חומר רקע

17.1.2017 ,ח"כ אלי כהן יו"ר ועדת הרפורמות הערות מרכז הגר– הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי) התשע"ו- 2016 ''מרכז הגר1 תומך בהסדרה של תחום ארגון העסקאות לקראת התחדשות עירונית ובפרט לאור המצב הפרוץ בתחום זה, שמוביל ל פגיעה באוכלוסיות מוחלשות ו מקשה על קידום .התחדשות עירונית הוגנת ומטיבה ברצוננו להביא בפני הועדה את התייחסותנו לנוסח המוצע, ראשית יובאו מספר הערות עקרוניות וכלליות ובהמשך :התייחסות לסעיפי חוק ספציפיים ל יווי חברתי של דיירים בהתחדשות עירונית מרכז הגר רואה בהתארגנות דיירים נדבך קריטי בתהליך ההתחדשות העירונית, בו טמונה במידה רבה הצלחת הפרויקט- הן מנקודת המבט של הדיירים והן מנקודת המבט של היזם והרשות. באופן אידאלי התארגנות דיירים היא הזדמנות לייצר תהליך משמעותי בו דיירים ככלל ובעלי דירות בפרט מתאגדים על מנת לעצב את תהליך ההתחדשות .העירונית כך שיטיב עמם קבוצת דיירים מאוגדת, ב עלת נציגות שנבחרה באו פן דמוקרטי ושיודעת לדבר בקול אחיד עם יזם, היא נכס גם עבור היזם וגם עבור הרשות. במובן זה התארגנות תושבים היא יותר מאיסוף חתימות על ידי מארגן, אלא תהליך חברתי שמלווה באנשי מקצוע מתחום העבודה הקהילתית. לפיכך, מוצע לשקול לשלב בהצעת חוק זו התייחסות להיבטים חברת יים מחייבים:  חובה של מארגן לעדכן את הרשות המקומית עם תחילת פעילותו במתחם . ידוע הרשות י אפשר ל רשות לנקוט פעולות כגון הכשרות דיירים, הפצת מידע , מתן יעוץ מקצועי וכדומה אשר עשויות לשפר את מעמד הדייר בעת החתימה .  ה סמכת ר שויות מקומיות ל קבוע נהלים כתנאי להחתמה על הסכם טרום התקשרות . נוהל כאמור עשוי לכלול דרי שה לעריכת מיפוי של אוכלוסי ות מוחלשות במתחם ., הפצת מידע בדבר נהלי התארגנות דיירים וכדומה החלת הוראות החוק גם על פרויקטים מסוג תמ"א38 בהתחדשות עירונית מתוקף תמ"א38 , ובפרט בפרויקטים ,הכוללים הריסה ובניה דיירים נתונים ל מערך כוחות דומה ל זה שקיים ב פינוי בינוי בשלב ההתארגנות וההחתמות. לאור זאת, אנו סבורים כי אין סיבה שלא להחיל את החוק הנדון גם לעסקאות מתוקף תמ"א38 ,בהתאמות המ ת.חייבות התייחסות ל מתחמים שנפגעו מהחתמה פוגענית - לפני כניסת החוק לתוקף הצעת החוק צופה פני עתיד ואין אנו סבורים שזה המקום לסטות מעיקרון זה ,. יחד עם זאת מהיכרותנו, ישנם אזורים רבים בהם פעלו ועדיין פועלים מארגנים מטעם עצמם או מטעם יזמים, אשר החתימו דיירים על הסכמים ו על יפויי כוח 1מרכז הגר למחקר ופיתוח מדיניות דיור חברתי הוקם על מנת לפתח ידע וכלים ח ,דשים בתחום הדיור ולקדם מדיניות שתאפשר דיור הולם נגיש ובהישג יד לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה. המרכז עוסק במחקר אקדמי יישומי בתחום של דיור בהישג יד והתחדשות עירונית, בליווי פרויקטים 'מחוללי שינוי', בגיבוש הצעות חקיקה ופיתוח כלי מדיניות חדשים. המרכז פועל בראיי ה רב- תחומית ומעסיק אנשי מקצוע מתחום :המשפט, התכנון, והכלכלה. מידע נוסף על מרכז הגר ניתן