חומר רקע
כ"ב באדר התשע"ז
20 במרץ 2017
אל: חברי ועדת החוקה, חוק ומשפט
מאת: הייעוץ המשפטי לוועדה
הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ו-2016 (מ-1073);
הצעת חוק השכירות והשאילה (תיקון – הגבלה על העלאת דמי השכירות), התשע"ה–2015 (פ/604/20) של ח"כ תמר זנדברג;
הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015 (פ/1217/20) של חברי הכנסת יאיר לפיד ויעל גרמן;
הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015 (פ/1229/20) של ח"כ סתיו שפיר וחברי כנסת אחרים;
הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015 (פ/1240/20) של ח"כ אורלי לוי-אבקסיס;
הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015 (פ/1900/20) של ח"כ דב חנין וחברי כנסת אחרים;
הצעת חוק שכירות הוגנת (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התשע"ה–2015 (פ/2019/20) של ח"כ רועי פולקמן
כללי
על שולחנה של ועדת החוקה חוק ומשפט מונחות שבע הצעות חוק לתיקון חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 (להלן – חוק השכירות והשאילה או החוק): הצעת חוק ממשלתית שהונחה על שולחן הוועדה לאחר הקריאה הראשונה, ושש הצעות חוק פרטיות שהונחו על שולחן הוועדה לאחר הקריאה הטרומית (ארבע מהן דומות בעיקרן).
הצעות החוק כוללות שלושה מעגלים שונים של תיקוני חקיקה:
(1) תיקונים לחוק השכירות והשאילה – הצעת החוק הממשלתית ומרבית הצעות החוק הפרטיות, כוללות פרק של תיקונים להוראות הכלליות החלות לעניין שכירות (בין שהיא למגורים ושבין שאינה כזו), לפי חוק השכירות והשאילה. מקורם של תיקונים אלה הוא בשינויים שהוצעו לדיני השכירות הקיימים במסגרת הצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011 ("הקודקס האזרחי").
(2) הוספת פרק של "חוזה שכירות למגורים" – הצעת החוק הממשלתית ומרבית הצעות החוק הפרטיות, מבקשות להוסיף לפרק א' לחוק השכירות והשאילה, שעניינו "שכירות", סימן הקובע הוראות מיוחדות לעניין חוזה שכירות של דירה למטרת מגורים. תכליתו של סימן זה, על-פי הנטען בדברי ההסבר, להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו. הסימן המוצע מגדיר, בין השאר, מהו חוזה שכירות למגורים, מסדיר היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים, וקובע מהי דירה שאינה מתאימה למגורים.
(3) הוראות לעניין דמי שכירות בחוזה שכירות למגורים – כל הצעות החוק הפרטיות כוללות הוראות שעניינן הסדרה של סוגיית דמי השכירות בחוזה שכירות למגורים. הצעת החוק הממשלתית אינה כוללת התייחסות לסוגיה זו.
במסמך זה תיערך סקירה ראשונית של כל אחת מהקבוצות השונות של תיקוני החקיקה המוצעים, ויוצגו נקודות ראשוניות לדיון ביחס לסוגיות השונות. בהמשך הדיונים, תינתן התייחסות מפורטת ומקיפה לכל הסעיפים שבהצעות החוק השונות.
תיקונים לחוק השכירות והשאילה
במסגרת הצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011, הוצע לעשות רביזיה להוראות הכלליות של דיני השכירות שבחוק הקיים. חשוב לציין כי הוראות אלה חלות על כלל סוגי הנכסים המושכרים (מקרקעין, מיטלטלין וזכויות), ולא רק על שכירות של דירה למטרת מגורים. רובם ככולם של תיקונים אלה שולבו לתוך הצעת החוק הממשלתית ולתוך מרבית הצעות החוק הפרטיות. התיקונים המוצעים מעוררים שאלות שונות, והללו יוצגו בהרחבה במסגרת הדיונים שייערכו בכל אחד מהסעיפים. להלן תיאור קצר של השינויים המוצעים, תוך ציון נקודות מרכזיות לדיון:
(1) אי התאמת המושכר ותיקון פגמים במושכר
מוצע לערוך תיקונים משמעותיים בסעיפים המסדירים את הנושאים של אי התאמה של המושכר ושל חובת המשכיר לתקן פגמים במושכר, ובכלל זה התיקונים הבאים: הרחבת מושג אי ההתאמה הקיים בחוק, לצד הרחבת הנטלים שיחולו על השוכר שיבקש להסתמך על קיומה של אי התאמה; הוספת הוראה בדבר אי התאמה משפטית; הרחבת חובת תיקון הפגמים המוטלת על המשכיר; קביעה כי תניה המגבילה אחריות של משכיר בשל אי התאמה, תהיה בטלה אם המשכיר ידע או היה עליו לדעת על אי התאמה בעת כריתת החוזה ולא גילה זאת לשוכר; הרחבת התרופות הקיימות של תיקון עצמי והפחתה של דמי השכירות הנתונות לשוכר.
