חומר רקע
14.3.16
ה
ערות ל)הצ"ח פינוי בינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי בינוי", התשע
ו-
6
201
מבוא
1.
עמותת
במקום –
מתכננים למען זכויות תכנון
)(ע"ר
עוסקת בזכויות אדם וזכויות חברתיות בתכנון
המרחבי ומסייעת לקהילות מוחלשות במימוש זכויותיהן בתחום התכנון. עבודת העמותה בתחו ם
ההתחדשות העירונית מורכבת ממחקר אקדמי בצד עבודת שטח אינטנסיבית
בליווי דיירים
המתמודדים עם תהליכי התחדשות עירונית במקום מגוריהם .מ עבודה זו צמחה היכרות עמוקה עם
הבעיות האופייניות בהן נתקלים בעלי דירות, שוכרים ודיירי הדיו ר הציבורי במתחמים אלה. במסמך
זה נתייח
ס רק לבעלי דירות,
.כיון שהם קהל היעד של הצעת החוק
2.
אנו תומכים ב
הסדרת פעילות מארגני העסקאות , הנעשית כיום ללא שום פיקוח מול אוכלוסיות חלשות
הכוללות בין היתר ,דיירים מבוגרים
דיירים ש
אינם דוברי עברית ו
כאלה
שמסיבות שונות נטולי
אמצעים לבדוק ול
למוד
.את זכויותיהם
התייחסות לנוסח המוצע
3.
סעיף2
:כינוס אסיפת דיירים
א. יש לחייב קיום בפועל של אסיפת דיירים –
הנוסח הקיים אינו מחייב זאת (המארגן אינו נדרש
)אלא "לפעול" לכינוס אסיפה .
מוצע להתנות
פתיחת תיק תכנית בנין בוועדה המקומית
בהצגת
חתימות של למעלה מ-
50%
מבעלי הדירות במתחם .שהשתתפו באסיפה
ב. יש לחייב עדכון הדיירים שבועיים מראש בקיום האסיפה במודעות בבניין ובתיבות הדואר .
ג.
יש לחייב הפצת המידע בדבר קיום אסיפה
בכל שפה שהיא שפת אם של למעלה מ-
10%
מהדיירים במתחם .
ד.
יש לחייב עדכון( מחלקת התכנון בעירייה
מינהל ההנדסה )/מחלקת מהנדס העיר
בקי ום
.האסיפה ישנה חשיבות להשתתפות נציגי הוועדה המקומית/הרשות המקומית באסיפת
הדיירים כמי ש
אמונים על תכנון העיר ו .אינם נציגי היזם
ה.
יש להוסיף כי מארגן שלא הצליח במשך למעלה מפרק זמן שייקבע, לכנס אסיפת דיירים
בקוורום הנדרש, רשאי לקבל את סיועה של מחלקת הרווחה
העיר ונית (או גוף עירוני ייעודי
.רלוונטי אחר) כדי לבצע זאת
ו.
יש לחייב כי מי שקשור ביזם יצ היר על כך בפני יתר המשתתפים באסיפה. זאת על מנת למנוע
את התופעה המוכרת כאשר דיירים שכבר גוייסו לטובת היזם מגיעים לאסיפה ומפיצים
בכוונה תחילה את כל מעלותיו הטובות של הפרוייקט
המוצע על מנת להשפיע מראש על
הלך
הרוח ועל התייחסות התושבים . באווירה שנוצרת קיים קושי להעלות שאלות וספקות ובכך
.עלול להיות כדי לסכל את כל מטרת כינוס האסיפה
ז.
באסיפות דיירים
נוהגים
יזמים לחלק דפי מידע שהם מטבע הדברים מוטים מאוד לטובת
היזם. לשם האיזון , יש
ל
חייב את מארגן אסיפת דיירים ל חלק למגיעים לאסיפה מסמך בכתב
- 2 -
ובו תמצית זכויותיהם בפרוייקט פינוי בינוי וכן פרטי קשר עדכניים של בעלי תפקידים ברשות
.המקומית לצורך בירור נוסף מ כן
וצע להוסיף כי
המידע בכתב שיחולק באסיפת הדיירים
יהיה בכל השפות הנפוצות אצל בעלי הדירות ,
ולהגדיר ""שפה נפוצה
כ שפה המדוברת בקרב
יותר מ-
10%
.מדיירי המתחם
ח. יש
.לקבוע כי באסיפת דיירים אין להחתים איש על שום מסמך זולת אישור השתתפות באסיפה
להשלמת הוראה זו ועל מנת לוודא שאיסוף החתימות בפועל
לא התחיל
עוד לפני קיום אסיפת
דיירים ומתן שהות לדיירים
לבדיק"ת המידע, מוצע לקבוע כי "המועד הקובע , דהיינו יום
,החתימה הראשונה על הסכם התארגנות
יהיה לפחות שבוע ימים
לאחר
כינוס אסיפת
.הדיירים
ט.
"חיוב המארגן להציג באסיפת הדיירים את "עיקרי ההסכם מותיר פתח רחב למניפולציות על
המידע
.שיוצג בפועל
יש לפרט
מהם עיקרי ה מידע אות
ם יחוייב היזם להציג ,
כגון פרק הזמן
המשוער בין הריסה לאיכלוס מחדש, הגובה המשוער של המבנים החדשים ומספר יחידות
הדיור המשוער בפרוייקט החדש ,
,גובה דמי התחזוקה האופייניים לבניין מהסוג המוצע
ו המפתח המקובל
להקצאת דירות בבני
ין החדש לדיירים הקיימים .
