חומר רקע
הצעת חוק מטעם
הממשלה :
הצעת חו ק
פינוי ובינוי
התחדשות עירונית (
הסכמים לארגון עסקאות פינוי
ובינוי
התחדשות עירונית)
", התשע
וז-
–
2016
7
201
השינויים שאינם מוסכמים מסומנים בצהוב
הגדרות
1.
בחוק זה-
""בית משותף–
( כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי
פיצויים);
" ,""דירה "בעל דירה
ו-
""רכוש משותף–
כהגדרתם
בחוק פינוי ובינוי
(פיצויים);
"היתר בני
י "ה– היתר לפי חוק התכנון והבנ
יה י;
"המועד
"הקובע- המועד שבו נחתם ההסכם הראשון בידי בעל דירה בבית
;המשותף
"הסכם לארג
ון עסק
ת התחדשות עירונית "
– הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי
והסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק;
,""הסכם "הסכם
לארגון עסקת פינוי ובינוי "
–
הסכם
שבעל דירה בבית
משותף הוא צד לו, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית המשותף לשם
קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי הבית המשותף, ו
ש
מתקיימים לגביו שני
:אלה
(1)
הוא
אינו עסקת פינוי וב;ינוי
(2)
הוא
כולל ,, בין השאר התחייבות של בעל הדירה שלא
לה
תקשר
בכל הסכם אחר שעניינו ארגון בעלי הדירות באותו בית משותף לשם
קידום עסקת פינוי ובינוי לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת הצד
;השני להסכם
"הסכם לארגון עסק
ה לפי תכנית החיזוק "
– הסכם שבעל דירה בבית מ
שותף
הוא צד לו, שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית המשותף לשם קידום עסק
הת
לפי תכנית החיזוק
:לגבי הבית המשותף, ושמתקיימים לגביו שני אלה
(1)
הוא אינו עסק
ה לפי תכנית החיזוק;
(2)
הוא
כולל ,, בין השאר התחייבות של בעל הדירה שלא
לה
תקשר
בכל הסכם אחר שעניינו ארגון בעלי
הדירות באותו בית משותף לשם
קידום עסק
ה לפי תכנית החיזוק לגבי אותו בית משותף, אלא בהסכמת
;הצד השני להסכם
"הוועדה
להתחדשות עירונית
המייעצת "
–
כהגדרת
ה
בחוק
פינוי ובינוי
)(פיצויים
הממשלתית להתחדשות עירונית;
""חוק המקרקעין– חוק המקרקעין, התשכ"ט-
1969
1;
"ח
וק המקרקעין (חיזוק
)בתים משותפים מפני רעידות אדמה "
–
חוק
המקרקעין)(חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה
, התשס"ח-
2008
;
")"חוק פינוי ובינוי (פיצויים– חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-
2006
2;
""חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית- חוק הרשות הממשלתית
להתחדשות עירונית, התשע"ו-
2016
;
"חוק התכנון והבנייה "
– חוק התכנון והבנייה ,התשכ"ה-
1965
3;
""יזם –
מי שמתקשר עם בעל דירה בעסקת פינוי
ו
בינוי או מי שמתקשר עם
בעל דירה בעסקה לפי תכנית החיזוק, לפי העניין;
""מארגן –
ש מי מתקשר עם בעל דירה בהסכם
לארגון עסקת התחדשות
עירונית
פינוי ובינוי , או מבצע פעולות לקראת התקשרות עם בעל דירה
בהסכם
ב
אחד מההסכמים הסכם
כאמור;
"מוסד תכנון" ו-
""תכנית–
;כהגדרתם בחוק התכנון והבנייה
"
עסקה לפי
תכנית החיזוק "
–
ה חוז בין יזם לבין בעל דיר
ה
,בבית משותף
אשר על פי
ו מתחייב בעל הדיר
ה בבית המשותף למכור את זכויותי
ו בו, כולן
,או מקצתן
לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף כ
אמור
בסעיף4, 5 לח וק
או
5
א לחוק)המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה , תשס"ח-
2008
, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם לביצוע הפעולות הנדרשות
למימוש החוזה, ושכולל:, בין השאר, את כל אלה
(1)
;התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה
(2)
המועדים הצפויים ל
ק
בלת היתר בנייה ו
מסירת הדירה החדשה
לבעל הדירה בהתאם ל;חוזה
1
'ס"ח התשכ"ט, עמ259
.
2
'ס"ח התשס"ו, עמ171
.
3
'ס"ח התשכ"ח, עמ307
.