נקודות לדיון:
האם מוצדק להטיל על השוכר נטל לבדוק את המושכר, ולשלול ממנו את האפשרות להסתמך על אי התאמה בשל אי התאמה שלא ידע עליה, אלא רק היה עליו לדעת עליה?
מדוע הצעת החוק אינה מאמצת את ההסדר שבהצעת חוק דיני ממונות, ולפיו אי עמידה של השוכר בנטלים החלים עליו אינה מובילה לשלילה גורפת של האפשרות להסתמך על אי ההתאמה, במקרה שאי קיום הנטל לא פגע במשכיר?
האם חובת ההתאמה המשפטית צריכה להתייחס רק לזכות תקפה של צד שלישי, או שיש מקום להרחיבה גם לתביעת זכות של צד שלישי גם אם יתברר בסוף שאין בה ממש?
האם אין מקום להרחיב את ביטולה של תניית פטור מאחריות, גם ביחס למקרים שבהם המשכיר יודע על אי התאמה / פגם בין מועד כריתת החוזה לבין מסירת המושכר?
(2) שינויים במושכר
מוצע להסדיר את הנושא – שהחוק הקיים אינו עוסק בו – של עריכת שינויים במושכר על ידי השוכר. לפי המוצע, השוכר יהיה רשאי לבצע שינויים במושכר אך ורק אם קיבל את הסכמת המשכיר לכך, למעט חוכר לדורות שרשאי יהיה לבצע שינויים אף בלא הסכמת המשכיר (סעיף 8). לגבי השבת המושכר לאחר שהשוכר ביצע בו שינויים, מוצע להבחין בין מצב שבו השינויים נעשו בהסכמת המשכיר ובין מצב שבו השינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר. כאשר השינויים נעשו בהסכמת המשכיר – השוכר יהיה זכאי לבחור בין השבת המושכר עם השינויים בלי לזכות בתמורה בעד השינויים שביצע, לבין השבת המושכר לאחר השבתו למצבו טרם השינויים; כשהשינויים נעשו שלא בהסכמת המשכיר – הכלל הוא כי השוכר ישיב את המושכר למצבו טרם השינויים אם המשכיר דרש זאת. על שינויים שהם בגדר בניה ונטיעה יחולו ההוראות המתאימות לפי פרק ד' לחוק המקרקעין, היינו: תעמוד למשכיר הברירה לקיים את המחוברים ולשלם את תמורתם לשוכר או לדרוש את סילוק המחוברים שהקים השוכר (סעיף 10).
נקודות לדיון:
האם מכוח עקרונות של עשיית עושר ולא במשפט, אין מקום שהמשכיר ייתן לשוכר את תמורת השינויים והשיפורים שהוא עשה במושכר ונותרו בו?
(3) סיום השכירות
מוצע לקבוע כי אם לא הוסכם על תקופת השכירות או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום תקופת השכירות שהוסכם עליה, בלי שהוסכם על תקופה חדשה, כל צד יהיה רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני בתוך זמן סביר (סעיף 9). כן מוצע להבהיר את היקף החובות החלות על השוכר בעת החזרת המושכר (סעיף 10).