למצוא באתר האינטרנט של המרכזwww.israhc.org ,בלתי חוזרים מבלי שאלו ידעו על מה הם חותמים , פעמים רבות תוך כבילה ארוכת טווח של התושבים שחתמו באופן שפוגע הן בדיירים עצמם והן בהתקדמות הפרויקט . ישנם מצבים שבהם במתחם או בניין פעלו מספר מארגנים, כ אשר כל אחד צבר לעצמו נתח של חתימות דיירים שמחד אינו מספק על מנת לקדם פרויקט להתחדשות עירונית, ומאידך, מונע מיזמים אחרים את היכולת לגייס את כמות החתימות הנדרשת לשם קידום פרויקט אחר. באופן כזה, המתחמים "ננעלים" כך שלא ניתן לקדם בהם שום פרויקט מכל סוג שהוא. חוק המארגנים הוא הזדמנות להסדיר גם מקרי קיצון שבהם דיירים הוחתמו על הסכמים פוגעניים , בתנא ים של העדר מידע ו/או איומים או לחצים בלתי סבירים . אנו מציעי ם:  לאפשר לדיירים שהוחתמו על הסכמים באופ ן פוגעני ,טרם כניסת החוק לתוקף לפנות אל הגורם שמברר פניות ציבור על מנת שיבחן את התנאים בהם נחתם ההסכם ויקבע אם פנייתם מוצדקת, בהתאם להוראות סעיף10 .  להחיל את אבני הדרך הקבועות ב סעיף4 להצעת החוק על הסכ מים קיימים , כך שתחולת ההסכמים קיימים תהיה כפופה להתקדמות הליך החתמות ו/או התקדמות התכנון, מיום כניסת החוק .לתוקף הערות לסעיפי הצעת החוק סעיף2 – אסיפת דיירים אנו תומכים בחובה לקיים אסיפת דיירים אולם חובה ,זו כפי שמוגדרת בחוק כיום, אינה עונה על המטרה שלשמה היא מתקיימת- 'להתמודד עם התופעה של בעלי דירות שאינם מודעים לתנאי ההסכם ומשמעותם' . סעיף2 דורש פרוט נוסף (או לחלופין קביעת כללים או תקנות ) אשר יתייחס בין היתר אל:  עדכון הדיירים מבעוד מועד על קיום האסיפה – העדכון צריך לכלול לכל הפחות תליית שילוט במקום בולט בבניין עצמו. עדיפות להודעה אישית לכלל דיירי הבניין. יש להבטיח כי הדיירים יעודכנו לפחות שבועיים מראש .בקיום האסיפה  מיקום האסיפה – על מנת למנוע מצבים שבהם תערך אסיפה במקום מרוחק אשר יק שה על תושבים להגיע אליה יש להבטיח כי האסיפה תתקיים בבניין עצמו או במבנה סמוך .  מספר משתתפים באסיפה – על מנת להבטיח שדיירים אכן יהיו מעודכנים בתוכן ההסכם יש לדרוש מהמארגן להבטיח מינימום של משתתפים מבין בעלי הדירות בבניין באסיפה או במספר אספות שיערוך .המארגן. יש להטיל על המארגן חובה לתעד את מספר הנוכחים באספות  בעלי מוגבלויות וקשישים– במידה ובעלי דירות לא יכולים להיות נוכחים באסיפה כיוון שהם בעלי מוגבלות ,או קשישים .על המארגן ליצור עמם קשר באופן פרטני וליידע אותם במידע שהועבר באסיפה  שפה – במידה וישנו שיעור משמעותי (כ- 10% ומעלה) מהדיירים שאינם דוברי עברית, יש לחייב לפרסם את דבר האס י פה, לדאוג למתרגם במהלך האסיפה , .ולהפיץ מידע מתורגם בשפה הרלוונטית  פרוט המידע שיובא באסיפה– יש לפרט מה,ו המידע שעל המארגן להציג ו :בין היתר  הצהרה על ניסיון המארגן בארגון דיירים הכוללת דוג מאות על מקומו ת בהם פעל;  במידה וישנו יזם– הצהרה על ניסיון היזם בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית;  סוגי התמורות שניתן לקבל כגון תשלום, ד;ירה קטנה וכדומה  ;פרוט התכנון המוצע  מקדם הציפוף, כמה יחידות דיור יתווספו על הקיימות, מהו גובה המב;נים המתוכנן  ;דמי התחזוקה המשוערים בבניין החדש  התייחסות;ללוחות הזמנים של הפרויקט  פרוט לגבי פתרונות הביניים– .