חומר רקע
11
ב
ינואר, 7
201
י"ג
,בטבת התשע"ז
לכבוד
ח"כ אלי כהן
יו"ר ועדת הרפורמות בכנסת
אלי שלום
,רב
:הנדון הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס'
110
- הוראת שעה()פיצול דירות,)
התשע"ו-
2016
,סימוכין: הצעת החוק בנוסח שאושר בקריאה ראשונה26.12.16
לקראת הדיון בהצעת החוק שבנדון בוועדה שבראשותך, המתוכנן ליום16.1.17
, נבקש להביא
.בפניך את הערותינו להצעת החוק, כפי שיפורט בסמוך
,השלטון המקומי מכיר בחשיבות הצורך להקל על משבר הדיור אולם הדרך שנבחרה להשגת מטרה
זו בהצעת החוק שבנדון
,פגומה מהיסוד. ראשית
ה
נחת היסוד העומדת בבסיס הצעת החוק בדבר
קיומו של
מחסור בדירות קטנות בישראל, אינה עולה בקנה אחד עם בדיקות שנעשו בשנים
האחרונות
באמצעות גופי מחקר שונים ,ב
אשר להיקף היצע הדירות הקטנות למול היקף הביקוש
להן. ל
פיכך, ובטרם קידום
פתרון חקיקתי ,בעניין אנו מציעים לוועדה לקיים בדיקה
מעמיקה
ומקצועית אשר תבחן האם קיים בכלל פער בין היקף הביקוש לבין היקף ההיצע של דירות קטנות
בישראל ,ואם קיים פער כזה אז יש לבחון מהם מאפייני אוכלוסיית הביקוש ,ובהתאם לכך להציע
פתרונות מתאימים.
יתרה מכך, הצעת החוק שבנדון הופכת את היוצרות ואת המצב המשפטי הנוהג מימים, וקובעת כי
חלף ברירת המחדל הקיימת היום, לפיה נתון לוועדה המקומית שיקול דעת לאשר הקלה והחריג
לכלל הוא מתן הקלה, ייקבע הסדר לפיו הוועדה המקומית תחויב ליתן הקלה לתוספת דירת
מגורי .ם במגרש בו מצוי בית צמוד קרקע, והחריג לכלל יהיה אי מתן הקלה כאמור חיוב בחוק
להעניק הקלה, הוא פגום ויוצר קושי תורתי ומעשי כאחד, והשלטון המקומי מתנגד לו באופן
.נחרץ
נדגיש כי התנאי המופיע בסעיף147
()(י1
)(ד), לפיו הוכח להנחת דעתה של הוועדה המקומית כי יש
מענה לצרכי הציבור הנובעים מהגדלת מספר דירות המגורים, איננו מקהה את הבעייתיות הגלומה
בסעיף זה. ברי כי יהיה הרבה יותר קשה לנמק מצב דברים בו הוועדה המקומית חייבת לתת
,הקלה אולם חרגה מהכלל ולא העניקה אותה, מאשר הכלל הקיים היום, לפיו הוועדה איננה
.מחויבת כלל להעניק הקלה ואכן החליטה שלא להעניקה
.גם מבחינה מהותית מדובר בהצעת חוק אשר הרשויות המקומיות לא תוכלנה לספוג
הוראת חוק
המחייבת
ציפוף נוסף במתחם אורבני
קיים היא בעייתית כשל
עצמ,ה
עקב מחסור בשטחים חומים
ובצורכי ציבור ברקמה
ה ,בנויה. חיוב זה, כאשר הוא מצטרף לשורת תיקוני חקיקה נוספים
,המחייבים ברמה זו או אחרת את הוועדות המקומיות להוסיף יחידות דיור במרקם אורבני קיים
כגון תמ"א38
, או החיוב להעניק הקלה לתוספת של10%
לדירה קטנה, יוצר ים יחד קשיים
משמעותיים כפליים, שכן המרחב האורבני הבנוי הופך צפוף יותר ויותר וזאת ללא תכנון כוללני
.ושקול
הקושי מתחדד נוכח ההוראה בהצעת החוק, לפיה סעיף זה יחול גם כאשר נקבע בתכנית כי
סטייה מהוראותיה תיחשב ל
סטייה ניכרת.