כן יש לחייב את המארגן
לעדכן באסיפת הדיירים כי כל עוד לא אושרה התכנית בוועדות התכנון ייתכנו שינויים
.מהותיים בפרוייקט
י.
יש להוסיף
כי באסיפת הדיירים יימסר לדיירים כי ,בכפוף למגבלות התכנון ולרצון הדייר
התמורה לדירה הקיימת תינתן ב
דירה גדולה יותר או ב
שתי דירות קטנות או בד
יר
ה קטנה
.מהדירה הקיימת ויתרת התמורה בכסף
נתון זה הוא חשוב ביותר על מנת שבעלי דירות יבינו
מה האפשרויות שבפניהם ויבחרו באפשרות המתאימה ביותר למצבם באופן שיאפשר את
.מימוש הפרוייקט מחד ומתן מענה לצרכים מאידך
4.
'לסע3
פרטים נדרשים :בהסכם טרום התקשרות אנו
מברכים על הר חבת הסעיף בהשוואה לנוסח
ה
תזכיר (חלק מהדברים ,, כגון החובה לציין שהתמורה תסוכם עם היזם
נוספו לפי הע
רותינ
ו .)
א.
יש להוסיף כי החתימה על הסכם ארגון
אינה מחייבת להתקשר בעסקת פינוי בינוי .
ב.
להוסיף כי החתימה על הסכם ארגון
אינה מהווה מכירת הדירה ואינה מחייבת למכור
, לעזוב
או להרוס את דירתו של ה
דייר ה .חותם
ג.
יש
לפרט את הצדדים לעסקה.
.במקרים רבים דיירים משוכנעים שחתמו בפני היזם או העיריה
5.
עוד ל עניין תוכנו של
הסכם טרום התקשרות
'(סע3
)המוצע :
א.
,לטובת ההגנה על הדיירים ולטובת חיסכון במשאבים
מוצע לקבוע בתוספת נ וסח מחייב של
הסכם טרום התקש רות, ולקבוע כי על נוסח זה
ני
תן להתנות לטובת בעלי הדירות בלבד .
ב.
מוצע לתרגם את הנוסח לערבית, רוסית ואמהרית לשימוש המארגנים, ולהוסיף סעיף המחייב
.את הפצת הנוסח לבעלי הדירות ולתושבים בשפתם
6.
יש לקבוע בחוק כי כל אדם החותם על הסכם טרום התקשרות יעודכן
על ידי המארג ן לגבי מספר
סך כל בעלי הדירות במתחם ומספר החותמים נכון למועד חתימתו. זאת על מנת למנוע את המצב
בו מופעל לחץ רב על תושבים תחת האיום כי הם האחרונים שטרם חתמו ואם לא יחתמו הם
.עלולים להיתבע
- 3 -
7.
לסעיף4
:תוקפו של הסכם ארגון
ס"ק4(4
) המוצע מאפשר הלכה למעשה כי הסכם ארגון יעמוד
בתוקפו למשך6 שנים במצטבר גם כאשר על הסכם ארגון חתם רק דייר אחד (
;במסלול רשות או24
דיירים במסלול מיסוי–
)אך הם עלולים להוות אחוז נמוך מאוד מכלל מספר הדיירים במתחם . יש
לחייב צבירת אחוז מסויים של חותמים ופתיחת הליך תכנוני במצטבר (ולא לחלופין כפ .)י שמוצע
8.
'סע5
'(חובת תום לב), סע6
'(חובת גילוי עניין אישי בעסקה), סע7
(איסור שימוש במידע של בעל דירה
)ללא רשות–
יש לקבוע סנקציה על הפרת החובות שבסעיפים אלה לרבות בטלות ההסכם שנחתם
כאשר לא היה נחתם לולא ההפרה. כל עוד הסנקציה היחידה היא תביעה רגילה, הס עיף לא יועיל
לדיירים החלשים ביותר שהם הזקוקים ביותר להגנות הללו (ונעיר כי "הדרך המקובלת" בעסקאות
.)אלה היא קלוקלת ביותר ואינה ראויה לשמש הגנה טובה
9.
סעיף12
" הגדרת"עסקת פינוי בינוי( : ס"ק4
)
-
יש לחייב ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת תשלום
דמי השכירות לתקופת .המעבר ככל שישנה
10
.
ביטול ההסכם: בהצעת החוק נקבע שיקול דעת לשר המשפטים לקבוע בתקנות תקרת פיצויים במקרה
של ביטול ההסכם. אנו מברכים על מחיקת ההוראה שקבעה5,000
₪
פיצוי אוטומטי ואשר לה
התנגדנו, אך עם זאת, לדענו יש לאפשר במקרים מסויימים חזרה מההסכם ללא פיצוי כלל , ובעיקר
במקרים בהם הופרו הוראות סעיפים5-7
.בהצעה
בכבוד,רב
י על
פדן
, אדריכלית
שרון קרני
כהן
, עו"ד