שכירות, תהליך מעבר הדירה וכדומה  הזמנת דיירי דיור ציבורי לאסיפה– במידה ויש במתחם דיירי דיור ציבורי יש להזמינם לאסיפה. על המארגן לעדכן את דיירי הדיור הציבורי בזכויותיהם על פי חוק הרשות להתחדשות עירונית והסדרים שיתווספו . סעיף3 – אנו סבורים ש הסכם טרום התקשרות צריך להתבסס על נוסח אחיד שיובא בחוק, ושלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת בעל דירה. נוסח קבוע יצור וודאות בקרב דיירים ועשוי למנוע סכסוכים ממושכים בין צדדים שאינם מאוזנים . סעיף4 – סעיף זה עוסק בתוקף ההסכם מול המארגן בתנאים שונים, חלקם ביחס להתקדמות בחתימות, וחלקם ביחס להתקדמות בה ליך התכנון. המדרג שנוצר ביחס ל מספר החותמים על הסכ ם טרום התקשרות נראה סביר , אולם נוצר מצב שאינו סביר ביחס שבין המשקל שניתן לגיבוש ההסכמות ו בין המשקל שניתן ל התקדמות הליך .התכנון ההסדר יכול לתמרץ יזם לקדם תכנית במוסדות התכנון ללא קבלת הסכמות מצד הדיירים – הדבר אפשרי בחלק מהרשויות שאינן מ.תנות קידום של תכנון באיסוף חתימות דיירים במקרים מסוג זה, וללא הגדרות נוקשות יותר ביחס להליכי קליטה של תכניות במוסדות התכנון, עלולים יזמים חזקים להשקיע משאבים בגיבוש תכנית וקליטתה במוסדות התכנון כמנוף לחץ להשגת הסכמות תוך כדי כבילת התושבים במשך4 או6 נים ש , ושלא על דעת התושבים. להערכתנו ,ומהניסיון הנצבר אצלנו מצב זה יביא לעיכוב בפרויקטי ם שכן יהיה קש ה יותר לקבל את הסכמות הדיירים למתווה תכנוני שלא הוסכם על י .דם ואינו תואם את הצרכים שלהם :ניתן לפתור מצב זה משני כיוונים  לקבוע רף מחייב של הסכמות דיירים ,בהסכם טרום התקשרות לצורך קליטת תכנית במוסד תכנון;  לתקן את סעיף4 ( 4) להצעת החוק כך שנוסף על קליטת התכנית ידרש שיעור משמעותי של הסכמות דיירים בהסכם טרום התקשרות או בעסקה סופית– על מנת לז כות בארכה של4 .שנים לתוקף ההסכם סעיף6 – ק ובע חובת גיל וי של המארגן, אך אינ ו נושאים בצ דו .סנקציה יש לקבוע סנקציה דו מה לזו הקיימת בסעיף6 )לחוק פינוי בינוי (פיצויים– "תשס ו.על הפרת חובת גילוי בהסכם טרום התקשרות )בחוק פינוי בינוי (פיצויים נקבעה חוב ת גילוי בפניה הראשונה לבעלי דירות לפני חתימה על הסכם התקשרות סופי . הפרת חובה זו היא עילה לחזרתו של דייר מהעסקה הסופית - אף אם חתם על הסכם סופי מחייב . לאור זאת, קל וחומר שבהסכם טרום התקשרות שהשלכותיו מצומצמות יחסית להסכם סופי, יש להחיל סנקציה דומה בגין הפרה .של חובת גילוי ללא סנקציה דיירים חלשים לא יוכלו לממש את ההגנות שמציע החוק– שכן הדבר כרוך בפניה .לערכאות סעיף10 – יש להסמיך את הממונה על פניות דיירים לפי סעיף7 לחוק הרשות להתחדשות עירונית לדון בפניות .בעניין הסכמי טרום התקשרות ,בברכה אורי אטינגר, עו"ד