חומר רקע
1
ח"כ רחל עזריה
27.2.2017
יו"ר ועדת הרפורמות
הערות מרכז הגר ובמקום להצעת חוק פינוי ובינוי פיצויים (תיקון מס '
4) (פינוי
בשל סירוב בלתי-סביר) התשע"ו –
2016
בראשית
הדברים אנו מבקשות
להעלות סימן שאלה לגבי חיוניותו של התיקון המוצע
ל
חוק פינוי ובינוי פיצויים (תיקון מס '
4
( )פינוי בשל סירוב בלתי-סביר )התשע"ו –
2016
)"(להלן: "הצעת החוק:, כפי שיוסבר בקצרה להלן
א.
הסנקציה הקיימת כיום בחוק מספיקה
ואין צורך בהחרפת
ה
במחיר של פגיעה
בזכויות הקניין –
)חוק פינוי בינוי (פיצויים
תשס"ו–
2006
)"(להלן: "החוק העיקרי
קובע כי דייר המסרב
בשל נימוק בלתי סביר לפרויקט פינוי-
בינוי חשוף לתביעת נזיקין
ולחיוב בפיצוי בסכו
ם המשקף
את פוטנציאל הרווח
אשר נגרע מ.שכניו
סכומי הפיצויים
הגבוהים מהווים כבר
ה
יום שיקול מכריע
בקרב דיירים הניצבים בפני ההחלטה אם
להסכים לפרויקט פינוי-
.בינוי, ויש בהם כדי להרתיע דיירים שסרבנותם אינה סבירה
מסקירה מקיפה של פסקי דין ב הם נדונו תביעות נזיקין כנגד דיירים אשר סירבו
לפרויקט פינוי–
בינוי
עולה
שסכומי הפיצוי שנפסקים עולים כדי מאות אלפי שקלים
ובחלק מהתביעות נפסקו פיצויים של
מיליוני שקלים.
1
על פי רוב החיוב בפיצויים נקבע
כחיוב על תנאי אשר מאפשר לנתבע לחזור בו ולהסכים לעסקת פינוי-
בינוי וזאת
.כחלופה לתשלום הפיצוי הגבוה הניסיון הנצבר
מלמד ש במצב זה מרבית הדיירים
הנתבעים בוחרים להסכים לעסקה
ובפועל מתקשרים בהסכם ומפנים דירתם גם ללא
צו הכופה עליהם לעשות כן.
,לאור זאת אנו סבורות כי הסנקציה הקיימת היום בחוק היא אפקטיבית דיה כנגד
"דיירים שסרבנותם נובעת משיקולי "סחטנות . אנו לא
מוצא
ות
צורך להחמיר
סנקציה
זו ולפגוע בזכות הקניין של דיירים, ובפרט כאשר הסנקציה
עלולה
לשמש כמנוף לחץ על דיירים ולהחליש אף יותר את עמדתם מול יזמים-
במסגרת משא ומתן לגיטימי בהליך ההתקשרות.
הממשלה לא הציגה נתונים המצדיקים את הפגיעה החמורה המוצעת בתיקון
בזכות.הקניין
לא הוצגו נתונים בדבר האפקטיביות של הסנקציה הקיימת כיום בחוק
)(תביעה נזיקית וסעד של פיצויים– שהינ ם תשתית עובדתית מינימאלית שנדרשת לפני
שמקדמים חקיקה שפוגע
ת בזכויות יסוד . כמו כן לא הוצג מידע בנוגע להיקף התופעה
ו
ההשפעה של ד יירים שאינם מסכימים להתקשר
בעסקאות פ ינוי בינוי על קידום
פרויקטים כאמור .
ב.
השאלת ההסדר הקיים בתמ"א38
לפינוי-
בינוי
מתעלמת מסד רי הגודל השונים
בין
הפרויקטים
ועלולה להביא לפינוי כפוי של עשרות משפחות מבתיהן –
ההסדר
בהצעת החוק מושאל מה הסדר הקיים ביחס לדייר המסרב לעסקה לפי תמ"א
38
. על פי
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה ,)התשס"ח–
1
)למשל: בתא (מרכז55587-12-11
רחל עמינדב ו-
46
אחרים נ' יקותיאל קאזי שניתן ביום06/06/2013
נפסקו פיצויים בסך
2,790,880
₪
); בתא (ת"א173473-09
לאה יצחקי נ' יהלי בנה לי בע"מ שניתן ביום16/05/2012
נפסק פיצוי של2,500,000
₪
ובתא
)'(הרצ54823-07-13
אופיר קינן נ' ליאור משה שניתן ביום22/09/2014
נפסק פיצוי
בסך1,200,000
.₪
2
2008
2
,
למפקח על הבתים המשותפים נתונה סמכות לאשר הריסה ובניה מחדש של
מבנה על אף התנגדות המיעוט .ולכפות על דייר את בצוע העסקה ופינוי מביתו
אלא שבעוד שבתמ"א38
מדובר ב
הסכמים הנוגעים ל בניין
בודד
וקבוצת המיעוט
המסרבת לעסקה עשויה לכלול מספר קטן של דיירים, הרי שפרויקטים של
פינוי-
בינוי
חולשים על מתחמים גדולים בהרבה וקבוצת המיעוט בהם עשויה לכלול עשרות משקי
בית. למשל במתחם של100
יחידות דיור–
רוב מיוחס ימנה80
דיירים, והמיעוט עשוי
למנות20
ד .יירים
האם עסקה ש-
20
משקי בית לא מסכימים לה מצדיקה פינוי
כפוי של20
?משפחות אנו סבור
ות שהיקף הפרויקטים בפינוי-
בינוי צריך גם הוא
.להצדיק משנה זהירות ביחס להצעת החוק
הרחבת העילות לפינוי סביר
במידה והועדה הנכבדה תמצא לנכון לקדם את הצעת החוק, אנו סבורות כי יש לאזן בין
הפגיעה בזכו ת הקניין ובין זכותם של דיירים שאינם מעוניינים בפרויקט להתנגד לפרויקט
.שאינו מתאים לצרכיהם איזון זה צריך לקבל ביטוי באמצעות הרחבה של העילות
רו י לס ב סביר
והתאמת ן
לאוכלוסיות מוחלשות .
