרנט למשל). כאשר הספק המסוים ובעל הדירה המקורית ירצו בכך ותוכן תשתית מתאימה, יהיה ניתן לבצע הפרדה של דיירי תתי-הדירות מול הספק, אבל רק לאחר קבלת האישור לפיצול מהעירייה. במקרה כזה, כל תת-דירה תקבל אצל הספק מספר דירה משל עצמה, כאשר תת-דירה אחת תוכל לקבל את מספר הדירה המקורי והשנייה מספר דירה מעבר למספר המקסימאלי הקיים בבנין באותה עת. לגבי הדואר – יהיה שימוש בתיבה המקורית עבור כל תתי-הדירות שלה ויותר רישום שמות הדיירים השונים עליה. זאת, פרט למקרה בו וועד הבית יאשר אחרת בתנאים כרצונו (כגון הוספת תיבות או החלפת כל התיבות, כל אלו בצורה אסתטית, בד"כ לאחר פיצול מספר דירות בבנין, בעיקר או לחלוטין ע"ח בעלי הדירות המפוצלות).
הערות
הערה 1 (השלכה על מיסוי בעלי מעל 2 דירות):
מחד, החוק גם יהווה פיצוי למשקיעי נדל"ן קיימים שנפגעו מהחקיקות בשנים האחרונות בכל הקשור לאפשרות להגדלת פעילותם או להחלפת דירות שבבעלותם ולאחרונה אולי גם מיסוי על יותר משתי דירות כאשר הפיצול על פי חוק גם לא יגרום להגדלת מספר הדירות לעניין מס זה. יתר על כן, דווקא על רקע המיסוי החדש על יותר משתי דירות למשקיע, על מנת לזרז את הגדלת מצאי הדירות הקטנות להשכרה, וכדי להראות שמטרת ממיסוי החדש אינה להעשיר את קופת האוצר אלא כדי להקל על בעיית הדיור, יש מקום להוציא כליל ממניין הדירות בבעלות המשקיע כל דירה שתפוצל כחוק לתתי-דירות בעלות 2 חדרים לפחות (היכן שקיים המחסור העיקרי שיש להקל עליו בעדיפות ראשונה). הקלת מיסוי זו אפשר ליישמה באופן מלא או באופן חלקי (חלקי הכוונה למתן הנחה במס החדש או וויתור עליו רק עד לסיום המשבר).
מאידך, למען עקביות עם החקיקה הקודמת האמורה, כדי שהחוק המוצע כאן לא יגרום בעתיד הנראה לעין ליצירת לחץ מחודש מצד משקיעים על היצע הנדל"ן, בשלב הראשון החוק יחול רק על דירות שבנייתם הסתיימה או דירות שבנייתם טרם הסתיימה אך הן נמכרו לבעליהם, לא יאוחר מיום החקיקה או מיום ההכרזה על הכוונה לחוקק חוק זה. זאת מאחר שהפתרון לבעיית הדיור נחוץ במהירות, ולכן ההתייחסות בחוק לדירות שטרם נמכרו על ידי הקבלנים ונמצאות בבניה בתאריך תחולת החוק או שבנייתן תאושר מאוחר יותר, תעשה רק בשלב מאוחר יותר אם בכלל (על פי שיקולים של צורך באותה עת ושל מידת ההצלחה של המוצע כאן על גילגוליו).
הערה 2: (אישור)
לצורך האישור יידרש בעל הדירה המבקש להביא תוכנית של המצב לפני פיצול והמתוכנן לאחריו. כמו כן הוא יידרש לחתום על כי ידוע לו כי לפני מכירת הדירה יצטרך לשלם לעירייה השלמת דמי השבחה בגין הפיצול. בעל דירה שיבקש להחזיר את המצב לקדמותו שמלפני הפיצול לא יידרש לשלם את השלמת דמי ההשבחה, ויחתום על הצהרה כי ידוע שהוא או אחר לא יוכל לחזור ולפצל את הדירה בעתיד ללא תשלום השבחה מראש.
הערה 3 (הפרות חוק מן העבר):
החוק יאפשר למפצלים בעבר, אצלם הפיצול עדיין קיים באופן בלתי חוקי, אשר יבקשו אישור לפיצול חוקי במשך השנתיים הראשונות לקיום החוק המוצע בכל הארץ, לקבל חנינה על הפעילות הבלתי חוקית בעבר (לא בקשר לענייני מס הכנסה). זאת בתמורה לתשלום הגדלת המס לתקופה החל משנה אחורה להיכנס החוק לתוקפו המלא בכל הארץ. במקרים בהם תהיה סטייה של עד 20% לכל היותר כלפי מטה מהמידות המינימאליות של הדירה והחדרים, כדי לקבל אישור יידרש בעל הדירה להכפיל את תוספת המס השוטפת בגין הפיצול. זאת באופן מתמשך כל עוד המצב לא יתוקן. במקרים גרועים יותר, האישור יותנה בשינוי המבנה והבאתו לתקן הנדרש. במקרה של העדר פתרון חניה, ישולם כופר חניה מיוחד באופן שוטף כתוספת לתוספת המס כמקובל בסביבה, כאשר על גובהו להתאים את מצוקת החניה הצפויה שם.
לגבי המידות המינימאליות שיותרו בעיר מסוימת לדירה במספר חדרים מסוים. המספרים מלעיל או מה שייצא לנכון בחקיקה הראשונית יהיו ניתנים להתאמה למציאות הלא חוקית הקיימת כך שרוב הדירות המפוצלות בצורה סבירה (שאינן דירות צינוק) יהיו זכאיות לאישור בעלויות שהוזכרו לעיל. זו גם הסיבה שמוצע להחיל את החוק בהדרגה לשם הפקת לקחים ושיפור תוך כדי תנועה.
מאחר שניתנת דרך חוקית ומכובדת לפיצול, הרי שלאחר החלת החוק על מלוא הארץ יידרשו העיריות לפעול בתקיפות רבה לאכיפת החוקים בנושא. הפעילות תכלול איסוף מודיעין, כאשר החוק יתיר בדיקת דירות לגביהן קיים חשד סביר אחת לתקופה ללא קשר לעיתוי הרישום הדירה בטאבו או לקיום הלשנה. רשות שלא תפעל במידה מספקת כאשר קיימות דירות לא חוקיות רבות בשטחה, לאחר אזהרה מתאימה, ניתן יהיה לפגוע בה על ידי הנמכת מענקים ממשרד הפנים.
הערה 4 (וועד בית, חברת ניהול ושותפים בחלקה):
למותר לציין שההתייחסויות מלעיל וכאן לוועד הבית רלבנטית רק להיכן שיש בכך הגיון, בד"כ בבניינים רבי קומות ודירות. במקרים אלו ההתייחסויות לוועד הבית תקפות ותופסות גם לחברת הניהול היכן שכזו נמצאת בשימוש. תוספת תשלומים לוועד הבית על ידי דיירים/בעלי-דירות תביא להקטנת התשלום הרגיל-הבסיסי לוועד ככל שייווצר עודף כספי שאינו נחוץ.
במקרים אחרים שאינם רבי קומות וקיימים בעלי בתים או בעלי מגרשים שהם שותפים באותה חלקה או תת-חלקה (שאינה מושה), יידרש אישור מראש מכל בעלי העניין כתנאי לאישור הפיצול ללא מגבלת זמן.