(3)
פרטים בדבר הגורם
שיבצע את עבודות הבנייה
;בהתאם לחוזה
(4)
התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל
ה;דירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה
""עסקת פינוי ובינוי–
.)כהגדרתה בחוק פינוי ובינוי (פיצויים
""תכנית החיזוק– כהגדרתה בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני
;)רעידות אדמה
כינוס אסיפת
דיירים בעלי
הדירות בבית
המשותף
2.
(א)
טרם חתימה על ההסכם ה ראשון
לארגון עסקת התחדשות עירונית
לארגון עסקת פינוי ובינוי ,עם בעל דירה בבית משותף יפעל
י כנס
המארגן
לכינוס
את
אסיפה
הסברה
של
בעלי הדירות ב
בית המשותף לשם הסבר על
הסכמי הארגון לעסקת פינוי
ו
בינוי
או
לעסקה לפי תכנית החיזוק
, לפי העניין;
ב כינוס
ההסברה
א סיפה כאמו
ר יציג המארגן ל בעלי הדירות את
מהות
ההסכם ו
עיקרי
ו ואת עיקרי חוק זה
ההסכם.
(ב)
המארגן ייחשב כמי שמילא אחר חובת כינוס
בעלי הדירות בהתקיים
:כל אלה
(1)
המארגן הודיע לבעלי הדירות על דבר
הכינוס
ומועדו7
ימים
לפחות
בטרם
.המועד שנקבע
(2)
ב
כינוס השתתפו
%
40
מבעלי הדירו
ת בבניין., לפחות
(3)
נערך פרוטוקול לכינוס, אשר נמסר לבעלי הדירות בבניין .
(ג)
()הודעה כאמור בסעיף קטן (ב1) ו-(3) תימסר או תישלח לפי
.מענם הידוע של בעלי הדירות
צורתו ותוכנו של
הסכם לארגון
עסקת פינוי ובינוי
3.
(א)
הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית לארגון עס
קת פינוי ובינוי
יהיה בכתב, יבהיר כי התמ ורה
שיקבל בעל דירה במסגרת עסקת הפינוי ובינוי
או
העסקה לפי תכנית החיזוק,
תיקבע ב אותה עסקה ויפרט
את
התחי
י בויותיו של
ה
מארגן כלפי בעלי הדירות,
ובכלל זה– התחייבות ל
ביצוע
פעולות לשם
איתור יזם שיוכל לבצע את ה
עסקה
לשם
התקש
רות בהסכם
לארגון עסקת התחדשות עירונית בהסכם
ארגון לעסקת פינוי ,עם יתר בעלי
הדירות בבניין, .
כן יפרט ההסכם את
מועד חתימתו של ההסכם ו את
המועד
שבו נחתם ההסכם הראשון בידי בעל דירה בבית המשותף (בחוק זה– המועד
הקובע).
(ב)
בטרם חתימה על הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
,יסביר
המארגן לבעל הדירה
את מהות
ו של ההסכם
,ועיקריו
ו
את התוצאות
המשפטיות הנובע
ו
ת ממנ
ו;
(ג)
הסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית
שאינו
בכתב או שאינו מכיל
פירוט בדבר מועד חתימתו או המועד הקובע
)כאמור בסעיף קטן (א –
.בטל.
תוקפ ו של הסכם
לארגון עסקת פינוי
ובינוי
4.
הסכם
לארגון עסקת פינוי ובינוי יעמוד בתוקפו עד המועד המאוחר
:מהמועדים המפורטים להלן
(1)
עד תום שישה חודשים מהמועד הקובע;
(2)
התקשר מארגן ,בתוך שישה חודשים מהמועד הקובע ,בהסכם
עם
%
50
לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו
16
דירות לכל
היותר או עם
%
40
לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו
17
דירות
או יותר – עד תום
18
חודשים מהמועד הקובע;
(3)
התקיים אחד מאלה בתוך
18
חודשים מהמועד הקובע – עד תום
שנתיים מהמועד הקובע:
(א)
המארגן התקשר בהסכם עם שני שלישים לפחות מבעלי
הדירות בבית המשותף;
(ב)
היזם התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם
%
50
לפחות מבעלי
הדירות בבית משותף שיש בו
16
דירות לכל היותר ,או עם
%
40
לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו
17
דירות או יותר,
אשר לגביו נחתמו ההסכמים;
נוסח חלופי
שמבהיר כי מדובר
ב אבני
דרך
4.