(4) עסקאות בשכירות
מוצע להבהיר שכוחה של זכות השכירות הוא קנייני וככזו היא יפה כלפי כל אדם. לפי המוצע, משכיר שהקנה את זכותו במושכר לאחר, כל הזכויות והחיובים של המשכיר על פי חוזה השכירות מומחים לקונה, גם אם הלה לא ידע על קיומו של חוזה השכירות, וטענה שיש לשוכר בשל אי קיומם של חיובים המוטלים על המשכיר לפני השלמת הרכישה בידי הרוכש תעמוד לו גם כלפי הרוכש (סעיף 11). עוד מוצע להבהיר, כי ההוראות שחלות לפי סעיף 22 על העברת זכות השכירות על ידי השוכר, תחולנה גם על העברת חיוביו של השוכר לאחר, הנעשית יחד עם העברת זכויותיו (סעיף 12).
נקודות לדיון:
האם השוכר יכול להשתמש כנגד רוכש הזכות רק בטענות הגנה שהיו לו כלפי המשכיר המקורי או שהוא יכול להשתמש גם בעילות תביעה שהיו לו כלפי המשכיר המקורי מכוח חוזה השכירות (למשל, לתבוע מרוכש הזכות החזרת הוצאות סבירות בשל תיקון עצמי שנעשה עקב הפרת חובת המשכיר המקורי לתקן פגם)?
האם לרוכש הזכות מהמשכיר המקורי תעמודנה הטענות שהיו למשכיר המקורי כלפי השוכר (למשל, טענות בגין גרימת נזק למושכר)?
הוספת פרק על חוזה שכירות למגורים
התיקון המרכזי שבהצעות החוק הוא הוספת סימן מיוחד העוסק בחוזה שכירות למגורים, שתכליתו היא – לפי הנטען בדברי ההסבר – להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה זו, שיש לראותה כ"חוזה מיוחד". הסימן המוצע מגדיר, בין השאר, מהו חוזה שכירות למגורים, מסדיר היבטים חוזיים שונים בין משכיר לשוכר בשכירות של דירה למגורים, וקובע מהי דירה שאינה מתאימה למגורים. התיקונים המוצעים מעוררים שאלות שונות, והללו יוצגו בהרחבה במסגרת הדיונים שייערכו בכל אחד מהסעיפים. להלן תיאור קצר של הסוגיות המרכזיות אותן מוצע להסדיר, תוך ציון נקודות מרכזיות לדיון:
(1) מהו חוזה שכירות למגורים ועל מה חל הסימן המוצע
לפי המוצע, הוראות הסימן החדש יחולו על חוזה שכירות למגורים. לעניין זה, "דירה" היא חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים, ו"חוזה שכירות למגורים" הוא חוזה שכירות שבמסגרתו מוקנית זכות שכירות בדירה למטרת מגורים (סעיף 25א המוצע).
מנגד, מוצע לקבוע סייגים שונים שבהתקיימם ההסדר המוצע לא יחול (סעיף 25יד):
- סייגים ביחס לסוג הדירה המושכרת – ההסדר המוצע לא יחול: ביחס לדירות שהיחסים החוזיים בהם בין המשכיר לשוכר שונים מהיחסים החוזיים הרגילים בחוזה שכירות למגורים, כגון שכירות דירה למטרת נופש או דירה במעונות סטודנטים; ביחס לדירות שקיימת הסדרה חוזית אחרת לגבי היחסים החוזיים שבין המשכיר לשוכר, כגון שכירות בבית דיור מוגן או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה; וביחס לדירות שבהן פערי הכוחות בין המשכיר לשוכר לא מתקיימים, כגון דירות יוקרה שדמי השכירות שלהן עולים על 20,000 ₪ בחודש.
- סייגים ביחס לתקופת השכירות – ההסדר המוצע לא יחול על שכירויות שקצרות מ-3 חודשים שבהם הוראות הסימן מכבידות מידי, ועל שכירויות שארוכות מ-10 שנים שבהן השוכר הוא למעשה 'מעין בעלים' בדירה המושכרת.
- סייגים ביחס לזהות השוכרים – מוצע לקבוע הוראות תחולה שונות אם הצדדים לחוזה השכירות למגורים הם קרובים, מתוך הנחה שבין קרובים יש יחסים מיוחדים.