לגבי תכנית מעין זו, אשר במסגרת תכנונה נבדקו צרכי
הציבור וקיבולת הקרקע בתחום הקו הכחול שלה ובסביבתה, ולאחר בדיקה זו נקבעו יחידות
הדיור המרביות שהקרקע מסוגלת להכיל, ועוד נקבע כי סטייה מהוראות יה בהקשר הזה תיחשב
לסטייה ניכרת
משום שהקרקע ספגה את כל הבניה האפשרית בשטחה, מוצע לקבוע להוסיף
יחידות דיור
. הצעה זו, שכבר בתחילתה יש קושי וסתירה לבדיקה התכנונית שנערכה
ביחס לאותם
.מקרקעין שהתכנית חלה עליהם, עלולה לפגוע באופן קשה ברקמה האורבנית הבנויה
אם כן, אנו שבים ומביעים את התנגדותנו להפיכת הליך ההקלה לחובת הקלה, וסבורים כי קיים
הכרח להותיר את נקודת האיזון על כנה, ולא לחייב את הוועדות המקומיות להעניק הקלה.
כמו
כן, יש להתייחס ולקחת בחשבון את מצבו התכנוני של אותו מגרש והסביבה של אותו מגרש בו
מבוקשת ההקלה, כך שאם הוא הגיע לסף יכולת הקיבולת שלו, אם מפאת התכנית החלה עליו ואם
,מפאת הקלה שניתנה לגביו בעבר
ואם מפאת
צפיפותו של האזור שבו הוא מצוי והחוסר בשטחים
ירוקים וחומים, אזי .לא תהיה חובה להעניק עוד הקלה לבניית יחידות דיור נוספות
נוסיף לסיום ,אם בכל זאת יוחלט על קידום הצעת החוק ,את התייחסות השלטון המקומי למספר
סוגיות אשר עלו ביום
13.12.2016
,בדיון שהתקיים בהצעת החוק שבנידון בוועדה בראשותך
(סוגיית היטל ההשבחה נשמטה מנוסח הצעת החוק שעברה קריאה ראשונה ,ועל כך אנו מברכים ,
ואולם ,כמובן ,אין בכך כדי לאיין את יתר הסוגיות שנותרו לדיון ,)ואלו הן:
1.
יש לקבוע( באופן ברור בסעיף1
)(ד), כי חוות דעת מהנדס הוועדה, המוגשת לוועדה המקומית
יכולה להתייחס גם לחלק מסוים או שכונה מסוימת של העיר אשר בהם ישנו מחסור בשטחי
ציבור אשר שאינם נותנים מענה לצרכים הנובעים מהגדלת מספר יחידות הדיור, ולא רק
.ביחס לעיר כולה. יש להבהיר זאת בנוסח הסעיף, שאיננו בהיר דיו בנוסחו הנוכחי
2. זה המקום לציין כי השל טון המקומי מתנגד באופן נחרץ להצעה שעלתה מפי יו"ר לשכת
( השמאים, לפיה חוות דעת מהנדס הוועדה המקומית הדרושה בסעיף1
))(ד
לא תהיה בגדר
.חובה, כך שאם המהנדס לא העיר בנושא, ניתן יהיה להמשיך את התהליך חוות דעת המהנדס
,היא חשובה מאין כמותה, ונועדה למנוע כאוס תכנוני
ועל כן היא חיונית ונדרשת, ועליה
.להיוותר בגדר חובה
3.
יש להבהיר בהצעת החוק כי היא עוסקת בדירות בנויות, ועוד יש לקבוע מינימום שנים שבהן
הבניין
.היה קיים, על מנת שבעליו יהיה זכאי להגיש בקשה להיתר בניה לפיצול דירתו
4.