)(א
הסכם
לארגון עסקת פינ
וי ובינוי יעמוד בתוקפו לא יותר משישה
חודשים מהמועד הקובע, ואולם התקשר מארגן בתוך
שישה חודשים מהמועד
הקובע ,בהסכם
עם%
50
לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו16
דירות לכל היותר או עם%
40
לפחות מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו17
דירות או
יותר– יעמוד ההסכם בת וקפו18
חודשים מהמועד הקובע
)(ב
עמד ההסכם בתוקפו18
חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף
קטן (א) והתקיים אחד מאלה, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום שנתיים
מהמועד הקובע:
)(א ה
מארגן
התקשר בהסכם עם
שני שליש
לפחות
מבעלי הדירות
בבית
ה
משותף;
(ב)
היזם התקשר בעסקת
פינוי ובינוי
עם%
50
לפחות
מבעלי
הדירות ב בית משותף שיש בו16
דירות לכל היותר, או עם%
40
לפחות
מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו17
דירות או
יותר ,אשר לגביו
נחתמו
ה
הסכמי;ם
(ד)
עמד ההסכם בתוקפו
עד תום שנתיים מהמועד הקובע
כאמור בסעיף
( קטן
ג)
ו
נקלטה במוסד תכנון ,
בתוך ,שנתיים מהמועד הקובע
תכנית
שמטרתה הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו
ושניתן
להוציא מכוחה היתר בנייה לפי חוק התכנון והבנייה
ה
כוללת הוראות
המאפשרות מתן היתר בניה או לשימוש לפיה
בלא צורך באישור תכנית נוספת
טרם מתן ההיתר או
השימוש או ש
נדרשת תכנית נוספת לשם הוצאת היתר
בתחו
מה ,שעניינה ה אמור בסעיף62
)א(א(1) לחוק התכנון והבניה בלבד,,
שהוגשה באמצעות המארגן או מי מטעמו, לגבי ה
בית המשותף אשר לגביו
נחת
מו ההסכמים –
יעמוד ההסכם בתוקפו
עד תום ארבע שנים ממועד
;קליטת התכנית כאמור
(ה)
הופקדה תכנית כאמור בפסקה (4
)להתנגדויות ,בתוך ארבע שנים
ממועד קליטתה כאמור באותה פסקה –
עד תום חמש שנים ממועד קליטת
התכנית. עמד ההסכם בתוקפו עד תום ארבע שנים ממועד קליטת התכנית
( כאמור בסעיף קטן
ד) ו הופקדה תכנית כאמור )בסעיף קטן (ד,להתנגדויות
בתוך ארבע שנים ממועד קליטתה כאמור
באותו סעיף קטן – יעמוד ההסכם
בתוקפו.עד תום חמש שנים ממועד קליטת התכנית
תוקפו של הסכם
לארגון עסקה לפי
תכנית החיזוק
5.
(א)
הסכם לארגון
עסקה לפי תכנית החיזוק יעמוד בתוקפו לא יותר
משישה חודשים מהמועד הקובע
ואולם
ה
תקשר מארגן , בתוך
שישה חודשים
מהמועד הקובע ,בהסכם עם
%
50
לפחות
מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו
16
דירות לכל היותר או עם%
40
לפחות
מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו
17
דירות או
יותר–
יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום2
1
חודשים מהמועד
;הקובע .
(ב)
עמד ההסכם בתוקפו12
חודשים מהמועד הקובע כאמור בסעיף קטן
(א) והתקיים אחד מא לה, יעמוד ההסכם בתוקפו עד תום18
חודשים מהמועד
:הקובע
(1)
ה
מארגן
התקשר בהסכם עם
ארבע חמישיות
לפחות
מבעלי
הדירות בבית
ה
משותף;
(2)
היזם התקשר בעסק
ה לפי תכנית החיזוק עם שליש לפחות
מבעלי הדירות בבית המשותף;
(ג)
עמד ההסכם בתוקפו18
חודשים מהמועד הקובע כא
מור בסעיף קטן
)(ב
ו
נקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה שהוגשה על-ידי המארגן או
מי מטעמו בתוך
התקופה האמורה –
יעמוד ההסכם בתוקפו
24
חודשים
.מהמועד הקובע
תוקפה של עסקת
התחדשות עירונית
5
.א
נחתמה
עסקה לפי תכנית החיזוק או עסקת פינוי בינוי ולא התקשר היזם
בתו
ך שלוש שנים מ
המועד הראשון שבו נחתמה העסקה הראשונה כאמור
בידי בעל דירה בבית המשותף עם
רוב ה הנדרש מבין בעלי הדירות, תבוטל
העסקה בתוך שלוש שנים כאמור; היתה העסקה מותנית בתנאי מתלה יראו
כאילו לא התקיים התנאי במועד האמור; לעניין זה, "הרוב הנדרש מבין בעלי
הדירו:"ת
(1)
לעניין עסקת פינוי ובינוי–
רוב מיוחס מבין בעלי הדירות
;)כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים
2)
לעניין עסקה לפי תכנית החיזוק-
האחוז הנדרש לפי סעיף4
לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח
-
2008
או הרוב המאפשר פנייה למפק ח לפי הוראות סעיפים5
או5א
.לחוק האמור והכל לפי העניין
דירות
ציבוריות
5
.ב
היו%
40
או פחות מהדירות בבית המשותף דירות
ציבוריות,
,
יימנו
השיעורים
האמורים בסעיפים4
או5
, לפי העניין, מתוך הדירות שאינן
דירות
ציבוריות בלבד ;בסעיף זה ,
""דירה ציבורית –
דיר
ה שהיא בבעלות, בחכירה
לדורות או ב
ניהולה של חברה לדיור ציבורי לרבות דירה כאמור שהבעלות או
החכירה בה משותפת לכ
מה חברות לדיור ציבור
י.