נקודות לדיון:
לכאורה, מלשון הסעיפים עולה שכדי שסימן ו' המוצע יחול הדירה צריכה להיות כזאת שמשמשת בעיקרה למגורים, וכן שמטרת הקניית זכות השכירות בדירה תהיה למגורים. מה קורה אם אחד מהתנאים אינו מתקיים? כך, אם אדם משכיר מערכת חדרים שמשמשים בעיקרם כמחסן אך מטרת השכירות היא למטרת מגורים, או שהוא משכיר מערכת חדרים שמשמשים בעיקרם למגורים אך מטרת ההשכרה היא לצורך הפעלת משרד או לצורך כמחסן, האם סימן ו' יחול?
לכאורה, ניתן לעקוף את תחולת סימן ו' המוצע באמצעות הגדרת מטרת השכירות כשכירות שאינה למטרת מגורים, אך מנגד לא להגדיר אותה כשכירות למטרה ייחודית, דבר שיכול לאפשר לשוכר – מכוח סעיף 16 לחוק – לעשות במושכר שימוש נוסף, ובכלל זה שימוש של מגורים.
במרבית דברי החקיקה, כולל במסגרת הצעת החוק הנוכחית, רואים בחוכר לדורות (=שכירות ל-25 שנה) כמעין בעלים לעניינים שונים. מדוע דווקא לצורך ההוראות של חוזה שכירות למגורים רואים במי ששוכר דירה ל-10 שנים כמעין בעלים?
(2) הצורה והתוכן של חוזה שכירות למגורים
מוצע לקבוע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב, ייחתם בידי שני הצדדים והעתק ממנו יימסר לכל אחד מהם (סעיף 25ב). עוד מוצע לקבוע כי על חוזה שכירות למגורים לכלול, בין השאר, פרטים מהותיים כמו פרטי הצדדים לחוזה, תיאור הדירה המושכרת וציון מקומה, תקופת השכירות, דמי השכירות, פגמים בדירה ועוד (סעיף 25ג). בנוסף, מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע חוזה שכירות מצוי למגורים, אשר ישמש את הצדדים לחוזה אם לא נערך חוזה שכירות למגורים (לפי סעיף 25ב), וישמש כמקור להשלמת הוראות בעניינים שהיו אמורים להיכלל בחוזה לפי סעיף 25ג המוצע ולא נכללו בו (סעיף 25ד).
נקודות לדיון:
האם דרישת הכתב המוצעת היא דרישה ראייתית או קונסטיטוטיבית? מה המשמעות של אי קיום דרישת הכתב, אם שר המשפטים לא פרסם חוזה שכירות מצוי או לגבי פרטים שחוזה השכירות המצוי אינו קובע? האם החוזה בר תוקף? מה המשמעות של חוזה שכירות למגורים שלא מפורטים בו חלק מהפרטים המנויים בסעיף (וחוזה השכירות המצוי אינו קובע הוראות לגביהם)?
כיצד יש להתייחס למצב שבו הצדדים ממשיכים לקיים בהתנהגות את חוזה השכירות לאחר תום התקופה שהוסכם עליה?
מרבית הפרטים הנדרשים להיכלל בחוזה לפי סעיף 25ג המוצע, הם פרטים שייחודים לכל חוזה שכירות דירה, ועל כן לא ברור מה תהיה התועלת ביצירת "חוזה שכירות מצוי"? כך, כיצד ניתן לכתוב בחוזה מצוי את הכתובת, את שמות הצדדים, את תיאור הדירה, את תקופת השכירות, את דמי השכירות או את הפגמים בדירה?
יש מקום לשקול פיקוח פרלמנטרי על תוכנו של חוזה השכירות המצוי.
(3) דירה מתאימה למגורים
מוצע לקבוע כי המשכיר יחויב למסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים (סעיף 25ה). לעניין זה, נקבעו בתוספת תנאים בסיסיים שבהתקיים אחד מהם יראו את הדירה ככזו שאינה מתאימה למגורים, כדוגמת קיומה של מערכת נקזים, מערכת חשמל ופתחי אוורור, שבהעדרן הדירה אינה מתאימה למטרת מגורים (התוספת המוצעת). לפי המוצע, על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים יחולו ההוראות החלות על אי התאמת המושכר, והשוכר יהיה רשאי להסתמך על אי התאמה זו, ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת, גם אם ידע על אי ההתאמה ולא עמד ביתר הנטלים החלים לפי דיני אי ההתאמה.