העילות המנויות כיום
בחוק העיקרי י לס
רוב סביר מצומצמו
ת מאד , ואינן מביאות בחשבון
צרכים של
אוכלוסיות מוחלשות אשר עלולות להיפגע מהתחדשות עירונית.
העילות
הקיימות כיום נועדו להבטיח את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, את הבטוחות
הנדרשות עבורו
וכן מגורים חלופיים לתקופת הבניה (חריג
לעניין זה היא הדרישה
להבטיח התאמות פיזיות
עבור אדם עם מוגבלות)
.
נקודת המו
צא לבחינה של ס
י רוב סביר מבוססת על שיקולים כלכליים, ומניחה כי במידה
.והעסקה איתנה ומשתלמת מבחינה כלכלית אין זה רציונאלי לסרב לה
נקודת המוצא
שאנו
מציעות
לאיזון-
היא ,זכותו של דייר להוסיף ולהתגורר בביתו לאחר הפרויקט
לפיכך מוצע לשלב בחוק הסדרים המבטיחים כי דיירים מוחלשים
, ובפרט
דיירים
מעוטי אמצעים וקשישים יוכלו לסרב לע סקה שבה לא מובטחת זכותם להוסיף
.ולחיות בביתם ובסביבת מגוריהם
בהקשר
זה יש ל ציין כי עילת הסל בסעיף2
()(ב4
)
לחוק העיקרי המאפשרת לבית המשפט
"להתחשב ב
נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה " מפורשת באופן צר מאד. בפועל כפי
שעולה מהפסיקה שבחנו-
עד היום כל הטענות בגין נסיבות אישיות כהצדקה
י לס
רוב ל עסקת פינוי–בינוי נדחו באופן שיטתי על ידי בתי המשפט . רק במקרים
נדירים יצדיקו נסי
בותיו האישיות של בעל ד
ירה המסרב לעסקת פינוי-
בינוי לראות בסירובו
כסירוב סביר .
לאור זאת מוצע
להוסיף לסעיף2(ב) בחוק העיקרי עילות נוספות לס
י
רוב סביר :
א.
לקבוע כי
יס רוב של
ב על דירה
קשיש יהיה ס
י רוב סביר אם
לא הוצע לו
הסדר
.המתאים לצרכיו
הסדר כאמור עשוי לכלול:
.מתווה תמורה אשר מותאם לצרכיו ולגודל משק הבית בו מתגורר הקשיש
מתווה תמורה כאמור עשוי לכלול תמורה בשווי כספי כחלופה להגדלת
.שטח הדירה או חלוקה של שטח הדירה לשתי דירות קטנות
2
סעיף5א' לחוק החיזוק קובע כי נדרשת הסכמתם של כל בעלי הדיר ות בבית המשותף להריסת הבניין והקמתו מחדש. כאשר קיימת
הסכמה להריסה ובני יה של מי שבבעלותו80%
מהדירות בבית המשותף ו80%
מהרכוש המשותף צמודות לדירותיהם, יכול הרוב לפנות
בתביעה למפקח על הבתים המשותפים על מנת שזה יאשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש, חרף התנגדות המיע .וט
3
הנגשת הדירה והתאמתה לצרכיו הי
י חודיים כפי שיקבעו בחוות דעת של
גרונטולוג או עו"ס שמתמחה בזקנה . הנגשת הדירה נועדה להתאים לא רק
לצרכי ההווה אלא גם לצרכים עתידיים המאפיינים קשישים בגילאים
מתקדמים. למשל התאמת פתחי הדירה למעבר כיסא גלגלים, גם במצב
.שבו הדייר אינו זקוק בעת החתימה על ההסכם לכיסא גלגלים
ב.
לקבוע כי סירוב של בעל
הכנסה נמוכה מאד
יהיה סירוב סביר אם לא הוצע לו
הסדר המבטיח כיסוי של
ה עלויות השוטפות של אחזקת הבניין והדירה ,(ועד בית
)חשמל, חימום וארנונה
( לטווח הארוך20
.)שנים
כמו כן מוצע לקבוע כי יובטח לדי יר בעל הכנסה נמוכה מאד מתווה תמורה
.המותאם לצרכיו כאמור לעיל
חובת גישור לפני פניה לבית המשפט
אנו מציעות כי בטרם ינקטו צעדים קי
צוניים כמו פנייה לבית המשפט יחו יבו הצדדים
למצות את הדיון ביניהם בתהליך גישור של גורם מקצועי.
,בברכה
אורי אטינגר, עו"ד
מיה עתידיה ,אדריכלית
מנהלת קידום מדיניות
מחלקת התחדשות עירונית
מרכז הגר
עמותת במקום – מתכננים למען זכויות תכנון