פיצוי בשל פקיעת
ההסכם או העסקה
5
.ג
פקע הסכם
לארגון עסקת התחדשות עירונית
בשל האמור
בסעיפים4 א ו5,
לא י היה המארגן
זכאי לפיצ
וי בשל פקיעת ההסכם מסיבה זו בלבד.
חובת הגינות
וזהירות
5.6.
(א)
מארגן
,יפעל בנאמנות
בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור לבעל דירה כל
מידע שיש בידו בענ
י ין מהותי הנוגע לעסקת
ה
פינוי ו בינוי ל או
עסק
ה שלפי
תכנית החיזוק ,, לפי העניין
שלשם ארגונה נועד ה
הסכם
, לרבות, אם התבקש
ך לכ
ועל אף האמור בסעיף8, מידע בנוגע להתקשרות בעלי דירות אחרים
בהסכם.
(ב)
מארגן יפעל במיומנות ובסבירות במילוי התחייבויותיו
על פי
הסכם
לארגון עסקת התחדשות עירונית על-פי הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי .
עניין אישי
6.7.מארגן
לא יתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת
התחדשות עירונית
ב הסכם
לארגון עסקת פינוי ובינוי או ל ארגון
עסק
ה לפי תכנית החיזוק ,הנוגע
לעסקה כאמור ש
יש לו ענ
י ין אישי
בה
, אלא אם כן גילה לבעל הדירה את
י עני
נו האישי כאמור וקיבל את הסכמת
ו לכך בכתב; בסעיף זה – -
""עניין אישי
, של מארגן –
לרבות עניין אישי של
קרובו או של גוף שהמארגן
;או קרובו הם בעלי שליטה בו
""קרוב–
,בן זוג, הורה, הורה הורה
בן או בת ובני זוגם, אח או אחות
,וילדיהם, גיס, גיסה, דוד או דודה וילדיהם, חותן, חותנת, חם, חמות
חתן, כלה, נכד או נכדה וכן כל
,אדם אחר הסמוך על שולחנו של מארגן
,וכן שותף
מעביד או עובד של מארגן כאמור;
""בעל שליטה–
אחד מאלה: מנהל או
ע
ובד אחראי בגוף, וכל מי שיש לו חלק
העולה על5%
.בהון או בזכות לקבל רווחים של אותו גוף
שמירת סודיות
7.8.
מארגן ,שהגיע אליו מידע מבעל דירה או אדם מטעמו לא יגלה
אותו לאחר
ולא יעשה בו כל שימוש א לא ,בהסכמת בעל הדירה אלא אם כן
הוא חייב
לגלות
ו ל פי
הוראות חוק זה או כל חיקוק אחר או לפי צו של בית משפט.
סייג לתחולת חוק
המתווכים
במקרקעין
8.9.
,על אף האמור בכל דין ,ארגון עסקת פינוי ובינוי
או ארגון עסק
ה לפי תכנית
החיזוק ,
ובכלל זה התקשרות עם בעל דירה
בהסכם לארגון עסקת התחדשות
עירונית ב הסכם
לארגון עסקת פינוי ובינוי בתמורה, לא ייחשבו ל
תיווך
במקרקעין
כהגדרתו בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-
1996
4, והו
ראות
ה חוק
האמור לא יחולו על מארגן בביצוע הפעולות האמורות.
התניה–
לטובת
בעל דירה
9.