נקודות לדיון:
האם התוצאה של הסעיף המוצע תהיה שמעתה כל המשכירים יתקינו בדירות המושכרות את המערכות המנויות בתוספת, או שבפועל התוצאה תהיה שלא ישכירו דירות אלה (כי ההשקעה בהתקנת מערכות אלה היא גדולה מידי)? האם אין חשש שבכך תפגע ההצעה דווקא בשוכרים?
לחלופין – האם אין חשש שהפיתוי להשכיר דירות ללא המערכות הללו יהיה גדול מיד והשוכרים ימשיכו להשכיר דירות אלה תוך לקיחת הסיכון שלכל היותר השוכר יבטל את החוזה?
הקונספציה של דיני אי ההתאמה וכן הסעדים בגין אי התאמה (תיקון עצמי או הפחתת דמי שכירות), אינם מתאימים לסיטואציה שבה עוסק הסעיף. דיני אי ההתאמה מטפלים במקרה שבו קיימת אי התאמה בין מה שסוכם בין הצדדים לבין המציאות בשטח. לעומת זאת, הסעיף המוצע עוסק במצב שבו גם אם קיימת התאמה מלאה בין מה שסוכם בין הצדדים לבין המציאות בשטח, המשכיר ייחשב כמפר את החוזה כי הנכס אינו עומד בקריטריונים מסוימים שהמחוקק קבע (ולא הצדדים).
האם הענקת זכות ביטול "בכל עת" היא סבירה? האם לאחר מספר שנים של שכירות שכזאת לא נוצרת הסתמכות לגיטימית של המשכיר?
לכאורה, יהיה פשוט לעקוף את ההוראה המוצעת באמצעות ההגדרה של הנכס המושכר כ"מחסן" והשכרתו שלא במסגרת של חוזה שכירות למגורים.
(4) תיקון פגמים וליקויים
בשכירות רגילה, המשכיר חב בתיקון פגמים במושכר זולת אם מדובר בפגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים או שתיקונו לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות אינו חל על המשכיר (סעיף 7 לחוק). בהצעת החוק מוצע לקבוע (סעיף 25ז) כי בשונה מכך בשכירות למגורים, המשכיר יחויב כלפי השוכר לתקן את כל הפגמים בדירה, גם אם הוסכם בין הצדדים אחרת או היה מקובל אחרת באותן נסיבות, למעט אם מדובר בתיקון קל ערך שניתן לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע או בפגם שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה המושכרת,. המשכיר יתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מהשוכר. לגבי פגם שתיקונו דחוף, קרי: פגם שאינו מאפשר מגורים באופן סביר, על המשכיר לתקן את הפגם בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-3 ימים מיום שקיבל דרישה לכך.
נקודות לדיון:
האם קנה המידה לקיומו של "ליקוי קל ערך" הוא היכולת לתקנו באופן סביר על ידי מי שאינו בעל מקצוע? האם אין ליקויים קלי ערך (כמו שמשה שבורה) שיש צורך בבעל מקצוע לבצעם, ובכל זאת סביר שתיקונם יוטל על כתפיו של השוכר?
לפי הדין הקיים, המשכיר אינו חייב לתקן פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, קרי: פגם שנגרם כתוצאה מרשלנות השוכר. לעומת זאת מההסדר המוצע (לפיו השוכר יידרש לתקן ליקוי שנגרם כתוצאה משימוש בלתי סביר), משתמע כי גם אם הליקוי נגרם כתוצאה מרשלנות של שוכר אך הרשלנות נעשתה במסגרת השימוש הרגיל והסביר בנכס, לא תוטל האחריות לתקן את הליקוי על השוכר אלא על המשכיר. האם יש הצדקה להבחנה זו?