יש לקבוע שניתן יהיה לפצל את הדירה הקיימת לשתי יחידות דיור בלבד, גם אם היחידה
.הבנויה היא גדולה מאוד
5.
אין מקום להוראה כלשהי המחריגה את יחידות הדיור שייווצרו בעקבות הפיצול ממספר
היחידות המותר לצורך תמ"א35
. המגבלות שנקבעו בתמ"א35
נקבעו לאחר עריכת בדיקות
תכנ ,וניות מקיפות, אשר לקחו בחשבון את כלל השיקולים והמאפיינים של האזורים השונים
.ואין כל הצדקה לסטות מן הממצאים שנתקבלו בבדיקות אלה לצורך הצעת החוק המדוברת
יחידות הדיור שייווצרו בהליך זה אינן בעלת השפעה על הרשות המקומית השונה מהשפעתה
של כל יחידת דיור אחרת, ואי ן כל הצדקה או אפשרות להתייחס אליהן כאילו אינן יחידות
.דיור לצורך כלשהו
6. יש להוסיף הגבלה קניינית של מכירת יחידת הדיור הנוספת . כך למשל, ניתן לקבוע כי
תיאסר מכירת יחידת הדיור הנוספת למשך10
שנים והוראות נוספות אשר יבטיחו מימושה
של הגבלה זו. הוראה זו קובעת כי מדובר יהיה בפיצול הפיך, או בפיצול אשר יתאים את עצמו
לצרכים המשתנים ברבות השנים. הוראות מסוג זה קיימות כיום בתוספת השישית לחוק ואין
.כל מניעה להכליל אותם בחוק גם ביחס להסדר חריג זה
סיכומם של דברים, השלטון המקומי שב ומדגיש כי אין צידוק ממשי לקידום הצעת ה חוק בעת
הנוכחית ., וכי יש לקיים בחינה מעמיקה של הנחת היסוד העומדת בבסיסה
,בברכה
__________________
עו"ד איתן ,אטיה
מנכ"ל פורום ה-
15
__________________
שלמה ,דולברג
מנכ"ל מרכז השלטון המקומי
העתק:
מר משה כחלון ,שר האוצר
,מר אריה דרעי
שר הפנים
ח"כ איילת שקד ,שרת המשפטים
,ח"כ יואב גלנט
שר הבינוי והשיכון
חברי ועדת הרפורמות בכנסת
מר חיים ביבס ,ראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות ויו"ר מרכז השלטון המקומי
מר רון חולדאי ,ראש עיריית תל אביב-יפו ויו"ר פורום ה-
15
מר עמיר ריטוב ,ראש מועצה אזורית לב השרון ויו"ר מרכז המועצות האזוריות
מר דודי אריאלי ,ראש מועצת קריית טבעון ויו"ר ועדת תכנון ובנייה של מרכז השלטון המקומי
עו"ד ד"ר אביחי מנדלבליט, היועץ המשפטי לממשלה
עו"ד איל ינון ,היועץ המשפטי לכנסת
עו"ד ארז קמיניץ ,משנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי)
מר אביגדור יצחקי ,ראש מטה הדיור הלאומי
מר מרדכי כהן ,מנכ"ל משרד הפנים
עו"ד יהודה זמרת ,היועץ המשפטי למשרד הפנים
עו"ד תומר רוזנר, היועץ המשפטי לוועדת הרפורמות בכנסת
מר ערן ניצן ,סגן הממונה על התקציבים ,משרד האוצר
גב' מעיין נשר, אגף התקציבים, משרד האוצר
גב 'שירה ברנד ,מ"מ מנהלת מינהל תכנון ,משרד האוצר
גב' מירי כהן, סגנית ראש מטה הדיור הלאומי
גב' אסנת אלרואי, סגנית ראש מטה הדיור הלאומי
עו"ד בנימין ארביב ,לשכה משפטית ,מנהל תכנון ,משרד האוצר
עו"ד מירה סלומון ,מנהלת מחלקה משפטית ,מרכז השלטון המקומי