10
.
התניה על
ה הוראות
לפי חוק זה שאינה לט ובת בעל דירה–
.בטלה
פניות ציבור
10
.
(א)
יושב ראש הוועדה להתחדשות עירונית (בסעיף זה–
)הוועדה
יברר
פניות ציבור לעניין חוק זה, לרבות לעניין הפרת
ה
הוראות לפיו ב
ידי מארג
ן.
(ב)
מצא יו
שב ראש ו הו
עדה שפניית ציבור היא מוצדקת, יודיע על כך לפונה
ולמארגן שהפנייה נוגעת אליו.
(ג)
קבע יו
שב ראש ו הו
עדה כי פניית ציבור היא מוצדקת בשל הפרת
הוראות חוק זה או הוראות שנקבעו לפיו, תהיה קביעתו ראיה לכאורה לנקבע
.בה בכל הליך משפטי
4
'ס"ח התשנ"ו, עמ70
.
פניה לממונה לעניין
פניות דיירים
בהתחדשות
עירונית
10
.א (א)
לא מילא מארגן אחר הוראות חוק זה, ובכלל זה הוראות סעיפים
2,3
,
ו-8-6, רשאי מי שנפגע מאי קיום הוראות החוק האמורות לפנות לממונה
לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית כמשמעותו בחוק הרשות
הממשלתית להתחדשות עירונית
., לצורך בירור הפניה
(ב)
על בירור כאמור בסעיף ק
ו טן (א) יחולו הוראות סעיף7 לחוק הרשות
להתחדשות עירונית, ו
בין היתר תהיה קביעתו של הממונה כי פניית דייר היא
מוצדקת בשל הפרת הוראות חוק זה, ראיה לכאורה לנקבע בה בכל הליך
.משפטי
תקנות
11
.שר המשפטים ממונה על ביצוע חוק זה והוא רשאי
, בהסכמת שר הבינוי
,והשיכון להתקין תקנות בכל עניין הנוגע לביצועו
, ורשאי הוא, יחד עם שר
הב
ינוי והשיכון, לקבוע בתקנות הוראות לעניין תקרת הפיצויים המוסכמים
שישלם בעל דירה המבטל את ההסכם לפני תום תקופת תוקפו כאמור בסעיף
4.
תיקון חוק פינוי
)ובינוי (פיצויים
12
.בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-
2006
5
, בסעיף1, במקום ההגדרה
:"עסקת פינוי ובינוי" יבוא
"
"עסקת פינוי
ו"בינוי- ה חוז בין יזם לבין בעל דיר
ה בבית משותף, אשר על פי
ו
מתחייב בעל הדיר
ה בבית המשותף למכור את זכויותי
ו בו, כולן או
מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש
במקומו
בהתאם לתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר בנייה
לפי חוק
התכנון והבני
י ,ה שמצורף לו ייפוי כוח נוטריוני
מבעל הדירה ליזם
לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה, ושכולל, בין השאר, את כל
:אלה
(1)
;התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה
(2)
,המועדים הצפויים לאישור תכנית מפורטת
קבלת היתר בנייה
ו
מסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם ל;חוזה
(3)
פרטים בדבר הגורם
שיבצע את עבודות הבנייה
;בהתאם לחוזה
(4)
התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל
;הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה"
5
'ס"ח התשס"ו, עמ171
.
"לעניין הגדרה זו, "ייפוי כוח נוטריוני– ייפוי כוח שנערך בידי נוטריון
או שנוטריון אימת את החתי מות שעליו בהתאם להוראות לפי סעיף20
לחוק הנוטריונים, התשל"ו-
1976
6;
."
תחולה
13
.
)(א הוראות חוק זה יחולו על הסכ מים
ם לארגון עסקת פינוי ובינוי
והסכמים
לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק
ש
נחת
ם מו
בחלוף
שלושה חודשים
מ
יום פרסומו של החוק או לאחר מכן
(להלן–
יום)התחילה.
)(ב
הוראות חוק זה, למעט סעיפים2
,
3 ו-7, יחולו גם על הסכמים לארגון
עסקת התחדשות עירונית שנחתמו לפני פרסומו של חוק זה, ואולם לעניין
.הסכמים כאמור יהיה המועד הקובע תשעה חודשים מיום התחילה
(ג)
לעניין הסכמים לארגון עסקת התחדשות עירונית שנחתמו מיום
פרסומו
של חוק זה ועד יום התחילה, יהיה המועד הקובע ששה חודשים
מיום
התחילה.
6
'ס"ח התשל"ו, עמ196
.