לפי סעיף 9(ג) לחוק, אם יש פגם שתיקונו דחוף עד שאין לדרוש מן השוכר שימתין לתיקונו בידי המשכיר, רשאי השוכר לתקנו בעצמו בלי לשלוח למשכיר דרישת תיקון או הודעה על רצונו לתקן את הפגם בעצמו. מדוע לפי סעיף 25ז המוצע, גם כשמדובר בפגם דחוף שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, השוכר נדרש לחכות 3 ימים שהמשכיר יתקן את הנכס, ורק אז יכול לתקן את הנכס בעצמו? האם זה סביר במקרה של פגם דחוף לדרוש מהשוכר לחכות 3 ימים?
(5) תשלומים שבהם נושא השוכר
כדי להבטיח שהשוכר לא יישא בתשלומים שאינם קשורים באופן ישיר לשכירות בדירה, שהטלתם על השוכר אינה הוגנת או ראויה (ולפי דברי ההסבר להצעת החוק מתאפשרת רק בשל פערי הכוחות בין הצדדים), מוצע לקבוע כי השוכר לא יישא אלא בתשלומים המפורטים בסעיף, ובכלל זה דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז) ותשלומים לוועד בית משותף. עוד מוצע לקבוע סוגי תשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובכלל זה: תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר, תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי כמו שכר טרחה של עורך דין או מתווך שעבד עבוד המשכיר (סעיף 25ח).
נקודות לדיון:
האם החלוקה המוצעת בנטל התשלומים בין המשכיר לשוכר מוצדקת גם כאשר מדובר בחכירה לדורות? האם גם בחכירה לדורות תמיד נכון לקבוע כי תשלום בעד רכישה או שדרוג של מערכות או תשלום של דמי ביטוח, יוטלו על כתפיו של המחכיר לדורות?
הטלת תשלומים של אחזקה שוטפת בבית משותף על השוכר, סותרת את ההסדר שבסעיף 58(א) לחוק המקרקעין ולפיו החובה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקה תקינה ולניהולו של הרכוש המשותף מוטלת על בעל הדירה ולא על השוכר.
יש מקום לתת את הדעת על מידת יעילותו של ההסדר המוצע, נוכח האפשרות העומדת לרשות המשכיר לעקוף את ההוראות המוצעות, באמצעות העלאה של דמי השכירות בשיעור שיגלם את ההוצאות שאמורות להיות מוטלות עליו.
(6) בטוחות
מוצע להגביל את גובה סכום הבטוחות שמשכיר רשאי לבקש, ולקבוע תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן.
לפי המוצע, משכיר יהיה רשאי לבקש כבטוחה את הסכום הנמוך מבין סכומים אלה: סכום דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או סכום השווה לפי שישה מדמי השכירות לחודש (וככל שמדובר בבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, תעמוד החלופה על סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש).
עוד מוצע לקבוע כי המשכיר יהיה רשאי לממש את הבטוחות שבידו בשל התקיימות אחד התנאים הבאים: אי תשלום של דמי השכירות, אי תשלום של התשלומים הנוספים שהשוכר חב, אי פינוי הדירה המושכרת בתום תקופת השכירות ואי תיקון ליקויים שהשוכר אחראי לתיקונם.
מוצע כי קודם למימוש הבטוחה, המשכיר יידרש להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר, וכן להשיב את הבטוחות עד 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, ככל שהיו, לפי המאוחר (סעיף 25ט).
נקודות לדיון:
הוראה של המחוקק שמגבילה בעל נכס מלקחת בטוחות שיגנו באופן אפקטיבי על זכות הקניין שלו, מפני סיכונים ונזקים שעלולים להיגרם לו, היא הוראה חריגה. כך, חוק המשכון (שהוא החוק המרכזי שמסדיר את סוגיית הבטוחות) אינו מגביל את הנושה בשוויו של הנכס שהוא רשאי לקחת כמשכון, ואינו קובע מגבלה על היחס בין ערך החיוב שהמשכון להבטיח לבין ערכו של המשכון, גם כשמדובר בנושה וחייב שפערי הכוחות שביניהם גדולים. מוצע לוועדה לבחון את ההצדקות לחקיקתה של הוראה חריגה מעין זו ואת ההשלכות האפשריות שלה. למשל, האם היא לא תוביל לעלייה משמעותית בדמי שכירות שתגלם את הסיכון הגדול יותר של המשכיר? או תקשה על מי שהחשש ביחס לטיב התנהלותו ולאופן שימושו בדירה עשוי להיות גבוה יותר, לשכור דירה?
לא ברור האם במקרה שהמשכיר ביקש מהשוכר מספר סוגים של בטוחות, האם מגבלת הסכומים חלה על כל בטוחה באופן נפרד או שמגבלת הסכום חלה על סך כל הבטוחות?
(7) הוראות שונות
נוסף על הסוגיות שהוצגו לעיל, הצעת החוק הממשלתית כוללת הוראות הנוגעות להיבטים שונים של חוזה שכירות למגורים: הוראות באשר לאופן מסירת הדירה מהמשכיר לשוכר (סעיף 25ו), הטלת חובה על המשכיר להודיע לשוכר על העברת זכויות בדירה (סעיף 25י), הוראות באשר לאופן שבו תוארך תקופת השכירות (סעיף 25יא), ביטול תוקפה של תניה שמקנה למשכיר את הכוח לבטל את החוזה ללא עילה (סעיף 25יב), איסור להתנות על מרבית סעיפי הסימן המוצע אלא אם כן ההתניה היא לטובת השוכר (סעיף 25יג), וכן החלה של סעיפים על פרק השאילה (סעיף 14) .
נקודות לדיון:
לגבי ביטול תוקפה של תניה שמקנה למשכיר כוח לבטל את החוזה ללא עילה (סעיף 25יב) – לא ברור האם הסעיף מגביל את האפשרות של המשכיר לבטל חוזה גם במצב שאין הפרה מצד השוכר, אך יש למשכיר עילה אחרת לביטול – למשל, תניה שתאפשר למשכיר לסיים את השכירות, גם אם השוכר לא הפר אותו, אם הוא זקוק לדירה לצורך מגורים.
לגבי איסור התניה (סעיף 25יג) – ההוראות שנקבעו על ידי המחוקק בחוקי החוזים השונים, אמורות לשקף את הציפיות הסבירות של צדדים סטנדרטיים, ולכן לרוב אין מניעה שהצדדים יסטו מהן. רק במקרים מוגבלים ראה המחוקק צורך לאסור על הצדדים להתנות על הוראות החוזה, האם מוצדק לעשות כך במקרה זה ובאופן רחב כל כך? מה ההשלכות שעלולות לנבוע מכך? יש לבחון זאת ביחס לכל הוראה בנפרד.
סוגיית דמי השכירות בחוזה שכירות למגורים
הצעות החוק הפרטיות כוללות 3 דגמים שונים של הסדרים נורמטיביים, שמבקשים להציע התמודדות משפטית עם הנושא של דמי השכירות בחוזה שכירות למגורים: (1) הטלת מגבלות קבועות על העלאת שכר דירה – הטלת מגבלות קבועות על משכיר דירת מגורים, לעניין עצם האפשרות להעלות את דמי השכירות ולעניין שיעור ההעלאה המותר; (2) הטלת מגבלות כהוראת שעה – הגבלת האפשרות של משכיר להעלות את דמי השכירות והגבלה של גובה ההעלאה המותר כהוראת שעה לתקופה של 5 שנים, חיוב משכירים לחשוף חוזי שכירות קודמים ואפשרות להטלת פיצויים עונשיים על משכירים; (3) מתן תמריצי מס – עידוד השכרת דירות לטווח ארוך, קרי: שכירויות של 3 שנים ומעלה ללא שינוי שכר הדירה במהלך התקופה (למעט הצמדה למדד), באמצעות מתן הפחתה של 5,000 ₪ במס שבח למשכיר, בעת מכירת הדירה בעבור כל שנה שבה הושכרה הדירה בחוזה ארוך טווח.
רגולציה על גובה דמי השכירות בחוזה שכירות למגורים היא סוגיה סבוכה מבחינה משפטית, ובעלת השלכות כלכליות משמעותיות, בשל האופי החריג יחסית של התערבות בשוק החופשי. בהמשך הדיונים, תינתן התייחסות מפורטת לסוגיות אלה.